2.2.6.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phƣơng pháp sử dụng các chứng cứ giao dịch hiện hành trên thị trƣờng của các bất động sản có đặc điểm tƣơng tự (vị trí, quy mô diện tích, kết cấu nhà, xƣởng, hình thể , điều kiện hạ tầng), tiến hành điều chỉnh thích hợp để làm căn cứ đáng tin cậy nhất cho việc thẩm định giá và qua đó xác định giá bán của bất động sản. Phƣơng pháp này phù hợp với việc thẩm định giá các bất động sản có giao dịch phổ biến trên thị trƣờng, có hiện trạng là đất ở và quy hoạch là khu dân cƣ.
2.2.6.2 Phương pháp chi phí
Phƣơng pháp chi phí dựa trên giả định các hàng hóa có tính thay thế lẫn nhau.Chính vì thế, giá trị tài sản cần định giá có thể đƣợc đo bằng chi phí làm ra một tài sản tƣơng tự. Lập luận trong phƣơng pháp này cho rằng một ngƣời mua có đầy đủ thông tin sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để tạo ra một tài sản tƣơng tự.
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 19
Định giá các bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt, ít có trao đổi trên
thị trƣờng nhƣ: bệnh viện, trƣờng học, nhà thờ, thƣ viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu…;
Định giá cho mục đích bảo hiểm ;
Định giá đất để tham gia đấu thầu các dự án, giải tỏa, đền bù đất…
2.2.6.3 Phương pháp thặng dư
Phƣơng pháp này dùng để thẩm định giá bán sát với giá thị trƣờng; đối với bất động sản là nhà xƣởng nằm trong khu quy hoạch dân cƣ ( hoặc nằm trong quy hoạch các công trình công cộng khác) không còn phù hợp với quy hoạch, đƣợc phép phá dỡ, đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng và nhà ở hoặc căn hộ ( hoặc để xây dựng các công trình khác). Theo phƣơng pháp này, giá trị thị trƣờng của bất động sản bằng giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến. Chi phí phát triển bao gồm lợi nhuận của công ty phát triển ( nhà đầu tƣ ).
2.2.6.4 Phương pháp thu nhập
Phƣơng pháp thu nhập là phƣơng pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tƣơng lai có thể nhận đƣợc từ việc khai thác tài sản cần thẩm định thành giá trị vốn hiện tại của nó ( quá trình vốn hóa thu nhập ) để ƣớc tính giá trị thị trƣờng của tài sản cần thẩm định giá.
Cơ sở lý luận: Phƣơng pháp thu nhập dựa trên cơ sở lý luận là giá cả của một tài sản là khoản thu nhập trong tƣơng lai do tài sản đó mang lại, hay giá trị thị trƣờng của một tài sản bằng giá trị hiện tại ( tại thời điểm thẩm định giá ). Phƣơng pháp thu nhập đƣợc chia thành 2 phƣơng pháp :
Phƣơng pháp vốn hóa trực tiếp ;
Phƣơng pháp dòng tiền chiết khấu.
2.2.6.5 Phương pháp lợi nhuận
Phƣơng pháp lợi nhuận trong thẩm định giá đƣợc sử dụng cho các bất động sản đặc biệt nhƣ khách sạn, rạp chiếu bóng và các bất động sản khác mà việc so sánh với các bất động sản tƣơng tự gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của bất động sản.
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 20 2.2.7 Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh trong phƣơng pháp so sánh
2.2.7.1 Nguyên nhân phải tính toán hệ số điều chỉnh
Phƣơng pháp so sánh trực tiếp áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định có giao dịch phổ biến trên thị trƣờng.
Thẩm định viên cần căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định để điều chỉnh ( tăng, giảm ) mức giá đã giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh. Căn cứ để điều chỉnh các giao dịch thị trƣờng này để tìm ra giá trị của tài sản cần thẩm định là hệ số điều chỉnh của các yếu tố so sánh.
Nhƣ vậy, do mỗi bất động sản đều có những đặc điểm riêng nên khi tìm đƣợc các giao dịch thị trƣờng thì phải phân tích, so sánh để rút ra những điểm tƣơng tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Do đó, việc tính toán hệ số điều chỉnh để tìm ra mức giá hợp lý là rất quan trọng.
2.2.8.2 Các phương pháp điều chỉnh
Phƣơng pháp định lƣợng
Phân tích theo cặp
Các cặp giao dịch đƣợc hiểu là giao dịch của hai tài sản, lý tƣởng nhất là giống hệt nhau, ngoại trừ một điểm khác biệt ( ví dụ diện tích ), mà sự hiện hữu của nó có thể giải thích sự khác nhau trong giá bán của các tài sản này.Phƣơng pháp này cho phép tính toán các điều chỉnh theo đặc trƣng và sử dụng kết quả này để tiến hành điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh về tài sản thẩm định.
