Theo đánh giá c a IMF thì l m phát t i Vi t Nam trong n m 2012 lƠ kho ng 12%11. C ng theo đánh giá c a t ch c này n u chính ph cĩ các chính sách h p lý, th tr ng cĩ nh ng ti n tri n t t thì l m phát trong vƠi n m t i s gi m. Do đĩ, tác gi s gi đnh trong d án này l m phát s lƠ 12% trong n m 2012, gi m xu ng d n m i n m 1% trong các n m ti p theo, đ n
n m 2016 l m phát gi m xu ng cịn 8% và duy trì m c nƠy trong các n m ti p sau đĩ c a d án.
3.4.2. T giá ngo i t
Trong lu n v n, h u h t hàng hĩa ngo i th ng đ c thanh tốn b ng đơ la M nên đ ng ngo i t đ c s d ng trong lu n v n lƠ USD. Theo đĩ, t giá USD/VN vƠo n m 2012 đ c s d ng trong lu n v n là 20.813VN /USD12
.
3.4.3. Ngu n v năđ uăt
Theo n i dung quy đ nh t i Ngh đnh s 71/2010/N -CP ngày 23/6/2010 c a Chính ph quy
đnh chi ti t vƠ h ng d n thi hành Lu t Nhà s cĩ hi u l c t ngày 08/8/2010 thì ch đ u t
cĩ th huy đ ng v n t khách hàng sau khi xây d ng xong ph n mĩng. Do đĩ, ch đ u t d
tính 50% v n cho d án s đ c huy đ ng t khách hàng b t đ u t n m 2013. Ngu n v n cịn l i trong d án s g m 25% v n ch s h u, 25% v n vay t ngơn hƠng th ng m i. ơy lƠ k
ho ch huy đ ng v n ban đ u t ch đ u t , n u nh ph n huy đ ng v n t khách hàng cĩ thay
đ i so v i k ho ch ban đ u thì ngu n v n b sung s đ c vay thêm t ngân hàng và s đ c phân tích trong ph n đánh giá r i ro c a d án.
11
Vietbiz24 (2011),“IMF forecasts Vietnam’s Inflation at 18.8 Pct in2011”, Báo Businesstime ,truy c p ngày 7/1/2011 t i đa ch http://businesstimes.com.vn/imf-forecasts-vietnam%E2%80%99s-inflation-at-18-8-pct-in- 2011/
12C ng thơng tin đi n t B Tài Chính, T giá h ch tốn ngo i t tháng 1 n m 2012, truy c p ngày 07/01/2012 t i
đa ch
Theo k ho ch c a ch đ u t , t ng v n vay là 300 t VN . Ngu n v n vay này c a d án t
ngơn hƠng th ng m i mà ch đ u t đƣ kỦ k t cĩ lãi su t 18%/n m, đ c tr trong n m 2014
là 40% v n vay vƠ trong n m 2015 lƠ 60% v n vay, k ho ch tr n nƠy đ c phân b đ đ m b o các yêu c u v h s an tồn tr n (DSCR) t phía ngân hàng, k ho ch tr n s đ c
đi u chnh đ đáp ng các yêu c u DSCR trong các tình hu ng k ho ch bán hƠng cĩ thay đ i so v i k ho ch ban đ u c a d án. Vi c gi i ngân n hoƠn toƠn trong n m 2012 lí do lƠ v n lúc này ch g m v n ch s h u và v n vay trong khi t ng chi phí xây d ng trong n m lƠ r t l n. L ch n vay chi ti t đ c trình bày B ng 3.2.
B ng 3.2. L ch n vay (tri u VN ) N m 2012 2013 2014 2015 D n đ u k 0 300.000 300.000 180.000 Gi i ngơn n 300.000 0 0 0 Tr lƣi 0 54.000 54.000 32.400 Tr n g c 0 0 120.000 180.000 Tr lƣi vƠ n g c 0 54.000 174.000 212.400 D n cu i k 300.000 300.000 180.000 0 Ngơn l u n 300.000 -54.000 -174.000 -212.400 Ngu n: Tính tốn c a tác gi
S d đơy gi i ngân m t l n vƠo n m 2012 vì trong n m nƠy ch a cĩ ngu n doanh thu vào
nh ng ch đ u t ph i chi cho đ u t xơy d ng r t l n. N m 2013 m c dù cĩ doanh thu
nh ng ch đ chi tr cho các kho n chi phí xây d ng trong n m, do v y n g c s đ c tr
trong các n m 2014 vƠ 2015. Tr ng h p, d án kéo dài th i gian bán hƠng sang n m 2016
thì l ch tr n s đ c đi u ch nh l i cho phù h p, vi c đi u ch nh l ch tr n tùy vào tình hình th tr ng đ c gi đnh ch đ u t cĩ th đƠm phán v i bên ngân hàng.
