thực trạng áp dụng quy định pháp luật về chia tách thửa đất trên địa bàn huyện phong điền, thành phố cần thơ

Khi được nhận quyền sử dụng đất qua các trường hợp do luật định mà có các thửa liền kề nhau và người sử dụng đất muốn được hợp thành một thửa duy nhất để được cấp một giấy chứng nhận , v

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ

CẦN THƠ

Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện:

Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân Cao Tấn Đạt

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG BẢO VỆ LUẬN VĂN

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU………1

CHƯƠNG 1 NHỮNG LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ VIỆC CHIA TÁCH THỬA ĐẤT 3

1.1 Các khái niệm cơ bản 3

1.1.1 Khái niệm về đất…………3

1.1.2 Khái niệm về quyền sử dụng đất………… 3

1.1.3 Khái niệm thửa đất ……….3

1.1.4 Giấy chứng nhận ……… 4

1.1.5 Tách thửa đất………….4

1.1.6 Hợp thửa đất………… 4

1.2 Phân loại đất……… 5

1.2.1 Nhóm đất nông nghiệp……….5

1.2.2 Nhóm đất phi nông nghiệp 5

1.2.3 Nhóm đất chưa sử dụng ……… 6

1.3 Người sử dụng đất và những đảm bảo c ho người s ử dụng đất 7

1.3.1 Người sử dụng đất 7

1 3 2 Những đảm bảo cho người sử dụng đất 7

1.4 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất …8

1.4.1 Quyền của người sử dụng đất …8

1 4 2 Nghĩa vụ của người sử dụng đất 8

1.5 Nguyên tắc sử dụng đất 9

1 6 Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận 9

1.7 Nguyên tắc và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận ……….11

1.7.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận ……….11

1 7 2 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận 11

1.8 Cơ quan quản lý đất đai ……….12

1.9 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ……….12

CHƯƠNG 2 NHỮNG QUY ĐỊNH CỤ THỂ VỀ VIỆC CHIA TÁCH THỬA ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẦN THƠ ……… 14

2.1 Quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên

địa bàn thành phố cần thơ ………14

2.1.1 Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng ……… 14

2.1.2 Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất ……… 15

2.1.3 Điều kiện để thực hiện việc tách thửa ……… 16

2.1.4 Các trường hợp không được tách thửa 17

2.1.5 Quy định về tách thửa các loại đất ……… 17

2.2 Quy định về thủ tục cấp giấy chứng nhận trong trường hợp thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đối với thửa đất 18

2.2.1 Hồ sơ tách thửa hoặc hợp thửa gồm ………18

2.2.2 Việc tách thửa, hợp thửa theo nhu cầu của người sử dụng đất ………… 19

2.3 Quy định chung về thu phí thuộc lĩnh vực địa chính trên địa bàn thành phố cần thơ……… 21

2.3.1 Phạm vi và đối tượng áp dụng .21

2.3.2 Mức thu phí……… 22

2.4 So sánh một số điểm khác nhau của Quyết định số 49/2009/QĐ-UBND và Quyết định số 27/2011/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân TP.Cần Thơ về chia tách thửa đất với các địa phương lân cận ………26

2.4.1 Quyết định 36/2008/QĐ-UBND ngày 05/11/2008 của Ủy ban nhân dân tỉnh Kiên Giang ……….… 26

2.4.2 Quyết định số 25/2013/QĐ-UBND ngày 18/09/2013 của Ủy ban nhân dân tỉnh Hậu Giang ………26

CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN …… 28

3.1 Tình hình chia tách thửa đất trên địa bàn huyện Phong Điền ………… 28

3.2 Những khó khăn, bất cập còn tồn tại trong việc áp dụng những quy định của pháp luật về chia tách thửa đất ……… 29

3.3 Phương hướng hoàn thiện ……… 32

KẾT LUẬN 33

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Sử dụng đất đai một cách khoa học, hợp lý là nhiệm vụ mang tính cấp bách

và lâu dài của nước ta, đây là vấn đề liên quan đến toàn bộ nền kinh tế quốc dân Đất đai chỉ thật sự phát huy vai trò vốn có của mình dưới sự quản lý chặt chẽ, thống nhất, phù hợp của nhà nước Trong chế độ xã hội chủ nghĩa, việc khai thác và sử dụng đất đai luôn bảo đảm nguyên tắc phục vụ lợi ích xã hội Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 tại chương II, Điều 18 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước thống nhất quản

lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả” Để sử dụng hợp lý đất đai, đạt sản lượng và hiệu quả kinh tế cao nhất trên một đơn vị diện tích đất, cơ quan Nhà nước cần có những phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý theo từng giai đoạn

