Quận 3 là quận trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh
Phía Bắc giáp quận Phú Nhuận.
Phía Đông Bắc giáp quận 1, ranh giới là đƣờng Hai Bà Trƣng.
Đông Nam giáp quận 1, ranh giới là đƣờng Nguyễn Thị Minh Khai.
Tây Nam giáp quận 10 qua đƣờng Cách Mạng Tháng 8.
Nam giáp đại lộ Lý Thái Tổ ngăn cách với quận 10.
Đến với quận 3, du khách sẽ có dịp ghé thăm những di tích lịch sử văn hoá nổi tiếng của thành phố nhƣ : cầu Công Lý, chùa Vĩnh Nghiêm, chùa Xá Lợi, khu Bàn Cờ, công trƣờng Quốc Tế, Bảo tàng Chứng tích chiến tranh, Bảo tàng Phụ nữ Nam Bộ... cùng nhiều địa điểm vui chơi giải trí hấp dẫn khác.
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 23 3.2 GIỚI THIỆU VỀ PHƢỜNG 8 QUẬN 3
Phƣờng 8 là một phƣờng thuộc quận Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.
Phƣờng 8 có diện tích 0.4 km², dân số năm 1999 là 1900 ngƣời,[1] mật độ dân số đạt
4750 ngƣời/km².
Phƣờng gồm những con đƣờng đặc trƣng nhƣ : Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Lý Chính Thắng,Trần Quốc Thảo,Võ Thị Sáu, Hai Bà Trƣng,... Đó là những con đƣờng lớn ở Quận 3.
Đặc biệt, đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa ở Quận 3 còn đƣợc xem là con đƣờng chính vì nó nối liền từ sân bay Tân Sơn Nhất tới Dinh Thống Nhất - một Dinh thự lớn nhất và là một nét đặc trƣng của Thành phố Hồ Chí Minh.
Hình 3.1: Bản đồ quận 3 TP HCM (Nguồn www.diadiem.com)
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 24 3.2.1 Giới thiệu đƣờng Hai Bà Trƣng
Đƣờng Hai Bà Trƣng – TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ cầu Kiệu qua khu vực Quận 3, Quận 1, kết thúc ở bùng binh Công Trƣờng Mê Linh gần Quận 4.
Đề tài chỉ nghiên cứu trong phạm vi đoạn đƣờng Hai Bà Trƣng thuộc địa bàn Quận 3, TP Hồ Chí Minh. Theo quy định của nhà nƣớc về giá đất đƣờng Hai Bà Trƣng, Quận 3 chia thành ba đoạn với giá mức giá đất khác nhau. Tác giả dựa theo quy định của nhà nƣớc để tìm kiếm các BĐS trên đoạn đƣờng Hai Bà Trƣng từ cầu Kiệu đến Võ Thị Sáu để việc nghiên cứu đƣợc thực hiện rõ ràng và có tính chính xác cao. Đƣờng Hai Bà Trƣng thuộc Quận 3, TP Hồ Chí Minh có chiều dài khoảng 865 m và chiều rộng mặt đƣờng khoảng 30 m, bắt đầu từ cầu Kiệu và kết thúc là Võ Thị Sáu.
Hình 3.2: Đƣờng Hai Bà Trƣng Quận 3 TP HCM (Nguồn: www.diadiem.com)
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 25
Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng, tình hình buôn bán kinh doanh,…thì đoạn đƣờng này thuộc ngay trung tâm Sài Gòn, gần chợ Tân Định, công viên Lê Văn Tám, trƣờng học mầm non: cấp 1, 2, 3 Trần Văn Ơn, khu vực an ninh, dân trí cao, rất thích hợp ở, cho thuê văn phòng, hoặc kinh doanh chiều rộng mặt đƣờng lớn, cơ sở hạ tầng tốt, cảnh quan đẹp. Ngoài ra còn tập trung nhiều tòa nhà cao ốc văn phòng, các chi nhánh ngân hàng lớn, xe cộ qua lại đông đúc và thƣờng xuyên, đặc biệt gần trung tâm Quận 1 rất thuận tiện cho các hoạt động vui chơi giải trí vào các ngày lễ tết cũng nhƣ các hoạt động kinh doanh buôn bán nhộn nhịp thƣờng ngày và trên đoạn đƣờng này có công viên Lê Văn Tám phù hợp cho nhu cầu rèn luyện sức khỏe luyện tập thể dục thể thao của mọi ngƣời.
