Chuyên đề tốt nghiệp Xác định hệ số chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất tại xã Trung Chánh huyện Hóc Môn TPHCM

GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35 MSSV: 31091020321 I HC KINH T TP. H CHÍ MINH KHOA KINH T PHÁT TRIN CHUYÊN NGÀNH KINH T BNG SN  TT NGHIP NH H S CHÊNH LCH GIA T TH NG VÀ GIÁ T UBND XÃ TRUNG CHÁNH, HUYN HÓC MÔN,TPHCM GVHD : TS. NGUYN QUNH HOA SVTH :  TH THY LP : BS001- KHÓA 35 MSSV: 31091020321 Niên khóa: 2009 - 2013 Trang 1 GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35 MSSV: 31091020321 MC LC CHNG 1: TNG QUAN V BT NG SN VÀ C S LÝ LUN V THM NH GIÁ TR BT NG SN. 7 1.1 TÔNG QUAN V BT NG SN 7 1.1.1. Khái nim bt đng sn. 7 1.1.2. c đim ca bt đng sn 7 1.1.2.1. Tính bt đng 7 1.1.2.2. Tính cá bit và khan him 7 1.1.2.3. Tính bn lâu 8 1.1.2.4. Tính chu s nh hng ln nhau 8 1.1.2.5. Các tính cht khác 8 1.1.3. Phân loi bt đng sn 9 1.1.3.1. Bt đng sn có đu t xây dng gm: 9 1.1.3.2. Bt đng sn không đu t xây dng: 9 1.1.4. Nhng yu t nh hng ti giá tr bt đng sn 10 1.1.4.1. Các yu t có mi liên h trc tip vi BS: 10 1.1.4.2. Các yu t v pháp lý liên quan đn BS: 11 1.1.4.3. Các yu t chung bên ngoài: 12 1.2 TNG QUAN V THM NH GIÁ TR BT NG SN 13 1.2.1. Khái nim v thm đnh giátr bt đng sn 13 1.2.2. Mc đích ca thm đnh giá tr bt đng sn 14 1.2.2.1. Theo quan đim chc nng có th phân ra làm ba mc đích thm đnh: 14 1.2.2.2. Theo quan đim đi tng phc v có th phân ra làm hai nhóm: 14 1.2.3. Các nguyên tc trong thm đnh giá tr bt đng sn 14 1.2.3.1. Nguyên tc s dng cao nht và tt nht 14 1.2.3.2. Nguyên tc cung – cu 15 1.2.3.3. Nguyên tc đánh giá các yu t tham gia quá trình to ra thu nhp thc t bt đng sn 1.2.3.4. Nguyên tc thay đi 15 1.2.3.5. Nguyên tc cân đi 16 Trang 2 GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35 MSSV: 31091020321 1.2.3.6. Nguyên tc phù hp 16 1.2.3.7. Nguyên tc cnh tranh 16 1.2.3.8. Nguyên tc đóng góp 17 1.2.3.9. Nguyên tc tng, gim giá tr bt đng sn do tác đng bi nhng bt đng sn khác. 1.2.3.10. Nguyên tc thay th 17 1.2.3.11. Nguyên tc kh nng sinh li cu đt 17 1.2.4. C s thm đnh giá tr bt đng sn 18 1.2.4.1. Khái nim v giá c, chi phí và giá tr 18 1.2.4.2. C s giá tr th trng ca bt đng sn 18 1.2.4.3. C s giá tr phi th trng 19 1.2.5. Qui trình thm đnh giá 19 1.2.6. Các phng pháp thm đnh giá tr bt đng sn 20 1.2.6.1. Phng pháp so sánh: 20 1.2.6.2. Phng pháp chi phí: 20 1.2.6.3. Phng pháp thu nhp: 21 1.2.7. Khái nim, phân loi các cp hm 21 1.2.7.1. Khái nim hm 21 1.2.7.2. Phân loi hm 21 1.2.7.3. Nguyên tc xác đnh v trí hm: Là da vào chiu rng nh nht ca hm mà mun vào v trí đt đó phi đi qua (hình 1.2). 