Chi phí v n ch s h u cĩ nhi u cách tính khác nhau. Nĩ cịn th hi n su t sinh l i yêu c u c a ch đ u t đ i v i m i d án. Tuy nhiên, trong lu n v n vi c phân tích tài chính s nh m m c đích xác đnh m c giá mà các doanh nghi p đ u t khác s n lịng tham gia vào th
ti p theo chi phí v n c a m t th tr ng đƣ phát tri n n đ nh đĩ lƠ M . Nh v y, chi phí s d ng v n ch s h u s đ c tính tốn trên mơ hình CAPM b ng ph ng pháp gián ti p. Chi phí v n ch s h u re đ c tính theo cơng th c:
re = E[re]US + RPc + RPe
Trong đĩ E[re]US
là chi phí v n kì v ng c a m t cơng ty trong ngành B S Hoa K , RPc là m c bù r i ro qu c gia, RPe là m c bù r i ro ngo i h i.
V i E[re]US = 7,7% ; RPc = 4%, RPe = 9% ( Xem tính tốn ph l c 3.2)
Chi phí v n ch s h u re = 20,7% , chi phí v n này n u so v i chi phí v n c a các doanh nghi p đ u t b t đ ng s n trong nh ng n m tr c đơy thì khá th p. Tuy nhiên, trong th i
đi m hi n t i, n u so v i m c bình quơn các ngƠnh khác c ng nh tình tr ng th tr ng b t
đ ng s n đang “đĩng b ng” nh hi n nƠy thì đơy lƠ m c ch p nh n đ c.
Chi phí v n bình quân tr ng s WACC c a d án: đ c tính tốn theo c c u v n ch s h u và v n vay ngân hàng.
WACC = E/(D+E)*re + D/(D+E)*rd*(1-T) = 17,1%
Trong đĩ:V n ch s h u E, V n vay D, Chi phí v n ch s h u re = 20,7%, Lãi su t vay rd = 18%, Thu thu nh p doanh nghi p T = 25%.
3.5. ánhăgiá tính kh thi c a d án
D án b t đ u vƠo n m 2012 trên k ho ch c b n s s d ng 25% v n ch s h u, 25% v n vay ngân hàng và cịn l i 50% v n c a khách hàng. V n c a khách hƠng đ c huy đ ng theo ti n đ c a d án v i k ho ch thu đ c 30% vƠo n m 2013, 40% vƠo n m 2014 vƠ cịn l i 30% vƠo n m 2015. ơy lƠ k ho ch chính trong huy đ ng ngu n v n c a d án nh ng trong
phân tích tình hu ng thì tùy vào ti n đ huy đ ng v n c a khách hàng mà s cĩ chính sách
đi u ch nh vay v n ngân hàng khác nhau. Theo ch đ u t thì d án s tri n khai bán hàng t
n m 2013 v i giá kh i đi m là 16 tri u VN /m2
, giá này s đ c đi u ch nh m i n m thêm
10%. Theo kh o sát tác gi thì m t s chung c cùng lo i trên th tr ng thì m c giá 16 tri u
VN /m2
này mà ch đ u t đ a ra lƠ h p lý và cĩ kh n ng c nh tranh, ( Xem ph l c 3.3). i v i k ho ch c b n, NPV c a ch đ u t lƠ 172,402 t VN l n h n 0 nên khi xét trên
Xét trên quan đi m c a d án thì NPV d án là 262,198 t VN l n h n 0, ngồi ra h s an tồn tr n trong n m 2014 lƠ 1,74 vƠ n m 2015 lƠ 2,13 đ u l n h n m c yêu c u c a ngân hàng khi cho vay là 1,20. Do v y, kh n ng huy đ ng đ c ngu n v n c a d án này trên quan
đi m kh n ng thanh tốn lƠ kh thi.
