Thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh

B GIÁO DC VÀ ÀO TO TRNG I HC KINH T TP.H CHÍ MINH * * * * TRN TH THANH NH THU HÚT U T VÀO TH TRNG BT NG SN TI TP.H CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH: KINH T TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG MÃ S: 60.31.12 LUN VN THC S KINH T NGI HNG DN KHOA HC PGS.TS PHAN TH BÍCH NGUYT TP.H CHÍ MINH – NM 2010 LI CM N Em xin chân thành cm n Quý Thy Cô ca Trng i Hc Kinh T TP.H Chí Minh đã tn tình ging dy, h tr em trong sut quá trình theo hc ti trng và đc bit em cng xin chân thành cm n PGS.TS Phan Th Bích Nguyt đã hng dn em vit hoàn thành lun vn thc s kinh t. Tác gi lun vn Trn Th Thanh Nh LI CAM OAN Tôi xin cam đoan lun vn này do chính tôi nghiên cu và thc hin da trên nhng tài liu tham kho có đc. Các thông tin và s liu nêu trong lun vn là hoàn toàn trung thc và có ngun gc rõ ràng. Tác gi lun vn Trn Th Thanh Nh DANH MC T VIT TT T vit tt Vit đy đ BS Bt đng sn TP.HCM Thành ph H Chí Minh USD ô la M VND Vit Nam ng GTGT Giá tr gia tng CSHT C s h tng FDI Foreign Direct Investment ( u t trc tip nc ngoài) GDP Gross Domestic Product ( Tng sn phm quc ni) KCN Khu công nghip KCX Khu ch xut OPIC Oversea Private Investment Corporation (t chc cung cp tài chính ca Chính Ph Hoa K) REIT Real Estate Investment Trust (Qu đu t tín thác bt đng sn) WTO World Trade Organisation (T chc thng mi th gii) ICOR Incremental Capital – Output Rate (H s s dng vn) TTCK Th trng chng khoán CTCP Công ty c phn NT Nhà đu t WB Ngân hàng th gii VLXD Vt liu xây dng UBND y ban nhân dân DANH MC CÁC BNG Bng 1: Tng quan v kinh t Vit Nam, quý 3/2010 Bng 2: Ngun cung cn h cho thuê Bng 3: Thng kê ngun cung th trng cao c vn phòng tháng 7/2010 Bng 4: Thng kê công sut lp đy ca th trng cao c vn phòng cho thuê Bng 5: Thng kê th trng khách sn 3 – 5 sao Bng 6: Tình hình hot đng ca th trng khách sn (3-5sao) ti TP.HCM trong quý 2/2010 Bng 7: Thng kê mt s trung tâm bán l và khu thng mi cao cp Bng 8: Tình hình hot đng th trng bán l TP.HCM quý 2/2010 Bng 9: D báo s b mt s ch tiêu chính cho kinh t Vit Nam nm 2010 và 2011, 2020 DANH MC CÁC HÌNH Hình 1: Th trng s cp cn h bán, quý 2 nm 2010 Hình 2: Ngun cung tim nng tng lai t nm 2010 tr đi Hình 3: Tc đ tng trng GDP, doanh s bán l và tc đ tng trng bán l  TP.HCM theo nm Hình 4: Vn FDI qua các nm Hình 5: T trng lao đng trong hai ngành Nông lâm nghip và Xây dng Hình 6: Ngun cung th trng cn h 2010F Hình 7: T l đô th hóa Hình 8: H s ICOR Vit Nam qua các thi k MC LC LI M U 1 U CHNG 1: TNG QUAN V U T VÀO TH TRNG BT NG SN 12 1.1. Bt đng sn, hàng hóa bt đng sn và hot đng đu t kinh doanh bt đng sn 12 1.1.1 Bt đng sn: 12 1.1.2 Hàng hóa bt đng sn: 12 1.1.3 Hot đng đu t kinh doanh bt đng sn: 13 1.2. Khái nim đu t, đc đim và vai trò ca đu t vào th trng bt đng sn 14 1.2.1 Khái nim 14 1.2.2 c đim 14 1.2.3 Vai trò ca đu t vào th trng bt đng sn 15 1.2.4 S khác bit gia th trng bt đng sn so vi các th trng khác:16 1.3.Nhng nhân t tác đng đn thu hút đu t th trng bt đng sn 17 1.3.1 Nhng yu t tác đng thun li 17 1.3.2. Nhng bin đng bt li 22 1.4 Kinh nghim thu hút đu t vào th trng Bt đng sn  M: 25 1.5 Bài hc kinh nghim cho Vit Nam: 29 Kt lun chng 1 32 CHNG 2: THC TRNG U T VÀO TH TRNG BT NG SN TI TP.HCM THI GIAN QUA 33 2.1.