Những nhân tố tác động đến đầu tư bất động sản tại TPHCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH NGUYỄN GIA ĐƯỜNG PHÂN TÍCH NHỮNG NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành : Kinh tế – Tài chính – Ngân hàng Mã số : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS. PHAN THỊ BÍCH NGUYỆT TP.HỒ CHÍ MINH - 2010 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU i CHƯƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐẦU TƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 01 1.1 Lý thuyết bất động sản 01 1.1.1. Khái niệm bất động sản 01 1.1.2. Thuộc tính bất động sản 01 1.1.3. Đặc trưng cơ bản của bất động sản 02 1.2. Thò trường bất động sản 03 1.2.1. Khái niệm thò trường bất động sản 03 1.2.2. Đặc điểm của thò trường bất động sản 04 1.2.3. Quan hệ thò trường bất động sản với các thò trường khác trong nền kinh tế 06 1.2.4. Quy luật của thò trường bất động sản 07 1.2.5. Cấp độ phát triển của thò trường bất động sản 08 1.2.6. Vai trò của thò trường bất động sản 09 1.3. Các yếu tố đến giá bất động sản 12 1.3.1. Các yếu tố có mối liên hệ đến bất động sản 12 1.3.1.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên 12 1.3.1.2. Nhóm các yếu tố kinh tế 13 1.3.1.3. Nhóm các yếu tố liên quan đến thò trường 13 1.3.2. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản 14 1.3.2.1. Tình trạng pháp lý của bất động sản 14 1.3.2.2. Các yếu tố pháp lý khác 14 1.3.3. Các yếu tố chung bên ngoài 14 1.3.3.1. Các yếu tố chính trò pháp lý 14 1.3.3.2. Các yếu tố thuộc kinh tế vó mô 14 1.3.3.3. Các yếu tố xã hội 15 1.4. Kinh nghiệm đầu tư trên thò trường bất động sản của các nước 15 1.4.1. Thò trường bất động sản tại Singapore 15 1.4.2. Thò trường bất động sản Anh 16 1.4.3. Thò trường bất động sản Mỹ 17 1.4.4. Bài học kinh nghiệm cho thò trường bất động sản ở Việt Nam 20 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 22 CHƯƠNG 2 : NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH 24 2.1. Tổng quan về thò trường bất động sản tại TP.HCM 24 2.1.1. Quá trình phát triển thò trường BĐS tại TP.HCM 24 2.1.2. Những đặc điểm của thò trường BĐS tại TP.HCM 28 2.1.3. Các loại hình bất động sản chủ yếu tại TP.HCM 30 2.1.3.1. Dự án đất nền 30 2.1.3.2. Căn hộ, cao ốc văn phòng 30 2.1.3.3. Khách sạn, các trung tâm mua sắm 31 2.1.3.4. Khu công nghiệp, khu chế xuất 33 2.1.4. Những tác động tích cực của thò trường bất động sản trong thời gian vừa qua 33 2.2. Những yếu tố thuận lợi và khó khăn tác động đến đầu tư bất động sản tại TP.HCM 38 2.2.1. Những nhân tố thuận lợi 38 2.2.1.1. Yếu tố tự nhiên 38 2.2.1.2. Yếu tố kinh tế – xã hội 39 2.2.2. Những nhân tố bất lợi 40 2.2.2.1. Về cơ sở hạ tầng 40 2.2.2.2. Về nguồn vốn phát triển thò trường bất động sản 41 2.2.2.3. Về yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản 42 2.3. Phân tích các nhân tố tác động đến đầu tư BĐS tại TP.HCM 42 2.3.1. Nhân tố cung – cầu 42 2.3.1.1. Cung – cầu trên thò trường bất động sản 42 2.3.1.2. Tác động của cung – cầu đến đầu tư trên thò trường bất động sản trong thời gian vừa qua 43 2.3.2. Chính sách tiền tệ của Nhà nước 50 2.3.2.1. Bối cảnh vó mô 51 2.3.2.2. Mục tiêu của chính sách 52 2.3.2.3. Tác động của chính sách tiền tệ đến đầu tư trên thò trường BĐS 52 2.3.3. Nhân tố pháp lý quyền sở hữu 61 2.3.3.1. Tính pháp lý quyền sở hữu tài sản là bất động sản 62 2.3.3.2. Tác động của yếu tố pháp lý quyền sở hữu đến đầu tư BĐS 63 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 67 CHƯƠNG 3 : MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC NHÂN TỐ NHẰM PHÁT TRIỂN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM 68 3.1. Duy trì và tiếp tục phát huy những yếu tố thuận lợi của thò trường bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh 68 3.2. Điều tiết mối quan hệ cung – cầu 69 3.2.1. Tăng cung cho thò trường bất động sản 69 3.2.2. Nghiên cứu, khảo sát nhu cầu thực tế của thò trường BĐS 71 3.3. Hoàn thiện các chính sách và pháp lý quyền sở hữu BĐS của Nhà nước 72 3.3.1. Chính sách tài chính, tiền tệ của Nhà nước 72 3.3.2. Chính sách về thuế 76 3.3.3. Hoàn thiện khung pháp lý về thò trường BĐS của Nhà nước 78 3.4. Các giải pháp hỗ trợ khác 79 3.4.1. Củng cố thò trường bất động sản 79 3.4.2. Nhà đầu tư tránh “Tâm lý