Bàn về chế độ hạch toán bất động sản đầu tư .doc

Bàn về chế độ hạch toán bất động sản đầu tư .doc

LỜI MỞ ĐẦU Nền kinh tế thị trường Việt Nam giai đoạn đầu phát triển với tính đa dạng loại hình hoạt động , quy mơ tổ chức , sở hữu vốn phong phú dạng hoạt động Bên cạnh đó, Việt Nam hội nhập kinh tế quốc tế khu vực ngày sâu rộng với việc thành viên tổ chức kinh tế- thương mại giới ( WTO) Việt Nam đánh giá kinh tế có tốc độ phát triển đứng hai Đông Nam Á, với mục tiêu trở thành nước phát triển vào năm 2020 , trở thành điểm đến lý tưởng cho nhà đầu tư nước ngồi Cùng với xu hướng phát triển , hình thành phát triển thị trường tài nói chung bất động sản nói riêng tất yếu khách quan Thị trường Bất Động Sản có ý nghĩa lớn với kinh tế nói chung đóng góp đáng kể GDP , theo GDP Nền kinh tế nước ta phát triển theo chế thị trường hội nhập bước với thơng lệ quốc tế kế tốn Vì vậy, việc hồn thiện chế độ kế tốn doanh nghiệp theo hướng hịa nhập với chuẩn mực kế tốn quốc tế đồng thời thỏa mãn yêu cầu chế quản lý kinh tế tài nhằm nâng cao chất lượng thơng tin kế toán cần thiết Chế độ kế tốn doanh nghiệp ban hành , cơng bố đến hết năm 2005 Một số chuẩn mực kế toán số 05 “ Bất Động Sản đầu tư” ban hành theo định số 234/2003/QĐ- BTC ngày 30/12/2003 Bộ trưởng Bộ Tài Chính Chuẩn mực kế tốn xây dựng nhằm mục đích quy định hướng dẫn nguyên tắc phương pháp kế toán bất động sản đầu tư đế làm sở ghi sổ lập báo cáo tài Việc nghiên cứu chuẩn mực kế tốn số 05 “ Bất động sản đầu tư” giúp cho sinh viên có nhìn sâu BĐSĐT nói riêng mơn học kế tốn tài nói chung , đồng thời có hiểu biết thêm thực trạng BĐSĐT Việt Nam Tuy nhiên lĩnh vực việc hướng dẫn kế tốn cịn sơ sài , chưa Nhà nước hướng dẫn cách cụ thể, gây khơng khó khăn cho doanh nghiệp cơng tác hạch tốn kế tốn Vì e lựa chọn đề tài “ Bàn chế độ hạch toán bất động sản đầu tư” cho đề tài nghiên cứu với mong muốn đóng góp số ý kiến để nhằm hoàn thiện chế độ kế toán hành bất động sản đầu tư Chế độ kế toán hành Bất động sản đầu tư I Khái quát chung Bất động sản đầu tư kế toán Bất động sản đầu tư 1.1 Khái niệm Bất động sản đầu tư Bất động sản đầu tư bất động sản doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng để: + Sử dụng sản xuất , cung cấp hàng hóa , dịch vụ sử dụng cho mục đích quản lý ; + Bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường - Bất động sản đầu tư phải thỏa mãn đồng thời điều kiện sau: + Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai + Nguyên giá Bất động sản đầu tư phải xác định cách đáng tin cậy Bất động sản đầu tư bao gồm: • Quyền sử dụng đất : doanh nghiệp bỏ tiền mua lại nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá ; chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai • Nhà phần nhà , nhà đất cho thuê theo nhiều hợp đồng cho thuê hoạt động • Cơ sở hạ tầng người chủ sở hữu ( người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính) cho thuê theo hay nhiều hợp đồng cho thuê hoạt động 1.2 Phân loại Bất động sản Bất động sản sử dụng : bất động sản sử dụng hoạt động kinh doanh Bất động sản tồn kho : hàng hóa bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường Bất động sản đầu tư : bất động sản chờ tăng giá cho thuê Nguyên giá Bất động sản đầu tư bao gồm chi phí giao dịch liên quan trực tiếp đến việc mua, : phí dịch vụ tư vấn pháp luật liên quan , thuế trước bạ chi phí giao dịch liên quan khác… Bất động sản đầu tư toán theo phương thức trả chậm , nguyên giá bất động sản đầu tư phản ánh theo giá mua trả tiền thời điểm mua Khoản chênh lệch giá mua trả chậm giá mua trả tiền hạch tốn vào chi phí tài theo kì hạn toán Bất động sản đầu tư xây dựng giá thành thực tế chi phí liên quan trực tiếp Bất động sản đầu tư tính đến ngày hồn thành cơng việc xây dựng Bất động sản thuê tài với mục đích thuê hoạt động thỏa mãn tiêu chuẩn ghi nhận Bất động sản đầu tư nguyên giá bất động sản đầu tư thời điểm bắt đầu thuê 1.3 Kế toán Bất động sản đầu tư 1.3.1 Điều kiện ghi nhận Bất động sản đầu tư Một bất động sản đầu tư ghi nhận tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau: (a) Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai; (b) Nguyên giá bất động sản đầu tư phải xác