ánh giá thc trng đu t vào th trng bt đng sn ti TP.HCM thi gian qua: 33 2.1.1 Tng quan v th trng bt đng sn Vit Nam 33 2.1.2 Th trng bt đng sn ti thành ph H Chí Minh 34 2.1.2.1. Th trng đt nn 38 2.1.2.2. Th trng cn h, nhà  40 2.1.2.3 Th trng vn phòng cho thuê 43 2.1.2.4. Th trng bt đng sn du lch 45 2.1.2.5. Th trng mt bng bán l 47 2.1.2.6. Th trng khu công nghip, khu ch xut 50 2.1.2.7. Dch v qun lý bt đng sn 51 2.2 Thc trng thu hút nhng ngun vn đu t vào th trng bt đng sn TPHCM 52 2.2.1 u t nc ngoài 52 2.2.2 u t trong nc 53 2.2.3 Th trng tài chính: Th trng chng khóan, ngân hàng 53 2.2.4 H dân c 55 2.3. Mi tng quan gia th trng bt đng sn và th trng chng khoán56 2.4. Phân tích đim mnh, đim yu, c hi, thách thc, u đim, nhc đim và nguyên nhân 59 Kt lun chng 2 68 CHNG 3: CÁC GII PHÁP NHM THU HÚT U T VÀO TH TRNG BT NG SN TI TP.HCM 69 3.1. Trin vng Ngành Bt đng sn t nm 2011 đn nm 2020 69 3.1.1 Th trng đt nn 72 3.1.2 Th trng cn h 73 3.1.3 Th trng vn phòng cho thuê 73 3.1.4 Th trng mt bng bán l 73 3.1.5 Th trng bt đng sn du lch 74 3.2. Các gii pháp nhm thu hút đu t vào th trng bt đng sn ti TP.HCM 74 3.2.1 Hoàn thin chính sách thu trên th trng bt đng sn ti Tp.HCM74 3.2.2. Các gii pháp thúc đy đu t trên th trng bt đng sn ti TP.HCM 76 3.2.2.1 Gii pháp v quy hoch 76 3.2.2.2 Gii pháp hoàn thin h thng pháp lut 78 3.2.2.3 Gii pháp qun lý ci cách hành chính 78 3.2.3. Các gii pháp gia tng ngun vn đu t cho th trng bt đng sn ti TP.HCM 79 3.2.3.1. Gii pháp phát hành trái phiu Chính ph đ đu t và phát trin c s h tng 79 3.2.3.2 Gii pháp đ tip tc thu hút ngun vn đu t nc ngoài FDI 79 3.2.3.3 Gii pháp phát trin th trng tài chính 81 3.2.3.4 Gii pháp phát trin các qu đu t 83 3.2.3.5 Gii pháp huy đng vn cá nhân 83 3.2.4. Gii pháp khuyn khích đu t phát trin các d án nhà cho ngi thu nhp thp 84 3.2.5. Các gii pháp nhm đ đu t n đnh và bn vng vào th trng bt đng sn 86 Kt lun chng 3 89 KT LUN 90 TÀI LIU THAM KHO 91 LI M U Mc dù mi đc hình thành trong mt khon thi gian cha lâu nhng đn nay, th trng bt đng sn Vit Nam nói chung và th trng bt đng sn TP.HCM nói riêng đc đánh giá là rt giàu tim nng, có nhiu đóng góp tích cc vào phát trin kinh t xã hi. Chính th trng bt đng sn đã góp phn thúc đy quá trình hin đi hóa và đô th hóa, mang li nhiu gii pháp nhà  cho các tng lp dân c, thu hút mnh m nhiu ngun vn đu t cho nn kinh t. Có th nói th trng bt đng sn ngày càng đóng vai trò v trí quan trng trong nn kinh t xã hi  nc ta. Tuy nhiên, th trng bt đng sn cng còn nhiu bt n, khá nhy cm vi nhng tác đng xung quanh nh: bin đng giá ngoi t, giá vàng, lãi sut, dòng vn đu t nc ngoài, s chu chuyn lung vn đu t qua li gia các th trng, bin đng trên