đánh giá xem d án cĩ đáng đ các doanh nghi p đ u t hay khơng, tác gi s s d ng ph ng pháp tính tốn dịng ti n chi t kh u đ tính giá tr hi n t i rịng (NPV), tính su t sinh l i n i t i (IRR) , đ ng th i xem xét h s an toƠn tr n (DSCR) cho quan đi m c a ngơn
hàng cho vay.
C th , ph ng pháp tính tốn nh sau:
NPV:ăGiáătr ăhi năt iăc aăcácădịngăti năsauăkhiătr ăđiăcác chiăphíăđ uăt .ă
0 0 (1 ) n t t t CF NPV C r
C0 : Chi phí đ u t th i đi m ban đ u r : Su t chi t kh u
CFt : Ngơn l u rịng vƠo th i đi m t b ng dịng ngơn l u vƠo vƠo th i đi m t tr cho dịng
ngơn l u ra vƠo th i đi m t.
Tiêu chu n đánh giá: D án kh thi khi NPV ≥ 0
Tuy NPV khơng quan tơm t i quy mơ vƠ th i gian hoƠn v n, nh ng cho đ n th i đi m hi n t i đơy v n lƠ tiêu chí t tnh t đ đánh giátính kh thi c a d án khi phơn tích.
IRR:ăSu tăchi tăkh uăn iăt i.ăă
0 0 (1 ) n t t t t B C r Bt: L i ích d án Ct: Chi phí d án
Tiêu chu n đánh giá: D án kh thi khi IRR ≥ MARR
IRR lƠ ch tiêu đ so sánh v i su t sinh l i yêu c u t i thi u c a nhƠ đ u t (MARR),
nh ng tùy th i đi m mƠ MARR s cĩ nh ng giá tr k v ng khác nhau. Do v y trong d án thì IRR th ng đ c dùng nh ph ng pháp h tr , kh ng đ nh tính kh thi hay khơng kh thi c a d án.
H ăs ăanătoƠnătr ăn ă(DSCR).ă
DSCR t i th i đi m t = T ng s ti n m t vƠo th i đi m t / T ng s n ph i tr vƠo th i đi m t
Tiêu chu n đánh giá:
DSCR > 1.2. ơy lƠ yêu c uc a ph n l n các Ngân hàng Th ng m i( tham kh o tình hu ng bƠi gi ng mơn Th m đ nh đ u t cơng –Ch ng trình gi ng d y kinh t Fulbright)
3.3. Cácădịngăngơnăl u c a d án
3.3.1. L i ích tài chính, dịngăngơnăl uăvƠo
i v i d án khu chung c th ng m i thì l i ích chính hay các dịng ngơn l u vƠo c a d án s g m : l i ích t bán các c n h chung c , t vi c sang nh ng hay cho thuê khu th ng m i và nhà tr . Trong m t s chung c khác cịn cĩ ngu n thu t m t b ng g i xe, tuy nhiên trong d án này gi đnh m t b ng g i xe đƣ đ c bán kèm trong chi phí mua nhà.
i v i Khu Th ng m i và nhà tr , ngu n ngơn l u đ i v i các khu v c này s đ c gi đnh là ch đ u t s sang nh ng l i cho các cá nhân, t ch c sau khi hồn thành d án. M c dù
đ u t cho h t ng và trang thi t b trong hai khu nƠy ít h n so v i m t c n h hồn ch nh, tuy nhiên tùy vào k v ng l i nhu n t vi c kinh doanh khu th ng m i và nhà tr này cao h n
hay th p h n so v i m t c n h mƠ giá sang nh ng trên th tr ng c a khu th ng m i cĩ các m c chênh l ch khác nhau so v i giá c n h . Cùng v i tính tốn và so sánh t kh o sát m c giá trên các trang m ng internet, báo gi yầ thì tác gi gi đnh giá th tr ng c a khu th ng
m i c a d án này s b ng v i giá c n h (tính trên đ n v m i m2 sàn). Khu di n tích dành cho nhà tr thì tác gi c ng gi đnh s sang nh ng hồn tồn v i giá b ng v i giá c n h .
3.3.2. Chi phí tài chính - dịngăngơnăl uăra
Chi phí tƠi chính hay ngơn l u ra c a d án s g m các chi phí ph c v cho quá trình xây d ng d án. C th g m:
Chi phí đ t: Theo ch đ u t thì t ng di n tích đ t cho d án là 1,92 hecta. Di n tích đ t này
đƣ đ c mua l i t ng i dân, sau khi c ng v i các chi phí san l p, c i t o m t b ng thì bình quân chi phí cho m i mét vuơng đ t s ch c a d án là 4 tri u VN .
