Mở rộng cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long – chi nhánh Hà Nội

Trong quá trình thực hiện công cuộc công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước Việt Nam đã có những chuyển biến sâu sắc trên tất cả các lĩnh vực của đời sống kinh tế, xã hội. Năm 2006, kinh tế tăng trưởng cao 8,4% (đạt tốc độ cao nhất so với các nước trong khu vực Đông Nam á

Chun đề tớt nghiệp Lời nói đầu Trong quá trình thực hiện công cuộc công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước Việt Nam đã có những chuyển biến sâu sắc tất cả các lĩnh vực của đời sống kinh tế, xã hội Năm 2006, kinh tế tăng trưởng cao 8,4% (đạt tốc độ cao nhất so với các nước khu vực Đông Nam á, thuộc loại cao nhất so với các nước và vùng lãnh thổ ở Châu á cũng thế giới, chính trị ổn định thúc đẩy hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh, buôn bánẶphát triển, tạo tiền để cho việc tăng việc làm, thu nhập và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư Trong tình hình đó Đảng và nhà nước xác định, tăng trưởng kinh tế phải gắn liền với việc nâng cao đời sống tinh thần và vật chất cho người dân Tuy nhiên, xã hội vẫn còn những mặt chưa giải quyết được triệt để và cản trở việc cải thiện đời sống người dân Một số đó là giải quyết nhà ở cho người dân tại Việt Nam Nhân dân ta thường nói ỎAn cư, lạc nghiệpÕ Câu nói đó nói lên ước muốn giản dị của mỗi người Việt Nam về một nhà để ổn định cuộc sống Nhưng ước muốn giản dị đó lại không đơn giản chút nào Bởi một nhà, một mái nhà nhiều quá sức đối với nhiều người hoàn cảnh nước ta còn nghèo, thu nhập của người dân còn hạn chế Do đó nhà ở cho người dân tại các đô thị hiện là một bài toán rất nan giải Đặt biệt là thời gian qua mà thị trường BĐS “̉Đóng băng”̃ kéo dài, giao dịch BĐS dường chững lại Đã có nhiều giải pháp nhằm ỎPhá băngÕ, tìm lối thoát để thị trường BĐS ổn định trở lại nhằm giải quyết nhanh chóng những nhu cầu thiết yếu đó người dân Một những giải pháp đó là sự tham gia của NHTM qua việc tài trợ vốn cho người dân mua nhà để ở Xuất phát từ thực trạng về nhà ở của người dân Việt Nam hiện và cũng xuất phát từ nhu cầu phát triển của mỗi ngân hàng xu thế hội nhập hiện Qua quá trình thực tập tại Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long – chi nhánh Hà Nội (MHB Hà Nội), em đã chọn đề tài: “̉Mở rộng cho vay mua nhà ở tại Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long – chi nhánh Hà Nội” để làm chuyên đề tốt nghiệp Nguyễn Thị Lan Phương TCDN44D Chuyên đề tốt nghiệp Chuyên đề của em được trình bày theo chương : Chương I: Tổng quan chung về hoạt động cho vay mua nhà của các ngân hàng thương mại Chương II: Thực trạng về cho vay mua nhà tại các Ngân hàng thương mại Việt Nam hiện Chương III: Giải pháp nhằm mở rộng cho vay mua nhà tại Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long – Chi nhánh Hà Nội Do còn hạn chế về kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn nên chuyên đề của em còn rất nhiều sai sót Em rất mong nhận được sự chỉ bảo của thầy cô và những người quan tâm để chuyên đề của em được hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô khoa Ngân hàng - ̣ Tài chính, đặc biệt là Thầy giáo - PGS –TS Vũ Duy Hào đã nhiệt tình hướng dẫn em quá trình làm chuyên đề Em cũng xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc cùng toàn thể nhân viên của Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long – chi nhánh Hà Nội đã giúp đỡ em thời gian thực tập tại ngân hàng Nguyễn Thị Lan Phương TCDN44D Chuyên đề tốt nghiệp Chương I Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà ở của ngân hàng thương mại 1.1 Ngân hàng thương mại và các loại hình cho vay của ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái niệm về Ngân hàng thương mại Ngân hàng là một những tổ chức tài chính quan trọng nhất của nền kinh tế, có mối quan hệ mật thiết với tất cả các ngành, các lĩnh vực khác Sự hiện hữu của ngân hàng gúp cho các cá nhân, hộ gia đình có thể nhận được các khoản vay để trang trải chi phí học tập, mua sắm ô tô, đồ dùng gia đình, sửa chữa và mua nhà ở…̣Với các hãng kinh doanh, các khoản vay ngân hàng được coi nguồn tài trợ hiệu quả bổ sung vốn để mở rộng sản xuất, thực hiện hợp đồng ký kết, nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng khả cạnh tranh và hội nhập với kinh tế quốc tế Hơn thế nữa, NHTM với tư cách là một doanh nghiệp kinh doanh tiền tệ (kinh doanh đồng vốn) Ngân hàng vừa là người Ỏcung cấpÕ vốn đồng thời cũng là người Ỏtiêu thụÕ đồng vốn của khách hàng Tất cả các hoạt động Ỏmua, bánÕ này thường thông qua một số công cụ và nghiệp vụ ngân hàng Ngân hàng thương mại tìm kiếm lợi nhuận bằng cách vay và cho vay Để thu hút tiền vào ngân hàng đưa các điều kiện thuận lợi cho người gửi tiền Tiếp đó, ngân hàng phải tìm cách có lợi để đem cho vay những gì đã vay được Và những hoạt động này của ngân hàng lại đem lại lợi ích thực sự cho khách hàng Ngân hàng là nơi mà chúng ta được hưởng các dịch vụ tiện ích nhất hay là nơi chúng ta có thể nhận được những lời khuyên về tất cả các lĩnh vực ngân hàng – tài chính Ngày cùng với sự phát triển chung của kinh tế ngành ngân hàng không ngừng phát triển Sự phát triển đó có thể nhận thấy các phương diện, từ sự đời của các sản phẩm, các dịch vụ mới cho đến sự xuất hiện của các tập đoàn ngân hàng có quy mô lớn có ảnh hưởng lớn đến nhiều quốc gia Nguyễn Thị Lan Phương TCDN44D Chuyên đề tốt nghiệp với hàng triệu người tiêu dùng cùng với số lượng lớn các quan chính quyền địa phương Có thể nói rằng, mỗi chủ thể nền kinh tế dù ít trực tiếp hay