1. 2T NG QUAN V TH M NH GIÁ TR BT NG S N
3.2 Xác đ nh hs chênh l ch gia mt tin và hm các c p
ng Song Hành
• H s chênh l ch gi a đ ng ng Tâm so v i đ ng Song Hành Qu c l 22: Z = 11,3
20 x 100% = 56,5%
V y giá đ t trên đ ng ông Tâm b ng 56,5 % so v i giá đ t trên đ ng Song Hành Qu c L 22. ng ng Tâm • H s h m c p 1( l gi i 6m) đ ng Trung M so v i m t ti n đ ng ông Tâm: Z = 11,2 11,3 x 100% = 99%
V y giá đ t trên đ ng Trung M b ng 99 % so v i giá đ t trên đ ng Song Hành Qu c L 22. Hai con đ ng này đ u là nh ng đ ng n i b và có nhi u đi m t ng đông: c s h t ng, l i th kinh doanh nên giá đ t t ng đ ng nhau.
• H s h m c p 2(l gi i 4m) Trung M so v i m t ti n đ ng ng Tâm: Z = 10,65
11,3 x 100% = 94%
V y giá đ t h m c p 2 (l gi i 4m) đ ng Trung M b ng 94% so v i giá đ t trên đ ng ng Tâm. • H s h m c p 2 (l gi i 4m) so v i h m c p 1(l gi i 6m): Z = 10,65 11,2 x 100% = 95% V y giá đ t h m c p 2 (l gi i 4m) b ng 95% so v i giá đ t h m c p 1 (l gi i 6m) đ ng Trung M . Tô Ký:
• H s chênh l ch gi a B S v trí thu c p M Hu so v i m t ti n đ ng Tô Ký:
Z = 10,8
21 x 100% = 51,43%
V y giá đ t p M Hu b ng 51,43% so v i giá đ t m t ti n đ ng Tô Ký.
• H s chênh l ch gi a B S đ ng 02 - p M i 2 so v i m t ti n đ ng Tô Ký: Z = 7,14
21 x 100% = 34%
V y giá đ t đ ng 02 p M i 2 b ng 34% so v i giá đ t m t ti n đ ng Tô Ký.
• H s h m c p 1 (l gi i 5m) so v i m t ti n đ ng Tô Ký: Z = 12
21 x 100% = 57,14%
V y giá đ t h m c p 1(l gi i 5m) đ ng Tô Ký b ng 57,14% so v i giá đ t m t ti n đ ng Tô Ký.
ng Nguy n nh Th :
• H s h m c p 1(l gi i 4m) so v i m t ti n đ ng Nguy n nh Th : Z = 12,4
25,2 x 100% = 49%
V y giá đ t h m c p 1(l gi i 4m) đ ng Nguy n nh Th b ng 49% so v i giá đ t m t ti n đ ng Nguy n nh Th
B ng 3.2: B ng t ng k t h s chênh l ch giá m t ti n và giá trong h m:
STT V TRÍ TÀI S N N GIÁ (tri u
đ ng/m2) H S CHÊNH L CH (%) ng Song Hành Qu c L 22 1 M t ti n Song Hành 20 100 2 ng Tâm 11,3 56,5 ng ng Tâm 3 M t ti n 11,3 100 4 H m c p 1 (6m) 11,2 99 5 H m c p 2 (4m) 10,65 94 Tô Ký Trang 62
6 M t ti n 21 100 7 p M Hu 10,8 51,43 8 ng 02 - p M i 2 7,14 34 9 H m c p 1 (l gi i 5m) 12 57,14 Nguy n nh Th 10 M t ti n 25,2 100 11 H m c p 1 (l gi i 4m) 12,4 49
Tuy nhiên theo (Theo Quy t đ nh s 7575/HD-LS v/v H ng d n áp d ng B ng giá các lo i đ t ban hành kèm theo Quy t đ nh s 144/2007/Q -UBND ngày 27 tháng
12 n m 2007 c a y ban nhân dân thành ph ).Ta có:
n giá đ t có v trí trong h m đ c tính theo đ n giá đ t m t ti n đ ng nhân v i h s v trí c th . STT Lo i h m V trí 1 V trí 2 V trí 3 V trí 4 1 H m c p 1 0,5 0,4 0,3 0,2 2 H m c p 2 Tính b ng 0,8 l n giá h m c p 1 3 C p h m còn l i Tính b ng 0,8 l n giá h m c p 2 V trí h m:
- Ví trí 1: Có chi u r ng h m l n h n 5m đ c tr i đá, tr i nh a ho c bê tông, xi m ng.
