Luật Đất đai 2003 được ban hành đó thể chế hoỏ chủ trương, chớnh sỏch của
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 17 phỏp lý hữu hiệu phục vụ lợi ớch chung của xó hội, đảm bảo hài hoà lợi ớch của Nhà nước (người đại diện chủ sở hữu) và cỏc chủ thể SDĐ. Liờn quan đến cụng tỏc tạo quỹ đất thực hiện cỏc dự ỏn phỏt triển kinh tế xó hội, Luật Đất đai năm 2003 đó cú quy định cụ thể về cụng tỏc quy hoạch, giao đất, cho thuờ đất, GPMB, bồi thường hỗ trợ TĐC.
* Về quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất được lập theo 4 cấp (trung ương, tỉnh, huyện, xó). Ngoài ra, cỏc Ban quản lý khu cụng nghệ cao cú trỏch nhiệm tổ chức lập quy hoạch SDĐ chi tiết, kế hoạch SDĐ chi tiết cho toàn khu; Ban quản lý KKT cú trỏch nhiệm tổ chức lập quy hoạch SDĐ chi tiết, kế hoạch SDĐ chi tiết đối với phần diện tớch đất giao cho Ban quản lý được xỏc định trong quy hoạch SDĐ của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương; việc lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ đối với phần diện tớch đất cũn lại được thể
hiện trong quy hoạch, kế hoạch SDĐ của cấp huyện thuộc tỉnh và quy hoạch, kế hoạch SDĐ chi tiết của cấp xó. UBND cỏc cấp cú trỏch nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch SDĐ trỡnh Hội đồng nhõn dõn cựng cấp thụng qua quy hoạch, kế hoạch SDĐ
trước khi trỡnh cơ quan nhà nước cú thẩm quyền xột duyệt. Quy hoạch, kế hoạch SDĐ
phải được trỡnh đồng thời với kế hoạch phỏt triển kinh tế xó hội.
Nội dung lập quy hoạch gồm điều tra, nghiờn cứu, phõn tớch, tổng hợp điều kiện tự nhiờn, kinh tế, xó hội và hiện trạng SDĐ; đỏnh giỏ tiềm năng đất đai; xỏc định phương hướng, mục tiờu SDĐ trong kỳ quy hoạch; xỏc định diện tớch cỏc loại đất phõn bổ cho nhu cầu phỏt triển kinh tế, xó hội, quốc phũng, an ninh; xỏc định diện tớch đất phải thu hồi để thực hiện cỏc cụng trỡnh, dự ỏn; xỏc định cỏc biện phỏp sử
dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ mụi trường; giải phỏp tổ chức thực hiện quy hoạch SDĐ(Chớnh phủ, 2004).
* Chớnh sỏch giao đất, cho thuờ đất
Về chớnh sỏch giao đất: Căn cứ vào mục đớch hoạt động của cỏc tổ chức, cỏ nhõn, Nhà nước tiến hành giao đất cú thu tiền hoặc giao đất khụng thu tiền. Đối tượng ỏp dụng của chớnh sỏch giao đất cú thu tiền là cỏc cỏ nhõn, tổ chức kinh tế
trong trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự ỏn đầu tư ở
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 18
đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước cú nguồn thu ngõn sỏch từ đất, huy động
được vốn đầu tư từđất để phục vụ phỏt triển kinh tế xó hội của đất nước, đồng thời cũng gúp phần nõng cao ý thức, trỏch nhiệm từ phớa người SDĐ, đất đai được sử
dụng tiết kiệm, kinh tế và hiệu quả hơn (Chớnh phủ, 2004).
Về chớnh sỏch cho thuờ đất: Nhà nước cho thuờ đất để thực hiện dự ỏn
đầu tư theo cơ chế thu tiền thuờ đất hàng năm đối với tổ chức kinh tế trong nước; Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài được lựa chọn một trong hai hỡnh thức (trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuờ) (Chớnh phủ, 2004).
