Thẩm định dự án đầu tư công viên kèm khu vui chơi giải trí lâm viên tại sóc trăng

Khung phân tích hi u qu tài chính .... Chi phí tài chính .... Thông s tính toán chung ..... Chi phí tài chính .... Phân tích mô ph ng Monte Carlo DATP 1 ..... DANHăM CăHỊNHăV Hình 2.1...

CH NGăTRỊNHăGI NG D Y KINH T FULBRIGHT

-

NGUY N TH M DUNG

CỌNGăVIểNăKỆMăKHUăVUIăCH IăGI I TRÍ

TP H CHÍ MINH ậ N mă2015

CH NGăTRỊNHăGI NG D Y KINH T FULBRIGHT

TP H CHÍ MINH ậ N mă2015

L IăCAMă OAN

Tôi xin cam đoan lu n v n nƠy hoƠn toƠn do tôi th c hi n C c s li u đi u tra lƠ trun

th c c c đo n trích d n và s li u s d ng trong lu n v n đ u đ c d n ngu n vƠ có đ chính xác cao nh t trong ph m vi hi u bi t c a tôi Các k t qu nghiên c u là trung th c và

ch a t n đ c công b trong b t kì nghiên c u nƠo tr c đơy

Tp H Chí Minh, ngày tháng n m 2015

Tácăgi

Nguy n Th M Dung

L I C Mă N

hoƠn thƠnh lu n v n nƠy tôi xin đ c bƠy t lòn bi t n chơn thƠnh vƠ s c m kích sơu s c đ n QuỦ Th y Cô đƣ tham ia i n d y h tr n hiên c u Ch n trình Gi n

d y Kinh t Fulbri ht - i h c Kinh t Thành ph H Chí Minh

c bi t c m n Gi n viên Nguy n Xuân Thành và GS TS David O Dapice nh n

n i đƣ h n d n khoa h c cho tôi tron su t qu trình n hiên c u vƠ th c hi n lu n v n này

Cu i c n xin đ c i l i c m n đ n ia đình b n b vƠ đ n n hi p c a tôi nh n

n i đƣ luôn đ n viên vƠ i p đ tôi tron su t qu trình th c hi n

Tp H Chí Minh, ngày tháng n m 2015

T c i

Nguy năTh ăM ăDung

TịMăT T

Nh m đ p ng nhu c u có m t khu côn viên k m vui ch i i i trí cho n i dân thành

ph vƠ du kh ch đ n v i Sóc Tr n UBND t nh Sóc Tr n đƣ ch p thu n ch tr n s

d ng Khu Lâm Viên cho m c đích nói trên

Tuy nhiên đ d n đ c ti n hành c n có nh ng nghiên c u thêm đ nh i tính kh thi

c a d n Tr c yêu c u đó đ tài Th m đ nh d n đ u t côn viên k m khu vui ch i

gi i trí Lâm Viên t i Sóc Tr n i i quy t các câu h i: (1) D án có hi u qu v m t tài chính hay không? (2) D án thành ph n khu vui ch i i i trí có hi u qu v m t kinh t hay không?

K t qu nghiên c u cho th y trên quan đi m kinh t , d n đ u t khu côn viên là kh thi

v i ch tiêu NPV = 14.230 tri u đ n , IRR = 13,58% (l n h n su t chi t kh u kinh t 10%) i v i d n đ u t khu vui ch i i i trí có thu phí, NPV kinh t là (251.894) tri u

đ ng, NPV tài chính theo quan đi m t n đ u t lƠ là (18.110) tri u đ ng, IRR = 8,2% (nh h n WACC)

Trên c s phân tích c a đ tài nghiên c u, tác gi đ a ra g i ý chính sách gi i ph p nh sau: tr c m t ch th c hi n d án thành ph n khu công viên b ng ngu n v n n ơn s ch đ

t o hàng hóa công thu n t y cho n i dân Ngoài ra, có th d án thành ph n khu công viên s t o ra ngo i tác tích c c cho d án thành ph n khu vui ch i i i trí d án khu công viên đi vƠo ho t đ n n l c đó t c i đ xu t th c hi n l i cu c kh o sát sâu và r ng