B ng 3.3. K t qu th m đnh tài chính c a d án IRR theo Ch đ u t (%) 47,65% IRR theo D án (%) 36,87% Chi phí v n ch đ u t (%) 20,7% NPV ch đ u t (t VN ) 172,402 Chi phí v n d án (%) 17,1% NPV d án(t VN ) 262,198 3.6. Phơnătíchăđ nh y
Chi phí xây d ng chi m t tr ng l n nh t trong t ng chi phí đ u t cho d án, do v y m t trong các y u t c n đánh giá r i ro gây nh h ng t i tính kh thi c a d án là bi n đ ng c a chi phí xây d ng. Ngu n v n đ u t huy đ ng cho d án c ng lƠ y u t quan tr ng cĩ nh
h ng l n t i d án do v y lãi su t vay và bi n đ ng nhu c u mua c a khách hàng s là hai y u t ti p theo s đ c phân tích đ nh y. Ngồi ra m c giá kh i đi m mà ch đ u t d tính
tùy c ng cĩ th ph i thay đ i tùy vào tình hình th tr ng.
3.6.1. Bi năđ ng chi phí xây d ng
M t trong nh ng r i ro nh h ng r t l n đ n h u h t các d án xây d ng là vi c t ng giá c a chi phí xây d ng. Theo nh phơn tích đ nh y c a bi n chi phí xây d ng thì ta th y r ng đ i v i d án này chi phí xây d ng nh h ng r t l n đ n tính kh thi c a d án.
B ng 3.4. nh h ng c a thay đ i chi phí xây d ng
Thay đ i chi phí xơy d ng 0% 5% 21% NPV ch đ u t ( t VN ) 172,402 145,114 0
T k t qu đ nh y thì theo k ho ch c b n n u chi phí xây d ng t ng quá 21% thì d án khơng cịn kh thi v m t tài chính. Theo đánh giá c a tác gi thơng qua bi n đ ng ch s giá
xây d ng trong các n m tr c thì kh n ng chi phí xơy d ng t ng quá 21% là cĩ th x y ra (Xem ph l c 3.4). Tuy nhiên, vào th i đi m hi n t i th tr ng b t đ ng s n đang giai đo n tr m l ng, s l ng các d án b t đ ng s n gi m khá nhi u so v i các n m tr c, theo s li u c a T ng c c Th ng kê thì l m phát trong th i gian qua c ng đƣ cĩ d u hi u gi m trong 3 tháng g n đơy (t tháng 04/2012-6/2012). Do v y, theo đánh giá c a tác gi thì bi n đ ng chi phí xây d ng nh h ng khơng nhi u đ n tính kh thi tài chính c a d án13.
3.6.2. Bi năđ ng lãi su t vay
D án s d ng kho ng 25% ngu n v n là v n vay nên lãi su t c ng lƠ m t y u t c n ph i quan tâm. Trong th i gian qua, nhi u th i đi m NhƠ n c cĩ chính sách th t ch t tín d ng đ i v i ngành B t đ ng s n, lãi su t vay cĩ th i đi m t ng cao nh ng c ng ch bi n đ ng t 20- 25%14.
B ng 3.5. nh h ng c a lãi su t vay đ i v i NPV ch đ u t
Lƣi su t vay v n 15% 18% 25% 57%
NPV ( t VN ) 185,780 172,402 141,186 0
Tuy nhiên theo b ng phơn tích đ nh y thì lãi su t vay khơng nh h ng nhi u đ n tính kh thi c a d án, d án s khơng kh thi n u lãi su t vay v t quá 57%/n m, kh n ng nƠy lƠ khĩ cĩ
th x y ra. Nh v y thì r i ro lãi su t khơng nh h ng nhi u đ n tính kh thi c a d án.
3.6.3 Thayăđ i giá bán
Giá kh i đi m mà ch đ u t d tính bán là 16 tri u VN /m2 là giá c nh tranh theo tình hình th tr ng hi n nay. Tuy nhiên, tùy vào nh ng bi n đ ng c a th tr ng c ng nh s c nh tranh c a các doanh nghi p khác thì m c giá bán này cĩ th ph i đi u ch nh cho phù h p h n
v i nhu c u c a th tr ng.