* Về chớnh sỏch thu hồi đất thực hiện cỏc dự ỏn đầu tư
Cỏc quy định về thu hồi đất thực hiện cỏc dự ỏn phỏt triển kinh tế, bồi thường, hỗ trợ, TĐC được quy định tại Luật Đất đai năm 2003, Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 thỏng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 thỏng 12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất; Nghịđịnh số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 thỏng 01 năm 2006 về
sửa đổi, bổ sung một số điều của cỏc nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghịđịnh số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển cụng ty Nhà nước thành cụng ty cổ
phần; Nghịđịnh số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 thỏng 5 năm 2007 quy định bổ sung về
việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trỡnh tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số
69/2009/NĐ-CP ngày 13 thỏng 8 năm 2009 quy định bổ sung về quy hoạch SDĐ, giỏ đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC. Chớnh sỏch thu hồi đất thể hiện theo hệ thống văn bản nờu trờn như sau:
+ Phạm vi ỏp dụng chớnh sỏch: Áp dụng đối với cỏc trường hợp Nhà nước quyết định thu hồi đất sử dụng vào mục đớch quốc phũng, an ninh, lợi ớch quốc gia, lợi ớch cụng cộng, mục đớch phỏt triển kinh tế (bao gồm cỏc dự ỏn đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhúm A, cỏc dự ỏn cú 100% vốn đầu tư nước ngoài đó được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền xột duyệt hoặc cho phộp đầu tư mà dự ỏn đú khụng thểđầu tư trong KCN, KCNC, KKT và cỏc dự ỏn đầu tư cú nguồn
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 19 vốn hỗ trợ phỏt triển chớnh thức).
+ Đối tượng được bồi thường, hỗ trợ và TĐC: Người đang SDĐ, tài sản gắn liền với đất cú QSDĐ, quyền sở hữu, sử dụng tài sản hợp phỏp theo quy định của phỏp luật mà bị thiệt hại về QSDĐ, bị thiệt hại quyền sở hữu, sử dụng tài sản gắn liền với đất bị thu hồi thỡ sẽ được bồi thường đất, bồi thường tài sản và được hỗ trợ đểổn định đời sống và sản xuất.
+ Chớnh sỏch bồi thường vềđất
Về nguyờn tắc bồi thường: Ưu tiờn thực hiện bồi thường bằng đất cú cựng mục (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
đớch sử dụng, trường hợp khụng cú đất thỡ việc bồi thường cú thể tiến hành bằng nhà hoặc bằng tiền, trong đú cú tớnh đến việc thanh toỏn giỏ trị bồi thường chờnh lệch và cỏc khoản nghĩa vụ tài chớnh vềđất đai của người bị thu hồi đất đối với Nhà nước với mức trừ tối đa bằng số tiền bồi thường đất. Chớnh sỏch bồi thường chi tiết theo bảng 1.1.
+ Quy định bồi thường tài sản gắn liền với đất
Về nguyờn tắc bồi thường tài sản: Nhà nước khụng bồi thường đối với cỏc tài sản tạo lập sau khi quy hoạch, kế hoạch SDĐ đó cụng bố mà khụng được cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cho phộp, hoặc tạo lập trỏi với mục đớch SDĐ, hoặc tạo lập sau khi cú quyết định thu hồi đất được cụng bố và cụng trỡnh kết cấu hạ tầng kỹ
thuật khụng cũn sử dụng được. Chỉ bồi thường cỏc chi phớ thỏo dỡ, vận chuyển, lắp
đặt và thiệt hại khi thỏo dỡ, vận chuyển, lắp đặt đối với hệ thống mỏy múc, dõy chuyền sản xuất cú thể thỏo dời và di chuyển.
Về bồi thường đối với tài sản: Chớnh sỏch quy định cụ thể việc bồi thường hoặc bồi thường cộng với hỗ trợ tựy vào mục đớch nhà ở, cụng trỡnh phục vụ sinh hoạt hay khụng phục vụ sinh hoạt song mức tối đa khụng vượt quỏ 100% giỏ trị xõy dựng mới tương đương với nhà, cụng trỡnh bị thiệt hại. Ngoài ra, trường hợp chỉ phỏ dỡ một phần mà cụng trỡnh ấy cũn cú thể sử dụng hoặc khụng thể sử dụng thỡ sẽ cú cỏc mức bồi thường khỏc nhau. Riờng đối với nhà ở đang thuờ thuộc sở hữu Nhà nước thỡ được bồi thường cho thuờ nhà ở tại nơi TĐC, hoặc được hỗ trợ tiền bằng 60% giỏ trịđất và 60% giỏ trị nhà đang thuờ để tự lo chỗở mới.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 20 Về giỏ đất để tớnh bồi thường: Được xỏc định là giỏ đất cú cựng mục đớch sử
dụng với đất bị thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định ban hành, cụng bố vào ngày 01 thỏng 01 hàng năm. Trường hợp giỏ đất quy định chưa sỏt với giỏ chuyển nhượng QSDĐ thực tế trờn thị trường trong điều kiện bỡnh thường thỡ UBND cấp tỉnh căn cứ vào giỏ chuyển nhượng QSDĐ thực tế trờn thị trường tại địa phương để
quyết định mức giỏ cụ thể. Ngoài ra, thời điểm tớnh giỏ đất bồi thường cũn căn cứ
vào cỏc trường hợp thực hiện bồi thường chậm do người bị thu hồi đất hay do cơ
quan, tổ chức cú trỏch nhiệm bồi thường gõy ra.
