Chuyên đề tốt nghiệp Thẩm định dự án khu nhà cao tầng - Khu phức hợp thương mại 597

a｜?fhàn?c﹀b?uÞ IÞn?s󰖡n sq︶mf I󰖡h?g󰗍b jhmg?s󰖿?soMgbl jgn` jhmg?s󰖿?ogàs?sqh󰗃m bgtxêm?I󰗁?s。s?mfgh󰗇o I󰗂?sŸY sg󰖩l?I󰗋mg?cぅ?àm jgt?mgÞ?b`n?s󰖧mf L jgt?og﹂b?g︸o?sgmf?l󰖡h??TXV f󰖤‹£?#‹?⁄︵‹£ 󰖬‹ Ysgr m£·„睢‹?s⁄\‹⁄?s‒󰗂· s⁄ぇ¦?⁄󰗈‹ Y ru I‖?I󰖸‹£?j«?g+\‹£ b⁄·„#‹?‹£Ÿ‹⁄ Y j‹⁄?s󰗀??j󰗀?g›󰖢¦⁄?I󰖨·?s k︵fi Y IsOR ♠ jRS g󰗈 Y?I󰖢?g󰗎¦?b⁄&‹⁄?p· s⁄Ÿ‹⁄?o⁄￣?gー?b⁄&?l‹⁄K?⁄Ž‹£?S?‹<«?QOPQ 2012 Trang 1 LI CM N: Trong quá trình thc hin đ tài “Thm đnh d án: Khu nhà cao tng - Khu phc hp thng mi 597”, em chân thành cám n s hng dn tn tình ca THS Nguyn Thanh Triu. Nu không có s hng dn mt cách tn tình v khoa hc và cung cp các tài liu liên quan đn đ tài t phía thy, chc chn đ tài cui khóa ca em s không hoàn thành. Em gi li cám n ti các thy, các cô trong b môn Thm nh D Án và các thy cô ging dy cho ging đng K Hach u T K34. Em chân thành cám n các anh ch trong trong QHDN1 ca ngân hàng u T Phát Trin Vit Nam ( Chi nhánh SGD 2-BIDV) đã ch dn và chia s nhng kinh nghim khi thm đnh mt doanh nghip hay mt d án đu t ti ngân hàng trong sut 3 tháng thc tp ca em, đc bit là anh Phm Duy Thanh CBTD Phòng QHDN1, ngi đã trc tip hng dn cng nh cung cp thông tin giúp cho đ tài cui khóa ca em đc hòan thành. 2012 Trang 2 MC LC: Danh mc ch vit tt: 4 Danh sách biu đ: 4 Phc lc bng: 5 PHN I: GII THIU CHUNG 6 1.1c vn đ: 6 1.2 Mc tiêu đ tài: 6 1.3 Câu hi nghiên cu: 7 1.4 Phm vi đ tài: 7 1.5Tài liu tham kho: 7 PHN II: GII THIU D ÁN 9 2.1Gii thiu chung: 9 2.2 Khái quát v ch đu t: 9 2.2.1C s pháp lý ca d án: 9 2.2.2Các vn bn liên quan: 11 2.3 Tên gi, đa đim, hin trng thc hin d án: 12 2.3.1V trí: 13 2.3.2Hin trng dân s, lao đng ca khu vc: 13 2.3.3Hin trng s dng đt: 13 2.3.4Hin trng kinh t, xã hi ca khu vc: 14 2.3.5Hin trng h tng k thut: 14 2.4 Dch v ca d án và k hoch trin khai ca d án: 15 2.4.1Các sn phm & dch v d án cung cp: 15 2.4.2K hoch trin khai d án: 17 2.4.3Tng th chung b trí & xây dng : 19 PHN III: ÁNH GIÁ NHU CU TH TRNG 21 3.1Tng quan v th trng Bt ng Sn Vit Nam thi gian qua và hin ti: 21 3.2Th trng cn h bán ti TP HCM : 22 3.3Th trng trung tâm thng mi ti TP HCM: 23 3.4 Phân tích th trng: 24 3.5Phân tích SWOT ca d án: 27 3.6ánh giá th trng mc tiêu và kh nng tiêu th ca d án: 28 3.7Phng thc tiêu th sn phm d án: 28 PHN IV: CÁC YU T KHÁC CA D ÁN 31 4.1H thng cp thóat nc: 31 2012 Trang 3 4.2H thng phòng cháy cha cháy: 32 PHN V: PHÂN TÍCH HIU QU TÀI CHÍNH CA D ÁN 33 5.1Chi phí đu t ca d án: 33 5.1.1Chi phí đu t mt bng: 33 5.1.2Chi phí xây dng : 33 5.2Ngun vn & s dng vn: 33 5.2.1Tng vn đu t ban đu: 33 5.2.2Ngun vn & s dng vn: 34 5.2.3K hach vay vn