22 1.2.8. Ý ngha ca h s điu chnh trong phng pháp so sánh 23 1.2.8.1. Nguyên nhân cn phi tính toán h s điu chnh 23 1.2.8.2. Các phng pháp điu chnh 23 CHNG 2: THC TRNG GIÁ T KHU VC XÃ TRUNG CHÁNH, HUYN HÓC MÔN 2.1 GII THIU V HUYN HÓC MÔN TPHCM 25 2.1.1. Tng quan 25 2.1.1.1. Lch s 26 2.2 GII THIU V XÃ TRUNG CHÁNH 27 2.2.1. H tng kinh t - xã hi : 27 Trang 3 GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35 MSSV: 31091020321 2.2.2. Thc trng kinh t và t chc sn xut 30 2.2.3. Môi trng : 32 2.2.4. H thng chính tr ca xã: 32 2.3 THC TRNG GIÁ T KHU VC XÃ TRUNG CHÁNH 33 2.3.1. Bng điu tra (Tham kho ph lc) 33 2.3.2. Phng thc tin hành kho sát : 33 2.3.3. Mô t đc đim và c tính giá tr bt đng sn kho sát.(Tham kho ph lc) 2.3.3.1. Phân tích tài sn và c tính giá tr đt trung bình. 34 2.3.4. Tng kt: 56 CHNG 3: XÁC NH H S CHÊNH LCH GIA N GIÁ T TH TRNG VÀ N GIÁ T CA UBND XÃ TRUNG CHÁNH 57 3.1 Xác đnh h s chênh lch giá đt th trng và giá nhà nc 57 3.2 Xác đnh h s chênh lch gia mt tin và hm các cp. 60 3.3 Nhng u đim và nhc đim ca mô hình 64 3.4 Kin ngh: 65 Trang 4 GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35 MSSV: 31091020321 PHN M U 1. Lý do ch tài: T thc t cho thy, th trng nhà đt là mt th trng tim nng, ngun thu t qu đt không ngng gia tng.Tuy nhiên th trng này còn b các yu t đu c chi phi, to nên nhng bin đng cc đoan,đc bit ti các khu vc đô th, khu công nghip và nhng ni mà s dch chuyn c cu s dng đt đang din ra mnh m.u c đt đai gây nên nhng cn st trên th trng bt đng sn, đy giá đt tng cao mt cách bt hp lý. Nhìn vào th trng đt đai ca nc ta trong nhng nm gn đây cho thy giá mua bán chuyn nhng nhà đt có nhng din bin rt phc tp; th trng luôn tim n nhng "cn st" v giá nhà đt. Cui nm 2001, đu nm 2002 giá đt  các đô th ln nh Hà Ni, TP H Chí Minh và nhng vùng có quy hoch liên tip nóng lên, giá tng nhanh chóng. Giá đt  TP H Chí Minh cui nm 2001 đn tháng 3/2002  mi khu vc gia tng 3-4 ln, có ni tng 6-7 ln.T đó hình thành nên ch đ hai giá. Cng ging nh nhiu tnh, thành ph trên c nc, huyn Hóc Môn cng tng gp không ít khó khn, vng mc v chính sách pháp lut đt đai nói chung và công tác đnh giá đt nói riêng. Hin nay, hàng nm đa phng xây dng giá đt phc v cho hai mc đích chính: Là giá đn bù cho thu hi đt đ xây dng các công trình phúc li công cng ca đa phng và là giá khi Nhà nc giao đt có thu tin s dng đt. Khi áp dng cho đn bù thì ngi dân kêu là giá đn bù quá thp phi theo giá th trng. khi giao đt có thu tin s dng đt cng giá đó, thì ngi dân cho rng giá quá cao không có kh nng np đ ngh Nhà nc xem xét min gim. ây chính là khó khn hi n nay ca các d án đu t bt đng sn. Qua tham kho các đn th khiu ni v đt đai cho thy, đa phn ngi dân đòi hi phi công bng và đ ngh đn bù phi theo giá th trng, tuy nhiên, làm th nào đ xác đnh đc giá th trng và làm th nào đ xác đnh, “sát vi giá th trng” là điu không đn gin, đây là vn đ khó.Do đó, tôi xin đc nghiên cu v vn đ: “ nh h s chênh lch gia giá t th ng và giá t ca UBND xã Trung Chánh, Huyn Hóc Môn”. 2. ng nghiên cu: Các bt đng sn ngoài mt tin và trong hm đang giao dch hoc va mi giao dch ti thi đim nghiên cu ca xã Trung Chánh. 3. Phm vi nghiên cu: Bt đng sn: là đt đai, nhà ph. Trang 5 GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35 MSSV: 31091020321  tài tp trung vào khu vc ng Song Hành Quc L 22, ng ông Tâm, ng Nguyn nh Th, ng Tô Ký, p M Hu, Ranh p M Hòa 1 – M Hòa 3. 4. Mc tiêu nghiên cu: Ch ra mc đ chênh lch gia giá đt nhà nc và giá đt th trng. Phc v cho công tác nghiên cu ca UBND xã Trung Chánh cng nh sinh viên. 5. u. iu tra thc t, thu thp và x lý s liu điu tra, phân tích la chn, ng dng các phng pháp thm đnh giá c bn: phng pháp so sánh và phng pháp chi phí . Trang 6 GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35 MSSV: 31091020321  TNG QUAN V BNG S LÝ LUN V THNH GIÁ TR BNG SN. 1.1 TÔNG QUAN V BNG SN 1.1.1. Khái nim bng sn. Tùy theo mc đích qun lý và s dng, tài sn đc phân thành nhiu loi khác nhau nhng v c bn tài sn đc phân thành hai loi: đng sn và bt dng sn.S phân chia này đã có trong b lut La Mã cách đây hàng trm nm và vn tn ti cho đn ngày hôm nay. Thut ng bt đng sn đc s dng ph bin ti nhiu quc gia và vùng lãnh th trên th gii.Vy bt đng sn đc hiu nh th nào? iu 174 B lut dân s nc ta ban hành ngày 14/6/2005 quy đnh: Bt đng sn là các tài sn không th di di bao gm: • t đai: • Nhà , các công trình gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin nhà , công trình xây dng đó. • Các tài sn khác gn lin vi đt; • Các tài sn khác do pháp lut quy đnh. 1.1.2. m ca bt ng sn 1.1.2.1. Tính bt đng Bt đng sn là tài sn có tính cht bt đng vì bt đng sn bao gm đt đai và các tài sn gn lin vi đt đc đnh v cùng vi đt bng ta đ v trí c đnh, và ta đ này đc xác lp bi c quan đa chính ghi rõ s d gii tha, s ca t bn đ, đa ch, thông tin v din tích trên giy chng nhn quyn s dng đt. Do đó v lý thuyt con ngi có th di di các tài sn gn lin vi đt nhng không th di di đc ta đ (vi trí) ca nó. 1.1.2.2. Tính cá bit và khan him c đim này ca BS xut phát t tính cá bit và tính khan him ca đt đai. Tính khan him ca đt đai là do din tích b mt trái đt là có hn. Tính khan him c th ca đt đai là gii hn v din tích đt đai ca tng ming đt, khu vc, vùng, đa phng, lãnh th v.v Chính vì tính khan him, tính c đnh và không di di đc Trang 7 GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35 MSSV: 31091020321 ca đt đai nên hàng hoá BS có tính cá bit. Trong cùng mt khu vc nh k c hai BS cnh nhau đu có nhng yu t không ging nhau. Trên th trng BS khó tn ti hai BS hoàn toàn ging nhau vì chúng có v trí không gian khác nhau k c hai công