Thị trường Bất động sản

Tài liệu gồm các nội dung chính: 1. Tổng quan thị trường bất động sản 2. Phân loại thị trường bất động sản 3. Các yếu tố của thị trường bất động sản 4. Xu hướng phát triển thị trường bất động sản 5. Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản 6. Giá trị và giá cả bất động sản

Thị trường bất động sản

Hà Nội, tháng 2 năm 2011

Các nội dung chính

I Tổng quan thị trường bất động sản

II Phân loại thị trường bất động sản

III Các yếu tố của thị trường bất động sản

IV Xu hướng phát triển thị trường bất động

sản

V Vai trò của nhà nước đối với thị trường

I Tổng quan thị trường bất động sản

I.1 Bất động sản

I.1.1 Khái niệm về bất động sản

• Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì Bất động sản là các tài sản bao

gồm đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do

pháp luật quy định

• Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng hưởng

hoa lợi, lợi tức từ tài sản (theo luật dân sự 2005)

khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi

họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống Quyền sử

dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó

phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó thẻ tìm kiếm được 2 tài sản giống hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm , chính vì vậy giá

I Tổng quan thị trường bất động sản

I.1 Bất động sản

I.I.3 Thuộc tính

- Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so với sự phát

triển của dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng

ngày càng tăng lên Theo tổng cục thống kê tổng diện tích đất trong cả nước là 329314,50 km-2 và mật độ dân số là

253 người/km2

I Tổng quan thị trường bất động sản

I.1 Bất động sản

I.I.3 Thuộc tính

- Tính bền vững đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao

gồm cả đất đai và các công trình trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được Nó

được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn

I Tổng quan thị trường bất động sản

I.1 Bất động sản

I.1.4 Đặc trưng của bất động sản:

Khả năng co giãn của cung bất động sản kém:

• Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:

• Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi

I Tổng quan thị trường bất động sản

I.1 Bất động sản

I.1.4 Đặc trưng của bất động sản:

Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao

• Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao

do vậy việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường

là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao

I Tổng quan thị trường bất động sản

I.1 Bất động sản

I.1.4 Đặc trưng của bất động sản:

Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ:

• Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền

kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà

nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động

I Tổng quan thị trường bất động sản

I.1 Bất động sản

I.1.4 Đặc trưng của bất động sản:

Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt

• Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên

có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn, do đó việc

chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Trong nhiều trường hợp đôi khi chủ sở hữu có một bất động sản nào

đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt

I Tổng quan thị trường bất động sản

I.1 Bất động sản

I.1.4 Đặc trưng của bất động sản:

Độ “hút” của BĐS thể hiện biểu hiện hữu hình dưới dạng khác

nhau như:

• Lợi tức là lợi ích cơ bản của rất nhiều loại dự án.

• Những kỳ vọng lượng hóa do biến động của XH và nền KT.

• Lợi ích tài chính dự tính (chi phí cơ hội hiện khi đầu tư).

• Khả năng tự kiểm soát đầu tư (quyền từ chủ cá nhân)

• Sự tương tác an toàn trong hoạt động đầu tư BĐS với các biến số giá cả và lạm phát.

• BĐS vẫn được coi là tài sản cố định, không có khấu hao hữu hình.

I Tổng quan thị trường bất động sản

I.1 Khái niệm về thị trường bất động sản

Thị trường BĐS có thể được định nghĩa là nơi hàng hoá và

dịch vụ BĐS được trao đổi – nơi mà cơ chế được ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham gia trên thị trường cũng như những can thiệp của chính phủ và

hệ thống chính trị vào thị trường

I Tổng quan thị trường bất động sản

I.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

- Thị trường bất động sản là một thị trường kém hoàn hảo (thông tin bất đối xứng, phản ứng chậm…)

- Giao dịch trong thị trường bất động sản rất phức tạp

- Sự khan hiếm ngày càng cao của đất đai

- Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ một trong những yếu

tố đầu vào quan trọng nhất của các ngành sản xuất kinh doanh

II Ph ân loại thị trường bất động sản

II.1 Các phân mảng của thị trường bất

động sản theo phân loại

• Thị trường bất động sản, về cơ bản được chia thành hai phân nhóm lớn:

