Thực trạng đầu cơ đất đai tại Việt Nam.

Đề án môn học GVHD: Th.S Phạm Lan Hương LỤC 1.1. Vai trß vµ ®Æc ®iÓm cña ®Êt ®ai 5 7.2.3. TÕ TH¸I LAN 35 SVTH: Hồ Đức Tứ Lớp: KD BĐS 50A ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng A. Lời nói đầu Từ khi thực hiện đổi mới, quan hệ đất đai ở nớc ta đã có những biến đổi nhanh chóng. Cùng với những tiến bộ về kinh tế và sự tăng lên về thu nhập là sự tăng lên của nhu cầu về nhà ở, đất ở của dân c và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị. Từ trớc khi có luật đất đai (1993) các quan hệ về đất đai nh chuyển nhợng, chuyển đổi đất đai đã xuất hiện nh- ng bị nhà nớc cấm. Các giao dịch thời kỳ này đều là các giao dịch ngầm và diễn ra một cách tự phát, không có sự điều tiết của nhà nớc. Từ khi có Luật Đất đai (1993) có hiệu lực thi hành, các quan hệ chuyển nhợng, mua bán quyền sử dụng đất trở nên sôi động và thị trờng đất đai ngày càng đợc định hình rõ nét hơn. Mặc dù vậy, thị trờng đất đai ở nớc ta vẫn không thoát khỏi tính chất của một thị trờng ngầm bởi luật và các văn bản pháp lý khác cha đủ sức mạnh để điều tiết thị trờng đất đai vận động theo quy luật của cơ chế thị thờng vừa theo định hớng của nhà nớc. Những bất cập trong quản lý đất đai đã tạo ra miếng mồi béo bở cho những kẻ đầu cơ, nắm giữ đất đai. Hiện nay hoạt động đầu cơ đất đai ở nớc ta đến ngỡng báo động, nhất là ở Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh. Đây là một vấn đề nóng bỏng hiện nay bởi Nhà nớc đang cần vốn để đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng thực hiện đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hóa phấn đấu đến năm 2020 đa nớc ta cơ bản trở thành một nớc công nghiệp thì một phần ngân sách không nhỏ bị thất thu nằm ở lĩnh vực đất đai chủ yếu gây ra do đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) và các tiêu cực trong lĩnh vực này gây ra. Hơn nữa những tín hiệu thất thờng của thị trờng nhà đất ở nớc ta trong thời gian qua gây thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và đời sống của dân c. Chúng ta đã có rất nhiều văn bản hớng dẫn thị trờng, văn bản pháp lý nhằm khắc phục đầu cơ đất đai nhng hoạt động này không những không giảm mà còn gia tăng một cách đáng lo ngại. Chính vì vậy, chúng ta cần nhận thức rõ hơn những vấn đề xung quanh hoạt động này, nhận thức đúng tầm quan trọng của thị trờng bất SVTH: H c T Lp: KD BS 50A 1 ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng động sản (BĐS) và những hậu quả ghê gớm của hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đối với thị trờng BĐS để tìm ra những biện pháp nhằm loại bỏ hoặc hạn đến mức thấp nhất thiệt hại do hoạt động này gây ra. Đồng thời nhìn lại những gì chúng ta đã thực hiện để chống ĐCĐĐ nhng tại sao lại cha thực hiện triệt để. Dờng nh cha có văn bản pháp quy nào là liều thuốc đặc trị đối với hoạt động này. ĐCĐĐ cũng là một nguyên nhân thôi thúc Luật Đất đai sửa đổi kỳ này nhằm chấn chỉnh hoạt động của thị trờng nhà đất ở Việt nam đồng thời loại bỏ những tiêu cực đất đai và làm lành mạnh hoá thị trờng BĐS, đa thị trờng BĐS vào quỹ đạo hoạt động ổn định để góp phần thực hiện thành công chiến lợc phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020. Chính vì vậy, lĩnh vực đất đai hiện nay đang thu hút sự chú ý của đông đảo các tầng lớp dân c và bộ Luật Đất đai sắp ra đời đang đợc các ý kiến đóng góp quý báu của nhiều tầng lớp dân c. Là một sinh viên đã từ lâu quan tâm về vấn nạn đầu cơ em muốn nghiên cứu về vấn ĐCĐĐ để nhìn nhận chính xác về hoạt động này, đồng