bầy đàn” 81 3.4.3. Phát triển sàn giao dòch bất động sản 83 3.4.4. Giải pháp khuyến khích đầu tư phát triển các dự án nhà cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội 84 3.4.5. Cải thiện tính minh bạch cho thò trường bất động sản 87 3.4.6. Nâng cao vai trò của các tổ chức thẩm đònh giá 88 KẾT LUẬN CHUNG 3 90 KẾT LUẬN CHUNG ii DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO iii MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thò trường bất động sản ngày càng có vò trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, góp phần thúc đẩy quá trình hiện đại hóa và đô thò hóa, mang lại nhiều giải pháp nhà ở cho nhiều tầng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽ nhiều nguồn vốn đầu tư, mang lại nguồn thu lớn lao cho NSNN. Mặc dù mới được hình thành trong thời gian chưa đủ lâu và còn non trẻ so với các thò trường bất động sản trong khu vực và trên thế giới nhưng thò trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh được đánh giá là một trong những thò trường tiềm năng trong khu vực, đồng thời có những đóng góp đáng kể cho sự phát triển kinh tế – xã hội của thành phố. Bên cạnh những thành tựu đạt được thì thò trường bất động sản cũng không tránh khỏi những tác động từ nhiều hướng như : sự mất cân đối cung – cầu, tâm lý nhà đầu tư, sự chu chuyển dòng vốn đầu tư qua lại giữa các thò trường, các chính sách tài chính, tiền tệ của Nhà nước, các quy đònh pháp luật về quản lý đất đai, … Mặt tiêu cực của những yếu tố tác động này đã tạo nên những cú sốc cho thò trường bất động sản trong thời gian vừa qua. Những yếu tố tác động mạnh mẽ đến đầu tư trên thò trường bất động sản cần được Nhà nước nhận dạng và có những giải pháp kiểm soát chặt chẽ nhằm tạo môi trường đầu tư lành mạnh, phát tiển thò trường này theo đúng đònh hướng phát triển chung của Nhà nước Xã hội chủ nghóa. Với lý do trên tôi chọn đề tài “Phân tích những nhân tố tác động đến đầu tư bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh” làm luận văn thạc só. 2. Mục đích nghiên cứu Đề tài “Phân tích những nhân tố tác động đến đầu tư bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh” được tác giả thực hiện với mong muốn qua việc phân tích sự biến động về đầu tư trên thò trường bất động sản do những nhân tố tác động trong thời gian vừa qua để từ đó đề xuất các giải pháp tài chính cũng như những kiến nghò về hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản nhằm giúp thò trường bất động sản tại TP.HCM vượt qua những khó khăn hiện nay và phát triển trong tương lai. 3. Đối tượng và phạm vi : Đối tượng nghiên cứu là thò trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2000 – 2009. 4. Phương pháp nghiên cứu : Phương pháp nghiên cứu chủ yếu là diễn dòch và tổng hợp, tra cứu các số liệu liên quan, bên cạnh đó thông qua số liệu khảo sát để phân tích đưa ra những nhận đònh của nhà đầu tư trên thò trường. 5. Bố cục của đề tài : Luận văn này được sắp xếp gồm 3 chương như sau : Chương 1 : Tổng quan về bất động sản và đầu tư trên thò trường bất động sản. Chương 2 : Các nhân tố tác động đến đầu tư bất động sản tại TP.HCM. Chương 3 : Một số giải pháp ổn đònh thò trường bất động sản tại TP.HCM Chương 1 : TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐẦU TƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Lý thuyết bất động sản 1.1.1. Khái niệm bất động sản Bộ Luật Dân sự Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghóa Việt Nam quy đònh “bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm : đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo pháp luật quy đònh” (Điều 174) Khái niệm về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam rất rộng, đa dạng cho đến nay vẫn chưa có các quy đònh cụ thể danh mục các tài sản này. 1.1.2. Thuộc tính bất động sản • Tính bất động : Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống. • Tính không đồng nhất : hai bất động sản nằm trong cùng khu vực nhưng giá cả của chúng còn phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích không, tâm lý của người mua lúc đó thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản, … Tất cả những điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thò trường hiện nay. Tính không đồng nhất của BĐS ngày càng tăng khi