Đề tài Xác định hệ số chênh lệch giữa giá đất theo thị trường và bảng giá do nhà nước quy định ở khu vực phường 8, quận 3, TP Hồ Chí Minh

LỜI CẢM ƠN Trƣớc tiên em xin cảm ơn quý Thầy Cô trƣờng Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh nói chung, Thầy Cơ Khoa Kinh Tế nói riêng tận tình hƣớng dẫn, dạy dỗ truyền đạt kiên thức quý báu cho em suốt năm học qua Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến Cơ Ngơ Hồng Thảo Trang, giáo viên hƣớng dẫn chuyên đề tốt nghiệp em Nhờ định hƣớng bảo tận tình nên em hồn thành chun đề tốt nghiệp đạt kết định Bên cạnh em xin gửi lời cảm ơn đến:  Anh Thanh  Chị Diệp Đã tạo điều giúp đỡ em trình thực tập Em xin chân thành cảm ơn! i NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN TP.HCM, ngày… tháng… năm… Xác nhận Giảng viên ii Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngơ Hồng Thảo Trang LỜI CAM ĐOAN -o0o Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu tơi, có hƣớng dẫn Cơ Ngơ Hồng Thảo Trang Các nội dung nghiên cứu kết đề tài trung thực Những số liệu khảo sát đƣợc thu thập từ tác giả Các nội dung, tài liệu, số liệu tham khảo phục vụ cho công tác nghiên cứu đƣợc thu thập từ nhiều nguồn khác đƣợc ghi phần tài liệu tham khảo Nếu phát có gian lận tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm trƣớc Nhà trƣờng nhƣ kết đề tài TP HCM, ngày 13 tháng 04 năm 2015 Sinh viên Nguyễn Quang Minh iv DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Diễn giải BĐS UBND QSDĐ TSSS BTCT CTXD Bất động sản Ủy Ban Nhân Dân Quyền sử dụng đất Tài sản so sánh Bê tông cốt thép Cơng trình xây dựng iv DANH SÁCH BẢNG Bảng 3.3.1 Bảng điều tra 40 Bảng 3.3.2 Đơn giá xây dựng 45 Bảng 3.3.3 Thông tin chung tài sản thu thập đƣờng Hai Bà Trƣng 46 Bảng 3.3.4 Xác định đơn giá QSDĐ đƣờng Hai Bà Trƣng 47 Bảng 3.3.5 Thông tin chung tài sản thu thập đƣờng Huỳnh Tịnh Của 50 Bảng 3.3.6 Xác định đơn giá QSDĐ đƣờng Huỳnh Tịnh Của 50 Bảng 3.3.7 Thông tin chung tài sản thu thập đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa 53 Bảng 3.3.8 Xác định đơn giá QSDĐ đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa 54 Bảng 3.3.9 Thông tin chung tài sản thu thập đƣờng Trần Quốc Thảo 56 Bảng 3.3.10 Xác định đơn giá QSDĐ đƣờng Trần Quốc Thảo 57 Bảng 3.3.11 Thông tin chung tài sản thu thập đƣờng Lý Chính Thắng ( Từ Hai Bà Trƣng đến Nam Kỳ Khởi Nghĩa ) 60 Bảng 3.3.12 Xác định đơn giá QSDĐ đƣờng Lý Chính Thắng ( Từ Hai Bà Trƣng đến Nam Kỳ Khởi Nghĩa) 60 Bảng 3.3.13 Thông tin chung tài sản thu thập đƣờng Lý Chính Thắng ( Từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến Trần Quốc Thảo ) 63 Bảng 3.3.14 Xác định đơn giá QSDĐ đƣờng Lý Chính Thắng ( Từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến Trần Quốc Thảo ) 64 Bảng 3.3.15 Thông tin chung tài sản thu thập đƣờng Nguyễn Văn Mai 67 Bảng 3.3.16 Xác định đơn giá QSDĐ đƣờng Nguyễn Văn Mai 68 Bảng 3.3.17 Thông tin chung tài sản thu thập đƣờng Trần Quốc Toản ( Hai Bà Trƣng đến Nam Kỳ Khởi Nghĩa) 70 Bảng 3.3.18 Xác định đơn giá QSDĐ đƣờng Trần Quốc Toản ( Từ Hai Bà Trƣng đến Nam Kỳ Khởi Nghĩa ) 71 Bảng 3.3.19 Thông tin chung tài sản thu thập đƣờng đƣờng Trần Quốc Toản iv Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang ( Từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến Trần Quốc Thảo ) 74 Bảng 3.3.20 Xác định đơn giá QSDĐ đƣờng Trần Quốc Toản (Từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến Trần Quốc Thảo ) 75 Bảng 3.3.21 Thông tin chung tài sản thu thập đƣờng Võ Thị Sáu 78 Bảng 3.3.22 Xác định đơn giá QSDĐ đƣờng Võ Thị Sáu 79 Bảng 3.3.23 Thông tin chung tài sản thu thập đƣờng Hoàng Sa 82 Bảng 3.3.24 Xác định đơn giá QSDĐ đƣờng Hoàng Sa 83 Bảng 4.1 Bảng tổng kết hệ số chênh lệch giá đất Thị trƣờng giá đất Nhà nƣớc 90 Bảng 5.1 Bảng giá đất quận 2015 95 v Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngơ Hồng Thảo Trang DANH SÁCH HÌNH Hình 3.1 Bản đồ quận 23 Hình 3.2 Đƣờng Hai Bà Trƣng Quận TP HCM 24 Hình 3.3: Đƣờng Huỳnh Tịnh Của Quận TP HCM 26 Hình 3.4: Đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa Quận TP HCM 27 Hình 3.5: Đƣờng Trần Quốc Thảo Quận TP HCM 29 Hình 3.6: Đoạn đƣờng Lý Chính Thắng, phƣờng 8, Quận 3, TP HCM 30 Hình 3.7: Đoạn đƣờng Lý Chính Thắng, phƣờng 7, Quận 3, TP HCM 31 Hình 3.8: Đƣờng Nguyễn Văn Mai Quận TP HCM 33 Hình 3.9: Đoạn đƣờng Trần Quốc Toản phƣờng 8, Quận 3, TP HCM 34 Hình 3.10: Đoạn đƣờng Trần Quốc Toản phƣờng 7, Quận 3, TP HCM 35 Hình 3.11: Đƣờng Võ Thị Sáu phƣờng 8, Quận 3, TP HCM 37 Hình 3.12: Đƣờng Hồng Sa phƣờng 8, Quận 3, TP HCM 38 v Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngơ Hồng Thảo Trang MỤC LỤC CHƢƠNG GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU 1.4 ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU 1.5 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.5.1 Phạm vi không gian 1.5.2 Phạm vi thời gian 1.6 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1.7 BỐ CỤC ĐỀ TÀI 1.8 TÓM TẮT CHƢƠNG CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1.1 Khái niệm 2.1.2 Đặc điểm bất động sản 2.1.3 Đặc trƣng bất động sản 2.1.4 Phân loại bất động sản 2.1.5 Những yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị bất động sản .9 2.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 13 2.2.1 Khái niệm thẩm định giá trị bất động sản 13 2.2.2 Mục đích thẩm định giá trị bất động sản 13 SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngơ Hồng Thảo Trang 2.2.3 Ngun tắc thẩm định giá trị bất động sản 14 2.2.4 Cơ sở giá trị để thẩm định giá bất động sản 17 2.2.5 Quy trình thẩm định giá 17 2.2.6 Phƣơng pháp thẩm định giá trị bất động sản 18 2.2.7 Ý nghĩa hệ số điều chỉnh phƣơng pháp so sánh 20 2.3 TÓM TẮT CHƢƠNG 21 CHƢƠNG THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT KHU VỰC PHƢỜNG QUẬN 22 3.1 GIỚI THIỆU VỀ QUẬN 22 3.1.1 Tổng quan 22 3.2 GIỚI THIỆU VỀ PHƢỜNG QUẬN 23 3.2.1 Giới thiệu đƣờng Hai Bà Trƣng 24 3.2.2 Giới thiệu đƣờng Huỳnh Tịnh Của 25 3.2.3 Giới thiệu đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa 27 3.2.4 Giới thiệu đƣờng Trần Quốc Thảo 28 3.2.5 Giới thiệu đƣờng Lý Chính Thắng 29 3.2.6 Giới thiệu đƣờng Nguyễn Văn Mai 32 3.2.7 Giới thiệu đƣờng Trần Quốc Toản 33 3.2.8 Giới thiệu đƣờng Võ Thị Sáu 36 3.2.9 Giới thiệu đƣờng Hoàng Sa 38 3.3 Thực trạng giá đất khu vực phƣờng quận 40 3.3.1 Bảng điều tra 40 3.3.2 Phƣơng thức tiến hành khảo sát 42 3.3.3 Mô tả đặc điểm ƣớc tính giá trị bất động sản khảo sát 43 3.4 TÓM TẮT CHƢƠNG 82 CHƢƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 83 SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang Chun Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngơ Hồng Thảo Trang 4.1 Xác định hệ số chênh lệch giá đất thị trƣờng bảng giá đất nhà nƣớc quy định 83 4.2 TÓM TẮT CHƢƠNG 88 CHƢƠNG KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 89 5.1 KẾT LUẬN 89 5.2 HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI 91 5.2 HƢỚNG NGHIÊN CỨU 91 SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngơ Hồng Thảo Trang (b) Hẻm (6) Vị trí đồ: Tờ đồ số:………………… ;Thửa đất số:…………… (Ghi rõ đồ đánh dấu X vào ô đây) (a) Bản đồ địa số ▂; (b)Bản đồ 299/TTg ▂; (c) Bản đồ 02/CT ▂; (d)Sơ đồ ▂; Trường hợp tách (Ghi rõ số gốc) - Trƣờng hợp (b); (c); (d) thuộc số……… đồ số:………của đồ địa số Kết cấu – Hạ tầng đƣờng có bất động sản: (7) Kết cấu:(a) Nhựa ▂; (8) Hạ tầng: (a) Điện ▂; (b) Bê tông ▂; (b) Cấp nƣớc ▂; (c) Cấp phối ▂; (d) Đất ▂ (c) Thoát nƣớc ▂ Phác họa sơ đồ vị trí khu đất (đƣờng dẫn từ mặt tiền đƣờng vào khu đất, ghi kích thƣớc cạch khu đất, ghi chiều rộng nhỏ hẻm) (9) Xác định cấp hẻm vị trí hẻm: Đánh dấu X vào bảng dƣới hẻm tƣơng ứng: STT VỊTRÍ Ví trí ( crh>5m) CẤP HẺM Vị trí (crh:3 m đến m) (crh:2m đến < 3m) Vị trí (crh80% Bắt đầu bị mối mọt bị rỉ 70%80% Bêtông nứt, cốt thép bắt đầu rỉ Vết nứt rộng, sâu tới gạch 60%-70% 50%-60% 40%-50%