và tr n: 35 5.3Phân tích hiu qu kinh t tài chính ca d án: 36 5.3.1C s s liu tính toán: 36 5.3.2Doanh thu và chi phí trc tip ca d án: 37 5.3.4Gi đnh v yu t lm phát và thu thu nhp doanh nghip: 38 5.3.5Dòng tin và các ch tiêu tài chính ca d án: 40 5.4Phân tích ri ro ca d án: 41 5.4.1Phân tích đ nhy: 41 5.4.2Phân tích kch bn: 43 5.4.3Phân tích mô phng: 44 PHN VI: ÁNH GIÁ D ÁN VÀ KT LUN 47 6.1ánh giá tng quan v d án: 47 6.2ánh giá ri ro d án: 47 6.3ánh giá hiu qu xã hi d án: 48 6.4Kt lun: 49 PH LC 50 2012 Trang 4 Danh mc ch vit tt: B/C Phng pháp t s li ích/chi phí (Benefit/Cost) CBRE Công ty T vn Bt đng sn CBRE DSCR H s An toàn tr n (Debt Service Coverage Ratio) IRR Sut sinh li ni ti (Internal Rate of Return) NPV Giá tr hin ti ròng (Net Present Value) PCI Ch s giá tiêu dùng (Consumer Price Index) TP. HCM Thành ph H Chí Minh UBND y ban Nhân dân VAT Thu giá tr gia tng (Value Added Tax) WACC Chi phí vn bình quân trng s (Weighted Average Cost of Capital) QHDN1 Phòng Quan h khách doanh nghip 1 CBTD Cán b tín dng BS Bt đng sn SQHKT S qui hach kinh t SQHXD S qui hach xây dng P. TCH.Q12 Phng Tân Chánh Hip qun 12 Danh sách biu đ: Biu đ 1: Ngun cung cn h theo qun 22 Biu đ 2:Giá chào bán trung bình theo hng 23 Biu đ 3: Nhng khó khn vi kinh 24 doanh bán l 24 Biu đ 5: C cu ngun vn 35 Biu đ 6: Dòng ngân lu hng nm(đn v triu đng) 40 Biu đ 7: Kt qu NPV khi chy mô phng 45 Biu đ 8:  nhy ca NPV vi các bin ri ro 45 Biu đ 9: Kt qu IRR khi chy mô phng 46 2012 Trang 5 Phc lc bng: Bng 1: Thit k các lai cn h 15 Bng 2:S lng mi lai cn h 16 Bng 4: Tin đ bán hàng 29 Bng 5:ánh giá kh nng tiêu th cn h (đn v triu đng) 29 Bng 6: Tin đ thu tin khách hàng mua cn h 30 Bng7: Chi phí xây dng 33 Bng 8:Tng mc đu t ca d án (VT: triu đng) 34 Bng 9: Ngun vn ca d án (VT: triu đng) 34 Bng 10: K hach gii ngân 35 Bng 11:K hach tr n : 36 Bng 12:Quy hoch đt ca d án (VT: m 2 ) 37 Bng 13: Phn trm s din tích bán đc theo tng nm cho tng sm phm d án: 38 Bng 14:Doanh thu hàng nm d án: 38 Bng 15: Chí phí hat đng ca d án : 38 Bng 16:Báo cáo thu nhp d án : 40 Bng 17:Báo cáo ngân lu theo quan đim TIPV (VT: triu đng) 40 2012 Trang 6 THM NH D ÁN KHU NHÀ CAO TNG VÀ KHU PHC HP THNG MI 597 PHN I: GII THIU CHUNG 1.1c vn đ: Theo đnh hng phát trin kinh t xã hi ca Tp.H Chí Minh, c cu kinh t ca qun 12 hin nay đang có s chuyn dch t công – nông nghip, tiu th công nghip sang công nghip-dch v vi vic hình thành nhiu khu công nghip, khu sn xut mi trên đa bàn qun đã thu hút mt lng ln dân c t các ni khác đn làm n sinh sng dn ti tc đ tng dân s c hc ti đa bàn qun 12 đang din ra  mc đ cao. Thêm vào đó chính sách giãn dân ca thành ph t khu vc ni thành ra ngoi thành cng làm cho dân s qun d kin trong nhng nm ti s tng rt mnh. Tình hình trên dn đn nhu cu v nhà  s tng theo t l tng ng. Vì vy, trên c s quy hach chi tit s dng đt  trên đa bàn, vic lp Quy hoch chi tit 1/500 khu dân c 2,7 ha ca công ty CP u T và Xây Dng 597 là vic làm cp thit, nhm c th hoá chin lc tng th hoá phát trin kinh t xã hi ca thành ph nói chung và qun 12 nói riêng: - Góp phn cùng vi thành ph tháo g nhng vng mc khó khn v nhà  ca ngi dân thành ph; vic quy hoch – xây dng ni đây thành mt khu nhà  khang trang vi h thng đng giao thông, h tng k thut, cp thoát nc, cây xanh cnh quan đt tiêu chun s góp phn đáng k vào chng trình chnh trang và phát trin đô th Tp.H Chí Minh nói chung, qun 12 nói riêng theo hng vn minh, hin đi. - ng thi vic thc hin công tác trin khai quy hoch chi tit đ có điu kin qun lý và s dng đt đai cho phù hp vi đ án quy hoch chung đã đc phê duyt và qui hoch 1/2000 đã đc tho thun. Nhm đy nhanh quá trình phát trin các qun mi thành lp, đáp ng vi xu th đô th hóa mnh m trên đa bàn qun 12. 1.2 Mc tiêu đ tài:  tài nhm phân tích tính kh thi v mt tài chính và hiu qu xã hi ca d án khu nhà  cao tng và khu phc hp thng mi ti phng Tân Chánh Hip Qun 12. PHN I: GII THIU CHUNG 2012 Trang 7 1.3 Câu hi nghiên cu: Mc tiêu đ tài đc c th bng ba câu hi nghiên cu: - D án có đem li hiu qu tài chính cho công ty CP u T và Xây Dng 597. - Nhà nc có nên cp phép cho công ty CP u T và Xây Dng 597 thc hin d án. - Ngân hàng có nên cho ch đu t là công ty CP u T và Xây Dng 597 vay đ đu t cho d án. 1.4 Phm vi đ tài: - Trong phân tích tài chính đ tài gii hn phm vi nghiên cu  mc đánh giá tính kh thi v mt tài chính ca tòan b d án khu nhà  cao tng và khu phc hp thng mi ti Phng Tân Chánh Hip, Qun 12, Thành Ph H Chí Minh mà không đánh giá c th chi phí di di tòan b các hat đng các tác đng ca vic di di và thay đi hat đng sn xut kinh doanh ca c dân ti đó. Chi phí đc gi đnh đc đánh giá hòan tòan vào giá mua hoc chp nhn đn bù gii ta mt bng ca c dân ti đó. -  tài cng phân tích th trng và xem xét các mô hình cung cu cn h đ tính tóan tòan b mc giá cho thuê và bán, mc đ tng giá bán theo tng giai đan xây dng, cng nh đánh giá mc đ ri ro ca d án. - S liu đu vào da trên các tài liu, s liu v điu kin t nhiên, hin trng kinh t xã hi, k thut do đa phng và các c quan chc nng liên quan cung cp do công ty CP u T và Xây Dng 597 tng hp. - Phm vi nghiên cu tính kh thi v mt tài chính này b qua nhng doanh thu & chi phí hat đng qun lý và vn hành các công trình k thut ca khu nhà  cao tng phc hp trong thi hn 50 nm hat đng và s dng sn phm ca d án mà ch dng li  nm 2016 khi