3.2.2 Giới thiệu đƣờng Huỳnh Tịnh Của
Đƣờng Huỳnh Tịnh Của - TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ đƣờng Hoàng Sa qua Lý Chính Thắng và kết thúc ở đƣờng Trần Quốc Toản.
Đƣờng Huỳnh Tịnh Của thuộc Quận 3, TP Hồ Chí Minh có chiều dài khoảng 584 m và chiều rộng mặt đƣờng khoảng 20 m, bắt đầu từ đƣờng Hoàng Sa qua Lý Chính Thắng và kết thúc ở đƣờng Trần Quốc Toản.
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 26
Hình 3.3: Đƣờng Huỳnh Tịnh Của Quận 3 TP HCM (Nguồn: www.diadiem.com)
Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng, tình hình buôn bán kinh doanh,…thì con đƣờng có chiều rộng mặt đƣờng lớn, nằm ngay trung tâm Quận 3, liền kề Quận 1, dễ dàng kinh doanh nhà hàng, khách sạn, xây văn phòng cho thuê giá cao. Ngoài ra khu vực này còn thuộc khu vực sầm uất, xe cộ qua lại đông đúc và thƣờng xuyên tiện kinh doanh đa ngành nghề, đồng thời gần kênh Nhiêu Lộc nên có thuận tiện cho việc tản bộ, tập thể dục của mọi ngƣời vào buổi sáng sớm và chiều tối.
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 27 3.2.3 Giới thiệu đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa
Đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa – TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ cầu Kiệu qua Quận 3, Quận 1 và kết thúc ở đại lộ Đông Tây.
Đề tài chỉ nghiên cứu trong phạm vi đoạn đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa thuộc địa bàn Quận 3. Đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa thuộc phƣờng 8, Quận 3, TP Hồ Chí Minh có chiều dài khoảng 996 m và chiều rộng mặt đƣờng khoảng 30 m, bắt đầu từ cầu Kiệu và kết thúc ở đƣờng Võ Thị Sáu.
Hình 3.4: Đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa Quận 3 TP HCM (Nguồn: www.diadiem.com)
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 28
Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng, tình hình buôn bán kinh doanh,…thì đoạn đƣờng này nằm ngay trung tâm Quận 3, liền kề Quận 1, có cơ sở vật chất cho tín ngƣỡng, y tế, giáo dục và văn hóa nhƣ gần chùa Vĩnh Nghiêm, bệnh viện Y Học Dân Tộc, bệnh viện Tai - Mũi – Họng, gần trƣờng Đại học Sƣ Phạm TP Hồ Chí Minh và bảo tàng Phụ Nữ Nam Bộ, thuộc khu vực sầm uất, xe cộ qua lại đông đúc và thƣờng xuyên tiện kinh doanh đa ngành nghề. Ngoài ra dễ dàng kinh doanh nhà hàng, khách sạn, xây văn phòng cho thuê giá cao.
3.2.4 Giới thiệu đƣờng Trần Quốc Thảo
Đƣờng Trần Quốc Thảo - TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ đƣờng cầu Lê Văn Sỹ qua Võ Thị Sáu, Điện Biên Phủ và kết thúc ở Võ Văn Tần.
Đƣờng Trần Quốc Thảo thuộc phƣờng 8, Quận 3, TP Hồ Chí Minh có chiều dài khoảng 550 m và chiều rộng mặt đƣờng khoảng 18,5 m – 20 m, bắt đầu từ cầu Lê Văn Sỹ và kết thúc ở đƣờng Võ Thị Sáu.
