Phân tích hiệu quả dự án đầu tư khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn ba sao

Chương 1 : Cơ sở lý luận chung về đầu tư và hiệu quả đầu tưChương 2 : Thực trạng nội dung phân tích hiệu quả dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn 3 saoChương 3: Đề xuất giải pháp hoàn thiện nội dung phân tích hiệu quả dự án đầu tư Xây dựng khách sạn Phú Nhuận tiêu chHà NôHồ Chí Minhuẩn 3 sao

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 3

CHƯƠNG 1 :CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNGVỀ ĐẦU TƯ VÀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ 5

1.1 Quản lý dự án đầu tư 5

1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư 5

2.1.2 Phân loại dự án đầu tư 5

1.1.3 Đặc thù dự án đầu tư 7

1.1.4 Các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư 8

1.1.5 Các hình thức quản lý thực hiện dự án 11

1.1.6 Các chủ thể tham gia quản lý dự án đầu tư xây dựng 12

1.2.Hiệu quả đầu tư 14

1.2.1.Khái niệm hiệu quả đầu tư 14

1.2.2 Phân loại hiệu quả đầu tư 14

1.2.3.Nguyên tắc đánh giá hiệu quả đầu tư 15

1.2.4.Hệ thống các chỉ tiêu đánh giá phương án đầu tư 15

CHƯƠNG II :THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN PHÚ NHUẬN TIÊU CHUẨN 3 SAO 27

2.1 Giới thiệu chung về dự án: 27

2.1.1 Khái quát về dự án 27

2.1.2 Các căn cứ pháp lý và sự cần thiết phải đầu tư 27

2.1.3 Địa điểm đầu tư 31

2.1.4.Tổng mức đầu tư 31

2.1.5 Quy mô kỹ thuật và các dịch vụ 33

2.1.6 Mặt đứng, tổ hợp hình khối và kết cấu công trình 34

2.2.Thực trạng nội dung phân tích hiệu quả đầu tư của dự án đầu tư xây dựng Khách sạn Phú Nhuận theo tiêu chuẩn 3 sao 35

2.2.1.Trình tự và phương pháp phân tích hiệu quả đầu tư của dự án 35

2.2.2.Đánh giá nội dung phân tích hiệu quả đầu tư của dự án 42

2.2.3.Kết luận 45

CHƯƠNG III :ĐỀ XUÂT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN NỘI DUNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHÁCH SẠN PHÚ NHUẬN THEO TIÊU CHUẨN 3 SAO 46 3.1.Mục tiêu và giải pháp mang tính định hướng 46 3.2.Đề xuất giải pháp hoàn thiện nội dung phân tích hiệu quả dự án đầu tư dự án đầu tư khách sạn Phú Nhuận theo tiêu chuẩn 3 sao 47

3.2.1 Phân tích hiệu quả tài chính 473.2.2.Phân tích hiệu quả kinh tế-xã hội 593.2.3.Đánh giá tác động môi trường khi dự án đi vào hoạt đông và biện pháp giảm thiểu tác động đến môi trường 60

KẾT LUẬN 64

LỜI MỞ ĐẦU

Ngành kinh doanh dịch vụ nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang có những cơ hội từ những

mô hình nhà nghỉ chi phí thấp, sức chứa lớn theo tiêu chuẩn quốc tế cho đến những khu phứchợp quy mô lớn hơn bao gồm các thành phần bán lẻ và khối văn phòng đủ sức thu hút sự chú ýtrong nước lẫn quốc tế Thị trường cũng rộng mở đối với các cơ hội phát triển cho những kháchsạn cỡ trung có thương hiệu theo chuẩn quốc tế đang có tiềm năng với đa phần nguồn cungtương lai của các thương hiệu sẽ tập trung hướng tới khối cao cấp và hạng sang.Điều này đã thúcđẩy cho chủ đầu tư trong nước và quốc tế thực hiện cơ hội đầu tư vào mảng dịch vụ liên quan tớinghỉ dưỡng đặcbiệt là đầu tư vào khách sạn với những dự án khách sạn bắt đầu khởi động trở lạisau vài năm với ít hoạt động xây dựng

Quá trình tiến hành một công cuộc đầu tư kể từ khi bắt đầu chi phí các nguồn lực chođến khi các thành quả phát huy tác dụng và ngừng hoạt động, có rất nhiều công việc phải làm đòihỏi phải sử dụng kiến thức của nhiều ngành kinh tế - kỹ thuật, phải sử dụng và phối hợp trongviệc sử dụng đội ngũ các chuyên gia thuộc các lĩnh vực khác nhau vào quá trình thực hiện đầu

tư Nguồn lực chi phí cho một công cuộc đầu tư là rất lớn, thời gian bỏ ra cũng rất lâu, bên cạnh

đó lượng vốn lại có hạn Đặc biệt trong các công trình xây dựng, mục tiêu đặt ra khi đầu tưkhông chỉ đạt được hiệu quả tài chính như các ngành khác mà còn phải chú trọng đến hiệu quảkinh tế - xã hội, môi trường, kỹ thuật của công trình,

Do vậy “ Phân tích hiệu quả dự án đầu tư xây dựng công trình” kỹ càng, chu đáo, cóphương pháp phân tích khoa học sẽ giúp các nhà đầu tư đánh giá, xác định hiệu quả của dự án vềnhiều mặt Tuy nhiên một dự án đầu tư không thể thỏa mãn được toàn bộ các chỉ tiêu hiệu quảmột cách toàn diện Trong quá trình phân tích, đánh giá chủ đầu tư phải đặt ra những chỉ tiêuthiết yếu làm cơ sở để lựa chọn

Qua thời gian thực tập tại công ty cổ phần xây dựng và quản lý dự án Hồ Chí Minh, được

sự quan tâm, giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của các anh chị ở phòng Kinh tế xây dựng của công ty em

đã tìm hiểu về chuyên đề : “Phân tích hiệu quả dự án đầu tư khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn

Chương 2 : Thực trạng nội dung phân tích hiệu quả dự án đầu tư xây dựng khách sạn Phú Nhuậntiêu chuẩn 3 sao

Chương 3: Đề xuất giải pháp hoàn thiện nội dung phân tích hiệu quả dự án đầu tư

Xây dựng khách sạn Phú Nhuận tiêu chHà NôHồ Chí Minhuẩn 3 sao

Để hoàn thành bài khóa luận này một sinh viên ngoài kiến thức tích lũy được sau nhữngnăm học, cần có thêm sự hướng dẫn, chỉ bảo của các thầy cô giáo trong suốt quá trình làm khóaluận Trong quá trình này dù đã được sự hướng dẫn tận tình của các thầy cô, nhưng do kiến thức

và khả năng còn hạn chế nên cũng không tránh khỏi những sai sót Em rất mong có sự chỉ bảothêm của các thầy cô

Qua đây em xin chân thành cảm ơn đã tận tình chỉ bảo và giúp đỡ em rất nhiều trongquá trình làm đồ án Em cũng xin cảm ơn các thầy cô trong bộ môn và toàn thể các thầy côtrong trường Đại Học Thầy cô đã giúp chúng em trở thành công dân có ích cho xãhội, xây dựng đất nước ngày càng phát triển giàu mạnh

Em xin chân thành cảm ơn!

Hồ Chí Minh, ngày … tháng 06 năm 2015.

