Đƣờng Huỳnh Tịnh Của - TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ đƣờng Hoàng Sa qua Lý Chính Thắng và kết thúc ở đƣờng Trần Quốc Toản.
Đƣờng Huỳnh Tịnh Của thuộc Quận 3, TP Hồ Chí Minh có chiều dài khoảng 584 m và chiều rộng mặt đƣờng khoảng 20 m, bắt đầu từ đƣờng Hoàng Sa qua Lý Chính Thắng và kết thúc ở đƣờng Trần Quốc Toản.
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 26
Hình 3.3: Đƣờng Huỳnh Tịnh Của Quận 3 TP HCM (Nguồn: www.diadiem.com)
Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng, tình hình buôn bán kinh doanh,…thì con đƣờng có chiều rộng mặt đƣờng lớn, nằm ngay trung tâm Quận 3, liền kề Quận 1, dễ dàng kinh doanh nhà hàng, khách sạn, xây văn phòng cho thuê giá cao. Ngoài ra khu vực này còn thuộc khu vực sầm uất, xe cộ qua lại đông đúc và thƣờng xuyên tiện kinh doanh đa ngành nghề, đồng thời gần kênh Nhiêu Lộc nên có thuận tiện cho việc tản bộ, tập thể dục của mọi ngƣời vào buổi sáng sớm và chiều tối.
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 27 3.2.3 Giới thiệu đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa
Đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa – TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ cầu Kiệu qua Quận 3, Quận 1 và kết thúc ở đại lộ Đông Tây.
Đề tài chỉ nghiên cứu trong phạm vi đoạn đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa thuộc địa bàn Quận 3. Đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa thuộc phƣờng 8, Quận 3, TP Hồ Chí Minh có chiều dài khoảng 996 m và chiều rộng mặt đƣờng khoảng 30 m, bắt đầu từ cầu Kiệu và kết thúc ở đƣờng Võ Thị Sáu.
Hình 3.4: Đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa Quận 3 TP HCM (Nguồn: www.diadiem.com)
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 28
Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng, tình hình buôn bán kinh doanh,…thì đoạn đƣờng này nằm ngay trung tâm Quận 3, liền kề Quận 1, có cơ sở vật chất cho tín ngƣỡng, y tế, giáo dục và văn hóa nhƣ gần chùa Vĩnh Nghiêm, bệnh viện Y Học Dân Tộc, bệnh viện Tai - Mũi – Họng, gần trƣờng Đại học Sƣ Phạm TP Hồ Chí Minh và bảo tàng Phụ Nữ Nam Bộ, thuộc khu vực sầm uất, xe cộ qua lại đông đúc và thƣờng xuyên tiện kinh doanh đa ngành nghề. Ngoài ra dễ dàng kinh doanh nhà hàng, khách sạn, xây văn phòng cho thuê giá cao.
3.2.4 Giới thiệu đƣờng Trần Quốc Thảo
Đƣờng Trần Quốc Thảo - TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ đƣờng cầu Lê Văn Sỹ qua Võ Thị Sáu, Điện Biên Phủ và kết thúc ở Võ Văn Tần.
Đƣờng Trần Quốc Thảo thuộc phƣờng 8, Quận 3, TP Hồ Chí Minh có chiều dài khoảng 550 m và chiều rộng mặt đƣờng khoảng 18,5 m – 20 m, bắt đầu từ cầu Lê Văn Sỹ và kết thúc ở đƣờng Võ Thị Sáu.
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 29
Hình 3.5: Đƣờng Trần Quốc Thảo Quận 3 TP HCM (Nguồn: www.diadiem.com)
Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng, tình hình buôn bán kinh doanh,…thì đoạn đƣờng này có chiều rộng mặt đƣờng lớn, nằm ngay trung tâm Quận 3 và gần Ga Hòa Hƣng rất lý tƣởng để ở, mở công ty, nhà hàng, spa, cafe sân vƣờn hoặc cho thuê mặt bằng giá rất cao. Đƣờng không có dải phân cách, tập trung chủ yếu các của hàng buôn bán nhỏ, có vài chi nhánh ngân hàng, cơ sở hạ tầng tƣờng đối tốt, xe cộ qua lại thƣờng xuyên, có nhiều hẻm, đƣờng có nhiều cây xanh.