th trng chng khoán, các chính sách v tín dng, v đt đai, nhà , … ca Nhà nc …thm chí nh hng bi nhng tin đn, tâm lý dân c. Th trng bt đng sn “nóng st”, “đóng bng” không lng trc đc, giá tr bt đng sn cha phn ánh đúng giá tr tht ca nó. Nn đu c tích tr đt đai vn gia tng, th trng bt đng sn phi chính thc vn phát trin mnh, các nhà đu t bt đng sn gp nhiu khó khn v vn, th tc hành chính phc tp, nhiu quy đnh pháp lý còn là rào cn đ doanh nghip kinh doanh bt đng sn phát trin, cha tht s thu hút đu t vào th trng bt đng sn. Vi nhng n lc ca Nhà nc đã ban hành nhiu chính sách đ điu tit th trng bt đng sn nhm hng th trng luôn đi theo mt qu đo lành mnh và là đng lc phát trin nn kinh t. Tuy nhiên nhng tác đng tích cc t các chính sách luôn đòi hi mt khon thi gian cn thit đ phát huy hiu qu và hn th na rt nhiu chính sách đc ban hành,  bt k mt quc gia nào, cng phi đánh đi nhng li ích kinh t trc mt đ đt đc hiu qu lâu dài và bn vng. Hin nay nhng thay đi v chính sách tài chính, chính sách tin t, tín dng, s thay đi các sc thu liên quan đn bt đng sn cùng nhng tác đng ln t s mt cân đi cung cu trên th trng bt đng sn, kèm theo đó là tình hình lm phát, s bt n ca kinh t toàn cu, hin tng suy thoái th trng bt đng sn  nhiu nc trên th gii đã khin th [...]... ng thu hút ng s n t i TP.HCM t u t tr l i vào th tr u n m 2008 ng b t n nay ã g p nhi u tr ng i ut b t ng ng s n tìm ra gi i pháp ng s n t i TP.HCM là vi c h t s c c p thi t trong th i i m này tài THU HÚT TP.H hút ng th nào, t tr n giá tr b t u t vào th tr ó ng b t ng s n, nh ng bi n ng b t NG B T ng s n, giúp th tr n thu ng c a các nhân t này nh thu hút các nhà ng b t ng ut ng s n TP.HCM v u t vào. .. pháp nh m thu hút Ngoài ra tác gi còn tìm hi u, tóm l cho vi c nghiên c u B c cc a Ch ng pháp so sánh – u t vào th tr ng b t ng s n t i TP.HCM c nh ng k t qu nghiên c u tr c ó b sung tài này tài g m 3 ch ng 1: T NG QUAN V ng: THU HÚT U T VÀO TH TR NG B T NG S N Ch ng 2: TH C TR NG UT VÀO TH TR NG B T NG S N T I TP.HCM TH I GIAN QUA Ch B T ng 3: CÁC GI I PHÁP NH M THU HÚT NG S N T I TP.HCM UT VÀO TH TR... tri n là chính sách v thu , chính sách tín d ng th tr ng B t ng s n, và chính sách phát tri n nhà cho ng * V i chính sách thu , do th tr thi n nên chính sách thu cho th tr ng b t ng s n u t và phát tri n i thu nh p th p M phát tri n m nh và hoàn ng này c ng r t thoáng và linh ho t theo t ng ti u bang nh ng v n d a trên n n t ng c a C c thu Liên Bang V c b n, có 2 s c thu quan r ng i v i th tr - Thu chuy... n thu hút u t vào b t ng s n là r t quan tr ng, chính thông qua vi c phân tích, x lý và ánh giá úng các y u t này là c s xác nh hi u qu u t vào b t b t ng s n hay không? ng s n i n quy t nh cu i cùng có u t vào Trong giai o n hi n nay, y u t v n và chính sách hi n óng vai trò quan tr ng, nh h ng l n t i thu hút 1.3.2 Nh ng bi n u t vào th tr ng b t ng s n ng b t l i – r i ro - Lãi su t ngân hàng Chính... thu b t ng s n (vì giá cho ng s n không ch ph thu c