h n đ ki m đ nh l i k t qu d án thành ph n 2 nh đ xu t đƣ nêu trên

M CăL C

L I CAM OAN i

L I C M N ii

TÓM T T iii

M C L C iv

DANH M C CÁC T KÝ HI U, T VI T T T vi

DANH M C B NG BI U vii

DANH M C HÌNH V viii

DANH M C PH C ix

CH NG 1: GI I THI U 1

1.1 B i c nh 1

1.1.1 Lý do hình thành d án 1

1.1.2 V n đ chính sách 2

1.2 Câu h i nghiên c u 2

1.3 Ph m vi c a đ tài 3

1.4 B c c lu n v n 3

1.5 Ngu n thông tin 3

CH NG 2: MÔ T D N VẨ KH I QU T V KH O S T 5

2.1 Gi i thi u v d án 5

2.2 c đi m c a d án 5

2.2.1 Hi n tr ng 5

2.2.2 Quy ho ch s d n đ t 7

2.2.3 Quy mô các h ng m c công trình 7

2.3 Ti n đ tri n khai d án 8

2.4 D án thành ph n 8

2.4.1 D án thành ph n 1 8

2.4.2 D án thành ph n 2 9

2.5 Mô t n i dun vƠ ph n ph p kh o s t b n b n h i 10

CH NG 3: TH M NH TÍNH KH THI C A D ÁN V M T TÀI CHÍNH 11

3.1 Khung phân tích hi u qu tài chính 11

3.1.1 c tính l i ích tài chính 11

3.1.2 Chi phí tài chính 13

3.2 Thông s tính toán chung 13

3.3 Th m đ nh tính kh thi v m t tài chính DATP 1 15

3.3.1 L i ích tài chính 15

3.3.2 Chi phí tài chính 15

3.3.3 Các ch tiêu hi u qu d án 16

3.4 Th m đ nh tính kh thi v m t tài chính DATP 2 17

3.4.1 L i ích tài chính 17

3.4.2 T ng m c đ u t 22

3.4.3 Ngu n v n đ u t vƠ chi phí s d ng v n 22

3.4.4 Chi phí ho t đ ng c a DATP 2 23

3.4.5 Báo cáo thu nh p d ki n 26

3.4.6 Các ch tiêu hi u qu d án 27

3.4.7 Phân tích r i ro 27

CH NG 4: TH M NH TÍNH KH THI C A D ÁN V M T KINH T 34

4.1 Khung phân tích hi u qu kinh t 34

4.1.1 c tính l i ích kinh t 34

4.1.2 c tính chi phí kinh t 38

4.1.3 Su t chi t kh u kinh t th c EOCC 40

4.2 Th m đ nh tính kh thi v kinh t DATP 1 40

4.2.1 L i ích kinh t 40

4.2.2 Chi phí kinh t 43

4.2.3 Các ch tiêu hi u qu v kinh t 44

4.2.4 Phân tích mô ph ng Monte Carlo DATP 1 44

4.2.5 Phân tích phân ph i DATP 1 45

4.3 Th m đ nh tính kh thi v kinh t DATP 2 47

4.3.1 L i ích kinh t DATP 2 47

4.3.2 Chi phí kinh t DATP 2 47

4.3.3 Các ch tiêu hi u qu kinh t 48

4.3.4 Phân tích phân ph i DATP 2 48

CH NG 5: K T LU N 50

TÀI LI U THAM KH O 52

PH L C 54

DANHăM CăCỄCăT ăKụăHI U,ăT ăVI TăT T

EPV Quan đi m ch s h u

IRR Su t sinh l i n i t i Internal Rate of Return

KWH Kilowatt ậ i

PP Th i ian hoƠn v n có chi t kh u

TNDN Thu nh p doanh n hi p

TNHH MTV Tr ch nhi m h u h n m t thƠnh viên

TIPV Quan đi m t n đ u t

DANHăM CăB NGăBI U

B ng 2.1 T ng h p di n tích 7

B ng 2.2 B ng cân b n đ t đai 7

B n 2 3 TM T DATP 1 9

B n 2 4 TM T DATP 2 9

B ng 3.1 L m phát 13

B ng 3.2 Kh u hao 14

B ng 3.3 Nhân s và m c l n d ki n DATP 1 15

B n 3 4 Tính i đi n bình quân 16

B ng 3.5 Công su t ho t đ ng c a DATP 2 17

B ng 3.6 K t qu kh o sát khu thi u nhi 18

B ng 3.7 T ng h p doanh thu hàng n m 21

B ng 3.8 Ngu n v n đ u t 23

B ng 3.9 Nhân s vƠ l n DATP 2 23

B ng 3.10 T ng h p chi phí hƠn n m 25

B ng 3.11 L ch nh n n vay 25

B ng 3.12 L ch tr n vay 25

B ng 3.13 Nhu c u v n l u đ ng 26

B n 3 14 c tính báo cáo thu nh p 26

B ng 3.15 Các ch tiêu hi u qu tài chính DATP 2 27

B n 3 16 Phơn tích đ nh y bi n TM T 28

B n 3 17 Phơn tích đ nh y bi n công su t 28

B n 3 18 Phơn tích đ nh y bi n du l ch sinh thái 29

B n 3 19 Phơn tích đ nh y bi n th i gian vay v n 30

B ng 3.20 K t qu phân tích k ch b n 31

B ng 4.1 K t qu kh o s t n i dơn đ a ph n đi côn viên 40

B ng 4.2 S l ng h đi côn viên c tính 41

B ng 4.3 K t qu kh o sát giá vé vào c ng 41

B ng 4.4 S l n n i đi côn viên 42

B ng 4.5 L i ích kinh t t n thêm 42

B n 4 6 Chi phí kinh t DATP 1 43

B ng 4.7 K t qu phân tích phân ph i d án thành ph n 1 46

B n 4.8 L i ích kinh t DATP 2 47

B ng 4.9 K t qu phân tích phân ph i d án thành ph n 2 48

DANHăM CăHỊNHăV

Hình 2.1 B n đ ph ng 9 6

Hình 2.2 V trí d án Khu Lâm Viên 6

Hình 2.3 Ti n đ th c hi n d án 8

Hình 3.1 K t qu mô ph ng NPV tài chính DATP 2 33

Hình 4.1 X c đ nh L i ích kinh t c a khu công viên 36

Hình 4.2 X c đ nh Chi phí kinh t c a khu công viên 39

Hình 4.3 K t qu mô ph ng NPV kinh t 45

DANHăM CăPH ăL C

Ph l c 1 B n đ c c đi m du l ch trong t nh sóc tr n 54

Ph l c 2 B ng quy ho ch di n tích đ t c a d án 56

Ph l c 3 B ng kh o sát nhu c u s d ng công viên lâm viên 58

Ph l c 4 K t qu kh o sát 61

Ph l c 5 T ng m c đ u t vƠ d án thành ph n 63

Ph l c 5.1 Chi phí xây l p và thi t b 63

Ph l c 5.2 Chi phí qu n lỦ t v n và d phòng 65

Ph l c 5.3 T ng m c đ u t 67

Ph l c 6 Các b ng tính hi u qu kinh t datp 1 68

Ph l c 6.1 L i ích kinh t 68

Ph l c 6.2 Chi phí kinh t 69

Ph l c 6 3 B o c o n ơn l u c tính 70

Ph l c 7 Các b ng tính hi u qu tài chính datp 1 72

Ph l c 7.1 Chi phí kh u hao 72

Ph l c 7.2 Chi phí ho t đ ng 73

Ph l c 7.3 Báo cáo thu nh p 74

Ph l c 7 4 B o c o n ơn l u datp 1 74

Ph l c 8 Các b ng tính hi u qu tài chính datp 2 76

Ph l c 8.1 Ngu n v n đ u t 76

Ph l c 8 2 Chi phí đ u t theo ti n đ và ngu n v n đ u t 76

Ph l c 8.3 B ng l ch vay ậ tr n d ki n 77

Ph l c 8.4 B ng tính kh u hao 78

Ph l c 8 5 c tính doanh thu 80

Ph l c 8 6 c tính chi phí 82

Ph l c 8.7 V n l u đ ng 83

Ph l c 8.8 Báo cáo thu nh p 84

Ph l c 8 9 B o c o n ơn l u 85

Ph l c 9: Phân tích kinh t datp 2 87

Ph l c 10 Phân tích mô ph ng datp 1 89

Ph l c 11 Phân tích mô ph ng datp 2 90

đ n k tron ph t tri n kinh t xƣ h i theo b o c o Tình hình kinh t xƣ h i n m 2 13 vƠ