các sn phm chính ca d án đã đc bán và thu tin xong. 1.5Tài liu tham kho: - http://www.quan12.hochiminhcity.gov.vn. - http://cafeland.vn/kien-thuc/bao-cao-phan-tich/39/ PH N I: GII THIU CHUNG 2012 Trang 8 - http://vneconomy.vn/20111114083539243P0C6/bon-nhom-tin-dung-bat- dong-san-thoat-ro-phi-san-xuat.htm - http://cafeland.vn/phan-tich/bao-cao-phan-tich/1-11288-bao-cao-thi-truong- bat-dong-san-viet-nam-nam-2011.html - Cn h cao cp khó bán, Báo kinh t Sài Gòn, 10/10/2011 - Cn h chung c phi np thu, Báo kinh t Sài Gòn, 13/03/2012 - Vn bn s 8844/NHNN-CSTT ngày 14/11/2011 ca NHNN v hat đng tín dng trong cac tháng cui nm. - Quyt đnh s 64/2011 UBND TP.HCM ngày 15/10/2011 ca y ban nhân dân thành ph v ban hành h s điu chnh giá đt tính thu tin s dng đt  đi vi h gia đình, cá nhân trên đa bàn thành ph H Chí Minh. - Thông t 01/2009/TT-BXD ca B Xây dng quy đnh mt s ni dung v cp giy chng nhn quyn s hu nhà  và hng dn mu hp đng mua bán cn h nhà chung c trong d án đu t xây dng ca t chc kinh doanh nhà . - Bng thông s tài chính d án Khu Nhà  Cao Tng Và Phc Hp Thng Mi P. Tân Chánh Hip Qun 12, công ty CP u T và Xây Dng 597 , 31/08/2011 - Công vn s 3016/SQHKT-QHKV2 ngày 27/10/2010 ca S Quy Hoch- Kin Trúc v vic báo cáo ni dung d án khu nhà  ti phng Tân Chánh Hip, qun 12 do công ty CP u T và Xây Dng 597 làm ch đu t. - Bn đ t chc không gian kin trúc tng quan ca khu nhà cao tng và khu phc hp thng mi 597 ca công ty CP u T và Xây Dng 597 , 2009 - David James( April 2006), Cost Benefit Analysis Using Excel, Ecosercices Pty Ltd NSW, Australia. PHN I: GII THIU CHUNG 2012 Trang 9 PHN II: GII THIU D ÁN 2.1Gii thiu chung: Khu Nhà  Cao Tng Và Phc Hp Thng Mi đc thc hin đáp ng đc nhu cu nhà cho mt lng dân s có nhu cu sinh sng và làm vic  TP HCM, phù hp vi đnh hng tái cu trúc kinh t Qun 12. Vi vic xây dng nhng Block nhà cao tng, khu thng mi, h thng c s h tng giao thông, cp thóat nc, giáo dc quy mô và phù hp kin trúc không gian đm bo cuc sng tin nghi hin đi và an toàn v môi sinh, môi trng cho ngi dân sng trong khu, phù hp vi quy hoch chung. Vic thc hin d án cng s to đim nhn cho khu vc và đim giao ct tuyn đng Xuyên Á, ci to và phát trin khu đô th đn nm 2020 và xa hn. 2.2 Khái quát v ch đu t: - Tên Công ty:CÔNG TY C PHN U T VÀ XÂY DNG 597 - Ngi đi din theo pháp lut:Ông Nguyn Vn Tun - Chc danh:Tng Giám đc. - Giy chng nhn đng ký kinh doanh s:0309585178 do S K hach và u t Tp.H Chí Minh cp ngày 27/11/2009 (thay đi ln th 2 ngày 20/01/2010). - Tr s chính: 193.25 Nan K Khi Ngha, Phng 5, Qun 3, TP.HCM - in thoi liên h: (08)3 9320800 - S Fax: (08) 3 9320801 - Vn điu l: 300.000.000.000 VND - Vn pháp đnh: 6.000.000.000 VND - S tài khan ti Ngân hàng u T Phát Trin Vit Nam ( Chi nhánh SGD 2-BIDV) - S CIF: 3785636 2.2.1C s pháp lý ca d án: - Cn c Lut xây dng đc Quc hi nc Cng hòa xã hi ch ngha Vit Nam khóa XI, k hp th 4 thông qua ngày 26 tháng 11 nm 2003; - Cn c Lut đt đai ca Quc hi ban hành ngày 26 tháng 11 nm 2003; - Cn c Lut Quy hoch đô th s 30/2009/QH12 ca Quc hi ngày 17/06/2009; PH N II: GII THIU D ÁN [...]... Ho – ki c 597 làm ch à quy ho ày 12/07/2010 Trang 11 2012 PH nhà c Tp HCM; 597 - -KTCN c T c Chánh Hi ài Gòn ngày 26/07/2010 v à Ph à - -TNMT c vi n Xây D - ày 11/08/2010 v là Công ty CP – Khu Ph à ên b à – Khu Ph oc Môn -T 15/09/2010 v H ân Chánh Hi ày à à Ph Ho -Ki Chánh Hi -QHKV2 ngày 22/11/2010 c à làm ch Tp.HCM v - - 2 4-0 1-2 011 c là công ty CP à làm ch - -0 2-2 011 c ài Nguyên ; Ho Hi -QHKV2 ngày... thành ph -QLN c ày 3 0-0 7-2 010, v ê duy à Trang 10 2012 PH - -1 0-2 010 c 2.2.2 ên quan: Chánh Hi DT ngày 08/9/2008; - ê duy -UBND- là c t i – Minh c ày 20/01/2010; - -QC c ch -B trình; liên quan c Tân Chánh Hi à à Khu ph ngày 22/12/2009; v c T à Khu Ph HCM; ành ph c vi Khu Ph ày 22/02/2010 v t ài Nguyên và Môi là êu quy ho là c ngày 11/06/2010 v Chánh Hi v ày 31/12/2009, à c ày 04/05/2010 v à à t -QHKV2...2012 PH ho -CP ngày 7/4/2010 c ây d - c -CP ngày 7/4/2010 c không gian, ki - -BXD cu ày 11/08/2010 v v -BXD cu ày 22/037/2005 v -BXD cu ày 31/03/2008 iv Xây d ành t -BXD ngày 03/04/2008; - -CP ngày 10/02/2009 v à xây d ình; - -BXD ngày 14/12/2009 v ình do chính ph ành; - -CP ngày 07/05/2010 c ngày 12/10/2010 v nhi cao t -SQHKT cu ành ph ình th à thi êu chu Nam TCXDVN 323:2004 v - -TTG c 10/07/1998... Qu khuc v , Q Th 11, Qu khách hàng m , êu bán kính 3km: Các d D m - D P TÂN TH Q.12 Tân Th ên Nam Qu õ ình Qu D cho thuê LORI PLAZA Qu òng Trung tâm Qu Khu ph ành, c Cao – Qu - G êu th Hi Ph Trung, ên Trang 26 PH 2012 Cao P Q12 Qu Qu C V òV (T – Gò , Gò V nhagiare.com) 3.5Phân tích SWOT c : - - - ành -N -M òai khu v ành ph - không có thói quen s vì th t ãh ình h - Chi phí s cao tri à phí gi - Giá bán... phí s cao tri à phí gi - Giá bán ít có s c -XH - Nhi -V - Ban lãnh v ti t ki àh ành doanh - - Thách th ài Gòn -M à quan tâm - t - Nh cho th il Trang 27 2012 PH - Ngu - Các v n ên, nhu c àl gu cung cho phân khúc trung bình này v còn h - Lu có hi s - - Phát tri 3.6 êu và kh êu th ình hình chung th trong cùng ho v k cho B hi ã hòan thành thì hi ã bán và giá bán òV trong khi ành ) Ngu thì công ty v ên... ót ình 7 0- 90m2 chi n tích nh -7 0 : Ngu n cung: th ào bán t Vincom centre, Sky Garden 3, Terra luxury condominium , Q12), công kh i A