- V trí 2: Có chi u r ng h m t 3m đ n 5m đ c tr i đá, tr i nh a ho c bê tông, xi m ng.
- V trí 3: Có chi u r ng h m t 2m đ n d i 3m đ c tr i đá, tr i nh a ho c bê tông, xi m ng.
- V trí 4: Có chi u r ng h m d i 2m đ c tr i đá, tr i nh a ho c bê tông, xi m ng.
Ta nh n th y :
- Giá đ t đ ng ng Tâm( V trí 1) so v i m t ti n đ ng ông Tâm 56,5% là cao so quy đnh trên 50%
- Giá đ t các c p h m đ ng ông Tâm, h m c p 1(l gi i 6m) Trung M b ng 0,99 l n m t ti n ông Tâm và h m c p 2(l gi i 4m) b ng 0,94 l n m t ti n
đ ng ông Tâm là quá cao so v i qui đinh là: h m c p 1 (6m) Trung M ch b ng 0,5 l n m t ti n đ ng ng Tâm, h m c p 2(4m) ch b ng 0,4 l n.
- Giá đ t các c p h m(đ ng nh ) so v i m t ti n đ ng Tô Ký có m c chênh l ch sát v i quy đ nh là kho ng 0,5.
- Giá đ t h m c p 1(l gi i 4m) Nguy n nh Th b ng 0,49 l n giá m t ti n đ ng Nguy n nh Th .M c chênh l ch này không quá cao so v i quy đ nh là 0,4 l n
3.3K t lu n:
V i ngu n thông tin thu th p, cùng b ng h s chênh l ch đã đ c tính toán gi a các vi trí b t đ ng s n trên đa bàn xã Trung Chánh, cho th y rõ hi n tr ng khung giá đ t nhà n c trên đ a bàn xã Trung Chánh đã không còn chính xác.Th c t giá đ t th tr ng và giá nhà n c chênh l ch r t l n. N u ng d ng khung giá đ t c s t o ra ngu n th t thu l n cho ngân sách Nhà n c trong vi c thu các lo i ti n thu liên quan đ n giao d ch b t đ ng s n. ây là v n đ đã t n t i t r t lâu không ch trên đa bàn xã Trung Chánh mà toàn huy n Hóc Môn, tuy nhiên v n ch a th c s đ c gi i quy t. i u đó không ch t o ra l h ng l n cho nhà n c,vi c s d ng khung giá đât c s gây thi t thòi cho nh ng ng i dân trong di n: đ n bù đ t quy ho ch.
Qua quá trình kh o sát th c t , t o ngu n d li u quan tr ng cho công tác s a đ i khung giá đ t c nhà n c đ a bàn xã Trung Chánh nói riêng, và trên Toàn Qu c nói chung. Tôi hy v ng qua bài ngiên c u c a mình có th góp ph n làm c s cho phía chính quy n xã c p nh t l i b ng giá đ t c a xã cho sát v i th tr ng, và gi i quy t th a đáng nh ng giao d ch b t đ ng s n, c ng nh t o ngu n thu cho ngân sách Nhà n c.
3.3.1. u đi m và nh c đi m c a bài vi t:
u đi m:
- S li u có đ tin c y cao, do đ c thu th p b ng ph ng v n tr c ti p và quan sát th c t .
- B ng kh o sát đ y đ thông tin và đúng th c tr ng b t đ ng s n. Ngu n thông tin có đ chính xác và tin c y cao.