2 14 c a UBND t nh Sóc Tr n t c đ t n tr n kinh t 1 4 n m 2 13 lƠ 9 78

n m 2 12 lƠ 8 14 C n theo b o c o nƠy l n kh ch du l ch đ n v i Sóc Tr n c n

t n lên n m 2 14 lƠ 1 22 792 l t kh ch t n 6 5 so v i n m 2 13 n m 2 13 lƠ 959.74 l t kh ch t n 52 so v i n m 2 12

Tuy nhiên, trên đ a bƠn t nh Sóc Tr n s l n c c đi m vui ch i i i trí hi n nay còn r t

ít ch a đ p n đ c nhu c u n i dơn vƠ du kh ch (ph l c 1 c c đi m du l ch trên đ a bàn t nh Sóc Tr n C c đi m du l ch hi n t i còn h n ch ch y u l a ch n c a du kh ch

l u l i đơy lƠ tham quan n m c nh c c khu du l ch đình ch a nh Khu du l ch Bình An Khu du l ch H N c N t V n cò Tơn on ch a D i, ch a đ t S tầ

Cùng v i đ nh h ng phát tri n du l ch thu h t kh ch đ n v i Sóc Tr n n Ơy m t nhi u

h n n a, UBND t nh Sóc Tr n đƣ thôn qua ch tr n xây d ng khu công viên kèm khu vui ch i i i trí, sinh ho t c n đ ng ngay nôn tr ng B c Tà Ky n m phía ông thành

ph Sóc Tr n i là công viên Lâm Viên

Khi hoàn thành Lâm Viên không ch cung c p thêm m ng xanh, góp ph n c i thi n môi

tr n sinh th i vƠ t n đ che ph m t đ t, t o v m quan đô th cho thành ph mà còn

lƠ n i t ch c l h i vui ch i i i trí, các sinh ho t c n đ ng Góp ph n khai thác ti m

n n c i t o khu đ t đan s d ng kém hi u qu thƠnh khu đ t mang l i nhi u hi u qu v kinh t , xã h i v n ho khoa h c ầ

Ngoài ra Lâm Viên còn đ c đ nh h n lƠ khu tham quan h c t p và nghiên c u c a h c sinh, sinh viên v đ ng th c v t đ c tr n c a v n sôn n c Nam B và các vùng mi n khác Khu v n m cơy đ cung c p m t ph n các cây gi ng cho thành ph Sóc Tr n vƠ

tnh Sóc Tr n ng th i Lâm Viên còn s d ng m t l n lao đ ng t i ch , t o côn n

vi c lƠm t n thu nh p n i dân vùng d án

V i đ nh h n t o ra m t khu côn viên đa m c tiêu ph c v nhu c u vui ch i i i trí

c a n i dơn đ a ph n vƠ du kh ch đ n v i Sóc Tr n thì vi c đ u t vƠ kêu i đ u t

đ xơy d n Khu ơm Viên thƠnh m t khu vui ch i i i trí lƠ nhu c u b c thi t c a t nh Sóc Tr n đ th c hi n c c m c tiêu nói trên

1.1.2 V năđ ăchínhăsách

Khu Lâm Viên v i đ nh h ng tr thành khu đa m c tiêu, v a mang m c đích xƣ h i là hƠn hóa côn đem l i phúc l i cho n i dân, v a mang m c đích kinh t , góp ph n thu hút thêm khách du lch đ n v i Sóc Tr n đ t đ c m c tiêu thu hút thêm khách du

lch đ n v i Sóc Tr n thì d án c n đ u t v i các h ng m c đ p đa d ng, chi phí đ u t cao, kinh phí đ u t c a UBND t nh khôn đ p n đ c yêu c u này

Vì v y, m c tiêu đ ra lƠ lƠm sao đ n i dân t i Thành ph Sóc Tr n v n đ c h ng

l i ích t côn viên đem l i mà d án v n đ m b o tính kh thi thu h t đ c nhƠ đ u t t nhơn đ u t d án

1.2 C ơuăh iănghiênăc u

D n đ u t Khu ơm Viên m có 02 d án thành ph n là DATP 1 ậ Khu công viên và DATP 2 khu vui ch i i i trí Nh m đ m b o t i đa hóa ph c l i xã h i cho n i dân t i

TP Sóc Tr n đ c h ng d ch v công mà DATP 1 đem l i vƠ thu h t đ c ngu n v n

t nhơn đ u t DATP 2 thì UBND TP Sóc Tr n c n có các chính sách v ph n th c

đ u t n u n v n đ u t hay u đƣi thu nh th nƠo tr l i đ c v n đ trên thì d án

c n gi i đ p 3 cơu h i nghiên c u sau:

- Câu h i 1: D n đ u t khu công viên kèm khu vui ch i i i trí có hi u qu v m t tài chính hay không?

- Câu h i 2: Trên quan đi m c n n kinh t , d án đ u t khu công viên kèm khu vui

ch i i i trí có hi u qu v m t kinh t hay không?