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là kết quả lâu dài của quá trình đấu tranh vô cùng anh dũng của cả dân tộc Trong hành trình 4000 năm lịch sử, máu xương của nhiều thế hệ con người Việt Nam đã chiến đấu gìn giữ và lao động phát triển vì thế đất đai không là của riêng ai

Trong những năm gần đây có sự chuyển biến mạnh mẽ về mọi phương diện: tốc độ tăng dân số nhanh, quá trình đô thị hóa nhanh cùng với sự hội nhập kinh tế thế giới chính vì thế mà nhu cầu sử dụng đất đai tăng lên mạnh mẽ trên quận, huyện, thị xã trên cả nước Riêng trên địa bàn huyện Phong Điền TP Cần Thơ việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi nổi Tuy nhiên việc vận dụng pháp luật để thực hiện công tác này vẫn còn tồn đọng một số vấn đề bất cập chưa thể giải quyết một cách thỏa đáng, để tìm hiểu những khó khăn này của huyện

nên Đề tài: “Thực trạng áp dụng quy định pháp luật về chia tách thửa đất trên địa bàn huyện Phong Điền TP Cần Thơ” được thực hiện

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài này được thực hiện nhằm mục đích đánh giá tình hình chia tách thửa trên địa bàn huyện Phong Điền thành phố Cần Thơ Tìm ra những nguyên nhân, bất

cập còn tồn tại, đối chiếu với tình hình chia tách thửa đất ở các giai đoạn khác nhau trên địa bàn huyện từ đó đề ra những phương hướng khắc phục những khó khăn, bất cập đó Hoàn thiện công tác này góp phần cho công tác quản lý Nhà Nước về đất đai nói chung và công tác quản lý việc tách thửa cùng với quản lý hồ sơ được tốt hơn

Đánh giá những quy định pháp luật về chia tách thửa đất, những quy định nào còn hạn chế gây khó khăn, bất cập để từ đó đề xuất phương hướng hoàn thiện những điểm còn hạn chế đó

3 Phạm vi nghiên cứu

Đất đai là đề tài rất rộng lớn, nhạy cảm và nóng bỏng, nó liên quan đến rất nhiều nghành nhiều lĩnh vực, vì vậy đa số những vấn đề liên quan đến đất đai đều rất khó giải quyết và mất rất nhiều thời gian Để tìm hiểu rõ được vấn đề này cũng cần phải đầu tư rất nhiều thời gian và công sức nghiên cứu Đề tài này chỉ nghiên cứu những vấn đề liên quan đến quy định pháp luật về vấn đề chia tách thửa đất ở

một địa phương cụ thể là huyện Phong Điền, Tp Cần Thơ

4 Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu những quy định của pháp luật liên quan đến vấn đề chia tách thửa đất

Tổng hợp, phân tích, so sánh trên cơ sở những quy định pháp luật và số liệu

đã tổng hợp được từ thực tế, đi xác minh thực tế để tìm hiểu rõ vấn đề

5 Cấu trúc đề tài

- Lời nói đầu

- Phần nội dung gồm có 3 chương

+ Chương 1: Những lý luận cơ bản về việc chia tách thửa đất

+ Chương 2: Những quy định cụ thể về việc chia tách thửa đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ

+ Chương 3: Thực trạng và phương hướng hoàn thiện

- Kết luận

- Danh mục tài liệu tham khảo

CHƯƠNG 1 NHỮNG LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ VIỆC CHIA TÁCH THỬA ĐẤT

1.1 Các khái niệm cơ bản

1.1.1 Khái niệm về đất

Đất là một tài nguyên của quốc gia vô cùng quý giá, là một tư liệu hàng đầu của đất đai Cùng với các thành phần quan trọng khác như nước, thời tiết, khí hậu, đất đã tạo cho con người biết bao sản phẩm, của cải vật chất Những sản phẩm, của cải vật chất đó có thể có từ thiên nhiên như: rừng, khoán sản….hay có từ sự tác động của con người thông qua việc canh tác nông nghiệp, khai thác, cải tạo, xây dựng Các hoạt động của con người trên trái đất đã làm cho giá trị của đất cao hơn và của cai có từ đất ngày càng phong phú thêm

1.1.2 Khái niệm về quyền sử dụng đất

- Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn biết bao công sức và sương máu