Sinh viên

CHƯƠNG 1 :CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNGVỀ ĐẦU TƯ VÀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ

2.1 Quản lý dự án đầu tư

2.1.1 Khái niệm dự án đầu tư

Dự án là việc thực hiện một mục đích hay nhiệm vụ công việc nào đó dưới sự ràng buộc

về yêu cầu và nguồn vật chất đã định Thông qua việc thực hiện dự án để cuối cùng đạt đượcmục tiêu nhất định đã đề ra và kết quả của nó có thể là một sản phẩm hay một dịch vụ

Đầu tư là việc bỏ vốn nhằm đạt được một hoặc một số mục đích cụ thể nào đó của người

sở hữu vốn (hoặc người được cấp có thẩm quyền giao quản lý vốn) với những yêu cầu nhất định

Đầu tư dự án là việc bỏ vốn để xây dựng , lắp đặt mới, mở rộng hoặc cải tạo những hệthống cơ sở vật chất nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sảnphẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định

2.1.2 Phân loại dự án đầu tư

Có nhiều cách phân loại dự án đầu tư: phân loại theo mục tiêu của dự án, phân loại theophạm vi, phân loại theo lĩnh vực hoạt động, phân loại theo nguồn vốn, phân loại theo tính chấtquy mô của dự án…

a Phân theo lĩnh vực hoạt động

- Nhóm các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

- Nhóm các dự án đầu tư xây dựng cơ bản

- Chi cho công tác điều tra, khảo sát, lập các dự án quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế –

xã hội vùng, lãnh thổ, quy hoạch xây dựng đô thị và nông thôn khi được Thủ tướng Chính phủcho phép

- Cho vay của Chính phủ để đầu tư phát triển

- Hỗ trợ các dự án của các doanh nghiệp đầu tư vào các lĩnh vực cần có sự tham gia củaNhà nước theo quy định của pháp luật

- Vốn khấu hao cơ bản và các khoản thu của Nhà nước để lại cho doanh nghiệp Nhà nước

để đầu tư

+‚ Các dự án đầu tư thuộc các nguồn vốn khác:

Các dự án của các cá nhân, các tổ chức kinh tế xã hội đầu tư dưới nhiều hình thức huyđộng vốn khác nhau được cấp có thẩm quyền cho phép

c Phân loại theo tính chất và quy mô của dự án

+ Dự án quan trọng quốc gia với mức đầu tư theo Nghị quyết của Quốc hội

+

‚ Dự án nhóm A

- Các dự án thuộc phạm vi bảo vệ an ninh quốc phòng, có tính chất bảo mật quốc gia, có ýnghĩa chính trị – xã hội quan trọng, thành lập và xây dựng hạ tầng khu công nghiệp mới khôngphụ thuộc quy mô vốn đầu tư

- Các dự án sản xuất chất độc hại, chất nổ khai thác chế biến khoáng sản quý hiếm; vàng,bạc, đá qúy, đất hiếm không phụ thuộc vào quy mô vốn đầu tư

- Với mức vốn trên 600 tỷ đồng đối với các dự án: Công nghiệp điện, khai thác dầu khí,chế biến dầu khí, hóa chất, phân bón, chế tạo máy, xi măng, luyện kim, khai thác, chế biếnkhoáng sản, các dự án giao thông: Xây dựng cầu, cảng sông, cảng biển, sân bay, đường sắt, quốclộ…

- Với mức vốn trên 400 tỷ đồng đối với các dự án: thủy lợi, giao thông (không thuộc diện

kể trên), cấp thoát nước và công trình hạ tầng, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin, điện tử,tin học, hóa dược, thiết bị y tế, công trình cơ khí thác, sản xuất vật liệu, bưu chính viễn thông,BOT trong nước, xây dựng khu nhà ở, đường giao thông nội thị thuộc các khu đô thị có quyhoạch chi tiết được duyệt

- Các dự án hạ tầng kỹ thuật mới; các dự án công nghiệp nhẹ, sành, sứ, thủy tinh, in; vườnquốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, mua sắm thiết bị xây dựng, sản xuất nông lâm nghiệp, nuôitrồng thủy sản, chế biến nông, lâm sản với mức vốn trên 300 tỷ đồng

- Các dự án: y tế, văn hóa, giáo dục, phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng, khotàng, du lịch, thể dục thể thao, nghiên cứu khoa học và các dự án khác, với mức vốn trên 200 tỷđồng

+ƒ Các dự án nhóm B

- Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp điện, khai thác dầu khí, hóa chất,phân bón, chế tạo máy, xi măng, luyện kim, khai thác chế biến khoáng sản, các dự án giao thông

(cầu, cảng biển, cảng sông, sân bay, đường sắt, đường quốc lộ), xây dựng khu nhà ở với mứcvốn từ 30 đến 600 tỷ đồng.

- Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thủy lợi, giao thông (khác dự án nhóm A), cấpthoát nước và công trình hạ tầng kỹ thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin, điện học, tinhọc, hóa dược, thiết bị y tế, công trình cơ khí khác, sản xuất vật liệu, bưu chính, viễn thông vớimức vốn từ 20 đến 400 tỷ đồng

- Các dự án đầu tư xây dựng công trình: hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới, công nghệ nhẹ,sành sứ, thủy tinh, in, vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôitrồng thủy sản, chế biến nông, lâm sản với mức vốn từ 15 đến 300 tỷ đồng

- Các dự án đầu tư xây dựng công trình: y tế, văn hóa, giáo dục, phát thanh, truyền hình,xây dựng dân dụng khác (trừ xây dựng khu nhà ở), kho tàng, du lịch, thể dục thể thao, nghiêncứu khoa học và các dự án khác từ 7 đến 200 tỷ đồng

+„ Các dự án nhóm C:

- Dưới 30 tỷ đồng với các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp điện, hóa chất,phân bón, dầu khí, cơ khí, giao thông: cầu, cảng biển, cảng sông, sân bay, đường sắt, quốc lộ,sản xuất xi măng, luyện kim, khai thác, chế biến khoáng sản, các trường phổ thông nằm trongquy hoạch (không kể mức vốn)

- Dưới 20 tỷ đồng đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình: thủy lợi, giao thông(không thuộc diện trên), cấp thoát nước và công trình hạ tầng kỹ thuật, kỹ thuật điện, điện tử, tinhọc, hóa dược, thiết bị y tế, công trình cơ khí, sản xuất vật liệu, bưu chính viễn thông, BOT trongnước, xây dựng khu nhà ở, trường phổ thông…

- Dưới 15 tỷ đồng với các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp nhẹ, sành sứ,thủy tinh, in, vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủysản, chế biến nông, lâm sản

1.1.3 Đặc thù dự án đầu tư

Dự án đầu tư là tập hợp các hồ sơ và bản vẽ thiết kế, trong đó bao gồm các tài liệu pháp

lý, quy hoạch tổng thể, kiến trúc, kết cấu, công nghệ tổ chức thi công … được giải quyết Các dự

án đầu tư xây dựng có một số đặc điểm sau:

* Dự án xây dựng có tính thay đổi: Dự án đầu tư xây dựng không tồn tại một cách ổn địnhcứng, hàng loạt phần tử của nó đều có thể thay đổi trong quá trình thực thi do nhiều nguyênnhân, chẳng hạn các tác nhân từ bên trong như nguồn nhân lực, tài chính, các hoạt động sản

xuất… và bên ngoài như môi trường chính trị, kinh tế, công nghệ, kỹ thuật … và thậm chí cảđiều kiện kinh tế xã hội

* Dự án đầu tư có tính duy nhất: Mỗi dự án đầu tư đều có đặc trưng riêng biệt lại đượcthực hiện trong những điều kiện khác biệt nhau cả về địa điểm, không gian, thời gian và môitrường luôn thay đổi

* Dự án đầu tư có hạn chế về thời gian và quy mô: Mỗi dự án đầu tư đều có điểm khởiđầu và kết thúc rõ ràng và thường có một số kỳ hạn có liên quan Có thể ngày hoàn thành được

ấn định một cách tuỳ ý, nhưng nó cũng trở thành điểm trọng tâm của dự án xây dựng, điểm trọngtâm đó có thể là một trong những mục tiêu của người đầu tư Mỗi dự án đầu tư đều được khốngchế bởi một khoảng thời gian nhất định, trên cơ sở đó trong quá trình triển khai thực hiện, nó là

cơ sở để phân bổ các nguồn lực sao cho hợp lý và có hiệu quả nhất Sự thành công của Quản lý

dự án đầu thường được đánh giá bằng khả năng có đạt được đúng thời điểm kết thúc đã đượcđịnh trước hay không? Quy mô của mỗi dự án xây dựng là khác nhau và được thể hiện một cách

rõ ràng trong mỗi dự án vì điều đó quyết định đến việc phân loại dự án và xác định chi phí của

dự án

* Dự án đầu tư có liên quan đến nhiều nguồn lực khác nhau: Triển khai dự án đầu tư xâydựng là một quá trình thực hiện một chuỗi các đề xuất để thực hiện các mục đích cụ thể nhấtđịnh, chính vì vậy để thực hiện được nó chúng ta phải huy động nhiều nguồn lực khác nhau, việckết hợp hài hoà các nguồn lực đó trong quá trình triển khai là một trong những nhân tố góp phầnnâng cao hiệu quả dự án đầu tư

1.1.4 Các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư

Dự án đầu tư xây dựng và quá trình đầu tư của bất kỳ dự án nào cũng bao gồm 3 giaiđoạn: Chuẩn bị đầu tư; Thực hiện đầu tư; Kết thúc dự án và đưa công trình vào khai thác sửdụng Quá trình thực hiện dự án đầu tư có thể mô tả bằng sơ đồ sau:

Sơ đồ 2.1 Quy trình thực hiện dự án đầu tư

Lập Báo cáo

đầu tư Lập Dự án đầu tư

Thiết kế Đấu thầu Thi công Nghiệm

thuĐối với DA quan trọng quốc gia

Lập báo cáo Thiết kế kỹ thuật

Chuẩn bị đầu tư Thực hiện đầu tư Kết thúc

dự án đầutư

 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư:

Đối với các dự án quan trong quốc gia theo Nghị quyết số 66/2006/QH11 của Quốc hội thìCĐT phải lập Báo cáo đầu tư trình Chính phủ xem xét để trình Quốc hội thông qua chủ trương

và cho phép đầu tư Đối với dự án nhóm A không có trong quy hoạch ngành được cấp có thẩmquyền phê duyệt thì CĐT phải báo cáo Bộ quản lý ngành để xem xét, bổ sung quy hoạch theothẩm quyền hoặc trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận bổ sung quy hoạch trước khi lập dự ánđầu tư xây dựng công trình Vị trí, quy mô xây dựng công trình phải phù hợp với quy hoạch xâydựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt, nếu chưa có trong quy hoạch xây dựng thì phải được

Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận

 Giai đoạn thực hiện đầu tư:

Sau khi báo cáo đầu tư được phê duyệt DAĐT được chuyển sang giai đoạn tiếp theo- giaiđoạn thực hiện đầu tư

Vấn đề đầu tiên là lựa chọn đơn vị tư vấn, phải lựa chọn được những chuyên gia tư vấn,thiết kế giỏi trong các tổ chức tư vấn, thiết kế giàu kinh nghiệm, có năng lực thực thi việc nghiêncứu từ giai đoạn đầu, giai đoạn thiết kế đến giai đoạn quản lý giám sát xây dựng- đây là nhiệm

vụ quan trọng và phức tạp Trong khi lựa chọn đơn vị tư vấn, nhân tố quyết định là cơ quan tưvấn này phải có kinh nghiệm qua những dự án đã được họ thực hiện trước đó Một phương phápthông thường dùng để chọn là đòi hỏi các cơ quan tư vấn cung cấp các thông tin về kinh nghiệm,

tổ chức sau đó xem xét lựa chọn rồi tiến tới đấu thầu Việc lựa chọn nhà thầu tư vấn xây dựngcông trình được thực hiện theo Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ

Sau khi lựa chọn được nhà thầu thiết kế, trên cơ sở dự án được phê duyệt, nhà thầu thiết

kế tổ chức thực hiện các công việc tiếp theo của mình Tuỳ theo quy mô, tính chất công trình xâydựng, việc thiết kế có thể thực hiện theo một bước, hai bước hay ba bước

Thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công áp dụng đối với công trình chỉ lập Báo cáokinh tế kỹ thuật

Thiết kế hai bước bao gồm thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công áp dụng đối với côngtrình quy định phải lập dự án đầu tư

Thiết kế ba bước bao gồm thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công ápdụng đối với công trình quy định phải lập dự án và có quy mô là cấp đặc biệt, cấp I và công trìnhcấp II có kỹ thuật phức tạp do người quyết định đầu tư quyết định.

Sau khi sản phẩm thiết kế được hình thành, CĐT tổ chức thẩm định hồ sơ TKKT-TDT vàtrình lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là người có thẩm quyền ra quyết định đầu tư)phê duyệt.Trường hợp CĐT không đủ năng lực thẩm định thì thuê các tổ chức, cá nhân tư vấn có

đủ điều kiện năng lực để thẩm tra dự toán thiết kế công trình làm cơ sở cho việc phê duyệt.Trên

cơ sở kết quả thẩm định TKKT-DT người có thẩm quyền quyết định đầu tư sẽ ra quyết định phêduyệt TKKT-DT Khi đã có quyết định phê duyệt TKKT-TDT, CĐT tổ chức đấu thầu xây dựngnhằm lựa chọn nhà thầu có đủ điều kiện năng lực để cung cấp các sản phẩm dịch vụ xây dựngphù hợp, có giá dự thầu hợp lý, đáp ứng được yêu cầu của CĐT và các mục tiêu của dự án

Sau khi lựa chọn được nhà thầu thi công, CĐT tổ chức đàm phán ký kết hợp đồng thicông xây dựng công trình với nhà thầu và tổ chức quản lý thi công xây dựng công trình Nộidung quản lý thi công xây dựng công trình bao gồm quản lý chất lượng xây dựng; quản lý tiến

độ xây dựng; quản lý khối lượng thi công xây dựng công trình; quản lý an toàn lao động trêncông trường xây dựng; quản lý môi trường xây dựng

Tóm lại, trong giai đoạn này CĐT chịu trách nhiệm đền bù, giải phóng mặt bằng xâydựng theo tiến độ và bàn giao mặt bằng xây dựng cho nhà thầu xây dựng; trình duyệt hồ sơTKKT-DT; tổ chức đấu thầu; đàm phán ký kết hợp đồng, quản lý chất lượng kỹ thuật công trìnhtrong suốt quá trình thi công và chịu trách nhiệm toàn bộ các công việc đã thực hiện trong quátrình triển khai dự án

 Giai đoạn kết thúc dự án vào khai thác sử dụng:

Sau khi công trình được thi công xong theo đúng thiết kế đã được phê duyệt, đảm bảo cácyêu cầu về chất lượng, kỹ thuật, mỹ thuật, CĐT thực hiện công tác bàn giao công trình cho cơquan quản lý, sử dụng thực hiện khai thác, vận hành công trình với hiệu quả cao nhất

Như vậy các giai đoạn của quá trình đầu tư có mối liên hệ hữu cơ với nhau, mỗi giai đoạn

có tầm quan trọng riêng của nó cho nên không đánh giá quá cao hoặc xem nhẹ một giai đoạn nào

và kết quả của giai đoạn này là tiền đề của giai đoạn sau.Trong quá trình quản lý đầu tư xâydựng CĐT luôn đóng vai trò quan trọng và quyết định đến việc nâng cao hiệu quả đầu tư và xâydựng

1.1.5 Các hình thức quản lý thực hiện dự án

Trước đây, tuỳ theo quy mô và tính chất của dự án, năng lực của CĐT mà dự án sẽ đượcngười quyết định đầu tư quyết định được thực hiện theo một trong số các hình thức sau: CĐTtrực tiếp quản lý thực hiện dự án; Chủ nhiệm điều hành dự án; Hình thức chìa khoá trao tay vàhình thức tự thực hiện dự án

Hiện nay, trong Nghị định số 12/NĐ-CP và quy định chỉ có hai hình thức quản lý dự án

đó là: CĐT trực tiếp quản lý dự án và CĐT thuê tổ chức tư vấn quản lý điều hành dự án:

1.1.5.1 CĐT trực tiếp quản lý thực hiện dự án.

Trong trường hợp này CĐT thành lập BQLDA để giúp CĐT làm đầu mối quản lý dự án.Ban quản lý dự án phải có năng lực tổ chức thực hiện nhiệm vụ quản lý dự án theo yêu cầu củaCĐT Ban quản lý dự án có thể thuê tư vấn quản lý, giám sát một số phần việc mà Ban quản lý

dự án không có đủ điều kiện, năng lực để thực hiện nhưng phải được sự đồng ý của CĐT

Đối với dự án có quy mô nhỏ, đơn giản có tổng mức đầu tư dưới 1 tỷ đồng thì CĐT có thểkhông lập Ban quản lý dự án mà sử dụng bộ máy chuyên môn của mình để quản lý, điều hành dự

án hoặc thuê người có chuyên môn, kinh nghiệm để giúp quản lý thực hiện dự án

Sơ đồ 2.2 Hình thức CĐT trực tiếp quản lý thực hiện dự án

Hợp đồng

Giám sát Hợp đồng Thực hiện

1.1.5.2 CĐT thuê tổ chức tư vấn quản lý điều hành dự án

Trong trường hợp này, tổ chức tư vấn phải có đủ điều kiện năng lực tổ chức quản lý phùhợp với quy mô, tính chất của dự án Trách nhiệm, quyền hạn của tư vấn quản lý dự án đượcthực hiện theo hợp đồng thoả thuận giữa hai bên Tư vấn quản lý dự án được thuê là tổ chức, cánhân tư vấn tham gia quản lý nhưng phải được CĐT chấp thuận và phù hợp với hợp đồng đã kývới CĐT Khi áp dụng hình thức thuê tư vấn quản lý dự án, CĐT vẫn phải sử dụng các đơn vịchuyên môn thuộc bộ máy của mình hoặc chỉ định đầu mối để kiểm tra, theo dõi việc thực hiệnhợp đồng của tư vấn quản lý dự án "

Sơ đồ 1.3 CĐT thuê tổ chức tư vấn quản lý điều hành dự án

Trình

Hợp đồng Hợp đồng

Phê duyệt Quản lý

Thực hiện

1.1.6 Các chủ thể tham gia quản lý dự án đầu tư xây dựng

Quá trình quản lý đầu tư và xây dựng của một dự án có sự tham gia của nhiều chủ thểkhác nhau Khái quát mô hình các chủ thể tham gia quản lý dự án đầu tư như sau:

Sơ đồ 1.4 Các chủ thể tham gia vào dự án đầu tư xây dựng

Trong cơ chế điều hành, quản lý dự án đầu tư và xây dựng nêu trên, mỗi cơ quan, tổ chức

có nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm được quy định cụ thể trong Luật xây dựng Việt Nam

 Người có thẩm quyền quyết định đầu tư.

CƠ QUAN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

VỀ ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG

DỰ ÁN Nhàthầu

Là người đại diện pháp luật của tổ chức, cơ quan nhà nước hoặc các doanh nghiệp tuỳtheo nguồn vốn đầu tư Người có thẩm quyền quyết định đầu tư ra quyết định đầu tư khi đã cókết quả thẩm định dự án Riêng dự án sử dụng vốn tín dụng, tổ chức cho vay vốn thẩm địnhphương án tài chính và phương án trả nợ để chấp thuận cho vay hoặc không cho vay trước khingười có thẩm quyền quyết định đầu tư ra quyết định đầu tư (được quy định trong Nghị định12/2009/NĐ-CP)

- Đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư thì CĐT là một trong các cơquan, tổ chức sau: Bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan khác ở Trung ương(gọi chung là cơ quan cấp Bộ), Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và doanhnghiệp nhà nước

- Đối với dự án do Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan cấp Bộ, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cáccấp quyết định đầu tư thì CĐT là đơn vị quản lý, sử dụng công trình

Trường hợp chưa xác định được đơn vị quản lý, sử dụng công trình hoặc đơn vị quản lý,

sử dụng công trình không đủ điều kiện làm CĐT thì người quyết định đầu tư lựa chọn đơn vị có

đủ điều kiện làm CĐT Trong trường hợp đơn vị quản lý, sử dụng công trình không đủ điều kiệnlàm CĐT, người quyết định đầu tư giao nhiệm vụ cho đơn vị sẽ quản lý, sử dụng công trình cótrách nhiệm cử người tham gia với CĐT để quản lý đầu tư xây dựng công trình và tiếp nhận,quản lý, sử dụng khi công trình hoàn thành

Các dự án sử dụng vốn tín dụng thì người vay vốn là CĐT

Các dự án sử dụng vốn khác thì CĐT là chủ sở hữu vốn hoặc là người đại diện theo quyđịnh của pháp luật

Đối với các dự án sử dụng vốn hỗn hợp thì CĐT do các thành viên góp vốn thoả thuận cử

ra hoặc là người có tỷ lệ góp vốn cao nhất

 Tổ chức tư vấn đầu tư.

Là tổ chức nghề nghiệp có tư cách pháp nhân, có đăng ký kinh doanh về tư vấn đầu tư vàxây dựng theo quy định của pháp luật Tổ chức tư vấn chịu sự kiểm tra thường xuyên của CĐT

và cơ quan quản lý nhà nước

 Doanh nghiệp.

Là doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật, có đăng ký kinh doanh vềxây dựng Doanh nghiệp xây dựng có mối quan hệ với rất nhiều đối tác khác nhau nhưng trựctiếp nhất là CĐT Doanh nghiệp chịu sự kiểm tra giám sát thường xuyên về chất lượng côngtrình xây dựng của CĐT, tổ chức thiết kế, cơ quan giám định Nhà nước theo phân cấp quản lý

 Cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư.

Ngoài các cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư và xây dựng như: Bộ Kế hoạch Đầu tư; BộXây dựng; Bộ Tài chính; Ngân hàng Nhà nước Việt nam; các Bộ ngành khác có liên quan: các

Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc chính phủ; uỷ ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trựcthuộc trung ương); thì Bộ quốc phòng cũng có những cơ quan chức năng quản lý quá trình đầu

tư và xây dựng như: Cục Kế hoạch Đầu tư; Cục Doanh trại; Cục Tài chính; đại điện cơ quanquản lý nhà nước quản lý quá trình triển khai thực hiện dự án

1.2.Hiệu quả đầu tư

1.2.1.Khái niệm hiệu quả đầu tư

Hiệu quả đầu tư là phạm trù kinh tế biểu hiện quan hệ so sánh giữa các kết quả kinh tế

-xã hội đạt được của hoạt động đầu tư với các chi phí phải bỏ ra để có các kết quả đó trong một thời kỳ nhất định.

Về mặt định tính, hiệu quả đầu tư là nó đảm bảo đáp ứng giải quyết những nhiệm vụ kinh

tế cụ thể ở từng thời kì nhất định hay rộng hơn là thỏa mãn đường lối phát triển kinh tế của Đảng

và Nhà nước Hiệu quả của dự án đầu tư bao gồm hiệu quả kinh tế, hiệu quả kĩ thuật và hiệu quả

xã hội; hiệu quả theo quan điểm lợi ích của doanh nghiệp và quan điểm quốc gia; hiệu quả thuđược từ dự án và ở các lĩnh vực có liên quan ngoài dự án, hiệu quả trước mắt và hiệu quả lâu dài

Về mặt định lượng, hiệu quả đầu tư được biểu hiện thông qua một hệ thống chỉ tiêu về kinh tế, kĩthuật và xã hội, trong đó có một vài chỉ tiêu hiệu quả kinh tế được coi là chỉ tiêu đo hiệu quảtổng hợp để lựa chọn phương án Đó là các chỉ tiêu: mức chi phí sản xuất; lợi nhuận, doanh lợiđồng vốn; thời hạn thu hồi vốn; hiệu số thu chi; suất thu hồi nội tại; tỷ số thu chi

1.2.2 Phân loại hiệu quả đầu tư

Có thể phân loại hiệu quả đầu tư theo các tiêu thức sau:

Theo lĩnh vực hoạt động của xã hội: hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội, hiệu quả kỹ thuật,hiệu quả quốc phòng.

Theo phạm vi tác dụng của hiệu quả:hiệu quả đầu tư của từng dự án,từng doanhnghiệp,từng ngành,từng địa phương và toàn bộ nền kinh tế quốc dân

Theo phạm vi lợi ích của hiệu quả: hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế - xã hội Hiệuquả tài chính là hiệu quả kinh tế được xem xét trong phạm vi một doanh nghiệp còn hiệu quảkinh tế - xã hội là hiệu quả tổng hợp được xem xét trong phạm vi toàn bộ nền kinh tế

Theo mức độ phát sinh trực tiếp hay gián tiếp: hiệu quả trực tiếp, hiệu quả gián tiếp.Theo cách tính toán: hiệu quả tuyệt đối, hiệu quả tương đối Hiệu quả tuyệt đối là hiệuquả được tính bằng hiệu số giữa kết quả và chi phí còn hiệu quả tương đối được tính bằng tỷ sốgiữa kết quả và chi phí

1.2.3.Nguyên tắc đánh giá hiệu quả đầu tư

Để đánh giá chính xác hiệu quả của hoạt động đầu tư cần phải tuân thủ các nguyên tắcsau:

- Phải xuất phát từ mục tiêu của hoạt động đầu tư Hoạt động đầu tư không thể xem có hiệu quảkhi không đạt được mục tiêu đặt ra

- Phải xác định tiêu chuẩn hiệu quả để đánh giá hiệu quả đầu tư Tiêu chuẩn hiệu quả được xem

là thước đo thực hiện các mục tiêu của hoạt động đầu tư

- Khi đánh giá hiệu quả của hoạt động đầu tư cần chú ý đến độ trễ thời gian trong đầu tư để phảnánh chính xác các kết quả đạt được và những chi phí đã bỏ ra để thực hiện đầu tư

- Cần sử dụng một hệ thống các chỉ tiêu để đánh giá hiệu quả của hoạt động đầu tư

- Phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn khi đánh giá hiệu quả của hoạt động đầu tư

1.2.4.Hệ thống các chỉ tiêu đánh giá phương án đầu tư

1.2.4.1.Các chỉ tiêu tài chính

 Đánh giá dự án theo nhóm chỉ tiêu tĩnh

*/.Chỉ tiêu chi phí cho một đơn vị sản phẩm

Chỉ tiêu chi phí cho một đơn vị sản phẩm được xác định bằng tỷ số giữa chi phí về vốn

cố định và vốn lưu động trong một năm trên số lượng sản phẩm trong năm của dự án, phương ánnào có chi phí cho một đơn vị sản phẩm nhỏ nhất là phương án tối ưu nhất

Yêu cầu nếu sử dụng chỉ tiêu Cđ phải liệt kê đầy đủ các chi phí phát sinh của dự án

Gọi Cđ là chi phí cho một đơn vị sản phẩm Cđ xác định như sau:

C đ=1

N ׿) → MinTrong đó: N – công suất thiết kế năm của phương án;

Vo – vốn đầu tư ban đầu cho tài sản cố định;

r - lãi suất đơn;

Cn – chi phí sản xuất hàng năm: chi phí tiền lương, nguyên vật liệu, bảodưỡng sửa chữa

*/ Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho một đơn vị sản phẩm

Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho một đơn vị sản phẩm được xác định bằng doanh thu bán hàngtrừ đi chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm Phương án nào có chỉ tiêu doanh thu tính cho 1 đơn

vị sản phẩm lớn nhất là phương án tốt nhất

Gọi Lđ là lợi nhuận tính cho 1 đơn vị sản phẩm Lđ xác định như sau:

→ Max Trong đó: Gđ – giá bán 1 đơn vị sản phẩm

Cđ – chi phí cho 1 đơn vị sản phẩm

*/.Chỉ tiêu mức doanh lợi của đồng vốn đầu tư

Chỉ tiêu này được xác định bằng tỉ số giữa lợi nhuận của một năm hoạt động của dự ánvới tổng chi phí đầu tư của dự án Phương án náo có chỉ tiêu này lớn nhất là phương án tốt nhất

Gọi D là chỉ tiêu mức doanh lợi cho 1 đồng vốn đầu tư D xác định như sau:

Trong đó: L – lợi nhuận 1 năm hoạt động của dự án

Vo – vốn đầu tư (VĐT) cho tài sản cố định (TSCĐ) loại ít hao mòn

Vm – VĐT cho TSCĐ loại hao mòn nhanh

*/.Chỉ tiêu thời hạn thu hồi vốn đầu tư

Gọi To là thời hạn thu hồi vốn To xác định như sau:

Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận: To = Vln

Thời hạn thu hồi vốn đầu tư nhờ lợi nhuận là khoảng thời gian mà vốn đầu tư được trangtrải chỉ bằng lợi nhuận thu được từ dự án

Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao: To = ln+ KH V

Chỉ tiêu này được xác định bẳng tỷ số giữa số vốn đầu tư cho dự án với lợi nhuận và khấuhao cơ bản hàng năm

Phương án nào có chỉ tiêu này nhỏ nhất là phương án tốt nhất

Ưu điểm của các chỉ tiêu tĩnh là đơn giản phù hợp cho khâu lập dự án tiền khả thi hoặccho các dự án nhỏ, ngắn hạn, không đòi hỏi mức chính xác cao

 Đánh giá dự án theo nhóm chỉ tiêu động

*/.Phương pháp dùng chỉ tiêu hiệu số thu chi

Khi áp dụng chỉ tiêu hiệu số thu – chi, trước khi tính toán phải kiểm tra sự đáng giá củaphương án sau đó mới lựa chọn trong số các phương án đáng giá một phương án tốt nhất

Trường hợp quy đổi hiệu số thu – chi về thời điểm hiện tại (NPW)

Đây là một phương pháp dễ hiểu, được sử dụng rộng rãi vì toàn bộ thu nhập và chi phícủa phương án trong suốt thời kỳ phân tích được quy đổi thành một giá trị tương đương ở hiệntại (thường quy ước là thời kỳ đầu phân tích)

Tiêu chuẩn về sự đáng giá của phương án là:

r.- suất thu lợi tối thiểu

n - tuổi thọ quy định của dự án

Sau khi kiểm tra sự đáng giá của các phương án, phương án nào có NPW lớn nhất làphương án tốt nhất

Điều kiện so sánh: thời gian tính toán của các phương án phải bằng nhau Khi các phương

án có tuổi thọ khác nhau thì thời kì tính toán để so sánh được lấy bằng bội số chung nhỏ nhất củacác tuổi thọ của các phương án Nếu thời kỳ tồn tại của dự án được xác định rõ ràng, thì thời kỳphân tích được lấy bằng thời kỳ tồn tại đó

Điều kiện thỏa mãn:

NPW ≥ 0 +Trường hợp NPW ≥ 0: dự án đầu tư có hiệu quả tài chính, dự án có hiệu quả tài chính

càng cao, dự án càng hấp dẫn

+Trường hợp NPW < 0: dự án đầu tư không có hiệu quả tài chính, cần được sửa đổi, bổ

sung

Ngoài ra hiệu số thu – chi còn tính như sau:

Nếu dự án có VĐT ban đầu và thu nhập ở cuối đời dự án, thì NPW tính như sau:

NPW =−V +∑

t =1

n B t

¿ ¿¿

Trong đó: V – vốn đầu tư ban đầu

SV – giá trị thu hồi năm thứ nNếu dự án có thu nhập và chi phí đều đặn hàng năm thì:

Tính đến sự biến động theo thời gian và tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian

Tính toán cho cả đời của dự án

Tính đến yếu tố trượt giá và lạm phát thông qua việc điều chỉnh các chỉ tiêu các chỉ tiêu

B, C, r

Là điểm xuất phát để tính các chỉ tiêu khác

Là chỉ tiêu ưu tiên sử dụng khi lựa chọn phương án

Nhược điểm:

Chỉ phù hợp với thị trường vốn hoàn hảo

Khó xác định chính xác các chỉ tiêu theo thời gian

Kết quả của việc tính toán phụ thuộc rất lớn vào việc chọn suất chiết khấu i

Thường nâng đỡ các phương án có vốn đầu tư ít và ngắn hạn

Chỉ tiêu này không thể biểu diễn theo số tương đối

Trường hợp quy đổi hiệu số thu – chi về thời điểm tương lai (NFW)

Quy đổi hiệu số thu – chi về thời điểm tương lai là quy đổi tất cả các khoản thu – chi của

dự án về một mốc thời gian nào đó trong tương lai (thông thường là cuối thời kỳ phân tích)

Tiêu chuẩn đáng giá của các phương án là:

Trường hợp quy đổi hiệu số thu – chi san đều hàng năm

Nếu các trị số thu chi không đều đặn thì trước hết phải tính giá trị hiện tại của hiệu số thuchi (NPW) sau đó theo công thức tính đổi trị số NAW

NAW = NPW

r(1+r) n

(1+r) n−1Phương án đáng giá là phương án có NAW≥ 0 Còn phương án tốt nhất là phương án cótrị số NAW lớn nhất

Nếu các trị số thu chi phát sinh đều đặn hàng năm thì sự đáng giá của các phương án sẽ là:

NAW = Btđ - Ctđ – CR ¿ 0Trong đó: Btd – trị số thu đều đặn hàng năm

Ctd – trị số chi đều đặn hàng năm

CR – tổng số khấu hao cơ bản hàng năm (kí hiệu là A) và lãi trung bình hàng năm phải trảcho số tài sản cố định chưa khấu hao hết ở đầu mỗi năm (kí hiệu là R) với giả thiết là chi phí chođầu tư ban đầu là nhờ nguồn vốn đi vay và khấu hao cơ bản hàng năm sẽ được trả nợ hết

AR = A+RA= (V- SV)/n

R=

r(1+r) n

(1+r) n−1∑ r Vct

(1+r)tTrong đó: Vct - giá trị TSCĐ còn chưa được tính khấu hao cơ bản ở năm t của phươngán;

t – khoảng cách tính từ cuối năm t đến thời điểm bắt đầu sử dụng phương án

Phương án có trị số NAW lớn nhất là phương án tốt nhất Khi quy đổi hiệu số thu chi sanđều hàng năm không phải quy đổi thời gian tính toán của các phương án thành bằng nhau và nhưvậy phải giả định rằng các trị số thu chi là không thay đổi qua các kì.

*/.Phương pháp dùng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại

Suất thu lợi nội tại (IRR) là mức lãi suất mà nếu dùng nó làm hệ số chiết tính để quy đổidòng tiền tệ của phương án thì giá trị hiện tại của thu nhập PW(B) sẽ bằng giá trị hiện tại của chiphí PW(C) nghĩa là NPW = 0

Trong đó: MARR: là suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được

Để tìm IRR, ta dùng phương pháp nội suy gần đúng Đầu tiên, ta cần phải xác định một trị

số NPW1 (dương càng nhỏ càng tốt) tương ứng với giá trị IRR1 sau đó ta lại xác định một trị sốNPW2 (càng gần 0 càng tốt) tương ứng với IRR2 Trị số IRR cần tìm được xác định theo côngthức sau:

IRR= IRR1+ (IRR2 – IRR1)

NPW 1 NPW 1+|NPW2|

số đầu tư của nó đáng giá (tức là IRR∆ ≥ r Nếu gia số đầu tư của nó IRR∆ ≤ r thì chọn phương án

có vốn đầu tư nhỏ hơn

Trường hợp có nhiều phương án thì các bước tiến hành so sánh lựa chọn phương án đượctiến hành theo các bước sau:

Xếp hạng các phương án theo thứ tự tăng dần của vốn đầu tư ban đầu Lấy phương án số

0 làm cơ sở tính toán (phương án số 0 là phương án có VĐT=0)

Tính suất thu lợi nội tại của gia số đầu tư của phương án 1 so với phương án 0 Tức là tínhIRR1, nếu IRR1 ≤ r thì loại bỏ phương án 1 và lấy phương án 2 so sánh với phương án 0 NếuIRR2 ≤ r thì loại bỏ phương án 2 cứ như thế đến khi tìm được phương án thứ n nào đó có IRRn ≥

r lúc này sẽ chọn được phương án cơ sở là phương án thứ n

Tiếp tục so sánh phương án thứ n với phương án thứ n+1 bằng cách xác định chuỗi tiền tệcủa gia số đầu tư (lấy dòng tiền tệ của phương án có vốn đầu tư lớn hơn trừ đi dòng tiền tệ củaphương án có vốn đầu tư nhỏ), sau đó cũng xác định trị số IRR của gia số đầu tư Nếu IRR∆ ≥ rthì loại bỏ phương án n và phương án n+1 sẽ được chọn làm phương án cơ sở để tiếp tục tiếnhành so sánh Nếu IRR∆ ≤ r thì phương án n+1 bị loại bỏ và tiếp tục so sánh phương án n+2

Việc so sánh từng cặp hai phương án như vậy lặp lại cho đến khi còn lại 1 phương án và

Có tính đến lạm phát và trượt giá bằng cách thay đổi các chỉ tiêu dòng thu chi qua cácnăm

Thường được dùng phổ biến trong kinh doanh

Giúp ta có thể tìm được phương án tốt nhất theo cả 2 chỉ tiêu hiệu quả NPW và IRRtrong các điều kiện nhất định

Đã giả định các hiệu số thu chi dương qua các năm đã được đầu tư lại ngay vào phương

án với suất chiết khấu bằng chính trị số IRR cần tìm Điều này không phù hợp với thực tế nếuIRR tìm ra quá lớn

Việc tính toán IRR phức tạp nhất là khi dòng tiền tệ đổi dấu nhiều lần

*/ Phương pháp dùng chỉ tiêu tỷ số thu chi

Phương pháp phân tích dựa trên tỉ số thu – chi B/C được sử dụng phổ biến đối với các dự

án phục vụ công cộng, các dự án mà Nhà nươc không đặt ra mục tiêu hàng đầu là lợi nhuận

Tỷ số lợi ích – chi phí (B/C) là tỷ số giữa giá trị tương đương của lợi ích trên giá trị tươngđương của chi phí Các giá trị tương đương này có thể là PW, AW hay FW

Công thức biểu diễn:







n t t t=0

n t t t=o

B

C C

(1 + r)

Trong đó: Bt – doanh thu hay lợi ích năm t

Ct – chi phí không có khấu hao cơ bản ở năm t

Đối với các dự án khi có tỷ số B/C ≥ 1 thì dự án đó coi đáng giá về mặt kinh tế

So sánh các phương án khi sử dụng chỉ tiêu B/C cũng tương tự như đối với chỉ tiêu IRR.Nghĩa là cũng sử dụng nguyên tắc phân tích theo gia số đầu tư

Trường hợp hai phương án có số vốn đầu tư ban đầu bằng nhau và đã quy về 1 thời hạntính toán thì phương án nào có tỷ số B/C lớn hơn là phương án tốt hơn Nếu vốn đầu tư khácnhau thì phải so sánh theo gia số đầu tư Nếu B/C∆ ≥1 thì phương án có VĐT lớn hơn sẽ làphương án tốt nhất và ngược lại

Khi tỷ số B/C có các dấu khác nhau thì việc lựa chọn phương án có số VĐT lớn hơn chỉkhi mẫu số của tỷ số B/C ≤ 1 mang dấu âm (∆c<0) Trường hợp có nhiều phương án cùng sosánh lựa chọn theo trình tự đã trình bày đối với việc sử dụng chỉ tiêu IRR

*/.Một số phương pháp khác

- Phương pháp phân tích khả năng trả nợ

Để xác định khả năng trả nợ cần tính toán các chỉ tiêu: mức trả nợ hàng năm, thời gian trả

nợ và điểm hoà vốn trả nợ

Đối với dự án vay vốn để đầu tư, cần phải xem xét khả năng trả nợ Khả năng trả nợ của

dự án được đánh giá trên cơ sở nguồn thu và nợ phải trả hàng năm của dự án

Tỷ số khả năng trả nợ = Nguồn trả nợ hàng năm/nợ phải trả hàng năm(gốc và lãi)

Nguồn trả nợ hàng năm bao gồm: lợi nhuận (sau khi trừ đi thuế thu nhập doanh nghiệp),khấu hao cơ bản và lãi phải trả hàng năm

Ngoài ra khả năng trả nợ còn được đánh giá thông qua việc xem xét thông qua sản lượng

và doanh thu tại điểm hoàn vốn trả nợ

Công thức xác định tỷ số khả năng trả nợ Kn:

K n=L+K A

Trong đó: L là lợi nhuận sau thuế và lãi

K khấu hao

A tiền phải trả vốn gốc của năm thanh toán

Khả năng trả nợ của dự án cần phải được phân tích trong suốt vòng đời của dự án, nó cóvai trò quan trọng trong việc đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án và là chỉ tiêu đượccác nhà cung cấp tín dụng quan tâm và coi là tiêu chuẩn để chấp nhận xem có cung cấp tín dụngcho dự án hay không

- Phương pháp phân tích hòa vốn

Trong nhiều dự án sản xuất kinh doanh dịch vụ người ta quan tâm nhiều đến việc phântích lỗ lãi theo điểm hòa vốn và nó trở thành một chỉ tiêu hiệu quả cần được xác định trong khiđánh giá dự án

Sản lượng hòa vốn là số lượng sản phẩm của dự án phải sản xuất trong một thời đoạn vừa

đủ để trang trải mọi chi phí cho sản xuất và chưa có lợi nhuận

S h= C

G d+B d

Trong đó: Gd là giá bán một đơn vị sản phẩm

Bd biến phí tính cho một đơn vị sản phẩm

Gd định phí tính cho cả nămDoanh thu hòa vốn Dh là giá trị sản lượng tương ứng với sản lượng hòa vốn, với doanhthu này dự án chỉ đủ vừa trang trải mọi chi phí và chưa có lãi

Trong đó: B là biến tính cho cả năm

D là doanh thu tính cho cả năm

- Phân tích độ nhạy của dự án

Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi của các chỉ tiêu hiệu quả của dự ánkhi các yếu tố liên quan đến chúng thay đổi

Các phương pháp phân tích độ nhạy:

Phương pháp 1: phân tích độ nhạy của từng chỉ tiêu hiệu quả tài chính với từng yếu tố cóliên quan nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự thay đổi lớn với chỉ tiêu hiệu quả xem xét

Phương pháp 2: phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố đến chỉ tiêu hiệu quả đểđánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án

Phương pháp 3: phân tích độ nhạy theo phía bất lợi

1.2.4.2.Các chỉ tiêu kinh tế- xã hội

*/Sự cần thiết của phân tích kinh tế - xã hội

Phân tích tài chính xem xét dự án đầu tư theo giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư Tráilại phân tích kinh tế - xã hội lại đánh giá dự án xuất phát từ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốcdân và toàn xã hội Phân tích kinh tế - xã hội rất cần thiết do:

Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư là chủ yếu do chủ đầu tư tự quyếtđịnh xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp, nhưng nó lại không được trái với luật pháp

và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của đất nước, trong đó lợi ích củađất nước và của doanh nghiệp được kết hợp chặt chẽ Những yêu cầu này phải được thể hiệnthông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án

Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhànước, các cơ quan có thẩm quyền chấp nhận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn,thuyết phục nhân dân địa phương ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án

Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt đểcấp giấy phép đầu tư

Đối với các tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quantrọng để họ chấp thuận viện trợ, nhất là đối với các tổ chức viện trợ nhân đạo, viện trợ cho mụcđích xã hội, viện trợ cho việc bảo vệ môi trường.

Đối với các dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phân tíchlợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án, loại dự án này ở nước ta hiện nay kháphổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn Vì vậy việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án đầu

tư luôn giữ 1 vị trí quan trọng

*/ Tiêu chuẩn đánh giá

Tiêu chuẩn chung để đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án là tối đa hóa phúc lợi.Tùy vào nội dung của từng dự án mà có tiêu chuẩn cụ thể, các tiêu chuẩn đó có thể là một trongnhững tiêu chuẩn sau:

Nâng cao mức sống của dân cư thể hiện gián tiếp qua mức tăng sản phẩm quốc dân, mứcgia tăng tích lũy vốn, mức gia tăng đầu tư, tốc độ phát triển, tốc độ tăng lương,…

Phân phối lại thu nhập thể hiện qua sự đóng góp của dự án vào việc phát triển các vùngkinh tế kém phát triển, nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư nghèo

Gia tăng số lao động có việc làm

Tăng thu và tiết kiệm ngoại tệ

Một số chỉ tiêu khác như: tận dụng khai thác tài nguyên, nâng cao năng suất lao động,phát triển các ngành kinh tế chủ đạo, phát triển các vùng sâu vùng xa vùng nghèo

*/ Sự khác nhau giữa phân tích kinh tế - xã hội với phân tích tài chính

Về quan điểm và mục đích

Phân tích tài chính đứng trên lập trường quan điểm lợi ích của chủ đầu tư để đánh giá dự

án, còn phân tích kinh tế - xã hội lại đứng trên quan điểm lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốcdân và lợi ích của toàn xã hội để xem xét vấn đề

Chủ đầu tư xuất phát từ lợi ích trực tiếp của mình nhưng phải nằm trong phạm vi pháp luật chophép

Nhà nước xuất phát từ lợi ích của toàn xã hội nhưng phải tạo điều kiện cho nhà kinhdoanh đầu tư được thuân lợi trong phạm vi pháp luật cho phép

Lợi ích quốc gia, xã hôi và lợi ích của chủ đầu tư có mặt thống nhất thể hiện ở chỗ các dự

án đầu tư một mặt mang lại lợi nhuận cho chủ doanh nghiệp, nhưng mặt khác cũng góp phầnphát triển đất nước Nhưng hai mục đích trên cũng mâu thuẫn nhau nhất là trên góc độ bảo vềmôi trường

Do khác nhau về quan điểm lợi ích nên cách tính toán các chỉ tiêu cũng khác nhau.

Phân tích tài chính đứng trên giác độ vi mô, còn phân tích kinh tế - xã hội đứng trên giác

độ vĩ mô để giải quyết vấn đề

Phân tích tài chính lấy mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận kết hợp với an toàn kinh doanh làchính, còn phân tích kinh tế - xã hội lấy mục tiêu tối đa hóa lợi ích kinh tế - xã hội là xuất phátđiểm để xem xét các vấn đề

Về phương pháp tính toán

Khi tính toán các chỉ tiêu tĩnh và các chỉ tiêu động cho một số trường hợp trong phân tíchkinh tế - xã hội người ta không dùng giá thị trường như phân tích tài chính mà dùng giá kinh tếhay giá tham khảo hay giá ẩn hoặc giá qui chiếu

Một số quan niệm tính toán đối với một số chỉ tiêu chi phí và lợi ích khi phân tích kinh tế

- xã hội khác với khi phân tích tài chính

Về phương pháp phân tích, các phương pháp áp dụng khi phân tích kinh tế - xã hội phứctạp và đa dạng hơn nhiều so với phân tích tài chính Khi phân tích kinh tế - xã hội mà sử dụngnhóm chỉ tiêu tĩnh và nhóm chỉ tiêu động phải xem xét cho hai trường hợp:

+Khi dự án đầu tư là phục vụ lợi ích công cộng mà nguồn vốn do ngân sách Nhà nướccấp Trong trường hợp này người ta thường dùng phương pháp so sánh khi có dự án và không có

dự án cũng như phương pháp chỉ tiêu tổng hợp không đơn vị đo, mà những phương pháp này khiphân tích tài chính hầu như không được áp dụng

+ Khi dự án đầu tư là của các doanh nghiệp kinh doanh nhằm thu lợi nhuận

Việc xác định các trị số lợi ích và chi phí khi phân tích kinh tế - xã hội thường khó khănhơn so với phân tích tài chính, vì khi phân tích kinh tế - xã hội những lợi ích vô hình và khó địnhlượng nhiều hơn so với phân tích tài chính

CHƯƠNG II :THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

KHÁCH SẠN PHÚ NHUẬN TIÊU CHUẨN 3 SAO 2.1 Giới thiệu chung về dự án:

2.1.1 Khái quát về dự án

 Tên dự án : Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn 3 sao

 Địa điểm : Quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh

 Diện tích : 400 m2

 Mục tiêu đầu tư : Xây dựng khách sạn đạt tiêu chuẩn 3 sao

 Quy mô dự án : Khách sạn có quy mô 100 phòng

 Hình thức đầu tư : Đầu tư xây dựng mới

 Tổng mức đầu tư : 76,113,000,000 đồng

 Mục tiêu của dự án :

- Tạo ra một nơi lưu trú, nghỉ ngơi, giải trí, hội nghị tiêu chuẩn 3 sao phục vụ tốt các nhu cầu của khách quốc tế và khách trong nước

- Tạo thêm việc làm

- Thu được lợi nhuận chính đáng cho nhà đầu tư

Giới thiệu chung về chủ đầu tư

2.1.2 Các căn cứ pháp lý và sự cần thiết phải đầu tư

 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 17/6/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Kinh doanh Bất động sản 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hội nước