+ Thị trường tài sản

+ Thị trường không gian xây dựng

• Thị trường tài sản được chia thành:

II Ph ân loại thị trường bất động sản

II.1 Các phân mảng của thị trường bất

động sản theo phân loại

Bất động sản để ở

- Thị trường đất đô thị: Tiền thuê và giá

- Thị trường nhà đô thị: Cơ cấu đặc trưng và mật độ

• Thị trường nhà chung cư: Hộ gia đình, giá và tài chính

• Thị trường quản lý nhà ở: Di chuyển, bán và cho thuê

II Ph ân loại thị trường bất động sản

II.1 Các phân mảng của thị trường bất động sản

theo phân loại

• Thị trường để ở đô thị được phân nhỏ hơn thành thị trường nhà

ở, chung cư và thị trường quản lý nhà

• Thị trường tài sản không để ở được chia thành thị trường địa điểm phát triển sản xuất, thị trường văn phòng cho thuê

• Thị trường không gian xây dựng bao gồm: thị trường đất nông thôn, thị trường đất đô thị

II Ph ân loại thị trường bất động sản

II.1 Các phân mảng của thị trường bất động sản theo phân loại

Thị trường bất động sản không để ở

- Lựa chọn địa điểm để ở, phi tập trung hoá lao động và thành

phố nhiều trung tâm

- Thị trường địa điểm nhỏ lẻ và thị trường cạnh tranh

- Quản lí điều hành của thị trường tài sản không để ở

II Ph ân loại thị trường bất động sản

II.2 Thị trường bất động sản theo liệt kê

II.2.1 Thị trường không gian xây dựng theo liệt kê

• Thị trường khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế

• Thị trường khu đô thị mới

• Thị trường căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê

• Thị trường các khu du lịch, khu vui chơi giải trí

• Thị trường nhà ở khu đô thị cũ

• Thị trường nhà ở, đất ở nông thôn

• Thị trường đất nông nghiệp

II Ph ân loại thị trường bất động sản

II.2 Thị trường bất động sản theo liệt kê

II.2.2 Thị trường tài sản theo liệt kê

• Thị trường trái phiếu bất động sản

II Ph ân loại thị trường bất động sản

II.2 Các hoạt động kinh doanh bất động sản

II.2.1 Đầu tư bất động sản

• Nhà đầu tư tiềm năng (Cá nhân, doanh nghiệp, đầu tư sử dụng, đầu tư kinh doanh…)

• Tìm kiếm nguồn vốn

• Tìm kiếm cơ hội

• Tìm kiếm nhà đầu tư phát triển

• Lựa chọn phương án

• Quyết định đầu tư

II Ph ân loại thị trường bất động sản

II.2 Các hoạt động kinh doanh bất động sản

II.2.1 Đầu tư bất động sản

Nhà đầu tư tài chính (Tổ chức trong nước, tổ chức ngoài nước…)

• Tìm kiếm nguồn tài chính

• Tìm kiếm người sử dụng tài chính

• Tính toán lựa chọn phương án,đối tác, đối thủ

• Quyết định phương án đầu tư

II Ph ân loại thị trường bất động sản

II.2 Các hoạt động kinh doanh bất động sản

II.2.1 Đầu tư bất động sản

Nhà đầu tư xây dựng (các nhà đầu tư trong nước, các nhà đầu tư ngoài nước…)

• Tìm kiếm công nghệ

• Tìm kiếm nhà đầu tư phát triển

• Tìm kiếm nguồn vật tư nguyên liệu

II Ph ân loại thị trường bất động sản

II.2 Các hoạt động kinh doanh bất động sản

II.2.1 Đầu tư bất động sản

Nhà đầu tư phát triển (phát triển dự án trong nước, phát triển

dự án ngoài nước…)

• Tìm kiếm cơ hội đầu tư

• Tìm kiếm địa điểm đầu tư

• Tìm kiếm nguồn tài chính

II Ph ân loại thị trường bất động sản

II.2 Các hoạt động kinh doanh bất động sản

II.2.2 Tư vấn đầu tư

+ Tư vấn tài chính (Kế toán, kiểm toán, tín dụng, vốn…)+ Môi giới (cá nhân, tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài…)

