Thuyết minh dự án Khu phức hợp thương mại dịch vụ và nhà ở tại Đồng Nai

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -  THUYẾT MINH DỰ ÁN KHU PHỨC HỢP THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ VÀ NHÀ Ở Chủ đầu tư: Địa điểm: Phường Long Bình, Tp Biên Hòa, Tỉnh Đồng Nai Tháng 07/2019 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -  THUYẾT MINH DỰ ÁN KHU PHỨC HỢP THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ VÀ NHÀ Ở CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ TƯ VẤN Tổng Giám đốc CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN VIỆT Giám đốc NGUYỄN BÌNH MINH MỤC LỤC CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư II Mô tả sơ thông tin dự án III Sự cần thiết xây dựng dự án IV Các pháp lý V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung V.2 Mục tiêu cụ thể CHƯƠNG II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN 11 I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án 11 I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án 11 I.2 Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án 13 II Quy mô đầu tư dự án 17 III Địa điểm hình thức đầu tư xây dựng dự án 18 III.1 Địa điểm xây dựng 18 III.2 Hình thức đầu tư 18 III.3 Nhu cầu sử dụng đất 18 IV Phân tích yếu tố đầu vào dự án 18 CHƯƠNG III PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH 20 I Phân tích qui mơ, diện tích xây dựng cơng trình 20 II Phân tích lựa chọn phương án quy hoạch 23 II.1 Hạ tầng kỹ thuật xây dựng 23 II.2 Các tiêu kinh tế kỹ thuật: 24 II.3 Phân khu chức 25 CHƯƠNG IV: CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN 28 I Phương án GPMB, tái định cư hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng 28 II Các phương án xây dựng cơng trình 28 III Phương án tổ chức thực 29 IV Tiến độ thực 29 CHƯƠNG V: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MƠI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHỊNG CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC PHÒNG 30 I Đánh giá tác động môi trường 30 Tác động dự án tới môi trường 30  Nguồn gây ô nhiễm 30  Mức độ ảnh hưởng tới môi trường 31 II Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực dự án tới môi trường 32 III Kết luận 34 CHƯƠNG VI: TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 35 I Tổng vốn đầu tư dự án (1.000 đồng) 35 II Nguồn vốn thực dự án (1.000 đồng) 38 III Phân tích hiệu kinh tế phương án trả nợ dự án 41 III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án 41 III.2 Kế hoạch vay 42 III.3 Các thơng số tài dự án 43 KẾT LUẬN 45 I Kết luận 45 II Đề xuất kiến nghị 45 PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 46 Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án 46 Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án 46 Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án 46 Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án 46 Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án 46 Phụ lục Bảng Phân tích khả hoàn vốn giản đơn dự án 46 Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án 46 Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án 46 Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án 46 Phụ lục 10 Bảng phân tích độ nhạy Error! Bookmark not defined CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư  Chủ đầu tư :  GPKD :  Đại diện pháp luật :  Chức vụ : Tổng Giám đốc  Địa trụ sở : II Mô tả sơ thông tin dự án Tên dự án: Khu phức hợp thương mại dịch vụ nhà Địa điểm xây dựng: Đường Bùi Văn Hòa, Khu phố 6, Phường Long Bình, Tp Biên Hòa, Tỉnh Đồng Nai Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành khai thác dự án Tổng mức đầu tư dự án: 1.176.928.407.000 đồng (Một nghìn trăm bảy mươi sáu tỷ chín trăm hai mươi tám triệu bốn trăm linh bảy ngìn đồng) Trong đó: + Vốn tự có (35%): 411.477.204.000 đồng + Vốn vay (65%): 765.451.204.000 đồng III Sự cần thiết xây dựng dự án Hiện kinh tế nói chung thị trường bất động sản nói riêng gặp nhiều khó khăn Với thời gian khủng hoảng kéo dài với thay đổi cung cầu thị trường dẫn tới khó khăn doanh nghiệp sản xuất cung ứng dịch vụ Trước tình hình đó, đòi hỏi doanh nghiệp thực việc rà soát dự án đầu tư, xây dựng phương án điều chỉnh cho phù hợp với nhu cầu thị trường Dự án Khu phức hợp thương mại dịch vụ nhà phường Long Bình, thành phố Biên Hòa UBND tỉnh Đồng Nai cấp giấy chứng nhận đầu tư số 471043000238 chứng nhận lần đầu ngày 17/09/2009 sau đề nghị điều chỉnh mục tiêu dự án ‘đầu tư xây dựng chung cư cao cấp để bán; đầu tư xây dựng kinh doanh dịch vụ trung tâm thương mại khu nhà ở” Hiện tại, dự án triển khai hồn thiện bock cơng trình (bock A) trình xây dựng tiêu hạng mục khác Trong bối cảnh Việt Nam vừa ký kết nhiều hiệp định mới, phải kể đến hiệp định CPTPP - Với cam kết mang tính tồn diện, tiêu chuẩn cao cân bằng, Hiệp định CPTPP giúp tăng cường mối liên kết có lợi kinh tế thành viên thúc đẩy thương mại, đầu tư tăng trưởng kinh tế khu vực châu Á - Thái Bình Dương, bên cạnh ngày 30-6, Việt Nam Liên minh châu Âu (EU) ký Hiệp định thương mại tự VN - EU (EVFTA) Hiệp định bảo hộ đầu tư hai bên (IPA), thấy Việt Nam có hội trở thành địa bàn thu hút mạnh đầu tư EU điểm trung chuyển, kết nối hoạt động thương mại - đầu tư EU khu vực ASEAN Không vậy, Việt Nam tiếp tục trì sức hấp dẫn nhà đầu tư nước Theo Việt Nam nước hưởng lợi lớn từ việc chuyển hướng đầu tư chiến tranh thương mại Mỹ - Trung cơng ty tìm cách thay đổi chiến lược chuỗi cung ứng chuyển bớt sở sản xuất họ từ Trung Quốc Nhận thấy tiềm xác định thị trường thực vấn đề nhà sôi động, Công ty Cổ Phần Đầu Tư Lê Bảo Minh lên kế hoạch mua lại toàn dự án Bên cạnh việc đời sống kinh tế ngày phát triển, nhu cầu nghỉ ngơi để đảm bảo sức khỏe sau lần làm việc mệt nhọc chuyến công tác đến nơi xa lạ mà chưa có chỗ nghỉ ngơi cần thiết, thực tế cho thấy Đồng Nai dân số ngày đông khiến cho đất đai ngày khan nhà chung cư ngày người dân ưu Dự án nằm vị trí mặt tiền đường Bùi Văn Hòa, lại gần với TP.Hồ Chí Minh, gần sân bay Long Thành thực nên thuận lợi cho trình triển khai khai thác dự án Từ thực tế trên, lên kế hoạch thực dự án “Khu phức hợp thương mại dịch vụ nhà ở” Đường Bùi Văn Hòa, Khu phố 6, Phường Long Bình, Tp Biên Hòa, Tỉnh Đồng Nai nhằm phát huy tiềm mạnh mình, đồng thời góp phần phát triển hệ thống hạ tầng xã hội hạ tầng kỹ thuật thiết yếu để đảm bảo phục vụ cho khu dân cư ổn định, lâu dài đô thị IV Các pháp lý - Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014; - Luật Doanh nghiệp số 68/2014/QH13 ngày 26/11/2014; - Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014; - Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; - Luật Bảo vệ Môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/6/2014; - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 Bộ Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Thuế Thu nhập Doanh nghiệp - Quyết định số 201/QĐ-TTg