G c ương Chương 1 luận n trình ày tổng qu t nội dung của luận n như l do chọn đề tài, tổng quan nghiên cứu ngoài nước và trong nước, hoảng trống nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu, c c nội dung về phương ph p nghiên cứu, những đóng góp mới của luận n về l thuyết lẫn thực tiễn, và cuối c ng là ết cấu tổng thể nội dung của luận n 1.1 Lý do chọn đề tài y 8 cho r ng một phần a tổng tài ản thế giới n m trong ất động ản ( Đ ). Bản thân thị trường ất động ản TT Đ ) lại có mối quan hệ liên thông mật thiết với nhiều thị trường h c như thị trường vốn, thị trường vật liệu xây dựng, điện gia dụng, nội thất. Những t c động của TT Đ đối với nền inh tế của một quốc gia là r ràng i l tại Việt Nam thời điểm năm 11 nền kinh tế vĩ mô ất ổn, lạm ph t tăng cao ột trong những nguyên nhân gây ra đó là tình tr ạng” đóng ăng”, “xì hơi” của TT Đ . Kullmann và Siegel (2003) hẳng định đầu tư Đ là hình thức đầu tư thường xuyên, phổ iến của c c nhà đầu tư NĐT và cũng là ênh huy động vốn hiệu quả cho nền inh tế tại ỹ c d , tầm quan trọng là vậy nhưng c c NĐT hông lúc nào quyết định đầu tư QĐĐT đúng đắn do họ ị chi phối i c c yếu tố thuộc về cảm t nh, tình cảm, cảm xúc…và liệu r ng t c động những yếu tố tâm l này có mang lại hiệu quả đầu tư cho NĐT hay hông ?, Đây là vấn đề rất quan trọng và cần thiết, i l hiệu quả đầu tư của NĐT có t c động qua lại với ự ổn định và ph t triển của TT Đ . Câu hỏi đ t ra với các lý thuyết, các nghiên cứu nào giải thích cho hiệu quả đầu tư c nhân trên TT Đ dưới t c động của tâm l NĐT? Kishore (2006) x c nhận lý thuyết tài chính truyền thống dựa trên quan niệm r ng các NĐT hành động hợp lý, xem xét chính xác tất cả các thông tin hiện có trong quá trình ra QĐĐT. Những người đưa ra quyết định như vậy được đ c trưng i tính logic cân nhắc các chi phí và lợi ch tương ứng trước hi hành động. Hành vi này phù hợp với khái niệm tối đa hóa tiện ích (UM). UM là một lý thuyết bắt nguồn từ một lý trí ra quyết định giả định. Trong tài chính, UM cấp độ cá nhân dẫn đến giả thuyết thị trường hiệu quả H , được giới thiệu b i Fama (1970). Theo EMH, thị trường phản ánh tất cả các thông tin có sẵn. Tuy nhiên, vào cuối những năm 1 8 c c nghiên cứu kết luận r ng thị trường nhà không hiệu quả tr nên phổ biến nhiều hơn Ca và Shiller (1989) kết luận r ng thông tin liên quan đến lãi suất thực, là một yếu tố quyết định quan trọng, dường như hông được đưa vào định giá nhà . Nghiên cứu m rộng của Ca và hill r 1 , với sự bổ sung các biến dự o cơ ản, dẫn đến một kết luận: quan t việc thay đổi giá trong một năm có thể dự o ự thay đổi gi trong năm tiếp theo. Hơn nữa, ng c ch ử dụng phương ph p hồi quy để giải thích những thay đổi về giá nhà, trên cơ dựa trên