Một số vấn đề về chính sách kinh tế, tài chính đất trong thị trường bất động sản

Một số vấn đề về chính sách kinh tế, tài chính đất trong thị trường bất động sản

( Word Reader - Unregistered )www.word-reader.comCHƯƠNG 4MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ CHÍNH SÁCH KINH TẾ, TÀI CHÍNH ĐẤTTRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN4.1 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT/BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA4.1.1 Thực trạng giá đất/bất động sản.4.1.1.1 Giá đấtKhung giá đất của Chính phủThi hành Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ ban hành Nghị định số 80/CP quyđịnh khung giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đấthoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi;Sau đó, ngày 17 tháng 8 năm 1994 Chính phủ ban hành Nghị định 87/CP thay thế Nghịđịnh số 80/CP. [XIV.695]. Thi hành Luật Đất đai 2003 Chính phủ ban hành Nghị định số188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại. Trong giai đoạn từ năm 1994-3003, do giá đất chuyển nhượng thực tế có nhiềubiến động và sự khác biệt về cơ sở hạ tầng kinh tế của các đô thị khác nhau, Chính phủ đãhai lần điều chỉnh khung giá các loại đất bằng Quyết định 302/QĐ-TTg và Nghị định17/1998/NĐ-CP, cho phép Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành giá đất trên địa bàn đượcvận dụng hệ số điều chỉnh (K) từ 0,25 đến 2,7 lần đối với đất đô thị và hệ số điều chỉnh(K) từ 0,5 đến 1,5 lần đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn,đất khu dân cư ven đô thị, ven đầu mối giao thông, ven khu thương mại, khu du lịch, khucông nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, để đảm bảo giá các loại đất do địa phươngban hành phù hợp với giá đất thực tế trên địa bàn địa phương.Giá đất theo quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnhCác tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã quán triệt các nguyên tắc và phươngpháp định giá đất quy định tại Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ và vậndụng các nguyên tắc này vào thực tế sử dụng đất, thực tế hình thành giá chuyển nhượngquyền sử dụng đất tại địa phương để xây dựng giá các loại đất đảm bảo không vượt khunggiá các loại đất của Chính phủ, đồng thời đảm bảo sát với thực tế địa phương, cụ thể nhưsau:Đối với đất đô thị : Tại các đô thị loại 1 và 2 việc chuyển nhượng quyền sử dụngđất diễn ra khá phổ biến, nhất là đối với đất ở, do đó giá chuyển nhượng quyền sử dụngđất ở các đô thị này có độ chênh lệch rất lớn giữa các đường phố, ngõ phố và giữa các vịtrí khác nhau trên từng tuyến đường. Để qui định các mức giá đất vừa không thoát ly cácqui định, hướng dẫn của Trung ương, vừa phù hợp với thực tế hình thành giá đất của đôthị, các địa phương đã chi tiết loại đường phố, ngõ phố và vị trí đất trên từng trục đườngđể xác định giá đất cho sát với thực tế, như:- Tại thành phố Hà Nội, bảng giá đất nội đô thị được xác định 32 mức giá khácnhau theo 4 loại vị trí của 8 loại đường phố khác nhau.Biểu 3.4 Bảng giá đất nội đô thị thành phố Hà NộiLoại đường phố Mức giá theo vị trí (1000đ/m2)Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 ( Word Reader - Unregistered )www.word-reader.comLoại 1 Mức A 9.800 3.920 2.350 1.410Mức B 7.800 3.120 1.870 1.150Loại 2 Mức A 6.300 2.520 1.510 910MứcB 5.050 2.020 1.210 730Loại 3 Mức A 4.040 1.620 970 580Mức B 3.230 1.300 780 470Loại 4 Mức A 2.200 880 530 320MứcB 1.540 620 370 225Nguồn: UBND Thành phố Hà Nội- Tại thành phố Hồ Chí Minh, bảng giá đất nội đô thị được xây dựng theo từngđơn vị quận. Tại mỗi quận, giá đất được xác định theo 4 loại vị trí của 4 loại đường vàmỗi vị trí của một đường phố lại có nhiều mức giá khác nhau; Từ đó mỗi quận có rấtnhiều mức giá đất cụ thể, như Quận 1 có 93 mức giá, tương tự Quận 3 có 65 mức giá,Quận 5 có 78 mức giá, Quận 11 có 76 mức giá, Quận Tân Bình có 84 mức giá Tínhchung toàn thành phố Hồ Chí Minh có khoảng trên 800 mức giá đất nội đô thị khác nhau.- Tại thành phố Hải Phòng, bảng giá đất nội đô thị có 10 mức giá chuẩn cho 10loại đường phố khác nhau và 4 mức giá chuẩn cho cho 4 loại ngõ. Dựa vào các mức giáchuẩn này để xác định giá đất của từng lô đất theo các hệ số điều chỉnh về chiều dài củamặt tiếp giáp mặt đường hình thể của lô đất. với cách xác định này, thành phố Hải Phòngđã định được 264 mức giá đất đô thị khác nhau.