Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân (Qua thực tiễn thực hiện)

Tuy nhiên, ở thời kỳ nào thì các giao dịch mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân cũng phải thực hiện bằng hình thức hợp đồng, phải được công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm q

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

ĐINH HỒNG QUÂN

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC

SỞ HỮU TƢ NHÂN (QUA THỰC TIỄN THỰC HIỆN)

Chuyên ngành: Luật Dân sự

Mã số: 60 38 30

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: GS TSKH ĐÀO TRÍ ÚC

HÀ NỘI - 2013

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và

đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Đinh Hồng Quân

MỤC LỤC

Trang bìa phụ

Lời cam đoan

Mục lục

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

3 Tính mới và những đóng góp của đề tài 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

5 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 4

6 Kết cấu của luận văn 4

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƯ NHÂN 5

1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 5

1.1.1 Khái niệm 5

1.1.2 Đặc điểm pháp lý 8

1.2 Quá trình phát triển các qui định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà từ 1975 đến nay 13

1.3 Giao kết và hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 18

1.4 Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 21

1.4.1 Bên bán nhà ở 24

1.4.2 Bên mua nhà ở 28

1.5 Nội dung hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 30

1.5.1 Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở 30

1.5.2 Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở 36

1.6 Hình thức, thủ tục mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 40

1.6.1 Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở 41

1.6.2 Thủ tục mua bán nhà ở 45

1.7 Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân vô hiệu và hậu quả pháp lý 48

Chương 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT, GIẢI QUYẾT

TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC

SỞ HỮU TƯ NHÂN 53

2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà thuộc sở

hữu tư nhân 53 2.2 Thực trạng giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà thuộc

sở hữu tư nhân 55

Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƯ NHÂN 68

3.1 Phương hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp

đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 68 3.1.1 Sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán

nhà ở thuộc sở hữu tư nhân tại Việt Nam 68 3.1.2 Hoàn thiện các quy định về chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng

mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân 70 3.1.3 Hoàn thiện các quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà

ở thuộc sở hữu tư nhân 71 3.1.4 Hoàn thiện các quy định về hình thức, thủ tục của hợp đồng mua

bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân 71 3.2 Quan điểm và giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua

bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 75 3.2.1 Quan điểm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở

thuộc sở hữu tư nhân tại Việt Nam 75 3.2.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà

ở thuộc sở hữu tư nhân 76 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả của việc áp dụng pháp luật về hợp

đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 79

KẾT LUẬN 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 86

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

Nhà ở là vấn đề được nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu dưới những góc độ khác nhau, từ đó đưa ra các khái niệm khác nhau về nhà ở Nhà

ở luôn gắn liền với cuộc sống của con người, là nhu cầu không thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình nên nó mang tính xã hội sâu sắc Ở nước ta, Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi) tại Điều 58 đã qui định công dân có quyền sở hữu hợp pháp nhà ở của mình

Để đáp ứng nhu cầu có nhà ở mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà ở Vấn đề tạo lập, giao dịch mua bán nhà ở được pháp luật qui định khá chặt chẽ và ngày càng được hoàn thiện từng bước, tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản được hình thành và phát triển theo định hướng của Nhà nước

Nền kinh tế nước ta với 26 năm đổi mới đã có những bước phát triển mạnh mẽ, đời sống vật chất và tinh thần của người dân đã và đang được nâng cao Do đó, nhu cầu có được những ngôi nhà khang trang, đủ tiện nghi

và thuận tiện trong sinh hoạt và công việc ngày càng được người dân chú trọng Trong khi việc tạo lập nhà ở thuộc sở hữu tư nhân bằng việc tham giao dịch mua bán nhà đã và đang phát triển ngày càng phong phú, đa dạng

và phức tạp Chính vì thế, qui định của pháp luật về giao dịch mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân luôn được Nhà nước chú trọng hoàn thiện để đáp ứng với tình hình mới

Thực tế ở nước ta, hoạt động mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân đã trải qua nhiều thời kỳ khác nhau Ở mỗi thời kỳ có những nét riêng biệt phản ánh sự khác nhau trong đường lối, chính sách về nhà ở của Đảng và Nhà

nước Tuy nhiên, ở thời kỳ nào thì các giao dịch mua bán nhà ở thuộc sở hữu

tư nhân cũng phải thực hiện bằng hình thức hợp đồng, phải được công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện những thủ tục bắt buộc do pháp luật quy định

Mặc dù vậy, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan nhiều chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân lại không thực hiện, thực hiện không đúng những qui định của pháp luật về hợp đồng mua bán, đã dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra làm cho các giao dịch về mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân vốn phức tạp lại càng phức tạp hơn Chính vì vậy,

đề tài " Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân " được nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn, nhằm chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định Từ đó tìm ra những phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện các qui định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản ở nước ta phát triển lành mạnh

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Mục tiêu tổng quát của đề tài là nghiên cứu, tìm ra các luận cứ khoa học và thực tiễn cho việc xây dựng và hoàn thiện các qui định của Bộ luật dân

sự, Luật Nhà ở về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân trong giai đoạn hiện nay

Làm rõ những cơ sở lý luận, thực tiễn một số nội dung các qui định của pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân

Đánh giá đúng đắn, khách quan, toàn diện một số nội dung các qui định của Bộ luật dân sự năm 2005, Luật Nhà ở 2005 và các qui định của pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân

Đánh giá thực trạng việc thực hiện các qui định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, từ đó đưa ra phương hướng, giải

pháp, kiến nghị để hoàn thiện các qui định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân

3 Tính mới và những đóng góp của đề tài

Đề tài " Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân " được nghiên cứu để đạt được kết quả sau:

Đề tài có tính hệ thống hóa một cách toàn diện những qui định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân từ năm 1975 đến nay

Xác định được hiệu quả sự điều chỉnh của các qui định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, qua đó chỉ ra những điểm hạn chế của pháp luật thực định về hợp đồng mua bán nhà ở, giúp các nhà lập pháp hoàn thiện hơn những quy định của pháp luật hiện hành, đồng thời giúp cho các cơ quan xét xử hoàn thiện hơn cơ chế giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân

Tác giả đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được qui định trong Bộ luật dân sự năm 2005, Luật nhà ở 2005 Đặc biệt, là các qui định liên quan đến đối tượng của hợp đồng là nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, nhà ở chung cư, nhà ở được hình thành trong tương lai và giải pháp hoàn thiện những qui định của pháp luật về loại đối tượng này góp phần hoàn thiện những qui định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân

4 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

* Đối tượng: Các qui định của pháp luật về mua bán và hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân hiện nay, một số vấn đề về lý luận và thực tiễn

* Phạm vi: " Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân " là một đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng, nội dung phong phú, đa dạng, phức tạp Vì vậy, trong phạm vi của một luận văn thạc sĩ luật học, tác giả tập trung nghiên cứu những cơ sở lý luận, thực tiễn để đánh giá khách quan, toàn diện về thực

trạng nội dung một số các qui định của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân Từ đó đưa ra các phương hướng, giải pháp hoàn thiện nội dung các qui định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới

5 Nội dung và phương pháp nghiên cứu

* Nội dung: Nghiên cứu những nội dung chính, cơ bản của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, đặc biệt là đối tượng của hợp đồng, giao kết và hiệu lực, chủ thể, nội dung, hình thức hợp đồng, thủ tục mua bán Thực trạng áp dụng pháp luật và thực tiễn giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân trong thời gian qua Đề xuất phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện nội dung pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân

* Phương pháp:

Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử và phép biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng đó là phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, so sánh, phương pháp xã hội học để thể hiện nội dung đề tài

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương

Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý về hợp đồng mua bán nhà thuộc sở

hữu tư nhân

Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật, giải quyết tranh chấp về hợp

đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân

Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp

đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ

THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN

1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán nhà thuộc

độ khác nhau Theo phạm trù triết học thì nhà ở là lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng bộ và mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học thì nó là phương tiện đáp ứng nhu cầu ở của con người; theo phạm trù kinh tế thì nó

là khối tài sản thường có giá trị lớn trong tổng tài sản quốc gia; còn theo phạm trù pháp luật thì nhà ở là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật, trong đó có ngành luật dân sự

