1. 7 2 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
3.2.Những khó khăn, bất cập còn tồn tại trong việc áp dụng những quy định
của pháp luật về chia tách thửa đất
Qua nghiên cứu và tìm hiểu tình hình thực tế ở địa phương thì hiện nay việc áp dụng những quy định của pháp luật về chia tách thửa đất trên địa bàn huyện vẫn còn rất nhiều khó khăn, những quy định của quyết định 49/2009/QĐ-UBND và quyết định số 27/2011/QĐ-UBND vẫn còn một số điểm chưa phù hợp đối với tình hình thực tế của địa phương, bản thân những quy định này vẫn còn tồn tại một số bất cập. Sau đây là một số khó khăn bất cập của địa phương trong việc áp dụng những quy định trên:
* Việc quy định diện tích tối thiểu để tách thửa đối với địa phương là chưa thật sự phù hợp vì: Đa số người dân ở địa phương là lao động nghèo họ không thể mua những mảnh đất có diện tích lớn mà chỉ có thể mua những mảnh đất có diện
tích nhỏ, không đảm bảo được diện tích để tách thửa theo quy định, dân số ngày càng tăng thì nhu cầu nhà ở cũng tăng theo mà đất đai lại không tự “nở” ra được.
- Chính vì không đảm bảo được diện tích để tách thửa nên họ không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận và không thể xin được giấy phép xây dựng để cất nhà ở hay thực hiện các quyền đối với người sử dụng đất như: chuyển nhượng, tặng cho, vay vốn để làm kinh tế gia đình… từ đó xảy ra tình trạng nhà cất không phép tràng lang gây khó khăn cho địa phương trong việc quản lý. Họ không thực hiện được các quyền của người sử dụng đất nên cũng không có vốn để làm ăn sinh sống và họ không thể thoát ra được cuộc sống nghèo khó hiện tại vì không thể “an cư lạc nghiệp”. Điều này cũng kéo theo một tình trạng là những người không có nhà ở họ sẽ thuê nhà ở trọ, ở những khu nhà tạm, hay kéo về những thành phố lớn và từ đó thất nghiệp….. tệ nạn xã hội xảy ra.
- Thực trạng này cũng xảy ra một vấn đề là những người dân sẽ tìm cách “lách luật” tức là họ sẽ dời thời gian chuyển nhượng giữa các bên nhằm hợp thức hóa việc chuyển nhượng ( giấy chuyển nhượng tay trước ngày 01/07/2004 ), điều này gây khó khăn cho cơ quan nhà nước trong việc quản lý và mất đi nguồn thu vào ngân sách nhà nước từ việc thu thuế.
- Việc quy định diện tích tối thiểu lớn như vậy cũng gây thất thu các khoản thuế vào ngân sách nhà nước. vì diện tích lớn nhiều trường hợp không đủ điều kiện tách thửa theo quy định, không thực hiện được thủ tục nên người dân không thực hiện các nghĩa vụ về tài chính dẫn đến thất thu.
- Sẽ là ranh giới phân chia giàu, nghèo và ngày càng rõ rệt hơn. Người nghèo thì không có đủ tiền để mua đất với diện tích theo quy định hoặc tách đất cho con…., họ có thể làm giấy chuyển nhượng tay nhưng không thể thực hiện được các quyền của người sử dụng đất để tạo vốn làm kinh tế để vươn lên thoát nghèo. Còn người giàu họ có khả năng mua với diện tích lớn và có khả năng tách được cho con…., có được các quyền của người sử dụng đất để tạo vốn làm kinh tế.
* Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất hoặc thừa kế về nhà ở và tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất sẽ không bị giới hạn về diện tích khi thực hiện tách thửa. Điều này xảy ra tình trạng:
- Người còn sống không thể thực hiện được việc tách đất tặng cho con vì không đủ diện tích tách thửa theo quy định, chỉ khi người này chết đi mới thực hiện được việc tách thừa kế cho con, việc này xảy ra tình trạng là nhiều địa phương trong huyện bắt buộc phải hướng dẫn “Đến khi người này chết đi mới thực hiện được việc chia tách”, điều này gây khó khăn phiền hà cho người dân vì việc chia tách này trước sau gì cũng sẽ thực hiện và cũng không gây ảnh hưởng gì đến việc thu vào ngân sách nhà nước.
Ví dụ: Ông A có mảnh đất vườn ( CLN ) đã được cấp giấy chứng nhận với diện tích là 200m2. Ông A đến cơ quan có thẩm quyền xin tách đất cho 2 người con mỗi người 100m2, 2 người này lập gia đình nên muốn có chổ ở riêng và phát triển kinh tế gia đình. Việc này là không thể thực hiện được vì không đủ điều kiện theo quy định, đến khi ông A chết đi thì việc chia tách này mới thưc hiện được với điều kiện ông A có lập di chúc để lại phần đất này cho 2 người con mỗi người 100m2.
- Chúng ta nhìn nhận vấn đề là khi người chủ sử dụng đất chết đi nếu người này không lập di chúc phân chia rõ ràng cho những người con thì rất dễ xảy ra tranh chấp về thừa kế, nếu quả thật có tranh chấp xảy ra thì không nên, vì sẽ gây phiền hà cho người dân và các cơ quan tư pháp phải dành thời gian, công sức giải quyết. vì tranh chấp thừa kế là tranh chấp rất khó giải quyết và tốn rất nhiều thời gian và ảnh hưởng đến lợi ích của người dân. Trường hợp này cũng dẫn đến tình trạng đất đai càng trở nên manh mún hơn.
Ví dụ: Ông A có mảnh đất vườn ( CLN ) đã được cấp giấy chứng nhận với diện tích là 100m2. Ông A chết không để lại di chúc và tất cả có 4 người con. Vậy theo quy định về thừa kế theo pháp luật mỗi người sẽ được 25m2, đất đai lại càng trở nên manh mún, điều này đi ngược lại với mong muốn của cơ quan quản lý đất đai.