Thẩm định dự án căn hộ thương mại Khải Hoàn - Phát triển thị trường căn hộ diện tích nhỏ

B GIÁO DCăẨOăTO TRNGăI HC KINH T TP.HCM LÊ ANH TUN THMăNH D ÁNăCNăH THNGăMI KHI HOÀN - PHÁT TRIN TH TRNG CNă H DIN TÍCH NH Chuyên ngành: Chính Sách Công Mã s : 603114 LUNăVNăTHCăSăKINHăT TP. H CHÍ MINH ậ NMă2012 B GIÁO DCăẨOăTO TRNGăI HC KINH T TP.HCM CHNGăTRỊNHăGING DY KINH T FULBRIGHT LÊ ANH TUN THMăNH D ÁNăCNăH THNGăMI KHI HOÀN - PHÁT TRIN TH TRNGăCNă H DIN TÍCH NH Chuyên ngành: Chính Sách Công Mã s : 603114 LUNăVNăTHCăSăKINHăT NGI HNG DN KHOA HC TS. TRN TH QU GIANG TP. H CHÍ MINH ậ NMă2012 i LI CAM OAN Tôi xin cam đoan lun vn nƠy hoƠn toƠn do tôi thc hin. Các đon trích dn và s liu s dng trong lun vn đu đc trích dn vƠ có đ chính xác cao nht trong phm vi hiu bit ca tôi. Lun vn nƠy không nht thit phn ánh quan đim ca Trng i hc Kinh t thành ph H Chí Minh hay Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright. TP. HCM, ngày 20 tháng 07 nm 2012 Tác gi Lê Anh Tun ii LIăCÁMăN Trc ht tôi xin gi li cm n chơn thƠnh đn Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright, các Quý Thy Cô đƣ tn tình giúp tôi trang b tri thc, to môi trng điu kin thun li nht trong sut quá trình hc tp và thc hin lun vn nƠy. Tôi cng xin cm n đi ng cán b vn th, cán b phòng tin hc đƣ to nhng điu kin thun li cng nh h tr tôi trong quá trình hc tp. Trong quá trình thc hin lun vn nƠy, tôi xin chơn thƠnh cm n s tn tình giúp đ cùng vi các góp ý rt hu ích t Tin s Trn Th Qu Giang. Tôi cng gi li cm n đn các thy cô trong b môn Thm đnh tài chính – FETP đƣ cung cp cho tôi nhng kin thc vng chc v thm đnh d án mƠ qua đó tôi có th hoàn thành tt lun vn nƠy. Tôi chân thành cm n công ty K59 đƣ to điu kin cung cp các s liu cng nh h tr trong quá trình thc hin lun vn. Xin chân thành cm n s đng viên vƠ giúp đ ca bn bè vƠ gia đình trong sut quá trình hc tp và thc hin lun vn. iii TÓM TT Mc dù NhƠ nc đƣ có nhiu chính sách khuyn khích và h tr nhm gii quyt nhu cu v nhà  đang ngƠy cƠng cp thit ti TP.HCM nhng do hu ht các doanh nghip đu t trong thi gian qua ch yu nhm vƠo phơn khúc cn h hng sang, cao cp làm cho th trng BS hin nay đang b mt cơn đi. a phn nhng ngi dân có nhu cu thc v nhà  là nhng ngi có thu nhp trung bình nên không có kh nng tip cn nhng cn h có giá cao trên th trng. Trc thc t đó, nhiu doanh nghip đu t đƣ chuyn dn sang hng xây dng các cn h phân khúc bình dân vƠ cng đt đc nhiu kt qu kh quan. iu này cho thy các d án cn h bình dân có th giúp vc dy th trng BS TP.HCM trong giai đon hin nay khi kh nng gp nhau ca c bên cung và cu đu rt ln. Tuy nhiên, th trng cn h này li đang gp phi vng mc v quy đnh din tích ti thiu trong vic xây dng các cn h thng mi. Vi chi phí xây dng nh hin nay thì các cn h có din tích khong 50m 2 vn còn nm xa kh nng tƠi chính ca nhiu khách hàng có nhu cu thc v nhà . Lun vn thm đnh d án “Khu cn h thng mi Khi HoƠn” nh lƠ mt d án mu v cn h bình dân. Theo kt qu phân tích tài chính, mc giá mà ch đu t sn lòng bán là 13,3 triu VN/m 2 tng ng vi sut sinh li là 20,7%; mc dù sut sinh li này thp hn so vi nhng nm trc khi th trng BS đang còn “nóng” nhng xét v dài hn thì đơy lƠ sut sinh li hp