ngày 22/01/2013 Thủ tướng Chính phủ việc Phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển Du lịch Việt Nam đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030; - Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/06/2014 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; - Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng; - Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng; - Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng; - Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 Bộ Xây dựng việc cơng bố định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng; - Căn Giấy chứng nhận đầu tư số 471043000238 UBND tỉnh Đồng Nai cấp cho Công ty TNHH Haiyatt Việt Nam lần đầu ngày 17/9/2009 thay đổi lần thứ 3ngày 13/2/2015; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số BĐ 174365 Sở Tài nguyên Môi trường cấp cho Công ty TNHH Haiyatt Việt Nam ngày 30/12/2010; - Văn số 903/SXD-QLKT&PTĐT ngày 16/06/2011 Sở Xây dựng Đồng Nai việc Thỏa thuận lại tổng mặt dự án khách sạn dịch vụ kèm theo Công ty TNHH Haiyatt Việt Nam làm Chủ đầu tư phường Long Bình, thành phố Biên Hòa; - Quyết định số 5752/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 UBND thành phố Biên Hòa việc Duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu khách sạn hoa viên Haiyatt Việt Nam phường Long Bình, thành phố Biên Hòa; - Văn số 3871/UBND-ĐT ngày 13/07/2013 UBND thành phố Biên Hòa việc vị trí xây dựng chung cư thuộc dự án Khách sạn hoa viên HaiYatt Việt Nam phường Long Bình, thành phố Biên Hòa - Giấy phép xây dựng số 66/GPXD-SXD ngày 24/07/2013 Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai - Văn số 881/UBND-ĐT ngày 25/01/2014 UBND tỉnh Đồng Nai việc xử lý điều chỉnh mục tiêu đầu tư dự án Khách sạn hoa viên Haiyatt Việt Nam phường Long Bình, thành phố Biên Hòa - Văn số 337/SKHĐT-HTĐT ngày 25/02/2014 Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh Đồng Nai việc Công ty TNHH Haiyatt Việt Nam điều chỉnh mục tiêu đầu tư dự án khách sạn hoa viên Haiyatt Việt Nam phường Long Bình, thành phố Biên Hòa - Văn số 520/SXD-QLQH ngày 13/03/2014 Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai việc Hướng dẫn Công ty TNHH Haiyatt Việt Nam thủ tục liên quan quy hoạch xây dựng dự án Khách sạn hoa viên Haiyatt Việt Nam phường Long Bình, thành phố Biên Hòa - Văn số 988/SXD-QLĐT ngày 12/05/2014 Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai V/v Góp ý hồ sơ điều chỉnh quy hoạch khu khách sạn hoa viên Haiyatt phường Long Bình - Quyết định 1193/QĐ-UBND ngày 20/05/2010 UBND Đồng Nai v/v cho công ty Haiyatt thuê đất để xây dựng khách sạn hoa viên Haiyatt Phường Long Bình, Biên Hòa V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung - Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Biên Hòa tỉnh lân cận - Là địa điểm dừng chân du khách nước giới Thu hút khách du lịch – nghỉ dưỡng quốc tế đến với TP Biên Hòa nói riêng vùng Đơng Nam Bộ nói chung V.2 Mục tiêu cụ thể - Đầu tư xây dựng chung cư cao cấp để bán; - Đầu tư xây dựng trung tâm thương mại dịch vụ vui chơi, giải trí kèm theo - Đầu tư xây dựng Nhà liên kế biệt thự song lập - Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Biên Hòa tỉnh lân cận - Giải công ăn việc làm cho phận người dân địa phương 10 mơi trường người như: khí SO2 hoà tan nước nên dễ phản ứng với quan hô hấp người động vật Ảnh hưởng đến chất lượng nước mặt: Hoạt động xây dựng