Chi phí xây d ng bao g m các h ng m c: chi phí xây d ng cho các lơ A, B, C và chi phí xây d ng h t ng k thu t; chi phí thi t b cho các lơ A, B, C và h t ng k thu t; chi phí qu n lý; (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
chi phí t v n; chi phí khác. Chi ti t d tốn cho các chi phí nƠy đ c trình bày chi ti t trong ph l c 3.1.
NgoƠi ra cịn cĩ các chi phí khác đ i v i dịng ngơn l u ra c a d án là tr lãi và n g c; thu thu nh p doanh nghi p.
i v i chung c th ng m i, khi đi vƠo ho t đ ng hƠng n m đ u cĩ m t kho n thu chi đ i v i các d ch v qu n lý và ho t đ ng c a chung c . Tuy nhiên sau khi hoƠn thƠnh, ch đ u t
s giao l i vi c này cho ban qu n lỦ chung c nên các ngu n thu chi này tác gi khơng đ a
vào phân tích tài chính c a d án.
Theo k ho ch c a ch đ u t thì t ng chi phí xây d ng s phân b cho 3 n m th c hi n d án b t đ u t n m 201210
.
C th các chi phí cho d án đ c phân b đ u t theo t l nh trình bày B ng 3.1.
B ng 3.1. Phân b đ u t cho d án
N m 2012 2013 2014
Chi phí xơy d ng các lơ A, B,
C, vƠ h t ng k thu t 45% 40% 15%
Chi phí trang thi t b , h t ng
k thu t 40% 40% 20%
Các Chi phí khác
Chi phí qu n lỦ 30% 40% 30%
Chi phí t v n 100% 0% 0%
Chi phí khác 80% 10% 10%
(Ngu n: Khái tốn giá tr đ u t , cơng ty t v n Alinco)
3.4. Các gi đnh và thơng s chung cho phân tích tài chính
10
3.4.1. L m phát
Theo đánh giá c a IMF thì l m phát t i Vi t Nam trong n m 2012 lƠ kho ng 12%11. C ng theo đánh giá c a t ch c này n u chính ph cĩ các chính sách h p lý, th tr ng cĩ nh ng ti n tri n t t thì l m phát trong vƠi n m t i s gi m. Do đĩ, tác gi s gi đnh trong d án này l m phát s lƠ 12% trong n m 2012, gi m xu ng d n m i n m 1% trong các n m ti p theo, đ n
n m 2016 l m phát gi m xu ng cịn 8% và duy trì m c nƠy trong các n m ti p sau đĩ c a d án.
3.4.2. T giá ngo i t
Trong lu n v n, h u h t hàng hĩa ngo i th ng đ c thanh tốn b ng đơ la M nên đ ng ngo i t đ c s d ng trong lu n v n lƠ USD. Theo đĩ, t giá USD/VN vƠo n m 2012 đ c s d ng trong lu n v n là 20.813VN /USD12
.
3.4.3. Ngu n v năđ uăt
Theo n i dung quy đ nh t i Ngh đnh s 71/2010/N -CP ngày 23/6/2010 c a Chính ph quy (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
đnh chi ti t vƠ h ng d n thi hành Lu t Nhà s cĩ hi u l c t ngày 08/8/2010 thì ch đ u t
cĩ th huy đ ng v n t khách hàng sau khi xây d ng xong ph n mĩng. Do đĩ, ch đ u t d
tính 50% v n cho d án s đ c huy đ ng t khách hàng b t đ u t n m 2013. Ngu n v n cịn l i trong d án s g m 25% v n ch s h u, 25% v n vay t ngơn hƠng th ng m i. ơy lƠ k
ho ch huy đ ng v n ban đ u t ch đ u t , n u nh ph n huy đ ng v n t khách hàng cĩ thay
đ i so v i k ho ch ban đ u thì ngu n v n b sung s đ c vay thêm t ngân hàng và s đ c phân tích trong ph n đánh giá r i ro c a d án.