lỦ vƠ đ đ thu hút s tham gia ca các doanh nghip đu t. Vi mc giá 13,3 triu VN/m 2 này thì kh nng tƠi chính ca mt h gia đình có thu nhp trung bình s mua đc mt cn h khong 37m 2 . Nh vy, nu cho phép xây dng các cn h nh thì th trng phân khúc này s góp phn gii quyt đc mt lng ln nhu cu v nhà  ca ngi dân. Kt qu phân tích kinh t cho thy NPV kinh t là 46,961 t VN >0 nên d án có hiu qu v mt kinh t, chính vì th cn có s can thip ca chính ph trong vic điu chnh li quy đnh hin nay v din tích ti thiu khi xây dng các cn h thng mi. Lun vn đa ra kin ngh chính sách cho phép các doanh nghip đu t BS xây dng các cn h có din tích nh nhng kèm vi đó lƠ các quy đnh nhm đm bo cht lng công trình, điu kin sinh hot ca ngi . Ngoài ra, NhƠ nc cng cn xây dng các c ch tài chính dài hn đ có th h tr tín dng cho ngi có nhu cu nhà  thc s. iv MC LC LI CAM OAN i LI CÁM N ii TÓM TT iii DANH SÁCH CÁC CH VIT TT: vii DANH SÁCH BNG BIU viii DANH SÁCH HÌNH V ix CHNG 1. GII THIU 1 1.1.t vn đ 1 1.2. Mc tiêu nghiên cu 2 1.3. Phng pháp nghiên cu 2 1.4. Phm vi nghiên cu 3 1.5. Cu trúc lun vn 3 CHNG 2. ÁNH GIÁ HIN TRNG TH TRNG VÀ NHU CU V NHÀ  TI TP.HCM 5 2.1.Tng quan v thc trng nhà  ti TP.HCM 5 2.2. Các chính sách v nhà  ti Vit Nam 8 2.3. Thc trng th trng nhà  ti TP.HCM 8 2.3.1 Th trng nhà  xã hi 8 2.3.2 Th trng nhà  thng mi 10 2.4. ánh giá nhu cu th trng nhà  ti TP.HCM 11 CHNG 3. PHỂN TệCH TÀI CHệNH 14 3.1. Gii thiu d án 14 3.2. Khung phân tích tài chính 15 v 3.3. Các dòng ngơn lu ca d án 16 3.3.1. Li ích tƠi chính, dòng ngơn lu vƠo 16 3.3.2. Chi phí tài chính - dòng ngơn lu ra 16 3.4. Các gi đnh và thông s chung cho phân tích tài chính 17 3.4.1. Lm phát 18 3.4.2. T giá ngoi t 18 3.4.3. Ngun vn đu t 18 3.5. ánh giá tính kh thi ca d án 20 3.6. Phơn tích đ nhy 21 3.6.1. Bin đng chi phí xây dng 21 3.6.2. Bin đng lãi sut vay 22 3.6.3 Thay đi giá bán 22 3.6.4. Bin đng nhu cu mua 23 3.7. ánh giá kh nng sn lòng gia nhp th trng ca các doanh nghip đu t 25 CHNG 4. PHỂN TệCH HIU QU TÀI CHÍNH VÀ KINH T CA CN H DIN TÍCH NH 27 4.1 Quy đnh xây dng cn h  các nc 27 4.2 Nhu cu cn h din tích nh ti Vit Nam 28 4.3. ánh giá din tích cn h theo nng lc tài chính ca phn ln ngi có nhu cu thc v nhà  29 4.4. Khung phân tích kinh t 33 4.5. Các gi đnh và thông s chung cho phân tích kinh t 34 4.5.1. T giá hi đoái kinh t 34 4.5.2. Chi phí vn kinh t 34 vi 4.5.3. Lng kinh t, t l lao đng không k nng trong ngƠnh xơy dng 35 4.6. Các dòng ngơn lu kinh t 35 4.6.1. Chi phí kinh t- dòng ngơn lu ra 35 4.6.2. Li ích kinh t - dòng ngơn lu vƠo 36 4.7. ánh giá tính kh thi kinh t 37 CHNG 5. KT LUN VÀ KIN NGH 39 5.1 Kt lun và kin ngh 39 5.2. Các mt hn ch ca đ tƠi vƠ hng phát trin 40 TÀI LIU THAM KHO 42 PH LC 46 vii DANH SÁCH CÁC CH VIT TT: BS: Bt đng sn CP: Chính ph DSCR: Debt Service Coverage Ratio - H s An toàn tr n IMF: International Monetary Fund- qu tin t quc t. IRR: Internal Rate of Return Sut sinh li ni ti MARR: Minimum Attractive Rate of Return - Sut sinh li ti thiu ca c đông NPV: Net present value - Giá tr hin ti ròng TP.HCM: Thành ph H Chí Minh UBND: y ban nhân dân US: United State – Hoa K USD: United State dollard VN: Vit Nam ng