trình cnh nhau và cùng xây theo mt thit k. Ngay trong mt toà cao c thì các cn phòng cng có hng và cu to nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đu t, kin trúc s đu quan tâm đn tính d bit hoc đ to s hp dn đi vi khách hàng hoc tho mãn s thích cá nhân v.v 1.1.2.3. Tính bn lâu Do đt đai là tài sn do thiên nhiên ban tng, mt loi tài nguyên đc xem nh không th b hu hoi, tr khi có thiên tai, xói l, vùi lp. ng thi, các vt kin trúc và công trình xây dng trên đt sau khi xây dng hoc sau mt thi gian s dng đc ci to nâng cp có th tn ti hàng trm nm hoc lâu hn na. Vì vy, tính bn lâu ca BS là ch tui th ca vt kin trúc và công trình xây dng. Cn phân bit “tui th vt lý” và “tui th kinh t” ca BS. Tui th kinh t chm dt trong điu kin th trng và trng thái hot đng bình thng mà chi phí s dng BS li ngang bng vi li ích thu đc t BS đó. Tui th vt lý dài hn tui th kinh t khá nhiu vì nó chm dt khi các kt cu chu lc ch yu ca vt kin trúc và công trình xây dng b lão hoá và h hng, không th tip tc an toàn cho vic s dng. Trong trng hp đó, nu xét thy tin hành ci to, nâng cp BS thu đc li ích ln hn là phá đi và xây dng mi thì có th kéo dài tui th vt lý đ “cha” đc my ln tui th kinh t. Thc t, các nc trên th gii đã chng minh tui th kinh t ca BS có liên quan đn tính cht s dng ca BS đó. Nói chung, tui th kinh t ca nhà , khách sn, nhà hát là trên 40 nm; ca tui th kinh t nhà xng công nghip, nhà  ph thông là trên 45 nm v.v Chính vì tính cht lâu bn ca hàng hoá BS là do đt đai không b mt đi, không b thanh lý sau mt quá trình s dng, li có th s dng vào nhiu m c đích khác nhau, nên hàng hoá BS rt phong phú và đa dng, không bao gi cn. 1.1.2.4. Tính chu s nh hng ln nhau BS chu s nh hng ln nhau rt ln, giá tr ca mt BS này có th b tác đng ca BS khác. c bit, trong trng hp Nhà nc đu t xây dng các công trình kt cu h tng s làm tng v đp và nâng cáo giá tr s dng ca BS trong khu vc đó. Trong thc t, vic xây dng BS này làm tôn thêm v đp và s hp dn ca BS khác là hin tng khá ph bin. 1.1.2.5. Các tính cht khác Trang 8 GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35 MSSV: 31091020321 Tính thích ng: Li ích ca BS đc sinh ra trong quá trình s dng. BS trong quá trình s dng có th điu chnh công nng mà vn gi đc nhng nét đc trng ca nó, đng thi vn đm bo yêu cu s dng ca ngi tiêu dùng trong vic tho mãn nhu cu sinh hot, sn xut-kinh doanh và các hot đng khác. Tính ph thuc qun lý: Hàng hoá BS đòi hi kh nng và chi phí qun lý cao hn so vi các hàng hoá thông thng khác. Vic đu t xây dng BS rt phc tp, chi phí ln, thi gian dài. Do đó, BS đòi hi cn có kh nng qun lý thích hp và tng xng. Mang nng yu t tp quán, th hiu và tâm lý xã hi: Hàng hoá BS chu s chi phi ca các yu t này mnh hn các hàng hoá thông thng khác. Nhu