cơng trình có nhiều khả gây ảnh hưởng đến chất lượng nước mặt Do phải tiếp nhận lượng nước thải từ q trình thi cơng có chứa chất nhiễm bẩn cao gồm hoá chất vết dầu mỡ rơi vãi từ động máy móc q trình thi cơng vận hành, nước thải sinh hoặt công nhân lán trại gây tượng ô nhiễm, bồi lắng cho nguồn nước mặt Ảnh hưởng đến giao thông Hoạt động loại phương tiện vận tải phục vụ công tác thi công xây dựng lắp đặt làm gia tăng mật độ lưu thông tuyến đường vào khu vực, mang theo bụi bẩn đất, cát từ công trường vào gây ảnh hưởng xấu đến chất lượng đường xá, làm xuống cấp nhanh chóng tuyến đường Ảnh hưởng đến sức khỏe cộng đồng - Khơng khí bị ô nhiễm ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ lực lượng nhân công làm việc công trường cho cộng đồng dân cư Gây bệnh quan hô hấp, dị ứng, viêm mắt - Tiếng ồn phát sinh chủ yếu qúa trình thi cơng xây dựng tháo dỡ cơng trình ngừng hoạt động Ơ nhiễm tiếng ồn tác động trực tiếp lên lực lượng lao động cơng trình cư dân sinh sống gần khu vực thực thi dự án Tiếng ồn gây căng thẳng, ức chế, làm giảm suất lao động, gây xáo trộn sống thường ngày người dân Mặt khác độ ồn vượt giới hạn cho phép kéo dài ảnh hưởng đến quan thính giác II Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực dự án tới môi trường Giảm thiểu lượng chất thải - Trong trình thực thi dự án chất thải phát sinh điều không tránh khỏi Tuy nhiên biện pháp kỹ thuật công nghệ phù hợp kết hợp với biện pháp quản lý chặt chẽ phận giảm thiểu số lượng lớn chất thải phát sinh Các biện pháp để giảm thiểu chất thải phát sinh: - Dự tốn xác khối lượng nguyên vật liệu phục vụ cho thi công, giảm thiểu lượng dư thừa tồn đọng sau xây dựng công trình - Lựa chọn địa điểm tập kết nguyên vật liệu phù hợp nằm cuối hướng gió đất cao để tránh tình trạng hư hỏng thất thoát chưa sử dụng đến - Đề xuất biện pháp giảm thiểu khói bụi nước thải phát sinh q trình thi cơng Thu gom xử lý chất thải: Việc thu gom xử lý chất thải trước thải ngồi mơi trường điều bắt buộc khu vực xây dựng cơng trình Trong 32 dự án việc thu gom xử lý chất thải phải thực từ xây dựng đến bàn giao nhà trình tháo dỡ ngưng hoạt động để tránh gây ảnh hưởng đến hoạt động trạm môi trường khu vực xung quanh Việc thu gom xử lý phải phân loại theo loại chất thải sau: Chất thải rắn: Đây loại chất thải phát sinh nhiều qúa trình thi cơng bao gồm đất, đá, giấy, khăn vải, loại chất thải khó phân huỷ đòi hỏi phải thu gom, phân loại để có phương pháp xử lý thích hợp Những ngun vật liệu dư thừa tái sử dụng phải phân loại để nơi quy định thuận tiện cho việc tái sử dụng bán phế liệu Những loại rác thải khó phân huỷ độc hại phải thu gom đặt cách xa công trường thi công, cho tác động đến người môi trường nhỏ để vận chuyển đến nơi xử lý theo quy định Các phương tiện vận chuyển đất đá san lấp bắt buộc dùng phủ che chắn, giảm đến mức tối đa rơi vãi đường gây ảnh hưởng cho người lưu thông đảm bảo cảnh quan môi trường đẹp Chất thải khí: - Sinh trực tiếp q trình thi cơng từ máy móc thi cơng giới, phương tiện vận chuyển cần phải có biện pháp để làm giảm lượng chất thải khí ngồi mơi trường, biện pháp dùng là: - Đối với phương tiện vận chuyển, máy móc thi cơng động khác cần thiết nên sử dụng loại nhiên liệu có khả cháy hồn tồn, khí thải có hàm lượng chất gây nhiễm thấp Sử dụng máy móc động đạt tiêu chuẩn kiểm định chứng nhận không gây hại môi trường - Thường xuyên kiểm tra hạng mục công trình nhằm ngăn ngừa, khắc phục