gián tiếp, dù ít hay nhiều đều ít nhất một lần được hưởng những lợi ích hoạt động ngân hàng đem lại Vậy ngân hàng là gì mà có thể đem lại những lợi ích lớn đối với kinh tế – xã hội vậy? Hoạt động ngân hàng liên quan đến hầu hết các lĩnh vực nền kinh tế để có thể định nghĩa về ngân hàng một cách chính xác chúng ta phải tuỳ thuộc vào mục đích khía cạnh nghiên cứu Khi xem xét phương diện những loại hình dịch vụ cung cấp, ngân hàng là loại hình tổ chức tài chính cung cấp một số dịch vụ như: tín dụng, tiết kiệm, dịch vụ toán và thực hiện nhiều chức tài chính nhất so với bất kỳ một tổ chức kinh doanh nào nền kinh tế Tuy nhiên dưới góc độ nghiên cứu của một nhà quản lý, chúng ta có thể đưa một khái niệm chung sau: “Ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan Theo tính chất và mục tiêu hoạt động, các loại hình ngân hàng gồm ngân hàng thương mại, ngân hàng phát triển, ngân hàng đầu tư, ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp tác và các hình thức ngân háng khác”̃ (Luật các tổ chức tín dụng và các văn băn hướng dẫn) 1.1.2 Các hoạt động bản của ngân hàng thương mại 1.1.2.1 Huy động vốn Huy động vốn – hoạt động tạo nguồn vốn cho NHTM - đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng tới chất lượng hoạt động của ngân hàng Huy động vốn nhàn rỗi của xã hội là một những hoạt động quan trọng hàng đầu của NHTM Việc huy động vốn đóng vai trò ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng hoạt động của các ngân hàng NHTM huy động thông qua các loại hình huy động tiền gửi và vay (vay từ ngân hàng nhà nước, các tổ chức tín dụng, hay phát hành các giấy tờ có giá) Nguồn vốn của ngân hàng bao gồm hai loại chính chia theo hình thức sở hữu: nguồn vốn chủ sở hữu của ngân hàng và các khoản nợ Khác với loại hình thức doanh nghiệp, vốn chủ sở hữu của ngân hàng thường chiếm tỷ Nguyễn Thị Lan Phương TCDN44D Chuyên đề tốt nghiệp trọng nhỏ tổng nguồn vốn, các khoản nợ là nguồn vốn chủ yếu của ngân hàng Tuỳ từng quốc gia, từng lãnh thổ mà có thể quy định tỷ trọng vốn chủ sở hữu tổng nguồn vốn mà các ngân hàng được phép thành lập *Tiền gửi: Tiền gửi của khách hàng là nguồn tài nguyên quan trọng nhất của ngân hàng, chiếm tỷ trọng lớn tổng nguồn tiền của ngân hàng Khách hàng gửi tiền vào ngân hàng có thể với nhiều mục đích: để sinh lời, để bảo quản, để toánẶ Ngân hàng mở dịch vụ nhằm huy động từ người đem gửi với cam kết bảo quản hộ người có tiền, hoàn trả đúng hạn đồng thời trả lãi cho tiền gửi là phần thưởng cho khách hàng về việc sẵn sàng hy sinh nhu cầu tiêu dùng trước mắt và cho phép ngân hàng được sử dụng tạm thời để kinh doanh Dựa vào mục tiêu của người gửi tiền, tiền gửi được phân thành hai loại: tiền gửi giao dịch và tiền gửi phi giao dịch - Tiền gửi giao dịch: là tiền gửi không có cam kết về kỳ hạn, chủ yếu nhằm mục đích toán Khách hàng gửi vào ngân hàng không vì mục đích hưởng lãi mà coi ngân hàng thủ quỹ của họ Khách hàng có thể rút bất kỳ lúc nào để phục vụ cho mục đích toán Tiền gửi giao dịch gồm tiền gửi có thể phát séc, uỷ nhiệm thu, uỷ nhiệm chi, thẻ chuyền tiềnẶ - Tiền gửi phi giao dịch: là các khoản tiền gửi có kỳ hạn của doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế – xã hội, dân cư Đây là những khoản tiền không toán ngay, tạm thời nhàn rỗi và có tính ổn định Lãi suất áp dụng cho loại tiền gửi này cao nhiều so với tiền gửi giao dịch *Tiền vay: Tại nhiều nước, NHNN thường quy định tỷ lệ giữa nguồn tiền huy động và vốn chủ Do vậy, nhiều ngân hàng vào những giai đoạn cụ thể phải vay mượn thêm để đáp ứng nhu cầu chi trả khả huy động bị hạn chế - Vay ngân hàng nhà nước: Đây là khoản vay nhằm nhu cầu cấp bách chi trả của NHTM Trong trường hợp thiếu hụt dữ trữ (thiếu dự trữ bắt buộc, dự trữ toán), NHTM thường vay NHNN Ngân hàng nhà nước có thể cấp cho mỗi NHTM một hạn mức tín dụng và để vay được các ngân hàng trả lãi suất theo quy định Nguyễn Thị Lan Phương TCDN44D Chuyên đề tốt nghiệp - Vay các tổ chức tín dụng: Đây là nguồn vốn các ngân hàng vay mượn lẫn và vay các tổ chức tín dụng thị trường liên ngân hàng Các ngân hàng thiếu hụt có nhu cầu vay muợn tức thời để đảm bảo khả khoản - Vay thị trường vốn: Cũng giống các doanh nghiệp khác, các NHTM cũng vay mượn bằng cách phát hành các giấy nợ kỳ phiếu, tín phiếu, trái phiếuẶĐây là khoản vay mà các ngân hàng tương đối chủ động hoạt động kinh doanh của mình Ngân hàng thường vay trung, dài hạn với quy mô lớn, lãi suất caoẶđể phục vụ cho ngân hàng việc tài trợ cho các dự án, công trìnhẶđảm bảo khả cung cấp vốn của ngân hàng *Vốn chủ sở hữu: Vốn chủ sở hữu là vốn ban đầu ngân hàng vào kinh doanh và có thể được bổ sung quá trình hoạt động bằng cách trích từ lợi nhuận hoặc tăng mức đóng góp của chủ sở hữu Bên cạnh đó, các NHTM còn lập các quỹ như: quỹ dự phòng tổn thất, quỹ phúc lợi, quỹ khen thưởng… Thông thường các ngân hàng không sử dụng món này để cho vay mà có thể sử dụng lâu dài, hình thành nên trang thiết bị, trụ sở ngân hàngẶĐối với mỗi hệ thống ngân hàng ở các quốc gia, vốn chủ sở hữu ngân hàng có thể là điều kiện được huy động, cho vay theo những tỷ lệ nhất định 1.1.2.2 Cho vay Tại các NHTM, hướng bản sử dụng và khai thác các nguồn vốn là cho vay và đầu tư, đó cho vay là chủ yếu NHTM tập hợp lực tài chính của khách hàng này và đem chuyển cho người khác sử dụng theo phương thức kinh doanh Ỏvay để cho vayÕ Cho vay là hoạt động kinh doanh chủ chốt của các NHTM để tạo lợi nhuận Lãi suất cho vay thu được bù đắp chi phí mà ngân hàng huy động, chi phó dự trữ, chi phí kinh doanh, chi phí quản lý…Trong khuân khổ của