CHXHCN Việt Nam;

 Luật Nhà ở 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước

CHXHCN Việt Nam;

 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án đầu

tư xây dựng công trình

 Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 của Chính Phủ về thuế thu nhập doanh nghiệp;

 Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng;

 Nghị định 140/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định việc bảo vệ môi trường trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình và dự án phát triển;

 Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 của Chính phủ về việc qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trường;

 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án đầu

tư và xây dựng công trình;

 Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;

 Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

 Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý chất lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;

 Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ xây dựng hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng;

 Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh

dự toán xây dựng công trình;

 Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng;

 Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn quyết toán dự

án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;

 Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và cam kết bảo vệ môi trường;

 Quyết định số 02/2001/QĐ-TCDL ngày 27 tháng 4 năm 2001 của Tổng cục trưởng

 Tổng cục Du lịch về việc bổ sung, sửa đổi Tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn;

 Công văn số 1777/BXD-VP ngày 16/08/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố định mức

dự toán xây dựng công trình - Phần lắp đặt hệ thống điện trong công trình, ống và phụ tùng ống, bảo ôn đường ống, phụ tùng và thiết bị khai thác nước ngầm;

 Công văn số 1779/BXD-VP ngày 16/08/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố định mức

dự toán xây dựng công trình - Phần Khảo sát xây dựng;

 Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;

 Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và dự toán công trình;

 Các tiêu chuẩn Việt Nam

Dự án Khách sạn Phú Nhuận tiêu chuẩn 3 sao được xây dựng dựa trên những tiêu chuẩn, quy chuẩn chính như sau:

 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (tập 1, 2, 3 xuất bản 1997-BXD);

 Quyết định số 04 /2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD);

 TCVN 5065 -1990 : Khách sạn – Tiêu chuẩn thiết kế;

 TCVN 4391-2009 : Khách sạn – Xếp hạng ;

 TCVN 2737-1995 : Tải trọng và tác động- Tiêu chuẩn thiết kế;

 TCXD 229-1999 : Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió theo TCVN

2737 -1995;

 TCVN 375-2006 : Thiết kế công trình chống động đất;

 TCXD 45-1978 : Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình;

 TCVN 5760-1993 : Hệ thống chữa cháy - Yêu cầu chung thiết kế lắp đặt và sử dụng;

 TCVN 5738-2001 : Hệ thống báo cháy tự động - Yêu cầu kỹ thuật;

 TCVN 2622-1995 : PCCC cho nhà, công trình yêu cầu thiết kế;

 TCVN-62:1995 : Hệ thống PCCC chất cháy bột, khí;

 TCVN 6160 – 1996 : Yêu cầu chung về thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữa cháy;

 TCVN 6305.1-1997 (ISO 6182.1-92) và TCVN 6305.2-1997 (ISO 6182.2-93);

 TCVN 4760-1993 : Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung về thiết kế;

 TCXD 33-1985 : Cấp nước - mạng lưới bên ngoài và công trình - Tiêu chuẩn thiết kế;

 TCVN 5576-1991 : Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;

 TCXD 51-1984 : Thoát nước - mạng lưới bên trong và ngoài công trình - Tiêu chuẩn thiết kế;

 TCXD 188-1996 : Nước thải đô thị -Tiêu chuẩn thải;

 TCVN 4473:1988 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp nước bên trong;

 TCVN 5673:1992 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp thoát nước bên trong;

 TCVN 6772 : Tiêu chuẩn chất lượng nước và nước thải sinh hoạt;

 TCVN 188-1996 : Tiêu chuẩn nước thải đô thị;

 TCVN 5502 : Đặc điểm kỹ thuật nước sinh hoạt;

 TCVN 5687-1992 : Tiêu chuẩn thiết kế thông gió - điều tiết không khí - sưởi ấm;

 TCXDVN 175:2005 : Tiêu chuẩn thiết kế độ ồn tối đa cho phép;

 11TCN 19-84 : Đường dây điện;

 11TCN 21-84 : Thiết bị phân phối và trạm biến thế;

 TCVN 5828-1994 : Đèn điện chiếu sáng đường phố - Yêu cầu kỹ thuật chung;

 TCXD 95-1983 : Tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng nhân tạo bên ngoài công trình dân dụng;

 TCVN-46-89 : Chống sét cho các công trình xây dựng;

 EVN : Yêu cầu của ngành điện lực Việt Nam (Electricity of Viet Nam)

2.1.3 Địa điểm đầu tư

Địa điểm xây dựng khách sạn là một chiến lược rất quan trọng và ảnh hưởng lớn tới việcthành công của một phương án kinh doanh, đặc biệt là với những khách sạn sang trọng Có mộtđịa điểm kinh doanh tốt là đã có được 40% thành công

Lựa chọn địa điểm nào để xây dựng trong một thành phố rộng lớn với 24 quận huyện nhưTp.Hồ Chí Minh là một bài toán khó Với định hướng xây dựng một khách sạn 3 sao mangphong cách hiện đại, sang trọng thì Khách sạn Phú Nhuận phải được xây dựng cách bệnh viện,trường học ít nhất 100 mét căn cứ vào ranh giới giữa hai cơ sở; không được nằm trong hoặc liền

kề khu vực quốc phòng, an ninh và các mục tiêu cần được bảo vệ theo quy định hiện hành, nhất

là phải đông dân cư, gần sân bay, gần các trung tâm thương mại để thuận tiện cho khách trongviệc di chuyển, du lịch, hội họp, mua sắm…

Từ những tiêu chí trên, chúng tôi đã sử dụng dữ liệu GIS (Geography InformationSystem) để phân tích Bên dưới là bản đồ phân bố mật độ dân số 24 quận huyện Ta thấy càngvào trung tâm thành phố, mật độ dân số càng tăng Các quận như quận 1, quận 3, quận 5, quận 6,quận 10 đều nằm trong vùng đô thị có mật độ từ 25,000- 45,000 người/km2 có nhiều dân cư sinhsống nhất thành phố

Phân tích sâu hơn về mặt không gian, chúng tôi sử dụng dữ liệu các điểm kinh tế xã hộibao gồm vị trí công ty, bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại, sân bay… để phân tích.Qua bản đồ, ta thấy tại quận 1, quận 3, quận Phú Nhuận là hội đủ những tiêu chí trên

Qua phân tích mật độ dân cư các quận huyện và vị trí không gian của các điểm trườnghọc, công ty, bệnh viện, trung tâm thương mại chúng tôi đã quyết định xây dựng Khách sạn 3sao này tại Quận Phú Nhuận, cách trục đường Nguyễn Văn Trỗi 100m với quỹ đất thích hợp đểxây dựng khách sạn 3 sao, một vị trí lý tưởng dễ dàng tiếp cận đến các địa điểm mua sắm, trungtâm thương mại, sân bay Tân Sơn Nhất,…

2.1.4.Tổng mức đầu tư

*/ Mục đích lập tổng mức đầu tư

Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng dự án khách

sạn 3 sao Phú Nhuận, làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu

tư của dự án

*/ Cơ sở lập tổng mức đầu tư

Tổng mức đầu tư cho dự án xây dựng khách sản 3 sao Phúc Nhuận được lập dựa trêncác phương án quy mô - công suất của của dự án và các căn cứ sau đây :

- Luật thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ;

- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự ánđầu tư và xây dựng công trình;

- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý chấtlượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của Chính phủ

về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;

- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu

tư xây dựng công trình;

- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết thihành Luật thuế giá trị gia tăng;

- Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 7Nghị định số 158/2003/NĐ-CP;

- Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 của Bộ Xây dựng về việc ―Hướngdẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình‖;

- Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành Nghị định số123/2008/NĐ-CP;

- Thông tư 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành một số điều củaLuật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp

- Thông tư số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007 Hướng dẫn một số nội dung về: lập,thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và tổ chức quản lý

dự án đầu tư xây dựng công trình;

- Thông tư 33-2007-TT/BTC của Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007 hướng dẫnquyết toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;

- Thông tư 203/2009/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 10 năm 2010 hướng dẫnchế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;

Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số