Về giỏ tớnh bồi thường đối với tài sản: Giỏ trị nhà, cụng trỡnh xõy dựng tớnh bồi thường theo đơn giỏ quy định về xõy dựng mới của nhà, cụng trỡnh. Giỏ trị sản lượng của vụ thu hoạch hoặc giỏ trị hiện cú của vườn cõy, chi phớ đầu tư, chăm súc
để tớnh bồi thường được lấy theo giỏ bỏn và mức chi phớ trung bỡnh trờn thị trường ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất.
+ Quy định cỏc khoản hỗ trợ
Về hỗ trợ di chuyển: Đối với cỏc hộ gia đỡnh phải di chuyển chỗ ở được hỗ
trợ mỗi hộ từ 3 - 5 triệu đồng để di chuyển; tổ chức phải di chuyển cơ sở được hỗ
trợ chi phớ thực tế về di chuyển, thỏo dỡ và lắp đặt. Đối với hộ gia đỡnh bị thu hồi
đất mà phải di chuyển chỗở, trong thời gian chờ tạo lập lại chỗ ở mới, được bố trớ vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuờ nhà ở theo thời gian và mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định phự hợp với thực tế tại địa phương.
Về hỗ trợổn định đời sống và sản xuất: Chớnh sỏch này chỉ ỏp dụng trong hai trường hợp: Một là, đối với cỏc hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trực tiếp sản xuất nụng nghiệp bị thu hồi đất nụng nghiệp, thỡ tựy vào mức diện tớch đang sử dụng bị thu hồi (từ 30 -70% hay trờn 70%) và phạm vi địa bàn di chuyển mà sẽ được hưởng thời gian hỗ
trợ là từ 6 - 12 -24 hay 36 thỏng. Mức hỗ trợđược tớnh bằng tiền tương đương 30 kg gạo/nhõn khẩu/thỏng theo thời giỏ trung bỡnh tại thời điểm hỗ trợ của địa phương;
Hai là, tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh cú đăng ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất kinh doanh thỡ được hỗ trợ bằng 30% một năm thu nhập sau thuế tớnh theo mức thu nhập bỡnh quõn của 3 năm trước đú được cơ quan thuế xỏc nhận.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 21
Bảng 1.1: Chớnh sỏch bồi thường về đất cho người cú đất bị thu hồi TT Đối
tượng Loại đất Bồi thường về đất
Chớnh sỏch hỗ trợ 1 Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn - Đất bị thu hồi khụng được cụng nhận là đất ở; đất vườn, ao trong cựng thửa đất cú nhà ở riờng lẻ; đất vườn, ao trong cựng thửa đất cú nhà ở dọc kờnh mương và dọc tuyến đường giao thụng
- Theo giỏ đất nụng nghiệp trồng cõy lõu năm - 30% - 70% giỏ đất ở của thửa đất bị thu hồi x diện tớch bị thu hồi (DT hỗ trợ < 5 lần hạn mức giao đất ở) - Đất nụng nghiệp trong địa giới hành chớnh phường, khu dõn cư thuộc thị trấn, khu dõn cư nụng thụn, thửa đất nụng nghiệp tiếp giỏp với ranh giới phường, khu dõn cư - Theo giỏ đất nụng nghiệp - 20% - 50% giỏ đất ở trung bỡnh của khu vực cú đất thu hồi (diện tớch hỗ trợ < 5 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương) - Đất làm mặt bằng xõy dựng cơ
sở sản xuất kinh doanh phi nụng nghiệp cú nguồn gốc là đất ởđó
được giao sử dụng ổn định lõu dài hoặc cú đủđiều kiện được cấp GCNQSDĐ