nghiên cứu của chuyên đề này, chúng ta sẽ sâu về các loại hình cho vay mà ngân hàng tiến hành ở phần sau Nguyễn Thị Lan Phương TCDN44D Chuyên đề tốt nghiệp 1.1.2.3 Thanh toán Một ba hoạt động bản của ngân hàng có nguồn gốc xa xưa là hoạt động toán hộ cho khách hàng của mình.Trong làm trung gian toán, ngân hàng tạo các công cụ kinh doanh tín dụng và độc quyền quản lý các công cụ đó (séc, giấy chuyển tiền, thẻ toán, ̣) Hoạt động toán của ngân hàng ngày đã phát triển đến tầm mức rất đa dạng, không chỉ là trung gian toán truyền thống trước mà còn quản lý các phương tiện toán Đây là hoạt động ngày càng chiếm vị trí rất quan trọng, phù hợp với sự phát triển và tiến bộ của khoa học kỹ thuật Với phương pháp công nghệ hiện đại các NHTM từng bước trang bị đầy đủ các máy tính và các phương tiện kỹ thuật khác, tạo điều kiện toán bù trừ, toán điện tử liên ngân hàng nhanh chóng, giảm bớt chi phí và đạt độ chính xác cao 1.1.2.4 Các hoạt động khác *Đầu tư: Đầu tư hay còn gọi là hoạt động chứng khoán giúp các NHTM sử dụng và khai thác tối đa các nguồn vốn huy động, đồng thời mang lại nguồn thu nhập cũng rất quan trọng cho ngân hàng Ngân hàng thường đầu tư vào chứng khoán chính phủ ngắn hạn, mua cổ phiếu, trái phiếu của các doanh nghiệp và thực hiện hoạt động ngân quỹ *Hoạt động bảo lãnh: Bảo lãnh là hoạt động ngân hàng cam kết dưới hình thức thư bảo lãnh về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho khách hàng của ngân hàng khách hàng không thực hiện đúng nghĩa vụ cam kết Bảo lãnh thường có ba bên: Bên bảo lãnh, bên được bảo lãnh, bên hưởng bảo lãnh Bảo lãnh của ngân hàng có nghĩa là ngân hàng là bên bảo lãnh; khách hàng của ngân hàng là người được bảo lãnh và người bảo lãnh là bên thứ ba *Mua bán ngoại tệ: Một những dịch vụ ngân hàng đầu tiên được thực hiện là trao đổi ngoại tệ – một ngân hàng đứng mua bán một loại tiền này lấy một loại tiền và hưởng phí dịch vụ Trong thị trường tài chính ngày nay, mua bán ngoại tệ Nguyễn Thị Lan Phương TCDN44D Chuyên đề tốt nghiệp thường chỉ các ngân hàng lớn thực hiện bởi vì những giao dịch vậy có mức độ rủi ro cao, đồng thời yêu cầu phải có trình độ chuyên môn cao *Hoạt động uỷ thác: Bao gồm: toán tiền hàng, quản lý, phát hành chứng khoán, mua bán, bảo quản chứng khoán,cung cấp thông tin, tư vấn kinh doanh ̣ *Các hoạt động khác: Ngân hàng thực hiện các hoạt động như: cho thuê két sắt, môi giớ nhà đất, dịch vụ bảo hiểm, cung cấp các dịch vụ là ngân hàng đại lý ̣ 1.1.3 Các hình thức cho vay của Ngân hàng thương mại Hoạt động cho vay là hoạt động mang tính truyền thống của NHTM Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nhu cầu về vốn để đầu tư vào sản xuất kinh doanh ngày càng cao nên hoạt động cho vay ngày càng gia tăng và phát triển mạnh mẽ, đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế Hoạt động cho vay mang lại thu nhập chính cho ngân hàng, mặc khác chứa đựng rủi ro cho ngân hàng Do vậy để mở rộng hoạt động cho vay, bên cạnh việc phải xây dựng và thực hiện các chính sách tín dụng đúng đắn, phải không ngừng đa dạng hoá các loại hình cho vay của NHTM phù hợp với nhu cầu và thị hiếu của khách hàng Hiện nay, hoạt động cho vay được phân theo nhiều loại khác tuỳ theo yêu cầu của khách hàng và mục tiêu quản lý của ngân hàng 1.1.3.1 Căn cứ vào kỳ hạn cho vay * Cho vay ngắn hạn: là hình thức cấp tín dụng có thời hạn một năm trở xuống và mục đích chủ yếu là bù đắp thiếu hụt vốn tạm thời phục vụ cho toán tiền hàng hoá, tài trợ cho vốn lưu động * Cho vay trung hạn: là hình thức cấp tín dụng thường có thời hạn từ đến năm và thường được áp dụng cho vay các trường hợp đổi mới trang thiết bị, mua sắm máy móc mà thời gian khấu hao thường không quá dài để có thể hoàn trả vốn đúng hạn cho ngân hàng * Cho vay dài hạn: là khoản cấp tín dụng có thời hạn năm cho vay các đối tượng xây dựng nhà xưởng, đầu tư dây truyền công nghệ với những Nguyễn Thị Lan Phương TCDN44D Chuyên đề tốt nghiệp dự án lớn có thời gian thu hồi vốn dài Các khoản vay này thường có lãi suất cao và ngân hàng chịu nhiều rủi ro Trong thực tế có những khoản cho vay không xác định rõ thời hạn cho vay luân chuyển Khách hàng thoả thuận với ngân hàng về việc ngân hàng được quyền trích tài khoản tiền gửi toán để thu nợ tài khoản có tiền Việc xác định trước tài khoản thu nợ trường hợp này có thể gây khó khăn cho khách hàng việc tiêu thụ sản phẩm 1.1.3.2 Căn cứ vào tính chất bảo đảm vốn vay * Cho vay có bảo đảm: là loại cho vay dựa sở các bảo đảm cầm cố, thế chấp hoặc phải có bảo lãnh của bên thứ ba Việc cho vay có bảo đảm nhằm hạn chế rủi ro cho ngân hàng khách hàng mất khả thành toán đến hạn Ngân hàng có thể phát mại tài sản nếu khách hàng không có khả chi trả đã áp dụng các biện pháp cần thiết Giá trị tài sản bảo đảm thông thường cao giá trị khoản vay nhằm đề phòng sự mất mát, hao hụt, trượt giáẶvà chi phí quản lý * Cho vay không có bảo đảm: là loại cho vay không có tài sản thế chấp, cầm cố hoặc sự bảo lãnh của bên thế ba mà việc cho vay chỉ dựa vào uy tín của bản thân khách hàng vay Cho vay không có tài sản bảo đảm thông thường dành cho khách hàng có uy tín cao, khách hàng truyền thống, tình hình tài chính lành mạnh, thường xuyên có lãi Tuy nhiên là hình thức cho vay mang nhiều rủi ro đối với các ngân hàng Ngân hàng cần thẩm định kỹ khách hàng trước quyết định cho vay hay không 1.1.3.3 Căn cứ vào phương thức cho vay * Cho vay từng lần: Mỗi lần ngân hàng và khách hàng làm thủ tục vay vốn cần thiết ký kết hợp đồng tín dụng Mỗi lần khách hàng có nhu cầu vay vốn thì việc ký kết hợp đờng được thực