vào tình hình cung c u b t ng s n cho thu mà còn ph thu c vào kh n ng chi tr c a ng nh p c a h ) i i thu , mà t c là ph thu c vào m c thu i u này ch ng t s hi n h u c a n n chính cho bong bóng b t u c nh là m t nguyên nhân ng s n R i sau c n s t nóng là s ngu i l nh, v i giá c b t ng s n ã t t gi m th m chí 50-60% so v i v is l t ng ng giao d ch nh... m t b t n s thu hút u t vào b t ng ng s n ó ng s n càng cao thì có s thu hút càng cao và c l i - C s h t ng g n li n v i b t nh h th ng i n, n và ch t l ng s n: c, v sinh, thông tin liên l c H th ng ti n nghi càng ng càng t t thì thu hút u t vào b t y ng s n càng gia t ng - Các y u t thu c v kinh t v mô: ó là các y u t kinh t liên quan nh : Tình hình cung c u b t t ng tr ng GDP hàng n m, thu nh p bình... l ng, nh h ng b t - Các chính sách khác có tác c kích thích, ng ng s n t i khu v c, vùng t ng ngh a v i n s thu hút ng ng ng tr c ti p nh : • Chính sách cho phép Vi t ki u mua b t ng s n xu t ng s n t i Vi t Nam u t và • Chính sách cho phép nh ng ng i không có h kh u thành ph c mua nhà t i thành ph • Chính sách tín d ng i v i ho t ng • Chính sách tài chính áp d ng thu u t vào l nh v c b t i v i nh... sách nhà n c, có không ít công ty lâm vào tình tr ng kh ng ho ng tài chính nghiêm tr ng do vi c kê khai n p thu Thông t 130 quy nh v vi c t m n p 2% thu thu nh p doanh nghi p tính trên t ng s ti n thu theo ti n d án Do i u ki n pháp lý ch a y nên th ghi nh n doanh thu và giá v n, có m t s d án bi t ch c ã l mà v n ph i t m n p 2% vào ngân sách Thông t 84 quy nh v thu thu nh p cá nhân khi chuy n nh l p... th p h n giá th tr ng s n i có thu nh p M có th cung c p nh ng ng, giúp nhi u t ng l p dân c có th s h u nhà trong kh n ng tài chính c a h Chính sách h tr này ã phát huy các công ty b t ng s n sách này ã thu hút ng c hi u qu r t l n trong vi c khuy n khích u t vào l nh v c nhà cho ng c 7 t USD v n i có thu nh p th p Chính u t m i n m, t o ra h n 70.000 c n h cho i có thu nh p th p M t s bang M nh Connecticut,... ra giá Khi ánh thu , các nh giá tính thu Thu b t dân có th khi u n i N u th y b áp a ph ng tham kh o giá này ng s n n m trong m t h th ng lu t l mà ng t s c thu này quá áng hay b t công, ng có th khi u n i v i chính quy n qu n h t n p thu b t ng s n là ngu n thu c tính tóan r t k Hàng n m, các ng t v n mà các thành viên c a h i nghiên c u th tr quy t a ph ng ng s n cao h n dân c , chính vi c làm . TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH * * * * TRN TH THANH NH THU HÚT U T VÀO TH TRNG BT NG SN TI TP. H CHÍ MINH CHUYÊN NGÀNH: KINH T TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG MÃ. ti TP. HCM là vic ht sc cp thit trong thi đim này.  tài THU HÚT U T VÀO TH TRNG BT NG SN TI TP. H CHÍ MINH đc tác gi thc hin vi mong mun tìm ra nhng yu t thu n. TNG QUAN V THU HÚT U T VÀO TH TRNG BT NG SN Chng 2: THC TRNG U T VÀO TH TRNG BT NG SN TI TP. HCM THI GIAN QUA Chng 3: CÁC GII PHÁP NHM THU HÚT U T VÀO TH TRNG