1. 7 2 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
2.4.2.Quyết định số 25/2013/QĐ-UBND ngày 18/09/2013 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Hậu Giang
* Khu vực đô thị ( đối với đất phi nông nghiệp )
- Vị trí thửa đất tiếp giáp đường có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20m phải đảm bảo về điều kiện diện tích và kích thước như sau:
+ Kích thước các cạnh của thửa đất lớn hơn hoặc bằng 5m.
- Vị trí thửa đất tiếp giáp đường có lộ giới nhỏ hơn 20m phải đảm bảo về điều kiện diện tích và kích thước như sau:
+ Diện tích tách thửa lớn hơn hoặc bằng 36m².
+ Kích thước các cạnh của thửa đất lớn hơn hoặc bằng 4m.
* Khu vực nông thôn ( đối với đất phi nông nghiệp )
+ Diện tích tách thửa lớn hơn hoặc bằng 36m².
+ Kích thước các cạnh thửa đất lớn hơn hoặc bằng 4m.
* Diện tích tối thiểu được tách thửa đất đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau:
- Diện tích đất tối thiểu để tách thửa đối với nhóm đất nông nghiệp: + Khu vực đô thị: diện tích tối thiểu tách thửa lớn hơn hoặc bằng 100m². + Khu vực nông thôn: diện tích tối thiểu tách thửa lớn hơn hoặc bằng 200m². => Quy định này cũng có phần thoáng hơn so với Quyết định số 49/2009/QĐ- UBND và Quyết định số 27/2011/QĐ-UBND, trong quy định này có phần ưu tiên trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất đối với: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
CHƢƠNG 3
THỰC TRẠNG VÀ PHƢƠNG HƢỚNG HOÀN THIỆN 3.1. Tình hình chia tách thửa đất trên địa bàn huyện Phong Điền
Bảng 3.1. Tổng số liệu qua các giai đoạn về chia tách thửa đất.
Giai đoạn Trường hợp Diện tích
( m2 ) 19/09/2007 - 16/09/2009 6306 9325821.5
17/09/2009 - 18/09/2011 3247 5202247.9
19/09/2011 - 17/09/2013 4060 6867170.6
4 tháng đầu năm 2014 459 724263.5
( Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất )
Qua số liệu thống kê về chia tách thửa đất qua từng giai đoạn của Huyện Phong Điền ta nhận thấy hằng năm ở Huyện Phong Điền giải quyết rất nhiều hồ sơ địa chính về chia tách thửa đất, nhưng số lượng hồ sơ ở từng giai đoạn lại có sự chênh lệch khá lớn, cụ thể trong giai đoạn tháng 09/2007 đến tháng 09/2009 là 6306 hồ sơ, giai đoạn 09/2009 đến tháng 09/2011 là 3247 hồ sơ và giai đoạn tháng 09/2011 đến tháng 09/2013 là 4060 hồ sơ.
- Nguyên nhân theo đánh giá là trong giai đoạn đầu tiên 09/2007 – 09/2009 tình hình chia tách thửa đất có số lượng hồ sơ đã giải quyết lớn như vậy là do trong giai đoạn này Ủy ban nhân thành phố Cần thơ vẫn chưa ban hành Quyết định 49/2009/QĐ-UBND nhằm kiểm soát tình hình chia tách thửa đất cho địa phương, rất nhiều trường hợp thực hiện việc tách thửa với diện tích nhỏ, đất đai bị chia cắt manh mún từ đó kéo theo tình trạng đầu cơ xuất hiện, làm cho địa phương rất khó quản lý chính vì thế số lượng hồ sơ trong giai đoạn này là rất lớn.
- Chính vì không kiểm soát được tình trạng đầu cơ và đất đai bị chia tách manh mún nên đến ngày 07/09/2009 Ủy ban nhân dân thành phố Cần thơ mới ban hành Quyết định số 49/2009/QĐ-UBND nhằm giới hạn diện tích chia tách thửa đất, tránh tình trạng đất đai bị chia tách nhỏ chính vì thế số lượng hồ sơ giải quyết trong giai đoạn từ tháng 09/2009 đến tháng 09/2011 có sự giảm đi đáng kể chỉ còn 3247 trường hợp. Trong giai đoạn này quyết định 49/2009/QĐ-UBND đã làm cho tình hình chia tách thửa ở địa phương ổn định hơn, hạn chế đầu cơ, đất đai không còn bị chia tách manh mún, địa phương quản lý tình hình đất đai dể dàng hơn. Nhưng quyết định 49/2009/QĐ-UBND lại tồn tại một số bất cập, rất nhiều trường hợp không giải quyết được cho người dân dẫn đến tình trạng tồn đọng hồ sơ, gây phiền hà cho người dân.
- Nhận thấy được tình trạng này đến ngày 09/09/2011 ủy ban nhân Thành phố Cần thơ ban hành Quyết định số 27/2011/QĐ-UBND thay thế bổ sung một số điều của Quyết định 49/2009/QĐ-UBND nhằm khắc phục những khó khăn, bất cập cho người dân, trong giai đoạn này số trường hợp giải quyết có cao hơn gia đoạn 09/2009 – 09/2011 là 4060 trường hợp, tuy nhiên vẫn còn một số lượng khá lớn người dân phiền hà về quyết định này, cho thấy Quyết định số 27/2011/QĐ-UBND vẫn còn những bất cập trong đó.