- Tại thành phố Đà Nẵng, bảng giá đất nội đô thị được xác định mức giá chuẩncho 4 loại đường phố và 4 mức giá chuẩn cho 4 vị trí của đường phố. Mức giá đất củatừng vị trí cụ thể trên từng đường phố được xác định trên cơ sở giá chuẩn và điều chỉnhtheo các hệ số điều chỉnh của đường phố theo 5 hệ số (0,8; 0,9; 1,0; 1,1 và 1,2), hệ sốchiều sâu so với mặt đường theo 6 hệ số (0,4; 0,5; 0,6; 0,7; 0,8 và 1,0) và hệ số sinh lợicủa đất theo 6 hệ số (0,8; 0,9; 1,0; 1,1; 1,2 và 1,3). Từ đó hình thành bảng giá đất nội đôthị Đà Nẵng với 640 mức giá đất khác nhau.Biểu 4.4 Bảng giá đất nội đô thị thành phố Đà NẵngLoại đường Mức giá theo vị trí (1000đ/m2)Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 41 5.180 2.020 1.350 7502 3.360 1.440 975 6253 2.100 1.125 713 5004 1.500 750 525 400Nguồn: UBND Thành phố Đà NẵngMức giá đất nội thành cao nhất do các địa phương trên quy định so với mức giátối đa của Chính phủ quy định đã được điều chỉnh theo Quyết định số 302/QĐ-TTg ngày13/5/1996 và Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998: Hà Nội bằng 32%, Đà Nẵngbằng 30%, Hải Phòng bằng 21% và trung bình bằng khoảng 30% giá đất thực tế cao nhất. ( Word Reader - Unregistered )www.word-reader.comMức giá thấp nhất do địa phương quy định bằng từ 4 đến 8 lần mức giá tối thiểu do Chínhphủ quy định.- Giá đất của các đô thị loại 3, 4 và 5 do các địa phương qui định nằm trong khunggiá do Chính phủ qui định và bằng khoảng 50% giá đất thực tế.- Đối với đất thuộc đô thị mới, mấy năm trước đây là đất khu dân cư nông thôn,đất nông nghiệp hoặc đất đô thị, nhưng hạ tầng cơ sở còn thấp kém như các Quận LiênChiểu, Ngũ Hành Sơn (TP. Đà Nẵng), Quận Cầu Giấy, Quận Tây Hồ (TP. Hà Nội), Quận8, Quận 12 (TP. Hồ Chí Minh), Quận Kiến an (TP. Hải Phòng) hoặc các đô thị vừa đượcnâng cấp (từ loại III lên loại II, Thị xã lên Thành phố .); do đó, khi định giá đất, các địaphương này đều căn cứ vào thực tế phát triển hạ tầng và hình thành giá đất của các đô thịđể quy định giá đất thấp hơn ít nhất là 1 bậc về loại đô thị so với khung giá đất do Chínhphủ qui định đối với đô thị cùng loại.Đối với đất khu dân cư nông thôn (bao gồm cả đất khu dân cư nông thôn ven đôthị, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu côngnghiệp, khu du lịch), giá đất khu dân cư nông thôn tại nhiều địa phương được xác địnhcho 3 loại xã (đồng bằng, trung du, miền núi) và từng xã, giá đất được xác định cho từngvị trí (nhiều nhất là 3 vị trí) theo từng tuyến đường cụ thể (quốc lộ, tỉnh lộ, đường giaothông nông thôn .). Mức giá đất khu dân cư nông thôn tại các huyện ngoại thành thuộc đôthị loại 1, các địa phương quy định xấp xỉ hoặc bằng mức giá tối đa do Chính phủ quyđịnh. Riêng giá đất khu dân cư nông thôn đối với các xã ở miền núi, trung du, vùng xa,vùng sâu, ở các tỉnh khu bốn và miền trung giá đất cao nhất chỉ bằng mức giá tối thiểu doChính phủ quy định.Đối với đất nông nghiệp: giá đất được xác định theo hạng đất tính thuế sử dụngđất nông nghiệp. Song một số địa phương đã xác định mức giá khác nhau cho từng hạngđất nông nghiệp cho phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địaphương bằng việc quy định khung giá cho từng hạng như Tiền Giang đất hạng 1 có khunggiá từ 6.600đ/m2 đến 11.000đ/m2 hoặc quy định giá đất nông nghiệp theo địa bàn từnghuyện (Bắc Cạn, Hải Phòng, Bình Dương, Bà Rịa -Vũng Tàu); ở những vùng gần trungtâm đô thị lớn như ngoại thành Hà Nội, ngoại thành TP Hồ Chí Minh, ở những vùng mậtđộ dân cư cao thì một số địa phương đã quy định giá đất nông nghiệp bằng mức giá tối đacủa khung giá, ở những vùng có mật độ dân cư thấp như vùng cao, miền núi, vùng sâu,vùng xa . thì giá đất do địa phương quy định phổ biến là ở mức trung bình thấp củakhung giá, cá biệt có nơi bằng mức tối thiểu của khung giá. [B 9.4- P L]4.1.1.2 Giá đất cho thuêGiá đất do Nhà nước cho thuê- Đối với dự án đầu tư trong nước: Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ban hành Quyếtđịnh số 1357/TC/QĐ/TCT ngày 31 tháng 12 năm 1995, quy định tiền thuê đất đối với tổchức trong nước sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh mà không phải là sảnxuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản. Tiền thuê đất hàng năm đối với đấtdùng vào các ngành sản xuất vật chất là 0,5% giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh banhành theo khung giá đất do Chính phủ quy định tương tự đối với các ngành thương mại,du lịch, dịch vụ là 0,7%.