nhu cầu của xã hội ngày càng phát triển vì : - Tính khan hiếm : diện tích đất là có hạn so với sự phát triển dân số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. - Tính bền vững, đời sống kinh tế dài : đất là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích gì thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững. 1.1.3. Đặc trưng cơ bản của bất động sản Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trò và giá trò sử dụng nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Tuy nhiên, ngoài những đặc trưng chung thì hàng hóa bất động sản còn có những đặc trưng riêng có, đó là : Thứ nhất, khả năng co giãn của cung bất động sản kém : nhìn chung, cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi so với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất đònh về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau : - Tổ chức cung toàn bộ về đất đai là cố đònh : ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi. - Bên cạnh các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có những hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. - Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân theo quan hệ trong từng thời kỳ nên thông thường không thể tùy tiện chuyển mục đích trái với quy hoạch. Với những thay đổi về chiều cao, diện tích, đất đai xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của Nhà nước. Thứ hai, thời gian mua, bán giao dòch dài, chi phí mua bán giao dòch cao : do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trò cao nên việc mua, bán phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua bán, giao dòch thường dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua bán, giao dòch cao. Thứ ba, bất động sản có tính thích ứng và chòu sự ảnh hưởng lẫn nhau : bất động sản là các công trình, trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng sử dụng mà vẫn giữ được đặc trưng của công trình và đảm bảo nhu cầu của người tiêu dùng. Bất động sản còn chòu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, nhất là trường hợp đầu tư xây dựng vào các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trò đất đai và các công trình xây dựng ở khu vực đó. Thứ tư, khả năng chuyển hóa thành tiền kém linh hoạt : bất động sản là hàng hóa thường có giá trò cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn nhưng lại liên quan đến nhiều thủ tục, do đó việc quyết đònh mua, bán không nhanh như các hàng hóa khác, vì vậy khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Thứ năm, sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước : chính vì bất động sản có tầm quan trọng với nền kinh tế, xã hội, chính trò của một quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy đònh để điều tiết và quản lý chặt chẽ việc sử dụng và chuyển dòch bất động sản. 1.2. Thò trường bất động sản 1.2.1. Khái niệm thò trường bất động sản * Thò trường là gì ? Thò trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng hóa và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dòch mua bán và các dòch vụ. * Khái niệm thò trường bất động sản : Hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thò trường bất động sản, tuy nhiên ta có thể đưa ra những điểm chung nhất của thò trường bất động sản là quá trình giao dòch hàng hóa bất động sản giữa các bên liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dòch vụ khác có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn … giữa các chủ thể trên thò trường mà ở đó vai trò quản lý của Nhà nước có tác động quyết đònh đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thò trường bất động sản. 1.2.2. Đặc điểm của thò trường bất động sản Do hàng hóa bất động sản là hàng hóa đặc biệt, có những đặc điểm khác biệt so với các hàng hóa thông thường như không thể di dời; có tính chất lâu bền, khan [...]