+ Tư vấn thiết kế (Tư vấn trong nước, tư vấn ngoài

II Ph ân loại thị trường bất động sản

II.2 Các hoạt động kinh doanh bất động sản

II.2.3 Các nhà giáo dục, đào tạo

+ Đào tạo đại học

+ Đào tạo nghiệp vụ

II.2.4 Sàn giao dịch bất động sản

II Ph ân loại thị trường bất động sản

II.2 Các hoạt động kinh doanh bất

động sản

II.2.5 Các tổ chức nghề nghiệp

+ Hiệp hội bất động sản (Việt Nam, Thành phố HCM,

Real Estate Institute …)

+ Hiệp hội các nhà tư vấn (Rechard Ellis, Savils,

Terralink, Collier, ACB Real…)

II Ph ân loại thị trường bất động sản

II.2 Các hoạt động kinh doanh bất động sản

II.2.6 Các loại hình tổ chức tài chính cho thị

trường bất động sản

- Công ty bảo hiểm nhân thọ (Life insurances)

- Ngân hàng thương mại (commercial banks)

- Những hiệp hội vay và tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm

(mutual saving banks)

- Ngân hàng thế chấp (mortgage banks)

II Ph ân loại thị trường bất động sản

II.3 Lựa chọn đầu tư kinh doanh trong thị trường bất động sản

II Ph ân loại thị trường bất động sản

II.3 Lựa chọn đầu tư kinh doanh trong thị

trường bất động sản

- Quy hoạch

+ Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội (Nghị định 92); Quy hoạch sử dụng đất (Thông tư 30 Bộ Tài nguyên và Môi trường); Quy hoạch xây dựng (Nghị định 08 hướng dẫn Luật xây dựng)

+ Quy hoạch tổng thể các KCN, KCX

II Ph ân loại thị trường bất động sản

II.3 Lựa chọn đầu tư kinh doanh trong thị

trường bất động sản

Đối tác, đối thủ cạnh tranh…

• Đối tác

+ Đối tác chiến lược

+ Đối tác không chiến lược

• Đối thủ

III Các yếu tố của thị trường bất động sản

III.1 Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản

III Các yếu tố của thị trường bất động sản

III.1 Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị

trường bất động sản

III.1.1.Thể chế thị trường bất động sản

- Các cơ quan nhà nước:

+ Cơ quan kế hoạch và đầu tư; + Cơ quan tài nguyên và môi trường; + Cơ quan xây dựng, kiến trúc; + Ngân hàng, tài chính+ Ủy ban nhân dân các cấp

- Các cơ quan kiểm tra giám sát (Tòa án, Viện kiểm sát, kiểm toán…) (chế tài)

- Các tổ chức hỗ trợ thị trường (Các Hiệp hội, các NGO, Các tổ

III Các yếu tố của thị trường bất động sản

III.1 Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị

trường bất động sản

III.1.2 Các thành tố thị trường bất động sản

• Các nhà đầu tư bao gồm: các nhà đầu tư phát triển, các nhà đầu tư tiềm năng, các nhà đầu tư xâydựng

• Những người sử dụng bất động sản bao gồm: các doanh

nghiệp (đất, công trình xây dựng, văn phòng …), người dân

III Các yếu tố của thị trường bất động sản

III.1 Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất

động sản

III.1.2 Các thành tố thị trường bất động sản

• Các bên hữu quan bao gồm: các tổ chức ngân hàng, tài chính, các hiệp hội về bất động sản, hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng, hiệp hội những nhà doanh nghiệp, hiệp hội những nhà kinh

doanh bất động sản…

• Nhà nước với vai trò cung cấp các khung khổ thể chế, pháp lý, cung cấp dịch vụ công Nhà nước cũng còn đóng vai trò nhà

III Các yếu tố của thị trường bất động sản

III.1 Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản

III.1.3 Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản

THAM LUẬN: QUAN HỆ TƯƠNG HỖ GIỮA TTTCTT - TTBĐS

Sơ đồ 1 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản

III Các yếu tố của thị trường bất động sản

III.1 Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị

III Các yếu tố của thị trường bất động sản

III.1 Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản

III.1.3 Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản

• Cấp độ tiền tệ hóa

• Các chủ đầu tư khó khăn về vốn, phải cần sự trợ giúp của ngân hàng

• Các chủ thể có chức năng tín dụng trở thành chủ thể của thị trường bất động sản