để gầy dựng đất nước, để giữ gìn và bảo vệ được vốn đất đai cho đến ngày hôm nay

Vì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, mọi người dân phải có trách nhiệm gìn giữ, bảo tồn và thực hiện đúng nghĩa vụ sử dụng đất của mình

- Theo luật đất đai năm 2003 thì: Nhà nước giao đất là việc nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định

là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định

- Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

1.1.3 Khái niệm thửa đất

- Khoản 11 Điều 4 Luật Đất đai định nghĩa: Thửa đất là phần diện tích đất

được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ

1.1.4 Giấy chứng nhận

- Giấy chứng nhận (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng) là chứng thư pháp lý do

cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, chủ sơ hữu tài sản gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất

1.1.5 Tách thửa đất

- Tách thửa đất là việc từ một thửa đất được tách thành hai thửa hoặc nhiều thửa hơn nữa qua các trường hợp như: nhận chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất, tặng cho một phần quyền sử dụng đất, chia thừa kế, phân chia tài sản chung Việc tách thửa phải đảm bảo đúng các quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục theo luật định, đảm bảo về hạn mức tách thửa, hạn mức diện tích được cấp sổ đỏ Khi đảm bảo đầy đủ quy định của luật cả về hình thức, nội dung và hạn mức, thửa đất được tách sẽ được cấp giấy chứng nhận theo đúng quy định

1.1.6 Hợp thửa đất

- Hợp thửa đất là việc hai thửa đất hoặc nhiều thửa đất được hợp với nhau thành một thửa duy nhất qua các trường hợp: nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất, được hưởng thừa kế đất, được hưởng khi chia tài sản chung Khi được nhận quyền sử dụng đất qua các trường hợp do luật định mà

có các thửa liền kề nhau và người sử dụng đất muốn được hợp thành một thửa duy nhất để được cấp một giấy chứng nhận , việc hợp thửa phải đảm bảo đúng các quy định về trình tự, thủ tục cả về mặt hình thức và nội dung khi đảm bảo các điều kiện trên thửa đất hợp nhất sẽ được cấp giấy chứng nhận theo đúng quy định

1.2.2 Nhóm đất phi nông nghiệp

- Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

- Đất chuyên dùng bao gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình

sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng

Đất sử dụng vào mục đích công cộng là đất sử dụng vào mục đích xây dựng công trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, cảng đường thuỷ, bến phà, bến xe ô

tô, bãi đỗ xe, ga đường sắt, cảng hàng không; hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thuỷ lợi, đê, đập; hệ thống đường dây tải điện, hệ thống mạng truyền thông, hệ thống dẫn xăng, dầu, khí; đất sử dụng làm nhà trẻ, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường,

sân vận động, khu an dưỡng, khu nuôi dưỡng người già và trẻ em có hoàn cảnh khó khăn, cơ sở tập luyện thể dục - thể thao, công trình văn hoá, điểm bưu điện - văn hoá

xã, tượng đài, bia tưởng niệm, nhà tang lễ, câu lạc bộ, nhà hát, bảo tàng, triển lãm, rạp chiếu phim, rạp xiếc, cơ sở phục hồi chức năng cho người khuyết tật, cơ sở dạy nghề, cơ sở cai nghiện ma tuý, trại giáo dưỡng, trại phục hồi nhân phẩm; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng hoặc được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định bảo vệ; đất để chất thải, bãi rác, khu xử lý chất thải

- Đất tôn giáo, tín ngưỡng bao gồm đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ

- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa

- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dung

- Đất phi nông nghiệp khác

Đất phi nông nghiệp khác là đất có các công trình thờ tự, nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trưng bầy tác phẩm nghệ thuật, cơ sở sáng tác văn hoá nghệ thuật và các công trình xây dựng khác của tư nhân không nhằm mục đích kinh doanh mà các công trình đó không gắn liền với đất ở; đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động; đất tại đô thị sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản, xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống, xây dựng kho, nhà của hộ gia đình,

cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp

1.2.3 Nhóm đất chưa sử dụng

- Đất bằng chưa sử dụng

- Đất đồi núi chưa sử dụng

- Núi đá không có rừng cây

1.3 Người sử dụng đất và những đảm bảo c ho người sử dụng đất

1.3.1 Người sử dụng đất

- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền

sử dụng đất;