- Theo giỏ đất phi nụng nghiệp (Diện tớch bồi thường=hạn mức giao đất, cú thể được xem xột giao thờm nhưng khụng vượt quỏ diện tớch bị thu hồi) - Đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn cụng trỡnh bị hạn chế khả năng SDĐ - Theo mức thiệt hại thực tế. 2 Tổ chức - Đất được giao hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ mà tiền đó nộp, đó trả khụng cú nguồn gốc từ ngõn sỏch nhà nước - Bồi thường bằng đất
- Đất được giao hoặc cho thuờ khụng phải nộp tiền SDĐ hoặc tiền SDĐđó nộp cú nguồn gốc từ ngõn sỏch nhà nước - Khụng được bồi thường vềđất - Chi phớ đó đầu tư vào đất khụng cú nguồn gốc từ ngõn sỏch nhà nước thỡ được bồi thường. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 22 Về hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm: Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn trực tiếp sản xuất nụng nghiệp khi bị Nhà nước khụng thuộc trường hợp quy định tại
Điều 21 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP mà khụng cú đất để bồi thường thỡ ngoài việc được bồi thường bằng tiền cũn được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm theo một trong cỏc hỡnh thức bằng tiền hoặc bằng đất ở hoặc nhà ở hoặc đất sản xuất, kinh doanh phi nụng nghiệp.
Ngoài ra, căn cứ vào tỡnh hỡnh thực tế, cỏc địa phương cũn quyết định một số khoản hỗ trợ khỏc để bảo đảm ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất.
+ Quy định xõy dựng cỏc khu tỏi định cư và bố trớ tỏi định cư
Việc thực hiện đầu tư xõy dựng, tạo lập cỏc khu, điểm TĐC thuộc trỏch nhiệm của UBND cấp tỉnh. Việc lập dự ỏn và xõy dựng khu TĐC thực hiện theo quy định về quản lý đầu tư xõy dựng và sử dụng chung cho nhiều dự ỏn với cơ sở hạ
tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ.
Đối với trường hợp chưa cú khu TĐC hoặc cú nhưng khụng phự hợp để bố trớ cho dự ỏn, thỡ khi triển khai thực hiện dự ỏn phải đồng thời xõy dựng hoặc tạo lập cỏc
điểm TĐC phục vụ cho bị thu hồi đất của dự ỏn.
Về bố trớ TĐC cho người bị thu hồi đất: Hộ gia đỡnh bị thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tớch cũn lại thấp hơn hạn mức giao đất ở mới tại địa phương và khụng phự hợp quy hoạch xõy dựng nhà ở mà phải di chuyển chỗ ở thỡ được bố trớ TĐC. Việc bố trớ TĐC thực hiện cụng khai đến từng hộ gia đỡnh bị thu hồi đất, phải di chuyển chỗở về dự kiến phương ỏn bố trớ TĐC (địa điểm, quy mụ quỹđất, quỹ nhà TĐC, thiết kế, diện tớch từng lụ đất, căn hộ, giỏ đất, giỏ nhà TĐC; dự kiến bố trớ cỏc hộ vào TĐC).
Về diện tớch, giỏ đất và giỏ nhà TĐC: Diện tớch giao đất ở TĐC khụng vượt quỏ hạn mức giao đất ở mới do địa phương quy định; diện tớch nhà bố trớ TĐC cú thể nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn diện tớch nhà ở bị thiệt hại tựy thuộc vào diện tớch quỹ nhà bố trớ TĐC. Giỏ đất tớnh thu tiền SDĐ tại nơi TĐC, giỏ bỏn nhà TĐC do UBND cấp tỉnh quyết định cho phự với thực tế tại địa phương.Hộ gia đỡnh, cỏ nhõn
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 23 thuờ nhà theo quy định của phỏp luật và được trừ vào tiền bồi thường, hỗ trợ, nếu cú chờnh lệch thỡ thực hiện thanh toỏn bằng tiền phần chờnh lệch đú theo quy định.
* Về tổ chức thực hiện chức năng tạo quỹđất