hiện từ đầu, sẽ thộn riêng cho từng lần kèm với các điều khoản về lãi suất, thời hạn, tài sản bảo đảm ̣ * Cho vay theo hạn mức tín dụng: Ngân hàng và khách hàng ký kết một hợp đồng tín dụng đó quy định giá trị tối đa mà khách hàng được vay thời gian cố định Trong kỳ khách hàng có thể thực hiện vay trả nhiều lần, song dư nợ không được vượt quá hạn mức tín dụng Nguyễn Thị Lan Phương TCDN44D Chuyên đề tốt nghiệp * Cho vay theo dự án đầu tư: Ngân hàng cho khách hàng vay để thực hiện dự án đầu tư, phát triển sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư phục vụ đời sống Ngân hàng có thể giải ngân theo từng hạng mục mà dự án thực hiện khách hàng cung cấp đủ tài liệu, chứng từ ngân hàng yêu cầu cho lần giải ngân đó * Cho vay hợp vốn: Một nhóm các tổ chức tín dụng cùng cho vay đối với một dự án vay vốn của khách hàng Trong đó có một tổ chức tín dụng làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với các tổ chức tín dụng khác Các tổ chức tín dụng phải ký kết với về việc hợp vốn và khách hàng vay vốn không thể biết đượng điều đó Hiện ở Việt Nam hình thức này tương đối phát triển và là một những nguyên nhân làm phát triển là nhiều khách hàng có nhu cầu vay vốn lớn các ngân hàng bị giới hạn bởi ỎLuật ngân hàng và các tổ chức tín dụngÕ quy định mỗi ngân hàng không được cho vay đối với khách hàng vượt quá 15% vốn điều lệ * Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng: Ngân hàng cam kết đáp ứng nguồn vốn cho khách hàng phạm vi hạn mức tín dụng nhất định để đầu tư cho dự án khách hàng có nhu cầu Căn cứ vào nhu cầu vay, khách hàng và ngân hàng thoả thuận hạn mức tín dụng dự phòng, thời hạn hiệu lực của hạn mức dự phòng và mức chi trả cho ngân hàng 1.1.3.4 Căn cứ vào phương thức hoàn trả * Cho vay trả một lần: là những khoản vay mà hợp đồng tín dụng thoả thuận khách hàng hoàn trả toàn bộ một lần vào thời giá đáo hạn cuối cùng * Cho vay trả góp: là hình thức tín dụng, theo đó ngân hàng cho phép khách hàng trả gốc làm nhiều lần thời hạn tín dụng đã thoả thuận Nhờ vậy việc hoàn trả không phải là một lần nhất trường hợp cho vay trả một lần Cho vay trả góp thường được áp dụng với các khoản vay trung và dài hạn, tài trợ cho tài sản cố định hoặc tài sản lâu bền Số tiền và thời gian hoàn trả được tính được tính cho phù hợp với khả hoàn trả của khách hàng Trong cho vay trả góp đối tượng cho vay thông thường là người có thu nhập ổn định, phù hợp với mỗi lần hoàn trả cho ngân hàng Nguyễn Thị Lan Phương 10 TCDN44D Chuyên đề tốt nghiệp hàng chưa thể chấp nhận hộ đó làm tài sản thế chấp mặc dù giá trị của nó có thể rất cao Tuy nhiên hiện việc cấp giấy tờ về nhà và đất là vấn đề thời sự và các quan nhà nước có thẩm quyền tích cực việc đẩy nhanh thủ tục, rút ngắn thời gian cho cấp giấy tờ sở hữu Do vậy tương lai không xa việc cấp giấy tờ sẽ dễ dàng và nhanh chóng và đó ngân hàng có thể tiến hành cho vay với tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay Trên là những giải pháp nhằm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại MHB Hà Nội Tuy nhiên để mở rộng cho vay mua nhà một cách hiệu quả và an toàn thì các biện pháp phải được tiến hành một cách đồng loạt chứ không phải từng biện pháp một Ngoài để hoạt động cho vay mua nhà mở rộng tại các NHTM nói chung và MHB Hà Nội nói riêng thì rất cần sự định hướng cũng các chính sách hoàn thiện thêm của nhà nước Sau là một số kiến nghị tới NHNN, Chính phủ cùng các quan quản lý để mở rộng cho vay mua nhà 3.3 Một số kiến nghị với Ngân hàng nhà nước và với chính phủ 3.3.1 Nâng cao chất lượng thông tin tín dụng tiêu dùng Việc cung cấp thông tin đáp ứng yêu cầu cho việc đánh giá nợ việc đánh giá nợ trường hợp đánh giá liên ngân hàng nên một tổ chức có vai trò chung gian làm đầu mối thực hiện Hiện NHNN đã có Trung tâm thông tin tín dụng (CIC) và hoạt động tương đối hiệu quả Mục tiêu hoạt động của CIC là giúp các tổ chức tín dụng phòng ngừa và hạn chế mức thấp những rủi ro kinh doanh, góp phần xây dựng một hệ thống ngân hàng phát triển bền vững Hoạt động của trung tâm này bằng cách NHNN yêu cầu các NHTM báo cáo những món vay qua đó sẽ đáp ứng cho các NHTM họ có nhu cầu Để đáp ứng được yêu cầu đã nêu ở trên, những vấn đề đặt cho CIC bao gồm: Một là, CIC phải cập nhật được sự phân loại khách hàng theo từng khoản nợ, đánh giá theo từng nhóm nợ của khách hàng Yêu cầu đặt khá cao và bắt buộc các tổ chức tín dụng phải chấp hành nghiêm túc chế độ báo Nguyễn Thị Lan Phương 77 TCDN44D Chuyên đề tốt nghiệp cáo thông tin cho CIC Để đáp ứng yêu cầu sử lý thông tin CIC cần phải có lực đủ mạnh, phải chuẩn hoá các quy trình nghiệp vụ, áp dụng chương trình tự động xử lý dữ liệu Các quan giám sát, đánh giá và các tổ chức tín dụng phải tham gia vào mạng CIC và khai thác thông tin để đưa đánh giá nợ chính xác kịp thời Tại Việt Nam, chỉ có CIC mới có đầy đủ nhất số liệu của khách hàng toàn quốc (kho dữ liệu của CIC đến thu thập được một triệu hồ sơ khách hàng và khoảng 70% dư nợ cho vay nền kinh tế), ngoài ra, CIC còn có quan hệ với các hãng thông tin quốc tế (như D&B của Mỹ) chuyên thu thập và cung cấp thông tin toàn thế giới Hai là, CIC phải được giao nhiệm vụ thực hiện hỗ trợ các tổ chức tín dụng, đánh giá các khoản nợ của khách hàng tại các ngân hàng Những thông tin mà CIC cung cấp giúp các ngân hàng có được cái nhìn toàn diện về tình hình toàn diện dư nợ của các khách hàng, có điều kiện để thực hiện đánh giá nợ một cách chính xác Ba là, đòi hỏi khách quan với CIC là độ chuẩn xác cao và giá trị pháp lý của thông tin về các loại nợ của một khách hàng vay tại