Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất xây dựng khu đô thị mới và trường đại học trên địa bàn thành phố hải dương, tỉnh hải dương

Tuy nhiên, còn nhiều nội dung cần phải phân tắch ựánh giá có cơ sở khoa học thông qua việc khảo sát thực tế, ựiều tra xã hội học ựể bổ sung, sửa ựổi hoàn thiện chắnh sách này nhằm ựảm bả

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-
 -

NGUYỄN TIẾN LÂM

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT XÂY DỰNG KHU ðÔ THỊ MỚI VÀ TRƯỜNG ðẠI HỌC TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ

HẢI DƯƠNG, TỈNH HẢI DƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-
 -

NGUYỄN TIẾN LÂM

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ðỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT XÂY DỰNG KHU ðÔ THỊ MỚI VÀ TRƯỜNG ðẠI HỌC TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ

HẢI DƯƠNG, TỈNH HẢI DƯƠNG

CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI

MÃ SỐ : 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS NGUYỄN THỊ VÒNG

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, nội dung, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận

văn là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi cũng xin cam kết chắc chắn rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực

hiện luận văn ñã ñược cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều

ñược chỉ rõ nguồn gốc, bản luận văn này là nỗ lực, kết quả làm việc của cá

nhân tôi (ngoài phần ñã trích dẫn)

Tác giả luận văn

Nguyễn Tiến Lâm

LỜI CẢM ƠN

ðể thực hiện ñược ñề tài ngoài sự lỗ lực của bản thân, tôi ñã nhận ñược sự

hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của các nhà khoa học, các thầy cô giáo và các

chuyên gia Cùng những ý kiến ñóng góp quý báu của các cá nhân, tập thể ban

ngành Tất cả ñã giúp tôi rất nhiều ñể hoàn thành bản luận văn này

Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thị Vòng,

Khoa Tài Nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, người

ñã trực tiếp hướng dẫn và tận tình chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện luận

văn

Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo

Khoa Tài Nguyên và Môi trường, Khoa Sau ðại học - Trường ðại học Nông

nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài

Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường thành

phố Hải Dương, Ban Giải phóng mặt bằng thành phố Hải Dương, UBND thành

phố Hải Dương, UBND các phường Thanh Bình, Cẩm Thượng, Bình Hàn, Tứ

Minh cùng bà con nhân dân các phường ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên

cứu thực hiện ñề tài tại ñịa phương

Tôi xin cảm ơn tới gia ñình, những người thân, và bạn bè ñã tạo ñiều kiện

giúp ñỡ, góp ý cho tôi trong quá trình thực hiện ñề tài này

Tôi xin trân trọng cảm ơn./

Tác giả luận văn

Nguyễn Tiến Lâm

1.1 Cơ sở lý luận và pháp lý về về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư 4

1.1.1 Khái quát về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 4

1.1.3 Sự cần thiết của việc thực hiện chính bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư khi

1.1.4 Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 8

1.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC của một số nước trên thế giới và

1.2.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư tại Trung Quốc 16

1.2.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư tại Thái Lan 17

1.2.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư tại Hàn Quốc 18

1.2.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư tại Indonexia 19

1.2.5 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của Ngân hàng thế giới (WB) 19

1.2.6 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của Ngân hàng phát triển

1.3.1 Trước khi có Luật ðất ñai năm 1993 21

1.4.4 Bồi thường về tài sản, cây cối, hoa màu gắn liền với ñất bị thu hồi 30

1.4.6 Trình ñộ hiểu biết pháp Luật ñất ñai và bồi thường giải phóng mặt bằng 31

1.5 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu

1.5.1 Các văn bản hướng dẫn thực hiện chính sách pháp luật bồi thường, hỗ

1.5.2 Kết quả thực hiện chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái

3.1 ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hải

3.2 Tình hình quản lý sử dụng ựất của thành phố Hải Dương - tỉnh Hải Dương 45

3.2.1 Tình hình chung về thực hiện chắnh sách giải phóng mặt bằng và tái ựịnh

3.2.2 Quy trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng của các dự án tại

3.2.3 Công tác bồi thường GPMB của thành phố Hải Dương từ năm 2008

3.3 đánh giá việc thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước

thu hồi ựất tại 2 dự án xây dựng Khu ựô thị mới và trường đại học 50

3.3 đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG, HÌNH ẢNH

Bảng 3.1 Tổng hợp kết quả thực hiện một số chỉ tiêu kinh tế - xã hội 40

Bảng 3.3 Kết quả số lượng, các loại ựất bị thu hồi thực hiện dự án Khu đô

Bảng 3.4 Xác ựịnh ựối tượng ựược bồi thường và không ựược bồi thường 65

Bảng 3.5 Tổng hợp ý kiến của người bị thu hồi ựất về ựối tượng ựược bồi

Bảng 3.6 Ý kiến của người có ựất bị thu hồi trong việc xác ựịnh giá bồi thường

Bảng 3.7 Ý kiến của người có ựất bị thu hồi trong việc thực hiện các chắnh sách

MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðảng ta có chủ trương ñổi mới nền kinh tế nước ta phát triển theo xu thế hội nhập với khu vực và quốc tế, ñời sống của nhân dân ngày càng ñược cải thiện không ngừng nâng cao Những năm gần ñây tình trạng ñô thị hóa, xây dựng cơ sở

hạ tầng, khu công nghiệp và các khu ñô thị mới diễn ra ở diện rộng, tốc ñộ phát triển nhanh, cơ sở hạ tầng, diện mạo ñô thị ở nước ta không ngừng thay ñổi Cùng với sự phát triển của xã hội, ñất ñai ñược sử dụng vào nhiều mục ñích và nhu cầu sử dụng ñất ngày một tăng lên Việc sử dụng ñất có hiệu quả cả về kinh tế – xã hội và tính bền vững môi trường ngày càng có ý nghĩa

Sử dụng ñất ñai vào các mục ñích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng ñể thực hiện mục tiêu phát triển ñất nước, ñặc biệt là các dự án phát triển

ñô thị, dự án sản xuất, kinh doanh phát triển kinh tế là một tất yếu khách quan trong quá trình phát triển công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước ðể có mặt bằng xây dựng các dự án, Nhà nước phải thu hồi ñất của nhân dân và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cho các hộ dân có ñất bị thu hồi

Trong thời gian qua ðảng và Nhà nước ta ñã có nhiều cố gắng trong việc xây dựng và tổ chức thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư Hội nghị Trung ương ðảng lần thứ 9 (khóa IX) ñưa ra những chủ trương, chính sách, giải pháp lớn nhằm thực hiện thắng lợi Nghị quyết ðại hội toàn quốc lần thứ IX của ðảng, trong ñó có giải pháp thực hiện chính sách ñiều tiết hữu hiệu nhất ñối với ñất ñai nhằm ñảm bảo lợi ích của Nhà nước với tư cách là ñại diện chủ sở hữu về ñất ñai và là nhà ñầu tư lớn nhất về phát triển hạ tầng, ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh

tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước

Thực tế hiện nay cho thấy, công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất là vấn ñề hết sức nhạy cảm, phức tạp, tác ñộng ñến mọi mặt của ñời sống kinh tế, xã hội, nhân văn của nhiều người, của cả cộng ñồng dân cư Giải quyết không tốt, không thỏa ñáng quyền lợi của người có ñất bị thu hồi và những người bị

ảnh hưởng khi thu hồi ñất dễ dẫn ñến bùng phát khiếu kiện, ñặc biệt là những khiếu kiện tập thể ñông người làm cho tình hình trở nên phức tạp Tình trạng tiến ñộ giải phóng mặt bằng chậm là rất phổ biến làm chậm tiến ñộ thực hiện dự án Từ ñó gây nên sự mất ổn ñịnh về kinh tế, xã hội và chính trị nói chung;

Việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñược thực hiện theo các quy ñịnh của Chính phủ như: Nghị ñịnh 90/CP ngày 17/8/1994, Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998 và gần ñây ñược thay bằng Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất Nghị ñịnh ñã ñược áp dụng có hiệu quả phù hợp với nguyện vọng của ñại ña số nhân dân, khắc phục ñược nhiều tồn tại, vướng mắc của những văn bản trước ñây Tuy nhiên, còn nhiều nội dung cần phải phân tích ñánh giá có cơ sở khoa học thông qua việc khảo sát thực tế, ñiều tra xã hội học ñể bổ sung, sửa ñổi hoàn thiện chính sách này nhằm ñảm bảo lợi ích hợp pháp của người

sử dụng, người bị thu hồi ñất, duy trì trật tự, kỷ cương của pháp luật, hạn chế tối ña những tranh chấp, khiếu kiện về ñất ñai của nhân dân trong việc bồi thường, hỗ trợ

và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

Thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương là thành phố trong thời gian qua có nhiều dự án ñầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, khu ñô thị, khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ … Mặc dù các ngành, các cấp và nhất là ở cơ sở ñã có nhiều cố gắng song cả trong chính sách và tổ chức thực hiện việc ñền bù thiệt hại và tái ñịnh ở Hải Dương vẫn còn nhiều tồn tại: hiện tượng khiếu nại kéo dài, một số nơi chậm triển khai hoặc triển khai chưa phù hợp với chính sách, hồ sơ quản lý ñất ñai chưa ñầy ñủ Nhiều dự án không ñảm bảo tiến ñộ giải phóng phóng mặt bằng, thậm chí có những dự án không thể thực hiện công tác giao ñất do cơ chế bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư còn nhiều vướng mắc chưa tương xứng với mức ñộ thiệt hại ñã gây ra nhiều bức xúc trong nhân dân Những vướng mắc, bất cập nào về mặt chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư cần phải tiếp tục kiến nghị tháo gỡ là các câu hỏi cần phải ñược giải ñáp qua thực tiễn ñể ñề xuất giải pháp nhằm ñẩy nhanh tiến ñộ giải phóng mặt bằng, góp phần hoàn thiện chính sách ñất ñai trong thời gian tới

để nhìn nhận ựầy ựủ về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái ựịnh cư, kịp thời có những giải pháp tắch cực khi Nhà nước thu hồi ựất, góp phần giải quyết các vấn ựề xã hội bức xúc hiện nay ở Hải Dương, tôi tiến hành thực hiện

ựề tài:

Ộđánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất xây dựng Khu ựô thị mới và trường đại học trên ựịa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải DươngỢ

1.2 Mục ựắch của ựề tài

- đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng

của 3 dự án: Dự án Khu ựô thị mới Tuệ Tĩnh; Dự án xây dựng trường đại học tư

thục Thành đông

- đề xuất các giải pháp góp phần ựẩy nhanh tiến ựộ bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư nhằm ựẩy nhanh phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương

1.3 Yêu cầu của ựề tài

- Các tài liệu, số liệu khảo sát ựược phải ựúng thực tế ở ựịa phương, phản ánh ựúng quá trình thực hiện chắnh sách bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư của các dự

án ựã và ựang ựược thực hiện tại ựịa bàn thành phố Hải Dương ựược phân tắch, ựánh giá một cách khách quan

- đề ra các giải pháp và kiến nghị phải phù hợp thực tế, ựảm bảo tôn trọng và ựúng pháp luật hiện hành

1.4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ựề tài nghiên cứu

- Kết quả nghiên cứu góp phần vào cơ sở khoa học về chắnh sách hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ựất trên ựịa bàn thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương;

- đề tài ựã ựánh giá ựược thực trạng những thuận lợi, những khó khăn trong quá trình giải phóng mặt bằng trên ựịa bàn thành phố Hải Dương đặc biệt nắm bắt ựược nguyện vọng chắnh ựáng của người dân ựể ổn ựịnh cuộc sống sau khi bị thu hồi ựất

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận và pháp lý về về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư

1.1.1 Khái quát về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

* Thu hồi ñất

Thu hồi ñất là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy ñịnh của Luật này

* Bồi thường

Theo từ ñiển tiếng Việt thì: "Bồi thường" hay “ ñền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vỡ một hành vi của chủ thể khác “GPMB” có nghĩa là di dời, di dân ñi nơi khác ñể lấy mặt bằng xây dựng công trình

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất

ðiều này có nghĩa là:

+ Không phải mọi khoản ñều bồi thường bằng tiền

+ Sự mất mát của người bị thu hồi ñất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất là khi phải tái ñịnh cư

+ Về mặt hành chính thì ñây là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế và vốn là ñiều hoà sự "hi sinh" không chỉ là một sự bồi thường ngang giá tuyệt ñối

Việc bồi thường có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác), có thể do các quy ñịnh của pháp luật ñiều tiết, hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể

* Tái ñịnh cư

TðC là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh sống

và làm ăn TðC bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao ñất ở mới

- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở

TðC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách GPMB Các dự án TðC cũng ñược coi là các dự án phát triển và phải ñược thực hiện như các dự án phát triển khác

* Giá ñất

Nhà nước ñiều tiết quản lý ñất ñai qua giá ñất Giá ñất do nhà nước quy ñịnh chỉ nhằm ñể giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa một bên là Nhà nước (chủ sở hữu ñất) và một bên là người sử dụng ñất (người ñược Nhà nước giao ñất hoặc cho thuê ñất) Giá bán quyền sử dụng ñất ñược hình thành trong các giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này ñược gọi là “giá ñất thực tế” hay “giá ñất thị trường”

1.1.2 ðặc ñiểm của quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñể xây dựng các công trình mang tính

ña dạng và phức tạp Vì mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội, dân cư khác nhau Khu vực nội thành mật ñộ dân

cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn; khu vực ven ñô, mức

ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt ñộng sản xuất ña dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp Do ñó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những ñặc trưng riêng và ñược tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những ñặc ñiểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án

cụ thể

Mặt khác, ñất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân ðối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê

- ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:

+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở

+ Nguồn gốc sử dụng ñất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế ñộ quản lý khác nhau, cơ chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm ñất ñai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên

+ Thiếu quỹ ñất do xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu tái ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu

+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển ñến ở khu vực mới thì ñiều kiện kiếm sống bị thay ñổi nên họ không muốn di chuyển

Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB ñược thực hiện khác nhau

1.1.3 Sự cần thiết của việc thực hiện chính bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

ðể thực hiện mục tiêu phát triển ñất nước, nền kinh tế của một quốc gia ñặc biệt là các dự án phát triển ñô thị, dự án sản xuất, kinh doanh cần sử dụng ñất ñai như một nguồn lực ñầu vào tạo mặt bằng sản xuất Khi ñó Nhà nước phải thu hồi ñất của nhân dân và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cho các hộ bị thu hồi ñất

Việc hoàn thiện chính sách phát luật quản lý ñất ñai nói chung, trong ñó có chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất trong Nghị quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc lần thứ IX của ðảng cộng sản Việt Nam ñã nêu rõ ðảng và Nhà nước chủ trương rà soát lại toàn bộ hệ thống chính sách pháp luật về ñất ñai lấy mốc từ thời ñiểm năm 1987

Từ các văn bản luật như Luật ñất ñai năm 1988 ñến Luật ñất ñai năm 2003,

từ Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17/8/1994 ñến Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ ban hành quy ñịnh về việc ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng và các Thông tư hướng dẫn ñã xây dựng chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất Tuy chưa hẳn ñáp ứng ñược việc bồi thường,

hỗ trợ ñúng, ñủ và công bằng cho người bị thu hồi ñất nhưng ñã phần nào phản ánh ñược việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư là rất cần thiết phải thực hiện, ñúng theo chủ trương của ðảng và Nhà nước

ðến năm 2003 Luật ñất ñai mới ñã ñược Quốc hội thông qua thay thế Luật ðất ñai 1993, trong Luật ñã quy ñịnh ñầy ñủ hơn các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế; việc thu hồi ñất