3.2. Những khó khăn, bất cập còn tồn tại trong việc áp dụng những quy định của pháp luật về chia tách thửa đất của pháp luật về chia tách thửa đất
Qua nghiên cứu và tìm hiểu tình hình thực tế ở địa phương thì hiện nay việc áp dụng những quy định của pháp luật về chia tách thửa đất trên địa bàn huyện vẫn còn rất nhiều khó khăn, những quy định của quyết định 49/2009/QĐ-UBND và quyết định số 27/2011/QĐ-UBND vẫn còn một số điểm chưa phù hợp đối với tình hình thực tế của địa phương, bản thân những quy định này vẫn còn tồn tại một số bất cập. Sau đây là một số khó khăn bất cập của địa phương trong việc áp dụng những quy định trên:
* Việc quy định diện tích tối thiểu để tách thửa đối với địa phương là chưa thật sự phù hợp vì: Đa số người dân ở địa phương là lao động nghèo họ không thể mua những mảnh đất có diện tích lớn mà chỉ có thể mua những mảnh đất có diện
tích nhỏ, không đảm bảo được diện tích để tách thửa theo quy định, dân số ngày càng tăng thì nhu cầu nhà ở cũng tăng theo mà đất đai lại không tự “nở” ra được.
- Chính vì không đảm bảo được diện tích để tách thửa nên họ không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận và không thể xin được giấy phép xây dựng để cất nhà ở hay thực hiện các quyền đối với người sử dụng đất như: chuyển nhượng, tặng cho, vay vốn để làm kinh tế gia đình… từ đó xảy ra tình trạng nhà cất không phép tràng lang gây khó khăn cho địa phương trong việc quản lý. Họ không thực hiện được các quyền của người sử dụng đất nên cũng không có vốn để làm ăn sinh sống và họ không thể thoát ra được cuộc sống nghèo khó hiện tại vì không thể “an cư lạc nghiệp”. Điều này cũng kéo theo một tình trạng là những người không có nhà ở họ sẽ thuê nhà ở trọ, ở những khu nhà tạm, hay kéo về những thành phố lớn và từ đó thất nghiệp….. tệ nạn xã hội xảy ra.
- Thực trạng này cũng xảy ra một vấn đề là những người dân sẽ tìm cách “lách luật” tức là họ sẽ dời thời gian chuyển nhượng giữa các bên nhằm hợp thức hóa việc chuyển nhượng ( giấy chuyển nhượng tay trước ngày 01/07/2004 ), điều này gây khó khăn cho cơ quan nhà nước trong việc quản lý và mất đi nguồn thu vào ngân sách nhà nước từ việc thu thuế. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Việc quy định diện tích tối thiểu lớn như vậy cũng gây thất thu các khoản thuế vào ngân sách nhà nước. vì diện tích lớn nhiều trường hợp không đủ điều kiện tách thửa theo quy định, không thực hiện được thủ tục nên người dân không thực hiện các nghĩa vụ về tài chính dẫn đến thất thu.
- Sẽ là ranh giới phân chia giàu, nghèo và ngày càng rõ rệt hơn. Người nghèo thì không có đủ tiền để mua đất với diện tích theo quy định hoặc tách đất cho con…., họ có thể làm giấy chuyển nhượng tay nhưng không thể thực hiện được các quyền của người sử dụng đất để tạo vốn làm kinh tế để vươn lên thoát nghèo. Còn người giàu họ có khả năng mua với diện tích lớn và có khả năng tách được cho con…., có được các quyền của người sử dụng đất để tạo vốn làm kinh tế.
* Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất hoặc thừa kế về nhà ở và tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất sẽ không bị giới hạn về diện tích khi thực hiện tách thửa. Điều này xảy ra tình trạng:
- Người còn sống không thể thực hiện được việc tách đất tặng cho con vì không đủ diện tích tách thửa theo quy định, chỉ khi người này chết đi mới thực hiện được việc tách thừa kế cho con, việc này xảy ra tình trạng là nhiều địa phương trong huyện bắt buộc phải hướng dẫn “Đến khi người này chết đi mới thực hiện được việc chia tách”, điều này gây khó khăn phiền hà cho người dân vì việc chia tách này trước sau gì cũng sẽ thực hiện và cũng không gây ảnh hưởng gì đến việc thu vào ngân sách nhà nước.
Ví dụ: Ông A có mảnh đất vườn ( CLN ) đã được cấp giấy chứng nhận với diện tích là 200m2. Ông A đến cơ quan có thẩm quyền xin tách đất cho 2 người con mỗi người 100m2, 2 người này lập gia đình nên muốn có chổ ở riêng và phát triển kinh tế gia đình. Việc này là không thể thực hiện được vì không đủ điều kiện theo quy định, đến khi ông A chết đi thì việc chia tách này mới thưc hiện được với điều kiện ông A có lập di chúc để lại phần đất này cho 2 người con mỗi người 100m2.