định cách đáng tin cậy Khi xác định bất động sản đầu tư có thỏa mãn điều kiện thứ để ghi nhận tài sản hay không, doanh nghiệp cần phải đánh giá mức độ chắn gắn liền với việc thu lợi ích kinh tế tương lai mà chúng mang lại sở thơng tin có thời điểm ghi nhận Điều kiện thứ hai để ghi nhận bất động sản đầu tư tài sản thường dễ thoả mãn giao dịch mua bán, trao đổi chứng minh cho việc hình thành bất động sản xác định giá trị bất động sản đầu tư 1.3.2 Xác định giá trị Bất động sản đầu tư Xác định giá trị ban đầu • Một bất động sản đầu tư phải xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá Nguyên giá bất động sản đầu tư bao gồm chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu • Nguyên giá bất động sản đầu tư mua bao gồm giá mua chi phí liên quan trực tiếp, như: Phí dịch vụ tư vấn luật pháp liên quan, thuế trước bạ chi phí giao dịch liên quan khác Nguyên giá bất động sản đầu tư tự xây dựng giá thành thực tế chi phí liên quan trực tiếp bất động sản đầu tư tính đến ngày hồn thành cơng việc xây dựng Từ bắt đầu xây dựng ngày hồn thành cơng việc xây dựng doanh nghiệp áp dụng Chuẩn mực kế toán số 03 “Tài sản cố định hữu hình” Chuẩn mực kế tốn số 04 “Tài sản cố định vơ hình” Tại ngày tài sản trở thành bất động sản đầu tư áp dụng chuẩn mực * Nguyên giá bất động sản đầu tư không bao gồm chi phí sau: - Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp chi phí cần thiết để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động); - Các chi phí đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến; - Các chi phí khơng bình thường nguyên vật liệu, lao động nguồn lực khác trình xây dựng bất động sản đầu tư * Trường hợp mua bất động sản đầu tư toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá bất động sản đầu tư phản ánh theo giá mua trả thời điểm mua Khoản chênh lệch tổng số tiền phải toán giá mua trả hạch tốn vào chi phí tài theo kỳ hạn tốn, trừ số chênh lệch tính vào nguyên giá bất động sản đầu tư theo quy định Chuẩn mực kế toán số 16 “Chi phí vay” Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu * Chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải ghi nhận chi phí sản xuất, kinh doanh kỳ, trừ chi phí có khả chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư * Việc hạch tốn chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu phụ thuộc vào trường hợp có xem xét đến việc đánh giá ghi nhận ban đầu khoản đầu tư liên quan Chẳng hạn, trường hợp giá mua tài sản bao gồm nghĩa vụ doanh nghiệp phải chịu chi phí cần thiết phát sinh để đưa bất động sản tới trạng thái sẵn sàng hoạt động chi phí tính vào nguyên giá Ví dụ: Mua ngơi nhà với u cầu phải nâng cấp chi phí nâng cấp phát sinh ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu * Sau ghi nhận ban đầu, thời gian nắm giữ bất động sản đầu tư xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế giá trị lại Thực trạng kế toán Việt Nam hành Bất Động Sản đầu tư 2.1 Tài khoản sử dụng Tài khoản kế toán sử dụng – TK 217 - Bất động sản đầu tư Tài khoản dùng để phản ánh số có tình hình biến động tăng, giảm bất động sản đầu tư doanh nghiệp theo nguyên giá Kết cấu nội dung phản ánh TK 217 - Bất động sản đầu tư Bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng kỳ Bên Có: Nguyên giá bất động sản đầu tư giảm kỳ Số dư bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư doanh nghiệp cuối kỳ 2.2 Phương pháp hạch toán 2.2.1 Hạch toán trường hợp tăng Bất động sản đầu tư 2.2.1.1 Hạch toán nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả tiền - Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi: Nợ TK 217 - bất động sản đầu tư Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 111, 112, 331 - Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp tính trực tiếp GTGT, ghi: Nợ TK 217 - bất động sản đầu tư Có TK 111, 112 2.2.1.2 Hạch toán nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm • Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả chưa có thuế GTGT) Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính số chênh lệch tổng số tiền phải toán trừ (-) giá mua trả thuế GTGT đầu vào) Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 331 - Phải trả cho