cu v BS ca mi vùng, mi khu vc, mi quc gia là rt khác nhau, ph thuc vào th hiu, tp quán ca ngi dân sinh sng ti đó. Yu t tâm lý xã hi, thm chí c các vn đ tín ngng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phi nhu cu và hình thc BS. 1.1.3. Phân loi bng sn T kinh nghim ca nhiu nc và kt qu nghiên cu  nc ta, bt đng sn có th phân thành ba loi: BS có đu t xây dng, BS đu t xây dng và BS sn đc bit. 1.1.3.1. Bt đng sn có đu t xây dng gm: BS nhà , BS nhà xng và công trình thng mi- dch v, BS h tng (h tng k thut, h tng xã hi), BS là tr s làm vic v.v Trong BS có đu t xây dng thì nhóm BS nhà đt (bao gm đt đai và các tài sn gn lin vi đt đai) là nhóm BS c bn, chim t trng rt ln, tính cht phc tp rt cao và chu nh hng ca nhiu yu t ch quan và khách quan. Nhóm này có tác đng rt ln đn quá trình công nghip hoá, hin đi hoá đt nc cng nh phát trin đô th bn vng. Nhng quan trng hn là nhóm BS này chim tuyt đi đa s các giao dch trên th trng BS  nc ta cng nh  các nc trên th gii. 1.1.3.2. Bt đng sn không đu t xây dng: BS thuc loi này ch yu là đt nông nghip (di dng t liu sn xut) bao gm các loi đt nông nghip, đt rng, đt nuôi trng thu sn, đt làm mui, đt him, đt cha s dng v.v Bt đng sn đc bit là nhng BS nh các công trình bo tn quc gia, di sn vn hoá vt th, nhà th h, đình chùa, miu mo, ngha trang v.v c đim ca loi BS này là kh nng tham gia th trng rt thp. Trang 9 GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35 MSSV: 31091020321 Vic phân chia BS theo 3 loi trên đây là rt cn thit bo đm cho vic xây dng c ch chính sách v phát trin và qun lý th trng bt đng sn phù hp vi điu kin kinh t-xã hi ca nc ta. (Ngun: Cc Qun lý nhà – B Xây Dng) 1.1.4. Nhng yu t nh ng ti giá tr bng sn Giá c BS tu thuc mt phn ln vào quan h cung-cu trên th trng. Khi c u ln hn cung, giá BS thng b đy cao lên; ngc li, khi cu th p hn cung, giá BS có xu h ng gim xung. Tuy nhiên, giá c còn ph thuc vào nhiuyu t  khác nh nh ng yu t xut phát t nhng khuyt tt ca th trng nh "đc quy n", "đ u c", "cnh tranh không lành mnh" có nhng yu t xut phát t s can thi p c a Nhà nc nh đu t ca Nhà nc vào vic nâng cp c s h tng khu dân c (đ ng giao thông, cp và thoát nc, cp đin ), tng hoc min gim thu cho các doanh nghi p kinh doanh đa c, áp dng vic bán đu giá tài sn BS thuc s h u Nhà n c, chính sách nhà  cho ngi có thu nhp thp ; có nhng yu t bt ngu n t  tâm lý, thói quen ca ngi dân nh không mun bán nhà đt do cha ông đ l i, ho c không thích  nhà chung c, hoc ham mun có nhà nm trên quc l, tnh l Có 3 nhóm nhân t  tác đng nh hng đn giá BS nói riêng cng nh đi v i BS nói chung, c th là: 1.1.4.1. Các yu t có mi liên h trc tip vi BS: Nhóm các y u t t nhiên: - V trí ca BS: kh nng sinh li do yu t v trí BS mang l i càng cao thì giá tr