• Tiền tệ sẽ quyết định thị trường

III Các yếu tố của thị trường bất động sản

III.1 Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản

III.1.3 Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản

• Cấp độ tài chính hoá

Ngân hàng là kinh doanh vốn ngắn hạn

Đầu tư bất động sản là dài hạn

Ngân hàng phải chuyển các nguồn vốn ngắn hạn thành vốn dài

III Các yếu tố của thị trường bất động sản

III.1 Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất

+ Công ty bảo hiểm nhân thọ (Life insurances)

+ Những hiệp hội vay và tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm (mutual saving banks)

+ Ngân hàng thế chấp (mortgage banks)

III Các yếu tố của thị trường bất động sản

III.1 Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến

thị trường bất động sản

III.1.3 Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản

• Thị trường bất động sản có 5 cấp độ phát triển:

• Cấp độ phức hợp (trưởng thành)

III Các yếu tố của thị trường bất động sản

Công nghiệp

hóa-hiện đại hóa 2020

2020

Thị trường Bất động sản

Thị trường tài chính tiền tệ

Thị trường hàng hóa - dịch vụ

Thị trường khoa học công nghệ

C/s xây dựng C/s đầu tư C/s đất đai C/s tiền tệ C/s tài chính Hội nhập

2019

Chính sách về cung Bất động sản

Chính sách về cầu Bất động sản

III.2 Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường

III Các yếu tố của thị trường bất động sản

III.2 Thị trường bất động sản trong nền kinh

tế thị trường

- Quan hệ của thị trường bất động sản và thị trường tài chính tiền tệ

+ Nguồn tiền tài trợ cho thị trường bất động sản

+ Nguồn tài chính tài trợ cho thị trường bất động sản

III Các yếu tố của thị trường bất động sản

III.2 Thị trường bất động sản trong nền kinh

tế thị trường

- Quan hệ của thị trường bất động sản và thị trường lao động

+ Vấn đề nhà ở và vấn đề lao động

+ Vấn đề đền bù giải toả đất đai và vấn đề lao động

+ Vấn đề đô thị hoá và vấn đề nguồn nhân lực

III Các yếu tố của thị trường bất động sản

III.2 Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường

- Quan hệ của thị trường bất động sản và thị trường khoa học công nghệ

+ Lựa chọn công nghệ và lựa chọn lao động (nhà ở)

+ Đầu tư công nghệ hay đầu tư bất động sản

(Lợi ích tiềm năng của công nghệ và bất động sản)

III Các yếu tố của thị trường bất động sản

III.2 Thị trường bất động sản trong nền kinh

IV Xu hướng phát triển của thị

trường bất động sản

IV.1 Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam

IV.1.1 Trước tháng 10 năm 1993

+ Các giao dịch chưa được chính thức

+ Các giao dịch đã có những tự phát

+ Giá trị giao dịch thấp

+ Đối tượng giao dịch ít

IV Xu hướng phát triển của thị

trường bất động sản

II.1 Những giai đoạn phát triển của thị

trường bất động sản Việt Nam

IV.1.2 Giai đoạn bùng phát mức thấp: Từ năm 1993 đến năm 1996

+ Từ sau khi có Luật Đất đai năm 1993, giá trị quyền sử dụng đất được xác định giá; được 5 quyền Hệ quả là, đất đai (quyền

sử dụng đất) được giao dịch

+ Một số công trình liên doanh đã được đầu tư

IV Xu hướng phát triển của thị

trường bất động sản

II.1 Những giai đoạn phát triển của thị

trường bất động sản Việt Nam

IV.1.3 Giai đoạn thoái trào cấp thấp: Từ cuối năm 1996 đến cuối 1998

Thứ nhất, Nghị định 18, 87 về thuê đất Theo đó chủ sử dụng đất phải trả hai lần tiền (tiền chuyển quyền và tiền thuê)

Thứ hai, khủng hoảng tài chính tiền tệ châu á