Bàn về chế độ hạch toán bất động sản đầu tư

Trong nền kinh tế thị trường phát triển hết sức mạnh mẽ hiện nay có một lĩnh vực kinh doanh đang giành được sự quan tâm của rất nhiều người, đó là lĩnh vực kinh doanh bất động sản đầu tư.

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 A.LỜI NÓI ĐẦU Trong kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ có lĩnh vực kinh doanh giành quan tâm nhiều người, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đầu tư.(Kinh doanh bất động sản đầu tư việc nhà đầu tư nắm giữ bất động sản (nhà, đất ) nhằm mục đích thuê chờ tăng giá tương lai) Đây lĩnh vực kinh doanh mang lại lợi nhuận cao an toàn nhà đầu tư hoạt động cách chuyên nghiệp nhu cầu bất động sản đầu tư vô lớn, đặc biệt đất nước ta tiến hành mở cửa kinh tế để kêu gọi thu hút đầu tư từ nước Cùng với phát triển lĩnh vực kinh doanh bất động sản đầu tư cơng tác kế tốn bất động sản đầu tư dần hoàn thiện.Cụ thể, Bộ tài ban hành chuẩn mực kế toán số 05 (năm 2003)-“ Bất động sản đầu tư” thông tư 23/2005/TT_BTC (năm 2005) hướng dẫn thực chuẩn mực Tuy nhiên áp dụng văn này, doanh nghiệp gặp khơng vướng mắc khó khăn Do cịn nhiều ý kiến tranh luận khác xung quanh phần hành kế tốn cịn mẻ phức tạp Chính lý mà em định lựa chọn đề tài “Bàn chế độ hạch toán bất động sản đầu tư” cho đề án môn học Em nghĩ hội để em tìm hiểu sâu vấn đề đưa số ý kiến đóng góp nhỏ Tuy cố gắng nỗ lực song hạn chế trình độ thời gian nên làm em khơng tránh khỏi sai sót Em mong nhận bảo giúp đỡ thầy để em hồn thiện đề án Em xin chân thành cảm ơn! Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 B NỘI DUNG 1.CHẾ ĐỘ KẾ TOÁN HIỆN HÀNH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 1.1.Chuẩn mực kế toán việt nam BĐS đầu tư (VAS 05) 1.1.1.Một số khái niệm Khái niệm BĐS đầu tư: BĐS đầu tư BĐS, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, phần nhà nhà đất, sở hạ tầng người chủ sở hữu người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng để: - Sử dụng sản xuất cung cấp hàng hoá, dịch vụ sử dụng cho mục đích quản lý; - Bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường Nguyên giá BĐS đầu tư: tồn chi phí tiền tương đương tiền mà doanh nghiệp phải bỏ giá trị hợp lý khoản đưa để trao đổi nhằm có BĐS đầu tư tính tới thời điểm mua xây dựng hồn thành BĐS đầu tư Nguyên giá BĐS đầu tư bao gồm chi phí giao dịch liên quan ban đầu, bao gồm trường hợp sau: - Nguyên giá BĐS đầu tư mua bao gồm giá mua chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như: phí dịch vụ tư vấn luật pháp… - Nguyên giá BĐS đầu tư tự xây dựng giá thành thực tế chi phí liên quan trực tiếp BĐSđầu tư tính đến ngày hồn thành việc xây dựng - Nguyên giá BĐS đầu tư toán theo phương thức trả chậm phản ánh theo giá mua trả thời điểm mua Khoản chênh lệch tổng số tiền phải toán giá mua trả hạch tốn vào chi phí tài theo thời hạn tốn, trừ số chênh lệch Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 tính vào nguyên giá bất động sản đầu tư theo quy định chuẩn mực số kế tốn số16 “chi phí vay” - Trường hợp bất động sản thuê tài với mục đích thuê hoạt động thoả mãn tiêu chuẩn ghi nhận bất động sản đầu tư nguyên giá bất động sản đầu tư thời điểm khởi đầu thuê thực theo quy định chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản” Nguyên giá bất động sản đầu tư không bao gồm chi phí sau: - Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp chi phí cần thiết để đưa bất động sản đầu tư vào trạng thái sẵn sàng sử dụng); - Các chi phí mớI đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến; - Các chi phí khơng bình thường ngun vật liệu, lao động nguồn lực khác trình xây dựng bất động sản đầu tư Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư Một bất động sản đầu tư ghi nhận tài sản phải thoả mãn đồng thời hai điều kiện sau: - Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai; - Nguyên giá bất động sản đầu tư xác định cách đáng tin cậy Các trường hợp ghi nhận bất động sản đầu tư: - Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền mua lại) nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá; - Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền mua lại) nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng - Nhà doanh nghiệp sở hữu (hoặc doanh nghiệp thuê tai chính) cho thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động; Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 - Nhà giữ dể cho thuê theo nhiều hợp dồng thuê hoạt động; - Cơ sở hạ tầng dược giữ dể cho thuê theo nhiều hợp dồng thuê hoạt động; Các trường hợp đặc biệt ghi nhận bất động sản đầu tư: - Đối với bất động sản mà phần doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích thu lợI từ việc cho thuê hoạt động chờ tăng giá phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hố dịch vụ cho quản lý tài sản bán riêng rẽ ( cho thuê riêng rẽ theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động ), doanh nghiệp hạch toán phần tài sản dùng thuê chờ tăng giá bất động sản đầu tư , phần tài sản dùng cho sản xuất quản lý hạch tốn tài sản cố định hữu hình tài sản cố định vơ hình.Trường hợp bất động sản không bán riêng rẽ mà phần sử dụng cho kinh doanh cho quản lý khơng đáng kể hạch toán bất động sản đầu tư - Trường hợp doanh nghiệp cung cấp dịch vụ liên quan cho ngườI sử dụng bất động sản doanh nghiệp sở hữu phần tương đốI nhỏ tồn thoả thuận doanh nghiệp hạch tốn tài sản bất động sản đầu tư - Trường hợp công ty cho công ty mẹ công ty khác công ty mẹ thuê sử dụng nắm giữ bất động sản bất động sản hạch tốn bất động sản đầu tư báo cáo tài riêng cơng ty có bất động sản báo cáo tài riêng cơng ty mẹ công ty mẹ cho công ty thuê ( thoả mãn định nghĩa bất động sản đầu tư ), không phản ánh bất động sản đầu tư báo cáo tài hợp Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 1.1.2 Nguyên tắc hạch toán Kế toán bất động sản đầu tư cần phải tuân theo số quy định sau: 1- Xác định giá trị ban đầu: bất động sản đầu tư phải xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá 2- Các chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải ghi nhận chi phí sản xuất, kinh doanh kỳ, trừ chi phí có khả chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư 3- Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu : sau ghi nhận ban đầu, thời gian nắm giữ, cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế giá trị lại 4- Việc chuyển từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho ngược lại thực có thay đổi mục đích sử dụng trường hợp sau: - Bất động sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản này; - Bất động sản đầu tư chuyển sang hàng tồn kho chủ sở hữu bắt đầu triển khai công việc sửa chữa, cải tạo nâng cấp cần thiết cho mục đích bán; - Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển sang bất động sản đầu tư chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản đó; - Hàng tồn kho chuyển sang bất động sản đầu tư chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động; - Bất động sản xây dựng chuyển sang bất động sản đầu tư kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (trong giai đoạn xây dựng phải tuân theo Chuẩn mực kế toán số 03 – “Tài sản cố định hữu hình” ) Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 5- Khi doanh nghiệp đinh bán bất động sản đầu tư mà khơng có giai đoạn sửa chữa, cải tạo nâng cấp doanh nghiệp tiếp tục ghi nhận bất động sản đầu tư bất động sản đầu tư bán mà khơng chuyển thành hàng tồn kho 6- Doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư ghi nhận toàn giá bán (giá bán chưa có thuế GTGT trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế ) Trường hợp bán bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm doanh thu xác định theo giá bán trả ( giá bán chưa có thuế GTGT trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế ) Khoản chênh lệch giá bán trả chậm giá bán trả thuế GTGT ghi nhận doanh thu tiền lãi chưa thực theo quy định Chuẩn mực kế toán số 14 –“Doanh thu thu nhập khác” 7- Đối với đơn vị chuyên kinh doanh bất động sản kế tốn theo trường hợp sau: - Đối với bất động sản mua xác định rõ mục đích để bán kỳ hạch toán vào TK1567 - Đối với bất động sản mua chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai mua để chuyên cho thuê hoạt động (thoả mãn điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư) hạch tốn vào TK217 8- Doanh nghiệp khơng chun kinh doanh bất động sản sử dụng TK1567 9- Trong trình nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao bất động sản đầu tư Khấu hao bất động sản đầu tư ghi nhận chi phí kinh doanh kỳ TK632 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 10- Bất động sản đầu tư theo dõi chi tiết theo đối tượng ghi bất động sản đầu tư “Sổ theo dõi bất động sản đầu tư” tương tự TSCĐ 1.1.3.TK sử dụng trình bày Báo cáo tài 1.1.3.1.TK sử dụng 1-TK 217-Bất động sản đầu tư Tài khoản dùng để phản ánh số có tình hình biến động tăng, giảm bất động sản đầu tư doanh nghiệp theo nguyên giá Kết cấu nội dung phản ánh: Bên Nợ: nguyên giá bất động sản đầu tư tăng kỳ Bên Có: nguyên giá bất động sản đầu tư giảm kỳ Số dư bên Nợ: nguyên giá bất động sản đầu tư doanh nghiệp cuối kỳ 2-TK 2147-Hao mòn bất động sản đầu tư Tài khoản phản ánh giá trị hao mòn bất động sản đầu tư trình chờ tăng giá, cho thuê hoạt động doanh nghiệp Kết cấu nội dung phản ánh: Bên Nợ: Giá trị hao mòn bất động sản đầu tư giảm Bên Có: Giá trị hao mịn bất động sản đầu tư tăng chuyển số khấu hao luỹ kế bất động sản chủ sở hữu thành bất động sản đầu tư Số dư bên Có: Giá trị hao mịn bất động sản đầu tư hiên có doanh nghiệp 3-TK 1567-Hàng hoá bất động sản Tài khoản dùng để phản ánh số có tình hình biến động loại hàng hoá bất động sản doanh nghiệp không chuyên kinh doanh bất động sản Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Kết cấu nội dung phản ánh: Bên Nợ:- Giá trị thực tế hang hoá bất động sản mua để bán - Giá trị lại bất động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho - Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghi tăng giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán - Trị giá thực tế hàng hoá bất động sản phát thừa kiểm kê Bên Có:- Trị giá thực tế hang hoá bất động sản bán kỳ, chuyển thành bất động sản đầu tư - Trị giá hàng hoá bất động sản thiếu phát kiểm kê Số dư bên Nợ: Trị giá thực tế hang hố bất động sản cịn cuối kỳ 4-TK 5117-Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư Tài khoản dung để phản ánh doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư doanh nghiệp.Kết cấu nội dung phản ánh của: Bên Nợ:- Số thuế GTGT phải nộp tính theo phương pháp trực tiếp - Kết chuyển doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư sang TK911 Bên Có: Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư phát sinh kỳ Tài khoản khơng có số dư cuối kỳ 5-TK 241-Xây dựng dở dang Kết cấu nội dung phản ánh: Bên Nợ:- Chi phí mua sắm bất động sản đầu tư (trường hợp cần có giai đoạn đầu tư xây dựng) - Chi phí đầu tư xây dựng bất động sản đầu tư; - Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư Bên Có:- Phản ánh giá trị bất động sản đầu tư hình thành qua đầu tư xây dựng hoàn thành; Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 - Kết chuyển chi phí nâng cấp, cải tạo ghi tăng nguyên giá bất BĐS đầu tư; Số dư bên Nợ: - Giá trị bất động sản đầu tư đâng đầu tư xay dựng dở dang - Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo dở dang cuối kỳ 6-TK 632-Giá vốn hàng bán Kết cấu nội dung phản ánh: Bên Nợ:- Số khấu hao bất động sản đầu tư trích kỳ; - Chi phí sửa chữa, nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư không đủ điều kiện tính vào nguyên giá bất động sản đầu tư; - Chi phí phát sinh từ nghiệp vụ cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư; - Giá trị lại bất động sản đầu tư bán, lý kỳ; - Chi phí nghiệp vụ bán, lý bất động sản đầu tư phát sinh; Bên Có: Kết chuyển tồn chi phí kinh doanh bất động sản đầu tư phát sinh kỳ để xác định kết hoạt động kinh doanh 1.1.3.2.Trình bày báo cáo tài Doanh nghiệp cần trình bày báo cáo tài nội dung sau; 1- Phương pháp khấu hao sử dụng; 2- Thời gian sử dụng hữu ích bất động sản đầu tư tỷ lệ khấu hao sử dụng; 3- Nguyên giá khấu hao luỹ kế thời điểm đầu kỳ cuối kỳ; 4- Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trường hợp khó khăn phân loại bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu hàng hoá BĐS; 5- Các tiêu thu nhập chi phí liên quan đến cho thuê bất động sản; 6- Lý mức độ ảnh hưởng đến thu nhập từ hoạt động kinh doanh BĐS đầu tư; Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 7- Nghĩa vụ chủ yếu hợp đồng mua, xây dựng, cải tạo, nâng cấp bảo dưỡng, sửa chữa bất động sản đầu tư; 8- Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng, giảm kỳ theo nguyên nhân ; 9- Giá trị hợp lý bất động sản đầu tư thời điểm kết thúc niên độ kế toán, lập báo cáo tài Khi doanh nghiệp khơng xác định giá trị hợp lý bất động sản đầu tư doanh nghiệp phải thuyết minh danh mục bất động sản đầu tư lý không xác định giá trị hợp lý 1.1.4 Phương pháp hạch toán số nghiệp vụ chủ yếu 1-Mua BĐS đầu tư trả tiền Nợ TK 217: bất động sản đầu tư Nợ TK 133: VAT đầu vào khấu trừ Có TK 111,112,331, 2-Mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả góp Nợ TK 217: bất động sản đầu tư theo giá trả Nợ TK 133: VAT khấu trừ Nợ TK 242: phần lãi trả chậm Có TK 331: tổng số tiền phải tốn +Định kỳ phân bổ lãi trả góp: Nợ TK 635 Có TK 242 + Khi tốn cho người bán: Nợ TK 331 Có TK 111,112… 3-Khi chuyển từ BĐS chủ sở hữu, hàng hoá BĐS thành BĐS đầu tư Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 1.3 So sánh chuẩn mực kế toán Việt Nam với chuẩn mực kế toán quốc tế bất động sản đầu tư 1.3.1.Những điểm tương đồng Chuẩn mực kế toán quốc tế bất động sản đầu tư IAS 40 ban soạn thảo Chuẩn mực kế toán quốc tế (IASB ban hành có hiệu lực từ ngày 01/ 01/ 2001 Trên sở chuẩn mực này, Tài mà cụ thể Dự án Ban hành chuẩn mực kế toán Việt Nam cho ban hành chuẩn mực kế toán Việt Nam Bất động sản đầu tư VAS 05 Qua nghiên cứu chuẩn mực thấy chuẩn mực kế toán Việt Nam Bất động sản đầu tư xây dựng với nội dung dựa Chuẩn mực kế toán quốc tế Đây điều dễ hiểu Chuẩn mực kế toán quốc tế đưa lý luận, nguyên tắc kế toán chung chấp nhận tồn giới Hơn ban hành chuyên gia nước phát triển, nơi mà lĩnh vực kinh doanh bất động sản xuất từ lâu Ở nước ta lĩnh vực kinh doanh bất động sản bắt đầu phát triển mạnh mẽ năm gần đây, chưa có nhiều kinh nghiệm hiểu biết rõ rang lĩnh vực Chuẩn mực kế toán Việt Nam bất động sản đầu tư xây dựng dựa nguyên lý chung chuẩn mực kế toán quốc tế có cụ thể hố thay đổi cho phù hợp với điều kiện thực tiễn Việt Nam Những nội dung chuẩn mực kế toán quốc tế bất động sản đầu tư giữ nguyên chuẩn mực kế toán Việt Nam bao gồm: - Khái niệm bất động sản đầu tư: tài sản giữ người chủ sở hữu người thuê hợp đồng thuê tài để hưởng tiền thuê cho việc chờ tăng giá - Điều kiện để bất động sản ghi nhận bất động sản đầu tư: gồm hai điều kiện: Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 + có khả chắn tương lai doanh nghiệp thu lợi ích kinh tế kèm với bất động sản + giá trị bất động sản tính tốn cách đáng tin cậy - Nguyên tắc xác định giá trị ban đầu - Cách hạch tốn chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu - Yêu cầu doanh nghiệp phải có tiêu chí riêng để phân loại thơng bất động sản đầu tư với bất động sản đầu tư chủ sở hữu - Mơ hình giá gốc việc theo dõi giá trị bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu Việc xây dựng chuẩn mực theo hướng ngày sát với chuẩn mực kế toán quốc tế điều cần thiết để đảm bảo cho hệ thống kế tốn nước ta đáp ứng tốt yêu cầu trình mở cửa hội nhập 1.3.2 Những điểm khác biệt Tuy cố gắng xây dựng sát với chuẩn mực kế toán quốc tế, nói có đặc thù mặt kinh tế mà chuẩn mực kế tốn Việt Nam có khác biệt định so với chuẩn mực kế toán quốc tế Sự khác biệt lớn mà nhận thấy khác biệt nguyên tắc xác định giá trị bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam giá trị bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu xác định theo mơ hình giá gốc, tức bất động sản đầu tư theo dõi ba tiêu: Nguyên giá, số khấu hao luỹ kế giá trị lại Giá trị lại nguyên giá bất động sản đầu tư sau trừ số khấu hao luỹ kế bất động sản đầu tư Cịn theo chuẩn mực kế tốn quốc tế doanh nghiệp xác định giá trị bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu theo hai mơ hình: mơ hình giá gốc, mơ hình giá trị hợp lý Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Mô hình giá gốc trình bày trên, chuẩn mực kế tốn quốc tế cịn có khác biệt nhỏ so với chuẩn mực kế toán Việt Nam giá trị lại bất động sản đầu tư tính ngun giá trừ khơng số khấu hao luỹ kế mà lỗ giảm giá Mơ hình giá trị hợp lý có nghĩa tất bất động sản đầu tư ghi nhận (định giá ) theo giá trị hợp lý Giá trị hợp lý xác định dựa vào giá trị bất động sản tương tự thị trường phương pháp định giá khác mang tính thực tiễn Các khoản lãi lỗ thay đổi giá trị hợp lý ghi nhận vào báo cáo kết kinh doanh không ghi nhận trực tiếp vào vốn Do áp dụng hai mơ hình nên chuẩn mực kế tốn quốc tế có nội dung mà chuẩn mực kế tốn Việt Nam chưa có, cụ thể nguyên tắc dùng để xác định giá trị hợp lý Đây nội dung quan trọng chuẩn mực kế tốn Việt Nam có quy định trình bày giá trị hợp lý bất động sản đầu tư thuyết minh báo cáo tài THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CHUẨN MỰC KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ TRONG THỰC TẾ 2.1 Vai trò chuẩn mực Trước chuẩn mực kế toán Việt Nam bất động sản đầu tư đời vào năm 2003, thị trường bất động sản nói chung thị trường bất động sản đầu tư nói riêng nước ta hoạt động Tuy nhiên chưa có quy định, hướng dẫn chung nên doanh nghiệp tổ chức hạch toán bất động sản đầu tư theo quan điểm Phần lớn doanh nghiệp hạch tốn bất động sản đầu tư coi tài sản cố định, chưa có phân định rõ rang Một số doanh nghiệp có trình độ cao nghiên cứu chuẩn mực quốc tế để hạch toán Nhưng việc nghiên cứu chuẩn mực kế toán quốc tế gặp khơng khó khăn quy định chuẩn mực kế toán Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 mức khái quát cao trừu tượng, gây nhiều cách hiểu khác Nguyên nhân làm phương pháp hạch toán bất động sản đầu tư doanh nghiệp khơng có thống nhất, trao đổi tìm hiểu thơng tin lẫn bị hạn chế, nhà quản lý gặp nhiều trở ngại Sự bất cập địi hỏi phải có văn hướng dẫn cách hạch toán chung thống cho tất doanh nghiệp Trước yêu cầu cấp bách trên, ban soạn thảo chuẩn mực kế toán Bộ tài xây dựng ban hành chuẩn mực kế toán số 05 “bất động sản đầu tư” Chuẩn mực đời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp Chuẩn mực đưa quy định hướng dẫn nguyên tắc kế toán bất động sản đầu tư cách cụ thể chi tiết Các doanh nghiệp có văn chung hướng dẫn hạch tốn, kế tốn bất động sản đầu tư Khơng cịn khác phương pháp hạch toán doanh nghiệp Chuẩn mực giúp doanh nghiệp giảm bớt nhiều băn khoăn hạch toán bất động sản đầu tư, khơng cịn phải lo lắng xem hạch tốn có khơng,có hợp lý, hợp lệ khơng… Các doanh nghiệp có để phân biệt bất động sản đầu tư bất động sản chủ sở hữu (TSCĐ), hướng dẫn nguyên tắc hạch toán như:cách xác định giá trị ban đầu, cách xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu, cách hạch tốn chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu, cách hạch tốn chuyển đổi mục đích sử dụng…Đặc biệt chuẩn mực đưa cách định khoản số lượng lớn nghiệp vụ mà doanh nghiệp hay gặp phải Có thể nói chuẩn mực đời có ý nghĩa to lớn doanh nghiệp nắm giữ bất động sản đầu tư 2.2 Các điểm vướng mắc áp dụng Bên cạnh ưu điểm chuẩn mực số nhược điểm sau: Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Thứ nội dung chuẩn mực nhiều chỗ phức tạp, khó hiểu Điều chuẩn mực ban hành để hiểu áp dụng chuẩn mực địi hỏi phải tìm hiểu kỹ thành thạo nhiều chuẩn mực kế tốn khác có liên quan Các chuẩn mực liên quan gồm: Chuẩn mực kế tốn số 02 “Hàng tồn kho”; Chuẩn mực kế tốn số 03 “TSCĐ hữu hình”; Chuẩn mực kế tốn số 04 “TSCĐ vơ hình”; Chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản”; Chuẩn mực kế toán số 14 “Doanh thu thu nhập khác”; Chuẩn mực kế toán số 15 “Hợp đồng xây dựng” ;Chuẩn mực kế tốn số 16 “Chi phí vay” Đây khó khăn lớn doanh nghiệp để hiểu tất chuẩn mực địi hỏi phải nhiều thời gian Khơng phải hiểu mà phải hiểu thật rõ dung nội dung chuẩn mực có liên quan vào quy định tương ứng Chuẩn mực kế toán bất động sản đầu tư Nhược điểm thứ hai chưa hợp lý việc xác định sau ghi nhận ban đầu.Chuẩn mực kế toán Việt Nam quy định doanh nghiệp áp dụng mơ hình giá gốc Trong thực tế, áp dụng mơ hình giá gốc doanh nghiệp gặp nhiều vướng mắc Chẳng hạn bất động sản đầu tư tồ nhà văn phịng cho th, theo dõi ba tiêu: nguyên giá, khấu hao luỹ kế giá trị lại Nhưng gần kết thúc thời gian hoạt động nhà theo the ước tính ban đầu, giá trị tồ nhà cịn cao ngun giá, nhiều nguyên nhân như: chi phí sửa chữa lớn hàng năm tu bổ nhà, giá đất giá trị xây lắp tăng cao… Lúc giá trị lại theo dõi theo mơ hình giá gơc nhỏ nhiều so với giá trị thực tế bất động sản đầu tư thị trường Quy mô tài sản doanh nghiệp phản ánh báo cáo tài khơng xác Mặt khác theo nguyên tắc trích khấu hao nguyên giá trừ giá trịthu hồi ước tính việc trích khấu hao hàng năm bất động sản đầu tư chưa hợp lý Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Mô hình giá trị hợp lý khắc phục điểm yếu mơ hình giá gốc Nhược điểm thứ ba với tiêu chí mà chuẩn mực đưa khó để phân biệt cách rõ ràng bất động sản đầu tư tài sản cố định Các tiêu chí chung chung, thiếu chi tiết Có thể nêu vài ví dụ: Trong đoạn 06a chuẩn mực đưa ví dụ bất động sản đầu tư “Quyền sử dụng đất (do doanh nghiệp bỏ tiền mua lại) nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá” Thời gian dài lâu, chuẩn mực không đưa mốc cho doanh nghiệp làm phân loại Trong đoạn 08,09,10 nói trường hợp đặc biệt ghi nhận bất động sản đầu tư sau: - Các bất động sản mà doanh nghiệp nắm giữ phần nhằm thu lợi từ việc cho thuê hoạt động chờ tăng giá phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hoá, dịch vụ cho quản lý mà tài sản không bán riêng rẽ tài sản coi bất động sản đầu tư phần phục vụ cho sản xuất.cung cấp hàng hoá, dịch vụ cho quản lý phần không đáng kể - Trường hợp doanh nghiệp cung cấp dịch vụ có liên quan cho người sử dụng bất động sản doanh nghiệp sở hữu phần khơng đáng kể tồn thoả thuận doanh nghiệp hạch toán tài sản bất động sản đầu tư, cịn chiếm phần đáng kể doanh nghiệp hạch tốn tài sản bất động sản chủ sở hữu Các cụm từ “đáng kể” “khơng đáng kể” khó để nhận định, tiêu chí nào: dựa tỷ lệ doanh thu hay tính chất dịch vụ Các doanh nghiệp phải tự đưa tiêu chí phân loại Như chưa có thống cho tất đơn vị Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Ngoài chuẩn mực số vấn đề khác mà em thấy cịn băn khoăn Chuẩn mực có nhắc đến doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản doanh nghiệp không chuyên kinh doanh bất động sản, lại khơng có định nghĩa loại doanh nghiệp Và doanh nghiệp khơng chun kinh doanh bất động sản lại sử dụng TK 1567 mà khơng có TK 217, họ có nắm giữ tài sản đáp ứng đầy đủ điều kiện bất động sản đầu tư lại khơng hạch toán bất động sản đầu tư ? Chuẩn mực thơng tư hướng dẫn khơng có giải thích cho vấn đề Trên số vướng mắc vể chuẩn mực kế toán bất động sản đầu tư mà doanh nghiệp hay gặp phải thắc mắc thân em nghiên cứu đề tài Rất mong thời gian gần, ban soạn thảo chuẩn mực khắc phục nhược điểm để doanh nghiệp thuận lợi cơng tác hạch toán kế toán MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỚI CHẾ ĐỘ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ HIỆN HÀNH Từ vướng mắc gặp phải trên, phần xin đưa số kiến nghị chế độ kế toán bất động sản đầu tư hành: 3.1 Chuẩn mực cần sát với thực tế hơn, nội dung rõ ràng, dễ hiểu Để chuẩn mực sát với thực tế hơn, cụ thể, rõ ràng xin đưa kiến nghị sau: Thứ quy định đòi hỏi phải áp dụng chuẩn mực khác có liên quan chuẩn mực nên nêu rõ cách hạch tốn nội dung tương đối ngắn, cịn nội dung dài chuẩn mực nêu cụ thể phần cần áp dụng chuẩn mực liên quan nằm đoạn Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Thứ hai với tiêu chí để phân loại bất động sản đầu tư tài sản cố định trường hợp đăc biệt nên có rõ ràng Cụ thể sau: Trong đoạn 08 việc hạch toán bất động sản vừa sử dụng cho sản xuất kinh doanh, cho quản lý vừa có phần thuê hoạt động chờ tăng giá, chuẩn mực nên đưa số cụ thể quy định phần tài sản chiếm tỷ lệ đáng kể hay không đáng kể chiếm phần trăm tổng diện tích bất động sản Ví dụ chiếm tỷ trọng không đáng kể chiếm không 20% tổng diện tích bất động sản, từ suy chiếm 80% tổng diện tích trở lên chiếm tỷ trọng đáng kể Với tỷ lệ khác bất động sản hạch toán thành hai phần riêng biệt Trong đoạn 09 ,10 để đánh giá xem dịch vụ liên quan mà doanh nghiệp cung cấp cho khách hàng sử dụng bất động sản doanh nghiệp sở hữu phần đáng kể hay không đáng kể thoả thuận nên có tiêu chí rõ ràng để phân định điều Theo em nên chọn tiêu chí đánh giá tỷ lệ doanh thu từ dịch vụ so với doanh thu từ việc cho thuê hoạt động tài sản Tỷ lệ mà nhỏ 20% coi khơng đáng kể Ngồi ra, có thể, theo em tốt ban soạn thảo chuẩn mực nên ban hành danh mục cụ thể bất động sản ghi nhận bất động sản đầu tư dựa trường hợp thực tế có nước ta giới để doanh nghiệp có áp dụng thống Việc tự đưa tiêu chí để phân loại doanh nghiệp tương đối khó khăn 3.2 Nên áp dụng hai mơ hình xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu Như phân tích trên, việc áp dụng mơ hình giá gốc để xác định giá trị bất động sản đầu tư có nhiều điều bất hợp lý Nó làm cho việc đánh giá giá trị bất động sản đầu tư nói riêng giá trị tài sản doanh nghiệp nói riêng bị sai lệch nhiều so với thực tế Mơ hình giá trị hợp lý lại khắc Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 phục nhược điểm này, nên áp dụng hai mơ hình : giá gốc giá trị hợp lý để theo dõi bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu Tuy nhiên, nguyên nhân mà nước ta áp dụng mơ hình giá gốc nước ta chưa thiết lập môi trường định giá theo tiêu chuẩn quốc tế cập nhật hàng ngày nước phát triển Mỹ, Anh Việc xác định giá trị hợp lý vô khó khăn Do đó, để áp dụng mơ hình giá trị hợp lý chưa có Việc xác định giá trị hợp lý cách xác hay đáng tin cậy có ý nghĩa quan trọng mơ hình này, khoản lãi lỗ thay đổi giá trị hợp lý ghi nhận vào báo cáo kết kinh doanh kỳ khoản phát sinh Nên áp dụng mơ hình này, doanh nghiệp lợi dụng để điều tiết kết kinh doanh kỳ hoạt động, ảnh hưởng đến báo cáo tài cách tự đưa giá trị cho bất động sản đầu tư Từ tạo khoản lãi lỗ kinh doanh bất động sản, dẫn đến tổng lợi nhuận (kết kinh doanh) thay đổi Do vậy, để áp dụng hai mơ hình tính giá điều kiện tiên phải thiết lập môi trường định giá đáng tin cậy Việc xây dựng môi trường định giá khó khăn khơng phải khơng thể thực Hy vọng với phát triển nhanh chóng cơng nghệ thơng tin, nước ta sớm làm điều 3.3 Hướng dẫn kế toán cụ doanh nghiệp chuyên đầu tư kinh doanh bất động sản (xây dựng địa ốc) Hiện nay, phát triển chung kinh tế, thị trường bất động sản nói chung thị trường địa ốc(ở xét đến doanh nghiệp xây dựng địa ốc thuê) nói riêng phát triển với tốc độ cao Tuy nhiên lĩnh vực việc hướng dẫn kế tốn cịn sơ sài, chưa nhà nước Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 hướng dẫn cách cụ thể, gây khơng khó khăn cho doanh nghiệp cơng tác hạch toán kế toán Nhà nước coi hoạt động đầu tư kinh doanh địa ốc hoạt động tài chính, hoạt động xảy khơng thường xun, hoạt động phụ doanh nghiệp Trong thực tế, có nhiều doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực xây dựng địa ốc thuê Như vấn đề đặt việc hạch toán kế toán doanh nghiệp Vấn đề phức tạp chỗ doanh nghiệp vừa doanh nghiệp xây dựng, vừa doanh nghiệp nắm giữ bất động sản đầu tư Việc hạch toán tập hợp khoản chi phí tương đối khó khăn Ban soạn thảo chuẩn mực cần có quan tâm có văn hướng dẫn phương pháp kế tốn thêm cho đối tượng 3.4 Có hướng dẫn cách tổ chức hạch toán kế toán riêng cho bất động sản đầu tư Trong thời gian gần đây, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đầu tư phát triển với tốc độ chóng mặt Số lượng doanh nghiệp có nắm tay bất động sản đầu tư khơng nhỏ Do chế độ kế tốn bất động sản đầu tư giành quan tâm nhiều hơn, chứng có chuẩn mực kế toán riêng cho bất động sản đầu tư Bất động sản đầu tư trình bày thành tiêu riêng biệt báo cáo tài khơng phải mục phần đầu tư tài dài hạn trước Tuy nhiên chế độ kế toán Việt Nam hành chưa có hướng dẫn cách tổ chức hạch toán riêng cho bất động sản đầu tư Cách tổ chức hạch toán bất động sản đầu tư hướng dẫn cách sơ sài phần tổ chức hạch toán kế toán tài sản cố định Đây điều bất cập.Tuy bất động sản đầu tư tài sản cố định có nhiều đặc điểm tương Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 đồng cách tổ chức hạch toán như: tài sản cố định hay bất động sản đầu tư phải theo dõi thẻ riêng (do có giá trị lớn), theo dõi ba tiêu: nguyên giá, hao mòn luỹ kế, giá trị lại.Nhưng việc hạch toán kế toán bất động sản đầu tư có nhiều điểm phức tạp khác biệt so với tài sản cố định, cách tổ chức hạch toán kế toán bất động sản đầu tư có phức tạp khác biệt với tài sản cố định Một điểm khác biệt lớn việc theo dõi bất động sản đầu tư có phần doanh thu tạo (đối với bất động sản đầu tư dùng thuê) Chính phức tạp mà em nghĩ chế độ kế tốn nên có hướng dẫn riêng cách tổ chức hạch toán kế toán bất động sản đầu tư Cách tổ chức hạch toán bao gồm chứng từ sử dụng, mẫu sổ, quy trình hạch tốn chi tiết, quy trình hạch tốn tổng hợp Điều tạo thuận lợi cho doanh nghiệp cịn gặp nhiều khó khăn việc hạch toán bất động sản đầu tư Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 KẾT LUẬN Nền kinh tế nước ta qua trình mở cửa hội nhập với giới Do hình thành phát triển lĩnh vực kinh doanh bất động sản tất yếu Trong đó, bất động sản đầu tư trở thành lĩnh vực kinh doanh có sức hấp dẫn lớn nhà đầu tư Nó hấp dẫn khơng với khối doanh nghiệp mà cịn với cá nhân có tiềm lực kinh tế Nó thu hút khơng nhà đầu tư nước mà thu hút lượng đầu tư đáng kể từ nước ngồi Do vị trí quan trọng lĩnh vực kinh doanh bất động sản đầu tư mà theo cơng tác hạch tốn kế tốn quan tâm Trong đề án em lựa chọn viết chế độ hạch toán bất động sản đầu tư Nội dung chủ yếu đề tài chế độ hạch toán bất động sản đầu tư tài ban hành, thực trạng áp dụng chế độ doanh nghiệp số kiến nghị để chế độ kế tốn hồn thiện Nhờ có giúp đỡ bảo tận tình giáo hướng dẫn với nỗ lực thân em hồn thành đề tài Em xin chân thành cảm ơn cô! Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Chuẩn mực kế toán Việt Nam bất động sản đầu tư (VAS 05) (ban hành theo Quyết định số 234/2003/QĐ-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2003 Bộ trưởng Bộ Tài chính) Chuẩn mực kế tốn quốc tế bất động sản đầu tư (IAS 40) Thông tư 23/2005/TT-BTC hướng dẫn kế toán chuẩn mực “Bất động sản đầu tư” Giáo trình kế tốn tài doanh nghiệp_NXB Đại học Kinh tế quốc dân_2006 Tạp chí Kinh tế phát triển số 118 tháng 4/2007 Các trang Web: - WWW.WEBKETOAN.VN - WWW.KIEMTOAN.COM.VN - WWW.MOF.GOV.VN Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 MỤC LỤC Trang A.LỜI NÓI ĐẦU B NỘI DUNG 1.CHẾ ĐỘ KẾ TOÁN HIỆN HÀNH VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 1.1.Chuẩn mực kế toán việt nam BĐS đầu tư (VAS 05) 1.1.1.Một số khái niệm Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư Một bất động sản đầu tư ghi nhận tài sản phải thoả mãn đồng thời hai điều kiện sau: 1.1.2 Nguyên tắc hạch toán 1.1.3.TK sử dụng trình bày Báo cáo tài 1.1.3.1.TK sử dụng Kết cấu nội dung phản ánh: 1.1.3.2.Trình bày báo cáo tài 1.1.4 Phương pháp hạch toán số nghiệp vụ chủ yếu 10 Nợ TK 331 10 Nợ TK 2141,2143 11 Nợ TK 111,112 .11 Có TK 3331 11 1.2.Chuẩn mực kế toán quốc tế bất động sản đầu tư (IAS 40) 12 1.2.1.Vấn đề đặt .12 1.2.2.Phạm vi chuẩn mực 12 1.2.3.Hạch toán kế toán 13 1.2.4.Công bố 13 1.3 So sánh chuẩn mực kế toán Việt Nam với chuẩn mực kế toán quốc tế bất động sản đầu tư .14 1.3.1.Những điểm tương đồng 14 1.3.2 Những điểm khác biệt .15 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CHUẨN MỰC KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ TRONG THỰC TẾ 16 2.1 Vai trò chuẩn mực .16 2.2 Các điểm vướng mắc áp dụng 17 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỚI CHẾ ĐỘ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ HIỆN HÀNH 20 3.1 Chuẩn mực cần sát với thực tế hơn, nội dung rõ ràng, dễ hiểu .20 3.2 Nên áp dụng hai mơ hình xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu .21 3.3 Hướng dẫn kế toán cụ doanh nghiệp chuyên đầu tư kinh doanh bất động sản (xây dựng địa ốc) 22 3.4 Có hướng dẫn cách tổ chức hạch toán kế toán riêng cho bất động sản đầu tư 23 KẾT LUẬN .25 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .26 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368 ... có nắm tay bất động sản đầu tư không nhỏ Do chế độ kế tốn bất động sản đầu tư giành quan tâm nhiều hơn, chứng có chuẩn mực kế toán riêng cho bất động sản đầu tư Bất động sản đầu tư trình bày... động bất động sản đầu tư; - Giá trị lại bất động sản đầu tư bán, lý kỳ; - Chi phí nghiệp vụ bán, lý bất động sản đầu tư phát sinh; Bên Có: Kết chuyển tồn chi phí kinh doanh bất động sản đầu tư. .. sản bất động sản đầu tư - Trường hợp công ty cho công ty mẹ công ty khác công ty mẹ thuê sử dụng nắm giữ bất động sản bất động sản hạch toán bất động sản đầu tư báo cáo tài riêng cơng ty có bất