- Câu h i 3: Nên hay không nên th c hi n d án xây d ng khu công viên kèm khu vui ch i i i trí không, n u đ u t d án thì gi i pháp c n th c hi n là gì

1.3 Ph măviăc aăđ ătƠi

D a vào k t qu b ng kh o sát và thông qua vi c s d ng Khung phân tích l i ích - chi phí tƠi chính đ tr l i câu h i 1; Khun phơn tích l i ích - chi phí kinh t d n đ tr l i câu

h i 2 Trên c s đó đ a ra khuy n ngh chính s ch đ tr l i câu h i 3

1.4 B ăc călu năv n

Các thông tin th c p t các d n côn viên k m khu vui ch i i i trí đƣ đ c đ u t vƠ đan ho t đ n nh : Khu H n c ng t ph n 6 TP Sóc Tr n Khu du l ch Bình An

ph n 2 TP Sóc Tr n V n cò Tân Long, C n M Ph c, Cù Lao Dung Sóc

Tr n , Khu du l ch Vinh Sang (xã An Bình, huy n Long H , V nh on

- Tên vi t t t: D n đ u t Khu Lâm Viên

- a đi m đ u t : Nôn tr ng B c TƠ Ky khóm 6 ph ng 9, TP Sóc Tr n t nh Sóc Tr n

- Tình tr ng d án: D n ch a tri n khai đan tron iai đo n nghiên c u ti n kh thi

2.2 căđi măc aăd ăán

2.2.1 Hi nătr ng

V trí đ t d án thu c khóm 5 vƠ khóm 6 ph ng 9, Thành ph Sóc Tr n v i di n tích 235.725 m2 Các m t giáp: phía đôn i p đ t v n vƠ đ t ru ng, phía tây giáp kênh Cô

B c, phía nam i p đ t v n và phía b c i p đ t ru ng M t đ dơn c hi n h u trong khu

v c th p, phân b r i rác Di n tích đ t ch y u lƠ đ t v n t p, đ t canh tác nông nghi p,

n n su t th p Tron khu đ t đƣ có h th ng kênh th y l i hoàn ch nh D án có hai tr c iao thôn chính lƠ đ n 3 /4 vƠ đ ng B ch ng Hai tuy n đ n nƠy đan đ c đ u

t nơn c p và m r ng nh m đ m b o iao thôn đ n khu v c d án Ngu n đi n l i

đi n t 0,4 KV tr lên và chi u s n đ ng: đan có l i đi n h th 0,4 kV cung c p đi n cho các h dơn Ch a có h th n đi n trung th 15kV đi đ n khu v c

Hình 2.1 B n đ ph ng 9

Ngu n: UBND tnh Sóc Tr ng

Hình 2.2 V trí d án Khu Lâm Viên

Ngu n: Google maps

2.2.2 Quyăho chăs ăd ngăđ t

Theo đ án quy ho ch chi ti t 1/500 c a khu Lâm Viên, các ch tiêu quy ho ch nh sau:

di n tích 235.725 m2, m t đ xây d ng t i đa 2 , t ng cao t i đa 2 t ng (Quy ho ch chi

ti t di n tích s d n đ t Ph L c 2)

2.2.3 Quyămôăcácăh ngăm căcôngătrình

D n đ c phân thành 4 khu ch c n n : i Khu trun tơm; ii Khu vui ch i i i trí; (iii) Khu cơy xanh khu v n m v n cơy n tr i, thú nuôi, sinh thái, m t n c); (iv) Khu

giao thôn chính bƣi đ u xe, b n thuy n

2.3 Ti năđ ătri năkhaiăd ăán

D án d ki n hoàn thành trong 12 tháng k t ngày kh i công

Hình 2.3 Ti n đ th c hi n d án

Quý 1 Quý 2 Quý 3 Quý 4

Giaiăđo năchu năb

Chi phí kh o s t đ a ch t

Thi t k d n

p d n đ u t xơy d n côn trình

p b o c o đ nh i t c đ n môi tr n

Giaiăđo năđ uăt

Chi phí thi t k b n v thi côn

Th t nh c c

C c h n m c xơy d n

p đ t thi t b

Giaiăđo năk tăthúc

Th m tra phê duy t d to n

Ki m to n côn trình

2.4 D ăánăthƠnhăph n

V i m c tiêu đ u t khu đ t thành khu du l ch nh m thu hút khách du l ch đ n v i TP.Sóc

Tr n đ ng th i có khu công viên công c n đ nâng cao phúc l i xã h i cho n i dân

s ng t i đ a ph n , thì d n đ u t khu ơm Viên m có 2 d án thành ph n v i 2 m c tiêu kh c nhau nh sau:

2.4.1 D ăánăthƠnhăph nă1

- Tên d án: u t khu côn viên côn c ng

- M c tiêu: T o khu công viên mi n phí cho n i dân

- Ch đ u t : d ki n UBND t nh Sóc Tr n

- Di n tích đ t khu công viên: 47.322 m2

- Tên d án: u t Khu vui ch i i i trí

- M c tiêu: T o ra khu vui ch i i i trí có thu ti n đ p n nhu c u c a n i dơn vƠ

2.5 Môăt ăn iădungăvƠăph ngăphápăkh oăsátăb ngăb ngăh i

bi t v nhu c u và m c s n lòng chi tr c a n i dân t i đ a ph n đ i v i các d ch

tr cho các d ch v c th ; (iv) Câu h i gi đ nh: m c s n lòng chi tr cho các d ch

v có thu t i công viên nh h n đ n s l n đi côn viên nh th nào Chi ti t

đ c th hi n ph n ph l c B ng h i

- T ng s phi u đi u tra: 51 phi u T ng s phi u h p l : 51 phi u

- B ng kh o sát m u ph n Ph l c 3 và B ng k t qu kh o sát chi ti t Ph l c 4

CH NGă3:ă

TH Mă NHăTệNHăKH ăTHIăC AăD ăỄNăV ăM TăTẨIăCHệNHă 3.1 Khungăphơnătíchăhi uăqu ătƠiăchính

Phân tích hi u qu tƠi chính lƠ côn c đ đo l n đ nh i l i ích và chi phí c a m t d

n theo quan đi m t n đ u t vƠ ch s h u Tron đó l i ích tƠi chính lƠ c c kho n n ơn

l u vƠo c a d n có đ c t vi c cun c p hƠn hóa vƠ d ch v vƠ c c kho n thu kh c; chi phí tƠi chính ph n nh c c kho n n ơn l u ra c a d n có đ c t vi c đ u t v n hƠnh

d n vƠ c c kho n chi phí b n ti n kh c

Khung phơn tích hi u qu tƠi chính d a trên vi c đ nh i chênh l ch i a n ơn l u vƠo vƠ

n ơn l u ra n ơn l u ròn trên c s chi t kh u dòn ti n v hi n t i v i su t chi t kh u

t n n Ph n ph p th m đ nh d a trên ch tiêu NPV ho c x c đ nh kh n n sinh l i

n i t i c a dòn n ơn l u ròn c a d n Ph n ph p th m đ nh d a trên ch tiêu IRR

3.1.1 cătínhăl iăíchătƠiăchính

3.1.1.1 D ăánăthƠnhăph nă1

D án thành ph n 1 là Khu công viên công c ng, có di n tích 47.322 m2 đ c quy ho ch

g m khu trung tâm và m t ph n khu m t n c đ c đ u t 1 b ng ngu n v n n ơn

s ch UBND t nh Sóc Tr n Do d án ph c v mi n phí n i dơn nên l i ích tài chính

- Vé vào c n : có i v n i l n và giá vé tr em

- Khu vui ch i thi u nhi: có di n tích 5.000 m2

, g m có c c trò ch i th nh n đu quay, tàu l a nhƠ banh m y ch i ame

G m 3 gian hàng trái cây 200 m2/ gian ậ

đ c cho thuê theo th i v Còn l i toàn b di n tích đ c ch đ u t tr ng các lo i cơy đ c s n Nam B ph c v cho nhu c u tham quan, h c t p, nghiên c u c a

n i dân và sinh viên các vùng lân c n đ n d án

- Khu thú nuôi: có di n tích 17.155 m2 đ c ch đ u t nuôi vƠ ch m sóc c c lo i thú, chim, và bán vé vào c n đ tham quan

- Khu sinh thái: có di n tích 78.075 m2 c khai thác d ch v du l ch sinh thái trên sôn n c Sau khi hoàn thành D án có th đón kh ch theo đ ng b đ ng B ch

n vƠ đ ng 30/4) ho c đ ng sông Trong khuôn viên d án có h th ng sông, kênh, ch đ u t đ u t thêm c c đ ng n i đ t o c nh quan tham quan và n i các

đi m tham quan v i nhau đ khai thác du l ch sinh thái trên sông

- Khu m t n c: có di n tích 31.590 m2

Là khu h nhân t o m i trong khuôn viên

d án Khu h này s đ c khai thác d ch v chèo thuy n và m t khu v c riêng cho thuê d ch v câu cá

- Khu v c bƣi đ u xe, b n thuy n: thu phí gi xe, thuy n vào tham quan

- Ngoài ra còn m t s khu v c cho thuê theo th i v : Gi đ nh m i n m có kho ng 8

s ki n đ c t ch c t i khu ơm Viên nh : l 3 /4; Gi t 1 /3; Qu c kh nh 2/9;

T t tơy 1/1; T t N uyên n; Noen; vƠ kho n 2 s ki n c a đ a ph n t

ch c H i ch hƠn Vi t Nam ch t l n cao ho c H i ch tiêu d n t t Doanh thu c a khu v c này s đ c tính theo s ki n đ c t ch c, không ph thu c vào s ngày di n ra s ki n

o Khu tr n bƠy bi u di n + khu th m c , cây xanh: m i khi di n ra s ki n thì khu

v c th m c , cây xanh s đ c cho thuê đ m c c ian hƠn tr n bƠy i i thi u

và bán s n ph m

o Gian hƠn khu cơy n tr i: cho thuê theo s ki n

3.1.2 Chi phí tài chính

3.1.2.1 D ăánăthƠnhăph nă1ă

Chi phí tƠi chính bao m chi phí đ u t ban đ u nh : chi phí xơy d n c s h t n c u BTCT đ n n i b nhƠ c a chi phí thi t b cơy xanh vƠ c c chi phí qu n lỦ kh c

v n hƠnh Khu côn viên còn c n c c chi phí ho t đ n kh c nh : Chi phí lao đ n i n

ti p vƠ tr c ti p chi phí đi n n c s a ch a nh s a ch a l n

Chi phí đ t b n do ch tr n c a UBND T nh Sóc Tr n s iao đ t khôn thu ti n s

d n đ t cho nhƠ đ u t th c hi n d n Khu ơm Viên

3.2 Thôngăs ătínhătoánăchung

- ng ti n s d ng tính toán d n: lƠ đ ng Vi t Nam

- L m ph t tron n c đ c tính toán b ng bình quân t c đ l m phát t n m 2 1

Do đó t c i ch đi u ch nh giá theo t c đ l m ph t lƠ 6 / n m

- Th i ian đ u t : 12 th n k t ngày kh i công

- N m c tính to n: n m lƠ n m 2 15

- Vòn đ i tính to n: 2 n m

- Chi phí kh u hao và phân b : theo Thôn t 45/2 13/TT-BTC ngày 25/4/2013 c a

B TƠi Chính v H n d n ch đ qu n lỦ s d n vƠ trích kh u hao tƠi s n c

đ nh c c h ng m c đ u t đ c kh u hao và phân b nh sau:

i a ca nhƠ v sinh nhƠ

Ngu n: Thông t 45 và Báo cáo nghiên c u kh thi D án

- Giá tr thanh lý tài s n: b ng giá tr còn l i trên s sách k toán

3.3 Th măđ nhătínhăkh ăthiăv ăm tătƠiăchínhăDATPă1

3.3.1 L iăíchătƠiăchính

V i m c tiêu t o khu công viên công c n cho n i dơn ph n 9 vƠ c c ph ng 3, 4 lân

c n thì d n hoƠn toƠn khôn thu phí Do đó l i ích tài chính c a d án b ng 0

- Ngu n v n đ u t : 1 n ân sách c a UBND t nh Sóc Tr n

- Chi phí l n : qu n lý và v n hành khu công viên thì c n 13 nhân viên v i v trí

Ngu n: Báo cáo nghiên c u kh thi d án

Chi phí l n hƠn th n lƠ 47 tri u đ ng, gi đ nh t c đ t n l n lƠ 5 / n m

- Chi phí đi n: Theo thi t k d n thì hao phí đi n n n 1 n Ơy cho c c khu v c chi u sáng công c n lƠ 95kw n i đi n đ c tính to n nh sau côn viên s m đi n

t lúc 18h đ n 6h sáng hôm sau)

Theo đó chi phí đi n hƠn th n lƠ 6 111 825 đ ng

- Chi phí n c: n n c sinh ho t tron khu vui ch i i i trí lƠ 2 lít/ n i/ngày

vƠ l n n c rò r lƠ 25 l n n c sinh ho t theo tiêu chu n c p n c TCXDVN 33-2 6 đ n i n c cho kinh doanh ậ d ch v lƠ 9 2 đ ng/m3 N c t i cây và

r a đ ng s d n n c sôn Theo đó chi phí s d n n c hàng tháng theo s

3.3.3 Cácăch ătiêuăhi uăqu ăd ăán

V i các thông s tính to n chun nh m c 3.2, và do DATP 2 không có doanh thu nên NPV c a d án ch c ch n < vƠ IRR khôn x c đ nh

NPV c a DATP 1 là -32.113 tri u đ n vòn đ i tính to n 2 n m su t chi t kh u 1

t c i l a ch n b n su t chi t kh u kinh t tham kh o t i m c 4 2 1 c a đ tƠi nƠy

B n n ơn l u hƠn n m đ c th hi n Ph l c 7.4

3.4 Th măđ nhătínhăkh ăthiăv ăm tătƠiăchínhăDATPă2

3.4.1 L iăíchătƠiăchính

DATP 2 đ c thi t k v i công su t ph c v t i đa lƠ 2.0 n i/ m t th i đi m nh m

đ p ng nhu c u c a không ch n i dơn Sóc Tr n mƠ còn ph c v cho các t nh lân c n

So sánh v i Khu H N c Ng t ch y u ph c v nhu c u vui ch i i i trí cho n i dân

TP Sóc Tr n có kho n 5 n i/ ngày, nh ng th i đi m l , h i, t t lên đ n h n 1

n i đ n tham quan n u n vui ch i i i trí Trên c s đó t c i c tính côn su t

vƠ s l n n i đ n d n bình quơn theo n Ơy nh sau:

B ng 3.5 Công su t ho tăđ ng c a DATP 2

N m N m 1 N m 2 N m 3 N m 4 N m 5 N m 6 Côn su t ho t đ n t i đa 20% 25% 30% 35% 40% 45%

S l t n i vƠo côn viên 400 500 600 700 800 900

Ngu n: Tính toán c a tác gi

Công su t ho t đ ng t i đa c a Khu H N c Ng t hi n h u lƠ 1 n i/ngày Do Khu

H N c Ng t đƣ có t lâu và là khu vui ch i quen thu c c a n i dơn Sóc Tr n Khu

Theo kh o sát t các d án hi n h u, giá vé vào c ng Khu du lch sinh th i Bình An n i

l n lƠ 1 đ n / l t, tr em lƠ 6 đ n / l t Khu H N c Ng t thì không thu phí vào c ng

Khu vui ch i đ c nhƠ đ u t t nhơn đ u t v i kinh phí l n đ thu h i m t ph n v n đ u

t vƠ óp ph n t n n u n thu cho D án thì c n thu phí vào c ng V i giá vé 10.000

đ n / l t vƠ 15 đ n / l t thì s n i dân tr l i ắđi” i m 22 nh n s l n ắđi”/ tháng gi m đ n 5 Do đó đ thu h t n i dơn đ n Khu vui ch i vƠ b ng v i m t b ng giá t i khu v c thì giá vé vào c n n i l n lƠ 1 đ n / l t và giá tr em là

6 đ n / l t Giá vé này s đ c đi u ch nh 3 n m/ l n theo t c đ l m ph t c tính

c c n m sau lƠ 6 /n m VƠ i đ nh c 1 tr em thì có 1 5 n i l n đi k m

3.4.1.2 Khuăvuiăch iăthi uănhi

Theo kh o sát t i Khu du l ch Bình An: t t c c c trò ch i cho thi u nhi dao đ ng t 10.000

Ngu n: K t qu kh o sát t b ng đi u tra

V i m c i 15 đ n / l t vƠ 2 đ n / l t thì s l n n i tr l i ắđi vƠ ch i”

là không chênh l ch nhau nhi u nh n s l n đi ch i/ th n i m đ n k

So sánh v i c c khu vui ch i hi n h u t i khu v c và d a trên k t qu kh o sát, tác gi d

ki n giá bình quân c a khu vui ch i lƠ 15 đ n / l t Gi v nƠy sau 5 n m s t n

5 đ n / l t t n đ n t n kho ng 30% D ki n kho ng 30% s n i đ n khu vui ch i s ch i khu trò ch i tr em

Do v y ban đ u i cho thuê khu m cơy lƠ 8 đ ng/m2/th n i cho thuê đ c đi u

chnh 3 n m/ l n theo t c đ l m phát D ki n n m đ u tiên ch cho thuê đ c 30% di n tích và di n tích cho thuê đ t t i đa 5 / t ng di n tích vƠo n m th 10 c a D án

3.4.1.4 Khuăcơyă nătráiăvƠăsinhăthái

G m 3 gian hàng trái cây 200 m2/ gian ậ đ c cho thuê theo th i v Còn l i toàn b di n tích đ c ch đ u t tr ng các lo i cơy đ c s n Nam B ph c v cho nhu c u tham quan,

h c t p, nghiên c u c a n i dân và sinh viên các vùng lân c n đ n d án

Khu cơy n tr i đ c liên k t v i khu sinh th i đ hình thành tuy n du l ch trên sông, tham quan toàn b c nh quan D án, và d ng chân t i khu cơy n tr i th ng th c các lo i trái cơy đ c s n Do đó khu cơy n tr i khôn có doanh thu riên