thời em muốn đóng góp những ý kiến của mình trong việc đối phó với hiện tợng này. Vì những lý do trên em chọn đề tài Nghiên cứu hoạt động đầu cơ đất đai ở Việt Nam và giải pháp giảm đầu cơ đất đai - Mục đích nghiên cứu: Là một sinh viên năm cuối, đề án môn học chuyên ngành không chỉ là cơ hội tốt, là quyền lợi của một sinh viên đợc nghiên cứu, đợc ôn lại và vận dụng những kiến thức tổng hợp đã đợc nghiên cứu từ những năm trớc mà còn là nghĩa vụ của một sinh viên. Đây là nghĩa vụ phải hoàn thành trong chơng trình đào tạo ở bậc đại học. Đề tài của em không chỉ nhằm mục đích thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của bản thân mà em muốn thông qua quá trình nghiên cứu đề tài này em sẽ nâng cao kiến thức của mình, đồng thời nhằm tiếp cận với thực tế để sau khi ra trờng không gặp nhiều bỡ ngỡ. Hơn thế nữa, lĩnh vực đất đai ở nớc ta là lĩnh vực còn bị thờ ơ, cha đợc quan tâm đúng mức và thực tế đã nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp còn đang tranh cãi. Nạn ĐCĐĐ hoành hành gây nên tác hại vô cùng to lớn mà ta sẽ nghiên cứu trong chơng I của đề SVTH: H c T Lp: KD BS 50A 2 ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng tài đã gây nhức nhối cho các nhà nghiên cứu và các nhà quản lý. Là một sinh viên chuyên ngành Kinh tế địa chính, trờng Đại học kinh tế quốc dân Hà Nội, em muốn nghiên cứu xem HĐĐC là những hoạt động nh thế nào? có tác hại đối với nền kinh tế và đời sống xã hội nh thế nào? thực trạng ĐCĐĐ tại Việt Nam ra sao? Cơ chế, chính sách pháp luật của Nhà nớc có liên quan và những biện pháp chống đầu cơ cần thiết. Cuối cùng là một số kiến nghị của bản thân về giải pháp hạn chế ĐCĐĐ. - Đối tợng và phạm vi nghiên cứu. Đối tợng nghiên cứu của đề tài là hoạt động ĐCĐĐ trên phạm vi cả nớc trong mối quan hệ với thị trờng nhà đất. Nhng ở nớc ta thị trờng BĐS ở Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh diễn ra sôi động và trở thành tâm điểm của sự ảnh h- ởng tới các lĩnh vực khác. Do vậy, HĐĐC đất đai cũng theo gót mạnh mẽ ở hai địa bàn này, ngoài ra ta cũng xem xét hoạt động ĐCĐĐ ở một số địa ph- ơng khác. Đề tài này cũng nghiên cứu các biện pháp chống ĐCĐĐ cần thiết của nớc ta và nớc ngoài. - Phạm vi nghiên cứu:do giới han về mặt thời gian cũng nh là khả năng nghiên cứu có han nên đề tài chỉ tập trung đi sâu vào nghiên cứu hai thị trờng chính là Hà Nội và tp.Hồ Chí Minh trong khoảng thời gian từ 2000 đến nay. - Phơng pháp nghiên cứu: Nghiên cứu bất kể một vấn đề gì, hiện tợng tự nhiên, kinh tế xã hội nào cũng cần phải có phơng pháp. Phơng pháp duy vật biện chứng và phơng pháp duy vật lịch sử là hai phơng pháp nòng cốt trong nghiên cứu hoạt động ĐCĐĐ tại Việt nam. Các phơng pháp chỉ ra mối quan hệ tác động qua lại giữa hoạt động ĐCĐĐ với các hiện tợng kinh tế xã hội khác. Ngoài ra phơng pháp phân tích, tổng hợp, phơng pháp toán, phơng pháp tổng kết thực tiễn cũng đợc sử dụng. Nội dung nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu chia làm thành ba chơng với các vấn đề sau: Chơng I: Một số vấn đề chung về thị trờng nhà đất và hoạt động đầu cơ SVTH: H c T Lp: KD BS 50A 3 ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng đất đai. Chơng II: Thực trạng đầu cơ đất đai tại Việt Nam. Chơng III: Quan điểm, phơng hớng và giải pháp chủ yếu. Tuy nhiên, đây là một vấn đề phức tạp mặt khác do thời gian và trình độ có hạn cộng thêm kiến thức thực tế còn hạn chế nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót; em rất mong đợc sự đóng góp ý kiến của các thầy cô là giảng viên Trung tâm Đào tạo Địa Chính và Kinh Doanh BĐS Tr ờng Đại học Kinh tế quốc dân HN và các bạn đọc để đề tài này đợc hoàn thiện hơn. Đề tài này đợc hoàn thành với sự giúp đỡ tận tình của GS,TSKH. Lê Đình Thắng Giám đốc Trung tâm Đào tạo Địa Chính và Kinh Doanh BĐS cùng một số tài liệu tham khảo. SVTH: H c T Lp: KD BS 50A 4 ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng B. Phần nội dung Chơng I Một số vấn đề chung về thị trờng nhà đất và hoạt động đầu cơ đất đai I- Một số vấn đề chung về thị trờng nhà đất 1.1. Vai trò và đặc điểm của đất đai a. Vai trò của đất đai. Nh ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xe thời gian thì con ngời xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của con ngời, tức cũng là sản phẩm của của xã hội. Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con ngời và các sinh vật khác trên trái đất. Các Mác viết: Đất đai là tài sản mãi mãi với loài ngời, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu đợc để sản xuất, là t liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con ngời không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con ngời chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân c, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, x- ơng máu mới tạo lập, bảo vệ đợc vốn đất đai nh ngày nay! Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng nh đã nêu trên SVTH: H c T Lp: KD BS 50A 5 ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xơng máu và vốn đất đai mà một quốc gia có đợc thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trờng nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhợng qua các thế hệ b. Đặc điểm của đất đai. Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển đợc, tính cố định vị trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố môi trờng nơi có đất. Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóa khác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất do đó, đất đai là có hạn. Tuy nhiên, giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau. Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kém hơn. Chính vì vậy, khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn. Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đai không chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thế thơng mại cho một công ty, một doanh nghiệp mà nó còn có ý nghĩa đối với một quốc gia. Chẳng hạn, Việt Nam là cửa ngõ của khu vực Đông Nam á, chúng ta có biển, có các cảng nớc sâu thuận lợi cho giao thông đờng biển, cho buôn bán với các nớc trong khu vực và trên thế giới, điều mà nớc bạn Lào không thể có đợc. Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hớng tăng lên theo thời gian. Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai và phù hợp với từng vùng địa lý, đối với đất đai sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì tính đa dạng phong phú của đất đai do khả năng thích nghi cuả các loại cây, con quyết định và đất tốt hay xấu xét trong từng loại đất để SVTH: H c T Lp: KD BS 50A 6 ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng làm gì, đất tốt cho mục đích này nhng lại không tốt cho mục đích khác. Đất đai một t liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con ngời. Con ngời tác động vào đất đai nhằm thu đợc sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu của cuộc sống. Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay đổi tính chất của đất đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng đợc hoặc là chuyển mục đích sử dụng đất. Tất cả những tác động đó của con ngời biến đất đai từ một sản phẩm của tự nhiên thành sản phẩm của lao động. Trong điều kiện sản xuất t bản chủ nghĩa, những đầu t vào ruộng đất có liên quan đến các quan hệ kinh tế xã hội. Trong xã hội có giai cấp, các quan hệ kinh tế xã hội phát triển ngày càng làm các mâu thuẫn trong xã hội phát sinh, đó là mối quan hệ giữa chủ đất và nhà t bản đi thuê đất, giữa nhà t bản với công nhân Trong nền kinh tế thị trờng, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền sử dụng đất đợc trao đổi, mua bán, chuyển nhợng và hình thành một thị trờng đất đai. Lúc này, đất đai đợc coi nh là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt. Thị trờng đất đai có liên quan đến nhiều thị trờng khác và những biến động của thị trờng này có ảnh hởng đến nền kinh tế và đời sống dân c. 1.2. Khái niệm thị trờng bất động sản. Thị trờng BĐS là tập hợp những sắp xếp để ngời mua và bán hàng hoá BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lợng BĐS đợc thực hiện. Trong đó, BĐS đợc xác định (theo điều 181 Bộ luật Dân sự) là các tài sản không di dời đợc bao gồm: + Đất đai; + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; + Các tài sản khác gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác do pháp luật quy định. Tuy nhiên, không phải tất cả các BĐS trên đều đợc tham gia giao dịch trên thị trờng, hàng hoá BĐS muốn đợc giao dịch trên thị trờng phải có đủ các điều kiện tham gia giao dịch theo quy định của Nhà nớc. Chẳng hạn nh, đất SVTH: H c T Lp: KD BS 50A 7 ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng đai mà ngời sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có tranh chấp ở nớc ta hiện nay, quan niệm thị trờng BĐS theo nghĩa hẹp chính là thị trờng Nhà đất vì nhà, đất là BĐS đợc nhiều tầng lớp dân c đang rất quan tâm. Mặt khác, trong thị trờng BĐS thì thị trờng nhà đất đang hình thành rõ nét và hoạt động rất sôi nổi. Thị trờng nhà đất đợc hiểu là tập hợp các sắp xếp để hành vi mua và bán hàng hoá nhà đất (thực chất là hàng hoá quyền sử dụng đất) cũng nh các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó của ngời mua và ngời bán đợc thực hiện. Luật đất đai hiện hành quy định Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý và Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và gắn liền với quyền sử dụng đúng mục đích, ngời sử dụng có các quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Vậy, thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trờng nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Số lợng, chất lợng và giá cả hàng hoá nhà, đất mà ngời mua và ngời bán thoả thuận đợc với nhau phụ thuộc vào quy mô tài sản nhà đất, quy mô, mức độ, tính chất của các quyền đối với tài sản đó. 1.3. Vai trò của thị trờng bất động sản Thị trờng BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trờng. Thị trờng này phát triển sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của đất nớc và góp phần nâng cao đời sống dân c. Vai trò của nó thể hiện nh sau: + Thị trờng BĐS có vai trò thực hiện tái sản xuất các yếu tố cho nhà đầu t kinh doanh BĐS. Trên thị trờng BĐS, nhà kinh doanh BĐS và ngời mua BĐS tác động qua lại lẫn nhau, nếu cung thoả mãn cầu thì quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đợc chuyển sang bên mua. Tuy nhiên, BĐS đợc phép mua đi bán lại nhiều lần nên nguồn hàng hoá cung cấp thị trờng luôn luôn phong phú đa dạng bao gồm cả cũ và mới. SVTH: H c T Lp: KD BS 50A 8 ỏn mụn hc GVHD: Th.S Phm Lan Hng + Khi giao dịch BĐS thành công thì lúc đó vốn từ hình thái hiện vật chuyển sang hình thái giá trị. Tốc độ chuyển hoá vốn nh trên phụ thuộc vào nhiều nhân tố nh: thời gian tạo nguồn cung, nhu cầu của thị trờng, khả năng thanh toán Sự tồn tại của các Doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoàn toàn phụ thuộc vào tốc độ chu chuyển vốn và tài năng của nhà kinh doanh. Chẳng hạn, một Doanh nghiệp xây dựng nhà ở để bán, muốn tái sản xuất ở chu kỳ tiếp theo thì Doanh nghiệp này phải bán đợc nhà để trang trải các khoản nh: trả lãi tiền vay, chi phí quản lý, tiền mua nguyên vật liệu (nh cát, xi măng, sắt thép) Để kinh doanh thành công nhà kinh doanh cũng phải có năng lực dự đoán xu hớng biến động của thị trờng, tính toán thời điểm nào thì đầu t, tính toán nên xây dựng loại nhà nào, với số lợng bao nhiêu? Quá trình tiêu thụ sản phẩm trên thị trờng giúp giá trị sản phẩm thặng d tiềm tàng của BĐS đợc giải phóng và đó là điều kiện giúp cho nhà kinh doanh BĐS có thể hoàn trả lãi tiền vay, trả lơng cho công nhân + Thị trờng BĐS nh đã nói là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trờng. Bởi vậy, thị trờng này phát triển sẽ góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trờng và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trờng phát huy tác dụng. + Thị trờng BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng BĐS và mua bán BĐS. Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh, họ sản xuất ra sản phẩm hàng hoá với mục đích đem bán. Còn ngời mua thì có nhu cầu mua BĐS của nhà kinh doanh. Vì vậy, nơi giải quyết đợc mối quan hệ cung cầu này chính là thị trờng BĐS. Tại đây, ngời mua và ngời bán sẽ thực hiện hành vi mua bán. Nhà kinh doanh BĐS bán đợc sản phẩm của mình và thu đợc lợi nhuận lại bắt đầu một chu kỳ kinh doanh mới, quá trình sản xuất diễn ra bình thờng và điểm hẹn luôn là thị trờng BĐS. + Thị trờng BĐS thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ, nâng cao chất lợng của hàng hoá BĐS, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất đai tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá. Do trên thị trờng có nhiều nguồn cung hàng hoá BĐS, có nhiều nhà cung cấp vì thế, luôn SVTH: H c T Lp: KD BS 50A 9 [...]... tăng HĐĐC đất đai 3.2 Nhà đầu cơ hy vọng đất đai đợc chuyển mục đích sử dụng từ loại đất có giá trị thấp sang đất có giá trị cao Giá đất đai phụ thuộc rất lớn vào mục đích sử dụng đất, do vậy nếu đợc chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao, trong khi nghĩa vụ tài chính thấp (Hiện nay đất đô thị tại các địa phơng, giá tính tiền sử dụng đất đối với đất ở chỉ... nhằm quay lại điều chỉnh những khuyết tật hiện có V- Hậu quả của tình trạng đầu cơ đất đai 5.1 Hoạt động đầu cơ đất đai làm cho giá đất đai tăng lên (Qua phân tích cung cầu) Do hoạt động ĐCĐĐ thờng nắm giữ đất đai chờ lên giá trong khi đất đai lại có hạn và nhu cầu về đất đai thì ngày càng tăng cho hầu hết các mục đích, dẫn đến tình trạng cung tăng không theo kịp sự tăng của cầu trong những điều kiện... cung đất đai chỉ tăng từ S1 đến S2 và sự tăng này thấp hơn sự tăng của cầu có phần do cung đất đai do khu vực Nhà nớc cung cấp là thiếu hụt cộng với hoạt động đầu cơ gây ra, giá tăng từ P1 đến P2, ngay cả khi giá đến P2 ngời đầu cơ cũng cha có ý định trao đổi đất đai đó mà còn mong chờ mức giá cao hơn nữa 5.2 Hoạt động đầu cơ đất đai làm cho giá đất đai tăng lên (Qua những mánh lới của nhà đầu cơ) Thông... Phm Lan Hng để đầu cơ đất đai kiếm lời Thị trờng BĐS phát triển mạnh sẽ làm tốc độ chu chuyển vốn nhanh và hiệu quả đồng vốn sẽ tăng cao thúc đẩy các thị trờng cùng phát triển II- Khái niệm, đặc điểm, phân loại hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đất đai ở nớc ta 2.1 Khái niệm Hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đất đai là hoạt động trao đổi đất đai nhằm mục đích kiếm lời bằng cách khai thác chênh lệch giá đất đai theo thời... các thông tin ảo 2.2.2 Hoạt động đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) phụ thuộc rất lớn vào chính sách, pháp luật và công tác quản lý đất đai của Nhà nớc Do ĐCĐĐ là một hoạt động phi pháp nên những ngời đầu cơ đất luôn luôn rất nhạy bén với những thông tin thay đổi trong chính sách pháp luật và những thông tin quản lý đất đai của Nhà nớc Sở dĩ nh vậy là vì ngời đầu cơ đất lo sợ đất đai mà mình đang nắm giữ sẽ bị thu... trờng đất đai trong khi các quan hệ mua bán, chuyển nhợng đất đai là một nhu cầu thực tế và ngày một tăng nên các quan hệ mua bán, chuyển nhợng đất đai phải hoạt động dới dòng chảy của một thị trờng ngầm Đó là nguyên nhân khiến cho ngời có nhu cầu sử dụng đất đai muốn mua đất phải thực hiện mua đất trong thị trờng không chính thức này và đây là điều kiện cho giới đầu thực hiện việc trao đổi đất đai trong... VND và tập trung vào mua đất Mặt khác, trong thị trờng nhà đất Việt nam tồn tại đầy rẫy những thông tin ảo do giới đầu cơ và một số môi giới nhà, đất tung ra để đẩy giá đất lên cao hoặc nhằm mục đích thăm dò thị trờng điều này cũng tác động rất lớn đến giá đất đai trong thời gian qua 1.6.3 Thị trờng đất đai Việt nam hoạt động chủ yếu ở các đô thị ở đô thị, hoạt động môi giới nhà đất t nhân phát triển... chính sách pháp luật ban hành không phải lúc nào cũng thực hiện đợc ngay nên ngời đầu cơ đất có thể tạm thời sử dụng đất đúng mục đích theo kiểu chống đối và vẫn đảm bảo đợc mục đích riêng của mình; Khi có sốt đất có nhiều mảnh đất đợc mua đi bán lại nhiều lần và sau mỗi lần giá đất lại tăng lên, khuyến khích hiện tợng đầu cơ mở rộng và nhà đầu cơ đất đai tìm ra nhiều thủ đoạn tinh vi khiến việc phát hiện... thể hiện ở chỗ sử dụng đất đai không đúng với mục đích sử dụng đất khi đợc giao, hoặc khi đăng ký mà chờ đất đai lên giá và bán Việc mua bán chuyển nhợng đất đai diễn ra dới hình thức trao tay không qua sự tham gia của Nhà nớc và Nhà nớc chẳng thu đợc gì từ đất đai do mình là chủ sở hữu, hoặc là đất công biến thành đất riêng để chờ thời cơ bán thu lời Hơn nữa những ngời đầu cơ vì muốn thu lời cao nên... pháp hành chính, tài chính trong lĩnh vực đất đai cũng là những liều thuốc đáng sợ với những ngời đầu cơ đất đai Một rủi ro khác mà cũng thờng xuyên xảy ra là mua phải đất có tranh chấp giữa các thành viên trong gia đình ngời bán, nhng ngời ĐCĐĐ cũng không biết VII Kinh nghiệm chống đầu cơ đai và một số bài học từ các nớc khác 7.1 Kinh nghiệm chống đầu cơ đất đai từ một số nớc khác: 7.1.1.Từ Singapo: . về thị trờng nhà đất và hoạt động đầu cơ đất đai I- Một số vấn đề chung về thị trờng nhà đất 1.1. Vai trò và đặc điểm của đất đai a. Vai trò của đất đai. Nh ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ. hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đất đai ở nớc ta. 2.1. Khái niệm. Hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đất đai là hoạt động trao đổi đất đai nhằm mục đích kiếm lời bằng cách khai thác chênh lệch giá đất đai theo. Nghiên cứu hoạt động đầu cơ đất đai ở Việt Nam và giải pháp giảm đầu cơ đất đai - Mục đích nghiên cứu: Là một sinh viên năm cuối, đề án môn học chuyên ngành không chỉ là cơ hội tốt, là quyền