Khi cuộc sống càng văn minh, xã hội càng phát triển thì con người ngày càng chú trọng nhiều hơn đến nhà ở và cũng chính vì thế vấn đề nhà ở luôn là sự quan tâm của mọi người và toàn xã hội Ở bất kỳ quốc gia nào, Nhà nước cũng phải quan tâm đến vấn đề nhà ở Sự quan tâm đó thể hiện ở việc Nhà nước ban hành và thực hiện các chính sách xã hội về nhà ở và điều quan trọng là Nhà nước ban hành các quy định pháp luật, tạo khung pháp lý an toàn, tiện lợi cho người dân tự thực hiện các giao dịch, tạo lập nhà ở đáp ứng nhu cầu cần thiết của mình

Để đáp ứng nhu cầu có nhà để ở, mỗi cá nhân, mỗi gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác nhau như: tự xây dựng nhà ở, thuê nhà ở, nhận thừa

kế, tặng cho, đổi nhà, hoặc tham gia các giao dịch mua bán nhà Trong đó, tham gia các giao dịch mua bán nhà ở ngày càng có xu thế phát triển mạnh trong xã hội hiện đại Mặt khác, với cách phân loại tài sản theo quy định của pháp luật dân sự, thì nhà ở là một loại bất động sản quan trọng, buộc phải đăng ký quyền sở hữu nên các giao dịch mua bán nhà ở được pháp luật quy định khá chặt chẽ

Chế định về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được quy định trong Bộ luật dân sự năm 2005, Luật Nhà ở 2005 Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được hiểu là một dạng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản

Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là sự thỏa thuận của các bên Trong hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân bao giờ cũng tồn tại bên bán nhà và bên mua nhà, họ có thể là cá nhân, tổ chức hoặc hộ gia đình hay tổ hợp tác Các bên thỏa thuận những nội dung của hợp đồng trên cơ

sở của sự tự do ý chí và nội dung của thỏa thuận đó không được trái pháp luật

và đạo đức xã hội

Tự do ý chí là vấn đề trọng yếu trong pháp luật về hợp đồng nói chung

và trong hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân nói riêng Tự do ý chí được hiểu là không ai có thể ép buộc người khác phải tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với mình hoặc với một chủ thể khác Tất cả "hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được ký kết mà vi phạm điều kiện tự do

ý chí của chủ thể trong giao kết hợp đồng thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu" (theo quy định tại Điều 127, Điều 132 Bộ luật dân sự) Sự tự do ý chí trong thỏa thuận của các bên là một trong những nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự nói chung và được quy định tại Điều 389 Bộ luật dân sự năm 2005, khi giao kết hợp đồng bên bán nhà và bên mua nhà phải thực hiện nguyên tắc:

- Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức

xã hội;

- Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng Nhà ở, theo pháp luật dân sự Việt Nam, là tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu Mặt khác, nhà ở thường là loại tài sản có giá trị lớn, có tác động lớn đến đời sống của cá nhân, hộ gia đình và các chính sách xã hội của Nhà nước, vì vậy, việc thỏa thuận của các bên khi giao kết hợp đồng phải được thực hiện bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải tuân theo những thủ tục luật định

Thực tế trong những năm vừa qua, các giao dịch mua bán nhà ở luôn là các giao dịch có tính phức tạp, nhạy cảm và thường có nhiều sai phạm, đặc biệt là sai phạm về hình thức hợp đồng, thủ tục mang tính chất hành chính liên quan đến đăng ký quyền sở hữu Hiện tượng sai phạm này là sự tồn tại có tính hạn chế lịch sử nhất định

Tóm lại, dựa trên lý luận về hợp đồng dân sự, căn cứ vào khái niệm hợp đồng mua bán tài sản được quy định tại Điều 428, các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định từ Điều 450 đến Điều 455 Bộ luật dân

sự năm 2005, Luật Nhà ở 2005 và thực tiễn đời sống của hợp đồng mua bán nhà ở, có thể đưa ra khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu

tư nhân như sau:

Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm, theo phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở

1.1.2 Đặc điểm pháp lý

Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở phải là ngôi nhà, căn hộ có nguồn gốc hợp pháp Nghĩa là, ngôi nhà đó phải được xác lập quyền sở hữu hợp pháp Vấn đề đặt ra ở đây là ngôi nhà, căn hộ

đó được xác lập trên những cơ sở pháp lý nào thì được coi là sở hữu hợp pháp Căn cứ vào quy định tại Điều 170 Bộ luật dân sự năm 2005, nhà ở tư nhân được coi là sở hữu hợp pháp dựa vào một trong các căn cứ sau:

+ Tư nhân tự tạo dựng (tự xây dựng) nhà ở một cách hợp pháp;

+ Có được từ quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền;

+ Có được từ các giao dịch dân sự hợp pháp (thông qua hợp đồng mua bán, đổi tài sản, tặng cho tài sản, thừa kế tài sản);

+ Có được từ bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật; Một vấn đề quan trọng là nhà ở là loại tài sản buộc phải đăng ký quyền

sở hữu, vì thế tất cả các căn cứ xác lập quyền sở hữu của chủ sở hữu ngôi nhà muốn bán phải có các giấy tờ xác nhận quyền sở hữu của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền Nhưng thực tế, vấn đề xác nhận quyền sở hữu nhà ở cùng với quyền sử dụng đất ở trong những năm vừa qua chưa có hiệu quả cao Mặt khác, ý thức chấp hành pháp luật trong các giao dịch liên quan đến nhà đất của người dân là không cao Do đó, vấn đề xuất trình các giấy tờ, tài liệu chứng minh quyền sở hữu nhà ở hợp pháp là rất khó thực hiện được đầy đủ

Nhà ở, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là một loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, vì thế, các giao dịch mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân đã được quy định khá chặt chẽ trong pháp luật Theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng mua bán tài sản, do đó, nó có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản nói chung Ngoài ra, nó cũng có những đặc điểm thể hiện tính đặc thù riêng (đối tượng của loại hợp

đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân khác hơn so với các loại hợp đồng khác, ngoài ra, nó còn chịu sự ảnh hưởng của các chính sách về nhà ở của Nhà nước ta)

Pháp luật thực định Việt Nam, pháp luật một số nước khác trên thế giới đều quy định hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân phải tuân thủ hình thức văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện theo các thủ tục do pháp luật quy định Sở dĩ có quy định như vậy là do nhà ở là một loại bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, nó thường có giá trị lớn và mang tính xã hội sâu sắc

Mặt khác, việc quy định này đảm bảo cho hoạt động quản lý nhà nước

về nhà ở đạt hiệu quả cao hơn Nhà nước, thông qua việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và các thủ tục mà các chủ thể mua, bán nhà phải thực hiện khi ký kết hợp đồng, tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ có sự đánh giá khách quan hơn về tình hình cung - cầu đối với nhà ở Thông qua những đánh giá đó, Nhà nước có thể xây dựng và ban hành các chính sách về nhà ở để đảm bảo cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp, những người thuộc diện chính sách xã hội có nhiều điều kiện thuận lợi hơn trong việc có nhà để ở

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là loại hợp đồng mua bán tài sản nên nó cũng có những đặc điểm pháp lý chung của loại hợp đồng này là:

Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là một hợp đồng song vụ Theo đó, bên bán nhà ở và bên mua nhà ở đều có các quyền và

nghĩa vụ nhất định, không bên nào chỉ có quyền hoặc chỉ phải thực hiện các nghĩa vụ Nghĩa vụ của bên này là quyền lợi của bên kia và ngược lại Khi bên có nghĩa vụ đến hạn thực hiện nghĩa vụ nhưng không thực hiện đúng những cam kết đã thỏa thuận, thì bên có quyền sẽ yêu cầu bên có nghĩa vụ

phải thực hiện đúng, thực hiện đủ những cam kết đã thỏa thuận Tính song vụ còn được thể hiện ở chỗ quyền lợi của bên bán và bên mua chỉ có thể được đảm bảo khi bên mua và bên bán thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tương ứng của mình Nói cách khác, trong hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, quyền và nghĩa vụ của bên bán tương ứng với nghĩa vụ và quyền của bên mua Vì thế hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân luôn phải được lập thành nhiều bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ một bản để làm cơ sở pháp lý cho việc đảm bảo quyền và việc thực hiện nghĩa vụ của mình Tuy nhiên, đặc tính song vụ này cũng chỉ biểu hiện rõ nét sau khi hợp đồng được chứng thực, chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thời điểm có hiệu lực của hợp đồng)