WACC: Weighted Average Cost of Capital - chi phí vn bình quân trng s viii DANH SÁCH BNG BIU Bng 2.1. T l h có nhà phân theo loi nhà ầầầầầầầầầầầ ầầầầầầầ 6 Bng 2.2. Din tích bình quân mi nhân khu phân theo loi nhàầầầầầầầầầầầ 7 Bng 2.3. Nhân khu bình quân 1 h phân theo 5 nhóm thu nhầầầầầầầầầ ầầ 7 Bng 2.4. Th trng nhà  bán ti TP.HCM ti quý 2/2012ầầầầầầầầầầầầ 11 Bng 3.1. Phân b đu t cho d án ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ ầ17 Bng 3.2. Lch n vay ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ 19 Bng 3.3. Kt qu thm đnh tài chính ca d ánầầầầầầầầầầầầầầầầ.ầ.21 Bng 3.4. nh hng ca thay đi chi phí xây dngầầầầầầầầầầầầầầầ 21 Bng 3.5. nh hng ca lãi sut vay đi vi NPV ch đu t ầầầầầầầ.ầầầầ.22 Bng 3.6. nh hng giá bán ti tính kh thi d ánầầầầầầầầầầầầầầầầ 23 Bng 3.7. Kt qu thm đnh tài chính khi mc giá không tng 10% mi nmầầầầ ầ.24 Bng 3.8. Kt qu thm đnh tƠi chính khi các cn h đc bán ht trong 4 nm vi t l bán đc mi nm lƠ 25% ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ ầ.25 Bng 3.9. Thay đi IRR ch đu t theo giá bánầầầầầầầầầầầầầầầầ.ầ 26 Bng 4.1. Quy đnh din tích sàn theo s ngi  ti Anh ầầầầầầầầầầầ ầầ.28 Bng 4.2. Quy đnh din tích sàn theo s ngi  ti Nht ầầầầầầầầầầầầầ 28 Bng 4.3. Thu nhp các nhóm khách hàng theo t l nhu cu mua nhƠ ầầầầầầầầ 30 Bng 4.4. Bin đng lãi sut vay đi vi s tin vay ầầầầầầầầầầầầầầầ 33 Bng 4.5. Giá tr sn phm thu đc trên 1 hecta đt trng trt và mt nc nuôi trng thy sn ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ.ầầ 36 Bng 4.6. Kt qu thm đnh kinh tầầầầầầầầầầầầầầầầầ.ầầầ ầ.38 [...]... http://land.cafef.vn/20111011075435835CA44/chinh-sach-nha-o-cho-nguoi-thu- nhap-thap-nguy-co-do-be.chn 3 10/06/2012 t n mà v i nhà xã h n t Vietnamplus, truy c p a ch http://www.vietnamplus.vn/Home/Cac-chu-dau-tu-khong-man-ma-voi-nha-o-xa- hoi/20125/139695.vnplus 4 p th p b k t ti Báo Vnexpress, truy c p ngày 20/01/2012 t i http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/2011/11/mua-nha-thu-nhap-thap-bi-ket-tien/ a ch 10 2.3.2... u th nghi n vi c xây d ng các d án ng cung các (xem B ng 2.4) hàng lo u ph Báo baomoi, truy c p ngày 15/03/2011 t i a ch http://www.baomoi.com/Home/NhaDat/tinnhanhchungkhoan.vn/Giam-gia-can-ho-hang-loat-Dieu-phaiden-da-den/7289922.epi 6 ng k t th ng b ng s http://tinthitruong.batdongsan.com.vn/nam-ky-7cymb5IqS1s1.html p ngày 28/06/2012 t a ch 11 B ng 2.4 Th ng nhà bán t i TP.HCM t i quý 2/2012 Bình... kh m c giá bán có th 10% m ng N u ng h p th u ch n ng t i tính kh thi c a d án này Tình hu ng 2: S cm t tính c a ch i nhu i và m không c c bán h t 201 3-2 016 v i t l bán 25 B ng 3.8 K t qu th c bán h i t l bán cm (%) 20,7% ( ) (%) 4,413 21,35% (%) 17,1% ) -5 6,793 (%) 12,73% ng h p này NPV ch nh 4,413 l 0 c dù d án kh mc at án là -5 6,793 m c a ch i không kh thi nên ngân hàng s không cho d án vay v n Do... ,truy c p ngày a ch http://businesstimes.com.vn/imf-forecasts-vietnam%E2%80%99s-inflation-at-1 8-8 -pct-in- 2011/ 12 C n t B Tài Chính, T giá h ch toán ngo i t p ngày 07/01/2012 t i a ch http://www.mof.gov.vn/portal/page/portal/mof_vn/1641775?pfolderid=52782684&precurrentnewsid=53080242 19 Theo