ca BS càng ln. Mi BS luôn đng thi tn ti 2 loi v trí, v trí tuyt đi và v trí tng đi. Xét trên phng din tng quát, c 2 loi v trí nói trên đu có vai trò quan trng trong vic xác lp giá tr ca BS. Nh ng BS nm ti trung tâm đô th hay mt vùng nào đó s có giá tr ln hn nhng b t đng sn nhà đt cùng loi nm  các vùng ven trung tâm (v trí tng đ i). Nhng BS nm ti các ngã 4 hay ngã 3, trên các trc l giao thông quan tr ng li có giá tr cao hn nhng BS nm  v trí khác (v trí tuyt đi). Vi c xem xét đánh giá u th v v trí BS là cc k quan trng, đc bit là đi vi vi c xác đnh giá đt. - Kích thc, hình th, din tích tha đt hoc lô đt: mt kích thc và di n tích tha đt ti u khi nó tho mãn mt loi nhu cu c th ca đa s dân c trong vùng. Ví d: ti Hà Ni, vi nhu cu đ , thì loi kích thc và din tích t i u khi mt tin tha đt t 4m-5m và chiu sâu tha đt là t 10m-15m. Trang 10 [...]... trào cách m ng trong t ng th m, Hóc Môn có nhi u l n tách nh i ranh gi i: t n cu n Hóc Môn bao g m 03 qu n – huy n là: Hóc Môn, C Chi và qu n 12 ngày nay; t 1, tách ra thành 02 qu n: Hóc Môn và C Chi; t p sáp nh p l i thành qu n Gò p thêm m t s xã c a C Chi thành l p phân khu Gò Môn, t n nh , tách thành 02 qu và Tây Môn nh p l i thành qu n Hóc Môn Sau ngày 30/4/1975, Hóc Môn là huy n ngo i thành c a thành... Pháp chính th i tên huy n Bình Long thành qu n Hóc Môn Qu n 1885 - 1945 thu c t nh là m t r ng l n bao g m 04 t ng: T ng, T ng Long Tuy H , T ng Long Tuy Trung và T ng Bình Th nh Trung n a bàn c a huy n Hóc Môn, huy n C Chi và qu n 1945-1954, Hóc Môn là m t trong 04 qu n c at nh (Hóc Môn, Th c, Gò V p, Nhà Bè) Th i Vi t Nam C ng Hoà (1954-1975), qu n Hóc Môn ti p t c thu c t nh i v i cách m ng, tùy theo... 31091020321 TH C TR T KHU V C XÃ TRUNG CHÁNH, HUY N HÓC MÔN 2.1 GI I THI U V HUY N HÓC MÔN TPHCM Di n tích: 109,18 km2 Dân s : Các xã, th tr n: Th tr n Hóc Môn và 11 xã là: Tân Th i Nhì, Tân Hi p, Th i nh, Nh Bình, Xuân Th m, Tân Xuân, Trung Chánh, Xuân Th 2.1.1 T ng quan Phía Nam giáp sông Sài Gòn N m c a ngõ c a thành ph , Hóc Môn có h th ng qu c l t nh l khá hoàn ch nh Sông, kênh r m nh v giao thông... 16 xã và 01 th tr n T ngày 01/4/1997 n nay, do yêu c u phát tri n kinh t - xã h i chung c a thành ph , huy thành l p qu n 12 2.2 GI I THI U V XÃ TRUNG CHÁNH 2.2.1 H t ng kinh t - xã h i : Giao thông: Xã Trung Chánh có tuy n Tô Ký; tuy n Trung M – Tân Xuân ch r ng m ng là 6 – 7m, m ng tr i nh m ch cho phát tri n kinh t Hi tuy n tr ng giao thông c a xã là 29,717 km qu c l ng Nguy n nh Th ; a bàn xã v... theo nh khác v i giá tr th ng ho c có th i theo các m c giá không ph n ánh giá tr th b o hi m, giá tr th ch p, giá tr c bi t (Theo quy nh s -BTC, tiêu chu n s 2) 1.2.5 c1 ho c phi th M Qui trình th nh