Ví dụ: "Bên bán nhà có nghĩa vụ giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua" (khoản 3 Điều 451) Tương ứng với quyền của bên mua là "được nhận nhà và kèm theo hồ sơ về nhà đúng tình trạng đã quy định trong hợp đồng" (khoản 1 Điều 454) "Bên bán nhà có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận" (khoản 1 Điều 452), thì "bên mua nhà ở có nghĩa vụ nhận nhà đúng thời hạn

đã thỏa thuận" (khoản 2 Điều 453)

Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là hợp đồng có

đền bù Tức là, trong hợp đồng, khi bên bán nhà hoặc bên mua nhà đã thực hiện

cho bên kia một lợi ích, thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng Điều này hoàn toàn khác với việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở trong quan

hệ thừa kế, tặng cho nhà ở Trong hai loại quan hệ này, người chuyển giao quyền sở hữu nhà sẽ không được nhận bất kỳ một lợi ích vật chất tương ứng với giá trị ngôi nhà để lại thừa kế hoặc đem tặng, cho Còn người tiếp nhận quyền sở hữu nhà ở (người được thừa kế, được tặng cho) không phải thực hiện bất kỳ nghĩa vụ tài sản nào đối với người chuyển quyền sở hữu ngôi nhà

Đặc điểm đền bù trong hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân

là sự cụ thể hóa của nguyên tắc trao đổi ngang giá trong giao lưu dân sự mà các bên mua và bán đã thực hiện để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi họ tham gia giao kết hợp đồng

Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là hợp đồng

chuyển giao tài sản và quyền sở hữu tài sản từ phía người bán cho người mua

Trong quan hệ giao dịch mua bán này, người bán nhà có trách nhiệm chuyển giao nhà hoặc phần nhà ở và quyền sở hữu ngôi nhà hợp pháp đó cho người mua, đồng thời người bán nhà cũng phải chuyển giao quyền sử dụng đất ở có căn nhà đó cho người mua, trừ trường hợp bán nhà trên phần đất thuê

Một vấn đề nữa khi xem xét việc xác định đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là phân biệt các loại hình sở hữu nhà ở thuộc loại hình sở hữu tư nhân đó là sở hữu chung theo phần hay sở hữu chung hợp nhất, hay sở hữu của riêng một cá nhân

Trên thực tế, nhóm đối tượng nhà ở thuộc sở hữu của một cá nhân là đối tượng của hợp đồng thường ít xảy ra các tranh chấp hơn so với nhà ở thuộc sở hữu chung Bởi vì, các chứng cứ, tài liệu chứng minh nhà ở thuộc sở hữu của một cá nhân thường rõ ràng, dễ xác định, trong khi nhà ở thuộc sở hữu chung thường ít có các chứng cứ rõ ràng để phân định phần nhà và các phần quyền khác liên quan đến việc sở hữu phần nhà của mỗi đồng sở hữu

Ví dụ: Việc phân định quyền và nghĩa vụ của các đồng sở hữu đối với các công trình thuộc sở hữu chung: công trình vệ sinh, hành lang, không gian chung, lối đi chung

Có thể khẳng định rằng, nhà ở thuộc sở hữu chung là nhóm đối tượng khi tham gia giao dịch mua bán trên thị bất động sản thường chưa có sự tuân thủ triệt để những quy định của pháp luật Sự vi phạm trong các quan hệ mua bán nhà liên quan đến nhóm đối tượng này có nhiều nguyên nhân chủ quan và

khách quan khác nhau, trong đó thường có sự vi phạm điều kiện đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở

Theo Điều 214 Bộ luật dân sự năm 2005, nhà ở thuộc sở hữu chung được hiểu là nhà ở thuộc quyền sở hữu của nhiều người và nó có thể là sở hữu chung hợp nhất hoặc sở hữu chung theo phần

+ Theo quy định tại Điều 216 Bộ luật dân sự năm 2005 thì chủ sở hữu nhà theo phần có các phần quyền và nghĩa vụ tương ứng với phần nhà thuộc quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Do vậy, khi bán nhà thuộc sở hữu chung theo phần thì từng sở hữu chủ có thể bán phần nhà thuộc quyền sở hữu của mình mà không cần được sự đồng ý của các chủ sở hữu chung khác nhưng việc bán này không được làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của các chủ sở hữu chung khác Trong trường hợp này, "các chủ sở hữu chung khác có quyền được ưu tiên mua" (Khoản 2 Điều 96 Luật Nhà ở 2005) Nghĩa là trong trường hợp này, từng chủ sở hữu có thể hoàn toàn độc lập trong việc thiết lập giao dịch mua bán nhà với người có nhu cầu mua nhà,

mà không bị phụ thuộc vào ý kiến của các đồng sở hữu chủ khác Nhưng trước khi giao dịch với người có nhu cầu mua nhà khác, họ phải thực hiện các quy định của pháp luật về quyền ưu tiên mua của các đồng sở hữu

+ Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất, thường phát sinh trong quan hệ hôn nhân, theo đó "các chủ sở hữu chung có quyền và nghĩa vụ ngang nhau" đối với nhà ở (khoản 2 Điều 217) Khi nhà thuộc sở hữu chung hợp nhất được đem bán thì trong hợp đồng phải thể hiện được sự đồng ý của tất cả các đồng

sở hữu chủ (các chủ sở hữu phải đồng ý và ký vào văn bản hợp đồng mua bán nhà ở, hoặc nếu một trong các chủ sở hữu vắng mặt, không thể ký vào văn bản hợp đồng thì phải có giấy ủy quyền hợp pháp cho người được phép bán nhà) Đây là điểm khác biệt giữa bán nhà thuộc sở hữu chung hợp nhất với việc bán nhà thuộc sở hữu chung theo phần Có nghĩa là, khi một trong các

đồng sở hữu chủ không đồng thuận với việc bán nhà thì hợp đồng mua bán nhà ở không bao giờ được thực hiện

Ngoài những đặc điểm pháp lý trên hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân còn có nhiều các đặc điểm riêng biệt như: về chủ thể tham gia giao kết hợp đồng, nội dung, hình thức của hợp đồng, thủ tục mua bán Để hiểu một cách toàn diện và sâu sắc hơn các đặc điểm này tác giả sẽ đề cập ở những nội dung tiếp theo

1.2 Quá trình phát triển các qui định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà từ 1975 đến nay

Năm 1975, do điều kiện khách quan và chủ quan, Nhà nước ta vẫn chưa ban hành được các văn bản pháp luật một cách đầy đủ để điều chỉnh các giao dịch dân sự nói chung và giao dịch mua bán nhà ở nói riêng Do vậy, trên thực tế chúng ta vẫn dựa trên nội dung và những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự trước đây để điều chỉnh các giao dịch mua bán nhà ở

Ngày 4/1/1979, Hội đồng Chính phủ ban hành Nghị định số HĐCP ban hành Điều lệ thống nhất quản lý nhà cửa ở các thành phố, thị

02/NĐ-xã Trong nghị định này đã quy định về hợp đồng mua bán nhà ở:

Việc mua bán nhà ở của nhân dân và việc chuyển dịch nhà cửa của các

cơ quan, xí nghiệp phải theo đúng nguyên tắc, thủ tục do pháp luật quy định Việc nhân dân mua bán nhà ở của nhau ở thành thị phải được Ủy ban nhân dân huyện, thị xã, quận, và cấp tương đương chứng nhận và phải trước bạ, sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất tỉnh, thành phố mới được coi là hợp pháp

Ngày 26/03/1991, Hội đồng Nhà nước đã ban hành Pháp lệnh Nhà ở Có thể nói, đây là văn bản pháp luật có giá trị cao nhất, đầy đủ, toàn diện nhất điều chỉnh các giao dịch dân sự liên quan đến vấn đề nhà ở lúc bấy giờ Trong đó,

để tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho việc thực hiện các giao dịch về nhà ở nói chung cũng như về mua bán nhà ở nói riêng, Điều 15 Pháp lệnh đã quy định:

"Nhà nước, tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc xây dựng, cải tạo, mua bán, nhận thừa

kế, tặng, cho và các hình thức khác theo quy định của pháp luật" Để đảm bảo cho các giao dịch về mua bán nhà ở được thực hiện đúng pháp luật, Pháp lệnh

đã dành một chương, Chương V từ Điều 31 đến Điều 38, quy định về việc mua bán nhà ở Trong chương này có một quy định mang tính nguyên tắc xuyên suốt trong quá trình xây dựng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở:

Việc mua bán nhà ở thuộc mọi hình thức sở hữu đều phải thực hiện thông qua hợp đồng mua bán nhà ở Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết bằng văn bản giữa bên mua và bên bán Đất có nhà ở không phải là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở Người được chuyển quyền sở hữu nhà ở được

quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai (Điều 31)

Theo quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế, thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong Luật Đất đai năm 1993 thì đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở không chỉ có ngôi nhà, vật kiến trúc nữa mà còn bao gồm cả quyền sử dụng đất ở mà có ngôi nhà xây trên đó Điều này có nghĩa là khi thành lập hợp đồng mua bán nhà ở phải bao gồm hai phần: Phần mua bán nhà và phần chuyển quyền quyền sử dụng đất

Tóm lại, tuy các quy định trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991 còn nhiều quy định chung chung, chưa thực sự cụ thể, rõ ràng và thống nhất, nhưng đây thực sự là văn bản đánh dấu sự phát triển mới của pháp luật dân sự về nhà ở nói chung và các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng Trên cơ sở kế thừa và phát triển các quy định trong Pháp lệnh này, các văn bản pháp luật của Nhà nước sau này đã có những quy định nhằm điều chỉnh các quan hệ mua bán nhà cửa

Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ quy định về

quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị Đây là nghị định được ban hành nhằm cụ thể hóa các quy định trong Pháp lệnh về nhà ở năm 1991

và các quy định của Luật Đất đai năm 1993 Các quy định trong nghị định này

đã tạo cơ sở pháp lý hết sức quan trọng cho hoạt động mua bán nhà ở phát triển Trong đó, nhà ở với tư cách là đối tượng của hợp đồng mua bán đã được phân chia theo các đối tượng, hình thức sở hữu đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng các quy định của pháp luật mang tính cụ thể, đặc trưng riêng nhằm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở hoặc thuê nhà ở thuộc các đối tượng này

Cùng với việc ban hành Nghị định số 60/CP, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 61/1994/NĐ-CP quy định về việc mua bán và kinh doanh nhà

ở Nghị định đã quy định:

Mua bán nhà ở là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

ở từ bên bán sang bên mua thông qua hợp đồng được ký kết bằng văn bản giữa bên mua và bên bán theo đúng quy định của pháp luật Bên bán phải là chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và chủ sử dụng hợp pháp đất ở Trong mọi trường hợp khác, bên bán phải có giấy ủy quyền của chủ sở hữu hợp pháp nhà ở và chủ sử dụng hợp pháp đất ở đó được Công chứng nhà nước chứng nhận (Điều 3)

Để tạo điều kiện cho các giao dịch về mua bán nhà ở được thực hiện đúng theo các quy định của pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà, người bán nhà, nghị định đã quy định đối tượng các chủ thể được phép kinh doanh nhà ở tại Điều 13, đó là "các tổ chức trong nước, cá nhân là công dân Việt Nam định cư ở Việt Nam" Đây là hành lang pháp lý an toàn cho các chủ thể tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở

Mặt khác, nghị định này cũng đã chỉ rõ việc mua bán nhà ở buộc phải được tiến hành thông qua hợp đồng bằng văn bản và tuân theo các thủ tục luật định, nếu không hợp đồng sẽ bị vô hiệu

Ngày 28/10/1995 tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa IX đã thông qua Bộ luật dân sự Bộ luật này được xây dựng trên cơ sở kế thừa và phát triển nội dung các quy định của pháp luật dân sự Việt Nam từ trước đến nay Bộ luật dân sự được ban hành và có hiệu lực đã thực sự là công cụ pháp lý quan trọng thúc đẩy giao lưu dân sự phát triển, thúc đẩy nền kinh tế - xã hội phát triển

Theo Bộ luật dân sự năm 1995, hợp đồng mua bán nhà ở được quy định thành một phần riêng trong mục hợp đồng mua bán tài sản từ Điều 443 đến Điều 450 Đây là những điều luật quy định nội dung cơ bản nhất, quan trọng nhất của hợp đồng mua bán nhà ở như: điều kiện về chủ thể; quyền và nghĩa

vụ của các bên; điều kiện về nhà ở đem bán; nội dung, hình thức của hợp đồng; cách thức giao kết hợp đồng; các trường hợp bán nhà thuộc các hình thức sở hữu; bán nhà đang cho thuê Trên cơ sở các quy định này, Nhà nước

đã ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm quy định cụ thể những vấn

đề có liên quan đến việc thực hiện các quy định của giao dịch mua bán nhà ở, đồng thời, cũng quy định việc hướng giải quyết tranh chấp phát sinh trong hợp đồng mua bán nhà ở

Khi Bộ luật dân sự năm 1995 có hiệu lực, các quan hệ dân sự nói chung

và quan hệ mua bán nhà ở nói riêng được điều chỉnh theo những quy định trong Bộ luật này Tuy nhiên, để giải quyết triệt để những tồn đọng của các giao dịch liên quan đến nhà ở phát sinh trước ngày 01/07/1991 (ngày Pháp lệnh nhà ở có hiệu lực), đặc biệt là giải quyết các vấn đề hình thức và thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với các giao dịch mua bán nhà ở, ngày 24/08/1998 Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 58/1998/ NQ-UBTVQH hướng dẫn giải quyết các giao dịch về nhà ở Tiếp đó, đến ngày 25/01/1999 Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã ban hành Thông tư số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC hướng dẫn áp dụng một số quy định của Nghị quyết số 58/1998/ NQ-UBTVQH

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một bộ phận của cộng đồng dân tộc Việt Nam Nhà nước bảo hộ quyền lợi chính đáng của người Việt Nam định cư ở nước ngoài Nhà nước khuyến khích và tạo điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài giữ gìn bản sắc văn hóa dân tộc Việt Nam, giữ gìn gắn bó quan hệ với gia đình và quê hương, góp phần xây dựng quê hương đất nước (Điều 75) Chính phủ đã ban hành Nghị định số 81/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 quy định về việc người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam Nghị định này đã quy định cụ thể, rõ ràng các đối tượng được mua nhà ở, điều kiện mua nhà ở Đặc biệt, "người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua nhà ở theo quy định tại Nghị định này, sau khi hoàn tất các thủ tục mua nhà ở thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở" (Điều 4) Đây là điểm khác biệt giữa người sở hữu nhà ở

là người nước ngoài với người sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, quy định này đã và đang khuyến khích những người Việt Nam yêu nước đang làm việc và sinh sống ở nước ngoài có điều kiện về vật chất cũng như khoa học, kỹ thuật có thể đầu tư về nước để xây dựng đất nước ngày càng phát triển mạnh mẽ hơn

Tuy nhiên, thực tế hiện nay là trong các giao dịch về mua bán nhà ở, mặc dù pháp luật đã quy định rất cụ thể, rõ ràng về hình thức cũng như nội dung và các thủ tục mua bán nhà ở, hầu như các quy định của pháp luật lại được thực thi không nhiều, không triệt để trên thực tế "Thị trường ngầm" về bất động sản, trong đó có quan hệ mua bán nhà ở đang diễn ra rất phức tạp Đây là một trong những nguyên nhân gây ra tệ đầu cơ đất đai, nhà ở, gây nên những cơn sốt đất trong những năm vừa qua Thực tế này đòi hỏi Đảng, Nhà nước phải có những chính sách để điều chỉnh các quy định của pháp luật cho phù hợp hơn nữa với bản chất của quan hệ mua bán nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch mua bán nhà ở phát triển đúng với thực tại của Việt Nam,

có tính đến sự phù hợp với thông lệ chung của thế giới, tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

Để khắc phục những hạn chế trong các quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 và các văn bản pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trước đó, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 đã thông qua Bộ luật dân sự năm 2005, có hiệu lực từ ngày 01/01/2006 Cùng với đó là sự ra đời của một đạo luật chuyên biệt về nhà ở - Luật Nhà ở 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành

1.3 Giao kết và hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu

tƣ nhân

Giao kết hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân là việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên chủ thể Việc giao kết hợp đồng phải tuân theo các nguyên tắc sau đây:

+ Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội; + Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng

Đề nghị giao kết hợp đồng là việc thể hiện rõ ý định giao kết hợp đồng

và chịu sự ràng buộc về đề nghị này của bên đề nghị đối với bên đã được xác định cụ thể Trong trường hợp đề nghị giao kết hợp đồng có nêu rõ thời hạn trả lời, nếu bên đề nghị lại giao kết hợp đồng với người thứ ba trong thời hạn chờ bên được đề nghị trả lời thì phải bồi thường thiệt hại cho bên được đề nghị mà không được giao kết hợp đồng nếu có thiệt hại phát sinh Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân được giao kết bằng văn bản, có công chứng chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Việc xác định thời điểm có hiệu lực của một hợp đồng là rất quan trọng Bởi kể từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực thì quyền và nghĩa vụ của các bên mới phát sinh, và được pháp luật bảo vệ Căn cứ vào các quy định hiện hành, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được xác định tại nhiều thời điểm khác nhau, tùy thuộc vào hình thức của hợp đồng, tùy thuộc vào thỏa thuận

của các bên, cũng như những quy định khác của pháp luật chuyên ngành Tuy nhiên, việc xác định thời điểm này trên thực tế cũng như về mặt lý luận vẫn đang còn gặp nhiều khó khăn và bất cập Đặc biệt là đối với những loại hợp đồng mà pháp luật buộc phải tuân thủ theo một hình thức nhất định (buộc phải công chứng, hoặc buộc phải công chứng và đăng ký với cơ quan có thẩm quyền) Đối với những loại hợp đồng đó, việc tuân thủ hình thức là một yêu cầu bắt buộc và là một trong những điều kiện để hợp đồng có hiệu lực (khoản

2 Điều 122, Điều 124 BLDS 2005)

Theo quy định của Điều 405 BLDS thì hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết trừ trường có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác Tuy nhiên, BLDS lại không quy định thế nào là

"được giao kết hợp pháp", do đó phải áp dụng Điều 122 BLDS về điều kiện

có hiệu lực của giao dịch dân sự vì hợp đồng là một trong những hình thức giao dịch dân sự

Giao dịch dân sự được coi là có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau: + Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

+ Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

+ Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện

Căn cứ Điều 91, Điều 92 Luật Nhà ở 2005 về điều kiện nhà ở và chủ thể tham gia giao dịch như sau:

+ Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

+ Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

+ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật

về dân sự;

+ Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải

có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh

Ngoài các điều kiện trên đây, nếu pháp luật quy định giao dịch phải được thể hiện bằng một hình thức cụ thể, ví dụ phải thể hiện bằng văn bản, thì hình thức của giao dịch là điều kiện có hiệu lực của giao dịch

Như vậy, khi hợp đồng có đủ các điều kiện trên thì sẽ có hiệu lực trừ một số trường hợp mà pháp luật yêu cầu hợp đồng phải tuân theo một hình thức nhất định

Hợp đồng mua bán nhà ở - Điều 450 Bộ luật Dân sự 2005, khoản 3

Điều 93 Luật Nhà ở 2005: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành

văn bản, có công chứng hoặc chứng thực” Việc xác định thời điểm có hiệu

lực của hợp đồng này không được ghi nhận một cách trực tiếp trong Bộ luật Dân sự cũng như Luật Nhà ở và các quy định khác Theo khoản 3 Điều 4 Luật Công chứng thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở không phát sinh từ thời điểm giao kết hợp đồng mà được xác định kể từ khi các bên

hoàn thành thủ tục công chứng: “văn bản được công chứng (hợp đồng, giao dịch và lời chứng của công chứng viên) có hiệu lực kể từ ngày được công

chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng” Nếu các

bên thỏa thuận với nhau thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là một thời điểm khác với thời điểm công chứng viên ký công chứng và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng, theo tôi thỏa thuận như thế là vô hiệu, bởi đây là

trường hợp “pháp luật quy định khác” theo Điều 405 BLDS

Luật Công chứng đã không ghi nhận các trường hợp khác có thể làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng – cụ thể trong trường hợp này, Luật Công chứng đã không ghi nhận quyền tự do thỏa thuận giữa các bên giao kết hợp đồng Bởi hiểu theo khoản 3 Điều 4 thì những văn bản được công chứng (cụ

thể là hợp đồng mua bán nhà ở đang được đề cập) chỉ có thể phát sinh hiệu lực kể từ ngày được công chứng

Bộ luật Dân sự 2005, Luật Nhà ở 2005 cũng như các quy phạm pháp luật khác không có quy định nào trực tiếp xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng dạng này

1.4 Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tƣ nhân

Vấn đề chủ thể của quan hệ pháp luật nói chung và chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân nói riêng là một trong những vấn

đề hiện nay còn có nhiều quan điểm khác nhau không chỉ trong quy định pháp luật của quốc gia mà ngay cả đối với những nhà nghiên cứu luật học trong và ngoài nước

Theo lý luận nói chung, chủ thể của các quan hệ pháp luật dân sự là những người tham gia vào các quan hệ pháp luật dân sự, có quyền và nghĩa

vụ trong các quan hệ pháp luật dân sự đó

Hiện nay, pháp luật dân sự của đa số các nước trên thế giới chỉ thừa nhận chủ thể quan hệ pháp luật dân sự là cá nhân và pháp nhân Pháp luật dân

sự Việt Nam trước đây cũng thừa nhận các chủ thể truyền thống này Tuy nhiên, theo pháp luật thực định hiện nay thì ngoài các chủ thể mang tính truyền thống là cá nhân và pháp nhân, pháp luật Việt Nam còn công nhận hộ gia đình và tổ hợp tác cũng là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, nhưng là chủ thể đặc biệt và hạn chế Họ không phải là pháp nhân, cũng không phải là

cá nhân, các chủ thể này chỉ tham gia vào một số quan hệ pháp luật dân sự nhất định theo quy định của pháp luật Do đó, trong quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác đều có khả năng trở thành chủ thể trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân Trong đó chủ thể tham gia chủ yếu các hợp đồng mua bán nhà ở hiện nay là cá nhân, hộ gia đình và pháp nhân kinh doanh bất động sản Để trở

thành chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân thì các chủ thể này phải đáp ứng được các điều kiện khác nhau mà pháp luật đã quy định

Cá nhân - chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân

Đây là chủ thể chủ yếu và thường xuyên của quan hệ mua bán nhà ở Tuy nhiên, không phải mọi cá nhân đều có thể tham gia vào quan hệ mua bán này

Để được tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở với tư cách là một chủ thể độc lập cá nhân phải có đầy đủ năng lực chủ thể, tức là cá nhân đó phải có đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự

+ Điều kiện năng lực pháp luật dân sự của cá nhân Đó là "khả năng

của cá nhân có quyền dân sự và có nghĩa vụ dân sự" (khoản 1 Điều 14) khi cá nhân tham gia quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở Theo pháp luật thực định thì mọi cá nhân là công dân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài cư trú ở Việt Nam đều có thể tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở

+ Điều kiện năng lực hành vi dân sự Năng lực hành vi dân sự của cá

nhân khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở là khả năng của cá nhân bằng chính hành vi của mình tự do thể hiện ý chí xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự khi họ tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở

Do nhà ở là một đối tượng đặc biệt phải đăng ký quyền sở hữu và nó thường có giá trị lớn nên để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, quyền và lợi ích chung của Nhà nước, của xã hội, pháp luật dân sự quy định

cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì mới có thể có được những quyết định đúng đắn nhất để tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở

Năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật là người từ

đủ 18 tuổi trở lên có sự phát triển bình thường, không mắc bệnh tâm thần hoặc các bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình; không phải là người nghiện ma túy hoặc nghiện các chất kích thích khác dẫn

đến phá tán tài sản của gia đình (Điều 22, Điều 23 Bộ luật dân sự năm 2005)

Tuy có các quy định về điều kiện năng lực hành vi dân sự như trên nhưng điều đó không có nghĩa là các cá nhân không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì họ không được tham gia và các giao dịch mua bán nhà ở Đối với những chủ thể bị hạn chế năng lực hành vi dân sự họ vẫn có thể tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở nhưng việc tham gia đó phải được thực hiện dưới

sự đồng ý của người giám hộ (tuân theo các quy định về giám hộ, đại diện)

Hộ gia đình - chủ thể của quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở

hữu tư nhân Như phần trên đã đề cập, hộ gia đình là một loại chủ thể đặc biệt trong pháp luật dân sự Để tham gia vào việc giao kết hợp đồng mua bán nhà

ở không phải mọi thành viên của hộ gia đình tham gia ký kết mà thường là chủ hộ đại diện cho hộ tham gia ký kết Chủ hộ có thể ủy quyền cho thành viên khác tham gia ký kết hợp đồng, nhưng thành viên này phải là người có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự

Đối với tổ hợp tác, theo quy định của pháp luật thực định, thì hiện nay

chưa có một quy định nào của pháp luật cấm tổ hợp tác không được tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở, chính vì thế theo nguyên tắc suy đoán pháp

lý "được làm tất cả những gì pháp luật không cấm" thì tổ hợp tác là loại chủ

thể đặc biệt tương tự như hộ gia đình, cũng có thể trở thành chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở tại bất kỳ thời điểm nào Tuy nhiên, trên thực tế thì hiếm khi tổ hợp tác tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở với mục đích để ở

mà chủ yếu là họ tham gia vào hợp đồng mua bán nhà với mục đích khác, thường là mục đích kinh doanh

Pháp nhân - chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư

nhân Cùng với sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, sự

chuyên môn hóa trong phân công lao động xã hội, các pháp nhân kinh doanh bất động sản cụ thể hơn là kinh doanh nhà ở ngày càng nhiều cùng, tính

chuyên nghiệp ngày càng cao Họ đã và đang tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở với quy mô ngày càng sâu, rộng Đặc biệt, khi mà nhà ở trong xã hội hiện đại thường được thực hiện theo các dự án, quy hoạch với các khu chung cư cao tầng do các công ty kinh doanh nhà ở xây dựng để bán hoặc cho thuê phát triển mạnh, thì các pháp nhân kinh doanh nhà ở đang trở thành các chủ thể quan trọng của quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở

Trên đây là một số nét khái quát chung nhất về các đặc điểm của chủ thể trong hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân Để tìm hiểu kỹ hơn các quy định của pháp luật hiện hành về các chủ thể trong quan hệ mua bán nhà ở này, cần tìm hiểu từng loại chủ thể riêng biệt của quan hệ pháp luật này

Từ đó có cách nhìn tổng quát hơn, sâu sắc hơn về từng loại chủ thể và tìm ra được phương hướng giải quyết đúng đắn các tranh chấp có thể xảy ra giữa các bên trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, cũng như

đề ra các giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về vấn đề này

1.4.1 Bên bán nhà ở

Để có thể trở thành bên bán nhà ở trong giao dịch mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, điều quan trọng nhất trước tiên là cá nhân đó, hộ gia đình đó, pháp nhân đó phải là người chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán và là chủ sử dụng hợp pháp đất ở có ngôi nhà đó hoặc là người được chủ sở hữu nhà ở ủy quyền phù hợp với các quy định của pháp luật về ủy quyền tại thời điểm ủy quyền đã ủy quyền cho họ được phép bán ngôi nhà thuộc sở hữu của người ủy quyền

Trong trường hợp người bán nhà ở là chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán thì họ phải đưa ra được các giấy tờ để chứng minh quyền sở hữu ngôi nhà của mình đem bán Các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên bán có thể là một trong số những loại giấy tờ sau:

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp;

+ Hợp đồng mua bán nhà ở mà họ đã thực hiện một cách hợp pháp với chủ sở hữu ngôi nhà trước đó;

+ Hợp đồng đổi nhà ở hợp pháp;

+ Trích lục bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật và giấy xác nhận của cơ quan thi hành án về việc họ đã được thi hành xong bản án, quyết định của Tòa án liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu nhà ở đem bán;

+ Các giấy tờ liên quan đến việc hóa giá nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước cho người có nhà ở đó;

+ Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, đất ở do chính quyền cũ cấp một cách hợp pháp cho người đang sử dụng ngôi nhà đó, mà nhà ở và đất

ở đó đang được sử dụng ổn định và không có tranh chấp

+ Các loại giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của pháp luật

Việc xuất trình các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, ngoài việc đảm bảo tư cách chủ thể của bên bán nhà ở nó còn giúp cho việc thực hiện các thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở sang cho người mua để người mua nhà làm thủ tục đăng ký trước bạ cũng như thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước được đảm bảo đúng pháp luật

Trường hợp người bán nhà là người được ủy quyền thì họ phải xuất trình giấy ủy quyền hợp pháp - Giấy ủy quyền có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Trong giấy ủy quyền này phải nói rõ phạm vi ủy quyền

để bên mua biết được phạm vi quyền mà người được ủy quyền có thể được thực hiện theo quy định của pháp luật về ủy quyền, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên

Bên bán nhà phải là người có đủ năng lực pháp luật dân sự và hành vi dân sự Việc xác định điều kiện năng năng lực chủ thể của bên bán nhà là tùy thuộc vào tư cách của bên bán nhà như thế nào, họ là cá nhân hay pháp nhân,

hộ gia đình, tổ hợp tác

+ Bên bán nhà là cá nhân Cá nhân muốn được tham gia một cách độc

lập trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở thì họ phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ Đối với các trường hợp khác, khi tham gia giao kết hợp đồng

họ phải có người giám hộ, đại diện (như đã phân tích ở trên) Đây là những quy định nhằm đảm bảo cho quyền lợi của người được giám hộ, vì khi tham gia đàm phán, thỏa thuận các nội dung của hợp đồng như giá cả, nội dung phương thức thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà ở là vấn đề không đơn giản Bên cạnh đó, việc thực hiện các thủ tục mua bán nhà đòi hỏi người bán phải có trình độ hiểu biết xã hội nhất định để họ có thể nhận thức được đầy đủ những hành vi mà họ phải thực hiện trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền; các quyền và nghĩa vụ mà họ được hưởng và phải thực hiện, cũng như các hậu quả pháp lý khác khi họ tham gia giao kết hợp đồng

+ Đối với pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác Họ có thể trở thành bên

bán nhà ở trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở bất cứ thời điểm nào nếu như họ là chủ sở hữu ngôi nhà đem bán, hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền hợp pháp

Đối với trường hợp bên bán nhà ở là pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác thì việc giao dịch phải thông qua các đại diện theo pháp luật của mình Đối với các trường hợp khác, bên bán nhà ở phải có giấy ủy quyền hợp pháp của người đại diện đương nhiên theo pháp luật cho phép người được ủy quyền tham gia giao kết hợp đồng

Một điểm quan trọng khi nói về chủ thể bán nhà, trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở, là khi tham gia giao kết hợp đồng thì bên bán nhà phải hoàn toàn tự nguyện, tự chủ thỏa thuận và đưa ra các quyết định về việc bán nhà với bên mua Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, khi chủ sở hữu ngôi nhà đem bán có thể không được phép trực tiếp tham gia thỏa thuận giao kết hợp đồng với bên mua nhưng hợp đồng mua bán nhà ở vẫn được thực

hiện, đó là các trường hợp nhà ở đem bán là tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ dân sự, bán nhà là tài sản bị cưỡng chế thi hành án

Đây là những giao dịch mua bán nhà ở đặc biệt, bởi vì chủ sở hữu ngôi nhà đã định đoạt số phận pháp lý của ngôi nhà trước khi nó là đối tượng của hợp đồng (trong trường hợp nhà ở là tài sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự), hoặc chủ sở hữu nhà hoàn toàn bị cưỡng chế phải bán nhà (trong trường hợp nhà ở phải bán để thực hiện nghĩa vụ tài sản của chủ sở hữu nhà theo quyết định buộc thi hành bản án, quyết định của Tòa án) Trong cả hai trường hợp nói trên, chủ sở hữu ngôi nhà đã "mất" quyền định đoạt tài sản thuộc quyền sở hữu của mình khi họ ở trong những điều kiện đặc biệt do pháp luật đã dự liệu trước buộc tất cả mọi người phải thực hiện Do đó, trong những trường hợp đặc biệt này Nhà nước phải có những quy định cụ thể về việc mua bán nhà ở để yếu tố tự nguyện của các bên không ảnh hưởng đến một trong bốn điều kiện bắt buộc để hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực

Xuất phát từ đặc điểm của đối tượng trong hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, bên bán nhà còn phải thỏa mãn những điều kiện khác

mà nếu như thiếu nó hợp đồng sẽ bị vô hiệu

Theo quy định tại Điều 96 Luật Nhà ở thì:

+ Việc bán nhà ở thuộc quyền sở hữu chung hợp nhất của nhiều người thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu

+ Việc bán nhà thuộc sở hữu chung theo phần không được làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của chủ sở hữu chung khác Các chủ sở hữu chung khác có quyền được ưu tiên mua theo quy định tại khoản 2 Điều 96 Luật Nhà ở

Ngoài những quy định trên, pháp luật cũng có những quy định khác bắt buộc bên bán nhà khi bán nhà họ phải thực hiện một số hành vi nhất định như: thông báo cho bên mua nhà về nội dung phạm vi quyền sở hữu ngôi nhà của

mình; quyền của các chủ sở hữu khác đối với toàn bộ ngôi nhà hay các phần

sở hữu chung; thành phần các chủ sở hữu chung của ngôi nhà đem bán, đồng thời bên bán nhà phải có được các văn bản đảm bảo quyền được bán ngôi nhà

là tài sản của cho bất cứ chủ thể nào, cụ thể là:

+ Nếu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì các chủ sở hữu phải cùng đứng tên và ký kết trong hợp đồng mua bán nhà ở Nếu thực hiện theo việc ủy quyền thì phải làm giấy ủy quyền bán theo quy định của pháp luật về ủy quyền

+ Nếu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì bên bán phải thực hiện nghĩa vụ về quyền ưu tiên mua của các chủ sở hữu khác Nếu các chủ sở hữu khác không mua thì bên bán phải lập văn bản thể hiện rõ sự khước từ quyền ưu tiên mua (không mua nhà) của các chủ sở hữu khác, khi đó bên bán nhà mới có quyền bán cho các chủ thể khác và bên mua mới được mua phần nhà ở đó

Đối với trường hợp bán nhà đang cho thuê theo Điều 97 Luật Nhà ở, Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu không có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê nhà ở, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân và nhà ở thuộc sở hữu chung Trong thời hạn một tháng, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác về thời hạn

1.4.2 Bên mua nhà ở

Trước tiên, để tham gia với tư cách là bên mua nhà ở trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân thì người mua nhà phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự (như đã đề cập ở phần 1.4.1), tức là, họ phải là những người mà pháp luật cho phép họ có đủ các quyền năng của quyền sở hữu nhà ở

Theo các quy định của pháp luật hiện hành ở nước ta thì mọi cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình tổ hợp tác đều có thể trở thành bên mua nhà ở Đối với

tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có một

số quy định đặc thù được ghi nhận trong Luật Nhà ở 2005

Điều 25 Luật Nhà ở: “ Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó Thời hạn được sở hữu nhà ở

là thời hạn quy định trong Giấy chứng nhận đầu tư và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, sau khi hoàn thành việc xây dựng theo dự án, chủ đầu tư được quyền bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này Người mua nhà ở của tổ chức, cá nhân quy định tại khoản này được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này”

Điều 26 Luật sửa đổi bổ sung Luật Nhà ở: “ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà

ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

+ Người có quốc tịch Việt Nam;

+ Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng

là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước

Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam ”

Đây là một điểm rất đáng ghi nhận trong pháp luật của nước ta về việc cho phép mở rộng đối tượng được tham gia giao dịch về mua bán nhà

ở hiện nay

1.5 Nội dung hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tƣ nhân

Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là tổng hợp các điều khoản mà các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng đã thỏa thuận Các điều khoản đó xác định quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên tham gia giao kết hợp đồng Với đặc điểm là loại hợp đồng song vụ, vì vậy, nội dung quyền và nghĩa vụ của các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng bao giờ cũng thể hiện tính song vụ, tức là quyền và nghĩa vụ của các bên thường thể hiện sự đối lập, quyền của bên này sẽ là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại Khi đề cập đến nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là đề cập đến toàn bộ quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà và bên mua nhà, đây là nội dung bắt buộc các bên phải thực hiện đúng và thực hiện đầy đủ

1.5.1 Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở

* Nghĩa vụ của bên bán nhà ở

Theo Điều 451 Bộ luật dân sự 2005 thì nghĩa vụ của bên bán nhà bao gồm:

1 Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán, nếu có;

2 Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua;

3 Giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua;

4 Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định tại Điều

444 của Bộ luật này;

5 Nộp thuế theo quy định của pháp luật

Theo quy định trên, bên bán nhà phải thực hiện nghĩa vụ thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền đối với nhà mua bán Việc thông báo này là

nghĩa vụ bắt buộc đối với bên bán nhà Bên cạnh đó, bên bán nhà cũng phải cung cấp các thông tin để xác định nhà ở được xác lập quyền sở hữu như thế nào (nguồn gốc ngôi nhà cùng với sở hữu chủ của ngôi nhà), các hạn chế quyền khác như: ngôi nhà đó hiện có phải là tài sản đang thế chấp để đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ dân sự khác không, các quyền địa dịch được xác lập đối với ngôi nhà là những yếu tố cần thiết để khẳng định sự hợp pháp của ngôi nhà đem bán Trong thực tiễn, nghĩa vụ này thường bị bên bán nhà "lờ"

đi hoặc nếu không họ chỉ thông báo cho bên mua những thông tin đủ để khẳng định ngôi nhà họ đem bán là có căn cứ hợp pháp

Bên bán có nghĩa vụ bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua Bên bán dù đã nhận hay chưa nhận đủ tiền từ bên mua nhà, hai bên đã hoàn thành thủ tục đăng ký trước bạ hay chưa, kể cả trong hợp đồng các bên đã thỏa thuận về thời gian giao nhà hoặc chưa thỏa thuận về thời gian giao nhà, thì khi bên bán chưa giao nhà cho bên mua, bên bán có nghĩa

vụ bảo quản ngôi nhà theo đúng hiện trạng tại thời điểm mà các bên đã thỏa thuận và ký kết trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác Nghĩa vụ bảo quản nhà đem bán phát sinh kể từ thời điểm các bên giao kết hợp đồng và hợp đồng đó được chứng thực hoặc công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Nghĩa vụ bảo quản nhà chấm dứt khi bên bán thực hiện nghĩa vụ giao nhà theo đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng, kèm theo hồ sơ

về nhà ở cho bên mua nếu họ không có thỏa thuận khác

Trong thời gian bên bán chưa giao nhà cho bên mua, các bên chưa hoàn thành các thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật, bên mua nhà chưa làm các thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở thì bên bán nhà có nghĩa vụ bảo quản ngôi nhà đó, tức là họ phải chịu mọi rủi ro đối với ngôi nhà dù họ có lỗi hoặc không có lỗi gây thiệt hại cho ngôi nhà đó (ngôi nhà bị cháy, sập, bị thiên tai, địch họa ) Sở dĩ có quy định như vậy là vì trong thời gian này, việc

chuyển quyền sở hữu từ người bán cho người mua chưa được thực hiện

Một vấn đề được đặt ra là nếu bên mua và bên bán nhà chưa làm các thủ tục để đăng ký quyền sở hữu nhà ở, mà bên bán đã giao nhà cho bên mua, bên mua đã nhận nhà nhưng họ không có thỏa thuận nào khác về trách nhiệm của các bên đối với ngôi nhà, khi xảy ra rủi ro bên nào sẽ phải chịu trách nhiệm? Đây là một vấn đề phức tạp vì hiện nay việc thực hiện các thủ tục mua bán, đăng ký quyền sở hữu nhà ở chưa được các bên thực sự quan tâm thực hiện, hoặc nếu có thực hiện thì cũng chỉ thực hiện một phần nhỏ (thường là đưa đến Ủy ban nhân dân phường, xã yêu cầu xác nhận việc mua bán nhà ở)

Do tình hình thực tế hiện nay ở nước ta, khi mà các vấn đề thuộc về thủ tục hành chính chưa được thực hiện thuận lợi tối đa cho nhân dân, nên chăng pháp luật cần có sự sửa đổi theo hướng: trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà

ở nếu bên bán nhà đã chuyển giao ngôi nhà cho bên mua thì trách nhiệm bảo quản nhà ở được chuyển sang cho bên mua từ thời điểm giao nhà nếu các bên không có thỏa thuận khác Bởi vì, trong trường hợp này ngôi nhà đã hoàn toàn thuộc quyền chiếm hữu và sử dụng của bên mua nhà, các bên chỉ chờ thời gian làm các thủ tục để bên bán chuyển giao quyền sở hữu ngôi nhà và quyền

sử dụng đất ở cho bên mua, còn bên mua làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở mà mình đã mua Quy định theo hướng này sẽ đảm bảo cho các bên có ý thức trách nhiệm hơn khi làm các thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự, đảm bảo quyền lợi của bên bán nhà khi họ đã bàn giao nhà cho bên mua, nhưng vì lý do nào đó họ không thỏa thuận với nhau về thời điểm chịu rủi ro đối với ngôi nhà

Do các quy định về thời điểm chịu rủi ro này và một số các quy định khác như trên đã đề cập nên nếu các bên không thỏa thuận trong hợp đồng nó

sẽ tự động xác lập đối với các bên, buộc các bên phải thực hiện các điều kiện

mà pháp luật đã dự liệu Mặt khác, tuy đã có các quy định của pháp luật về

vấn đề này nhưng không phải bất cứ người dân nào cũng biết, bên cạnh đó, các dịch vụ pháp lý ở nước ta chưa phát triển và ý thức tuân thủ pháp luật của người dân còn hạn chế, thì việc quy định nghĩa vụ bảo quản nhà như hiện nay chưa thực sự phù hợp, cần phải có sự điều chỉnh lại

Song song với việc giao nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận cho bên mua, bên bán còn có nghĩa vụ giao toàn bộ các giấy tờ liên quan đến nhà ở đó như: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; hợp đồng thuê đất hoặc quyết định cho thuê đất; giấy phép xây dựng nhà ở; hợp đồng mua bán nhà ở với người khác; hợp đồng tặng cho nhà ở; bản di chúc; bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật xác định quyền sở hữu nhà ở đó của người bán nhà; các giấy tờ địa chính khác có liên quan đến nhà ở đó; các giấy tờ thể hiện quyền hạn chế quyền sở hữu đối với ngôi nhà

đó nếu có (chuyển giao hồ sơ nhà ở)

Bên bán nhà phải thực hiện đúng các thủ tục "đăng ký trước bạ sang tên nhà ở cho bên mua tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền" Đây không chỉ là nghĩa vụ của bên bán nhà mà nó đồng thời là nghĩa vụ của bên mua nhà ở Nghĩa vụ thực hiện đúng các thủ tục luật định này là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo vệ giao dịch mua bán mà các bên đã tự nguyện xác lập

Ngoài những nghĩa vụ theo quy định tại Điều 451 Bộ luật dân sự năm

2005 như trên, bên bán nhà còn phải thực hiện những nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu của bên mua đối với tài sản mua bán, bảo đảm chất lượng của ngôi nhà đem bán, nghĩa vụ bảo hành nếu có thỏa thuận

* Quyền của bên bán nhà ở

Theo quy định tại Điều 452 Bộ luật dân sự năm 2005 thì bên bán nhà

có các quyền sau:

1 Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận;

2 Yêu cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn theo phương thức đã thỏa thuận;

3 Yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời gian đã thỏa thuận;

4 Không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền như đã thỏa thuận [2]

Như vậy, cùng với việc bên bán đã thực hiện các nghĩa vụ cho bên mua thì họ có quyền yêu cầu bên mua phải thực hiện để thỏa mãn nhu cầu bán nhà của mình

Theo quy định tại khoản 1 Điều 452 Bộ luật dân sự năm 2005, bên bán

có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận Quy định này nhằm đảm bảo không chỉ quyền lợi của bên mua được nhận nhà mà nó còn đảm bảo quyền lợi của bên bán vì bên bán nhà có nghĩa vụ bảo quản nhà

ở cho đến khi giao nhà cho bên mua theo khoản 2 Điều 451 và thực thực hiện các thủ tục mua bán nhà theo quy định Trong trường hợp bên mua không nhận nhà đúng như đã thỏa thuận, sẽ làm tăng thêm khả năng chịu trách nhiệm rủi ro đối với ngôi nhà về phía người bán nhà Do vậy, nếu như việc chậm giao nhà đúng thỏa thuận là sự chậm thực hiện nghĩa vụ, thì việc "bên mua chậm tiếp nhận nhà là chậm tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ dân sự"

“Đối với tài sản có nguy cơ bị hư hỏng, thì người có nghĩa vụ có quyền bán tài sản đó và trả cho người có quyền khoản tiền thu được từ việc bán tài sản sau khi trừ chi phí cần thiết để bảo quản và bán tài sản đó” Theo quy định này, khi người mua nhà "không" nhận nhà thì bên bán có quyền bán ngôi nhà

đó cho người khác hay không là vấn đề phức tạp Trong trường hợp này, việc

xác định tài sản như thế nào là "có nguy cơ bị hư hỏng" để người bán nhà có

cơ sở pháp lý bán ngôi nhà đó rất khó xác định

Trên thực tế, nếu như ngôi nhà có giá trị thấp hơn rất nhiều so với giá trị của mảnh đất, người mua nhà khi ký kết hợp đồng chủ yếu nhằm mục đích

"mua đất" có ngôi nhà đó thì việc xác định tài sản "có nguy cơ bị hư hỏng" là

vấn đề không phải lúc nào cũng có thể đặt ra trong mọi trường hợp mua bán

nhà ở Vì vậy, pháp luật cần quy định hết sức cụ thể việc giải quyết như thế nào đối với trường hợp nếu bên mua "không" tiếp nhận việc bàn giao nhà từ bên bán Theo quan điểm của tác giả thì trong trường hợp bên mua "không" nhận giao nhà từ người bán, người bán không có quyền bán nhà ở đó cho người khác như quy định tại Bộ luật dân sự Nên quy định theo hướng bên bán chỉ có quyền bán ngôi nhà đó cho người khác khi họ đã yêu cầu bên mua nhận nhà ba lần liên tiếp trong khoảng thời gian hợp lý mà bên mua vẫn không nhận nhà và không đưa ra được các lý do chính đáng

Hiện nay, trên thực tế, ít khi bên mua không nhận giao nhà đúng thời hạn Tuy nhiên, việc quy định này là cần thiết, bởi vì trong thực tế có nhiều trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở đã được các bên ký kết, các bên đã đặt cọc, đã thanh toán trước với nhau một khoản tiền để đảm bảo thực hiện hợp đồng, nhưng vì một lý do nào đó bên mua không nhận nhà do bên bán giao (vì khi nhận nhà thông thường người mua đồng thời phải trả toàn bộ hoặc một phần lớn tiền mua nhà cho bên bán như đã thỏa thuận trong hợp đồng) Nếu bên mua vẫn cứ tiếp tục kéo dài tình trạng chậm nhận nhà do người bán giao, trong khi người bán nhà lại rất có nhu cầu bán nhà để lấy tiền đầu tư kinh doanh, mua nhà ở mới, hoặc để làm một việc gì đó mà họ không nhận được tiền từ phía người mua thì đương nhiên họ phải có quyền bán ngôi nhà đó cho người khác để thỏa mãn nhu cầu hợp pháp của mình

Bên bán có quyền yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn thỏa thuận Đây cũng là quyền nhằm hạn chế việc phải gánh chịu rủi ro đối với ngôi nhà mà bên bán nhà phải gánh chịu, "bên bán phải chịu rủi ro cho đến khi hợp đồng được công chứng chứng thực, bên mua chịu rủi ro, kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục công chứng, chứng thực, kể cả khi bên mua chưa nhận tài sản, nếu không có thỏa thuận nào khác" (Điều 93 Luật Nhà ở 2005)