- Đối với dự án đầu tư nước ngoài: căn cứ vào Điều 85 Nghị định số24/2000/NĐ-CP ngày 31/7/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đầu tư ( Word Reader - Unregistered )www.word-reader.comnước ngoài tại Việt Nam, ngày 24 tháng 11 năm 2000, Bộ trưởng Bộ tài chính ban hànhQuyết định số 189/QĐ-BTC về việc ban hành Bản qui định tiền thuê thuê đất, mặt nước,mặt biển áp dụng đối với các hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Theo Quyết địnhnày, đơn giá thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài tính bằng ngoại tệ được xácđịnh theo 5 nhóm đô thị, 3 vùng nông thôn: đồng bằng, trung du, miền núi; đồng thời cótính đến các yếu tố đô thị hoá ở các vùng ven đô thị. Mức thu tiền thuê đất một năm chotừng dự án được xác định trên cơ sở khung tiền thuê đất; trong đó coi mức tiền thuê tốithiểu trong khung là mức cơ bản và thực hiện điều chỉnh giá tiền thuê theo 3 loại hệ số:hệ số địa điểm, hệ số kết cấu hạ tầng, hệ số ngành nghề.Đối với đất không thuộc đô thị, chưa phải là đất khu dân cư, đất chuyên dùng,không dùng vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản thì đơn giá thuêđất được tính từ 100 USD đến 600 USD/ha/năm. Riêng đối với các vùng núi đá, đồi trọc,đất xấu khó sử dụng, nếu sử dụng vào dự án không phải sản xuất công nghiệp, dịch vụ,du lịch, thương mại, thì đơn giá thuê đất tính từ 30 USD đến 100 USD/ha/năm.- Giá cho thuê lại đất tại các khu công nghiệp.Theo quy định tại Điều 14 Nghị định 36/CP và khoản 1 Điều 87 Nghị định số24/2000/NĐ-CP: “Đối với dự án đầu tư vào khu công nghiệp, khu chế xuất, khu côngnghệ cao do doanh nghiệp phát triển hạ tầng đầu tư xây dựng hạ tầng, thì việc trả tiềnthuê đất, tiền thuê lại đất đã phát triển hạ tầng và phí sử dụng các công trình hạ tầngthực hiện theo hợp đồng ký kết với doanh nghiệp phát triển hạ tầng”. Như vậy, doanhnghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng khu công nghiệp được quyền ấn định giá cho thuêlại đất tại khu công nghiệp thông qua hợp đồng ký kết với doanh nghiệp khu công nghiệp;Nhà nước không thể can thiệp vào giá cho thuê lại đất của Công ty phát triển hạ tầng khucông nghiệp. Doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng khu công nghiệp thuê đất củaNhà nước được áp dụng theo hai mức giá: đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư trongnước, giá thuê đất bằng 0,5% giá đất do địa phương quy định và được hưởng chế độ ưuđãi, miễn giảm tiền thuê đất theo Luật đầu tư trong nước, do đó có mức trả tiền thuê đấtrất thấp khoảng từ 57đ/m2/năm đến 14.000đ/m2/năm tuỳ thuộc vào vị trí và giá đất dođịa phương ban hành. Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài áp dụng giá thuêđất đối với đầu tư nước ngoài giá thuê từ 600USD/ha/năm đến 2000USD/ha/năm (tuỳthuộc vị trí và địa bàn). Trên thực tế, các doanh nghiệp khu công nghiệp phải thuê lại đấtcủa công ty phát triển hạ tầng khu công nghiệp với mức giá cao hơn giá do Nhà nước chothuê từ 1,5 đến 30 lần.4.1.2 Thực trạng định giá, đấu giá đất4.1.2.1 Về định giáViệc định giá đất ở nước ta sử dụng 3 phương pháp truyền thống như nhiều nướcđã thực hiện, đó là: Phương pháp so sánh trực tiếp; Phương pháp giá thành (hay còn gọi làphương pháp chi phí); Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp đầu tư).4.1.2.2 Về đấu giá đấtHầu hết các thành phố lớn và các tỉnh mới thành lập đã thực hiện hình thức đấugiá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng như Lào Cai, Nam Định, HàNam, Bắc Ninh, thành phố Hà Nội, Nghệ An, thành phố Đà Nẵng, tỉnh Bà Rịa – VũngTàu, thành phố Hồ Chí Minh,v.v. Tuy nhiên, phương pháp xác định giá sàn để thực hiệnđấu giá quyền sử dụng đất còn có sự khác nhau và chưa đảm bảo phù hợp với thực tế; để ( Word Reader - Unregistered )www.word-reader.comthống nhất thực hiện về phương pháp xác định giá sàn đấu giá, xác định giá đất để thanhtoán giá trị công trình; ngày 18/2/2003, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sởhạ tầng. Phương pháp xác định giá sàn để bán đấu giá quyền sử dụng đất phải căn cứ vàocác nguyên tắc sau đây: giá đất để tính đền bù khi thu hồi quỹ đất dùng để tạo vốn xâydựng cơ sở hạ tầng; giá đất theo mục đích sử dụng mới của khu đất dùng để tạo vốn xâydựng cơ sở hạ tầng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ;vị trí của khu đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và điều kiện về kết cấu hạ tầng;các yếu tố khác có liên quan đến giá đất.Theo báo cáo của 14 địa phương đến cuối năm 2003 đã sử dụng 1.706,282 ha đấtđể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng ứng với khoảng 207 dự án đã được thực hiện và đã tạora nguồn vốn là 3.612,74 tỷ đồng. Những địa phương có số vốn xây dựng cơ sở hạ tầngđược tạo ra từ quỹ đất khá lớn là: Đà Nẵng: 1.602 tỷ, Bà Rịa - Vũng Tàu: 1.190 tỷ, HảiDương:249 tỷ, An Giang: 86 tỷ, Hà Nội, Phú Yên và Kiên Giang đều 85 tỷ, Cần Thơ: 77tỷ, Quảng Ninh: 56 tỷ, TP. Hồ Chí Minh: 53 tỷ, Nghệ An: 40 tỷ, Lào Cai: 38 tỷ, QuảngNam: 35 tỷ, Ninh Bình: 13 tỷ, có 18 dự án thuộc 9 tỉnh sẽ thực hiện trong thời gian