k ho ch c a ch ng v n vay là 300 t i mà ch n v n vay này c a d án t t có lãi su là 40% v c tr n vay, k ho ch tr... PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Trong c 3, tác gi s d ng tk ch nh l i m t s chi phí nh c a B Xây d ng là m t d án m s tích là nhóm viên ch c, chuyên viên gia nh p vào th ng th i u phân tích d án Kh i Hoàn c xây d ng lu chi m t tr ng l n trong t ng nhu c u th c v nhà K t qu tính kh thi v m t tài chính c a d ch p nh a d án Kh i Hoàn u ki n c n lòng này c a các ch c giá t i thi u ch cho vi c tính toán di n tích. .. /m2 s 13,3 tri u ng ng phát tri n nh thì m c giá 13,3 s n lòng bán trên th t ng Do v y, m c giá c tác gi s d ng làm m c giá chu n cho các ph giá di n tích phù h p c trong kh ng chính sách mà lu n ng t i 3.6.4 Bi ng nhu c u mua Theo k ho n thì d án s bán h bán hàng không th c hi 201 3-2 015 N u k ho ch ho n thì s ng r t l n tính kh thi v m t tài chính c a d án vì 50% ngu n v n c a d án th c t là ngu n thu... 5-1 0 tri u/tháng ho c h i có nhu c u nhà nhu c u nhà t c a i có thu p t 1 0-1 8 tri u/tháng (xem 13 thêm Hình 2.1) 7 là nhu c i có nhu c u nhà là nhân viên và viên ch c v (xem thêm Hình 2.2) Theo kh o sát c a công ty CB Richards Ellis thì trong th trung c phân khúc khu B d án Gold House Nhà Bè v i giá 690 USD - 719 USD/m2 hi n t i 70 %- 8 nh 7 8 nb ng s Báo cáo quý CBRE-04/2012, Toàn c nh th t CM -. .. 3.1 Gi i thi u d án D án án Kh i Hoàn d c c quy c, Huy n Nhà Bè, Tp HCM nh l a ch n do các nguyên nhân sau: Ph n l n khu quy ho ch xây d 100% qu m xây td t tr ng Công ty C ph n K95 i hoàn toàn b t y u t r t thu n l i trong vi c chu n b m t b ng xây d ng công trình u ki n c n cho Thành ph v nhanh tr h t c phát tri n ng th i n m trong t ng th phát tri Thành ph , cùng v i các lo i d án khác có ch phía... các Cùng v i tính toán và so sánh t kh o sát m c giá trên các trang m ng internet, báo gi gi nh giá th ng c m i m2 sàn) Khu di n tích dành m i c a d án này s b ng v cho nhà tr thì tác gi i và nhà tr này c ng trên th m c chênh l ch khác nhau so v hoàn ch nh, tuy nh s sang ng hoàn toàn v i giá b ng v 3.3.2 Chi phí tài chính a d án s g m các chi phí ph c v cho quá trình xây d ng d án C th g m: 17 t: Theo... t khách hàng s phân tích 2 tình hu ng nhu c u c tình hu ng s c phân tích theo nh s ho nh ch quan c a tác gi , tình hu ng th 1 gi s s c bán h ho u c a ch b ng m ng do nhu c u khách hàng v n gi u; tình hu ng th 2 khi ch bán ra s i và nhà tr gi s v n Hai c bán h c giá sau m i ho ch mà kéo dài thêm m t ; c hoàn thi n hoàn toàn Trong c 2 tình hu ng trên bên c nh xét tính kh thi c a d án theo tiêu 24 chí . 15/02/2012 ti đa ch http://land.cafef.vn/20111011075435835CA44/chinh-sach-nha-o-cho-nguoi-thu- nhap-thap-nguy-co-do-be.chn 3 Minh Ngha(2012), “Các ch đu t không mn mà vi nhà  xã. Vietnamplus, truy cp 10/06/2012 ti đa ch http://www.vietnamplus.vn/Home/Cac-chu-dau-tu-khong-man-ma-voi-nha-o-xa- hoi/20125/139695.vnplus 4 HoƠng Lan (2011), “Mua nhƠ thu nhp thp b kt. Vnexpress, truy cp ngày 20/01/2012 ti đa ch http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/2011/11/mua-nha-thu-nhap-thap-bi-ket-tien/