- a s ng i bán là chính ch và có nhu c u bán th t, vì v y giá rao bán sat v i th tr ng không ph i là giá đ u t
Nh c đi m:
- Thông tin thu th p đ c ph n l n thông qua môi gi i trong khu v c. Do đó ch có th đ c cung c p thông tin v di n tích, giá k t c u công trình.Th m đnh
viên ph i quan sát và d a vào ki n th c đ t c l ng v ch t l ng công trình còn l i.
- Di n tích đ t mà ng i bán rao bán th ng chênh l ch so v i di n tích đ c công nh n trong gi y ch ng nh n.Do đó gây khó kh n trong quá trình tính toán.
- n giá xây d ng do công ty xây d ng cung c p, ch có giá tr trong th i gian ng n, vì có s nh h ng c a các y u t l m phát, cung c u, tình hình kinh t …đ n giá v t t và nh h ng đ n đ n giá xây d ng chung.
- i v i vài b t đ ng s n do khó ti p c n v i ng i bán , th m đ nh viên ph i tham kh o ngu n thông tin rao bán mà không đ c tr c ti p quan sát, nên thông tin thu th p c ng ph thu c m t ph n vào óc phán đoán và ki n th c c a th m đnh viên.
- Do ph m vi kh o sát nh h p, nhu c u mua bán th i gian g n đây ít. c bi t do xãTrung Chánh có v trí ti p giáp Qu n 12 và các xã khác.Vì v y khó kh n trong vi c tìm tài s n kh o sát thích h p, s l ng tài s n có h n.Trong đó có m s tài s n n m trên đo n đ ng kh o sát nh ng thu c xã khác.
3.3.2. Ki n ngh :
Khi UBND xã t ch c đi kh o sát giá đ t nên k t h p cùng các trung tâm môi gi i b t đ ng s n đ có th thu th p ngu n thông tin m t cách hi u qu chính xác và sát v i th tr ng.
Vi c kh o sát nên đ c ti n hành th ng xuyên theo nh ng thay đ i c a th tr ng, liên t c c p nh t v đ n giá xây d ng c ng nh các ngh đ nh, v n b n, quy t đnh quy ho ch c a t ng khu v c c th .
T ch c gi ng d y nâng cao hi n th c và k n ng kh o sát th c t cho cán b công nhân viên tr c ti p tham gia quá trình kh o sát.
a ch nhà trên cùng m t con đ ng và p c a xã còn ch a đ ng nh t gây khó kh n trong quá trình kh o sát th c t . Vì v y c n th ng nh t l i đa ch ( s nhà) trong khu v c.
TÀI LI U THAM KH O
1. TS. Nguy n Ng c Vinh – TS. Nguy n Qu nh Hoa.Th m nh Giá Tr B t ng S n. Nhà xu t b n Lao ng – Xã H i.
2. Quy t đ nh s 7575/H -LS v/v h ng d n áp d ng b ng giá đ t ban hành kèm theo quy t đ nh s 144/2007/Q -UBND ngày 27 tháng 12 n m 2007 c a y ban nhân dân Thành Ph .
3. Quy t đnh s 88/2007/Q -UBND Quy t đ nh v ban hành quy đnh v l gi i và qu n lý đ ng h m trong các khu dân c hi n h u thu c đa bàn Thành Ph . 4. B ng giá đ t Huy n Hóc Môn Ban hành kèm theo Quy t đ nh s 61/2012/Q -
UBND ngày 22/12/2012 c a y ban nhân dân thành ph .
5. Ngh đ nh 188/2004/N -CP v ph ng pháp xác đ nh giá đ t và khung giá đ t ban hành ngày 16 tháng 11 n m 2004.
6. Quy t đ nh 129/2008/Q -BTC v tiêu chu n Th m đnh giá ngày 31 tháng 2 n m 2008 7. www.muaban.net 8. www.CBRE.com.vn 9. www.thuvienphapluat.vn 10.www.thamdinhgia.org Trang 66