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

1 3 2 Những đảm bảo cho người sử dụng đất

- Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất

- Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của

Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam

- Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có đất để sản xuất; đồng thời có chính sách ưu đãi đầu tư, đào tạo nghề, phát triển ngành nghề, tạo việc làm cho lao động ở nông thôn phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông thôn theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá

1.4 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

1.4.1 Quyền của người sử dụng đất

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;

- Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình;

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

1 4 2 Nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;

- Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;

- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;

- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;

- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất

1 5 N g uy ê n t ắ c s ử d ụ ng đ ấ t

- Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất;

- Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh;

- Người sử dụng đất thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn

sử dụng đất theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Người sử dụng đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;

- Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất

ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ theo quy định mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương

và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ theo quy định nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà

án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ theo quy định nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

1.7 Nguyên tắc và thẩm quyền cấp giấy chứng nhận

1.7.1 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận

- Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó

- Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ

sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất

- Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã

ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký

1 7 2 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này

- Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

1.8 Cơ quan quản lý đất đai

- Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được thành lập thống nhất từ Trung ương đến cơ sở gắn với quản lý tài nguyên và môi trường, có bộ máy tổ chức

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, Thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm xây dựng tổ chức bộ máy quản lý đất đai tại địa phương và bố trí cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn bảo đảm hoàn thành nhiệm vụ

1.9 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến động về sử dụng đất, quản lý hồ

sơ địa chính và giúp cơ quan tài nguyên và môi trường trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai

- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và thành lập các chi nhánh của Văn phòng tại các địa bàn cần thiết Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường

- Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với Bộ Nội vụ hướng dẫn về

tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

CHƯƠNG 2 NHỮNG QUY ĐỊNH CỤ THỂ VỀ VIỆC CHIA TÁCH THỬA ĐẤT TRÊN

ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẦN THƠ 2.1 Quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn thành phố cần thơ

Hiện nay việc chia tách thửa đất trên địa bàn Thành phố Cần Thơ được thực hiện theo Quyết định số 49/2009/QĐ-UBND ngày 07/09/2009 và Quyết định số 27/2011/QĐ-UBND ngày 09/09/2011 của Ủy ban nhân dân TP Cần Thơ về việc quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn Thành phố Cần Thơ

2.1.1 Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng

● Phạm vi điều chỉnh

- Áp dụng đối với những trường hợp về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ

- Không áp dụng cho các trường hợp sau:

+ Tách thửa theo quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

+ Hồ sơ xin tách thửa đã được cơ quan tài nguyên và môi trường chấp thuận (Sở Tài nguyên và Môi trường chấp thuận nếu người sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quận, huyện chấp thuận nếu người sử

dụng đất là hộ gia đình, cá nhân) từ trước ngày 17/09/2009 ( Quyết định số 49/2009/QĐ-UBND có hiệu lực thi hành )

+ Trường hợp người sử dụng đất đã lập thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, được cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển quyền đối

với thửa đất đã chia tách từ trước ngày 17/09/2009 ( Quyết định số UBND có hiệu lực thi hành )

49/2009/QĐ-+ Dự án xây dựng khu dân cư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng trước ngày 03 tháng 4 năm 2008 (ngày có hiệu

lực của Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng)

+ Chuyển quyền sử dụng đất trọn thửa; các trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất hoặc thừa kế về nhà ở và tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật

+ Bán nhà theo Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ

về mua bán kinh doanh nhà ở;

+ Các trường hợp hiến tặng quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa

+ Các trường hợp hòa giải tranh chấp đất đai có kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai đươ ̣c Ủy ban nhân dân cấp thẩm quyền công nhâ ̣n ; quyết đi ̣nh hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai , khiếu na ̣i, tố cáo về đất đai ; quyết đi ̣nh hoă ̣c bản án của Tòa án nhân dân đã có hiê ̣u lực, quyết đi ̣nh thi hành của Cơ quan Thi hành án dân sự

● Đối tượng áp dụng

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có yêu cầu tách thửa

- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục về tách thửa theo quy định của pháp luật

2.1.2 Diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất

● Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với trường hợp phù hợp với quy hoạch

- Đối với loại đất ở:

+ Các Phường, Thị trấn của quận, huyện diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng bốn mươi mét vuông (40m2)

+ Các Xã của huyện diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng sáu mươi mét vuông (60m2)

Đối với diện tích đất ở, ngoài mức diện tích đất tối thiểu quy định nêu trên, các thửa đất được phép tách thửa phải có bề rộng mặt tiền và chiều sâu của thửa đất ≥4m

- Đối với loại đất nông nghiệp: