Tiểu luận phân khúc văn phòng Thị trường cho thuê văn phòng giai đoạn 2011 đến nay

MỤC LỤC 1 1. Tổng quan về thị trường bất động sản phân khúc văn phòng Việc phát triển mạnh mẽ các loại hình công ty trong thời gian qua, cũng như chịu ảnh hưởng của động thái gia nhập WTO đã đẩy nhu cầu cho thuê văn phòng lên rất cao. Thị trường bất động sản phân khúc cho thuê văn phòng cũng bị chi phối lớn bởi xu hướng đó. Ở Việt Nam tồn tại hai thị trường cho thuê văn phòng lớn nhất là Tp.Hồ Chí Minh và Hà Nội với hai giai đoạn phát triển chính là 2008_2011 và 2011 đến nay. 1.1 Thị trường cho thuê văn phòng giai đoạn 2008_2011 1.1.1 Thị trường Tp.Hồ Chí Minh Theo báo cáo của Công ty Savills Việt Nam giá thuê trung bình của hạng A và B đạt đỉnh vào năm 2007 và hầu như đạt 100% công suất thuê. Tuy nhiên tính cho đến nay, công suất thuê liên tục giảm do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế năm 2008. Theo thống kê chi tiết của Công ty tư vấn bất động sản CBRE thì đến quý II năm 2011 Tp.HCM có: • 9 cao ốc văn phòng hạng A với tổng diện tích sàn 304.380m2, tỷ lệ trống ở phân khúc này lớn nhất với tỷ lệ gần 40% tương đương với 115.000m2. • Cao ốc hạng B với khoảng 42 tòa với tổng diện tích sàn chiếm khoảng 697.461m2, tỷ lệ trống ở phân khúc này khoảng 15% tương đương với 104.000m2 • Cao ốc hạng C khoảng 219 tòa nhà với tổng diện tích sàn tương đương 745.887m2, tỷ lệ trống ở phân khúc này khoảng 11% tương đương với 82.000m2. Trong giai đoạn 2007-2008, giá cho thuê văn phòng hạng A trên địa bàn thành phố đạt mức bình quân khoảng 80 USD/m2/tháng. Đến quý II năm 2011, thị trường văn 2 phòng cho thuê tại Tp.HCM đã giảm giá trong 10 quý liên tiếp với giá văn phòng hạng A chỉ đạt mức bình quân 36 USD/m2/tháng. Đối với văn phòng hạng C giá cho thuê mức bình quân là 22,5 USD/m2/tháng. Nguồn : CBRE Cũng theo CBRE, nhu cầu thuê văn phòng tại Tp.HCM đang giảm trong quý II năm 2011 chỉ có 208 yêu cầu hỏi thuê văn phòng, trong khi đó cùng kỳ năm 2010 là 251 yêu cầu. 1.1.2 Thị trường Hà Nội Đến hết năm 2011, tổng diện tích của văn phòng cho thuê tại Hà Nội đã xấp xỉ 1 triệu m2. Theo báo cáo của công ty CBRE thì trong quý IV/2011 phân khúc văn phòng hạng A và B 4 dự án đi vào hoạt động là : Keangnam Landmark với 89.000m2 (hạng A) và 3 dự án hạng B là : VA Tower, Detech Tower và Mipec Tower. 3 Tổng nguồn cung mới đạt 143.000m2 với 80% diện tích của các dự án từ phía Tây thành phố, diện tích cho thuê đạt thêm 25.000m2 tuy nhiên nguồn cung lớn đã đẩy tỷ lệ trống toàn thị trường lên 28% và tỷ lệ trống của hạng A là 34,5%, tỷ lệ trống của hạng B là 24,4%. Khoảng thời gian cuối năm 2008 đầu năm 2009 là thời gian bùng nổ của thị trường văn phòng cho thuê với giá thuê của văn phòng hạng A trung bình khoảng 54 USD/m2/tháng. Nhưng đến năm 2010 giá cho thuê đã liên tục giảm từ 20%-25%. Theo ghi nhận của Savills cho thấy, tình hình hoạt động của thị trường trong những tháng cuối năm 2011 giảm về cả công suất lẫn giá thuê. Cụ thể công suất trung bình chỉ đạt 75%, giá thuê đạt 514.000 đồng/m2/tháng. 1.2 Thị trường cho thuê văn phòng giai đoạn 2011 đến nay 1.2.1 Thị trường Tp.Hồ Chí Minh 1. Theo báo cáo của công ty Savills Việt Nam, trong quý IV năm 2012, Tp.HCM có 3 tòa nhà hạng B và 5 tòa nhà hạng C gia nhập thị trường. Các tòa nhà này khiến nguồn cung văn phòng lên đến hơn 1,3 triệu m2, tăng 4% so với quý trước và tăng 8% so với cùng kỳ năm 2011. 2. Lực cầu về văn phòng cho thuê vào cuối năm 2012 xuống rất thấp. Quý IV, thị trường chỉ hấp thụ được 13.300m2 sàn, giảm 56% so với quý III và giảm đến 70% so với cùng kỳ năm 2011. 3. Về giá thuê thì theo như báo cáo của CBRE giá chào thuê của cao ốc hạng A trong quý III/2012 là khoảng 641.760 đồng/m2/tháng tương đương với 30,56 USD/m2/tháng. Giá chào thuê cao ốc hạng B là khoảng 362.250 đồng/m2/tháng tương đương với 17,25 USD/m2/tháng. 4. Tỷ lệ trống tại các cao ốc hạng A là 15,3% và hạng B là 11,8%. 5. Tỷ lệ lấp đầy của các cao ốc hạng A và B được ghi nhận khá tốt như Vincom Center đạt 51% trong quý IV/2011 thì đến quý IV/2012 đã đạt 75%, cao ốc 4 Bitexco Financial Tower từ 40% lên 68%, cao ốc Maritime Bank từ 54% lên 87% 6. Dự báo nguồn cung văn phòng tại Tp.HCM đến năm 2015 (CBRE) Cũng theo CBRE ngân sách thắt chặt, thận trọng tìm kiếm văn phòng sẽ là một xu hướng mới, qua đó dự báo nhu cầu và tỷ lệ thuê sẽ nâng cao tại các cao ốc văn phòng hạng B. Theo các nhận định và dự báo thì giá cho thuê văn phòng trong năm 2013 sẽ tiếp tục đi xuống nhưng mức giảm sẽ nhẹ hơn so với năm 2012. Nguồn cung sẽ tăng lên đáng kể trong năm 2013 và 2014 nếu một số dự án được hoàn thành và đưa vào sử dụng theo kế hoạch ( khoảng 230.000m2). Các giao dịch thuê văn phòng lớn sẽ diễn ra trong phân khúc văn phòng hạng B khi khách thuê điều chỉnh, chuyển chỗ, nâng cấp văn phòng 1.2.2 Thị trường Hà Nội Theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý IV/2012, tổng nguồn cung diện tích văn phòng xấp xỉ 1.011.000m2, tăng 29% so với cùng kì năm trước 5 Theo CBRE nếu năm 2008 số lượng văn phòng cao ốc hạng A và hạng B là 36 tòa thì tính đến quý III/2012 toàn thị trường văn phòng Hà Nội có 124 tòa nhà : • 26 cao ốc văn phòng hạng A • 49 cao ốc văn phòng hạng B • 59 cao ốc văn phòng hạng C Tỷ lệ trống văn phòng cũng tăng lên rõ rệt đặc biệt là khi tòa nhà Keangnam Landmark đi vào hoạt động đã cung cấp cho thị trường 89.000m2 sàn. So sánh với năm 2008 lượng cung diện tích văn phòng còn trống khoảng 5000m2 thì đến quý III/2012 là 175.000m2. Giá chào thuê trung bình của văn phòng hạng A đạt mức 735.000 VNĐ tương đương với 35USD/m2/tháng. Giá thuê văn phòng hạng B và C lần lượt là 500.000 VNĐ ( 23,8 USD/m2/tháng) và 401.000 VNĐ ( 19 USD/m2/tháng). Theo Cushman & Wakefield xu hướng của Hà Nội là chuyển văn phòng về khu vực phía tây. Dự báo cầu trong năm 2013 sẽ không tăng đáng kể so với năm 2012 và tổng cung được dự báo sẽ có thêm 300.000m2 và trong 3 năm tới tổng cung dự báo sẽ gấp đôi mức hiện tại 6 2. Cầu của thị trường văn phòng cho thuê 2.1 Phân loại văn phòng cho thuê Dựa vào từng đối tượng, nhu cầu thực tế và khả năng tài chính thị trường cho thuê văn phòng có 3 hạng văn phòng chính là hạng A, B và C. Để cung cấp cái nhìn khái quát cho người mua, dưới đây là một số tiêu chí phân loại giữa các hạng văn phòng. TIÊU CHÍ HẠNG A HẠNG B Vị trí Nằm ở trung tâm kinh doanh (CBD), có tầm nhìn đẹp, dễ tiếp cận đường đi thuận tiện. Nằm ở Các quận trong thành phố. Vùng ngoại biên hoặc ven đô, đường vào tốt. Kiến trúc – Xây dựng – Quản lý Đơn vị Kiến trúc - Đơn vị xây dựng - Đơn vị phát triển - Đơn vị quản lý: là đơn vị quốc tế hoặc Viện nghiên cứu địa chất công nhận. Thiết kế ấn tượng - hiện đại. Đơn vị Kiến trúc - Đơn vị xây dựng - Đơn vị phát triển - Đơn vị quản lý: là đơn vị quốc tế hoặc địa phương công nhận. Diện tích Tổng diện tích từ 20.000m 2 trở lên, Độ cao của trần là 2,65m - ốp đá; Diện tích trung bình 1000m 2 /phòng; Chịu lực 500kg/m 2 ; Tổng diện tích ≤ 20.000 m 2 Độ cao của trần là 2,5m; Diện tích trung bình 500 – 1000m 2 /phòng; Chịu lực 300kg/ m 2 Hành lang – Tiền sảnh Hành lang - tiền sảnh, phòng ngoài thiết kế ấn tượng và trang Hành lang rộng tối thiểu 1,8m – thiết kế đẹp và thuận tiện. 7 trí đẹp, rộng tối thiểu 2,2m , sàn trải thảm. Tiền sảnh sang trọng trang bị điều hoà, có tầng hầm đỗ xe, luôn luôn được bảo trì tốt, độ rộng 3m hoặc hơn. Tiền sảnh, phòng ngoài thiết kế thuận lợi, đồng nhất về ký hiệu, độ rộng gần 3m Nội thất Nội thất văn phòng lắp đặt theo quy định cụ thể, tận dụng tối đa diện tích để làm việc; cửa ra vào khi mở ra rộng tối thiểu 900mm; nền nhà - tầng hầm được láng kim loại; tường thạch cao dày. Nội thất văn phòng lắp đặt theo quy định cụ thể, bài trí phù hợp để tận dụng tối đa diện tích làm việc; cửa ra vào khi mở ra rộng tối thiểu 900mm; nền nhà - tầng hầm được láng kim loại; tường thạch cao; Internet Internet băng thông rộng Internet băng thông rộng; Điện Tối thiểu là 25 watt/m2, hệ thống cơ điện có chất lượng tốt nhất và luôn luôn được bảo trì. Có máy phát điện dự phòng Năng lượng dự phòng: đáp ứng 100% cho các dịch vụ thiết yếu và hệ thống thông gió, 50% cho thắp sáng và thang máy. Tối thiểu là 25 watt/m2, hệ thống cơ điện có chất lượng tốt nhất và luôn luôn được bảo trì. Có máy phát điện dự phòng Năng lượng dự phòng: đáp ứng 100% cho các dịch vụ thiết yếu và hệ thống thông gió, 50% cho thắp sáng và Điện thoại Đường dây điện thoại IDD Đường dây điện thoại IDD Thang máy Thang máy tối thiểu có sức chứa 16 người, tốc độ nhanh – Thời gian chờ không quá 25; Có phân chia thang vận chuyển Thang máy có sức chứa 12 – 16 người; tốc độ nhanh – thời gian chờ ngắn, Tối thiểu 1 thang máy/4 tầng, là 8 và thang cho khách; tối thiểu là 1 thang máy/4 tầng Thang máy có chất lượng cao và có tiếng ồn thấp, phải là sản phẩm nổi tiếng Ít nhất có một thang riêng vận chuyển hàng hoá. sản phẩm nổi tiếng. Bảo vệ Điểm đỗ xe thuận tiện và có bảo vệ 24h Điểm đỗ xe thuận tiện và có bảo vệ 24h WC WC theo tiêu chuẩn 5 sao WC theo tiêu chuẩn 4 sao ĐHKK Hệ thống điều hòa không khí hiện đại, Hệ thống thông hơi thay đổi theo từng giờ Hệ thống điều hòa không khí hiện đại. Ánh sáng Có chất lượng tốt nhất. Mức độ ánh sáng 400 lu-xơ hoặc hơn. Tổng trọng lượng tịnh 70 – 75%. Mức độ ánh sáng 400 lu-xơ; tổng trọng lượng tịnh 70 – 75%. Tổng trọng lượng tịnh 70 – 75%. Dịch vụ công nghệ Hệ thống lò sưởi, thông gió và điều hoà: tổng diện tích xấp xỉ 70m2 với 25 watt/m2 cho thiết bị. có hệ thống làm lạnh bổ sung, ngưng hơi nước tự động Không yêu cầu. 9 2.2 Các đối tượng có nhu cầu thuê văn phòng Đối tượng là tập thể, tổ chức các công ty chưa có văn phòng chính thức, trụ sở chính, có thể là các tổ chức, tập thể hoạt động vì nhiều mục đích khác nhau như từ thiện, phi lợi nhuận, hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận nhưng họ chưa có đủ khả năng và điều kiện để sở hữu một văn phòng riêng. Hoặc có thể do thời gian hoạt động của công ty, tổ chức là có thời hạn nên họ sẽ thuê văn phòng thay vì đi mua một căn nhà để làm văn phòng. - Nhu cầu văn phòng hang A (gia han hơp đồng thuê hoăc thuê mới ) chủ yếu đến từ những công ty nước ngoài đang hoat đông trong các lĩnh vưc tài chính, bảo hiểm, công nghê thông tin, bất đông sản, tiêu dùng hay gia công phần mềm - Xu hướng các doanh nghiêp hiên nay cần môt văn phòng ổn đinh tao môi trường làm viêc , giao tiếp trong kinh doanh và điều hành công viêc của mình. Trong đó + Các doanh nghiêp trong nước có tiềm lưc tài chính : do nền kinh tế đươc dư báo là khả quan lương DN mở rông quy mô, nâng tầm hoat đông ngày càng tăng nên ho có xu hướng chuyển đến các tòa nhà cao cấp hang A để đươc hưởng dich vu tốt hơn và nâng cao vi thế của mình trên thi trường hơn. Ho yêu cầu dich vu, an ninh, vi thế khi giao dich với đối tác + Các tâp đoàn lớn: nằm trong khu vưc trung tâm, đòi hỏi văn phòng phải có cơ sở ha tầng đat tiêu chuẩn cao, an toàn, thuân tiên, cho vi trí trung tâm thuân lơi giao dich với khách hàng, yêu cầu nhiều tiên ích kèm theo: xây dung, dich vu tiên nghi, diên tích sàn lớn, tiên ích đầy đủ, quản lý, dich vu phòng cháy chữa cháy, điên nước viễn thông đat chuẩn - nhu cầu thi trường văn phòng hang B 10 [...]... 27.600m2( thuê thêm 860m2) Hạng B diện tích thuê 18.300m2, hạng A 7.000m2 Nhu cầu văn phòng khu vực phía tây tăng do nguồn cung của tòa nhà hàng cao lớn , giá thấp hơn so với các tòa nhà ở vị trí trung tâm 13 3 Cung của thị trường văn phòng cho thuê 3.1 Khái quát về cung từ góc độ cầu( người mua) 3.1.1 Khái niệm Cung của thị trường bất động sản phân khúc cho thuê văn phòng là số lượng văn phòng bất... thêm 300.000m2 mặt bằng văn phòng - Trong 3 năm tới, tổng cung văn phòng dự báo sẽ gấp đôi mức hiện tại Bởi thế, thị trường văn phòng Hà Nội vẫn là một thị trường mà quyền lực thuộc về khách thuê (2012) Lời kết Dù cho tình hình bất động sản đóng băng, và trì trệ nhưng những động thái kích cầu từ phía chính phủ cũng như từ phía nhà đầu tư thì thị trường phân khúc văn phòng cho thuê sẽ sớm hồi phục như... cafeland.com) Tính đến quý 4/2012 nguồn cung tăng thêm Mức tiêu thụ chủ yếu từ các tòa nhà hạng B, làm tỷ lệ lấp đầy tăng nhẹ 0.5% Tên biểu đồ: tổng cung thị trường văn phòng cho thuê các năm 2007-2012( ĐVT: ngìn m2) • Xét nhu cầu văn phòng cho thuê trong năm 2012 - Trong quý 1 : nhu cầu về văn phòng cho thuê tại Hà Nôi ổn định, công suất cho thuê trung bình đạt 78% Trong đó phân khúc hạng A đạt hiệu... hoàn thiện sẽ góp phần đẩy giá thuê văn phòng hạng A lên cao hơn Nhận xét chung tình hình văn phòng cho thuê trên cả nước thấy rằng lượng cung văn phòng ngày càng tăng trong khi đó lượng cầu tăng không đáng kể đã làm cho giá văn phòng cho thuê sụt giảm Thị trường bất động sản đóng băng khiến cho các doanh nghiệp BĐS bị thiếu vốn Họ phải đối mặt với vấn đề là giảm giá thuê để lấp đầy chỗ trống hay giữ... cũng ảnh hưởng tới thị trường văn phòng cho thuê Chi phí vay vốn cao, lạm phát nhiều đã khiến cho nhiều doanh nghiệp sụp đổ, thị trường bất động sản điêu đứng, nhiều công trình dang dở ì ạch chưa có lối thoát, vốn bị ứ đọng tại các dự án càng làm cho doanh nghiệp BĐS khó khăn Trong khi đó, giá thuê mua văn phòng vẫn ở mức cao làm cho các doanh nghiệp phải chọn giải pháp như thuê văn phòng nhỏ hơn, không... Nguồn cung tăng nhiều ở văn phòng hạng C và vùng ven 19 Thị trường có thêm hơn 22.000m2 từ ba tòa nhà văn phòng mới hoàn thành Hiệu suất sử dụng văn phòng hạng A có tỷ lệ lấp đầy gần 80%, cao hơn so với loại văn phòng này tại Hà Nội Giá thuê của phân khúc văn phòng hạng A và hạng C có mức giảm mạnh nhất Cùng với kì vọng về sự phục hồi nền kinh tế trong nước và thế giới, nguồn cầu văn phòng có thể tăng cuối... biến tốt , nhu cầu thuê ổn định Nhu cầu đến từ các công ty có ngân sách chi cho văn phòng khiêm tốn , họ chọn vị trí xa trung tâm , những nơi áp dụng chính sách thuê hấp dẫn Nhu cầu cũng đến từ các công ty cung ứng dịch vụ cho các tập đoàn đa quốc gia mong muốn thuê, mở rộng, di dời văn phòng về khu vực trung - tâm để tiện giao dịch với khách hàng Quý 3 năm 2012 Thi trường văn phòng cho thuê diến tiến... 1.237.000 80,8 18 Nhận xét thấy rằng thị trường văn phòng hạng B chiếm tỷ lệ lớn nhất Tại quý 4 này thì thị trường Hà Nội đón nhận bốn tòa nhà hạng B mới hoàn thành Tuy nhiên có một số dự án chưa hoàn thành đúng tiến độ nhưng vẫn được đưa vào sử dụng như EVN Tower Giá thuê tiếp tục giảm, giá thuê văn phòng trung bình trên thị trường giảm 3,4% Văn phòng hạng A có giá thuê ổn định do vị trí đẹp, hiệu suất... quý trước của năm 2011 Tên biểu đồ : thể hiện cung cầu của thị trường văn phòng cho thuê quý 1 năm 2012( ĐVT: 1000m2) - Trong quý 2/2012: Chỉ tiêu Diên thuê( m2) Hang A Hang B 508.282 Tỷ lê trống (%) 27.51 12 251.907 20 tích 254.332 Hang C - Tổng diện tích thực thuê mới toàn thị trường đạt gần 37.000m 2 Hàng loạt khách thuê chuyển văn phòng từ trung tâm sang phía tây diện tích thực thuê ở thời điểm... toàn cho nhận viên làm việc trong phòng 4 Các yếu tố ảnh hưởng tới cung_cầu Có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng trực tiếp hay gián tiếp đến thị trường văn phòng cho thuê Ví dụ như tình hình tăng trưởng kinh tế, lạm phát, các vấn đề về kinh tế vĩ mô, tình hình chính trị hay cũng như các chính sách của cơ quan ban ngành Khi có sự thay đổi nào của các vấn đề trên đều ảnh hưởng ít nhiều đến thị trường văn phòng . tại 6 2. Cầu của thị trường văn phòng cho thuê 2.1 Phân loại văn phòng cho thuê Dựa vào từng đối tượng, nhu cầu thực tế và khả năng tài chính thị trường cho thuê văn phòng có 3 hạng văn phòng chính. giai đoạn phát triển chính là 2008 _2011 và 2011 đến nay. 1.1 Thị trường cho thuê văn phòng giai đoạn 2008 _2011 1.1.1 Thị trường Tp.Hồ Chí Minh Theo báo cáo của Công ty Savills Việt Nam giá thuê. cầu cho thuê văn phòng lên rất cao. Thị trường bất động sản phân khúc cho thuê văn phòng cũng bị chi phối lớn bởi xu hướng đó. Ở Việt Nam tồn tại hai thị trường cho thuê văn phòng lớn nhất là