... trường bất động sản và các yếu tố chung tác động đến giá bất động sản Trong đó tập trung chủ yếu vào các nội dung : - Khái niệm bất động sản, phân loại, thuộc tính bất động sản - Khái niệm thò trường bất động sản, mối quan hệ của thò trường bất động sản với các thò trường khác như thò trường vốn, tài chính, tiền tệ; vai trò của thò trường bất động sản - Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Đây là những. .. phái sinh bất động sản ở Anh, phần lớn là các ngân hàng bán lẻ, cung cấp các sản phẩm đầu tư có liên quan đến chỉ số bất động sản, nhằm giúp các khách hàng có thể phòng ngừa rủi ro biến động giá trong đầu tư Nhà đầu tư Anh rất quan tâm đến công cụ phái sinh bất động sản do những thuận lợi mà công cụ này mang lại như giúp cho nhà đầu tư có thể đầu tư vào bất động sản thông qua một danh mục đầu tư mà không... trường bất động sản, thò trường tài chính, tiền tệ là nguồn cung vốn chủ yếu cho hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản, cho nên những biến động của thò trường tài chính, tiền tệ, lập tức tác động mạnh tới thò trường bất động sản Ngược lại, với thò trường tài chính, tiền tệ, việc đầu tư tạo lập bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian tạo lập bất động sản cũng như thu hồi vốn tư ng... thò trường này dưới hình thức Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) Đây là mô hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản để kiếm lời Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai thác thò trường bất động sản, tìm cách sở hữu và điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời có thể cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khác vay tiền và cũng có thể mua... trường bất động sản đóng vai trò là đầu ra” lớn nhất, đồng thời những biến động của thò trường bất động sản có tác động trực tiếp đối với thò trường tài chính, tiền tệ Thò trường bất động sản hoạt động có hiệu quả là cơ sở để huy động được nguồn tài chính cho mục tiêu phát triển kinh tế Mặt khác, việc nâng cao hiệu quả điều tiết vốn vay cho đầu tư bất động sản của các ngân hàng, chính là yếu tố cần... Nhà nước;… nên thò trường bất động sản cũng có những đặc điểm khác biệt so với các thò trường hàng hóa khác a Thò trường bất động sản không chỉ là thò trường giao dòch bản thân bất động sản mà còn là thò trường giao dòch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản Thò trường giao dòch bất động sản không chỉ là thò trường giao dòch bản thân bất động sản – hàng hóa bất động sản – mà còn là thò trường... hưởng đến giá trò BĐS Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống … Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy 1.4 Kinh nghiệm đầu tư trên thò trường bất động sản của các nước 1.4.1 Thò trường bất động sản tại Singapore : Sự đầu tư mạnh mẽ trên thò trường bất động sản tại Singapore... tài sản thực, đồng thời giúp cho nhà đầu tư hạn chế được những rủi ro biến động giá bất động sản thông qua một sự đảm bảo về giá nhất đònh Các giao dòch phái sinh bất động sản ở Anh trong giai đoạn đầu thường là những giao dòch ngắn hạn, 5 năm trở xuống Khi thò trường đã phát triển, đồng thời chỉ số giá bất động sản tăng lên, thì các giao dòch thường là 10 năm đến 20 năm 1.4.3 Thò trường bất động sản. .. mang tính đòa phương sâu sắc c Thò trường bất động sản chòu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật Bất động sản là tài sản của mỗi quốc gia, các giao dòch về bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế – xã hội Do đó, các vấn đề về bất động sản đều có sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp quy, luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy... 2/2008 tăng khoảng 50% so với năm 2006 Đầu tư vào bất động sản không những hấp dẫn nhà đầu tư trong nước mà còn hút một lượng vốn lớn của nhà đầu tư nước ngoài trong giai đoạn này Bảng 2 : Đầu tư nước ngoài vào bất động sản tại TP.HCM Đvt : ngàn USD Năm Số dự án Vốn đầu tư 2006 80 469.195 2007 147 542.530 2008 238 662.669 Nguồn : Cục thống kê TP.HCM Số lượng nhà đầu tư trong nước và nước ngoài ngày càng . tích những nhân tố tác động đến đầu tư bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh” làm luận văn thạc só. 2. Mục đích nghiên cứu Đề tài “Phân tích những nhân tố tác động đến đầu tư bất động sản tại TP.Hồ. Những tác động tích cực của thò trường bất động sản trong thời gian vừa qua 33 2.2. Những yếu tố thuận lợi và khó khăn tác động đến đầu tư bất động sản tại TP.HCM 38 2.2.1. Những nhân tố. yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản 42 2.3. Phân tích các nhân tố tác động đến đầu tư BĐS tại TP.HCM 42 2.3.1. Nhân tố cung – cầu 42 2.3.1.1. Cung – cầu trên thò trường bất động sản