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 30
Đƣờng Lý Chính Thắng - TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ đƣờng Hai Bà Trƣng qua đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa và kết thúc ở bùng binh Công Trƣờng Dân Chủ Theo quy định của nhà nƣớc về giá đất đƣờng Lý Chính Thắng, Quận 3 chia thành hai đoạn với mức giá đất khác nhau. Tác giả dựa theo quy định của nhà nƣớc để tìm kiếm các BĐS trên từng đoạn đƣờng Lý Chính Thắng để việc nghiên cứu đƣợc thực hiện rõ ràng và có tính chính xác cao.
o Đoạn 1 thuộc phƣờng 7, Quận 3, TP Hồ Chí Minh ( Từ Trần Quốc Thảo đến
Nam Kỳ Khởi Nghĩa ) có chiều dài khoàng 381 m và chiều rộng mặt đƣờng khoảng 20 m.
Hình 3.6: Đoạn 1 đƣờng Lý Chính Thắng, phƣờng 8, Quận 3, TP HCM (Nguồn: www.diadiem.com)
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 31
Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng, tình hình buôn bán kinh doanh thì khu vực này gần chợ Tân Định, chợ Phú Nhuận, gần cầu Kiệu, đƣờng Hoàng Sa, Trƣờng Sa, ngay khu kinh doanh sầm uất, khu dân cƣ đông đúc phù hợp kinh doanh, mở và cho thuê văn phòng, shop thời trang …. Tuy nhiên con đƣờng này là đƣờng một chiều nên cũng tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh và thời gian cũng nhƣ quãng đƣờng thi tham gia giao thông.
o Đoạn 2 thuộc phƣờng 8, Quận 3, TP Hồ Chí Minh ( Từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa
đến Hai Bà Trƣng ) có chiều dài khoảng 496 m và chiều rộng mặt đƣờng khoảng 20 m.
Hình 3.7: Đoạn 2 đƣờng Lý Chính Thắng, phƣờng 7, Quận 3, TP HCM (Nguồn: www.diadiem.com)
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 32
Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng, tình hình buôn bán kinh doanh,…thì khu vực này gần chùa Vĩnh Nghiêm, ga Hòa Hƣng, gần cầu Lê Văn Sỹ, đƣờng Hoàng Sa, Trƣờng Sa, ngay khu kinh doanh sầm uất, khu dân cƣ đông đúc phù hợp kinh doanh, mở và cho thuê văn phòng …. Tuy nhiên con đƣờng này là đƣờng một chiều nên cũng tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh và thời gian cũng nhƣ quãng đƣờng thi tham gia giao thông.
3.2.6 Giới thiệu đƣờng Nguyễn Văn Mai
Đƣờng Nguyễn Văn Mai - TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ đƣờng Hai Bà Trƣng và kết thúc ở đƣờng Huỳnh Tịnh Của. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Đƣờng Nguyễn Văn Mai thuộc phƣờng 8, Quận 3, TP Hồ Chí Minh có chiều dài khoảng 188 m và chiều rộng mặt đƣờng khoảng 14 m, bắt đầu từ đƣờng Hai Bà Trƣng và kết thúc ở đƣờng Huỳnh Tịnh Của.
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 33
Hình 3.8: Đƣờng Nguyễn Văn Mai Quận 3 TP HCM (Nguồn: www.diadiem.com)
Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng, tình hình buôn bán kinh doanh…thì con đƣờng này có vị trí cực đắc địa, gần đƣờng Hai Bà Trƣng, gần chợ Tân Định, khu buôn bán sầm uất, tiện kinh doanh nhà hàng, khách sạn, làm trụ sở ngân hàng, văn phòng công ty, trƣờng học quốc tế, Spa và có thể cho thuê mặt bằng với giá cao.
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 34
Đƣờng Trần Quốc Toản - TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ đƣờng Hai Bà Trƣng qua Nam Kỳ Khởi Nghĩa và kết thúc ở đƣờng Trần Quốc Thảo.
Theo quy định của nhà nƣớc về giá đất đƣờng Trần Quốc Toản, Quận 3 chia thành hai đoạn với mức giá đất khác nhau. Tác giả dựa theo quy định của nhà nƣớc để tìm kiếm các BĐS trên từng đoạn đƣờng Trần Quốc Toản để việc nghiên cứu đƣợc thực hiện rõ ràng và có tính chính xác cao.
o Đoạn 1 thuộc phƣờng 8, Quận 3, TP Hồ Chí Minh ( Từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa
đến Hai Bà Trƣng ) với chiều dài 430 m và chiều rộng mặt đƣờng là khoảng 20 m.
Hình 3.9: Đoạn 1 đƣờng Trần Quốc Toản phƣờng 8, Quận 3, TP HCM (Nguồn: www.diadiem.com)
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 35
Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng, tình hình buôn bán kinh doanh…thì khu vực này gần chợ Tân Định, chợ Phú Nhuận, gần cầu Lê Văn Sỹ, đƣờng Hoàng Sa, Trƣờng Sa, ngay khu kinh doanh sầm uất và khu dân cƣ đông đúc phù hợp kinh doanh, mở và cho thuê văn phòng, shop thời trang …. Tuy nhiên con đƣờng này là đƣờng một chiều nên cũng tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh và thời gian cũng nhƣ quãng đƣờng khi tham gia giao thông.
o Đoạn 2 thuộc phƣờng 7, Quận 3, TP Hồ Chí Minh ( Từ Trần Quốc Thảo đến
Nam Kỳ Khởi Nghĩa ) với chiều dài 464 m và chiều rộng là 20 m.
Hình 3.10: Đoạn 2 đƣờng Trần Quốc Toản phƣờng 7, Quận 3, TP HCM (Nguồn: www.diadiem.com)
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 36
Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng, tình hình buôn bán kinh doanh,…thì khu vực này nằm gần ga Hòa Hƣng, gần cầu Lê Văn Sỹ, đƣờng Hoàng Sa, Trƣờng Sa, ngay khu kinh doanh sầm uất, khu dân cƣ đông đúc phù hợp kinh doanh đa ngành nghề…. Tuy nhiên con đƣờng này là đƣờng một chiều nên cũng tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh và thời gian cũng nhƣ quãng đƣờng khi tham gia giao thông.
3.2.8 Giới thiệu đƣờng Võ Thị Sáu
Đƣờng Võ Thị Sáu - TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ đƣờng Đinh Tiên Hoàng qua Quận 1 và kết thúc ở bùng binh Công Trƣờng Dân Chủ.
Đề tài chỉ nghiên cứu trong phạm vi đoạn đƣờng Võ Thị Sáu thuộc địa bàn phƣờng 8, Quận 3, TP Hồ Chí Minh có chiều dài khoảng 794 m và chiều rộng mặt đƣờng khoảng 30 m, bắt đầu từ đƣờng Hai Bà Trƣng qua đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa và kết thúc ở đƣờng Trần Quốc Thảo.
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 37
Hình 3.11: Đƣờng Võ Thị Sáu phƣờng 8, Quận 3, TP HCM (Nguồn: www.diadiem.com)
Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng, tình hình buôn bán kinh doanh,…thì khu vực này nằm gần viện Pasteur, bảo tàng Phụ Nữ Nam Bộ, ngay khu kinh doanh sầm uất, khu dân cƣ đông đúc phù hợp kinh doanh đa ngành nghề nhƣ làm khách sạn, văn phòng, công ty, karaoke, massage, thẩm mỹ viện,spa, ….Tuy nhiên con đƣờng này là đƣờng một chiều nên cũng tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh và thời gian cũng nhƣ quãng đƣờng khi tham gia giao thông.
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 38 3.2.9 Giới thiệu đƣờng Hoàng Sa
Đƣờng Hoàng Sa - TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ cầu Thị Nghè qua Quận 1, Quận 3, Quận Tân Bình kết thúc ở đƣờng Út Tịch.