và B c , Easten, ngu ào Qu Bình tân, Tân Bình chi th ình dân D ày hòan thành s Bi b Giá bán : Ngu Q4/2011 Trang 22 PH Bi 2012 2:Giá chào bán trung bình theo h Ngu - ào bán v tri -3 6 tri - trung bình kh -1 7 tri bình th Landmark tuy nhiên v -1 5 às mua kh h v ào bán và s... làm ch -Ki ph Hi 2.3 Tên g - 6/09/2011 c ành – ki làm ch : Trang 12 2012 PH Tên d HCM à cao t và khu ph P TCH.Q12 –Tp 2.3.1V V Chánh Hi ành Ph Ranh gi VPQ12 cu cb 16km, thu ài Nguyên- Môi ài ài òng qu - ày 17/5/2010; - di ² + + Phía Tây + Phía Nam : công viên ph + Phía B 2.3.2Hi Hi cao nh à Dân s c àn, m t 2.3.3Hi - Hi cho phát tri d b Hi àq ênh r àq ên thu Trang 13 2012 PH 2.3.4Hi ãh n vùng khu v g... nhân viên ch Trang 30 PH D PH ÁN 2012 : CÁC Y 4.1H : H : êu c - Ngu - Tiêu chu b ph ành ph ày òng) b ên b ên mái 300m3 T H l êu c H àn, ch H trình b ã qua x - òan và v ào h ành ph H ngòai - m ra thóat ra vào h ình ào òai nhà Tòan b ình àm 2 tuy c chính D300 thóat ra h c ành ph Trang 31 PH 2012 - à - C - B òai nhà dùng c ìm thóat n ìm b - -h àn t òng 800x800x800) có máy àk Th gh 4.2H àb àn cho công trình... àng c àm àng c a d Trang 34 PH ÀI CHÍNH C này giúp cho ch ÁN 2012 ãi D às ng v Bi 5.2.3K n và tr Theo tính toán, t : à 384,990.000,000 VND Ch ày cho các m bù cho các h ình n trong quy ho Th à thanh toán lãi vay cho ngân hàng V à nhu c à khai thác Lãi vay vay v 450 t à 20 à hoàn tr - Th - Th - lãi và n óc 24 tháng ãi súât theo th - Tài s - Th - Th - K ài s ình thành trong t gân theo quí công ty theo ti... -1 2/2014) Nghi àn b à th ành ph th ê duy Hoàn thành các h 66 Lu à à pháp lu - Báo cáo quy v Ch ài chính ì, ph ành chính trong khu v - ành s th B t c T ( 6/201 2- 12/2016) Thông báo công khai n ê duy - c ã v ành nhà à a à các d à ên quan trong ph ành các công trình h ã uy chuyên ngành - Báo cáo k à khi k ê duy à Uy ban nhân dân c án tr Ch lu Th Ngoài ra, vi th Chính ph qu ành công trình cho à ành l ài . http://cafeland.vn/phan-tich/bao -cao- phan-tich/ 1-1 1288-bao -cao- thi-truong- bat-dong-san-viet-nam-nam-2011.html - Cn h cao cp khó bán, Báo kinh t Sài Gòn, 10/10/2011 - Cn h chung c phi. http://cafeland.vn/kien-thuc/bao -cao- phan-tich/39/ PH N I: GII THIU CHUNG 2012 Trang 8 - http://vneconomy.vn/20111114083539243P0C6/bon-nhom-tin-dung-bat- dong-san-thoat-ro-phi-san-xuat.htm - http://cafeland.vn/phan-tich/bao -cao- phan-tich/ 1-1 1288-bao -cao- thi-truong- bat-dong-san-viet-nam-nam-2011.html. 337/UBND-TNT ngày 2 4-0 1-2 011 ca UBND Tp.HCM v d án khu nhà  ti P.Tân Chánh Hip, qun 12 do là công ty CP u T và Xây Dng 597 làm ch đu t. - Cn c vn bn s 743/TNMT-QHSD ngày 1 1-0 2-2 011