ñể sử dụng vào mục ñích phát triển kinh tế của ñất nước và quản lý quỹ ñất thu hồi; chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cho người có ñất bị thu hồi ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế và những trường hợp thu hồi ñất mà không bồi thường hoặc chỉ

xử lý tiền sử dụng ñất còn lại và giá trị tài sản trên ñất.v.v… ðể hướng dẫn cụ thể quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003 và chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh

cư khi Nhà nước thu hồi ñất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai năm 2003; Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất Triển khai thực hiện chủ trương của ðảng và chỉ ñạo của Chính phủ về ñổi mới hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 ; Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm

2007 quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư

khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai; Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/08/2009 về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường hỗ trợ tái ñịnh cư; tại các nghị ñịnh này ñã sửa ñổi bổ sung một số quy ñịnh về chính sách bồi thường, quy ñịnh bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục ñích phát triển kinh tế; sửa ñổi quy ñịnh bồi thường ñất, giá ñất tính bồi thường, cơ chế hỗ trợ cho người bị thu hồi ñất và cải cách trình tự thực hiện thu hồi ñất, thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ngày càng phù hợp với yếu cầu phát triển khinh tế - xã hội của ñất nước

1.1.4 Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

1.1.4.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai

a Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó

ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển của nền kinh tế - phường hội ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính ổn ñịnh cao

và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế phường hội của ñất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng theo ñó không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung Từ năm 1993 ñến năm 2003, Nhà nước ñã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng ñất Sau khi Quốc hội thông qua Luật ñất ñai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể,

rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ ñất ñai phù hợp với thực tế Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của Nhà nước ñã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về ñất ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu vực nông thôn, bước ñầu ñã ñáp ứng ñược quan hệ ñất ñai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và ñô thị hóa; Chính sách bồi thường GPMB cũng luôn ñược Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi nhằm giải quyết các vướng mắc

trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ựất ựai có ảnh hưởng rất lớn ựến công tác bồi thường GPMB Hệ thống văn bản pháp luật ựất ựai còn có những nhược ựiểm như là số lượng nhiều, mức ựộ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ựồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý sử dụng ựất ựai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ựó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả UBND các cấp ựều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về ựất ựai nhưng nhận thức về các quy ựịnh của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu Từ ựó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao ựất, cho thuê ựất, cho phép chuyển mục ựắch sử dụng ựất, cấp GCNQSD ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đó là nguyên nhân ảnh hưởng trực tiếp ựến tiến ựộ GPMB

b Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất

Quy hoạch sử dụng ựất ựai là biện pháp quản lý không thể thiếu ựược trong việc tổ chức sử dụng ựất của các ngành kinh tế - phường hội và là công cụ thể hiện

sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết ựịnh ựể cân ựối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HđH ựất nước nói chung và các ựịa phương nói riêng

Thông qua việc lập, xét duyệt và ựiều chỉnh quy hoạch sử dụng ựất ựể tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ựồng mà Nhà nước ựóng vai trò là người tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào ựều dựa trên quy hoạch và kế hoạch sử dụng ựất nhằm ựạt ựược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất

có tác ựộng tới chắnh sách bồi thường ựất ựai trên hai khắa cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ựể thực hiện việc giao ựất, cho thuê ựất, chuyển mục ựắch sử dụng ựất Theo quy ựịnh Luật đất ựai năm 2003, việc giao ựất, cho thuê ựất chỉ ựược thực hiện khi

có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường GPMB

Tuy nhiên chất lượng phương án quy hoạch và công tác thực hiện quy hoạch còn thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính bền vững Phương án quy hoạch dự báo chưa sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào

c Yếu tố giao ñất, cho thuê ñất

Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB và TðC Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy ñịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn cho công tác bồi thường GPMB

d Yếu tố lập và quản lý hồ sơ ñịa chính

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ ñịa chính HSðC có vai trò quan

trọng hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ

sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều ñịa phương chưa lập ñầy ñủ HSðC theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều phường, phường, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính ðể phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng ñất ñai, một

số ñịa phương chưa lập ñủ sổ mục kê ñất ñai, sổ cấp GCNQSD ñất

Từ năm 2004 ñến nay, việc lập HSðC phải ñược thực hiện theo quy ñịnh tại Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưng còn nhiều ñịa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa ñầy ñủ, chưa ñồng bộ

ở cả 3 cấp Vì các tài liệu ño ñạc bản ñồ này có ñộ chính xác thấp nên ñang làm nảy sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai như không ñủ cơ sở giải quyết tranh chấp ñất ñai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất Vì vậy, việc ño vẽ lại bản ñồ ñịa chính chính quy ñể thay thế cho các loại bản ñồ cũ và lập lại HSðC là rất cần thiết

e Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

ðăng ký ñất ñai là một thành phần cơ bản quan trọng của hệ thống quản lý ñất ñai, ñó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu ñất ñai, bất ñộng sản, sự ñảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu ñất Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất)

và ñược cấp GCNQSD ñất Chức năng của ñăng ký ñất ñai là cung cấp những căn

cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về ñất

Trong công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB, GCNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn hạn chế, ñặc biệt công tác ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất

f Yếu tố thanh tra chấp hành các chế ñộ, thể lệ về quản lý và sử dụng ñất ñai

Công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều ñến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính, chính quyền ñịa phương cấp trên Hồi ñồng thẩm ñịnh phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi ñây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật ñể xử lý tạo niềm tin trong nhân dân

1.1.4.2 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất

a Yếu tố về giá ñất

Hiện nay ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành ñịa tô nhiều năm Một trong những ñiểm mới của Luật ðất ñai 2003 là các quy ñịnh về giá ñất Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi quan hệ ñất ñai khác nhau thì Luật ðất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất ñể xử lý từng nhóm quan

hệ ñất ñai khác nhau

- Trước khi có Luật ðất ñai năm 2003

Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường GPMB, TðC ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản dưới Luật như: Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất; Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm

1998 của Chính phủ ban hành quy ñịnh về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất

ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh trên cơ sở khung giá ñất do Chính phủ ban hành kèm theo Nghị ñịnh số 87/CP Khung giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã ñược áp dụng trong một

thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy ñịnh việc

ñiều chỉnh khung giá ñất ñể tính bồi thường bằng hệ số ”k” nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1,2 lần ñối với ñất nông nghiệp hạng ”i” Do vậy giá ñất ñể tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn ñến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường GPMB tại các ñịa phương

- Từ khi có Luật ñất ñai 2003: Giá ñất ñược hình thành quy ñịnh tại ñiều 55 Giá ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ñịnh ñược sử dụng làm căn cứ ñể tính thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất; Giá ñất hình thành do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất thường phản ánh chính xác giá trị thực của ñất ñai, khắc phục việc ñầu cơ ñất ñai ñể kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt ñộng giao ñất, cho thuê ñất; Giá ñất

do người sử dụng ñất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

Nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh giá ñất, bồi thường GPMB, TðC ñã ñược quy ñịnh khá cụ thể tại Luật ðất ñai năm 2003 ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất

ñược thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên

thị trường trong ñiều kiện bình thường” (khoản 1, ðiều 56)

b Yếu tố về ñịnh giá ñất

Tại ñiều 5, Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh về sở hữu ñất của nước ta

ðịnh giá ñất: Là một trong bốn quyền ñịnh ñoạt ñối với ñất ñai của Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý ñất thích hợp theo ñịnh hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng

có trả tiền theo ñấu thầu, ñấu giá và hợp ñồng thoả thuận giữa người quản lý và người sử dụng ñất Khi ñịnh giá ñất, người ñịnh giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp ñịnh giá ñất; phải cân nhắc ñầy ñủ ảnh hưởng của chính sách ñất ñai của Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường ñất ñai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của ñất ñai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt ñộng kinh tế thực tế của ñất ñai

Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; Các thửa ñất liền kề nhau, có ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, phường hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; Ðất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh có ñiều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên tắc và phương pháp xác ñịnh, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện

1.1.5 Mối quan hệ giữa bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Trong công tác giải phóng mặt bằng thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñảm bảo việc bồi thường về ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất bị thu hồi ñúng ñối tượng, ñúng chính sách, hơn nữa là ñảm bảo ổn ñịnh ñời sống cho người

có ñất bị thu hồi bằng những chính sách phù hợp ñể tạo hướng phát triển tạo việc làm và ổn ñịnh ñời sống

Chính sách bồi thường, hỗ trợ hầu hết ñược thực hiện khi Nhà nước thu hồi một phần ñất hay toàn bộ thửa ñất cùng tài sản gắn liền với ñất của người dân, cùng

với ñó là một số chính sách hỗ trợ khác ñể ñảm bảo lợi ích cho người có ñất bị thu hồi

Mặt khác chính sách tái ñịnh cư ña phần ñược thực hiện khi Nhà nước thu hồi toàn bộ phần ñất và công trình xây dựng, tài sản trên ñất (hoặc phần còn lại không thể tiếp tục sử dụng ñược) Cùng với chính sách tái ñịnh cư là các chính sách

hỗ trợ ñể phát triển tạo việc làm, ổn ñịnh ñời sống cho người bị thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở

Như vậy, tái ñịnh cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về ñất và tài sản gắn liền với ñất, chi phí di chuyển, ổn ñịnh và khôi phục ñời sống cho người có ñất

bị thu hồi Ngoài ra tái ñịnh cư còn bao gồm hàng loạt các chính sách hỗ trợ cho người có ñất thu hồi bị tác ñộng do việc thực hiện các dự án ñầu tư gây ra, nhằm khôi phục và cải thiện mức sống

1.1.6 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư do cơ quan có thẩm quyền thực hiện theo trình tự (Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP):

- Công bố chủ trương thu hồi ñất hoặc ra văn bản chấp thuận ñịa ñiểm ñầu tư

- Chuẩn bị hồ sơ ñịa chính cho khu ñất bị thu hồi do cơ quan Tài nguyên - Môi trường thực hiện căn cứ vào văn bản công bố hoặc chấp thuận của UBND cấp tỉnh hoặc cấp huyện

- Thông báo việc thu hồi ñất do tổ chức ñược giao làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm thông báo cho người ñang sử dụng ñất biết lý

do thu hồi ñất

- Quyết ñịnh thu hồi ñất ñược thực hiện do cơ quan Tài nguyên - Môi trường

có trách nhiệm trình UBND cùng cấp quyết ñịnh thu hồi ñất

- Kê khai, kiểm kê xác ñịnh nguồn gốc ñất ñai, tài sản gắn liền với ñất bị thu hồi

- Lập, thẩm ñịnh và xét duyệt phương án bồi thương, hỗ trợ và tái ñịnh cư do

Tổ chức ñược giao làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng (có sự tham gia của Tổ chức ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất) Sau ñó cơ quan Tài

chính, cơ quan Tài nguyên và Môi trường, cơ quan có liên quan thẩm ñịnh và trình UBND cùng cấp phê duyệt

- Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñã ñược phê duyệt tại trụ sở UBND xã

- Giải quyết khiếu nại quyết ñịnh thu hồi ñất ñược thực hiện theo quy ñịnh

- Thực hiện việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái ñịnh cư cùng với bàn giao nhà ở, ñất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, nhà ở cho người ñược bố trí tái ñịnh cư

- Tổ chức bàn giao ñất bị thu hồi sau khi người bị thu hồi ñất nhận ñủ số tiền bồi thường, hỗ trợ và ñược bố trí tai ñịnh cư

- Cưỡng chế thu hồi ñất nếu người có ñất bị thu hồi cố tình không nhận tiền hoặc ñã nhận ñủ số tiền bồi thường, hỗ trợ nhưng không bàn giao mặt bằng khi ñã làm ñủ thủ tục hành chính về cưỡng chế

Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư do cơ quan có thẩm quyền thực hiện theo trình tự (Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP):

- Giới thiệu ñịa ñiểm và thông báo chủ trương thu hồi ñất ñược thực hiện trên phương tiện thông tin ñại chúng của ñịa phương và niêm yết tại trụ UBND xã nơi có ñất, tại ñịa ñiểm sinh hoạt chung của khu dân cư có ñất thu hồi

- Tiến hành kiểm kê chi tiết ñất và tài sản gắn liền với ñất trong phạm vi giải phóng mặt bằng

- Lập phương án chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ñối với từng hộ gia ñình Tổ chức niêm yết công khai phương án ñể lấy ý kiến của từng hộ gia ñình có ñất bị thu hồi, thời gian công khai là 20 ngày

- Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư chuyển cơ quan Tài nguyên và Môi trường thẩm ñịnh

- Cơ quan Tài nguyên Môi trường chủ trì phối hợp với các cơ quan có liên

quan thẩm ñịnh phương án và chuẩn bị hồ sơ thu hồi ñất trình UBND cùng cấp quyết ñịnh thu hồi ñất thuộc thẩm quyền

- Sau 5 ngày kể từ khi có quyết ñịnh thu hồi ñất, giao ñất của UBND tỉnh, phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp phê duyệt và công bố công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo quy ñịnh

- Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái ñịnh cư

- Cưỡng chế thu hồi ñất nếu người có ñất bị thu hồi cố tình không nhận tiền hoặc ñã nhận ñủ số tiền bồi thường, hỗ trợ nhưng không bàn giao mặt bằng khi ñã làm ñủ thủ tục hành chính về cưỡng chế

1.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC của một số nước trên thế giới và các tổ chức tài trợ

Với bất cứ quốc gia nào trên thế giới, khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho các mục ñích của quốc gia ñã làm thay ñổi toàn bộ ñời sống kinh tế của hàng triệu

hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về số lượng

mà còn có xu hướng ngày càng tăng ðặc biệt, ở những nước ñang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp ñó là vấn ñề sống còn của họ Mỗi quốc gia có quan ñiểm, cách làm riêng của mình ñể bảo ñảm lợi ích các bên Dưới ñây là một số kinh nghiệm quản lý ñất ñai của một số nước trong khu vực sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, ñặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB

1.2.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư tại Trung Quốc

Với Trung Quốc, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư luôn hạn chế ñến mức tối ña việc thu hồi ñất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư

Về trình tự, thủ tục thu hồi ñất: Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm

Về phương thức bồi thường, người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Người dân thường lựa chọn bồi thường

thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường lấy tiêu chuẩn là giá thị trường, mức giá này cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà ðối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất ñộng sản quyết ñịnh qua các tổ chức trung gian ñể ñánh giá, xác ñịnh giá Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo

ñó, mỗi ñối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về

sử dụng ñất ñai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể

Về tái ñịnh cư, thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ, các khu tái ñịnh cư ñược quy hoạch tổng thể với nhiều hạng mục hạ tầng nhà ở, trường học …,

bố trí hệ thống giao thông ñộng và tĩnh Nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp thời ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền quan tâm tạo ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược Nhà nước có chính sách ưu tiên ñặc biệt Khi thực hiện việc bồi thường GPMB phải xây dựng các biện pháp xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau ñó là khiếu tố

Bên cạnh những thành công, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất ñịnh mà chủ yếu là vấn ñề việc làm; tốc

ñộ tái ñịnh cư chậm, thiếu ñồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi xây xong nhà tái ñịnh cư…

1.2.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư tại Thái Lan

Giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình ñô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về ñất ñai ñều do cơ chế thị trường ñiều tiết Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc ñền bù ñược tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; ñịnh giá ñền bù

Giá ñền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước ñền bù với giá rất cao so với giá thị trường Nhìn chung, khi tiến hành lấy ñất của dân, nhà nước hoặc cá nhân ñầu tư ñều ñền bù với mức cao hơn giá thị trường