So sánh v i các khu du l ch sinh thái khác và m c đ d ch v cung c p cho tour du l ch sinh thái 1 ngày t i D án thì tác gi d ki n i lƠ 1 đ n / n i/ ngày và sau 3

n m t n i 1 l n theo t c đ l m phát

S l ng khách tham gia du l ch sinh thái tùy thu c vào công su t ho t đ ng d ki n c a

D n vƠ c tính kho n 3 kh ch đ n khu vui ch i ch n d ch v du l ch trên sông

3.4.1.5 Khu thú nuôi

Khu thú nuôi ngoài m c đích ph c v cho nghiên c u và h c t p c a h c sinh, sinh viên, còn bán vé ph c v cho n i dân vào tham quan Hi n t i Sóc Tr n ch a có khu tham quan thú nuôi So sánh giá vé vào Tr i r n ng Tâm Ti n Gian thì n i l n là 20.000

đ n / l t Tr em lƠ 1 đ n / l t khuy n khích n i dân vào tham quan và tìm

hi u v các lo i thú thì giá vé vào c n khu th nuôi lƠ 15 đ n / n i l n và 8.000

đ ng/ tr em Sau 5 n m s t n i 1 l n D ki n có kho n 65 n i vào D án s tham quan khu thú nuôi

20 con/ ngày; bình quân kho ng 13 con/ngày

3.4.1.7 Cácăd chăv ăkhác

Ngoài ra còn m t s khu v c cho thuê theo th i v : Gi đ nh m i n m có kho ng 8 s ki n

đ c t ch c t i khu ơm Viên nh : l 3 /4; Gi t 1 /3; Qu c kh nh 2/9; T t tơy 1/1; T t

N uyên n; Noen; vƠ kho n 2 s ki n c a đ a ph n t ch c H i ch hƠn Vi t Nam ch t l n cao ho c H i ch tiêu d n t t Doanh thu c a khu v c này s đ c tính theo s ki n đ c t ch c, không ph thu c vào s ngày di n ra s ki n

Khuătr ngăbƠy,ăbi u di n: khu v c trun tơm vui ch i i i trí nên u tiên cho n i dân

vui ch i VƠo nh ng d p có h i ch , l , t t khu th m c s đ c s d n đ t ch c sân

kh u ho c cho thuê theo ian hƠn đ tr n bƠy vƠ i i thi u s n ph m Giá cho thuê khu

v c nƠy 13 đ ng/ m2

/ l n s ki n Toàn b di n tích khu v c này là 24.047,10 m2, d

ki n có 1.250 m2 di n tích đ c thuê c n c trên di n tích m i gian hàng là 25 m2

Chi ti t doanh thu hƠn n m Ph l c 8.5

3.4.2 T ngăm căđ uăt ă

T ng m c đ u t DATP 2 theo M c 2.4.2, chi ti t Ph l c 5 là 125.488ătri uăđ ng (có

VAT ch a có lƣi vay tron th i ian xơy d n

3.4.3 Ngu năv năđ uăt ăvƠăchiăphíăs ăd ngăv n

D án s d ng v n t có c a ch đ u t vƠ v n vay ngân hàng v i c c u v n ch s h u

là 35% trên t ng m c đ u t ch a tính VAT vƠ lƣi vay tron th i gian xây d ng), còn l i

là s d ng v n vay n ơn hƠn th n m i

Chi phí s d ng v n ch s h u c a ch đ u t đ c gi đ nh theo chi phí s d ng v n c a

B ng 3.8 Ngu n v n đ u t

Ngu năv năđ uăt

WACC (%)

3.4.4 Chiăphíăho tăđ ngăc aăDATPă2

Các di n tích cho thuê trên đ u cho thuê theo hình th c khoán, các chi phí phát sinh liên quan đ n v thuê ch u DATP 2 s ch u c c chi phí liên quan đ n b máy qu n lý, chi phí

đi n chung chi u sáng cho toàn b công viên vƠ n c cho toàn công viên (g m n c t i cơy xanh vƠ n c sinh ho t), chi phí s a ch a nh , chi phí s a ch a l n và chi phí kh u hao

3.4.4.1 Chiăphíăl ngă

B máy qu n lý công viên g m có 4 n i, v i ch c n n vƠ m c l n nh sau:

B ng 3.9 Nhân s vƠ l n DATP 2

3.4.4.4 Chiăphíăs aăch aănh

Các chi phí s a ch a nh nh : thay th bón đ n v t d ng, v t tran trí h thay hoa theo

tu n/th n theo c tính c a tác gi kho n 1 đ n / th n Theo c tính c a

t c i m i n m chi phí nƠy s t n 5 /n m

3.4.4.5 Chiăphíăth că nănuôiăthú

Theo t v n c a c c chuyên ia nuôi th thì chi phí th c n cho th nuôi lƠ 7

đ n / th n vƠ t n 5 / n m

3.4.4.6 Chiăphíăs aăch aăl n

Chi phí s a ch a vƠ thay th c c tƠi s n c đ nh l n c a d n c tính kho n 5 n m có

s a ch a l n m t l n v i chi phí s a ch a c tính lƠ 1 5 / chi phí đ u t ban đ u T n

n lƠ 1 882 đ n / l n s a ch a

3.4.4.7 T ngăh păchiăphí

Theo các thông s tính to n nh trên thì chi phí ho t đ n nh sau:

3.4.4.8 Chi phí lãi vay

3.4.4.8.1 Chi phí lƣiăvayăv năc ăđ nh

Theo c c u ngu n v n nh trên vƠ phân k đ u t c a d án (chi ti t ph l c), S ti n

Tr n c 0 - - - 1.000 523 5.019

N vay t n thêm 74.152 - - - -

D n cu i k 75.767 77.238 77.238 77.238 76.238 75.715 70.695

Nh v y, DATP 2 có kh n n tr n g c vƠ lƣi vay tron vòn 14 n m th i gian ân h n

n g c c n thi t lƠ 4 n m đ u Chi ti t l ch tr n theo quý Ph l c 8.3

3.4.4.8.2 Chiăphíălƣiăvayăv năl uăđ ng

Do đa s các kho n chi phí v n l u đ ng mang tính ch t đ nh k theo tháng nên tác gi gi

