LI MU U
1.5 Bài hc kinh ngh im cho V it Nam:
Qua tìm hi u kinh nghi m c a M trong vi c thu hút đ u t vào th tr ng B t đ ng s n n c này, chúng ta có th rút ra nh ng k t lu n nh sau:
Th nh t, đ h n ch s đ u c , có s d ng thu l y ti n đ đi u ti t. Tuy nhiên, chính ph n c này không gi i h n đnh m c nhà , và m c lu ti n không t ng theo di n tích s d ng mà t ng theo giá tr B t đ ng s n. ng th i, giá tính thu các lo i B t đ ng s n đ c xác đ nh sao cho phù h p v i th tr ng, và có s thay đ i m i 6 tháng.
Th hai, gi ng nh M , giá b t đ ng s n Vi t Nam đã t ng nhanh chóng, th m chí nhi u n i lên vài tr m ph n tr m ch trong th i gian tính b ng tháng. Và c ng gi ng nh M , giá c b t đ ng s n Vi t Nam nh v y c ng đã t ng m nh h n t c đ t ng thu nh p cá nhân, đ c th hi n m t ph n qua giá cho thuê b t đ ng s n (vì giá cho thuê b t đ ng s n không ch ph thu c vào tình hình cung c u b t đ ng s n cho thuê mà còn ph thu c vào kh n ng chi tr c a ng i đi thuê, mà t c là ph thu c vào m c thu nh p c a h ). i u này ch ng t s hi n h u c a n n đ u c nh là m t nguyên nhân chính cho bong bóng b t đ ng s n. R i sau c n s t nóng là s ngu i l nh, v i giá c b t
đ ng s n đã t t gi m th m chí 50-60% so v i đ nh đi m nhi u n i trong Vi t Nam v i s l ng giao d ch nh gi t.
Th ba, các ngân hàng Vi t Nam đóng m t vai trò c c k quan tr ng trong vi c hình thành bong bóng b t đ ng s n thông qua vi c ch y đua m r ng tín d ng đ u t và phát tri n b t đ ng s n. H c ng b cu n vào c n l c b t đ ng s n vì càng cho vay nhi u, giá b t đ ng s n càng t ng cao, l i nhu n h a h n càng l n. Nh ng y u t nh cho vay quá kh n ng chi tr c a con n , thi u v ng c s d li u v l ch s tín d ng c a con n , s r c r i v th t c pháp lý, giá c b t đ ng s n đang trên chi u h ng t ng không ng ng, lu t l y u kém và không đ y đ v x lý thu h i nh ng kho n vay khó đòi v.v... đã th i bùng n n đ u c trong ngành này Vi t Nam.
M t k t c c t t y u, tuy ch a có nh ng th ng kê đ y đ và chính xác, c a tình tr ng s p đ trên th tr ng cho vay b t đ ng s n là t tr ng n x u trong h th ng ngân hàng s t ng v t, th m chí còn đ y m t s ngân hàng có t tr ng cho vay b t đ ng s n cao
đ n b v c phá s n.
Thông qua th c t x y ra M , Vi t Nam đã và đang có m t th tr ng cho vay d i chu n nhìn t góc đ c ch đánh giá r i ro tín d ng c a h th ng ngân hàng. S là không có v n đ gì l n n u giá b t đ ng s n ti p t c t ng và tín d ng v n ti p t c đ c c p tràn lan v i lãi su t th p. Nh ng s vi c đã thay đ i theo chi u h ng b t l i và m c n x u c a các ngân hàng đang t ng lên m nh c v tuy t đ i l n t ng đ i. V n
đ n x u tr m tr ng đ n đâu? Câu tr l i ph thu c ph n l n vào bi n đ ng c a l m phát, lãi su t, và giá b t đ ng s n trong th i gian t i, là nh ng y u t không d d đoán. Nh ng có m t hàm ý quan tr ng có th rút ra t đây là tr khi:
- Có m t c ch h u hi u áp d ng trong toàn b h th ng ngân hàng nh m phát hi n và áp đ t m t gi i h n v s l ng và h n m c mà m t cá nhân ho c t ch c có th vay t m t ngân hàng ho c nhi u ngân hàng.
- Có m t h th ng c s d li u t p trung đ cung c p các thông tin v r i ro tín d ng c a con n cho b t c ngân hàng nào có nhu c u ti p c n.
- Các ngân hàng có trách nhi m và s n sàng chia s d li u liên quan v khách hàng v i nhau và v i các t ch c đánh giá tín d ng thì ch c ch n v n đ cho vay d i chu n s t n t i v i nh ng m c đ nghiêm tr ng khác nhau. Cho dù hi n nay các ngân hàng có th v n an tâm v i m c đ m t kh n ng chi tr th p trong s các con n c a h
nh ng c n l u ý r ng t ng d n trong h th ng ngân hàng v n đang t ng lên m nh (cho dù đã đ c Ngân hàng Nhà n c ki m ch m c 30%/n m). M t khi nhu c u v b t đ ng s n bão hòa hay t t gi m và các kho n cho vay b t đ ng s n đ n h n thanh toán, s n m t kh n ng thu h i có th s tr nên quá l n v t ra kh i t m ki m soát,
đ y ngành Ngân hàng vào tình tr ng b t n nghiêm tr ng.
Th t , đ đáp ng nhu c u v n l n cho th tr ng B t đ ng s n, trên th gi i đã s d ng công c Qu tín thác đ u t B t đ ng s n. đây là lo i hình không có gì m i m
đ i v i r t nhi u n c, và m i n c đ u có nh ng cách riêng c a mình đ phát tri n và qu n lý t t qu này. Chúng ta c n h c h i và áp d ng công c này đ thu hút nhi u h n n a ngu n v n đ u t vào th tr ng B t đ ng s n.
Th n m, s phát tri n c a th tr ng b t đ ng s n đòi h i ph i có đ ngu n cung v các lo i b t đ ng s n, trong đó không th thi u s n ph m nhà cho ng i có thu nh p th p. Bên c nh vi c mang đ n c h i cho các c dân h n ch trong thu nh p, s sôi đ ng c a phân khúc th tr ng nhà cho ng i thu nh p th p còn là đ ng l c đóng góp vào s sôi
đ ng c a th tr ng b t đ ng s n nói chung. Mu n thúc đ y phân khúc th tr ng b t đ ng s n này, nhà n c c n quan tâm, khuy n khích các công ty đ u t và kinh doanh b t đ ng s n chú tr ng đ n các d án nhà giá th p, gi m b t th t c đ u t , đ ng th i t o nhi u c h i cho các c dân h n ch ngu n tài chính có th d dàng h n trong vi c ti p c n các s n ph m b t đ ng s n.