Về giá ñất làm căn cứ bồi thường thì căn cứ mức giá do một ủy ban của Chính phủ xác ñịnh trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất ñộng sản Qúa trình bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt

Việc chuẩn bị khu TðC ñược chính quyền Nhà nước quan tâm ñúng mức, luôn ñáp ứng ñầy ñủ các nhu cầu tái ñịnh cư, cho nên họ chủ ñộng ñược công tác này

Việc tuyên truyền vận ñộng ñối với các ñối tượng ñược di dời ñược thực hiện rất tốt, việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác bồi thường, GPMB rất ñược quan tâm, các tổ chức chuyên trách thực hiện công tác này

Sự thống nhất trong chỉ ñạo ñiều hành giải quyết, sự phân công nhiệm vụ rõ ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải quyết vấn ñề, cũng góp phần ñẩy nhanh tiến ñộ thực hiện công tác bồi thường, GPMB

1.2.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư tại Hàn Quốc

Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là ñất ñồi, núi cho nên ñất công cộng ñược xem là một vấn ñề hết sức quan trọng Do ñó ñể sử dụng ñất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế ñược coi như một hình thức pháp luật

Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc hiện nay thực hiện theo 3 giai ñoạn:

+ Thứ nhất tiền bồi thường ñất ñai sẽ ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh giá trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công cộng Giá quy ñịnh không dựa vào những lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường

+ Thứ hai pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sử hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi ñất Quy trình chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất ñai, thương lượng chấp nhận thu hồi

+ Thứ ba biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng Chế ñộ này ñược Nhà nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo ñảm sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất ñai cho những người bị nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước

Luật bồi thường Hàn Quốc ñược thực hiện theo ba giai ñoạn trên ñối với ñất ñai, bất ñộng sản và các quyền kinh doanh nông nghiệp, ngư nghiệp, khoáng sản… ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc giải phóng mặt bằng

1.2.4 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư tại Indonexia

Ở Indonexia, tái ñịnh cư ñược thực hiện theo ba yếu tố quan trọng:

- ðền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất

- Hỗ trợ di chuyển trong ñó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và phương tiện phù hợp

- Trợ cấp khôi phục ñể ít nhất người bị ảnh hưởng có ñược mức sống ñạt hoặc gần ñạt so với mức sống trước khi có dự án

ðể không ngừng cải tiến sự hỗ trợ của ngân hàng với các dự án trong lĩnh vực nhạy cảm này, Chính phủ Indonexia ñã thông qua và thực hiện một số chính sách bồi thường TðC bắt buộc Chính sách này nêu rõ các mục tiêu và phương pháp, ñịnh ra các tiêu chuẩn trong hoạt ñộng của các tổ chức ngân hàng tham gia ñầu tư vào các công trình TðC

1.2.5 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của Ngân hàng thế giới (WB)

Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư thì vấn ñề tái ñịnh cư ñược

WB quan tâm nhiều hơn, hỗ trợ những người bị ảnh hưởng trong suốt quá trình tái ñịnh cư, từ việc tìm nơi ở mới thích hợp cho một khối lượng lớn chủ sử dụng ñất phải di chuyển, tổ chức các khu tái ñịnh cư, trợ giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở mới, ñào tạo nghề nghiệp, cho vay vốn phát triển sản xuất, cung cấp các dịch

vụ tại khu tái ñịnh cư

1.2.6 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của Ngân hàng phát triển Châu á (ADB)

Với các nguyên tắc cơ bản là:

- Cần tránh hoặc giảm thiểu tái ñịnh cư bắt buộc và thiệt hại về ñất ñai, công trình, các tài sản và thu nhập bằng cách khai thác mọi phương án khả thi

- Tất cả các hộ ñều ñược quyền ñền bù theo giá thay thế cho tài sản, thu nhập

và các công việc sản xuất, kinh doanh bị ảnh hưởng, ñược khôi phục ñủ ñể cải thiện

hay ít nhất cũng hồi phục ñược mức sống, mức thu nhập và năng lực sản xuất của

họ như trước khi có dự án

- Trong trường hợp di chuyển cả một khu vực dân cư phải cố gắng tối ña ñể duy trì các thể chế văn hoá và xã hội của những người phải di chuyển và của cộng ñồng dân cư nơi chuyển ñến

- Việc chuẩn bị các kế hoạch giải phóng mặt bằng (ñược coi như một phần trong công tác chuẩn bị tiểu dự án) và thực hiện các kế hoạch này sẽ ñược tiến hành với sự tham gia và tư vấn của những người bị ảnh hưởng

- Phải hoàn tất việc chi trả bồi thường các loại tài sản bị ảnh hưởng và kết thúc

di dân tới nơi ở mới trước khi thi công dự án mới

- Việc bồi thường cho người dân tộc thiểu số, hộ gia ñình do phụ nữ làm chủ, gia ñình có người tàn tật và các hộ dễ bị ảnh hưởng khác sẽ ñược thực hiện với sự tôn trọng các giá trị văn hoá cũng như sự bảo vệ các nhu cầu riêng biệt của họ

Khi triển khai thực hiện công tác giải phóng mặt bằng ADB quan tâm ñến hầu hết các vấn ñề liên quan ñến chủ hộ như nghề nghiệp, thu nhập hàng tháng, nguồn thu nhập của gia ñình, số người trong ñộ tuổi lao ñộng, có trong diện chính sách hay không và cả trình ñộ học vấn … cùng tính pháp lý của ñất ñai, tài sản trên ñất

Về vấn ñề tái ñịnh cư, mục tiêu chính sách tái ñịnh cư của ADB là giảm thiểu tối ña tái ñịnh cư và phải bảo ñảm cho các hộ bị di chuyển ñược bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai kinh tế và xã hội của họ ñược thuận lợi tương tự trong trường hợp không có dự án

1.3 Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất ở Việt Nam

Quan ñiểm nhìn nhận về công tác bồi thường TðC ñang từng bước thay ñổi, nhận thức về hậu quả xấu có thể xảy ra ñối với các vấn ñề kinh tế, xã hội, môi trường trong quá trình thu hồi ñất và di dân, mặt khác, từ thực tế khách quan và sự chuyển biến về nhận thức, người bị ảnh hưởng quan tâm ngày càng lớn về quyền lợi

và phúc lợi cho họ vậy, vì vậy TðC ngày nay ñược xem là chương trình phát triển của quốc gia

1.3.1 Trước khi có Luật ðất ñai năm 1993

Ngay từ thời kỳ phát triển Nhà nước Trung ương tập quyền ñến thời Nguyễn, chính sách bồi thường cho người thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñã ñược xác lập và chủ yếu tập trung vào bồi thường cho ruộng ñất canh tác, ñất ở không ñược quan tâm nhiều so với các loại ñất khác Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền, mức bồi thường ñược quy ñịnh chặt chẽ, tương xứng với những thiệt hại của người bị thu hồi ñất

Khi thực dân Pháp xâm lược nước ta, chúng thực hiện chính sách lập ñồn ñiền, ban hành một số Hiệp ước, Nghị ñịnh bất bình ñẳng ñể chiếm hữu ñất ñai và khai thác tài nguyên của ñất nước ta

Sau khi cách mạng tháng 8 thành công, chúng ta tiến hành xoá bỏ chiếm hữu ruộng ñất của ñịa chủ, thiết lập quyền sở hữu ruộng ñất cho nhân dân

Nghị ñịnh số 151-TTg ngày 14/4/1959 của Thủ tướng Chính phủ quy ñịnh về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng ñất, là văn bản pháp quy ñầu tiên liên quan ñến việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ở Việt Nam (Nghị ñịnh này ñược thực hiện ñến năm 1980 khi Hiến pháp 1980 ra ñời) Theo ñó mức bồi thường, hỗ trợ ñược thực hiện như sau:

- ðất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu Nhà nước

- Việc bồi thường thiệt hại do lấy ñất gây nên phải bồi thường hai khoản: bồi thường về ñất thì bồi thường từ 01 ñến 04 năm sản lượng thường niên của ruộng ñất

bị trưng thu ðối với hoa màu thì ñược bồi thường ñúng mức ðối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình khác trên ñất phục vụ sinh hoạt ñược giúp ñỡ bằng cách xây dựng công trình khác ðối với mồ mả thì căn cứ vào phong tục, tập quán của từng ñịa phương mà giúp một số tiền làm phí tổn di chuyển

Ngày 11 tháng 01 năm 1970 Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư: 1792/TTg quy ñịnh một số ñiểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, ñất ñai và cây cối lâu năm, hoa màu cho nhân dân xây dựng vùng kinh tế mới, mở rộng thành phố trên

nguyên tắc: "Phải ñảm bảo thỏa ñáng quyền lợi hợp pháp của Hợp tác xã và của nhân dân" Tuy nhiên, thông tư này mới chỉ dừng lại ở việc quy ñịnh bồi thường về tài sản trên ñất mà chưa ñề cập cụ thể ñến chính sách bồi thường về ñất

Tuy nhiên khi Hiến pháp 1980 ra ñời ñã quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc bồi thường về ñất không ñược thực hiện mà chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ nhà cửa, vật kiến trúc và những tài sản trên ñất hoăc những thiệt hại tài sản do việc thu hồi ñất gây nên

Luật ðất ñai 1987 ra ñời dựa trên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục vụ cho các mục ñích công cộng, người sử dụng ñất không ñược Nhà nước bồi thường bằng ñất, chỉ ñược bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích bị thu hồi

Khi Luật ñất ñai năm 1988 ñược ban hành cũng ñã quy ñịnh về bồi thường nhưng

cơ bản vẫn dựa trên những quy ñịnh tại Hiến pháp năm 1980

Nghị ñịnh số 186/HðBT ngày 31 tháng 05 năm 1990 của Hội ñồng Bộ trưởng quy ñịnh về việc bồi thường ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi chuyển sang mục ñích khác Tiền bồi thường tài sản trên mặt ñất và tài sản trong lòng ñất cho chủ sử dụng hợp pháp không thuộc các khoản tiền thiệt hại về ñất Khung mức giá bồi thường do UBND tỉnh, thành phố, ñặc khu trực thuộc Trung ương (TW) quy ñịnh cụ thể mức bồi thường ñối với từng quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh sát với giá ñất ở ñịa phương nhưng không ñược thấp hơn hoặc cao hơn khung ñịnh mức bồi thường của Chính phủ

Hiến pháp năm 1992 là hiến pháp ñặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường, GPMB, công nhận và bảo vệ quyền sử dụng ñất của các tổ chức,

cá nhân và quyền sở hữu cá nhân về tài sản, cụ thể:

- ðiều 17, Hiến pháp quy ñịnh: "ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển thềm lục ñịa và vùng trời ñều thuộc

sở hữu toàn dân"

- Tại ðiều 18, Hiến pháp quy ñịnh về quyền quản lý của Nhà nước ñối với

hiệu quả, ñồng thời quy ñịnh việc giao ñất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài và có trách nhiệm, nghĩa vụ của người ñược Nhà nước cho sử dụng ñất (Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi thường khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất do Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật)

- Tại ðiều 23, HP quy ñịnh: "Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hóa, trong trường hợp thật cần thiết vì lý do An ninh - Quốc phòng, lợi ích quốc gia mà Nhà nước trưng mua hay trưng dụng, có bồi thường tài sản của cá nhân hay tổ chức theo thời giá thị trường"

Tóm lại, do thời kỳ này ñất ñai chưa ñược thừa nhận là có giá trị nên các chính sách bồi thường, GPMB còn nhiều hạn chế, thể hiện trong cách tính giá trị bồi thường, phương thức thực hiện Tuy nhiên, nhìn nhận một cách công bằng thì những chính sách này cũng ñã ñóng vai trò tích cực trong việc GPMB ñể dành ñất cho việc xây dựng các công trình quan trọng trong hệ thống cơ sở hạ tầng ban ñầu của ñất nước

1.3.2 Thời kỳ 1993 – 2003

Trên cơ sở HP năm 1992, thừa kế có chọn lọc Lðð năm 1988, Lðð năm 1993 ra ñời với những ñổi mới quan trọng, ñặc biệt với nội dung thu hồi ñất phục vụ cho công cộng và bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất Lðð năm 1993 thể chế hóa các quy ñịnh của HP năm 1992 về ñất ñai thông qua việc giao ñất, cho thuê ñất, chế ñộ quản lý, sử dụng các loại ñất, quản lý việc sử dụng ñất ñúng hợp lý, xác ñịnh thời hạn giao ñất, cho thuê ñất, thẩm quyền thu hồi và giao, cho thuê ñất; hạn mức sử dụng các loại ñất và quy ñịnh cụ thể các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức,

cá nhân sử dụng ñất Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai năm 2001, nhiều văn bản quy ñịnh về chính sách bồi thường, GPMB ñã ñược ban hành

Tiếp sau Luật ñất ñai năm 1993, Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số

90/Nð-CP ngày 17/8/1994 quy ñịnh về việc ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và thay thế tất cả các quy ñịnh ñền bù ñất ñai, tài sản ñược ban hành trước ñây, ñồng thời ban

hành Nghị ñịnh số 87/Nð-CP ngày 17/8/1994 quy ñịnh khung giá các loại ñất làm cơ

sở xác ñịnh giá ñất tính ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất

- Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 2004 của Chính Phủ

về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị ñịnh số 90/CP nói trên

- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 4 tháng 11 năm 1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 2004 của Chính phủ

Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC ñã quy ñịnh rõ phạm vi áp dụng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, ñối tượng phải bồi thường thiệt hại, ñối tượng ñược bồi thường thiệt hại, phạm vi bồi thường thiệt hại và các chính sách cụ thể về bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản gắn liền với ñất, việc lập khu TðC cũng như việc tổ chức thực hiện

1.3.3 Từ khi có Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay

- Lðð 2003 ra ñời quy ñịnh thêm về chế tài áp dụng xử lý vi phạm pháp luật trong quản lý và sử dụng ñất ñai, quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ quyền hạn của cơ quan Nhà nước trong quản lý ñất ñai, trình tự, thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng ñất Bổ sung trường hợp thu hồi ñất ñược Nhà nước giao, cho thuê ñể thực hiện dự

án ñầu tư mà không ñược sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến ñộ sử dụng ñất chậm hơn 24 tháng so với tiến ñộ ghi trong dự án Quy ñịnh thêm về việc thu hồi ñất ñối với các trường hợp ñất bị lấn, chiếm [17]

ðể hướng dẫn việc bồi thường, hỗ trợ, TðC khi Nhà nước thu hồi ñất theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, Chính phủ và các Bộ, ngành ñã ban hành các văn bản sau:

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất;

- Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ

về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai;

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ Quy ñịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai;

- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ

và tái ñịnh cư;

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và trình

tự, thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất

Các Nghị ñịnh và thông tư nêu trên ñã quy ñịnh cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, TðC, GPMB như sau:

+ Quy ñịnh về giá ñất: sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường trong ñiều kiện bình thường

+ Sửa ñổi, bổ sung chính sách bồi thường, hỗ trợ ñất nông nghiệp (nâng mức hỗ trợ ñất nông nghiệp vườn ao, ñất nông nghiệp trong ñô thị, khu dân cư)

+ ða dạng các hình thức hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm, ñồng thời quy ñịnh thẩm quyền của UBND cấp tỉnh trong việc quyết ñịnh hình thức hỗ trợ cho người bị thu hồi ñất (bằng tiền hoặc giao ñất làm nhà ở hoặc nhà ở)