13 Turner&Townsend (2012), “International consctruction cost survey 2012”
B ng 3.6. nh h ng giá bán t i tính kh thi d án
Giá kh i đi m 10 13.3 16
NPV ch đ u t (t VN ) -220,910 0 172,402
Theo k t qu ch y đ nh y thì ch khi ch đ u t ph i gi m m c giá kh i đi m xu ng d i 13,3 tri u VN /m2 thì d án m i khơng cịn kh thi. V i nh ng đi u ki n thu n l i v giao thơng, quy ho ch và ch t l ng cơng trình nên n u gi m giá xu ng 13,3 tri u VN /m2 t c là gi m g n 20% thì đơy là m c giá theo đánh giá c a tác gi h p lỦ đ i v i phơn khúc c n h
bình dân.
Ngồi ra, theo k t qu ch y đ nh y thì giá 13,3 tri u VN /m2 là giá mà ch đ u t v a đ t
đ c su t sinh l i k v ng. Su t sinh l i k v ng c a ch đ u t d án “Khu c n h Th ng m i Kh i HoƠn” đ c tác gi tính tốn vƠ đánh giá đơy lƠ su t sinh l i h p lý cho ngành B t
đ ng s n trong dài h n. Trong t ng lai n u th tr ng phát tri n n đ nh thì m c giá 13,3 tri u VN /m2 là m c giá các ch đ u t khác s s n lịng bán trên th tr ng. Do v y, m c giá 13,3 tri u VN /m2 s đ c tác gi s d ng làm m c giá chu n cho các ph n phơn tích vƠ đánh
giá di n tích phù h p c a c n h trong kh n ng tƠi chính c a đ i t ng chính sách mà lu n
v n h ng t i.
3.6.4. Bi năđ ng nhu c u mua
Theo k ho ch c b n thì d án s bán h t c n h trong 3 n m t 2013-2015. N u k ho ch bán hàng khơng th c hi n đ c nh k ho ch c b n thì s nh h ng r t l n đ n tính kh thi v m t tài chính c a d án vì 50% ngu n v n c a d án th c t là ngu n thu t khách hàng.
đơy tác gi s phân tích 2 tình hu ng nhu c u c a khách hƠng khơng nh k ho ch c b n. Hai tình hu ng s đ c phân tích theo nh n đnh ch quan c a tác gi , tình hu ng th 1 gi s s
l ng c n h s đ c bán h t sau 3 n m nh k ho ch c b n nh ng do nhu c u khách hàng
khơng nh d tính ban đ u c a ch đ u t nên giá bán khơng t ng qua các n m mƠ v n gi b ng m c giá chƠo bán ban đ u; tình hu ng th 2 khi ch đ u t v n t ng m c giá sau m i
n m lên 10% nh ng s l ng c n h bán ra s khơng nh k ho ch mà kéo dài thêm m t n m;
khu th ng m i và nhà tr gi s v n đ c bán h t vƠo n m 2015sau khi các c n h đ u đ c hồn thi n hồn tồn. Trong c 2 tình hu ng trên bên c nh xét tính kh thi c a d án theo tiêu
chí NPV thì cịn ph i đánh giá c ngu n v n l u đ ng t c là trong m i n m t ng tài s n ng n h n ph i đ chi tr cho t ng n ng n h n. Trong lu n v n nƠy tác gi gi đnh đ n gi n r ng t ng tài s n ng n h n ch g m ti n m t ch s h u (ngu n v n ch s h u), v n vay và doanh thu; t ng n ng n h n là các chi phí cho d án, lãi vay, n g c, thu thu nh p doanh nghi p.
Tình hu ng 1: Khơng t ng giá bán trong các n m sau
B ng 3.7. K t qu th m đnh tài chính khi m c giá khơng t ng 10% m i n m Su t sinh l i ch đ u t (%) 20,7% NPV ch đ u t danh ngh a( t VN ) 75,934 IRR ch đ u t (%) 33,42% Chi phí v n d án (%) 17,1% NPV d án danh ngh a( t VN ) 135,302 IRR d án (%) 27,90%
Trong tình hu ng này n u giá bán khơng đ c đi u ch nh mà v n gi nguyên m c giá kh i
đi m là 16 tri u VN /m2
cho các n m sau thì NPV ch đ u t và NPV d án đ u d ng nên
d án kh thi v m t tài chính.
Nh v y, tr ng h p này doanh thu b gi m so v i k ho ch c b n nh ng v n b o đ m đ c vi c huy đ ng v n t khách hƠng lƠ 50% nên c c u v n vay v n khơng thay đ i. Ngồi ra
đ i v i d án này thì giá bán cĩ th đ c đi u ch nh trong vịng 10% m i n m c ng lƠ m t