đ nh s vòng quay v n l u đ n lƠ 12 vòn / n m vƠ toƠn b nhu c u v n l u đ n đ c tài tr b ng ngu n v n vay ng n h n ngân hàng v i chi phí lƣi vay lƠ 7 / n m

Chi ti t nhu c u v n l u đ ng và s ti n lãi vay v n l u đ ng Ph l c 8.7

3.4.5 Báoăcáoăthuănh păd ăki n

V i m c doanh thu vƠ chi phí nh trên thì k t qu ho t đ ng kinh doanh m i n m nh sau:

B ng 3.14 c tính báo cáo thu nh p

vt: Tri u đ ng

1 T n doanh thu 8.894 10.803 12.712 15.316 17.313 20.395 21.311

9 i nhu n sau thu (9.520) (8.233) (6.952) (5.148) (5.625) (124) 861

3.4.6 Cácăch ătiêuăhi uăqu ăd ăán

V i các thông s tính to n đ c th hi n ph n trên, chi ti t n ơn l u h n n m ph l c 7.9 thì các ch tiêu hi u qu tài chính c a DATP 2 nh sau:

B ng 3.15 Các ch tiêu hi u qu tài chính DATP 2

NPV tri u đ n (18.110) (17.568)

3.4.7 Phơnătíchăr iăro

DATP 2 đ c tính to n tron 2 n m d a trên thôn tin thu th p đ c t i đ a ph n có

hi u ch nh cho ph h p v i c c d n t n t t i khu v c xun quanh D n vƠ c c i

đ nh c a t c i Do đó đ i m thi u r i ro cho d n c n x c đ nh c c bi n quan tr n

nh h n đ n c c ch tiêu hi u qu c a d n

3.4.7.1 Phơnătíchăđ ănh y

- Chi phí đ u t ban đ u: đ c Côn ty TNHH Xơy D n Ki n Tr c Mi n Nam t

v n l p đƣ có tính chi phí d phòn tuy nhiên do d n ch a tri n khai vƠ tron qu trình tri n khai có th ph t sinh t n so v i d to n

B ng 3.16 Phơn tích đ nh y bi n TM T

thay đ i -16,0% -15,0% -10,0% 0,0% 5,0%

TM T DATP2 108.002 109.288 115.717 128.574 135.003

Quan đi m t n đ u t NPV tri u đ n 538 (612) (6.450) (18.110) (23.919)

PP n m 11,47 11,54 11,93 12,63 12,98

Quan đi m ch s h u NPV tri u đ n 487 (477) (6.180) (17.568) (23.241)

ch m c 6 thì t n n TM T lƠ 1 8 2 tri u đ n khi đó NPV = 538 tri u đ n

d n đ t hi u qu tƠi chính ậ tuy nhiên kh n n nƠy r t th p

- Côn su t ho t đ n khu côn viên vui ch i i i trí: DATP 2 có côn su t thi t k

t i đa 2 n i t i m t th i đi m So s nh v i Khu H N c N t đƣ ho t đ n h n 15

n m t i TP Sóc Tr n thì s l t n i đ n bình quơn n Ơy kho n 5 n i do đó đ

th n tr n khi l p ph n n doanh thu cho DATP 2 thì n m đ u tiên có bình quơn 4

l t / n Ơy vƠ t n m 19 tr đi đ t côn su t t i đa lƠ 1 5 l t n i/ n Ơy 75 / côn

su t thi t k Gi đ nh thay đ i côn su t n m đ u tiên c c n m sau côn su t đi u ch nh

IRR (%) 8,2% 9,3% 10,4% 11,2% 12,2% 13,1%

PP n m 12,63 11,78 11,01 10,46 9,91 9,39

Quan đi m ch s h u NPV tri u đ n (17.568) (5.305) 6.996 17.393 28.312 39.569 IRR (%) 7,4% 9,2% 11,0% 12,3% 13,7% 15,0%

PP n m 16,44 15,01 13,77 12,90 12,11 11,39

S l t n i đ n Khu vui ch i bình quơn v t 5 n i/n Ơy thì NPV c a d n > tuy nhiên kh n n nƠy khó x y ra do d n m i thƠnh l p c n có th i ian đ n i dơn tron TP Sóc Tr n vƠ c c khu v c lơn c n bi t đ n D n Nh Khu H N c N t đƣ hình thƠnh h n 15 n m có s l t n i đ n bình quơn n Ơy lƠ 5 l t

- Tron c c u doanh thu c a DATP 2 thì chi m t tr n l n nh t lƠ doanh thu t

d ch v du l ch sinh th i 51 4 k đ n lƠ doanh thu v vƠo c n 14 4 doanh thu v khu

th nuôi 12 8 c c n u n thu kh c chi m t tr n d i 1 / t n doanh thu Tr n h p

n u n thu t du l ch sinh th i khôn đ t nh c tính thì hi u qu d n thay đ i:

B ng 3.18 Phơn tích đ nh y bi n du l ch sinh thái

S l t kh ch/n Ơy n m 1 80 100 120 140 166 180

T l du l ch sinh th i/

kh ch đ n DATP 2 20% 25% 30% 35% 41% 45%

Quan đi m t n đ u t NPV ậ TIPV (34.055) (26.039) (18.110) (10.200) 27 5.808 IRR ậ TIPV 6,7% 7,4% 8,2% 8,9% 9,8% 10,2%

PP ậ TIPV 13,87 13,21 12,63 12,12 11,51 11,20

Quan đi m ch đ u t NPV ậ EPV (34.643) (25.322) (17.568) (10.162) 170 5.824 IRR ậ EPV 4,3% 6,1% 7,4% 8,6% 10,0% 10,8%

PP ậ EPV 18,74 17,34 16,44 15,62 14,48 14,00

Gi đ nh tron ph n n chu n lƠ có 3 s l n kh ch đ n DATP 2 tham ia du l ch sinh th i t n n 12 kh ch/ n Ơy thì NPV < n u s l n kh ch tham ia du l ch sinh th i > 41 t n n h n 166 kh ch/ n Ơy thì NPV s >