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 29
Hình 3.5: Đƣờng Trần Quốc Thảo Quận 3 TP HCM (Nguồn: www.diadiem.com)
Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng, tình hình buôn bán kinh doanh,…thì đoạn đƣờng này có chiều rộng mặt đƣờng lớn, nằm ngay trung tâm Quận 3 và gần Ga Hòa Hƣng rất lý tƣởng để ở, mở công ty, nhà hàng, spa, cafe sân vƣờn hoặc cho thuê mặt bằng giá rất cao. Đƣờng không có dải phân cách, tập trung chủ yếu các của hàng buôn bán nhỏ, có vài chi nhánh ngân hàng, cơ sở hạ tầng tƣờng đối tốt, xe cộ qua lại thƣờng xuyên, có nhiều hẻm, đƣờng có nhiều cây xanh.
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 30
Đƣờng Lý Chính Thắng - TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ đƣờng Hai Bà Trƣng qua đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa và kết thúc ở bùng binh Công Trƣờng Dân Chủ Theo quy định của nhà nƣớc về giá đất đƣờng Lý Chính Thắng, Quận 3 chia thành hai đoạn với mức giá đất khác nhau. Tác giả dựa theo quy định của nhà nƣớc để tìm kiếm các BĐS trên từng đoạn đƣờng Lý Chính Thắng để việc nghiên cứu đƣợc thực hiện rõ ràng và có tính chính xác cao.
o Đoạn 1 thuộc phƣờng 7, Quận 3, TP Hồ Chí Minh ( Từ Trần Quốc Thảo đến
Nam Kỳ Khởi Nghĩa ) có chiều dài khoàng 381 m và chiều rộng mặt đƣờng khoảng 20 m.
Hình 3.6: Đoạn 1 đƣờng Lý Chính Thắng, phƣờng 8, Quận 3, TP HCM (Nguồn: www.diadiem.com)
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 31
Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng, tình hình buôn bán kinh doanh thì khu vực này gần chợ Tân Định, chợ Phú Nhuận, gần cầu Kiệu, đƣờng Hoàng Sa, Trƣờng Sa, ngay khu kinh doanh sầm uất, khu dân cƣ đông đúc phù hợp kinh doanh, mở và cho thuê văn phòng, shop thời trang …. Tuy nhiên con đƣờng này là đƣờng một chiều nên cũng tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh và thời gian cũng nhƣ quãng đƣờng thi tham gia giao thông.
o Đoạn 2 thuộc phƣờng 8, Quận 3, TP Hồ Chí Minh ( Từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa
đến Hai Bà Trƣng ) có chiều dài khoảng 496 m và chiều rộng mặt đƣờng khoảng 20 m.
Hình 3.7: Đoạn 2 đƣờng Lý Chính Thắng, phƣờng 7, Quận 3, TP HCM (Nguồn: www.diadiem.com)
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 32
Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng, tình hình buôn bán kinh doanh,…thì khu vực này gần chùa Vĩnh Nghiêm, ga Hòa Hƣng, gần cầu Lê Văn Sỹ, đƣờng Hoàng Sa, Trƣờng Sa, ngay khu kinh doanh sầm uất, khu dân cƣ đông đúc phù hợp kinh doanh, mở và cho thuê văn phòng …. Tuy nhiên con đƣờng này là đƣờng một chiều nên cũng tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh và thời gian cũng nhƣ quãng đƣờng thi tham gia giao thông.
3.2.6 Giới thiệu đƣờng Nguyễn Văn Mai
Đƣờng Nguyễn Văn Mai - TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ đƣờng Hai Bà Trƣng và kết thúc ở đƣờng Huỳnh Tịnh Của.
Đƣờng Nguyễn Văn Mai thuộc phƣờng 8, Quận 3, TP Hồ Chí Minh có chiều dài khoảng 188 m và chiều rộng mặt đƣờng khoảng 14 m, bắt đầu từ đƣờng Hai Bà Trƣng và kết thúc ở đƣờng Huỳnh Tịnh Của.