- Chúng ta nhìn nhận vấn đề là khi người chủ sử dụng đất chết đi nếu người này không lập di chúc phân chia rõ ràng cho những người con thì rất dễ xảy ra tranh chấp về thừa kế, nếu quả thật có tranh chấp xảy ra thì không nên, vì sẽ gây phiền hà cho người dân và các cơ quan tư pháp phải dành thời gian, công sức giải quyết. vì tranh chấp thừa kế là tranh chấp rất khó giải quyết và tốn rất nhiều thời gian và ảnh hưởng đến lợi ích của người dân. Trường hợp này cũng dẫn đến tình trạng đất đai càng trở nên manh mún hơn.
Ví dụ: Ông A có mảnh đất vườn ( CLN ) đã được cấp giấy chứng nhận với diện tích là 100m2. Ông A chết không để lại di chúc và tất cả có 4 người con. Vậy theo quy định về thừa kế theo pháp luật mỗi người sẽ được 25m2, đất đai lại càng trở nên manh mún, điều này đi ngược lại với mong muốn của cơ quan quản lý đất đai.
3.3. Phƣơng hƣớng hoàn thiện
- Việc quy định diện tích tối thiểu để tách thửa đối với từng loại đất phải xem xét tính đặc thù của từng địa phương để có những quy định cụ thể thiết thực và đảm bảo được thực hiện một cách có hiệu quả nhất nhằm đảm bảo quyền lợi của người dân một cách tốt nhất. Thực hiện tốt việc này cũng giúp chúng ta tránh tình trạng “lách luật” gây khó khăn cho công tác quản lý về đất đai và gây thiệt hại cho nhà nước.
- Đề ra những quy định riêng và ưu tiên cho những hộ dân nghèo được thực hiện việc tách thửa với diện tích nhỏ hơn diện tích theo quy định với mục đích là làm ăn, sinh sống. Những trường hợp tách thửa để tặng cho quyền sử dụng đất giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
- Đối với những hộ nghèo sau khi thực hiện xong thủ tục tách thửa và cấp giấy chứng nhận thực hiện việc chuyển mục đích quyền sử dụng đất cho ghi nợ tiền sử dụng đất ưu tiên cho họ làm thủ tục vay vốn ngân hàng nhằm mục đích làm ăn, sinh sống, có điều kiện phát triển kinh tế gia đình.
- Nhà nước nên điều chỉnh giá đất sát với giá thị trường, do nhà nước không quản lý được giá đất nên ban hành quyết định 49/2009/QĐ-UBND nhằm tránh tình trạng phân lô, bán nền. Giá đất do nhà nước ban hành thấp hơn nhiều so với giá thị trường sẽ dẫn đến tình trạng người dân khai giá trị trên hợp đồng chuyển nhượng không đúng với giá trị thật nhằm trốn thuế, nếu hợp đồng xảy ra tranh chấp thì Tòa Án sẽ căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng và người dân sẽ chịu thiệt thòi và tình trạng tranh chấp kéo dài rất khó giải quyết.
KẾT LUẬN
Qua nghiên cứu đề tài ta nhận thấy rằng hằng năm huyện Phong Điền đã nổ lực giải quyết rất nhiều hồ sơ địa chính về chia tách thửa đất nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân một cách tốt nhất. Bên cạnh đó trên địa bàn huyện vẫn còn một số trường hợp chưa giải quyết cho người dân một cách thỏa đáng nhất, do nhiều nguyên nhân khác nhau mà chủ yếu là do những quy định của pháp luật về chia tách thửa đất chưa thật sự phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, điều này đã được thấy rõ qua số liệu thực tế thu thập được qua từng giai đoạn từ địa phương, bản thân những quy định này vẫn còn tồn tại nhiều bất cập cần được điều chỉnh để nó mang lại hiệu quả tốt hơn nữa cho địa phương trong việc quản lý về đất đai trong thời gian tới.
Điều này cho thấy những quy định của pháp luật về đất đai mà đặc biệt là quy định về chia tách thửa đất là vô cùng quan trọng trong việc quản lý đất đai của từng địa phương, nó làm ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân và phát sinh rất nhiều vấn đề khác cho xã hội. Vì thế những quy định này cần phải thường xuyên được điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương trong từng giai đoạn, tránh gây khó khăn, phiền hà cho người dân, từ đó giúp cho công tác quản lý đất đai tại địa phương thuận lợi và dể dàng hơn.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Văn bản quy phạm pháp luật
1. Hiến pháp 1992; 2. Bộ luật dân sự 2005; 3. Luật đất đai 2003; 4. Luật xây dựng 2003;
5. Luật nhà ở 2001 sửa đổi bổ sung 2009;
6. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Thủ tướng Chính phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai;
7. Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Thủ tướng chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hổ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
8. Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Thủ tướng Chính phủ quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
9. Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
10. Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
11. Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ Xây