11
Vietbiz24 (2011),“IMF forecasts Vietnam’s Inflation at 18.8 Pct in2011”, Báo Businesstime ,truy c p ngày 7/1/2011 t i đa ch http://businesstimes.com.vn/imf-forecasts-vietnam%E2%80%99s-inflation-at-18-8-pct-in- 2011/
12C ng thơng tin đi n t B Tài Chính, T giá h ch tốn ngo i t tháng 1 n m 2012, truy c p ngày 07/01/2012 t i
đa ch
Theo k ho ch c a ch đ u t , t ng v n vay là 300 t VN . Ngu n v n vay này c a d án t
ngơn hƠng th ng m i mà ch đ u t đƣ kỦ k t cĩ lãi su t 18%/n m, đ c tr trong n m 2014
là 40% v n vay vƠ trong n m 2015 lƠ 60% v n vay, k ho ch tr n nƠy đ c phân b đ đ m b o các yêu c u v h s an tồn tr n (DSCR) t phía ngân hàng, k ho ch tr n s đ c
đi u chnh đ đáp ng các yêu c u DSCR trong các tình hu ng k ho ch bán hƠng cĩ thay đ i so v i k ho ch ban đ u c a d án. Vi c gi i ngân n hoƠn toƠn trong n m 2012 lí do lƠ v n lúc này ch g m v n ch s h u và v n vay trong khi t ng chi phí xây d ng trong n m lƠ r t l n. L ch n vay chi ti t đ c trình bày B ng 3.2.
B ng 3.2. L ch n vay (tri u VN ) N m 2012 2013 2014 2015 D n đ u k 0 300.000 300.000 180.000 Gi i ngơn n 300.000 0 0 0 Tr lƣi 0 54.000 54.000 32.400 Tr n g c 0 0 120.000 180.000 Tr lƣi vƠ n g c 0 54.000 174.000 212.400 D n cu i k 300.000 300.000 180.000 0 Ngơn l u n 300.000 -54.000 -174.000 -212.400 Ngu n: Tính tốn c a tác gi
S d đơy gi i ngân m t l n vƠo n m 2012 vì trong n m nƠy ch a cĩ ngu n doanh thu vào
nh ng ch đ u t ph i chi cho đ u t xơy d ng r t l n. N m 2013 m c dù cĩ doanh thu
nh ng ch đ chi tr cho các kho n chi phí xây d ng trong n m, do v y n g c s đ c tr
trong các n m 2014 vƠ 2015. Tr ng h p, d án kéo dài th i gian bán hƠng sang n m 2016
thì l ch tr n s đ c đi u ch nh l i cho phù h p, vi c đi u ch nh l ch tr n tùy vào tình hình th tr ng đ c gi đnh ch đ u t cĩ th đƠm phán v i bên ngân hàng.
Chi phí v n ch s h u cĩ nhi u cách tính khác nhau. Nĩ cịn th hi n su t sinh l i yêu c u c a ch đ u t đ i v i m i d án. Tuy nhiên, trong lu n v n vi c phân tích tài chính s nh m m c đích xác đnh m c giá mà các doanh nghi p đ u t khác s n lịng tham gia vào th
ti p theo chi phí v n c a m t th tr ng đƣ phát tri n n đ nh đĩ lƠ M . Nh v y, chi phí s d ng v n ch s h u s đ c tính tốn trên mơ hình CAPM b ng ph ng pháp gián ti p. Chi phí v n ch s h u re đ c tính theo cơng th c:
re = E[re]US + RPc + RPe
Trong đĩ E[re]US
là chi phí v n kì v ng c a m t cơng ty trong ngành B S Hoa K , RPc là m c bù r i ro qu c gia, RPe là m c bù r i ro ngo i h i.
V i E[re]US = 7,7% ; RPc = 4%, RPe = 9% ( Xem tính tốn ph l c 3.2)
Chi phí v n ch s h u re = 20,7% , chi phí v n này n u so v i chi phí v n c a các doanh nghi p đ u t b t đ ng s n trong nh ng n m tr c đơy thì khá th p. Tuy nhiên, trong th i
đi m hi n t i, n u so v i m c bình quơn các ngƠnh khác c ng nh tình tr ng th tr ng b t
đ ng s n đang “đĩng b ng” nh hi n nƠy thì đơy lƠ m c ch p nh n đ c.
Chi phí v n bình quân tr ng s WACC c a d án: đ c tính tốn theo c c u v n ch s h u và v n vay ngân hàng. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
WACC = E/(D+E)*re + D/(D+E)*rd*(1-T) = 17,1%
Trong đĩ:V n ch s h u E, V n vay D, Chi phí v n ch s h u re = 20,7%, Lãi su t vay rd = 18%, Thu thu nh p doanh nghi p T = 25%.
3.5. ánhăgiá tính kh thi c a d án
D án b t đ u vƠo n m 2012 trên k ho ch c b n s s d ng 25% v n ch s h u, 25% v n vay ngân hàng và cịn l i 50% v n c a khách hàng. V n c a khách hƠng đ c huy đ ng theo ti n đ c a d án v i k ho ch thu đ c 30% vƠo n m 2013, 40% vƠo n m 2014 vƠ cịn l i 30% vƠo n m 2015. ơy lƠ k ho ch chính trong huy đ ng ngu n v n c a d án nh ng trong
phân tích tình hu ng thì tùy vào ti n đ huy đ ng v n c a khách hàng mà s cĩ chính sách
đi u ch nh vay v n ngân hàng khác nhau. Theo ch đ u t thì d án s tri n khai bán hàng t
n m 2013 v i giá kh i đi m là 16 tri u VN /m2
, giá này s đ c đi u ch nh m i n m thêm
10%. Theo kh o sát tác gi thì m t s chung c cùng lo i trên th tr ng thì m c giá 16 tri u
VN /m2
này mà ch đ u t đ a ra lƠ h p lý và cĩ kh n ng c nh tranh, ( Xem ph l c 3.3). i v i k ho ch c b n, NPV c a ch đ u t lƠ 172,402 t VN l n h n 0 nên khi xét trên
Xét trên quan đi m c a d án thì NPV d án là 262,198 t VN l n h n 0, ngồi ra h s an tồn tr n trong n m 2014 lƠ 1,74 vƠ n m 2015 lƠ 2,13 đ u l n h n m c yêu c u c a ngân hàng khi cho vay là 1,20. Do v y, kh n ng huy đ ng đ c ngu n v n c a d án này trên quan
đi m kh n ng thanh tốn lƠ kh thi.
B ng 3.3. K t qu th m đnh tài chính c a d án IRR theo Ch đ u t (%) 47,65% IRR theo D án (%) 36,87% Chi phí v n ch đ u t (%) 20,7% NPV ch đ u t (t VN ) 172,402 Chi phí v n d án (%) 17,1% NPV d án(t VN ) 262,198 3.6. Phơnătíchăđ nh y
Chi phí xây d ng chi m t tr ng l n nh t trong t ng chi phí đ u t cho d án, do v y m t trong các y u t c n đánh giá r i ro gây nh h ng t i tính kh thi c a d án là bi n đ ng c a chi phí xây d ng. Ngu n v n đ u t huy đ ng cho d án c ng lƠ y u t quan tr ng cĩ nh
h ng l n t i d án do v y lãi su t vay và bi n đ ng nhu c u mua c a khách hàng s là hai y u t ti p theo s đ c phân tích đ nh y. Ngồi ra m c giá kh i đi m mà ch đ u t d tính
tùy c ng cĩ th ph i thay đ i tùy vào tình hình th tr ng.
3.6.1. Bi năđ ng chi phí xây d ng
M t trong nh ng r i ro nh h ng r t l n đ n h u h t các d án xây d ng là vi c t ng giá c a chi phí xây d ng. Theo nh phơn tích đ nh y c a bi n chi phí xây d ng thì ta th y r ng đ i v i d án này chi phí xây d ng nh h ng r t l n đ n tính kh thi c a d án.
B ng 3.4. nh h ng c a thay đ i chi phí xây d ng
Thay đ i chi phí xơy d ng 0% 5% 21% NPV ch đ u t ( t VN ) 172,402 145,114 0
T k t qu đ nh y thì theo k ho ch c b n n u chi phí xây d ng t ng quá 21% thì d án khơng cịn kh thi v m t tài chính. Theo đánh giá c a tác gi thơng qua bi n đ ng ch s giá
xây d ng trong các n m tr c thì kh n ng chi phí xơy d ng t ng quá 21% là cĩ th x y ra (Xem ph l c 3.4). Tuy nhiên, vào th i đi m hi n t i th tr ng b t đ ng s n đang giai đo n tr m l ng, s l ng các d án b t đ ng s n gi m khá nhi u so v i các n m tr c, theo s li u c a T ng c c Th ng kê thì l m phát trong th i gian qua c ng đƣ cĩ d u hi u gi m trong 3 tháng g n đơy (t tháng 04/2012-6/2012). Do v y, theo đánh giá c a tác gi thì bi n đ ng chi