nhiều ngân hàng Những thông tin CIC cung cấp đòi hỏi phải phản ánh trung thực, khách quan và đặc biệt phải đảm bảo tính thời gian Nếu thông tin của CIC không được cập nhật thường xuyên, thì thông tin đó sẽ sai lệch, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của ngân hàng Tuy nhiên trung tâm chủ yếu cập nhật thông tin về các doanh nghiệp còn các cá nhân thì hầu không có Hơn nữa, những thông tin của trung tâm này chỉ dừng ở mức độ tham khảo cho mỗi NHTM Có lẽ sự hỗ trợ của CIC để có được một cách đánh giá đúng đắn (chính xác) về chất lượng nợ của khách hàng cũng giới hạn bởi cung cấp thông tin về đánh giá nợ Trong giới hạn này, trách nhiệm pháp lý của CIC cũng được nâng lên một bước và phải có quy định có liên quan để ràng để ràng buộc trách nhiệm của các ngân hàng về việc cung cấp thông tin về các khoản nợ (bao gồm cả thông tin về các khoản nợ), trách nhiệm của CIC việc bảo mật các thông tin này cho các ngân hàng tự đánh giá và cho các quan giám sát để đánh giá nợ Nguyễn Thị Lan Phương 78 TCDN44D Chuyên đề tốt nghiệp Hoạt động cho vay tiêu dùng và cho vay mua nhà rất cần một trung tâm thông tin tiêu dùng những đặc điểm của nó Tại các nước phát triển, những trung tâm thông tin này hoạt động rất hiệu quả và giúp rất nhiều việc cung cấp thông tin cho các ngân hàng về những khách hàng vay mua nhà Trong hoạt động cho vay mua nhà, tư cách khách hàng là rất quan trọng và đó nếu có đầy đủ những thông tin một cách chính xác và cập nhật của người tiêu dùng như: số lần chậm trả hay có vay của các ngân hàng nào không, có tiền án tiền sự không,Ặthì sẽ giúp các ngân hàng rất nhiều việc hạn chế rủi ro cho vay mua nhà Do vậy sự đời và hoạt động hiệu quả của trung tâm thông tín dụng tiêu dùng sẽ giúp các NHTM mở rộng hoạt động cho vay mua nhà 3.3.2 Ban hành các văn bản tháo gỡ để thị trường BĐS thoát khỏi tình trạng Ỏđóng băngÕ Hội thảo ỎThị trường BĐS – thực trạng, nguyên nhân và giải phápÕ tại thành phố Hồ Chí Minh ngày 31/3/2006 đã khép lại với những ý kiến đề xuất nóng bỏng từ thực tế của các doanh nghiệp gởi đến Bộ tài nguyên – môi trường, bộ tài chính và chính phủ khẩn thiết yêu cầu Chính phủ và các bộ có biện pháp cấp bách và đồng bộ để vực dậy thị trường BĐS hiện tình trạng ỎĐóng băngÕ kéo dài Cơ chế chính sách về đất đai và thị trường BĐS ban hành thời gian vừa qua còn phải điều chỉnh cho phù hợp với thực tế Thị trường BĐS ở nước ta hiện ở tình trạng ỎĐóng băngÕ nên có ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà Do đó nhà nước cần thiết phải đưa thị trường BĐS ổn định trở lại Tăng cường sự quản lý của nhà nước đối với thị trường BĐS là một đòi hỏi khách quan Nhà nước thông qua các công cụ pháp luật và hành chính để tiến hành quy phạm và quản lý thống nhất đối với thị trường có thể giao dịch công bằng và cạnh tranh bình đẳng, nhằm phát huy chức điều kiện bình thường của chế thị trường BĐS 3.3.2.1 Cần đổi mới hệ thống tài chính đất đai Thị trường BĐS có ba bộ phận cầu thành là đất, tiền và chế chính sách, hệ thống quản lý Trong ba bộ phận này thì vấn đề tài chính là khiêm khuyết lớn nhất hiện Vì thế đổi mới hệ thống tài chính đất đai ở nước ta Nguyễn Thị Lan Phương 79 TCDN44D Chuyên đề tốt nghiệp hiện là một nhu cầu cấp bách Hiện nay, có rất yếu kém hệ thống tài chính đất đai ở nước ta Những yếu kém này làm cho những chủ trương chính sách của nhà nước thực hiện gặp nhiều khó khăn Giá nhà đất thị trường quá cao so với giá Nhà nước quy định và không phản ánh đúng giá trị thực của nó Trong một nền kinh tế ổn định, giá hai hệ thống giá đất nói khác không đáng kể và phản ánh chân thực khả sinh lời từ hoạt động kinh tế đất Trong một nền kinh tế có tiêu cực, giá đất không ổn định và có xu hướng cao giá thực phản ánh đúng khả sinh lợi từ hoạt động kinh tế đúng pháp luật Những tiêu cực hệ thống tài chính đất đai là những nguyên nhân gây nên: Một là, tình trạng rất khó khăn việc bồi thường, giải phóng mặt bằng nhà nước thu hồi đất, gián tiếp làm tình trạng khiếu kiện của người dân ngày càng phức tạp Hai là, tạo môi trường có bao cấp về đất làm phát sinh tiêu cực quản lý Ba là, tạo môi trường cho đầu đất đai, hình thành lợi nhuận lớn từ buôn bán đất ỎthôÕ không có đầu tư thêm đất Bên cạnh những mặt chưa được của chế hình thành giá đất, còn có một số nguyên nhân quan trọng khác làm cho hệ thống tài chính đất đai của ta hoạt động kém hiệu quả như: công cụ điều tiết kinh tế còn ít được áp dụng quản lý nhà nước về đất đai; bộ máy quản lý nhà nước về đất đai chưa đủ mạnh về cả số lượng và chất để bảo đảm ỎTrật tựÕ hành lang pháp lý cho phát triển kinh tế đất đai; thiếu phối hợp đồng bộ giữa quan tham gia vào quản lý tài chính đất đai bao gồm địa chính, xây dựng, tài chính (định giá, thuế đất), ngân hàng, toà án để lành mạnh hóa thị trường BĐS, lấy kinh doanh đầu tư trêm đất làm trọng tâmẶ Những yếu kém hệ thống tài chính đất đai ở nước ta đã ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển hoạt động cho vay mua nhà hệ thống các NHTM Ngân hàng không thể tiếp cận được khách hàng giá nhà quá cao và tình trạng đầu rất phổ biến thị trường Do đó, chúng ta có thể đổi mới hệ thống tài chính đất đai là một điều kiện cần thiết cho các ngân hàng việc phát triển hình thức cho vay trả góp mua chung cư Do đó, nhà nước phải tiếp tục phát triển các chính sách về nhà ở với các khía cạnh tài Nguyễn Thị Lan Phương 80 TCDN44D Chuyên đề tốt nghiệp trợ hoàn toàn đồng bộ Sự hoà nhập đầy đủ nền tài chính nhà ở bên hệ thống tài chính đòi hỏi có một số điều chỉnh chính sách, quy định và các thể chế hiện về nhà ở Bộ xây dựng cần xem xét lại các khía cạnh của chính sách nhà ở cùng với NHNN Việt Nam và Bộ Tài chính xử lý vấn đề tài chính Vai trò của các quan tài chính nhà ở với tư cách là những quan lãnh đạo việc huy động tiết kiệm dài hạn và bảo đảm cho các khoản vay phục vụ xây dựng nhà ở và thế chấp nhà cần được chuẩn bị chi tiết 3.3.2.2 Một số biện pháp quản lý vĩ mô của chính phủ và Ngân hàng nhà nước Một những khó khăn mà các ngân hàng Việt Nam gặp phải việc tài trợ dài hạn là có các nguồn vốn dài hạn với mức lãi suất hợp lý Hiện nay, các nguồn vốn dài hạn được cấp nhỏ giọt cho các dự án hạ tầng sở và theo chế Ỏxin- choÕ Ngoài ra, sự phát triển của thị trường tín dụng có cho vay mua nhà còn gặp phải những trở ngại như: - Về mặt pháp lý, quyền sở hữu BĐS và những thủ tục đăng ký thế chấp rất nhiêu khê, luật tịch thu, phát mãi, kê biên tài sản thế chấp cũng rất rườm rà hoặc không thi hành được - Nhà nước chưa có chính sách ưu đãi về thuế cho những người vay tiền mua nhà được khấu trừ chi phí vào thu nhập chịu thuế các quốc gia khác đã làm Trước thực trạng chính phủ có một số biện pháp quản lý thị trường BĐS Hiện thị trường chứng khoán (TTCK) ở nước ta chưa thực sự phát triển nếu TTCK phát triển thì sẽ là một kênh điều tiết quan trọng tới thị trường nhà đất Các nhà đầu tư tham gia TTCK hiện vẫn bị thua lỗ nên phần nào làm cho nhiều người quay sang đầu tư thị trường BĐS Nếu TTCK chúng ta phát triển mạnh thì sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư TTCK và vậy sẽ làm giảm tình trạng đầu thị trường BĐS hiện Như vậy chúng ta có thể thấy nếu chúng ta thúc đẩy được TTCK phát triển thì cũng gián tiếp có những tác động tích cực tới hoạt động cho vay mua nhà Chung cư cho người có thu nhập thấp bởi đó tình trạng khan hiếm chung cư sẽ được giảm bớt Ngoài ra, chúng ta có thể dùng một công cụ nữa là lãi suất để điều tiết hoạt động đầu tư Nếu lãi suất cao thì làm giảm hoạt động đầu tư và ngược lại Nguyễn Thị Lan Phương 81 TCDN44D Chuyên đề tốt nghiệp nếu lãi suất thấp thì sẽ kích thích hoạt động đầu tư Đối với một lĩnh vực nhạy cảm đầu tư vào thị trường BĐS thì công cụ lãi suất có thể là một công cụ hiệu quả ở những nước Hàn Quốc, Thái Lan, Trung Quốc thì chính phủ những nước này sử dụng công cụ lãi suất rất hiệu quả việc kiềm chế tình trạng quá nóng thị trường BĐS ở những nước này Việt Nam có thể học tập kinh nghiệm từ các nước khu vực công cụ này Chính phủ nên đánh thuế nặng vào những hoạt động cho vay mua bán chung cư để kiểm soát những hoạt động đầu đối với nhà chung cư Nếu chúng ta làm tốt điều này thì sẽ làm giảm lợi nhuận của các nhà đầu và góp phần vào sự phát triển của hình thức cho vay trả góp mua nhà chung cư cho người có thu nhập thấp Thành lập quỹ bảo hiểm cho vay trả góp mua nhà: Cho vay mua nhà thông thường là những món vay lớn và cũng có nhiều rủi ro nên rất cần bảo hiểm hoạt động này Hiện nay, ở Việt Nam những nhà có giá trị thường rất cao và vượt quá xa giá trị của nó Và nếu xảy tình trạngÕ Vỡ bong bóng xà phòngÕ thì rất nguy hiểm cho các ngân hàng bởi những nhà chung cư chính là vật thế chấp cho các món vay Trong hoạt động cho vay tiêu dùng mua ô tô thì các ngân hàng yêu cầu người vay phải mua bảo hiểm 100% giá trị chiếc xe đó thì mới cho vay để hạn chế rủi ro cho ngân hàng Do vậy, đối với hoạt động cho vay mua nhà thì rất cần bảo hiểm cho các nhà các trường hợp cháy, hỏng, sậpẶvà sụp đổ của thị trường BĐS Để làm được điều này thì không chỉ có ngành ngân hàng mà cần chính phủ và các quan bảo hiểm tham gia Bảo hiểm cho các nhà vẫn hoàn toàn đem lại lợi nhuận cho công ty bảo hiểm và đối với nhà nước thì là một việc nên làm bởi nó có ý nghĩa cho người có thu nhập thấp và góp phần ổn định thị trường nhà đấtẶ 3.3.3 Đẩy nhanh tốc độ cấp ỎSổ đỏÕ ở nước ta hiện thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà đã được các quan quản lý Nhà nước chú ý giải quyết Tuy nhiên tại các đô thị vẫn còn tình trạng tồn đọng việc cấp giấy tờ cho người dân Lý thì nhiều hậu quả của nó là làm cho việc quản lý đất đai nhà cửa thêm phần khó khăn và gây nhiều khó khăn cho người dân Xét hoạt động cho vay mua nhà thì những ảnh hưởng về thời gian cấp giấy Nguyễn Thị Lan Phương 82 TCDN44D Chuyên đề tốt nghiệp chứng nhận gây khó khăn không ít cho các ngân hàng và NHTM nào cũng mong muốn việc cấp giấy tờ liên quan đến BĐS diễn nhanh chóng Cùng với những giải pháp tổng thể để phát triển thị trường BĐS, trước mắt nhà nước cần triển khai một số giải pháp để đẩy nhanh tốc độ cấp sổ đỏ Có vậy mới khắc phục được những tồn tại là rào cản làm cho thị trường nhà ở hoạt động kém hiệu quả Dự thảo về ỎNghị định về thi hành luật đất đaiÕ đã nêu không quá 2,5 tháng người có đủ điều kiện hợp lệ phải được cấp sổ đỏ Vấn đề đem lại quyền sở hữu cho người dân đã và được các quan chức hết sức quan tâm và là những điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng việc thúc đẩy mạnh cho vay mua nhà Từ các ngân hàng có thể cho vay dựa vào tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay hay đã có nhiều tài sản đủ điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng việc đẩy mạnh cho vay mua nhà Từ các ngân hàng có thể cho vay mua nhà dựa vào tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay hay đã có nhiều tài sản đủ điều kiện thế chấp Vấn đề đặt chỉ còn là thời gian làm cho nhanh nhất mà 3.3.4 Nhà nước cần có các chính sách với Ngân hàng thương mại tham gia vào các chủ chương của nhà nước cho vay mua nhà chung cư, nhà ở cho người có thu nhập thấp Hiện nay, từng ngân hàng thẩm định các đơn vay mua nhà dựa chính sách của ngân hàng mình Lãi suất cho vay mua nhà khá cao, vượt quá 12% một năm và các khoản vay thông thường có kỳ hạn – 10 năm, hay ngắn Với chính sách vậy thì khả sở hữu một hộ gần nằm ngoài tầm tay của những người có thu nhập thấp hay trung bình So với các nước, vùng và khu vực thì các NHTM Thái Lan, Đài Loan, Trung Quốc, Malaysia có thể cho người dân vay mua nhà với thời hạn vay lên tới 30 năm, một số trường hợp đặc biệt có thể kéo dài đến 40 năm Lãi suất vay chỉ từ 2,5% tới 6,3%/năm thông qua những chính sách ữu đãi của NHNN của mỗi nước nhằm hỗ trợ cho người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp mua nhà Với Việt Nam thì nhà ở cho người thu nhập thấp là một bài toán khó, để tìm lời giải cho nó thật không đơn giản Bởi giá thành hiện quá cao ngoài khả toán của người thu nhập thấp Giải pháp bản là giảm tối đa chi phí đầu vào để giá nhà ở, đất ở là thấp nhất để người thu nhập trung bình và thấp có thể mua được một nhà Muốn vậy nhà nước phải có Nguyễn Thị Lan Phương 83 TCDN44D Chuyên đề tốt nghiệp những chính sách hợp lý Ví nhà nước làm quy hoạch tổng thể, đứng đền bù cho dân rồi cho các doanh nghiệp đấu thầu làm thuê cho nhà nước, từ san lấp, làm đường đến làm cống, điện nước, làm nhà, trường học,Ặsong song đó là phần nào kinh doanh nhà nước cho bán đấu thầu, phần nào để phục vụ cho người thu nhập thấp, với quy hoạch lớn 100 –200 này nhà nước có thể quy hoạch hoàn chỉnh ẶĐây chỉnh là quỹ đất để xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp Với cách làm vậy giá thành 1m đất dành cho người thu nhập thấp chỉ khoảng 1.000.000 đồng kéo theo đó giá thành một nhà 80m2 chỉ khoảng 160.000.000 đồng Mức giá này cộng với chính sách cho vay dài hạn sẽ phù hợp với khả tài chính của đại đa số người thu nhập thấp có nhu cầu nhà ở hiện Nhà nước tạo điều kiện cho các NHTM tham gia vào chủ trương vấn đề nhà ở chung cư, nhà ở cho người thu nhập thấp mang nhiều ý nghĩa Bằng việc làm trên, các NHTM đã gánh đỡ cho nhà nước một nghiệp vụ kho khăn đối với nhà nước là quản cho vay đối với người dân Đối với người dân theo chủ chương thì những nhà của hộ sẽ sớm trở thành hiện thực Nguyễn Thị Lan Phương 84 TCDN44D Chuyên đề tốt nghiệp Kết luận Hoạt động cho vay nói chung và cho vay mua nhà ở nói riêng là một những hoạt động bản của NHTM hiện Cho vay mua nhà đã có ở nhiều nước thế giới, chỉ mới phát triển ở Việt Nam Đứng trước thách thức của hội nhập quốc tế và gia nhập WTO, mà sự cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày càng gay gắt các ngân hàng phải không ngừng phát triển để tự hoàn thiện Đa dạng hoá các sản phẩm ngân hàng, nâng cao chất lượng dịch vụ, tạo được thương hiệu mạnh là điều không hề đơn giản với mỗi ngân hàng Mở rộng cho vay mua nhà không chỉ là mong muốn riêng của Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long – chi nhánh Hà Nội mà là toàn hệ thống ngân hàng Năm 2006 là năm thứ đánh dấu bước khởi đầu hoạt động của Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long cũng là năm thứ MHB Hà Nội có mặt thị trường tiền tệ thủ đô Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của ngành ngân hàng, hoạt động cho vay mà đặc biệt là cho vay mua nhà tại MHB Hà Nội không ngừng mở rộng, bên cạnh những thành tích đạt được vẫn còn có những khó khăn Trước tình hình nhiều khu nhà xuống cấp, sốt đất tăng cao, mơ ước có một nhà quả là quá sức đối với những người dân có thu nhập thấp và trung bình Nắm bắt nhu cầu đó, MHB nói chung và MHB Hà Nội nói riêng đã tận dụng lĩnh vực hoạt động chuyên sâu của mình, đúng tên gọi của Ngân hàng đẩy mạnh tiến trình xây dựng MHB thành NHTM đa năng, chiếm lĩnh thị trường lĩnh vực cho vay mua nhà, có uy tín thị trường nước và quốc tế Có thể tin tưởng chắc chắn rằng, với sự phấn đấu của toàn thể cán bộ nhân viên từ các cấp lãnh đạo đến đội ngũ nhân viên lao động hợp đồng khoán gọn ngân hàng, cộng với sự quan tâm giúp đỡ, tạo điều kiện của NHNN và Chính phủ, sự phối hợp đồng bộ giữa các cấp ngành liên quan, thời gian tới hoạt động cho vay nói chung và cho vay mua nhà nói riêng của MHB Hà Nội sẽ được mở rộng, phát huy một cách hiệu quả nữa góp phần vào sự phát triển kinh tế đất nước Nguyễn Thị Lan Phương 85 TCDN44D Chuyên đề tốt nghiệp Danh mục tài liệu tham khảo 1) Perter S ROSE – Quản trị Ngân hàng thương mại – NXB Tài chính 2) Giáo trình ngân hàng thương mại - Đại học Kinh tế quốc dân – NXB Thống kê 3) Giáo trình nghiệp vụ tín dụng – Học viện Ngân hàng 4) Các văn bản có liên quan về cho vay mua nhà tại Ngân hàng thương mại 5) Điều lệ tổ chức và hoạt động của Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long 6) Quy chế về tổ chức và hoạt động của Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long – Chi nhánh Hà Nội 7) Quy trình nghiệp vụ cho vay mua nhà của Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long 8) Hướng dẫn thể lệ cho vay mua nhà của Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long 9) Các số liệu bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo tình hình cho vay mua nhà tại Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long – Chi nhánh Hà Nội 10) Báo cáo thường niên Ngân hàng phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long 11) Tạp chí Ngân hàng năm 2003 – 2006 12) Tạp chí BĐS 2005 – 2006 13) Tạp chí tài chính doanh nghiệp 2003 – 2006 14) Tạp chí khác và các Website Nguyễn Thị Lan Phương 86 TCDN44D Chuyên đề tốt nghiệp Mục lục Trang Lời nói đầu .1 Chương I Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà ở của ngân hàng thương mại 1.1 Ngân hàng thương mại và các loại hình cho vay của ngân hàng thương mại 1.1.1 Khái niệm về Ngân hàng thương mại 1.1.2 Các hoạt động bản của ngân hàng thương mại 1.1.2.1 Huy động vốn 1.1.2.2 Cho vay 1.1.2.3 Thanh toán 1.1.2.4 Các hoạt động khác 1.1.3 Các hình thức cho vay của Ngân hàng thương mại 1.1.3.1 Căn cứ vào kỳ hạn cho vay .8 1.1.3.2 Căn cứ vào tính chất bảo đảm vốn vay 1.1.3.3 Căn cứ vào phương thức cho vay 1.1.3.4 Căn cứ vào phương thức hoàn trả 10 1.1.3.5 Căn cứ vào mục đích sử dụng món vay 11 1.2 Cho vay mua nhà ở của NHTM .11 1.2.1 Khái niệm cho vay mua nhà ở .12 1.2.2.1 Đặc điểm về đối tượng vay 12 1.2.2.2 Đặc điểm về quy mô khoản vay 13 1.2.2.3 Đặc điểm về rủi ro, lãi suất, sinh lời và thời gian cho vay 14 1.2.3 Các phương thức cho vay mua nhà 14 Cho vay trả góp đối với người tiêu dùng 15 1.2.4.Vai trò của cho vay mua nhà 16 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới mở rộng cho vay mua nhà ở của NHTM 19 1.3.1 Các nhân tố khách quan .20 1.3.2 Các nhân tố chủ quan 23 Chương II .26 Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà ở tại ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long – chi nhánh Hà Nội .26 2.1 hoạt động cho vay mua nhà tại các NHTM Việt Nam 26 2.1.1 Cở sở pháp lý của hoạt động cho vay mua nhà 27 2.1.2 Thực trạng cho vay mua nhà của các Ngân hàng thương mại .29 2.2 đặc điểm kinh tế kỹ thuật của Mhb 31 2.3 Thực trạng cho vay mua nhà tại MHb Hà Nội 35 2.3.1 Thể lệ cho vay mua nhà, xây dựng nhà, sửa chữa nhà tại MHB 35 2.3.2 Quy trình nghiệp vụ cho vay mua nhà tại MHB 42 Số tiền trả mỗi kỳ 45 = 45 Nguyễn Thị Lan Phương 87 TCDN44D Chuyên đề tốt nghiệp Số tiền vay x Lãi suất kỳ (1 + Lãi suất kỳ)số kỳ 45 (1 + Lãi suất kỳ)Số kỳ - 45 Lãi suất kỳ là lãi suất năm chia cho số kỳ phải trả năm .45 2.3.3 Thực trạng cho vay mua nhà tại MHB Hà Nội 46 Bảng 1: Báo cáo kết quả kinh doanh các năm 2003- 2004-2005 46 Bảng 2: Tình hình huy động vốn của MHB Hà Nội 49 Bảng 4:Báo cáo tình hình cho vay xây dựng và phục vụ nhà ở 52 Năm 2005 52 TT 52 Chỉ tiêu 52 (Nguồn: Báo cáo tình hình xây dựng và phục vụ nhà ở năm 2005) .52 Bảng 5: Tỷ trọng cho vay mua nhà so với tín dụng khác 53 của MHB Hà Nội 53 2.4 đánh giá về hoạt động cho vay mua nhà tại MHB Hà Nội 55 2.4.1 Kết quả đạt được của MHB Hà Nội hoạt động cho vay mua nhà 55 2.4.2 Những hạn chế và nguyên nhân của MHB Hà Nội hoạt động cho vay mua nhà .56 Chương III 59 Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long chi nhánh Hà Nội 59 3.1 Nhu cầu nhà ở tương lai và định hướng, quan điểm, nguyên tắc hoạt động cho vay mua nhà của MHB Hà Nội 59 3.1.1 Dự đoán về tình hình Bất động sản tương lai và nhu cầu của người tiêu dùng về cho vay mua nhà 59 3.1.2 Định hướng cho vay mua nhà của MHB Hà Nội 63 3.2 Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà của MHB Hà Nội 66 3.2.1 MHB Hà Nội cần chú trọng đánh giá nhu cầu của người tiêu dùng đặc biệt là nhu cầu mua nhà thời gian tới 66 3.2.2 Các giải pháp về Marketing 67 3.2.2.1 Phân tích đối thủ cạnh tranh và lựa chọn thị trường mục tiêu67 3.2.2.2 Xây dựng chính sách khách hàng và triển khai các chương trình nâng cao chất lượng phục vụ .70 3.2.2.3 Xây dựng và phát triển thượng hiệu Ngân hàng mới – phong cách mới 71 3.2.3 Hiện đại hoá công nghệ Ngân hàng .72 3.2.4 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực 73 3.2.5 Thành lập và đẩy mạnh hoạt động của ỎSiêu thị địa ốcÕ 75 3.2.6 Các giải pháp khác 75 3.3 Một số kiến nghị với Ngân hàng nhà nước và với chính phủ 77 Nguyễn Thị Lan Phương 88 TCDN44D Chuyên đề tốt nghiệp 3.3.1 Nâng cao chất lượng thông tin tín dụng tiêu dùng 77 3.3.2 Ban hành các văn bản tháo gỡ để thị trường BĐS thoát khỏi tình trạng Ỏđóng băngÕ .79 3.3.2.1 Cần đổi mới hệ thống tài chính đất đai 79 3.3.2.2 Một số biện pháp quản lý vĩ mô của chính phủ và Ngân hàng nhà nước 81 3.3.3 Đẩy nhanh tốc độ cấp ỎSổ đỏÕ 82 3.3.4 Nhà nước cần có các chính sách với Ngân hàng thương mại tham gia vào các chủ chương của nhà nước cho vay mua nhà chung cư, nhà ở cho người có thu nhập thấp 83 Kết luận 85 Danh mục tài liệu tham khảo .86 Nguyễn Thị Lan Phương 89 TCDN44D Chuyên đề tốt nghiệp Danh mục chữ viết tắt NHNN : Ngân hàng nhà nước NHTM : Ngân hàng thương mại MHB : Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long MHB Hà Nội : Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long – Chi nhánh Hà Nội TTCK : Thị trường Chứng khoán BĐS : Bất động sản Nguyễn Thị Lan Phương 90 TCDN44D Chuyên đề tốt nghiệp Danh mục bảng, biểu Bảng 1: Báo cáo kết quả kinh doanh năm 2003, 2004, 2005 của MHB Hà Nội Bảng 2: Tình hình huy động vốn tại MHB Hà Nội Bảng 3: Hoạt động tín dụng của MHB Hà Nội so với hệ thống MHB Bảng 4: Báo cáo tình hình xây dựng và phục vụ nhà ở của MHB Hà Nội năm 2005 Bảng 5: Tỷ trọng cho vay mua nhà so với các tín dụng khác Biểu 1: Lợi nhuận trước thuế của MHB Hà Nội Biểu 2: Cơ cấu cho vay mua nhà của MHB Hà Nội Nguyễn Thị Lan Phương 91 TCDN44D ... Hội đồng quản trị Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long về việc thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay hệ thống Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu. .. hàng nhà Hà Nội (HabuBank), Ngân hàng Sài Gòn Thường Tín (SacomBank), Ngân hàng Kỹ thương (TechcomBank), Ngân hàng Thành phố Hồ Chi? ? Minh (HHB), Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng. .. ngành ngân hàng Nguyễn Thị Lan Phương 25 TCDN44D Chuyên đề tốt nghiệp Chương II Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà ở tại ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long – chi