các nguyên tắc cơ ản thì vẫn còn thấp (Case và Shiller, 1990). Cutler và cộng ự (1991) tìm thấy mối quan hệ đó tương quan t ch cực trung bình, kéo dài ít nhất a năm cho cả Đ nhà và trang trại tại Hoa Kỳ. Kouwenberg và Zwinkels (2014) thấy r ng dự báo lợi nhuận ng c ch kết hợp ch o đo lường động lượng và gi trung bình có thể dự đo n tốt hơn hơn một loạt các mô hình chu n. Quigley (1999) lập luận r ng m c dù các nguyên tắc kinh tế cơ bản là quan trọng yếu tố quyết định giá nhà, những yếu tố như vậy vẫn để lại một phần lớn không giải th ch được thay đổi giá bất động sản. Các mô hình đơn giản về cơ ản kinh tế ch giải thích từ 1 % đến % thay đổi giá bất động sản. Hiện tượng này được xác nhận b i arlo , 1 , người lập luận r ng lời giải thích hợp lý nhất cho gi nhà tăng mạnh trong những thập kỷ gần đây hông thể tìm thấy trong nguồn cung và nhu cầu cơ ản. Cuối cùng, theo Muellbauer (2012), khoản nợ dưới chu n cuộc khủng hoảng thế chấp năm 8 đưa ra một ví dụ chưa từng có về cách thức khuyến khích tiêu chu n tín dụng bị nới lỏng góp phần làm thị trường quá nóng và gây ra sai lệch cơ bản so với điều kiện ổn định thị trường tầm vĩ mô ng lưu ự thiếu sót phương ph p trong tiếp cận thông thường để phân tích bất động sản thương mại b ng cách sử dụng các khung tiêu chu n, chẳng hạn như cho vay th o d ng ti ền ho c tỷ lệ cho vay theo giá trị. Tóm lại, giá nhà rất thay đổi, và ự biến động này hông được giải thích b i các nguyên tắc cơ ản. Vì vậy, gi nhà được x c định b i hành vi của người tiêu d ng và người đầu tư, và nhiều người trong số họ có thể được gọi là người môi giới nghiệp dư D Long và cộng ự, 1990), ho c chủ nhà đ c trưng không có nhiều kiến thức tài chính ho c kinh nghiệm trong giao dịch Đ nhưng có nhiều cảm xúc khi đầu tư vào Đ . Các nghiên cứu h c liên quan đến hiệu quả thị trường với sự xuất hiện của bùng nổ và uy tho i trong giá nhà. De Bondt (1995) nhận thấy r ng ngoài các nguyên tắc kinh tế cơ ản, các yếu tố về thể chế như thuế, và quy định đóng một vai trò nhất định. Tuy nhiên, theo De Bondt (1995), các yếu tố về thể chế một mình không thể giải thích sự bùng nổ và uy tho i Đ nh gi về tổng thể hiệu quả trong TT Đ , sự biến động trong giá trị giá nhà không thể dễ dàng giải thích b ng các vận động trong nền tảng kinh tế. c d , arlo 1 lập luận r ng các yếu tố quyết định cơ ản của giá nhà là thu nhập, lãi suất, cổ phiếu nhà đất, thay đổi nhân kh u học, tín dụng sẵn có, và cấu trúc thuế. arlo cũng cố gắng giải thích nhanh chóng tăng gi nhà vào đầu những năm , nói r ng một tỷ lệ lớn cổ đông c c doanh nghiệp DN đã ị thất vọng b i cổ phần và au đó chuyển tài sản của họ sang thị trường nhà để tìm kiếm lợi nhuận. Những phát hiện cho thấy cổ phiếu nhà Hoa Kỳ tăng gi trị vốn hóa lên năm nghìn tỷ đô la trong ốn năm, tương đương với sự gia tăng của giá trị vốn hóa của thị trường chứng khoán vào cuối những năm 1 Những vận động tài sản này đóng góp cho sự hiểu biết về giá nhà tăng au năm , nhưng hông thể giải th ch đầy đủ về thay đổi này. Phát hiện của Seslen (2004) cho thấy các hộ gia đình có nhiều giao dịch hơn hi gi đã tăng ho c dự kiến s tăng, và ít có khả năng giao dịch khi gi đã giảm ho c dự kiến s giảm.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LẠC HỒNG ****** TRẦN NGỌC LÂM MỐI QUAN HỆ GIỮA TÀI CHÍNH HÀNH VI VÀ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH Đồng Nai, năm 2020 ỤC ỤC ỜI C ỜI C N ĐO N ỤC ỤC D NH ỤC C C NG D NH ỤC C C H NH, D NH ỤC VI T T T Đ TÓM T T LUẬN ÁN CHƯ NG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1 Lý chọn đề tài .1 1.2 Tổng quan c c nghiên c ứu có liên quan 1 C c nghiên c ứu nước .6 C c nghiên c ứu nước 12 hoảng trống nghiên cứu 14 1.4 Câu hỏi nghiên cứu mục tiêu 18 1.4.1 Câu hỏi nghiên cứu 18 1.4.2 Mục tiêu nghiên cứu tổng quát 19 1.4.3 Mục tiêu nghiên cứu cụ thể 19 1.5 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 19 1.5.1 Đối tượng nghiên cứu 19 1.5.2 Đối tượng khảo sát 20 1.5.3 Phạm vi nghiên cứu 21 Phương pháp nghiên cứu 21 1.6.1 Nghiên c ứu định tính 21 1.6.2 Nghiên c ứu định lượng 21 Điểm đóng góp nghiên cứu 22 1.7.1 Về lý thuyết 22 1.7.2 Về thực tiễn 23 Tóm tắt Chương 26 CHƯ NG : C Ở TH T VÀ H NH NGHI N CỨU 27 Tài ch nh hành vi nhà đầu tư thị trường ất động ản 27 11 h i niệm tài ch nh hành vi tài ch nh hành vi nhà đầu tư thị trường ất động ản 27 2.1.1.1 Khái niệm tài ch nh hành vi 27 11 Tài ch nh hành vi nhà đầu tư TT Đ 31 C c thành phần tài ch nh hành vi nhà đầu tư TT Đ 40 1 Tâm l ầy đàn 40 Tâm l ợ thua lỗ 41 Tâm l tự tin th i qu 42 C c yếu tố mơi trường ên ngồi ảnh hư ng đến tài ch nh hành vi nhà đầu tư thị trường ất động ản 43 1 nh hư ng thông tin ất động ản lên tài ch nh hành vi 43 2.1.3.2 nh hư ng vị trí bất động sản lên tâm l tự tin thái 47 2.1.3.3 nh hư ng inh tế vĩ mô lên tâm l tự tin thái 48 2.1.3.4 nh hư ng cầu ất động ản lên tâm l tự tin thái 54 nh hư ng gi ất động sản lên tâm l tài ch nh hành vi 54 nh hư ng cung ất động sản lên tâm l tự tin thái 55 Hiệu nhà đầu tư c nhân thị trường ất động ản 55 h i niệm, đ c điểm nhà đầu tư c nhân 55 1 h i niệm đầu tư c nhân 55 Đ c điểm nhà đầu tư c nhân 56 h i niệm hiệu đầu tư 56 2.2.3 Ch tiêu tài ch nh đo lường hi ệu đầu tư 57 Đo lường hiệu đầu tư 58 nh hư ng đ c t nh nhà đầu tư c nhân đến hi ệu đầu tư 61 nh hư ng tài ch nh hành vi lên hiệu đầu tư nhà đầu tư thị trường ất động ản 63 nh hư ng tâm l ầy đàn lên hiệu đầu tư 63 nh hư ng tâm l ợ thua lỗ lên hiệu đầu tư 64 nh hư ng tâm l t ự tin thái lên hiệu đầu tư 65 hình nghiên cứu đề xuất 67 Tóm tắt Chương 69 CHƯ NG : THI T NGHI N CỨU 70 3.1 Quy trình nghiên cứu 70 3.1.1 Nghiên c ứu ộ 71 3.1.1.1 Nghiên cứu định t nh 71 3.1.1.2 Nghiên c ứu định lượng ộ 72 3.1.2 Nghiên c ứu thức 74 ây dựng thang đo 76 3.2.1 Thang đo hiệu đầu tư 77 Thang đo tâm l ầy đàn 78 Thang đo tâm l ợ thua lỗ 79 Thang đo tâm l tự tin th i qu 81 Thang đo thông tin ất động ản 82 Thang đo vị trí bất động sản 83 Thang inh tế vĩ mơ 85 Thang đo cầu Đ 86 ết nghiên cứu định t nh định lượng ộ 87 ết nghiên cứu định t nh 87 ết nghiên cứu định lượng ộ 92 ết iểm định độ tin cậy Cron ach lpha c c thang đo 92 ết phân t ch nhân tố h m ph 92 Tóm tắt Chương 95 CHƯ NG : T QU NGHIÊN CỨU VÀ TH O LUẬN 96 4.1 Kết nghiên cứu 96 1 Đ c điểm mẫu nghiên cứu 96 4.1.2 Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu 96 4.1.2.1 Theo tỷ lệ sử dụng vốn vay 96 4.1.2.2 Theo loại bất động sản đầu tư 97 4.1.2.3 Theo kinh nghiệm đầu tư 97 4.1 Th o mục đ ch đầu tư 99 4.1.3 Kết phân tích nhân tố khẳng định CFA 100 1 iểm định giả thuyết ng mơ hình tuyến t nh 102 Phân t ch oot trap 103 4.1.6 Phân t ch đa nhóm 104 4.1.6.1 Theo tỷ lệ sử dụng vốn vay 104 16 Th o inh nghiệm đầu tư 108 4.1.6.3 Theo mục đ ch đầu tư 111 4.1.7.4 Tổng hợp kết phân t ch c c nhóm 114 4.1.7 Kiểm định ự h c iệt c c iến th o đ c t nh nhà đầu tư 115 Tỷ lệ sử dụng vốn vay 115 4.1.7.2 Kinh nghiệm đầu tư 116 ục đ ch đầu tư 116 4.1.7.3 4.1.7.4 Tổng hợp kết 117 Thảo luận ết nghiên cứu 117 Thảo luận tâm l ầy đàn 117 Thảo luận tâm l ợ thua lỗ 119 Thảo luận tâm l tự tin th i qu 121 Thảo luận hiệu đầu tư 123 Tóm tắt Chương 124 CHƯ NG : T ẬN VÀ HÀ Q NT 125 ết luận nghiên cứu 125 C c hàm quản trị 128 Đối vối nhà đầu tư c nhân 128 1 Điều ch nh hành vi nhà đầu tư c nhân thị trường ất động ản 128 Điều ch nh ự lệch lạc hành vi nhà đầu tư c nhân thị trường bất động sản 129 Điều ch nh hành vi nhà đầu tư c nhân nh m nâng cao hiệu đầu tư góp phần ph t triển thị trường ất động ản TP HC 131 Đối với doanh nghi ệp kinh doanh bất động sản 137 Gia tăng lợi cạnh tranh, xây dựng phát triển thương hiệu 137 Đ nh gi tình hình thuận lợi inh tế nước 138 5.2.2.4 Dự báo nhu cầu bất động sản 139 Đối với c c quan quản l nhà nước 141 Điều ch nh hành vi cho nhà đầu tư c nhân 141 Ch nh ch ổn định inh tế vĩ mô 143 Ch nh ch đất đai nhà thị trường ất động ản 143 5.2.3.4 Chính sách tiền tệ thị trường ất động ản 145 Ch nh ch ph t triển hệ thống hạ tầng 149 5.3 Hạn chế luận n hướng nghiên cứu 150 Tóm tắt Chương 151 C NG T NH Đ C NG C T C GI TÀI LIỆU THAM KH O PHỤ LỤC 1: DANH SÁCH CÁC CHUYÊN GIA TH O LUẬN PHỤ LỤC 2.1: DÀN BÀI TH O LUẬN CÁC CHUN GIA HỒN THIỆN MƠ H NH ĐỀ XUẤT TRONG NGHIÊN CỨ Đ NH TÍNH PHỤ LỤC 2.2: DÀN BÀI TH O LUẬN CÁC CHUYÊN GIA HOÀN THIỆN TH NG ĐO T ONG NGHI N CỨ PHỤ LỤC 3: D NH Đ NH Ư NG Đ NH TÍNH CH NHÀ Đ TƯ TH GI H O T NGHI N CỨ Ộ PHỤ LỤC 4: B NG CÂU HỎI KH O SÁT S BỘ PHỤ LỤC 5: K T QU KIỂ PHỤ LỤC 6: B NG CÂU HỎI PHỤ LỤC 7: D NH Đ NH T ONG Đ NH Ư NG H O CH NHÀ Đ Ộ T CH NH THỨC TƯ TH GI H O T NGHI N CỨ CH NH THỨC PHỤ LỤC 8: TQ NGHI N CỨ Đ NH Ư NG CHÍNH THỨC DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1 Tổng quan c c nghiên cứu có liên quan 15 ảng 1: C c yếu tố tâm l c c yếu tố liên quan QĐĐT t c động trực tiếp gi n tiếp đến HQĐT NĐT c nhân 68 ảng 1: Thang đo hiệu đầu tư 77 ảng : Thang đo tâm l ầy đàn 79 ảng : Thang đo tâm l ợ thua lỗ 80 ảng : Thang đo tâm l tự tin th i qu 81 ảng : Thang đo thông tin Đ 83 ảng 6: Thang đo vị tr Đ 84 ảng 7: Thang đo inh tế vĩ mô 85 ảng 8: Thang đo cầu Đ 86 ảng : ết yếu tố t c động gián trực tiếp gián tiếp đến hiệu đầu tư c nhân TT Đ Tp.HCM 88 ảng : ết x c định tiêu ch đ nh gi c c yếu tố t c động trực tiếp gián tiếp đến hiệu đầu tư 89 ảng 11: Kết kiểm định hệ số Cron ach nghiên định lượng ộ 92 ảng : Kết kiểm định KMO Barlett 93 ảng : ết phân t ch 94 ảng 1: Tỷ lệ sử dụng vốn vay mua Đ NĐT 97 ảng : Các loại Đ NĐT c nhân mua TT Đ TP HC 97 ảng : Kinh nghiệm NĐT c nhân trên TT Đ TP HC ảng : Kinh nghiệm đầu tư th o nhóm tỷ lệ sử dụng vốn vay 98 ảng : ục đ ch NĐT c nhân trên TT Đ TP HC 99 ảng 6: ục đ ch đầu tư th o nhóm t ỷ lệ sử dụng vốn vay 99 98 ảng 7: Kết kiểm định phù hợp mơ hình 101 ảng 8: Kết kiểm định thang đo ước phân t ch C ảng 101 : Kết kiểm định phù hợp mơ hình SEM 102 ảng : Hệ ố hồi quy chu n ho , chưa chu n mơ hình nghiên cứu 103 ảng 11: Ước lượng oot trap với mẫu N 103 ảng : Bảng tính lựa chọn mơ hình phân t ch đa nhóm th o tỷ lệ vốn vay 107 ảng : ảng o sánh hệ số hồi quy mối quan hệ mơ hình khả biến phân t ch đa nhóm th o t lệ sử dụng vốn vay 107 ảng : Bảng tính lựa chọn mơ hình phân t ch đa nhóm th o inh nghiệm 110 ảng : ảng o sánh hệ số hồi quy mối quan hệ mơ hình khả biến phân t ch đa nhóm th o inh nghiệm đầu tư 111 ảng 16: Bảng tính lựa chọn mơ hình phân t ch đa th o mục đ ch 113 ảng 17: ảng o sánh hệ số hồi quy mối quan hệ mô hình khả biến phân t ch đa nhóm th o mục đ ch đầu tư 114 ảng 18: Tổng hợp ết hệ ố hồi quy chưa chu n hóa th o nhóm NĐT 115 ảng : Tổng hợp ết iểm định h c iệt c c yếu tố mơ hình th o đ c t nh nhà đầu tư c nhân 117 ảng 1: ảng tổng hợp đ nh gi mức độ t c đ ộng c c yếu tố mơ hình 126 ANH MỤC C C H NH Hình 1: đồ gi thị trường th o l thuyết thị trường hiệu 31 Hình : đồ gi thị trường th o l thuyết tài ch nh hành vi 31 Hình : Đường cầu trái phiếu đường cung quỹ cho vay 51 Hình : Mơ hình nghiên cứu đề xuất 67 Hình 1: Quy trình nghiên cứu 70 Hình 1: Kết phân tích nhân tố khẳng định CFA dạng chu n hóa 100 Hình : Kết SEM mơ hình nghiên cứu dạng chu n hóa 102 Hình : Kết SEM mơ hình bất biến dạng chưa chu n hóa_ phân tích nhóm theo tỷ lệ sử dụng vốn vay cao ho c thấp 105 Hình : Kết SEM mơ hình khả biến dạng chưa chu n hóa_ phân tích nhóm theo tỷ lệ sử dụng vốn vay cao 106 Hình : Kết SEM mơ hình khả biến dạng chưa chu n hóa_ phân tích nhóm theo tỷ lệ sử dụng vốn vay thấp 106 Hình 6: Kết SEM mơ hình bất biến dạng chưa chu n hóa_ phân t ch nhóm th o inh nghiệm đầu tư 108 Hình 7: Kết SEM mơ hình khả biến dạng chưa chu n hóa_ phân t ch nhóm có nhiều inh nghiệm 109 Hình 8: Kết SEM mơ hình khả biến dạng chưa chu n hóa phân t ch nhóm có t inh nghiệm 110 Hình : Kết SEM mơ hình bất biến dạng chưa chu n hóa_ phân tích nhóm theo mục đ ch đầu tư 112 Hình : Kết SEM mơ hình khả biến dạng chưa chu n hóa_ phân tích nhóm theo mục đ ch inh doanh 112 Hình 11: Kết SEM mơ hình khả biến dạng chưa chu n hóa_ phân tích nhóm theo mục đ ch để , t ch lũy 113 DANH MỤC C C T HIỆU ABC IẾT T T NỘI UNG ĐẦ Đ u trian u in Cycl Th ory - thuyết ABC AEC ASEAN Economic Community - Cộng đồng kinh tế Quốc gia Đông Nam Á AMOSS Analysis of Moment Structures Đ Bất động sản BRE Behavioural Real Estate – ất động ản hành vi CFI Comparative Fix Index - Ch số th ch hợp so sánh CMIN/df Độ phù hợp mơ hình CPTPP Comprehensive and Progressive Agreement for Trans-Pacific Partnership - Hiệp định Đối tác Toàn diện Tiến xuyên Thái Bình Dương CR Capital Return - Sự gia tăng gi trị tài sản CV Capital Value - Giá trị vốn DN Doanh nghiệp EMH Efficient Market Hypothesis - Thuyết thị trường hiệu EVFTA European-Vietnam Free Trade Agreement - Hiệp định thương mại tự Việt Nam – Châu Âu FDI Vốn đầu tư trực tiếp từ nước FTA Hiệp định Thương mại tự GDP Gross Domestic Product GFI Goodness of Fix Index – HQĐT Hiệu đầu tư HQHĐ Hiệu hoạt động KMO r- MTBN trường ên ngồi ức độ tốt ch số th ch hợp y r-Ol in – Ch ố O NĐT Nhà đầu tư NI Net Income - Thu nhập ròng nhận năm ODA Official Development Assistance - Hình thức đầu tư nước ngồi, hỗ trợ phát triển thức QĐĐT Quyết định đầu tư RETR Real Estate Total Return - Tổng lợi nhuận bất động sản ... CHƯ NG : C Ở TH T VÀ H NH NGHI N CỨU 27 Tài ch nh hành vi nhà đầu tư thị trường ất động ản 27 11 h i niệm tài ch nh hành vi tài ch nh hành vi nhà đầu tư thị trường ất động ản ... Điều ch nh hành vi nhà đầu tư c nhân thị trường ất động ản 128 Điều ch nh ự lệch lạc hành vi nhà đầu tư c nhân thị trường bất động sản 129 Điều ch nh hành vi nhà đầu tư c nhân... nhân thúc t c giả thấy cần thiết ự nghiên cứu chọn tên đề tài ? ?Mối quan hệ tài hành vi hiệu đầu tư thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh”, làm cơng trình nghiên cứu để đóng góp phần l thuyết