Đề tài chỉ nghiên cứu trong phạm vi đoạn đƣờng Hoàng Sa thuộc địa bàn phƣờng 8, Quận 3, TP Hồ Chí Minh có chiều dài khoảng 1500 m và chiều rộng mặt đƣờng khoảng 14 m, bắt đầu từ dƣới chân cầu Kiệu qua cầu Công Lý và kết thúc ở dƣới chân cầu Lê Văn Sỹ.
Hình 3.12: Đƣờng Hoàng Sa phƣờng 8, Quận 3, TP HCM (Nguồn: www.diadiem.com)
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 39
Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng, tình hình buôn bán kinh doanh,…thì đoạn đƣờng này thuộc khu vực yên tĩnh,gần chùa Vĩnh Nghiêm, gần cầu Kiệu, cầu Công Lý và Lê Văn Sỹ cực kì đẹp, gần sông mát mẻ, có công viên đẹp.Tuy nhiên con đƣờng này cũng là đƣờng một chiều nên cũng tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh và thời gian cũng nhƣ quãng đƣờng khi tham gia giao thông.
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 40 3.3 THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT KHU VỰC PHƢỜNG 8 QUẬN 3 ( ĐƢỜNG NAM KỲ KHỞI NGHĨA ĐOẠN TỪ HOÀNG SA ĐẾN VÕ THỊ SÁU VÀ ĐƢỜNG LÝ CHÍNH THẮNG ĐOẠN TỪ TRẦN QUỐC THẢO ĐẾN HAI BÀ TRƢNG ) (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
3.3.1 Bảng điều tra
3.3.1.1 Thông tin ban đầu về bất động sản
(1) Địa điểm điều tra
(2) Nguồn thu thập thông tin chung (3) Thời điểm chuyển nhƣợng (4) Giá bất động sản chuyển (5) Địa chỉ nhà đất
(6) Vị trí trên bản đồ
3.3.1.2 Kết cấu – Hạ tầng con đường có bất động sản
(1) Kết cấu (2) Hạ tầng
3.3.1.3 Phác họa sơ đồ vị trí khu đất (đường dẫn từ mặt tiền đường vào khu đất, ghi kích thước các cạch khu đất, ghi chiều rộng nhỏ nhất của hẻm)
3.3.1.4 Tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất
(1) Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc GCNQSHNH & QSDĐƠ (2) Diện tích khuôn viên
(3) Nhiều loại đất trên cùng thửa đất ( ghi diện tích từng loại đất )
3.3.1.5 Về công trình xây dựng ( nhà cửa, vật kiến trúc )
(1) Giấy phép xây dựng
(2) Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình trên đất
3.3.1.6 Đặc điểm kỹ thuật của nhà cửa công trình xây dựng trên đất
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 41 (2) Kết cấu nhà (3) Cấp nhà (theo GCNQSHN) (4) Năm xây dựng (5) Diện tích xây dựng (6).Diện tích sàn xây dựng (7) Chất lƣợng còn lại của nhà (8) Tài sản khác
3.3.1.7 Những thuận lợi ảnh hưởng đến giá đất 3.3.1.8 Những hạn chế ảnh hưởng đến giá đất 3.3.1.9 Tính đơn giá đất
(1) Giá bán bất động sản (2) Giá công trình trên đất (3) Giá QSDĐ
(4) Diện tích đất
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 42 3.3.2 Phƣơng thức tiến hành khảo sát
Có tất cả 11 tuyến đƣờng và 33 BĐS ứng với 3 mẫu khảo sát trên mỗi tuyến đƣờng.
Phƣơng thức tiến hành phỏng vấn trực tiếp. Bất động sản sau khi thu thập đƣợc thông tin, sẽ tiến hành phân loại theo các con đƣờng để tính giá trị quyền sử dụng đất tại vị trí đó, sau khi các tài sản đƣợc điều chỉnh đồng nhất với nhau.
Cụ thể nhƣ sau:
Đơn giá đất = Giá trị quyền sử dụng đất / diện tích đất.Hki (3.1) Trong đó:
Giá trị quyền sử dụng đất = Giá giao dịch – Giá trị còn lại của công trình đất. (3.2)
Giá trị còn lại của công trình = diện tích sàn xây dựng x đơn giá xây dựng x %
chất lƣợng còn lại của công trình (3.3)
% chất lƣợng còn lại = ∑
∑ (3.4)
H (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
ki : Tỉ lệ chất lƣợng còn lại của kết cấu chính thứ i (%)
Tki : Tỷ trọng của kết cấu chính thứ i trong tổng giá trị công trình (%) n : Số kết cấu chính của công trình
Bảng 3.3.2 Đơn giá xây dựng
Nhà trệt Nhà 2 tầng Nhà 3 tầng Nhà biệt thự 2 tầng
Nhà biệt thự 3 tầng Mái tôn 1,65 triệu/m2
Mái bê tông
cốt thép 4,34 triệu/m
2 6,66 triệu/m2
6,66 triệu/m2 8,16 triệu/m2 8,16 triệu/m2
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 43 3.3.3 Mô tả đặc điểm và ƣớc tính giá trị bất động sản khảo sát
3.3.3.1 Phân tích tài sản và ước tính giá trị đất trung bình
Đƣờng Hai Bà Trƣng
Bảng 3.3.3 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Hai Bà Trƣng
STT Địa chỉ Vị trí Pháp lý Diện tích (m2) Diện tích sàn XD(m2) Kết cấu Hƣớng Giá bán (triệu đồng) 1 485 Hai Bà Trƣng, P8 Mặt Tiền Sổ Hồng 4x18=72 210 Nhà cấp 3,1 trệt+2 lầu, Tƣờng gạch, mái BTCT Đông Bắc 15500 2 383 Hai Bà Trƣng, P8 Mặt Tiền Sổ Hồng 4x18=72 216 Nhà cấp 3,1 trệt+2 lầu, Tƣờng gạch, mái BTCT Đông Bắc 18500 3 315 Hai Bà Trƣng, P8 Mặt Tiền Sổ Hồng 4x20=80 240 Nhà cấp 3,1 trệt+2 lầu,Tƣờng gạch,mái BTCT Đông Bắc 22500
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 44
Bảng 3.3.4 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Hai Bà Trƣng
STT Hạng mục TSSS1 TSSS2 TSSS3 1 Địa chỉ 485 Hai Bà Trƣng,P8 383 Hai Bà Trƣng,P8 315 Hai Bà Trƣng, P8 2 Tình trạng pháp lý Sổ Hồng Sổ Hồng Sổ Hồng 3 Quy mô diện tích
(m2) 72 72 80
4 Chiều rộng(m) 4 4 4
5 Chiều dài(m) 18 18 20
6 Diện tích sàn xây
dựng 210 216 240
7 Hình dáng Tóp Hậu Tóp Hậu Vuông vức
8 Hƣớng Đông Bắc Đông Bắc Đông Bắc
9 Chiều rộng mặt đƣờng (m) 20 20 20 10 Kết cấu công trình Nhà cấp 4,1 trệt+2 lầu,Tƣờng gạch, mái BTCT Nhà cấp 4,1 trệt+2 lầu,Tƣờng gạch, mái BTCT Nhà cấp 4,1 trệt+2 lầu,Tƣờng gạch, mái BTCT 11 Tỷ lệ phần trăm chất lƣợng công trình 80% 85% 80% 12
Đơn giá xây dựng mới (triệu đồng/m2 ) 6,66 6,66 6,66 13 Giá trị còn lại CTXD (triệu đồng) 1118,9 1222,8 1278,7
14 Điều kiện thanh
toán Trả ngay Trả ngay Trả ngay
15 Giá rao bán(triệu
đồng) 15500 18500 22500 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
16 Tỷ lệ giá thƣơng
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 45
STT Hạng mục TSSS1 TSSS2 TSSS3
17 Giá sau khi thƣơng
lƣợng (triệu đồng) 15345 18315 22275 18 Giá trị đất(triệu đồng) 14226,1 17092,2 20996,3 19 Đơn giá QSDĐ (triệu đồng/m2 ) 197,6 237,4 262,4 20 Các yếu tố so sánh 21 Hình dáng Điều chỉnh theo hình dáng Tóp Hậu + 25 Tóp Hậu + 25 Vuông Vức 0 22 Vị trí Điều chỉnh theo vị trí Thuận lợi 0 Kém thuận lợi - 39,8 Kém thuận lợi