+ Bổ sung một số chính sách hỗ trợ khác (hỗ trợ tái ñịnh cư cho trường hợp các hộ ñủ tiêu chuẩn ñược tái ñịnh cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không ñủ ñể mua nhà, ñất tái ñịnh cư; hỗ trợ kinh phí học nghề cho lao ñộng trong ñộ tuổi lao ñộng

có nhu cầu học nghề khi thu hồi ñất nông nghiệp)

+ Toàn bộ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và chi phí tổ chức thực hiện do người ñược giao ñất, thuê ñất ứng trước ñược khấu trừ vào tiền thuê ñất, giao ñất; mức tối ña không vượt tiền phải nộp khi ñược thuê ñất, giao ñất

+ Thay ñổi toàn bộ trình tự bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

+ Giải quyết khiếu nại, tố cáo, cưỡng chế thu hồi ñất

+ Thành lập quỹ phát triển ñất (trích từ 30% ñến 50% nguồn thu hàng năm từ tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, tiền ñấu giá quyền sử dụng ñất)

1.3.4 Nhận xét, ñánh giá

* Mặt tích cực

- Chính sách bồi thường, GPMB của Việt Nam qua các thời kỳ cho thấy vấn

ñề bồi thường, GPMB ñã ñược ñặt ra từ rất sớm, Nghị ñịnh 151/TTg ngày 14/4/1959 ñã ban hành quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ñất; Thông tư 1972/TTg ngày 11/01/1970 của Chính Phủ quy ñịnh một số ñiểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, ñất ñai, cây cối lâu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế mới Sau khi Luật ñất ñai ra ñời và bước vào thời kỳ ñổi mới thì bồi thường GPMB ñã ñược chú trọng xử lý ñồng bộ phù hợp với giai ñoạn mới Quyết ñịnh số 186/HðBT ngày 31/5/1990 về ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất

có rừng khi chuyển sang sử dụng mục ñích khác cùng với hàng loạt các văn bản pháp quy mới về những vấn ñề có liên quan như giá ñất, quy hoạch ñã hình thành một hệ thống chính sách và tổ chức cho công tác bồi thường GPMB và cho ñến nay sau nhiều lần bổ sung chúng ta hiện ñang áp dụng Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 3/12/2004 về bồi thường hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

Các chính sách ñều xuất phát từ nhu cầu thực tiễn và ñược ñiều chỉnh tích cực phù hợp hơn với xu hướng phát triển của ñất nước Trên thực tế các chính sách ñó ñã

có tác dụng tích cực trong việc ñảm bảo sự cân ñối và ổn ñịnh trong phát triển, khuyến khích ñược ñầu tư và tương ñối giữ ñược nguyên tắc công bằng

Cùng với sự ñổi mới về tiến trình xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan lập pháp và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chính sách bồi thường, hỗ trợ TðC khi Nhà nước thu hồi ñất trong những năm gần ñây ñã có nhiều ñiểm ñổi mới thể hiện chính sách ưu việt của một Nhà nước của dân, do dân, vì dân

Những khó khăn, ách tắc trong bồi thường, giải phóng mặt bằng mà chúng

ta vẫn gọi là Ộgiải tỏa treoỢ ựể lại nhiều thiệt hại rất lớn, không chỉ tắnh bằng tiền

mà cả những thiệt hại không tắnh ựược bằng tiền Những ựổi mới cho cách thức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư ựể giải phóng mặt bằng luôn cần thiết

và bức xúc

Thực tế hiện nay cho thấy có nơi nhà ựầu tư tự thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng rất nhanh; lại có nhiều nơi thành lập hội ựồng, ban, họp dân nhiều lần, nhiều cấp vào cuộc nhưng mất nhiều năm, thậm chắ cả chục năm chưa thực hiện ựược Nguyên do lớn nhất và cốt lõi là lợi ắch của hai bên chưa gặp ựược nhau Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng muốn giá thấp và người bị thu hồi ựất không chịu; người dân muốn giá cao và ban bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng không muốn ựáp ứng Hiện nay, khiếu kiện của dân về giá ựất ựang chiếm tới 70% tổng khiếu kiện về ựất ựai đó chắnh là mấu chốt của ách tắc cần giải quyết

Pháp luật về ựất ựai ựã quy ựịnh giá ựất ựể tắnh bồi thường cho người bị thu hồi ựất phải ựược quyết ựịnh sao cho phù hợp với giá ựất trên thị trường Làm thế nào ựể giá quyết ựịnh là phù hợp thị trường thì lại chưa có cách làm hợp lý Có nơi ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết ựịnh giá thị trường theo tư duy của người quản lý Cũng có nơi như Ủy ban nhân dân TP.HCM ựã cho áp dụng một cơ chế tiến bộ hơn là sử dụng dịch vụ ựịnh giá do các trung tâm ựịnh giá của Nhà nước thực hiện

Quan liêu và tư lợi là một trong những nguyên nhân chắnh gây cản trở quá trình giải phóng mặt bằng Quan liêu là thái ựộ làm việc thiếu cụ thể, chủ quan, không dành nhiều thời gian tìm hiểu, cũng không hướng tới tâm tư nguyện vọng của người dân bị mất ựất Tư lợi là có tư tình trong giải quyết bồi thường, tái ựịnh cư ựể xảy ra bất công trong thực hiện Hai ựiều trên gây ách tắc trong triển khai ựã ựược thể hiện khá rõ ở nhiều dự án trong tình trạng ách tắc, không còn là chuyện gì mới

Vì vậy, gỡ Ộnút thắtỢ của bồi thường, giải phóng mặt bằng dù phức tạp ựến ựâu cũng phải dựa trên nguyên tắc thực hiện thật tốt công tác dân vận, ựừng áp ựặt

ñể làm nhanh; áp dụng ñúng kỹ thuật ñịnh giá sao cho khách quan, chia sẻ hợp lý lợi ích giữa Nhà nước, nhà ñầu tư, người bị thu hồi ñất và cộng ñồng dân cư nơi có ñất; giảm tối thiểu tác ñộng của bộ máy hành chính vào quá trình thực thi cụ thể

Bên cạnh ñó, trong thực tế triển khai cũng còn nhiều nghịch lý Người sớm chấp hành quyết ñịnh bồi thường thì hưởng giá thấp, người “lì” hơn thì ñược hưởng giá cao, rồi người hưởng giá thấp lại quay ngược trở lại khiếu kiện về giá ñất Vì vậy, thiết lập hành lang pháp lý cho trưng cầu dịch vụ ñịnh giá là rất cần thiết

Tuy nhiên, ñã có ý kiến cho rằng ñưa ra trưng cầu ñịnh giá là không ñúng quy ñịnh của pháp luật Luật ñất ñai hiện hành chưa có quy ñịnh phải trưng cầu tư vấn về giá ñất ñể tính bồi thường nhưng cũng không cấm trưng cầu dịch vụ ñịnh giá ñất Luật chỉ quy ñịnh giá ñất ñể tính bồi thường phải phù hợp với giá ñất trên thị trường Như vậy, nơi nào trưng cầu tư vấn giá ñất ñể xác ñịnh giá ñất phù hợp thị trường mà giảm khiếu kiện của dân, ñẩy nhanh ñược tiến ñộ giải tỏa thì ñó là tốt Các nơi khác nên nghiên cứu kinh nghiệm và học tập

Kinh nghiệm trên thế giới ở các nước ñang phát triển, các nước công nghiệp mới, các nước phát triển ñều cho thấy nên giảm bớt sự tham gia của các cơ quan hành chính trong triển khai Cơ quan hành chính chỉ nên ban hành quyết ñịnh thu hồi ñất dựa trên quy hoạch ñã ñược duyệt

Phần còn lại nên giao cho hệ thống dịch vụ, cộng ñồng dân cư, các tổ chức

xã hội và nhà ñầu tư ñàm phán với người bị thu hồi ñất ñể thỏa thuận ñược một phương án bồi thường hợp lý và ñúng pháp luật Cách làm như vậy sẽ mềm dẻo hơn, hiệu quả hơn, góp phần gỡ bí tại những “nút thắt” giải phóng mặt bằng khiến người dân bất an, nhà ñầu tư mệt mỏi, cơ quan hành chính bận rộn mà nhiều dự án sau nhiều năm vẫn chưa giải tỏa xong