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 33
Hình 3.8: Đƣờng Nguyễn Văn Mai Quận 3 TP HCM (Nguồn: www.diadiem.com)
Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng, tình hình buôn bán kinh doanh…thì con đƣờng này có vị trí cực đắc địa, gần đƣờng Hai Bà Trƣng, gần chợ Tân Định, khu buôn bán sầm uất, tiện kinh doanh nhà hàng, khách sạn, làm trụ sở ngân hàng, văn phòng công ty, trƣờng học quốc tế, Spa và có thể cho thuê mặt bằng với giá cao.
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 34
Đƣờng Trần Quốc Toản - TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ đƣờng Hai Bà Trƣng qua Nam Kỳ Khởi Nghĩa và kết thúc ở đƣờng Trần Quốc Thảo.
Theo quy định của nhà nƣớc về giá đất đƣờng Trần Quốc Toản, Quận 3 chia thành hai đoạn với mức giá đất khác nhau. Tác giả dựa theo quy định của nhà nƣớc để tìm kiếm các BĐS trên từng đoạn đƣờng Trần Quốc Toản để việc nghiên cứu đƣợc thực hiện rõ ràng và có tính chính xác cao.
o Đoạn 1 thuộc phƣờng 8, Quận 3, TP Hồ Chí Minh ( Từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa
đến Hai Bà Trƣng ) với chiều dài 430 m và chiều rộng mặt đƣờng là khoảng 20 m.
Hình 3.9: Đoạn 1 đƣờng Trần Quốc Toản phƣờng 8, Quận 3, TP HCM (Nguồn: www.diadiem.com)
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 35
Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng, tình hình buôn bán kinh doanh…thì khu vực này gần chợ Tân Định, chợ Phú Nhuận, gần cầu Lê Văn Sỹ, đƣờng Hoàng Sa, Trƣờng Sa, ngay khu kinh doanh sầm uất và khu dân cƣ đông đúc phù hợp kinh doanh, mở và cho thuê văn phòng, shop thời trang …. Tuy nhiên con đƣờng này là đƣờng một chiều nên cũng tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh và thời gian cũng nhƣ quãng đƣờng khi tham gia giao thông.
o Đoạn 2 thuộc phƣờng 7, Quận 3, TP Hồ Chí Minh ( Từ Trần Quốc Thảo đến
Nam Kỳ Khởi Nghĩa ) với chiều dài 464 m và chiều rộng là 20 m.
Hình 3.10: Đoạn 2 đƣờng Trần Quốc Toản phƣờng 7, Quận 3, TP HCM (Nguồn: www.diadiem.com)
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 36
Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng, tình hình buôn bán kinh doanh,…thì khu vực này nằm gần ga Hòa Hƣng, gần cầu Lê Văn Sỹ, đƣờng Hoàng Sa, Trƣờng Sa, ngay khu kinh doanh sầm uất, khu dân cƣ đông đúc phù hợp kinh doanh đa ngành nghề…. Tuy nhiên con đƣờng này là đƣờng một chiều nên cũng tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh và thời gian cũng nhƣ quãng đƣờng khi tham gia giao thông.
3.2.8 Giới thiệu đƣờng Võ Thị Sáu
Đƣờng Võ Thị Sáu - TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ đƣờng Đinh Tiên Hoàng qua Quận 1 và kết thúc ở bùng binh Công Trƣờng Dân Chủ.
Đề tài chỉ nghiên cứu trong phạm vi đoạn đƣờng Võ Thị Sáu thuộc địa bàn phƣờng 8, Quận 3, TP Hồ Chí Minh có chiều dài khoảng 794 m và chiều rộng mặt đƣờng khoảng 30 m, bắt đầu từ đƣờng Hai Bà Trƣng qua đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa và kết thúc ở đƣờng Trần Quốc Thảo.
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 37
Hình 3.11: Đƣờng Võ Thị Sáu phƣờng 8, Quận 3, TP HCM (Nguồn: www.diadiem.com)
Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng, tình hình buôn bán kinh doanh,…thì khu vực này nằm gần viện Pasteur, bảo tàng Phụ Nữ Nam Bộ, ngay khu kinh doanh sầm uất, khu dân cƣ đông đúc phù hợp kinh doanh đa ngành nghề nhƣ làm khách sạn, văn phòng, công ty, karaoke, massage, thẩm mỹ viện,spa, ….Tuy nhiên con đƣờng này là đƣờng một chiều nên cũng tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh và thời gian cũng nhƣ quãng đƣờng khi tham gia giao thông.
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 38 3.2.9 Giới thiệu đƣờng Hoàng Sa
Đƣờng Hoàng Sa - TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ cầu Thị Nghè qua Quận 1, Quận 3, Quận Tân Bình kết thúc ở đƣờng Út Tịch.
Đề tài chỉ nghiên cứu trong phạm vi đoạn đƣờng Hoàng Sa thuộc địa bàn phƣờng 8, Quận 3, TP Hồ Chí Minh có chiều dài khoảng 1500 m và chiều rộng mặt đƣờng khoảng 14 m, bắt đầu từ dƣới chân cầu Kiệu qua cầu Công Lý và kết thúc ở dƣới chân cầu Lê Văn Sỹ.
Hình 3.12: Đƣờng Hoàng Sa phƣờng 8, Quận 3, TP HCM (Nguồn: www.diadiem.com)
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 39
Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng, tình hình buôn bán kinh doanh,…thì đoạn đƣờng này thuộc khu vực yên tĩnh,gần chùa Vĩnh Nghiêm, gần cầu Kiệu, cầu Công Lý và Lê Văn Sỹ cực kì đẹp, gần sông mát mẻ, có công viên đẹp.Tuy nhiên con đƣờng này cũng là đƣờng một chiều nên cũng tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh và thời gian cũng nhƣ quãng đƣờng khi tham gia giao thông.
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 40 3.3 THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT KHU VỰC PHƢỜNG 8 QUẬN 3 ( ĐƢỜNG NAM KỲ KHỞI NGHĨA ĐOẠN TỪ HOÀNG SA ĐẾN VÕ THỊ SÁU VÀ ĐƢỜNG LÝ CHÍNH THẮNG ĐOẠN TỪ TRẦN QUỐC THẢO ĐẾN HAI BÀ TRƢNG )
3.3.1 Bảng điều tra
3.3.1.1 Thông tin ban đầu về bất động sản
(1) Địa điểm điều tra
(2) Nguồn thu thập thông tin chung (3) Thời điểm chuyển nhƣợng (4) Giá bất động sản chuyển (5) Địa chỉ nhà đất
(6) Vị trí trên bản đồ
3.3.1.2 Kết cấu – Hạ tầng con đường có bất động sản
(1) Kết cấu (2) Hạ tầng
3.3.1.3 Phác họa sơ đồ vị trí khu đất (đường dẫn từ mặt tiền đường vào khu đất, ghi kích thước các cạch khu đất, ghi chiều rộng nhỏ nhất của hẻm)
3.3.1.4 Tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất
(1) Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc GCNQSHNH & QSDĐƠ (2) Diện tích khuôn viên
(3) Nhiều loại đất trên cùng thửa đất ( ghi diện tích từng loại đất )
3.3.1.5 Về công trình xây dựng ( nhà cửa, vật kiến trúc )
(1) Giấy phép xây dựng
(2) Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình trên đất
3.3.1.6 Đặc điểm kỹ thuật của nhà cửa công trình xây dựng trên đất
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 41 (2) Kết cấu nhà (3) Cấp nhà (theo GCNQSHN) (4) Năm xây dựng (5) Diện tích xây dựng (6).Diện tích sàn xây dựng (7) Chất lƣợng còn lại của nhà (8) Tài sản khác
3.3.1.7 Những thuận lợi ảnh hưởng đến giá đất 3.3.1.8 Những hạn chế ảnh hưởng đến giá đất 3.3.1.9 Tính đơn giá đất
(1) Giá bán bất động sản (2) Giá công trình trên đất (3) Giá QSDĐ
(4) Diện tích đất