người bán • Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả có thuế GTGT) Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính số chênh lệch tổng số tiền phải tốn trừ (-) giá mua trả có thuế GTGT) Có TK 331 - Phải trả cho người bán - Hàng kỳ, tính phân bổ số lãi phải trả việc mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, ghi: Nợ TK 635 - Chi phí tài Có TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn - Khi toán tiền cho người bán, ghi: Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán Có TK 515 - Doanh thu tài (Phần chiết khấu toán hưởng toán trước thời hạn - có) Có TK 111, 112,… 2.2.1.3 Trường hợp bất động sản đầu tư hình thành xây dựng hoàn thành bàn giao: - Khi mua bất động sản đưa vào xây dựng bản, ghi: Nợ TK 241 - XDCB dở dang Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 111, 112, 331,… - Khi phát sinh chi phí đầu tư xây dựng bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 241 - XDCB dở dang Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 111, 112, 152, 153, 142, 141, 242, 331,… - Khi trình xây dựng bất động sản đầu tư hoàn thành bàn giao, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nếu đủ điều kiện BĐS đầu tư) Nợ TK 156 - Hàng hố (1567- Hàng hố BĐS) (Nếu khơng đủ điều kiện để hình thành BĐS đầu tư) Có TK 241 - XDCB dở dang - Kế toán chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu: + Khi phát sinh chi phí liên quan đến BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu, xét thấy chi phí khơng chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu không bao gồm nghĩa vụ doanh nghiệp phải chịu chi phí cần thiết phát sinh để đưa bất động sản tới trạng thái sẵn sàng hoạt động ghi nhận vào chi phí kinh doanh BĐS đầu tư kỳ, chi phí trả trước dài hạn, ghi: Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư), Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Nếu chi phí có giá trị lớn) Có TK 111, 112, 152, 153, 334,… + Khi phát sinh chi phí nâng cấp, cải tạo mà xét thấy chi phí có khả chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu bao gồm nghĩa vụ doanh nghiệp phải chịu chi phí cần thiết phát sinh để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư: • Tập hợp chi phí nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư thực tế phát sinh, ghi: Nợ TK 241 - XDCB dở dang Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 111, 112, 152, 153, 331, • Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư, bàn giao ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 241 - XDCB dở dang 2.2.1.4 Bất động sản đầu tư tăng chuyển bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư - Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư, vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 211 - TSCĐ hữu hình, Có TK 213 - TSCĐ vơ hình - Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế (Đối với bất động sản chủ sở hữu sử dụng trích khấu hao), ghi: Nợ TK 2141, 2143 Có TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư 2.2.1.5 Bất động sản đầu tư tăng chuyển hàng tồn kho thành BDS đầu tư: Khi chuyển từ hàng tồn kho thành bất động sản đầu tư, vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 156 - Hàng hoá (1567 - Hàng hoá bất động sản) 2.2.1.6 Bất động sản đầu tư tăng thuê tài - Khi thuê tài với mục đích thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động, tài sản thuê thoả mãn tiêu chuẩn bất động sản đầu tư, vào hợp đồng thuê tài chứng từ liên quan, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 111, 112, 315, 342 - Kế toán toán tiền thuê nhận hóa đơn th tài • Trường hợp nợ gốc phải trả thuê tài xác định theo giá mua chưa có thuế GTGT mà bên cho thuê trả mua Bất động sản đầu tư thuê - Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế + Nếu trả tiền ngay: Nợ TK 635: Chi phí thuê tài (Tiền lãi thuê kỳ này) Nợ TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này) Nợ TK 133: Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 111, 112 + Nếu chưa trả tiền ngay: Nợ TK 635: Chi phí thuê tài (Tiền lãi thuê kỳ này) Nợ TK 133: Thuế GTGT khấu trừ Có TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này) - Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp + Khi xuất tiền trả nợ gốc, tiền lãi thuê thuế GTGT cho đơn vị cho thuê, ghi: Nợ TK 635: Chi phí thuê tài Nợ TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả Nợ TK 632: (Số thuế GTGT trả kỳ này) Có TK 111, 112 - Nếu chưa trả tiền ngay: Nợ TK 635: Chi phí thuê tài (Tiền lãi thuê kỳ này) Nợ TK 632: (Số thuế GTGT trả kỳ này) Có TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này) • Trường hợp nợ gốc phải trả cho thuê tài xác định theo giá mua có thuế GTGT mà bên cho thuê trả mua bất động sản đầu tư thuê - Khi trả tiền nợ gốc tiền lãi thuê tài sản cho đơn vị tho thuê, ghi: Nợ TK 635: Chi phí thuê tài Nợ TK 315: Nợ dài hạn phải trả (Nợ gốc phải trả kỳ có thuế GTGT) Có TK 111, 112… - Khi nhận hóa đơn tốn tiền th tài doanh nghiệp chưa trả tiền Nợ TK 635: Chi phí th tài Có TK 315: Tiền lãi thuê phải trả kỳ + Căn vào hóa đơn tốn tiền th phản ánh số thuế GTGT phải toán cho bên thuê kỳ, ghi: Nợ TK 133, Nợ TK 632: Thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp Có TK 138: Phải thu khác Có TK 2147 2.2.2 Kế tốn trường hợp giảm Bất động sản đầu tư 2.2.2.1 Bất động sản đầu tư giảm hết hạn thuê tài - Nếu trả lại BĐS thuê tài phân loại bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (Số chênh lệch nguyên giá BĐS đầu tư thuê số khấu hao luỹ kế) Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá) - Nếu mua lại bất động sản đầu tư thuê tài phân loại bất động sản đầu tư để tiếp tục đầu tư, ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư số phải trả thêm, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 111, 112,… Có TK 111, 112, 331… (Tổng số tiền trả lại) • Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu tiền cho thuê hoạt động theo kỳ: - Khi phát hành hoá đơn toán tiền cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 131 - Phải thu khách hàng Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp - Khi thu tiền, ghi: Nợ TK 111, 112 Có TK 131- Phải thu khách hàng II Một số đánh giá việc áp dụng chuẩn mực kế toán Bất động sản đầu tư hành Việt Nam Chuẩn mực kế toán hạch toán BĐSĐT Việt Nam- VAS 05 Khi chuẩn mực kế toán số 05- BĐS đầu tư đặc biệt thông tư số 23/2005/ttBTC đời , đầu tư kinh doanh BĐS thừa nhận hoạt động kinh doanh thông thường doanh nghiệp Sự thay đổi có ý nghĩa lớn, tránh hiểu nhầm dẫn đến việc đưa định kinh tế khơng xác người đọc báo cáo tài Việc hạch tốn BĐS đầu tư khoản đầu tư tài dài hạn doanh nghiệp làm cho tính chất khoản đầu tư bị sai lệch Đầu tư dài hạn khoản đầu tư doanh nghiệp để nâng cao lực sản xuất kinh doanh, chi phí liên quan phải vốn hóa phản ánh bảng cân đối kế tốn, hay nói cách khác phải trở thành phận khoản đầu tư dài hạn Mặt khác , hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS có đặc thù riêng biệt so với hoạt động đầu tư tài thơng thường Đầu tư BĐS có đặc thù riêng biệt so với hoạt động đầu tư tài thơng thường Đầu tư BĐS địi hỏi quy mơ vốn lớn, thời gian đầu tư tương đơi dài, mức độ rủi ro cao Nó chịu ảnh hưởng lớn sách kinh tế- xã hội Nhà nước đầu thị trường Chính thế, trước định đầu tư cần phải đánh giá , phân tích cách kĩ lưỡng xu biến động mức độ ảnh hưởng dự án đầu tư đến phát triển kinh tế- xã hội khu vực Trước có khái niệm BĐS thể bảng cân đối kế toán khoản đầu tư tài khác khiến cho người đọc báo cáo tài khơng hình dung thơng tin Sau chuẩn mực kế toán số 05, Thông tư số 23/2005/TT-BTC đời, khái niệm BĐS tách thành hai khái niệm BĐS đầu tư ( hạch tốn vào TK 217) hàng hóa BĐS ( hạch toán vào TK 1567) Như , thông tin cụ thể người đọc báo cáo tài nhờ đưa định kinh tế xác Tuy nhiên, thực tế nay, hầu hết doanh nghiệp chưa đưa hai tài khoản TK 217 1567 vào hệ thống tài khoản để sử dụng Bởi người tham gia thị trường dựa vào tính chất khoản mục bảng cân đối kế toán doanh nghiệp để đưa định đầu tư dài hạn hay ngắn hạn Nhăng nước ta chưa có quy định thức tính chất dài hạn ngắn hạn Ví dụ : Một doanh nghiệp mua quyền sử dụng đất đẻ cho thuê thời gian năm cho thuê năm doanh nghiệp định bán quyền sử dụng đất Điều ảnh hưởng lớn đến định người tham gia thị trường Trong số nước giới, có Mỹ, doanh nghiệp mua BĐS đầu tư phải đăng ký giao dịch thị trường BĐS Doanh nghiệp bán BĐS hết hạn đăng kí Nếu doanh nghiệp vi phạm bị sử phạt hành Như đảm bảo tính ổn định thị trường BĐS người tham gia thị trường có sở chắn cho định đầu tư Chuẩn mực kế tốn số 05 – BĐS đầu tư mang lại sắc thái , cách nhìn hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS doanh nghiệp Tuy nhiên chưa thực vào sống thiếu quy định chặt chẽ đồng Điều gây ảnh hưởng khơng nhỏ tới hoạt động thị trường BĐS nước ta Trong năm qua, thị trường BĐS nước ta nói chung nhà đất đô thị khu vực phát triển thị có chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế- xã hội đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao, nhiều dự án lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ phát huy nguồn vốn xã hội, bước nâng cao hiệu sản xuất, kinh doanh, mức sống nhân dân làm thay đổi mặt thị, nơng thơn, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, đại hóa Qua thực tiễn hoạt động thị trường BDDS nước ta, môi trường đầu tư sở pháp lý hình thành theo hướng phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động thị trường BĐS thời gian qua bộc lộ mặt yếu : chưa nhận thức đầy đủ vai trị, vị trí thị trường BĐS yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội , tài sản nhà đất chưa khai thác , sử dụng có hiệu , lãng phí , thất lớn; Nhà nước chưa có biện pháp hữu hiệu quản lý điều tiết thị trường BĐS ; tình trạng đầu nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS diễn phổ biến ; tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định , mua bán “ trao tay” xây dựng tự phát Tất điều gây ảnh hưởng khơng tốt tới hoạt động đầu tư quản lý xây dựng theo quy hoạch , giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu đến tâm lý đời sống nhân dân đối tượng có thu nhập thấp, hộ bị thu hồi đất làm cho phát triển đô thị thiếu bền vững Mục tiêu phát triển thị trường BĐS nước ta thời gian tới, là: - Khai thác, sử dụng có hiệu loại BĐS , đặc biệt BĐS nhà đất , phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà cơng trình đất để phát triển kinh tế- xã hội, phục vụ nghiệp công nghiệp hóa, đại hóa đất nước - Thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hóa BĐS , đặc biệt đầu tư xây dựng cơng trình sản xuất kinh doanh,các cơng trình kỹ thuật, hạ tầng xã hội - Góp phần hình thành đồng loại thị trường thể chế phù hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hôi chủ nghĩa hội nhập quốc tế - Nhà nước chủ động định hường, điều tiết kiểm soát để ổn định thị trường BĐS , khắc phục tình trạng tự phát , đầu BĐS Để thực mục tiêu này, địi hỏi phải có hệ thống giải pháp đồng Liên hệ với chuẩn mực kế toán quốc tế Các chuẩn mực kế toán quốc tế kế toán khoản đầu tư Chuẩn mực kế toán quốc tế ( IAS) hội đồng soạn thảo chuẩn mực quốc tế ( IAS) ban hành Từ năm 1986 năm 1999, giới Việt Nam đểu áp dụng chuẩn mực kế toán quốc tế số 25 – kế toán khoản đầu tư ( IAS 25accounting for investments) Đến đầu năm 2000, IASC ban hành chuẩn mực kế toán quốc tế số 40 – BĐS đầu tư ( IAS – investment property) thay cho chuẩn mực số 25 - Tháng 10/1984: Bản thảo IAS25 đời - Tháng 3/1986 : IAS 25 thức thơng qua có hiệu lực từ 01/01/1999: Bản thảo IAS 40 xuất - Tháng 12/1999 : Bản thảo IAS xuất - Tháng 4/2000 : IAS thức thơng qua thay cho IAS 25 có hiệu lực từ 01/01/2005 - Ngày 18/12/2003 : Bản sửa đổi IAS IASC phát hành có hiệu lực từ 01/01/2005 So sánh chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 với chuẩn mực kế toán quốc tế số 40 Giống nhau: Hai chuẩn mực hoàn toàn giống điểm sau: • Phạm vi chuẩn mực • Xác định giá ban đầu (Đoạn 18, VAS 05 đoạn 20, IAS 40): theo nguyên giá bất động sản đầu tư chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu, khơng bao gồm chi phí phát sinh ban đầu, chi phí đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước bất động sản đầu tư đạt đến trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến, chi phí khơng bình thường trình xây dựng bất động sản đầu tư Theo IAS 40 BĐS đầu tư ghi nhận tài sản : - Có khả chắn tương lai doanh nghiệp thu lợi ích kinh tế kèm với BĐS ; - Giá trị BĐS tính tốn cách đáng tin cậy Vào lần xác định giá trị ban đầu BĐS đầu tư ghi nhận theo nguyên giá, bao gồm giá mua chi phí trực tiếp cho giao dịch Tuy nhiên chi phí quản lý hành chung chi phí tạo lập bị loại trừ Các chi phi phát sinh sau ghi nhận ban đầu BĐS đầu tư ghi nhận chi phí khoản khơi phục lại hoạt động mức tiêu chuẩn, chi phí vốn hóa có khả doanh nghiệp thu lợi ích kinh tế vượt mức hoạt động tiêu chuẩn ban đầu Việc chuyển từ BĐS đầu tư sang BĐS chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho ngược lại ghi nhận có thay đổi việc sử dụng Việc xác định giá trị ghi sổ vào ngày chuyển giao áp dụng quy định đặc biệt Khác nhau: Điểm khác biệt IAS 40 VAS 05 quy định việc xác định giá trị BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu Theo VAS 05 sau ghi nhận giá ban đầu , thời gian nắm giữ BĐS đầu tư xác định theo nguyên giá , số khấu hao lũy kế giá trị lại Tức giá trị sau ghi nhận ban đầu BĐS đầu tư xác định theo phương pháp giá vốn Cịn theo IAS 40 doanh nghiệp xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu cho tất BĐS đầu tư theo hai phương pháp sau : - Phương pháp giá vốn ( cost model) - Phương pháp giá trị hợp lý ( Fair value model) Vậy phương giá trị hợp lý gì? : Tất BĐS đầu tư định giá theo giá trị hợp lý , tức giá trị BĐS mà trao đổi bên có hiểu biết , có khả giao dịch Các khoản lãi lỗ thay đổi giá trị hợp lý ghi nhận vào báo cáo kết hoạt động kinh doanh khoản phát sinh Hay nói cách khác, lập báo cáo tài , doanh nghiệp ghi nhận giá trị BĐS đầu tư theo giá trị hợp lý thời điểm lập bảng cân đối kế toán, khoản chênh lệch so với giá trị ghi nhận ban đầu tính vào kết kinh doanh kỳ Phương pháp giá trị hợp lý khác với phương pháp giá vốn chừng mực khoản lãi lỗ thay đổi giá trị ghi nhận vào báo cáo kết kinh doanh ghi nhận trực tiếp vào vốn Ý kiến cá nhân Để xác định giá trị hợp lý BĐS đầu tư , cần áp dụng nguyên tắc sau: - Khi có thị trường hoạt động cho BĐS tương tự, dấu hiệu đáng tin cậy giá trị hợp lý , với điều kiện khác biệt chất , điều kiện địa điểm BĐS xem xét thay đổi cần thiết; - Các phương pháp định giá mang tính chất thực tiễn phép sử dụng khơng có thị trường mua bán hoạt động; - Trong trường hợp ngoại lệ, chắn BĐS đầu tư mua vào lần đầu doanh nghiệp xác định giá trị hợp lý BĐS BĐS xác định theo phương pháp hạch toán chuẩn IAS 16- nhà xưởng , máy móc , thiết bị ngày lý Doanh nghiệp định giá tất BĐS đầu tư khác theo giá trị hợp lý Việc áp dụng phương pháp giá trị hợp lý cần thiết Thật vậy, chuẩn mực kế tốn Việt Nam số 03- TSCĐ hữu hình có đoạn quy định : giá trị khấu hao TSCĐ tính nguyên giá- giá trị thu hồi ước tính , áp dụng chuẩn mực cho BĐS đầu tư tòa nhà cao ốc cho thuê chẳng hạn giá trị thu hồi ước tính có cịn lớn nhiều nguyên giá ban đầu Trong tình , kế toán xử lý nào? Phương pháp già trị hợp lý giải vấn đề Lúc , giá trị tòa nhà ngày lập bảng cân đối kế toán ghi nhận theo giá trị hợp lý, khoản chênh lệch so với giá trị ban đầu ghi nhận vào báo cáo kết kinh doanh kỳ Và chi phí thực tế doanh nghiệp chi phí sửa chữa lớn cho tòa nhà phát sinh năm Vậy Việt Nam chưa cho phép áp dụng phương pháp giá trị hợp lý để xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu BĐS đầu tư? Nguyên nhân quan trọng , có lẽ thị trường BĐS nước ta chưa ổn định , chưa có cở sở chắn cho việc xác định giá trị hợp lý BĐS Vì nhiều doanh nghiệp dựa vào để điều chỉnh kết qua kinh doanh theo hướng có lợi cho III Một số kiến nghị nhằm hồn thiện chế độ kế tốn hạch tốn BĐS đầu tư Việt Nam Trong trình thực đề án này, tơi thấy có số vấn đề sau: (1) Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 có quy định : “ Đối với BĐs mà doanh nghiệp nắm giữ phần nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động chờ tăng giá phần sử dụng cho sản xuất cho quản lý phần tài sản bán riêng rẽ ( cho thuê riêng rẽ theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động ), doanh nghiệp hạch toán phần tải sản dung thuê chờ tăng giá BĐS đầu tư phần tài sản dung cho sản xuất quản lý hạch toán TSCĐ hữu hình vơ hình Trường hợp phần tài sản bán riêng rẽ phần sử dụng cho kinh doanh cho quản lý không đáng kể hạch tốn BĐS đầu tư “ Vậy,” không đáng kể” hiểu nào? Có doanh nghiệp cho “ khơng đáng kể “ 20% tổng giá trị BĐS , có doanh nghiệp lại cho 10% “không đáng kể” Mặc dù chuẩn mực quy định vấn đề chung để tạo tính mềm dẻo , linh hoạt việc áp dụng cho đối tượng , theo tơi nên có quy định cụ thể nhằm tạo thống doanh nghiệp Có thể quy định cho loại BĐS cho doanh nghiệp (2) Tại thông tư số 23/2005/TT-BTC có quy định : “ Trường hợp doanh nghiệp cung cấp dịch vụ lien quan cho người sử dụng BĐS doanh nghiệp sở hữu phần tương đối tồn thỏa thuận doanh nghiệp hạch toán tài sản BĐS đầu tư” Theo tơi, nên có quy định cụ thể coi “một phần tương đối nhỏ” để tránh gây lúng túng cho doanh nghiệp việc áp dụng (3) Căn vào thơng tư số 23/2005/TT-BTC : “Khấu hao BĐS đầu tư ghi nhận chi phí kỳ Doanh nghiệp dựa vào BDDS chủ sở hữu sử dụng loại để ước tính thời gian sử dụng hữu ích xác định phương pháp khấu hao BĐS đầu tư” Trong đó, theo định số 206/2003/QĐ-BTC chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao TSCĐ quyền sử dụng đất lâu dài, doanh nghiệp ghi nhận theo nguyên khơng trích khấu hao Vậy , vấn đề đặt BĐS đầu tư quyền sử dụng đất có phải tính khấu hao khơng? Nếu có tính theo phương pháp nào? Và tính khấu hao BĐS đầu tư quyền sử dụng đất có mâu thuẫn với định số 206/2003/QĐ-BTC khơng? Cả chuẩn mực kế tốn 05 thơng tư số 23/2005/TT-BTC khơng có quy định rõ vấn đề Theo quan điểm cá nhân tôi, Bộ tài nên đưa quy định cụ thể vấn đề có lien quan đến khấu hao BĐS đầu tư BĐS phải tính khấu hao, BĐS khơng phải tính khấu hao tính theo phương pháp Và để thống với định số 206/2003/QĐ-BTC BĐS đầu tư quyền sử dụng đất doanh nghiệp không trích khấu hao (4) Cũng liên quan đến vấn đề khấu hao BĐS đầu tư, theo quy định : “ Trong trình nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao BĐS đầu tư Khấu hao BĐS đầu tư ghi nhận chi phí kinh doanh kỳ.” Như vậy, hàng năm doanh nghiệp phải trích khấu hao BĐS đầu tư tính vào chi phí kinh doanh Nhưng BĐS mà doanh nghiệp nắm giữ để chờ tăng giá lại chưa có doanh thu Điều có vi phạm nguyên tắc phù hợp? Theo nguyên tắc phù hợp tất chi phí phải gánh chịu việc tạo doanh thu, chi phí xuất kỳ nào, phải phù hợp với kỳ mà doanh thu ghi nhận Rõ rang, việc trích khấu hao vào chi phí kinh doanh hàng năm BĐS chờ tăng giá vi phạm nguyên tắc phù hợp Do đó, thực tế quan thuế không chấp nhận khoản chi phí Điều gây khó khăn cho doanh nghiệp việc áp dụng chuẩn mực số 05 thông tư số 23/2005/TT-BTC (5) Như đề cập trên, sau chuẩn mực kế toán 05 đời , hoạt động đầu tư BĐS coi hoạt động kinh doanh thơng thường doanh nghiệp Cịn trước đây, hoạt động coi khoản đầu tư tài khác Hai hoạt động khác Thế , thực tế nay, đầu tư BĐS dường chưa thực trở thành hoạt động kinh doanh thơng thường Vì hoạt động có nhiều đặc điểm riêng biệt quy mơ vốn lớn, độ rủi ro cao , chịu ảnh hưởng lớn sách kinh tế- xã hội Nhà nước đầu thị trường (6) Theo chuẩn mực kế tốn quốc tế số 40 giá trị sau ghi nhận ban đầu BĐS đầu tư xác định theo hai phương pháp phương pháp giá vốn phương pháp giá trị hợp lý Trong Việt Nam cho phép áp dụng phương pháp giá vốn Nguyên nhân chủ yếu nước ta chưa đủ điểu kiện sở xác định giá trị hợp lý BĐS cách đáng tin cậy Do áp dụng phương pháp giá trị hợp lý số doanh nghiệp lợi dụng điều để điều chỉnh kết qua kinh doanh theo hướng có lợi cho Vì theo phương pháp này, khoản chênh lệch giá trị hợp lý đánh giá vào thời điểm lập bảng cân đối kế toán giá trị ghi nhận ban đầy tính thẳng vào kết kinh doanh kỳ Theo tơi, cần nhanh chóng đưa phương pháp giá trị hợp lý vào áp dụng Việt Nam để xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu BĐS đầu tư Như vậy, vừa theo kịp chuẩn mực kế tốn quốc tế, vừa đa dạng hóa phương pháp xác định giá trị BĐS đầu tư Tuy nhiên, muốn địi hỏi phải có biện pháp lâu dàu nhằm ổn định thị trường BĐS, tạo sở cho việc xác định giá trị hợp lý BĐS đầu tư cách đáng tin cậy (7) Hiện nay, thị trường BĐS nước ta nhiều bất cập Vì vậy, việc để ban hành sách quản lý BĐS yêu cầu cần thiết Tuy nhiên, sách phải gắn với hoạt động thị trường BĐS để đảm bảo cho việc thực có hiệu Mặt khác, cần bước hồn thiện cấu thị trường lành mạnh giao dịch thị trường BĐS, đặc biệt trọng việc thiết lập “ sàn giao dịch quyền sử dụng đất” đề thực hình thức đấu giá, đấu thầu treo biển loại đất đưa vào thị trường BDdAS các: “ Trung tâm giao dịch BĐS” để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể dễ dàng tham gia thị trương, đảm bảo cho thị trường công khai , minh bạch có quản lý Nhà nước, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường Ngoài ra, cần phải điều chỉnh , bổ sung số loại thuế lệ phí nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu BĐS, đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường Đồng thời, hồn thiện sách tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường BĐS (8) Về việc chuyển từ BĐS đầu tư sang BĐS chủ sở hữu sử dụng hàng tồn kho , theo tơi cần có quy định chặt chẽ để không gây ảnh hưởng lớn đến định người tham gia thị trường (9) Trong thông tư số 23/2005/TT-BTC có quy định: Đối với đơn vị chuyên kinh doanh BĐS BĐS mua xác định rõ mục đích để bán kỳ kế toán tuần theo chuẩn mực kế toán 02- hàng tồn kho Tuy nhiên , tài khoản 1567 hàng hóa BĐS lại áp dụng cho doanh nghiệp không chuyên kinh doanh BDDS Vậy doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS phải hạch toán vào tài khoản nào? Theo tơi, cần có quy định cụ thể rõ ràng kế toán BĐS đầu tư doanh nghiệp chuyên kinh doanh BĐS doanh nghiệp không chuyên kinh doanh BĐS Trên số kiến nghị phương hướng nhằm hồn thiện cơng tác kế tốn BĐS đầu tư doanh nghiệp Cần có sách, quy định cụ thể, rõ ràng việc quản lý BĐS đầu tư để thực trở thành hoạt động kinh doanh để thị trường BĐS nước ta phát triển lành mạnh ổn định IV Kết luận Có nói, BDDS đóng vai trò quan trọng phát triển kinh tế- xã hội đất nước Nhất tình hình nay, thị hóa đẩy mạnh phạm vi nước vai trị BĐS đặc biệt BĐS nhà đất ngày nâng lên Hoạt động thị trường BĐS dù có nhiều chuyển biến tích cực song cịn tồn nhiều mặt yếu Trong điều kiện đó, việc đời chuẩn mực kế toán số 05 – BĐS đầu tư thơng tư số 23/2005/TT-BTC có ý nghĩa lớn Nó mang lại nhìn BĐS, góp phần đổi nhận thức hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS nói riêng thị trường BĐS nói chung Đây yếu tố quan trọng để khắc phục bất cập tồn thị trường BĐS nước ta Việc ban hành chuẩn mực kế toán số 05 khắc phục bất hợp lý việc hạch toán BĐS đầu tư trước Báo cáo tài doanh nghiệp trình bày bạch xác Những người tham gia thị trường nhờ đò mà đưa định kinh tế xác Tuy nhiên, ban hành năm chuẩn mực kế toán số 05 chưa thực áp dụng phổ biến Vẫn thiếu quy định cụ thể, chặt chẽ đồng việc quản lý kế toán BĐS đầu tư doanh nghiệp Những quy định kế toán BĐS đầu tư đưa chuẩn mực số 05 thông tư 23/2005/TT-BTC nhiều điểm chưa rõ ràng hợp lý Đặc biệt có quy định chưa theo kịp với chuẩn mực kế toán quốc tế số 40- BĐS đầu tư Để hồn thiện cơng tác kế tốn BĐS nay, cần có sách, quy định cụ thể quản lý BĐS đầu tư, sách phải gắn liền với hoạt động thị trường BĐS Mặt khác, Việt Nam thành viên Tổ chức Thương mại giới ( WTO) nên việc hồn thiện chế độ, chuẩn mực kế tốn, có chuẩn mực kế tốn số 05- BĐS đầu tư ngày trở thành yêu cầu cấp thiết V Danh mục tài liệu tham khảo Giáo trình “ Kế tốn tài doanh nghiệp” – PGS.TS Đặng Thị Loan; Giáo trình “ Vận dụng chuẩn mực kế toán vào phần hành kế tốn doanh nghiệp”- PGS.TS Nguyễn Văn Cơng; Ngun lý kế toán Mỹ- Ronald.J.Thacker; International Accountting Standards- The World Bank; Công báo số 11+12 ( 14/4/2005); Tạp chí kế tốn Tạp chí kinh tế phát triển; Quyết định số 234/2003/QĐ-BTC ngày 30/12/2003 việc ban hành cơng bố sáu chuẩn mực kế tốn Việt Nam( đợt 3); Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao; 10 Hội nhập với nguyên tắc kế toán kiểm toán quốc tế Tác giả: Hugh.A.Adam, BBA, MBA; MỤC LỤC ... thiện chế độ kế toán hành bất động sản đầu tư Chế độ kế toán hành Bất động sản đầu tư I Khái quát chung Bất động sản đầu tư kế toán Bất động sản đầu tư 1.1 Khái niệm Bất động sản đầu tư Bất động sản. .. nhận Bất động sản đầu tư nguyên giá bất động sản đầu tư thời điểm bắt đầu thuê 1.3 Kế toán Bất động sản đầu tư 1.3.1 Điều kiện ghi nhận Bất động sản đầu tư Một bất động sản đầu tư ghi nhận tài sản. .. hoạt động 1.2 Phân loại Bất động sản Bất động sản sử dụng : bất động sản sử dụng hoạt động kinh doanh Bất động sản tồn kho : hàng hóa bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường Bất động sản đầu tư