1.4 Thực tiễn bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam

1.4.1 Phương án bồi thường

Theo báo cáo xã hội học của Viện nghiên cứu ðịa chính năm 2003, trong tổng số 6000 hộ ñược ñiều tra thì phương án bồi thường bằng tiền cho ñến nay vẫn

là phương án ñược áp dụng phổ biến (92,50%) Vì trên thực tế, quỹ ñất phục vụ cho

việc bồi thường GPMB và TðC của mỗi ñịa phương không giống nhau, quỹ ñất công ích còn lại của các ñịa phương không ñáng kể, nên không ñáp ứng ñược yêu cầu bồi thường bằng ñất và lập khu TðC Mặt khác, số lượng các hộ di chuyển lớn,

có những hộ diện tích ñất thu hồi lớn nên việc bồi thường diện tích ñất có cùng giá trị là rất khó Hầu hết ñịa ñiểm khu TðC và cơ sở hạ tầng khu TðC không thỏa mãn yêu cầu của người bị thu hồi ñất như cách xa trung tâm, không thể kinh doanh, buôn bán nên rất nhiều trường hợp người bị thu hồi ñất lựa chọn phương án bồi thường bằng tiền Thực tế cho thấy chính sách bồi thường chưa thật công bằng giữa các loại ñất với nhau, giữa hộ gia ñình với nhau và giữa 2 ñịa phương liền kề Trong cùng một khu vực giải toả nhiều nơi có sự phân biệt giữa hai ñối tượng sử dụng ñất có ngành nghề khác nhau Mức bồi thường lại quá thấp so với giá chuyển nhượng thực tế tại ñịa phương, tạo ra sự chênh lệch làm cho người bị thu hồi ñất cảm thấy bị thiệt thòi, ñòi tăng tiền bồi thường, không bàn giao mặt bằng ñúng kế hoạch gây ảnh hưởng ñến tiến

Tình trạng không có việc làm ở khu vực có dự án ngày càng cao, nhất là ñối với các dự án chiếm dụng ñất nông nghiệp có quy mô lớn Vì vậy, sự di dân tự do vào các thành phố lớn ngày càng nhiều gây hậu quả lâu dài về mặt xã hội, nên phải

có biện pháp giải quyết kịp thời

1.4.3 Diện tích ñất bồi thường, giá bồi thường

Cách xác ñịnh hạn mức ñất ở bồi thường so với quy ñịnh còn tuỳ tiện, không thống nhất giữa các ñịa phương và các dự án với nhau

Bồi thường ñất nông nghiệp theo phân hạng ñất ñến nay quá lạc hậu, không còn phù hợp, nó không chỉ ảnh hưởng ñến việc xác ñịnh giá bồi thường mà còn làm

thất thu thuế nông nghiệp của Nhà nước

Do giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là chứng thư pháp lý quan trọng trong việc xác ñịnh ñiều kiện ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, nhưng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở các ñịa phương còn chậm trễ gây không ít khó khăn cho công tác thu hồi, GPMB

Hiện nay, những quy ñịnh về tính hợp pháp của thửa ñất ñang ñược ñiều chỉnh theo xu hướng giảm dần các căn cứ pháp lý Vì vậy, ñể GPMB kịp tiến ñộ, nhiều ñịa phương ñã phải thừa nhận và thỏa thuận bồi thường cho các trường hợp không có ñủ căn cứ pháp lý về quyền sử dụng ñất

Công tác ñịnh giá ñất ở các ñịa phương hiện nay chủ yếu dựa vào khung giá ñất quy ñịnh của Chính phủ hàng năm, tuỳ vào giá mỗi loại ñất, mỗi khu vực, tuỳ vào ñiều kiện có thể của mỗi ñịa phương mà ban hành khung giá ñất ở các ñịa phương không giống nhau Tuy nhiên, mức giá ñều thấp hơn nhiều lần giá thực tế

1.4.4 Bồi thường về tài sản, cây cối, hoa màu gắn liền với ñất bị thu hồi

Trên cơ sở chính sách bồi thường và TðC của Nhà nước cách xác ñịnh phương án bồi thường tài sản gắn liền với ñất của các ñịa phương ñược người dân ñồng tình ủng hộ Nhiều dự án bồi thường cho một số công trình, cây cối, hoa màu cao hơn giá thị trường

1.4.5 Tái ñịnh cư và cơ sở hạ tầng khu tái ñịnh cư

Thực trạng trong những năm qua cho thấy việc xây dựng các khu TðC của các dự án rất bị ñộng, thiếu ñồng bộ nhất là các dự án thuộc nguồn vốn TW, trong

ñó, tồn tại lớn nhất là cơ sở hạ tầng khu TðC không ñược ñầu tư theo quy ñịnh hoặc ñầu tư nửa vời Các dự án thiếu biện pháp phục hồi thu nhập tại nơi ở mới cho người TðC Các công trình khu công nghiệp khu chế xuất phương án bồi thường do các chủ dự án lập, Hội ñồng GPMB chỉ tham gia với tư cách tư vấn Vì vậy trách nhiệm của chính quyền ñịa phương thường không cao và là nguyên nhân làm giảm hiệu lực pháp luật của các chính sách bồi thường và TðC, ảnh hưởng ñến tiến ñộ GPMB

Nguồn ñất xây dựng các khu TðC ở các khu ñô thị loại I và loại II rất hiếm,

mặc dù có chính sách xây dựng nhà ở ra khu ven ñô nhưng chưa ñược người dân chấp nhận do giá căn hộ quá cao, có sự lệch lớn về chế ñộ xã hội, những hộ sống bằng nghề buôn bán thì hầu hết không lựa chọn phương án ñổi ñất lấy ñất Còn ở khu dân cư nông thôn, việc thu hồi ñất làm ảnh hưởng ñến tập quán sinh hoạt của người dân, giao ñất mới với quy mô như diện tích hiện nay không ñáp ứng ñược nhu cầu sinh hoạt và nông nghiệp của người dân như: Nhà phải có sân phơi, gần gũi với họ hàng, ñi lại thuận tiện

Vì vậy, cần quy ñịnh rõ thêm dự án nào có khu TðC và quy trình thẩm ñịnh kế hoạch TðC có thể giúp cho người dân bị thu hồi không bị thiệt thòi sau khi giải tỏa

1.4.6 Trình ñộ hiểu biết pháp Luật ñất ñai và bồi thường giải phóng mặt bằng

Công tác phổ biến pháp Lðð và chính sách bồi thường, GPMB và TðC của Hội ñồng bồi thường cho người bị thu hồi ñất tại các ñịa phương tính theo mặt bằng chung là chưa sát thực tế Phần lớn người dân rất quan tâm ñến chính sách bồi thường GPMB nhưng công tác tuyên truyền ở các ñịa phương còn nhiều hạn chế, ở những vùng có trình ñộ dân trí cao thì kiến thức hiểu biết pháp luật, việc chấp hành các quy ñịnh của luật nghiêm minh và công tác GPMB ñạt tiến ñộ và hiệu quả so với kế hoạch Trái lại, ñối với những vùng nông thôn, miền núi, vùng xa, hải ñảo,

do không có ñiều kiện tuyên truyền phổ biến chính sách pháp luật, mặt bằng dân trí thấp dẫn ñến việc GPMB gặp khó khăn

1.5 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất của tỉnh Hải Dương

1.5.1 Các văn bản hướng dẫn thực hiện chính sách pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư

Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ñược các cấp ủy ðảng, chính quyền hết sức quan tâm chỉ ñạo tổ chức thực hiện; UBND tỉnh ñã ban hành các văn bản:

- Quyết ñịnh số 2496/2006/Qð-UBND ngày 17 tháng 07 năm 2006 của UBND tỉnh Hải Dương về việc phân cấp cho UBND thành phố, thành phố phê duyệt phương

án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn;