Tài liệu Bất động sản

m đ uở ầ I. M c đích nghiên c uụ ứ B t đ ng s n (BĐS) g n li n v i cu c s ng c a m i thành viên trong xãấ ộ ả ắ ề ớ ộ ố ủ ọ h i. Cùng v i th tr ng v n, th tr ng lao đ ng th tr ng BĐS là m t trongộ ớ ị ườ ố ị ườ ộ ị ườ ộ nh ng th tr ng đ u vào c a quá trình s n xu t. Th tr ng BĐS là m t trongữ ị ườ ầ ủ ả ấ ị ườ ộ nh ng th tr ng quan tr ng c a n n kinh t . V i mô hình kinh t k ho chữ ị ườ ọ ủ ề ế ớ ế ế ạ t p trung c a n c ta tr c đây th tr ng này ch a phát tri n. Trong quá trìnhậ ủ ướ ướ ị ườ ư ể chuy n đ i sang n n kinh t th tr ng nhi u thành ph n theo đ nh h ngể ổ ề ế ị ườ ề ầ ị ướ XHCN có s qu n lý c a Nhà n c nh ng năm v a qua, th tr ng BĐS n cự ả ủ ướ ữ ừ ị ườ ướ ta đã đang hình thành và phát tri n v i t c đ nhanh và h t s c ph c t p.ể ớ ố ộ ế ứ ứ ạ N n kinh t n c ta trong nh ng năm qua đã ch m d t đ c tình tr ng suyề ế ướ ữ ấ ứ ượ ạ thoái, phát tri n t ng đ i toàn di n và liên t c tăng tr ng v i nh p đ cao.ể ươ ố ệ ụ ưở ớ ị ộ T năm 1986 n n kinh t n c ta chuy n t n n kinh t k ho ch t p trungừ ề ế ướ ể ừ ề ế ế ạ ậ bao c p sang n n kinh t th tr ng theo đ nh h ng xã h i có s đi u ch nhấ ề ế ị ườ ị ướ ộ ự ề ỉ c a Nhà n c, n n kinh t nhi u thành ph n đang đ c hình thành rõ nét. N nủ ướ ề ế ề ầ ượ ề kinh t n c ta đ c chuy n đ i m t b c theo h ng khai thác kh năng đ uế ướ ượ ể ổ ộ ướ ướ ả ầ t và phát tri n toàn di n xã h i, l y hi u qu kinh t xã h i làm tiêu chu nư ể ệ ộ ấ ệ ả ế ộ ẩ ch n ph ng h ng hi u qu quy mô đ u t .ọ ươ ướ ệ ả ầ ư Th đô Hà N i và thành ph H Chí Minh là n i t p trung nhi u đi u ki nủ ộ ố ồ ơ ậ ề ề ệ u vi t thu hút v n đ u t c a c n c và qu c t nh m phát huy m nh mư ệ ố ầ ư ủ ả ướ ố ế ằ ạ ẽ vai trò trung tâm kinh t văn hoá khoa h c k thu t đ u m i phát tri n kinh tế ọ ỹ ậ ầ ố ể ế đ i ngo i, liên k t thúc đ y và lôi kéo các vùng khác phát tri n. Đ tăng c ngố ạ ế ẩ ể ể ườ đ u t t i các vùng đô th trên và các khu công nghi p Nhà n c c n quan tâmầ ư ạ ị ệ ướ ầ đ n vi c xây d ng chính sách u tiên và lu t pháp nh m b o h quy n l i h pế ệ ự ư ậ ằ ả ộ ề ợ ợ pháp và l i ích chính đáng c a ch đ u t hình thành đ ng b các lo i thợ ủ ủ ầ ư ồ ộ ạ ị tr ng hàng hoá, d ch v , s c lao đ ng, v n, k thu t công ngh trong đó n iườ ị ụ ứ ộ ố ỹ ậ ệ ổ b t lên là th tr ng BĐS.ậ ị ườ 1 Th c t cho th y n u đ u t và phát tri n đúng m c thì th tr ng BĐS sự ế ấ ế ầ ư ể ứ ị ườ ẽ r o ra nh ng k t qu to l n:ạ ữ ế ả ớ  Kinh doanh BĐS t o ra l i nhu n l n vì v y d dàng h p d n v nạ ợ ậ ớ ậ ễ ấ ẫ ố đ u t và BĐS nh t là v n n c ngoài và v n tích lu c a các t ngầ ư ấ ố ướ ố ỹ ủ ầ l p dân cớ ư  Nhà n c s tăng ngu n thu, đ ng th i qu n lý t t tài nguyên đ tướ ẽ ồ ồ ờ ả ố ấ  Th tr ng BĐS d i s qu n lý và đi u ch nh c a Nhà n c s phátị ườ ướ ự ả ề ỉ ủ ướ ẽ tri n lành m nh, hi n t ng kinh doanh ng m đ c xoá bể ạ ệ ượ ầ ựơ ỏ  Nhà và đ t là lĩnh v c quan tr ng ch a đ ng các y u t kinh t –ở ấ ở ự ọ ứ ự ế ố ế xã h i – chính tr , do v y qu n lý và phát tri n đúng m c th tr ngộ ị ậ ả ể ứ ị ườ BĐS s kéo theo nhi u y u t khác nh : s d ng đ t đúng m c đíchẽ ề ế ố ư ử ụ ấ ụ tránh lãng phí đ t, t o đ c ch cho nhân dân, đ m b o chính sáchấ ạ ượ ỗ ở ả ả quy ho ch c a Nhà n c…ạ ủ ướ Tuy nhiên hi n nay do tác đ ng c a c ch th tr ng, do bi n pháp qu n lýệ ộ ủ ơ ế ị ườ ệ ả còn y u kém thi u đ ng b nên th tr ng BĐS n c ta hình thành t phátế ế ồ ộ ị ườ ở ướ ự thi u t ch c ngoài t m qu n lý. Tình hình phát tri n c a th tr ng BĐS ch aế ổ ứ ầ ả ể ủ ị ườ ư lành m nh nh h ng l n t i s phát tri n nông thôn và đô th theo quy ho chạ ả ưở ớ ớ ự ể ị ạ gây th t thu cho ngân sách nhà n c và nh h ng không nh t i tâm lý ng iấ ướ ả ưở ỏ ớ ườ dân. Nh ng tiêu c c trong quá trình ho t đ ng th hi n rõ nh ng đi m sau:ữ ự ạ ộ ể ệ ở ữ ể  T l giao d ch phi chính th c cao. Th tr ng “ng m” phát tri nỷ ệ ị ứ ị ườ ầ ể m nh n n đ u c đ t đai gây h n lo n th tr ng.ạ ạ ầ ơ ấ ỗ ạ ị ườ  M t cân b ng cung c u do nhu c u c a ng i dân tăng nhanh.ấ ằ ầ ầ ủ ườ  Th tr ng nóng l nh b t th ng, gía c d bi n đ ng.ị ườ ạ ấ ườ ả ễ ế ộ  Thông tin v th tr ng không đ y đ , thi u minh b ch và khó ti pề ị ườ ầ ủ ế ạ ế c n nên xu t hi n nhi u “cò m i” đ t đai nhà .ậ ấ ệ ề ồ ấ ở  Quy trình mua bán ph c t p qua nhi u khâu trung gian không c nứ ạ ề ầ thi t, t n nhi u th i gian, chi phí giao d ch cao.ế ố ề ờ ị  Còn t n t i c ch bao c p, còn có s phân bi t không c n thi t gi aồ ạ ơ ế ấ ự ệ ầ ế ữ qu c doanh, ngoài qu c doanh, gi a trong n c và ngoài n c trongố ố ữ ướ ướ 2 c ch chính sách, trong qu n lý đi u hành c a b máy Nhà n c vơ ế ả ề ủ ộ ướ ề lĩnh v c BĐS và th tr ng BĐS.ự ị ườ Trong nh ng năm qua m c dù Nhà n c đã t p trung nhi u s c l c vàữ ặ ướ ậ ề ứ ự ti n c a nh m gi i quy t v n đ trên nh ng th c t đây v n là v n đ cònề ủ ằ ả ế ấ ề ư ự ế ẫ ấ ề nhi u b t c c n kh c ph c và gi i quýêt. Đi u này luôn thúc đ y các nhàề ế ắ ầ ắ ụ ả ề ẩ qu n lý ph i nhanh chóng tìm ra các bi n pháp h tr nh m qu n lý và thúcả ả ệ ỗ ợ ằ ả đ y s phát tri n c a th tr ng BĐS.ẩ ự ể ủ ị ườ II. Đ i t ng, ph m vi nghiên c uố ượ ạ ứ Th tr ng BĐS là th tr ng r ng l n bao g m th tr ng đ t và th tr ngị ườ ị ườ ộ ớ ồ ị ườ ấ ị ườ nhà đ t. Trong ph m vi c a đ tài t t nghi p ch đi vào phân tích m t s bi nấ ạ ủ ề ố ệ ỉ ộ ố ệ pháp thúc đ y th tr ng BĐS nhà đ t.ẩ ị ườ ấ Trong th tr ng nhà đ t cũng phân thành nhi u lo i theo t ng ph m viị ườ ấ ề ạ ừ ạ nh . Theo y u t s d ng phân ra thành: th tr ng nhà , th tr ng kháchư ế ố ử ụ ị ườ ở ị ườ s n, th tr ng văn phòng, th tr ng công nghi p. Theo khu v c đ a lý có thạ ị ườ ị ườ ệ ự ị ị tr ng nhà đ t các đô th , th tr ng nhà đ t nông thôn, th tr ng nhà đ tườ ấ ở ị ị ườ ấ ở ị ườ ấ các đô th l n…Ngoài ra còn nhi u cách phân lo i khác s đ c đ c p kở ị ớ ề ạ ẽ ượ ề ậ ỹ trong ph n sau.ầ Do th i gian có h n cũng nh trình đ còn h n ch đ án t t nghi p ch điờ ạ ư ộ ạ ế ồ ố ệ ỉ sâu vào th tr ng nhà đ t t i Hà N i, n i mà th tr ng BĐS phát tri n t ngị ườ ấ ạ ộ ơ ị ườ ể ươ đ i s m và cũng t ng đ i ph c t p thu hút s quan tâm c a các nhà qu n lýố ớ ươ ố ứ ạ ự ủ ả và có nh h ng sâu s c t i n n kinh t .ả ưở ắ ớ ề ế Đ i t ng nghiên c u c a khoa h c th tr ng nhà đ t là nghiên c u cácố ượ ứ ủ ọ ị ườ ấ ứ y u t c b n c a th tr ng nhà đ t nh : cung, c u, giá c nhà đ t và m iế ố ơ ả ủ ị ườ ấ ư ầ ả ấ ố quan h gi a chúng đ ng th i nghiên c u các nguyên t c, ph ng pháp đ nhệ ữ ồ ờ ứ ắ ươ ị giá nhà đ t cũng nh s tác đ ng c a Nhà n c đ i v i lo i th tr ng nàyấ ư ự ộ ủ ướ ố ớ ạ ị ườ nh m góp ph n phát tri n th tr ng nhà đ t đ t hi u qu cao.ằ ầ ể ị ườ ấ ạ ệ ả 3 Đ n m đ c n i dung c a khoa h c th tr ng nhà đ t c n ph i trang bể ắ ượ ộ ủ ọ ị ườ ấ ầ ả ị ki n th c c a nhi u khoa h c khác có liên quan nh : qu n lý nhà n c v đ tế ứ ủ ề ọ ư ả ướ ề ấ đai và nhà , kinh t tài nguyên đ t, kinh t đô th , kinh t nông thôn, quy ho chở ế ấ ế ị ế ạ đ t đai, kinh t xây d ng…ấ ế ự Các ph ng pháp dùng đ nghiên c u là: ph ng pháp phân tích, t ng h p,ươ ể ứ ươ ổ ợ ph ng pháp h th ng, ph ng pháp th ng kê, ph ng pháp toán h c, ph ngươ ệ ố ươ ố ươ ọ ươ pháp t ng k t th c ti n đ làm sáng t phong phú thêm nh ng v n đ v lýổ ế ự ễ ể ỏ ữ ấ ề ề lu n.ậ III N i dung c a đ án t t nghi pộ ủ ồ ố ệ Ch ng I: M t s v n đ v th tr ng BĐSươ ộ ố ấ ề ề ị ườ 1. Khái ni m BĐSệ 2. Khái ni m th tr ng BĐSệ ị ườ 1. Khái ni mệ 2. Tính t t y u c a vi c hình thành và phát tri n th tr ng BĐSấ ế ủ ệ ể ị ườ 3. Phân lo i th tr ng BĐSạ ị ườ 3. Khái quát v th tr ng nhà đ tề ị ườ ấ 1. Khái ni m th tr ng nhà đ t.ệ ị ườ ấ 2. Đ c đi m c a th tr ng nhà đ t.ặ ể ủ ị ườ ấ 3. V trí c a th tr ng nhà đ t trong n n kinh t qu c dânị ủ ị ườ ấ ề ế ố Ch ng II. Th c tr ng tình hình phát tri n th tr ng nhà đ t t i Hà N iươ ự ạ ể ị ườ ấ ạ ộ I. Nh ng m t đ c c a vi c phát tri n th tr ng nhà đ tữ ặ ượ ủ ệ ể ị ườ ấ II. Nh ng t n t i y u kém trong phát tri n th tr ng nhà đ t và h u quữ ồ ạ ế ể ị ườ ấ ậ ả 3. Nguyên nhân c a nh ng y u kém trênủ ữ ế Ch ng III. M t s bi n pháp thúc đ y th tr ng nhà đ tươ ộ ố ệ ẩ ị ườ ấ A. M t s kinh nghi m qu n lý th tr ng BĐS – nhà đ t t i m t sộ ố ệ ả ị ườ ấ ạ ộ ố n c trên th gi i và bài h c kinh nghi m đ i v i Vi t Nam.ướ ế ớ ọ ệ ố ớ ệ 4 I. M t s kinh nghi m qu n lý th tr ng BĐS – nhà đ t t i m t sộ ố ệ ả ị ườ ấ ạ ộ ố n c.ướ I.1.1.1.1.1 Các bài h c kinh nghi m đ i v i Vi t Namọ ệ ố ớ ệ B. M t s bi n pháp thúc đ y s phát tri n c a th tr ng Nhà đ t t iộ ố ệ ẩ ự ể ủ ị ườ ấ ạ Hà N iộ I. Nhóm các ph ng pháp chung v pháp lý, tài chínhươ ề II. Bi n pháp đ i m i công tác quy ho ch, xây d ng quy ho ch, k ho chệ ổ ớ ạ ự ạ ế ạ t ng th v phát tri n các vùng và s d ng đ t đai có hi u qu đáp ngổ ể ề ể ử ụ ấ ệ ả ứ các m c tiêu phát tri n kinh t , xã h i đ t n c.ụ ể ế ộ ấ ướ III. Bi n pháp t o l p và phát tri n th tr ng hàng hoá cho th tr ng nhàệ ạ ậ ể ị ườ ị ườ đ tấ IV. Bi n pháp xây d ng năng l c th ch và t ch c tham gia th tr ngệ ự ự ể ế ổ ứ ị ườ nhà đ tấ V. Thúc đ y s phát tri n c a th tr ng b ng vi c s d ng các bi n phápẩ ự ể ủ ị ườ ằ ệ ử ụ ệ tài chính VI. Bi n pháp tăng c ng hi u qu và năng l c qu n lý nhà n c đ i v iệ ườ ệ ả ự ả ướ ố ớ th tr ng nhà đ tị ườ ấ VII. Bi n pháp t ch c cung c p thông tin cho th tr ng nhà đ tệ ổ ứ ấ ị ườ ấ VIII. ng d ng các bi n pháp tin h c đ góp ph n qu n lý th tr ng nhà đ tứ ụ ệ ọ ể ầ ả ị ườ ấ 5 Ch ng I ươ M t s v n đ v ộ ố ấ ề ề b t đ ng s n và th tr ng b t đ ng s n.ấ ộ ả ị ườ ấ ộ ả I.Khái ni m v b t đ ng s n (BĐSệ ề ấ ộ ả ) Trong quá trình phát tri n c a nhân lo i, tài s n đã đ c chia thành “ b tể ủ ạ ả ượ ấ đ ng s n” và “ đ ng s n”. S phân lo i này có ngu n g c t lu t c La Mã,ộ ả ộ ả ự ạ ồ ố ừ ậ ổ theo đó BĐS không ch là đ t đai, c a c i trong lòng đ t mà còn là nh ng gìỉ ấ ủ ả ấ ữ đ c t o ra do s c lao đ ng c a con ng i trên m nh đ t.ượ ạ ứ ộ ủ ườ ả ấ Pháp lu t c a nhi u n c trên th gi i đ u ti p nh n cách phân lo i tàiậ ủ ề ướ ế ớ ề ế ậ ạ s n nh trên, đ u th ng nh t ch coi BĐS g m đ t đai và nh ng tài s n g nả ư ề ố ấ ở ỗ ồ ấ ữ ả ắ li n v i đ t đai. Tuy nhiên, h th ng pháp lu t c a m i n c cũng có nh ngề ớ ấ ệ ố ậ ủ ỗ ướ ữ nét đ c thù riêng th hi n quan đi m phân lo i và tiêu chí phân lo i, t o raặ ể ệ ở ể ạ ạ ạ cái g i là “khu v c giáp ranh gi a hai khái ni m BĐS và đ ng s n”.ọ ự ữ ệ ộ ả H u h t các n c đ u coi BĐS là đ t đai và nh ng tài s n có liên quan đ nầ ế ướ ề ấ ữ ả ế đ t đai, không tách r i v i đ t đai, đ c xác đ nh b i v trí đ a lý c a đ t (Pháp,ấ ờ ớ ấ ượ ị ở ị ị ủ ấ Nh t, Đ c…), nh ng có n c (Nga) quy đ nh c th BĐS là “m nh đ t” chậ ứ ư ướ ị ụ ể ả ấ ứ không ph i là đ t đai nói chung.ả ấ 6 Tuy nhiên có n c l i có quan ni m khác v nh ng tài s n “ g n li n” v iướ ạ ệ ề ữ ả ắ ề ớ nh ng đ t đai đ c coi là BĐS. Đi u 520 Lu t dân s Pháp quy đ nh nh ngữ ấ ượ ề ậ ự ị ữ “mùa màng ch a g t, trái cây ch a b t kh i cây là BĐS, n u b t kh i cây đ cư ặ ư ứ ỏ ế ứ ỏ ượ coi là đ ng s n. T ng t , quy đ nh này cũng đ c th hi n Lu t dân sộ ả ươ ự ị ượ ể ệ ở ậ ự Nh t B n, Lu t dân s B c Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó đi u 100 Lu t dânậ ả ậ ự ắ ề ậ s Thái Lan quy đ nh: ự ị “BĐS là đ t đai và nh ng v t g n li n v i đ t đai ho cấ ữ ậ ắ ề ớ ấ ặ h p thành m t h th ng nh t v i đ t đai và các tài s n g n v i vi c s h uợ ộ ệ ố ấ ớ ấ ả ắ ớ ệ ở ữ đ t”.ấ Lu t dân s Đ c đ a ra khái ni m BĐS bao g m đ t đai và các tài s nậ ự ứ ư ệ ồ ấ ả g n li n v i đ t.ắ ề ớ ấ Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “BĐS bao g m đ t đai và nh ngồ ấ ữ tài s n không di d i đ c đ c quy đ nh b i pháp lu t”ả ờ ượ ượ ị ở ậ . Hi n nay có nhi u quan ni m khác nhau v BĐS, có th có ba khái ni mệ ề ệ ề ể ệ nh sau:ư Khái ni m 1ệ : BĐS là đ t, cùng v i nhà và các ph ng ti n khác trên đ tấ ớ ươ ệ ấ Đây là khái ni m ch a đ b i không quy đ nh rõ các ph ng ti n trên đ tệ ư ủ ở ị ươ ệ ấ nh th nào thì đ c coi là BĐS.ư ế ượ Khái ni m 2ệ : BĐS là 1, Đ tấ 2, Nhà và các công trình khác xây trên đ tấ Khái ni m này khác các khái ni m trên ch : coi nh ng v t không di d iệ ệ ở ỗ ữ ậ ờ đ c là BĐS, có hai th không di d i đ c đó là đ t và nhà.ượ ứ ờ ượ ấ Khái ni m này tách nhà kh i đ t.ệ ỏ ấ Khái ni m 3ệ : Theo đi u 181 B lu t dân s (năm 1995) BĐS là tài s nề ộ ậ ự ả không di d i đ c bao g m: ờ ượ ồ - Đ tấ - Nhà , công trình xây d ng g n li n v i đ t k c tài s n xây d ngở ự ắ ề ớ ấ ể ả ả ự g n li n v i nhà ắ ề ớ ở - Các tài s n khác g n li n v i đ tả ắ ề ớ ấ 7 - Các tài s n khác do pháp lu t quy đ nhả ậ ị Khái ni m th 3 có u đi m:ệ ứ ư ể - M t là: BĐS là tài s n không th di d i đ c, y u t không th di d iộ ả ể ờ ượ ế ố ể ờ đ c nh là y u t s 1.ượ ư ế ố ố - Hai là: K th t các y u t không di d i đ c nh : nhà xây trên đ t, v tể ứ ự ế ố ờ ượ ư ấ ậ xây d ng g n li n v i nhà ngoài ra còn có các tài s n c đ nh khác do pháp lu tự ắ ề ớ ả ố ị ậ quy đ nh b i vì: trong BĐS thì có tài s n c đ nh. đây không k tài s n cị ở ả ố ị ở ể ả ố đ nh nói chung theo nghĩa trong k toán (tàu thu , máy bay, máy móc thi t b …)ị ế ỷ ế ị là v t có th di d i đ c tuy nhiên không ph i là BĐS. BĐS ch bao g mậ ể ờ ựơ ả ỉ ồ nh ng tài s n c đ nh g n li n v i nhà mà thôi.ữ ả ố ị ắ ề ớ Nói chung BĐS là đ t và các công trình v t ki n trúc đã xây d ng trên đó.ấ ậ ế ự II. Khái ni m v th tr ng b t đ ng s nệ ề ị ườ ấ ộ ả 8 Các khái niệm về BĐS Khái niệm 1 BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất Khái niệm 2 BĐS là: - Đất, - Nhà và các công trình khác xây trên đất Khái niệm 3 BĐS là tài sản không di dời được bao gồm: - Đất; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở; - Các tài sản khác gắn liền với đất; 1. Khái ni mệ T khi th c hi n chuy n đ i n n kinh t k ho ch hoá t p trung sang n nừ ự ệ ể ổ ề ế ế ạ ậ ề kinh t th tr ng đ nh h ng xã h i ch nghĩa (1986), Vi t Nam đã n l c xâyế ị ườ ị ướ ộ ủ ệ ỗ ự d ng và phát tri n đ ng b các y u t c a kinh t th tr ng. Đ n nay v cự ể ồ ộ ế ố ủ ế ị ườ ế ề ơ b n chúng ta đã hình thành đ y đ các b ph n c a kinh t th tr ng, trong đóả ầ ủ ộ ậ ủ ế ị ườ m t s th tr ng đã phát tri n khá nh th tr ng các s n ph m đ u ra, nh t làộ ố ị ườ ể ư ị ườ ả ẩ ầ ấ th tr ng hàng hoá và m t s s n ph m ph c v . Tuy nhiên, đ i v i các thị ườ ộ ố ả ẩ ụ ụ ố ớ ị tr ng s n ph m đ u vào có ý nghĩa quan tr ng đ i v i vi c phát tri n s nườ ả ẩ ầ ọ ố ớ ệ ể ả xu t kinh doanh nh th tr ng v n th tr ng lao đ ng đ c bi t là th tr ngấ ư ị ườ ố ị ườ ộ ặ ệ ị ườ BĐS l i m i ch trong giai đo n ban đ u hình thành và phát tri n.ạ ớ ỉ ạ ầ ể Có th th y r ng b n thân th tr ng BĐS không t d ng mà có, nó phể ấ ằ ả ị ườ ự ư ụ thu c vào y u t khi nào BĐS đ c coi là hàng hoá, đ c trao đ i, mua, bán,ộ ế ố ượ ượ ổ cho thuê, chuy n nh ng v.v… Nói chung là ho t đ ng kinh doanh BĐS.ể ượ ạ ộ Hi n nay quan ni m v th tr ng BĐS cũng đang đ c tranh lu n và n iệ ệ ề ị ườ ựơ ậ ổ lên m t s ý ki n nh sau:ộ ố ế ư Khái ni m 1ệ : Th tr ng BĐS là th tr ng c a ho t đ ng mua bán, traoị ườ ị ườ ủ ạ ộ đ i, cho thuê, th ch p, chuy n nh ng quy n s d ng BĐS theo quy lu t c aổ ế ấ ể ượ ể ử ụ ậ ủ th tr ng có s qu n lý c a Nhà n c.ị ườ ự ả ủ ướ Khái ni m 2ệ : Th tr ng b t đ ng s n là t ng hoà các giao d ch dân s vị ườ ấ ộ ả ổ ị ự ề BĐS t i m t đ a bàn nh t đ nh, trong th i gian nh t đ nh.ạ ộ ị ấ ị ờ ấ ị Khái ni m 3ệ : Th tr ng BĐS là t ch c các quy n có liên quan đ n đ tị ườ ổ ứ ề ế ấ sao cho chúng có th trao đ i giá tr gi a các cá nhân ho c th c th . Các quy nể ổ ị ữ ặ ự ể ề này đ c l p v i các đ c tính v t ch t mà th ng đ c g i là đ t.ộ ậ ớ ặ ậ ấ ườ ượ ọ ấ Đ nh nghĩa th ba này nghiêng v th tr ng b t đ ng s n là m t mô hình,ị ứ ề ị ườ ấ ộ ả ộ m t t ch c đ các quy n có liên quan đ n đ t đ c th c hi n m t cách đ cộ ổ ứ ể ề ế ấ ượ ự ệ ộ ộ 9 l p. Tuy r ng tính khách quan c a th tr ng BĐS là quan h giao d ch mua bánậ ằ ủ ị ườ ệ ị BĐS theo quy lu t đ c thù c a th tr ng giá tr nh ng v ch quan là s giaoậ ặ ủ ị ườ ị ư ề ủ ự d ch đó ph i đ c t ch c theo m t ý đ nh t đ nh.ị ả ượ ổ ứ ộ ồ ấ ị Có th mô t th tr ng BĐS theo mô hình sau:ể ả ị ườ 10 . ế ủ ỗ ị ươ ồ ờ ấ không th di chuy n t vùng này sang vùng khác đ c, tâm lý, th hi u, t pể ể ừ ượ ị ế ậ quán cũng không th di chuy n t vùng này sang vùng khác đ c. Th tr ngể ể ừ ượ ị ườ nhà đ. năm 1986 n n kinh t n c ta chuy n t n n kinh t k ho ch t p trungừ ề ế ướ ể ừ ề ế ế ạ ậ bao c p sang n n kinh t th tr ng theo đ nh h ng xã h i có s đi u ch nhấ ề ế ị ườ ị ướ ộ ự ề ỉ c a Nhà n. khác gắn liền với đất; 1. Khái ni mệ T khi th c hi n chuy n đ i n n kinh t k ho ch hoá t p trung sang n nừ ự ệ ể ổ ề ế ế ạ ậ ề kinh t th tr ng đ nh h ng xã h i ch nghĩa (1986), Vi t Nam đã n l