giá nh t ng quát v n th th nh giá nh giá tr th ng m nh giá nh khách hàng, yêu c u c a khách hàng nh th m th nh giá c 2 : L p k ho ch th nh giá Vi c l p k ho ch m t cu c th vi c ph i làm và th i gian th... t, ng g ch, sàn t tr ng ng Tây nam Giá bán (tri u ng) 2300 2600 b c Tây nam 2100 Trang 34 GVHD: TS.Nguy n Qu nh Hoa 4 44/1 Xã Trung Chánh M t ti n Th Th y S h ng 4 x 30 =120 L p BS001 K35 MSSV: 31091020321 BTCTmái tôn t tr ng 0 2300 b c 2.5: STT 1 22: H NG M C TSSS 1 TSSS 2 Song Hành, 18/5P xã Tân Xuân Trung Chánh 2 a ch TSSS 3 p 36/8 Trung Chánh 2 TSSS 4 p Xã Trung Chánh 2 Tình tr ng pháp lý S h ng... th nh giá c 3 : Kh o sát hi nh giá nh c công vi c nh rõ nh c công th i gian ng và thu th p thông tin Thu th p và t ng h p tài li u trên th Th nh hi n tr ng b ng s n th ng nh và b ng s n so sánh c 4 :Phân tích thông tin Phân tích nh ng thông tin t kh o sát hi ng d nh giá c5: nh giá tr c 6: L p báo cáo và ch n th ng tài s n nh giá t qu th nh giá Trang 19 GVHD: TS.Nguy n Qu nh Hoa 1.2.6 Th Th y nh giá tr... u l n, thì giá tr th ng c a các b t ng s n có giá tr ng gi m so v i giá tr th c c a chính nó 1.2.3.10 Nguyên t c thay th Nguyên t c này cho r ng: Giá th ng c a m t b ng s n ch th có ng b t b i giá bán m t b ng s n thay th v giá tr và các ti n d ng so v i b ng s n ch th , v i gi thi t không có s ch m tr trong vi c tho thu n giá c và thanh toán Nguyên t c thay th ng s nh giá b ng s n theo giá thành,... cho r ng, vi nh giá m t b ng s n ph m t giá tr s d ng duy nh i v i toàn b b ng s ct m tb ng s n có th c s d ng vào nhi u m ib ng s n cùng m t lúc có th có nhi u lo i giá tr , giá tr m i - d ch v , giá tr hi n t i, giá tr ti d t là mang tính pháp lý và gi vai trò quy nh chi ph i m d ng c a toàn b ng s n Vì v nh giá m t b ng s n ph vào m d ng chính c a b ng s c l n l n v i các s d ng khác và càng c l n... bàn xã còn có 04 con trâu và 02 h làm vi c theo các ngành: Nông nghi p - Công i, d ch v c a xã theo t l ng: 15% - 20% - 65% ( Chánh) Hình th c t ch c s n xu t: ng n i th vì th vi c xây d ng chi h i ngành ngh ch ng xuyên phát tri n, hi n h i xã qu n lý 04 chi h i ngành ngh v i 447 h i viên, các ngành ngh ch y May m c, d t, m ngh ngà s ng v n duy trì nh t p trung các chi H Trung Chánh 1, Trung Chánh . và c tính giá tr đt trung bình. 34 2.3.4. Tng kt: 56 CHNG 3: XÁC NH H S CHÊNH LCH GIA N GIÁ T TH TRNG VÀ N GIÁ T CA UBND XÃ TRUNG CHÁNH 57 3.1 Xác đnh h s chênh. 2: THC TRNG GIÁ T KHU VC XÃ TRUNG CHÁNH, HUYN HÓC MÔN 2.1 GII THIU V HUYN HÓC MÔN TPHCM 25 2.1.1. Tng quan 25 2.1.1.1. Lch s 26 2.2 GII THIU V XÃ TRUNG CHÁNH 27 2.2.1 PHÁT TRIN CHUYÊN NGÀNH KINH T BNG SN  TT NGHIP NH H S CHÊNH LCH GIA T TH NG VÀ GIÁ T UBND XÃ TRUNG CHÁNH, HUYN HÓC MÔN ,TPHCM