tớivới tổng diện tích của dự án là 7.950,355 ha, trong đó diện tích đất xây dựng cơ sở hạtầng 60 ha, diện tích quỹ đất được sử dụng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là ước tính3.820,355 ha, tương ứng với giá trị ước tính 25.324,11 tỷ đồng. [V.10-16]4.1.3 Những tồn tại chủ yếu4.1.3.1 Về giá đấtMột là, giá đất do nhiều địa phương ban hành quá thấp so với giá đất thị trường,nên khi áp dụng thu tiền sử dụng đất thì ngân sách Nhà nước thất thu quá lớn, khi áp dụngđền bù thiệt hại cho dân thì dân không chấp nhận; từ đó, gây nhiều tiêu cực, khiếu kiệntrong dân;Hai là, tiêu thức và kỹ thuật xác định giá các loại đất chưa rõ ràng: Giá đất đô thịđược qui định cho 5 loại đô thị theo phân loại đô thị hiện hành của Nhà nước. Do tiêuthức phân loại đô thị có những nội dung khác với các yếu tố hình thành giá đất, nên cónhiều trường hợp đô thị có giá đất thực tế khác nhau nhưng lại có chung một khung giá,mức giá là bất hợp lý. Đối với đất khu dân cư nông thôn; đất dân cư vùng ven đô thị đầumối và trục đường giao thông, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp thì vị trí lôđất và điều kiện về kết cấu hạ tầng, khoảng cách đến các trung tâm đô thị là căn cứ chủyếu để xác định giá loại đất này, nhưng lại phân loại theo 6 hạng đất như đất nông nghiệplà dễ gây hiểu nhầm lẫn với đất nông nghiệp và thiếu cơ sở cho hướng dẫn xác định giáđất; dẫn đến, nhiều địa phương qui định khác nhau; Việc xác định giá đất ở những vùnggiáp ranh giữa các địa phương chưa được hướng dẫn, do đó giá đất giữa các vùng giápranh có sự chênh lệch lớn: như huyện Gò vấp TP HCM có giá đất mặt đường 43 là800.000đ/m2 trong khi đó huyện Thuận An tỉnh Bình Dương cũng mặt đường 43 lại cógiá 180.000đ/m2; Có đến 3 văn bản của Chính phủ qui định hệ số K để điều chỉnh giá đấtlà quá nhiều sẽ dẫn đến sự vận dụng thiếu thống nhất.Ba là, giá đất là phạm trù mới mẻ ở nước ta, việc chỉ đạo và hướng dẫn của Nhànước còn nhiều hạn chế, dẫn đến cách hiểu, cách làm chưa thống nhất, chưa phù hợp vớithực tế, chưa có cơ quan chuyên môn làm tham mưu cho chính quyền về giá đất đã đẫnđến sự chỉ đạo thiếu thống nhất từ Trung ương đến cơ sở. ( Word Reader - Unregistered )www.word-reader.com4.1.3.2 Về giá cho thuê đất:Trên thực tế, nếu tính cả tiền đền bù thiệt hại về đất mà người thuê đất phải trảcho người có đất bị thu hồi thì giá thuê đất hiện nay vẫn là cao. Mặt khác, còn có sự phânbiệt giữa giá cho thuê đất đối với các tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức cá nhân cóvốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, đây là vấn đề phức tạp, bất hợp lý ảnh hưởng đếnmôi trường đầu tư.Về giá cho thuê lại đất: giá cho thuê đất tại các khu công nghiệp được xác định =giá đất thô (giá Nhà nước cho thuê) + chi phí giải toả, đầu tư phát triển hạ tầng + lợinhuận của doanh nghiệp. Trên thực tế, khi cho thuê đất các doanh nghiệp kinh doanh pháttriển hạ tầng khu công nghiệp đã không tách phần đất thô để dễ thực hiện việc đầu cơ đấtvà cản trở việc thực hiện ưu đãi tiền thuê đất cho các doanh nghiệp khu công nghiệp theoquy định của Nhà nước. Các doanh nghiệp khu công nghiệp phải chấp nhận thuê lại vớimức giá cao gấp từ 1,5 đến 30 lần giá do Nhà nước cho thuê nhưng Nhà nước lại khôngthể can thiệp được, gây ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, không thu hút được các doanhnghiệp thuê đất tại các khu công nghiệp.4.1.3.3 Về định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đấtViệc định giá đất để bán nhà xưởng thuộc sở hữu Nhà nước, xác định giá đất đểbán đấu giá quyền sử dụng đất hoặc xác định giá đất để thanh toán giá trị công trình, thìđa số các tỉnh đều giao cho Ban Vật giá thuộc Sở Tài chính - Vật giá cấp tỉnh đảm đươngvà kiêm nhiệm; Ban này không phải là một cơ quan chuyên môn, độc lập về định giá màcông việc chính vẫn là quản lý Nhà nước về giá, do đó không đảm bảo được về tiến độ vàchất lượng dẫn đến nhiều thiếu sót và khiếu kiện xảy ra.4.1.3.4 Những tồn tại trong việc quản lý giá và định giá đất/ bất động sảnHệ thống văn bản pháp quy về giá đất đã ban hành nhiều nhưng thiếu đồng bộ vàchưa hoàn chỉnh. Trên thực tế tồn tại 2 loại giá đất: giá Nhà nước quy định (tĩnh và thấphơn), giá thị trường (động và cao hơn), sự chênh lệch này gây ra những hạn chế, tiêu cực,thiếu công bằng và không đảm bảo lợi ích cho Nhà nước trong việc thực hiện chính sáchthuế, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, đền bù thiệt hại khi thu hồi đất, không ít trườnghợp là nguyên nhân khiến kiện tố cáo bức xúc, ảnh hưởng việc giải phóng mặt bằng, làmchậm tiến độ các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng.Thiếu quy trình, quy phạm, trình tự thủ tục trong việc định giá bất động sản và tổchức quản lý giá bất động sản. Thiếu bộ máy chuyên trách thực hiện quản lý Nhà nước về giá bất động sản; cơquan định giá bất động sản chưa được xác lập, hiện có nhiều cơ quan tham gia vào nhiệmvụ này: Bộ tài chính (Cục quản lý giá, Cục Công sản), Bộ Tài nguyên và Môi trường (VụĐăng ký- Thống kê đất đai) nhưng chức năng, nhiệm vụ chưa được phân công, phân cấprõ ràng, cụ thể.Chưa có những cơ sở nghiên cứu và đào tạo chuyên về quản lý giá bất động sảndo đó, thiếu lý luận và thực tiễn, thiếu cán bộ chuyên môn và có kinh nghiệm về định giábất động sản.Thông tin về giá bất động sản thiếu, không rõ ràng, không đảm bảo cho việc giaodịch bất động sản trên thị trường hoạt động lành mạnh; tỷ lệ giao dịch không chính thứcchiếm tỷ lệ cao (khoảng 70%). [V.22-25] ( Word Reader - Unregistered )www.word-reader.com4.1.4 Hoàn thiện về khung giá đấtKhung giá đất do Chính phủ quy địnhLuật Đất đai 2003, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất. Theo đó, khung giá đấtđược xây dựng cho từng loại đất; trong khung giá mỗi loại đất thuộc khu vực nông thônđược phân theo 3 khu vực là xã đồng bằng, trung du, và miền núi; đất khu vực đô thịđược phân theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí thửa đất. Khoảng chênh lệch giữa giá tối thiểu và giá tối đa là khá lớn. Nhà nước chỉ điềuchỉnh khung giá đất khi giá đất trên thị trường biến động kéo dài liên tục trên 60 ngày trởlên và có sự chênh lệch giữa giá đất trên thị trường với giá đất tối thiểu hoặc tối đa trên30%.Với những quy định trên, bảo đảm cho chính sách giá đất của Nhà nước mang tínhổn định trong thời gian dài và tạo điều kiện cho Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trựcthuộc trung ương chủ động trong việc xây dựng và ban hành bảng giá đất của địa phương.Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy địnhTrên cơ sở nguyên tắc và phương pháp định giá đất, khung giá đất do chính phủquy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ vào tình hìnhthực tế của địa phương mình để xác định mức giá cụ thể cho từng loại đất.Giá đất cụ thể của từng loại đất do địa phương quy định chỉ được điều chỉnh khigiá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường có biến động liêntục kéo dài trên 60 ngày trở lên gây chênh lệch giá quá lớn; nếu giảm 10% trở lên so vớigiá quy định thì điều chỉnh xuống, nếu tăng trên 20% trở lên thì điều chỉnh tăng giánhưng tỷ lệ điều chỉnh không quá 20% mức giá tối đa của khung giá đất do chính phủ quyđịnh. Ngoài ra, khi chính phủ điều chỉnh khung giá đất thì giá đất do địa phương quy địnhcũng sẽ thay đổi theo. Hàng năm Uỷ ban nhân dân tỉnh phải công bố giá đất tại địaphương mình.Những quy định trên đã tạo điều kiện cho địa phương chủ động trong việc banhành và điều chỉnh giá đất tại địa phương mình cho phù hợp với thực tế.Giá đất khu vực giáp ranhTrước đây giá đất tại những khu vực giáp ranh thường chênh lệch khá lớn, để giảiquyết vấn đề này, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ cũng quy định phạm vicụ thể đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các đơn vị hành chính cần được điều chỉnh thốngnhất; trong trường hợp đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh có cùng mục đích sử dụnghiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch. có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầngnhư nhau nhưng có chính sách phát triển kinh tế, xã hội, chính sách thu hút dầu tư khácnhau, thì mức giá đất tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch nhau nhưng tối đa khôngquá 20%. Trường hợp giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa 2 tỉnh không thống nhất đượcthì địa phương phải báo cáo Chính phủ giải quyết.4.2 THUẾ, PHÍ VÀ LỆ PHÍ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN4.2.1 Thực trạng thuế, phí, lệ phí4.2.1.1 Thuế sử dụng đấtThuế sử dụng đất nông nghiệp: Thực hiện điều tiết đối với đất dùng vào sản xuấtnông nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, đất trồng rừng; Căn cứ tính và thu thuế ( Word Reader - Unregistered )www.word-reader.comlà diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tíchcủa từng hạng đất; Hạng đất tính thuế được xác định dựa vào 5 yếu tố: chất đất, vị trí, địahình, điều kiện khí hậu thời tiết, điều kiện tưới tiêu; đồng thời tham khảo năng suất bìnhquân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm trước (1986-1990). Đấttrồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản được chia làm 6 hạng, đấttrồng cây lâu năm chia làm 5 hạng. Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằngKilôgam thóc trên 1ha của từng hạng đất. Thuế tính bằng thóc thu bằng tiền theo giá thócNhà nước quy địnhThuế nhà, đất: Mới chỉ áp dụng thu thuế đối với đất. Căn cứ tính thuế là diện tíchđất và mức thuế trên một đơn vị diện tích, trong đó:- Đối với đất ở đô thị, mức thuế đất bằng từ 3 đến 32 lần mức thuế sử dụng đấtnông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng và được quy định cho một đơn vị diện tíchcủa từng vị trí của từng loại đường phố theo 5 loại đô thị.- Đối với đất thuộc vùng ven đô thị, thì tuỳ thuộc vào loại đô thị mức thuế đấtbằng từ 2 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trongvùng;- Đối với đất thuộc vùng ven các đầu mối giao thông, ven các trục đường giaothông chính, mức thuế đất bằng 1,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đấtcao nhất trong vùng;- Đối với đất thuộc vùng nông thôn, mức thuế đất bằng 1 lần mức thuế sử dụngđất nông nghiệp bình quân trong xã;Kết quả thu thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế nhà đất như sau:Thuế sử dụng đất nông nghiệp: năm 1996: 1.903 tỷ đồng; năm 1997: 1.697 tỷđồng; năm 1998: 1.956 tỷ đồng; năm 1999: 1.973 tỷ đồng và năm 2000: 1.776 tỷ đồng.Thuế đất: năm 1996: 367 tỷ đồng; năm 1997: 345 tỷ đồng; năm 1998: 329 tỷđồng; năm 1999: 317 tỷ đồng và năm 2000: 349 tỷ đồng.Những tồn tại của thuế sử dụng đất:Một là, chưa căn cứ vào giá trị đất, mặc dù từ năm 1993 đất đai đã có giá, nhiềuquan hệ tài chính đất đai đã sử dụng giá đất làm công cụ tính toán;Hai là, giá trị đất đai rất khác nhau giữa các vùng (đồng bằng, trung du, miền núi,vùng gần đô thị, vùng sâu, vùng xa) nhưng định suất thuế của một hạng đất lại áp dụng lạithống nhất giữa các vùng, do đó tỷ lệ động viên đối với vùng xa thị trường tiêu thụ nôngsản sẽ cao hơn vùng trung tâm có thị trường; thuế tính bằng thóc thu bằng tiền do đó địaphương nào, vùng nào không có thóc hàng hoá hoặc thiếu thóc tiêu dùng thì có mức giáthóc cao và mức thu thuế cũng cao hơn. Tính ổn định của dự toán thu thuế thiếu tính hiệnthực, không phù hợp với sự hình thành và vận động giá trị các loại đất. Đối với thuế nhà -đất, kết quả sử dụng đất hoàn toàn khác với đất nông nghiệp, giá trị đất cũng chênh lệchrất lớn.Ba là, động viên thuế chưa đảm bảo công bằng, hợp lý, chưa điều tiết đúng đốitượng cần điều tiết và có khả năng nộp thuế. Mức động viên so với giá trị đất lẽ ra đất ở(nhất là đất ở đô thị), đất có công trình, phải được động viên cao hơn đất sử dụng vàomục đích sản xuất nông, lâm nghiệp (đất là tư liệu sản xuất) nhưng chính sách thuế sửdụng đất hiện hành là ngược lại. ( Word Reader - Unregistered )www.word-reader.comBốn là, sổ thuế lập hàng năm lại thay đổi, chi phí tổ chức thu thuế tốn kém, hiệuquả thấp và phức tạp.4.2.1.2 Thuế chuyển quyền sử dụng đấtLuật thuế chuyển quyền sử dụng đất được ban hành ngày 22/6/1994 để điều tiếtthu nhập đối với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Căn cứ tính thuế là diện tíchđất chuyển nhượng, giá đất và thuế suất với mức từ 5% - 50% tuỳ theo điều kiện và loạiđất chuyển nhượng; thực hiện khuyến khích phát triển thị trường bất động sản, với mụctiêu quản lý sự vận động của đất đai nên giảm mức động viên vào ngân sách Nhà nước,Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1999 được ban hành sửa đổi thuế suất với tỷ lệđộng viên áp dụng là 2% và 4%.Kết quả thu thuế chuyển quyền sử dụng đất từ năm 1995 đến năm 2000:Năm 1995: 289 tỷ đồng; năm 1996: 319 tỷ đồng; năm 1997: 329 tỷ đồng; năm1998: 355 tỷ đồng; năm 1999: 347 tỷ đồng; năm 2000: 213 tỷ đồng.Những tồn tại của thuế chuyển quyền sử dụng đất:- Theo quy định hiện hành thì các trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất trướcngày 1/1/2000 mà có một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất quy định tạikhoản 2 Điều 3 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP thì người sử dụng đất chỉ phải nộp thuếchuyển quyền sử dụng đất một lần theo quy định.- Trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1/1/2000 mà không có mộttrong các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất không phải nộp thuếchuyển quyền sử dụng đất mà phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất (nộp tiền sử dụng đất). Trong khi trên thực tế phần lớn các hoạt động trao đổi, chuyểnnhượng quyền sử dụng đất cho nhau chỉ mới có xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã vàthậm chí là không có, vậy nếu không cho phép người sử dụng đất nộp thuế chuyển quyềnsử dụng đất đối với những trường hợp đã chuyển nhượng cho nhau trước năm 80 hoặctrước ngày 15/10/93 là bất hợp lý và gây khó khăn cho người đang sử dụng đất.Mặt khác, mục tiêu của thuế chuyển quyền sử dụng đất là điều tiết thu nhập củangười chuyển quyền sử dụng đất có thu nhập cao do chi phí đầu vào khi có đất thấp naydo đô thị hoá hoặc được Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cấp đô thị làm giátrị đất tăng lên không thực hiện được, không khuyến khích phát triển thị trường bất độngsản, không khuyến khích đầu tư vào khai thác quỹ đất, không khuyến khích người bán,người mua quyền sử dụng đất tự giác kê khai thực tế giá giao dịch bất động sản. Thực tếcho thấy mức nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất tính theo giá trị chuyển nhượng và tínhtheo mức giá trị tăng thêm của đất giữa: nhận chuyển nhượng và chuyển nhượng thì thuthuế giá trị tăng thêm của đất điều tiết công bằng được thu nhập của người sử dụng đất,khuyến khích người sử dụng đất tự giác, kê khai trung thực giá mua, giá bán bất động sản.[B 10.4 – PL]4.2.1.3 Phí và lệ phíLệ phí trước bạ đất đai: Là khoản thu đối với tổ chức, cá nhân nhận chuyểnnhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả đăng ký quyền sử dụng đất khi hợp thức hóaquyền sử dụng đất. Mức thu lệ phí trước bạ bằng 1% trên giá trị đất nhận chuyển quyềnsử dụng hoặc giá trị đăng ký quyền sử dụng đất. Tồn tại của lệ phí trước bạ là được tínhtrên giá trị đăng ký trước bạ, do đó vừa có tính chất thuế vừa là phí dịch vụ công. Vì vậy,phải tách khoản thu có tính chất thuế thành thuế tài sản, phần lệ phí chỉ áp dụng cho đăng ( Word Reader - Unregistered )www.word-reader.comký tài sản là phí dịch vụ công, tức là cải tiến tách lệ phí trước bạ thành hai khoản thu khácnhau cũng là điều kiện để tiến đến hình thành hệ thống đăng ký đất đai - bất động sảnthống nhất.Lệ phí địa chính: Lệ phí địa chính là khoản thu khi cơ quan Nhà nước có thẩmquyền thực hiện công việc về địa chính, bao gồm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,chứng nhận đăng ký biến động về đất đai (thay đổi về chủ sử dụng đất, thay đổi về hìnhthể, diện tích thửa đất, thay đổi về mục đích sử dụng đất), trích lục hồ sơ địa chính (bảnđồ hoặc các văn bản cần thiết trong hồ sơ địa chính). Theo quy định hiện hành, các tổchức, hộ gia đình, cá nhân, không phân biệt được Nhà nước giao đất hay không được giaođất, khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết một trong những công việc vềđịa chính nêu trên đây đều phải nộp lệ phí địa chính với mức thu từ 5.000 đồng đến100.000 đồng/lần/giấy. [B 11.4 – PL]4.2.1.4 Các khoản thu khác về đất đaiTiền sử dụng đấtThi hành Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của LuậtĐất đai năm 1998, ngày 23/8/2000 Chính phủ ban hành Nghị định số 38/2000/NĐ-CPthay thế cho các quy định trước đó về thu tiền sử dụng đất và được hướng dẫn tại Thôngtư số 115/2000/TT-BTC ngày 11/12/2000 của Bộ Tài chính Với chính sách thu tiền sửdụng đất khi Nhà nước giao đất đã thực sự thực hiện được quyền lợi của người chủ sởhữu đất đai và kết quả là trung bình từ năm 1993 đến nay, mỗi năm ngân sách Nhà nướcthu được gần 1.000 tỷ đồng từ tiền sử dụng đất, chiếm trên 20% trong tổng số thu từ đấtđai, cụ thể qua các năm là: năm 95: 890 tỷ đồng; năm 96: 1.173 tỷ đồng; năm 97: 969 tỷđồng; năm 98: 800 tỷ đồng; năm 99: 913 tỷ đồng và năm 2000: 1.009 tỷ đồng (chưa tínhhàng ngàn tỷ đồng mà một số địa phương đã sử dụng từ quỹ đất để xây dựng kết cấu hạtầng).- Tuy nhiên, chính sách thu tiền sử dụng đất còn tồn tại và vướng mắc biểu hiệnnhư sau:Một là, đối với thu tiền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtcho người đang sử dụng đất trong các trường hợp tự chuyển mục đích sử dụng đất hoặcnhận chuyển nhượng chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép và chưa thựchiện nghĩa vụ tài chính với ngân sách Nhà nước còn tồn đọng đến nay trên 90%Hai là, theo quy định về thu tiền sử dụng đất, người được Nhà nước giao đất cóthu tiền sử dụng đất phải thực hiện đền bù thiệt hại cho người có đất bị thu hồi và thựchiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước, như vậy, ngoài chi phí đền bù thiệt hạitương đương với nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế, người được Nhà nướcgiao đất còn phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất làm cho chi phí để được Nhà nước giaođất cao hơn chi phí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Ba là, chính sách thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có hiệu lực từ ngày15/10/1993 theo Luật Đất đai năm 1993 nhằm thực hiện quyền lực của người chủ sở hữuđất - Nhà nước khi giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và trao cho họ đủ 5quyền. Về mặt pháp lý thì tiền sử dụng đất chỉ áp dụng khi Nhà nước giao đất mới từ saungày 15/10/1993. Do đó, các trường hợp đang sử dụng đất mà không phải đất Nhà nướcgiao trước 15/10/1993 thì không thuộc đối tượng thu tiền sử dụng đất. [...]... giá và thẩm định giá đất, bất động sản; nhận thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, bất động sản; tổ chức sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, bất động sản; đấu giá quyền sử dụng đất, bất động sản, đấu thầu dự án có sử dụng đất; chứng khoán bất động sản. Tổ chức quản lý thị trường bất động sản: Ngoài các cơ quan có liên quan đến đất đai và bất động sản hiện có, Luật đất đai 2003 cịn quy định thành... với đất; bao gồm cả đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu. - Tổ chức sàn giao dịch bất động sản Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tư vấn dịch vụ trong quản lý, sử dụng đất đai; dịch vụ bán đấu giá bất động sản được tổ chức sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. 4.5.2 Đề án định giá bất. .. hoạt động giao dịch bất động sản và thu thuế. Việc xây dựng hệ thống định giá đất/ bất động sản ở nước ta làm cơ sở cho việc giao dịch bất động sản trên thị trường, việc bồi thường khi thu hồi đất/ bất động sản để xây dựng các cơng trình phục vụ lợi ích quốc gia, cơng cộng, việc thu thuế đất/ bất động sản là nhu cầu tất yếu và bức xúc để đáp ứng yêu cầu hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong. .. sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất; - Tổ chức phiên giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền... thị trường, tài sản xiết nợ nói trên có thể lớn gấp nhiều lần so với giá hạch toán, khi phát mại có thể tác động đến giá cả thị trường bất động sản ở địa bàn thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh - Các tổ chức tín dụng cho vay có bảo đảm bằng giá trị quyền sử dụng đất, trong điều kiện thị trường bất động sản chính thức chưa hình thành, đầu cơ bất động sản gia tăng, tình hình giá cả bất động. .. LIÊN QUAN ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4.5.1 Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản trong đó có quyền sử dụng đất Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 thì đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm: Đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất không phải là rừng tự nhiên được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; Đất nơng nghiệp do hộ gia đình, cá... giá bất động sản Định giá đất/ bất động sản được xác định là một trong những nội dung quan trọng của nhà nước đối với thị trường bất động sản nhằm mục đích đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nước đầy đủ, công bằng và ổn định dưới các hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu bất động sản phải nộp theo quy định của pháp luật. Thực tế cho thấy các nước có nền kinh tế thị trường phát triển đều chú... hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; Sàn giao dịch bất động sản: Luật Đất đai 2003 đã có những quy định mới để từng bước đưa thị trường bất động sản vào quản lý là quy đinh về việc thành lập Sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Đây sẽ là nơi: - Giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; - Giới thiệu người... Luật Đất đai mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; được tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tổ chức sự nghiệp, tổ chức kinh tế được phép hoạt động các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản về đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký giao dịch bảo đảm, đo đạc lập bản đồ địa chính; cung cấp thơng tin đất đai, giới thiệu địa điểm đầu tư; định giá và thẩm định giá đất, bất. .. hướng: người được giao đất mới thì mức thu tiền sử dụng đất bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trừ đi giá đất tính đền bù; trường hợp được giao từ đất nông nghiệp để sử dụng làm đất ở, đất chuyên dùng thì tiền sử dụng đất được tính theo giá đất ở, đất chuyên dùng trừ đi chi phí đền bù theo giá đất nơng nghiệp. 4.2.2.5 Chính sách thu tiền thuê đất Thu tiền thuê đất phải xem xét, tính đến . )www.word-reader.comCHƯƠNG 4MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ CHÍNH SÁCH KINH TẾ, TÀI CHÍNH ĐẤTTRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN4.1 QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT/BẤT ĐỘNG SẢN Ở NƯỚC TA4.1.1. sử dụng đất, trong iều kiện thị trường bất động sản chính thức chưa hình thành, đầu cơ bất động sản giatăng, tình hình giá cả bất động sản và thị trường