Hạn chế của phƣơng pháp này là ở sự phức tạp trong việc lựa chọn các cặp giao dịch cũng nhƣ phải xử lý một số lƣợng khá lớn thông tin.
Phân tích thống kê
Bản chất của phƣơng pháp phân tích tƣơng quan hồi quy nằm ở việc mô hình hóa mối liên hệ giữa những thay đổi của giá bất động sản với những sự thay đổi các đặc tính ( yếu tố tác động đến giá trị của tài sản ).
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 21 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Phân tích so sánh tƣơng quan : Việc nghiên cứu các mối quan hệ thể hiện qua các số liệu thị trƣờng không thể không sử dụng đến phân tích định tính. Thẩm định viên sẽ phân tích các mức giá bán có thể so sánh để quyết định xem những đặc điểm của các tài sản so sánh là tƣơng đƣơng, hay nổi bật hơn hoặc yếu thế hơn so với cùng đặc điểm của tài sản đƣợc thẩm định giá.
2.3 TÓM TẮT CHƢƠNG 2
Ở chƣơng 2 bài nghiên cứu giới thiệu về cơ sở lý luận của bất động sản và thẩm định giá trị bất động sản. Trong phần cơ sở lý luận của bất động sản tác giả nêu ra các đặc điểm, đặc trƣng, cách phân loại và những yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị bất động sản. Ngoài ra, tác giả còn chỉ ra những nội dung cơ bản của thẩm định giá trị bất động sản,các nguyên tắc,cơ sở của quá trình thẩm định giá trị bất động sản đƣợc trình bày chi tiết và có phân loại thành các nhóm.
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 22
CHƢƠNG 3 THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT KHU VỰC PHƢỜNG 8 QUẬN 3 ( ĐƢỜNG NAM KỲ KHỞI NGHĨA ĐOẠN TỪ HOÀNG SA ĐẾN VÕ THỊ SÁU VÀ ĐƢỜNG LÝ CHÍNH THẮNG ĐOẠN TỪ TRẦN QUỐC THẢO ĐẾN HAI BÀ TRƢNG )
3.1 GIỚI THIỆU VỀ QUẬN 3 TP HỒ CHÍ MINH
Diện tích: 5 km2
Dân số: 188.945 ngƣời
Về hành chánh, hiện nay quận bao gồm 14 phƣờng đƣợc đánh dấu từ 1 đến 14.
3.1.1 Tổng quan
Quận 3 là quận trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh
Phía Bắc giáp quận Phú Nhuận.
Phía Đông Bắc giáp quận 1, ranh giới là đƣờng Hai Bà Trƣng.
Đông Nam giáp quận 1, ranh giới là đƣờng Nguyễn Thị Minh Khai.
Tây Nam giáp quận 10 qua đƣờng Cách Mạng Tháng 8.
Nam giáp đại lộ Lý Thái Tổ ngăn cách với quận 10.
Đến với quận 3, du khách sẽ có dịp ghé thăm những di tích lịch sử văn hoá nổi tiếng của thành phố nhƣ : cầu Công Lý, chùa Vĩnh Nghiêm, chùa Xá Lợi, khu Bàn Cờ, công trƣờng Quốc Tế, Bảo tàng Chứng tích chiến tranh, Bảo tàng Phụ nữ Nam Bộ... cùng nhiều địa điểm vui chơi giải trí hấp dẫn khác.
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 23 3.2 GIỚI THIỆU VỀ PHƢỜNG 8 QUẬN 3
Phƣờng 8 là một phƣờng thuộc quận Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.
Phƣờng 8 có diện tích 0.4 km², dân số năm 1999 là 1900 ngƣời,[1] mật độ dân số đạt
4750 ngƣời/km².
Phƣờng gồm những con đƣờng đặc trƣng nhƣ : Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Lý Chính Thắng,Trần Quốc Thảo,Võ Thị Sáu, Hai Bà Trƣng,... Đó là những con đƣờng lớn ở Quận 3.
Đặc biệt, đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa ở Quận 3 còn đƣợc xem là con đƣờng chính vì nó nối liền từ sân bay Tân Sơn Nhất tới Dinh Thống Nhất - một Dinh thự lớn nhất và là một nét đặc trƣng của Thành phố Hồ Chí Minh.
Hình 3.1: Bản đồ quận 3 TP HCM (Nguồn www.diadiem.com)
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 24 3.2.1 Giới thiệu đƣờng Hai Bà Trƣng
Đƣờng Hai Bà Trƣng – TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ cầu Kiệu qua khu vực Quận 3, Quận 1, kết thúc ở bùng binh Công Trƣờng Mê Linh gần Quận 4.
Đề tài chỉ nghiên cứu trong phạm vi đoạn đƣờng Hai Bà Trƣng thuộc địa bàn Quận 3, TP Hồ Chí Minh. Theo quy định của nhà nƣớc về giá đất đƣờng Hai Bà Trƣng, Quận 3 chia thành ba đoạn với giá mức giá đất khác nhau. Tác giả dựa theo quy định của nhà nƣớc để tìm kiếm các BĐS trên đoạn đƣờng Hai Bà Trƣng từ cầu Kiệu đến Võ Thị Sáu để việc nghiên cứu đƣợc thực hiện rõ ràng và có tính chính xác cao. Đƣờng Hai Bà Trƣng thuộc Quận 3, TP Hồ Chí Minh có chiều dài khoảng 865 m và chiều rộng mặt đƣờng khoảng 30 m, bắt đầu từ cầu Kiệu và kết thúc là Võ Thị Sáu.
Hình 3.2: Đƣờng Hai Bà Trƣng Quận 3 TP HCM (Nguồn: www.diadiem.com)
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 25
Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng, tình hình buôn bán kinh doanh,…thì đoạn đƣờng này thuộc ngay trung tâm Sài Gòn, gần chợ Tân Định, công viên Lê Văn Tám, trƣờng học mầm non: cấp 1, 2, 3 Trần Văn Ơn, khu vực an ninh, dân trí cao, rất thích hợp ở, cho thuê văn phòng, hoặc kinh doanh chiều rộng mặt đƣờng lớn, cơ sở hạ tầng tốt, cảnh quan đẹp. Ngoài ra còn tập trung nhiều tòa nhà cao ốc văn phòng, các chi nhánh ngân hàng lớn, xe cộ qua lại đông đúc và thƣờng xuyên, đặc biệt gần trung tâm Quận 1 rất thuận tiện cho các hoạt động vui chơi giải trí vào các ngày lễ tết cũng nhƣ các hoạt động kinh doanh buôn bán nhộn nhịp thƣờng ngày và trên đoạn đƣờng này có công viên Lê Văn Tám phù hợp cho nhu cầu rèn luyện sức khỏe luyện tập thể dục thể thao của mọi ngƣời. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
3.2.2 Giới thiệu đƣờng Huỳnh Tịnh Của
Đƣờng Huỳnh Tịnh Của - TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ đƣờng Hoàng Sa qua Lý Chính Thắng và kết thúc ở đƣờng Trần Quốc Toản.
Đƣờng Huỳnh Tịnh Của thuộc Quận 3, TP Hồ Chí Minh có chiều dài khoảng 584 m và chiều rộng mặt đƣờng khoảng 20 m, bắt đầu từ đƣờng Hoàng Sa qua Lý Chính Thắng và kết thúc ở đƣờng Trần Quốc Toản.
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 26
Hình 3.3: Đƣờng Huỳnh Tịnh Của Quận 3 TP HCM (Nguồn: www.diadiem.com)
Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng, tình hình buôn bán kinh doanh,…thì con đƣờng có chiều rộng mặt đƣờng lớn, nằm ngay trung tâm Quận 3, liền kề Quận 1, dễ dàng kinh doanh nhà hàng, khách sạn, xây văn phòng cho thuê giá cao. Ngoài ra khu vực này còn thuộc khu vực sầm uất, xe cộ qua lại đông đúc và thƣờng xuyên tiện kinh doanh đa ngành nghề, đồng thời gần kênh Nhiêu Lộc nên có thuận tiện cho việc tản bộ, tập thể dục của mọi ngƣời vào buổi sáng sớm và chiều tối.
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 27 3.2.3 Giới thiệu đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa
Đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa – TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ cầu Kiệu qua Quận 3, Quận 1 và kết thúc ở đại lộ Đông Tây.
Đề tài chỉ nghiên cứu trong phạm vi đoạn đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa thuộc địa bàn Quận 3. Đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa thuộc phƣờng 8, Quận 3, TP Hồ Chí Minh có chiều dài khoảng 996 m và chiều rộng mặt đƣờng khoảng 30 m, bắt đầu từ cầu Kiệu và kết thúc ở đƣờng Võ Thị Sáu.
Hình 3.4: Đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa Quận 3 TP HCM (Nguồn: www.diadiem.com)
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 28
Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng, tình hình buôn bán kinh doanh,…thì đoạn đƣờng này nằm ngay trung tâm Quận 3, liền kề Quận 1, có cơ sở vật chất cho tín ngƣỡng, y tế, giáo dục và văn hóa nhƣ gần chùa Vĩnh Nghiêm, bệnh viện Y Học Dân Tộc, bệnh viện Tai - Mũi – Họng, gần trƣờng Đại học Sƣ Phạm TP Hồ Chí Minh và bảo tàng Phụ Nữ Nam Bộ, thuộc khu vực sầm uất, xe cộ qua lại đông đúc và thƣờng xuyên tiện kinh doanh đa ngành nghề. Ngoài ra dễ dàng kinh doanh nhà hàng, khách sạn, xây văn phòng cho thuê giá cao.
3.2.4 Giới thiệu đƣờng Trần Quốc Thảo
Đƣờng Trần Quốc Thảo - TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ đƣờng cầu Lê Văn Sỹ qua Võ Thị Sáu, Điện Biên Phủ và kết thúc ở Võ Văn Tần.
Đƣờng Trần Quốc Thảo thuộc phƣờng 8, Quận 3, TP Hồ Chí Minh có chiều dài khoảng 550 m và chiều rộng mặt đƣờng khoảng 18,5 m – 20 m, bắt đầu từ cầu Lê Văn Sỹ và kết thúc ở đƣờng Võ Thị Sáu.
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 29
Hình 3.5: Đƣờng Trần Quốc Thảo Quận 3 TP HCM (Nguồn: www.diadiem.com)
Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng, tình hình buôn bán kinh doanh,…thì đoạn đƣờng này có chiều rộng mặt đƣờng lớn, nằm ngay trung tâm Quận 3 và gần Ga Hòa Hƣng rất lý tƣởng để ở, mở công ty, nhà hàng, spa, cafe sân vƣờn hoặc cho thuê mặt bằng giá rất cao. Đƣờng không có dải phân cách, tập trung chủ yếu các của hàng buôn bán nhỏ, có vài chi nhánh ngân hàng, cơ sở hạ tầng tƣờng đối tốt, xe cộ qua lại thƣờng xuyên, có nhiều hẻm, đƣờng có nhiều cây xanh.
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 30
Đƣờng Lý Chính Thắng - TP Hồ Chí Minh bắt đầu từ đƣờng Hai Bà Trƣng qua đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa và kết thúc ở bùng binh Công Trƣờng Dân Chủ Theo quy định của nhà nƣớc về giá đất đƣờng Lý Chính Thắng, Quận 3 chia thành hai đoạn với mức giá đất khác nhau. Tác giả dựa theo quy định của nhà nƣớc để tìm kiếm các BĐS trên từng đoạn đƣờng Lý Chính Thắng để việc nghiên cứu đƣợc thực hiện rõ ràng và có tính chính xác cao.
o Đoạn 1 thuộc phƣờng 7, Quận 3, TP Hồ Chí Minh ( Từ Trần Quốc Thảo đến
Nam Kỳ Khởi Nghĩa ) có chiều dài khoàng 381 m và chiều rộng mặt đƣờng khoảng 20 m.
Hình 3.6: Đoạn 1 đƣờng Lý Chính Thắng, phƣờng 8, Quận 3, TP HCM (Nguồn: www.diadiem.com)
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 31
Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng, tình hình buôn bán kinh doanh thì khu vực này gần chợ Tân Định, chợ Phú Nhuận, gần cầu Kiệu, đƣờng Hoàng Sa, Trƣờng Sa, ngay khu kinh doanh sầm uất, khu dân cƣ đông đúc phù hợp kinh doanh, mở và cho thuê văn phòng, shop thời trang …. Tuy nhiên con đƣờng này là đƣờng một chiều nên cũng tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh và thời gian cũng nhƣ quãng đƣờng thi tham gia giao thông.
o Đoạn 2 thuộc phƣờng 8, Quận 3, TP Hồ Chí Minh ( Từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa
đến Hai Bà Trƣng ) có chiều dài khoảng 496 m và chiều rộng mặt đƣờng khoảng 20 m.
Hình 3.7: Đoạn 2 đƣờng Lý Chính Thắng, phƣờng 7, Quận 3, TP HCM (Nguồn: www.diadiem.com)
SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 32
Qua quá trình khảo sát thực tế, vị trí, cơ sở hạ tầng, cảnh quan, môi trƣờng, tình hình buôn bán kinh doanh,…thì khu vực này gần chùa Vĩnh Nghiêm, ga Hòa Hƣng, gần cầu Lê Văn Sỹ, đƣờng Hoàng Sa, Trƣờng Sa, ngay khu kinh doanh sầm uất, khu dân cƣ đông đúc phù hợp kinh doanh, mở và cho thuê văn phòng …. Tuy nhiên con đƣờng này là đƣờng một chiều nên cũng tác động tiêu cực đến hoạt động (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});