kịp thời cố xảy Chất thải lỏng Chất thải lỏng sinh trình xây dựng thu gom vào hệ thống thoát nước hữu bố trí quanh khu vực dự án Nước thải có chứa chất ô nhiễm thu gom chuyển giao cho đơn vị có chức xử lý nước khơng bị nhiễm theo hệ thống nước bề mặt thải trực tiếp Tiếng ồn: Trang bị đầy đủ thiết bị bảo vệ cho cơng nhân q trình thi cơng, xếp công việc cách hợp lý khoa học để mức độ ảnh hưởng đến công nhân làm việc khu vực xây dựng khu vực lân cận nhỏ Kiểm tra bảo dưỡng định kỳ máy móc thiết bị Thơng thường chu kỳ bảo dưỡng thiết bị 4-6 tháng/lần, thiết bị cũ tháng/lần Bố trí cách ly nguồn gây ồn với xung quanh nhằm làm giảm tác động lan truyền sóng âm Để biện pháp phân lập đạt hiệu cao cần cách lý bố trí thêm tường ngăn phận.Trồng xanh để tạo bóng mát, hạn chế lan truyền ồn môi trường Hạn chế hoạt động vào ban đêm Bụi khói: Trong q trình thi cơng xây dựng bụi khói nhân tố gây ảnh hưởng nhiều đến cơng nhân lao động trực tiếp ảnh hưởng đến 33 sức khoẻ người công nhân gây bệnh đường hô hấp, mắt làm giảm khả lao động Để khắc phục ô nhiễm cần thực biện pháp sau: - Sử dụng nguyên vật liệu gây hại, thiết bị chuyên chở nguyên vật liệu phải che chắn cẩn thẩn tránh rơi vãi - Thưởng xuyên rửa xe để tránh phát sinh bụi, đất cát khu đô thị di chuyển - Sử dụng thiết bị bảo hộ cho cơng nhân làm việc tình trạng khói bụi nhiễm mặt nạ phòng độc, kính bảo vệ mắt - Tăng cường trồng xanh khu vực đất trống quanh khu vực thi công dự án III Kết luận Dựa đánh giá tác động môi trường phần thấy q trình thực dự án gây tác động đến môi trường quanh khu vực dự án khu vực lân cận mức độ thấp khơng tác động nhiều đến mơi trường, có tác động nhỏ khoảng thời gian ngắn khơng có tác động lâu dài 34 CHƯƠNG VI: TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN I Tổng vốn đầu tư dự án (1.000 đồng) Bảng tổng mức đầu tư dự án (1000đ) STT I I.1 I.2 I.3 Nội dung Xây dựng Đất Đất nhà chung cư (hiện hữu) Đất nhà chung cư liên kế Đất nhà liên kế LK1 Đất nhà liên kế LK2 Đất nhà liên kế LK3 Đất nhà liên kế LK4 Đất nhà liên kế LK5 Đất nhà liên kế LK6 Đất nhà liên kế LK7 Đất biệt thự song lập Đất biệt thự song lập SL1 Đất biệt thự song lâp SL2 Đất biệt thự song lâp SL3 Đất biệt thự song lập SL4 Diện tích Số tần g Diện tích sàn (m2) ĐVT 44207 Số lượng Đơn giá 186 2360 15 30249 2752 6416 6726,4 5043,2 9500,8 10262,4 10512 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 860 2005 2102 1576 2969 3207 3285 4 4 4 10 25 25 18 34 37 38 742 1000 2250 1875 3 3 1335,6 1800 4050 3375 m2 m2 m2 m2 15 13 Thành tiền 292.508.902 35 STT II III IV II Nội dung Đất công cộng dịch vụ đô thị Đất thương mại dịch vụ Đất dịch vụ khu Đất xanh công viên TDTT Đất Giao Thơng Thiết bị Thiết bị văn phòng trung tâm thương mại Thiết bị hệ thống giao thông, đèn đường Thiết bị khác Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây IV dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra bcnc khả thi Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng III Diện tích 3082 774 Số tần g Diện tích sàn (m2) 7705 774 ĐVT Số lượng Đơn giá Thành tiền m2 m2 1900 14220 1,63 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL% 5.044.995 8.691.842 (GXDtt+GTBtt) 0,348 * ĐMTL% (GXDtt+GTBtt) 0,059 * ĐMTL% GXDtt* 0,098 ĐMTL% 1.077.091 182.610 286.659 36 STT V VI VII Tổng cộng Nội dung Chi phí thẩm tra dự tốn xây dựng Chi phí lập hồ sơ mời đầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ mua sắm thiết bị Chi phí giám sát cơng trình xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Chi phí đất Chi phí chuyển nhượng vốn góp Dự phòng phí Diện tích Số tần g Diện tích sàn (m2) ĐVT 0,094 Số lượng GXDtt* ĐMTL% 0,069 GXDtt* ĐMTL% 0,35 1,401 0,73 3% GTBtt * ĐMTL% GXDtt* ĐMTL% GTBtt * ĐMTL% Đơn giá Thành tiền 274.958 201.831 59.330 4.098.050 124.440 59.403.200 760.000.000 34.279.468 1.176.928.407 37 II Nguồn vốn thực dự án (1.000 đồng) Bảng cấu nguồn vốn tiến độ thực dự án S T T Nội dung Xây dựng I Đất I Đất nhà chung cư (hiện hữu) I Đất nhà chung cư liên kế Đất nhà liên kế LK1 Đất nhà liên kế LK2 Đất nhà liên kế LK3 Đất nhà liên kế LK4 Đất nhà liên kế LK5 Đất nhà liên kế LK6 Đất nhà liên kế LK7 I Đất biệt thự song lập Đất biệt thự song lập SL1 Đất biệt thự song lâp SL2 Đất biệt thự song lâp SL3 Đất biệt thự song lập SL4 Đất công cộng dịch vụ đô II thị Đất thương mại dịch vụ Đất dịch vụ khu II Đất xanh công viên I TDTT I V Đất Giao Thông II Thiết bị Thiết bị văn phòng trung tâm thương mại Thiết bị hệ thống giao thông, đèn đường Thiết bị khác Thành tiền 292.508.902 NGUỒN VỐN Tự có - tự Vốn vay huy động 93.602.849 198.906.053 - - 10.870.400 25.343.200 26.569.280 19.920.640 37.528.160 40.536.480 41.522.400 3.478.528 8.109.824 8.502.170 6.374.605 12.009.011 12.971.674 13.287.168 7.391.872 17.233.376 18.067.110 13.546.035 25.519.149 27.564.806 28.235.232 5.502.672 7.416.000 16.686.000 13.905.000 1.760.855 2.373.120 5.339.520 4.449.600 3.741.817 5.042.880 11.346.480 9.455.400 35.057.750 3.544.920 11.218.480 1.134.374 23.839.270 2.410.546 285.000 91.200 193.800 7.821.000 17.000.000 2.502.720 8.840.000 5.318.280 8.160.000 2.000.000 640.000 1.360.000 10.000.000 5.000.000 3.200.000 5.000.000 6.800.000 38 S T T Nội dung Thành tiền NGUỒN VỐN Tự có - tự huy động II I Chi phí quản lý dự án I Chi phí tư vấn đầu tư xây V dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra bcnc khả thi Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng Chi phí thẩm tra dự tốn xây dựng Chi phí lập hồ sơ mời đầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi cơng xây dựng Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ mua sắm thiết bị Chi phí giám sát cơng trình xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị V Chi phí đất V Chi phí chuyển nhượng vốn I góp V II Dự phòng phí Tổng cộng Vốn vay 5.044.995 1.614.398 3.430.597 8.691.842 6.304.969 2.386.873 1.077.091 1.077.091 - 182.610 182.610 - 286.659 286.659 - 274.958 274.958 - 201.831 201.831 - 59.330 59.330 - 4.098.050 4.098.050 - 124.440 59.403.200 124.440 59.403.200 - 760.000.000 228.000.000 532.000.000 34.279.468 13.711.787 20.567.681 1.176.928.40 411.477.204 765.451.204 Tỷ lệ (%) 35% STT Nội dung Xây dựng Thành tiền 292.508.902 65% Tiến độ thực Năm đầu tư Năm đầu tư thứ thứ 292.508.902 39 I I.1 I.2 I.3 II III IV II III IV Đất Đất nhà chung cư (hiện hữu) Đất nhà chung cư liên kế Đất nhà liên kế LK1 Đất nhà liên kế LK2 Đất nhà liên kế LK3 Đất nhà liên kế LK4 Đất nhà liên kế LK5 Đất nhà liên kế LK6 Đất nhà liên kế LK7 Đất biệt thự song lập Đất biệt thự song lập SL1 Đất biệt thự song lâp SL2 Đất biệt thự song lâp SL3 Đất biệt thự song lập SL4 Đất công cộng dịch vụ đô thị Đất thương mại dịch vụ Đất dịch vụ khu Đất xanh công viên - TDTT Đất Giao Thông Thiết bị Thiết bị văn phòng trung tâm thương mại Thiết bị hệ thống giao thơng, đèn đường Thiết bị khác Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 0 10.870.400 25.343.200 26.569.280 19.920.640 37.528.160 40.536.480 41.522.400 - 10.870.400 25.343.200 26.569.280 19.920.640 37.528.160 40.536.480 41.522.400 5.502.672 5.502.672 7.416.000 7.416.000 16.686.000 16.686.000 13.905.000 13.905.000 - 35.057.750 35.057.750 3.544.920 3.544.920 285.000 285.000 7.821.000 17.000.000 7.821.000 17000000 2.000.000 2.000.000 10.000.000 10.000.000 5.000.000 5.000.000 5.044.995 - 5.044.995 8.691.842 - 8.691.842 40 V VI VII Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra bcnc khả thi Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng Chi phí thẩm tra dự tốn xây dựng Chi phí lập hồ sơ mời đầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi cơng xây dựng Chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ mua sắm thiết bị Chi phí giám sát cơng trình xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Chi phí đất Chi phí chuyển nhượng vốn góp Dự phòng phí Tổng cộng 1.077.091 1.077.091 182.610 182.610 286.659 286.659 274.958 274.958 201.831 201.831 59.330 59.330 4.098.050 4.098.050 124.440 124.440 59.403.200 59.403.200 760.000.000 760.000.000 34.279.468 10.283.840 23.995.628 1.176.928.407 829.687.040 347.241.367 70,50% 29,50% Tỷ lệ (%) III Phân tích hiệu kinh tế phương án trả nợ dự án III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án Tổng mức đầu tư dự án: 1.176.928.407.000 đồng (Một nghìn trăm bảy mươi sáu tỷ chín trăm hai mươi tám triệu bốn trăm linh bảy nghìn đồng) Trong đó: + Vốn tự có (35%): 411.477.204.000 đồng + Vốn vay (65%): 765.451.204.000 đồng  Dự kiến nguồn doanh thu dự án, chủ yếu thu từ nguồn sau:  Doanh thu từ chung cư  Doanh thu từ nhà liên kế 41  Doanh thu từ biệt thự song lập  Doanh thu từ thương mại dịch vụ  Doanh thu từ dịch vụ khu (Chi tiết phần Phụ lục 3)  Dự kiến đầu vào dự án: Chi phí đầu vào dự án Giá vốn hàng bán Chi phí lãi vay Chi phí khấu hao Chi phí TMDV dịch vụ khu Chế độ thuế Thuế TNDN % "" "" "" 1% Khoản mục Bảng tính Bảng tính Bảng tính Doanh thu % 20 III.2 Kế hoạch vay - Số tiền : 765.451.204.000 đồng - Thời hạn : năm (60 tháng) - Lãi suất, phí : Tạm tính lãi suất 11%/năm (tùy thời điểm theo lãi suất ngân hàng) - Trả lãi vay hàng tháng Tiến độ giải ngân: Lần 1: 532.000.000.000 đồng (chuyển nhượng vốn góp) Lần 2: 233.451.204.000 đồng - Vay hạng mục: + Chuyển nhượng vốn góp + Xây dựng Thương mại dịch vụ dịch vụ khu + Xây dựng nhà liên kế nhà biệt thự - Tài sản bảo đảm tín dụng: chấp tồn tài sản hình thành từ vốn vay - Dùng lợi nhuận hình thành từ dự án lợi nhuận từ Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Lê Bảo Minh để trả nợ 42  Lãi vay, hình thức trả nợ gốc Thời hạn trả nợ vay năm Lãi suất vay cố định 11% /năm Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) 5,5% /năm Chi phí sử dụng vốn bình qn WACC Hình thức trả nợ: 7,65% /năm (1: trả gốc đều; 2: trả gốc lãi đều; 3: theo lực dự án) Chi phí sử dụng vốn bình quân tính sở tỷ trọng vốn vay 65% ; tỷ trọng vốn chủ sở hữu 35%; lãi suất vay dài hạn 11%/năm; lãi suất tiền gửi trung bình tạm tính 5,5%/năm III.3 Các thơng số tài dự án a Khả trả nợ Kết thúc năm phải tiến hành trả lãi vay trả nợ gốc thời gian trả nợ vòng năm dự án, trung bình năm trả 204 tỷ đồng Theo phân tích khả trả nợ dự án (phụ lục tính tốn kèm theo) cho thấy, khả trả nợ cao, trung bình dự án có khả trả nợ, trung bình khoảng 135% trả nợ b Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn giản đơn Khả hoàn vốn giản đơn: Dự án sử dụng nguồn thu nhập sau thuế khấu hao dự án để hoàn trả vốn vay KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao+ giá vốn)/Vốn đầu tư Theo phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án (phần phụ lục) số hoàn vốn dự án 1,34 lần, chứng tỏ đồng vốn bỏ đảm bảo 1,34 đồng thu nhập Dự án có đủ khả tạo vốn cao để thực việc hoàn vốn Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính tốn) ta nhận thấy đến năm thứ thu hồi vốn có dư Như thời gian hoàn vốn dự án năm tháng kể từ ngày hoạt động c Khả hồn vốn thời gian hồn vốn có chiết khấu 43 t n PIp   CFt ( P / F , i%, t ) t 1 P Khả hoàn vốn thời điểm hoàn vốn phân tích cụ thể bảng phụ lục tính tốn dự án Như PIp = 1,11 cho ta thấy, đồng vốn bỏ đầu tư đảm bảo 1,11 đồng thu nhập quy giá, chứng tỏ dự án có đủ khả tạo vốn để hoàn trả vốn Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 7,65%) t Tp O   P   CFt ( P / F , i %, Tp ) t 1 Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ hồn vốn có dư Do phải xác định số tháng năm thứ Kết tính tốn: Tp = năm tháng tính từ ngày hoạt động d Phân tích theo phương pháp giá (NPV) t n NPV   P   CFt ( P / F , i %, t ) t 1 Trong đó: + P: Giá trị đầu tư dự án thời điểm đầu năm sản xuất + CFt : Thu nhập dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao + giá vốn Hệ số chiết khấu mong muốn 7,65%/năm Theo bảng phụ lục tính tốn NPV = 121.891.311.000 đồng Như vòng 10 năm thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt sau trừ giá trị đầu tư qui giá là: 121.891.311.000 đồng> chứng tỏ dự án có hiệu cao e Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) Theo phân tích thể bảng phân tích phụ lục tính tốn cho thấy IRR= 12,38%> 7,65% số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả sinh lời 44 KẾT LUẬN I Kết luận Với kết phân tích trên, cho thấy hiệu tương đối cao dự án mang lại, đồng thời giải việc làm cho người dân vùng Cụ thể sau: + Các tiêu tài dự án như: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết khấu,… cho thấy dự án có hiệu mặt kinh tế + Khả trả nợ sửa vụng hiệu nguồn vốn + Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương trung bình khoảng 28 tỷ đồng thơng qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động dự án + Hàng năm giải việc làm cho hàng chục lao động địa phương Góp phần “phát huy tiềm năng, mạnh địa phương; đẩy nhanh tốc độ phát triển du lịch địa phương, xây dựng tạo bước chuyển biến mạnh mẽ phát triển kinh tế - xã hội II Đề xuất kiến nghị Với tính khả thi dự án, mong ngân hàng xem xét hỗ trợ chúng tơi để chúng tơi triển khai bước theo tiến độ quy định Để dự án sớm vào hoạt động 45 PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án Phụ lục 10 Bảng Phân tích độ nhạy 46 ... THUYẾT MINH DỰ ÁN KHU PHỨC HỢP THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ VÀ NHÀ Ở CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ TƯ VẤN Tổng Giám đốc CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN VIỆT Giám đốc NGUYỄN BÌNH MINH MỤC LỤC CHƯƠNG I MỞ ĐẦU ... ứng dịch vụ Trước tình hình đó, đòi hỏi doanh nghiệp thực việc rà soát dự án đầu tư, xây dựng phương án điều chỉnh cho phù hợp với nhu cầu thị trường Dự án Khu phức hợp thương mại dịch vụ nhà. .. diện pháp luật :  Chức vụ : Tổng Giám đốc  Địa trụ sở : II Mô tả sơ thông tin dự án Tên dự án: Khu phức hợp thương mại dịch vụ nhà Địa điểm xây dựng: Đường Bùi Văn Hòa, Khu phố 6, Phường Long