Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐINH HỒNG QUÂN HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN (QUA THỰC TIỄN THỰC HIỆN) Chuyên ngành: Luật Dân Mã số: 60 38 30 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2013 Công trình đƣợc hoàn thành Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Cán hướng dẫn khoa học: GS TSKH Đào Trí Úc Phản biện 1: Phản biện 2: Luận văn đƣợc bảo vệ trƣớc Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Vào hồi ., ngày tháng năm 20… Có thể tìm hiểu luận văn Trung tâm Thông tin Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội Trung tâm Thông tin – Thư viện Đại học Quốc gia Hà Nội MỤC LỤC Trang bìa phụ Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài Tính đóng góp đề tài Đối tượng phạm vi nghiên cứu Nội dung phương pháp nghiên cứu Kết cấu luận văn Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm pháp lý 1.2 Quá trình phát triển qui định pháp luật hợp đồng mua bán nhà từ 1975 đến 13 1.3 Giao kết hiệu lực hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 18 1.4 Chủ thể hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 21 1.4.1 Bên bán nhà 24 1.4.2 Bên mua nhà 28 1.5 Nội dung hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 30 1.5.1 Quyền nghĩa vụ bên bán nhà 30 1.5.2 Quyền nghĩa vụ bên mua nhà 36 1.6 Hình thức, thủ tục mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 40 1.6.1 Hình thức hợp đồng mua bán nhà 41 1.6.2 Thủ tục mua bán nhà 45 1.7 Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân vô hiệu hậu pháp lý 48 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT, GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN 53 2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 53 2.2 Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 55 Chƣơng 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN 68 3.1 Phương hướng hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 68 3.1.1 Sự cần thiết việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Việt Nam 68 3.1.2 Hoàn thiện quy định chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 70 3.1.3 Hoàn thiện quy định đối tượng hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 71 3.1.4 Hoàn thiện quy định hình thức, thủ tục hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 71 3.2 Quan điểm giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 75 3.2.1 Quan điểm hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Việt Nam 75 3.2.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 76 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu việc áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 79 KẾT LUẬN 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 86 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Nhà vấn đề nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu góc độ khác nhau, từ đưa khái niệm khác nhà Nhà gắn liền với sống người, nhu cầu thiếu cá nhân, gia đình nên mang tính xã hội sâu sắc Ở nước ta, Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi) Điều 58 qui định công dân có quyền sở hữu hợp pháp nhà Để đáp ứng nhu cầu có nhà cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho tham gia giao dịch mua bán nhà Vấn đề tạo lập, giao dịch mua bán nhà pháp luật qui định chặt chẽ ngày hoàn thiện bước, tạo sở pháp lý vững cho thị trường bất động sản hình thành phát triển theo định hướng Nhà nước Nền kinh tế nước ta với 26 năm đổi có bước phát triển mạnh mẽ, đời sống vật chất tinh thần người dân nâng cao Do đó, nhu cầu có nhà khang trang, đủ tiện nghi thuận tiện sinh hoạt công việc ngày người dân trọng Trong việc tạo lập nhà thuộc sở hữu tư nhân việc tham giao dịch mua bán nhà phát triển ngày phong phú, đa dạng phức tạp Chính thế, qui định pháp luật giao dịch mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Nhà nước trọng hoàn thiện để đáp ứng với tình hình Thực tế nước ta, hoạt động mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân trải qua nhiều thời kỳ khác Ở thời kỳ có nét riêng biệt phản ánh khác đường lối, sách nhà Đảng Nhà nước Tuy nhiên, thời kỳ giao dịch mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân phải thực hình thức hợp đồng, phải công chứng, chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền phải thực thủ tục bắt buộc pháp luật quy định Mặc dù vậy, nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan nhiều chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân lại không thực hiện, thực qui định pháp luật hợp đồng mua bán, dẫn đến nhiều tranh chấp xảy làm cho giao dịch mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân vốn phức tạp lại phức tạp Chính vậy, đề tài " Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân " nghiên cứu dựa sở lý luận, sở thực tiễn, nhằm điểm hạn chế pháp luật thực định Từ tìm phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện qui định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản nước ta phát triển lành mạnh Mục tiêu nghiên cứu đề tài Mục tiêu tổng quát đề tài nghiên cứu, tìm luận khoa học thực tiễn cho việc xây dựng hoàn thiện qui định Bộ luật dân sự, Luật Nhà hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân giai đoạn Làm rõ sở lý luận, thực tiễn số nội dung qui định pháp luật thực định hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Đánh giá đắn, khách quan, toàn diện số nội dung qui định Bộ luật dân năm 2005, Luật Nhà 2005 qui định pháp luật thực định hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Đánh giá thực trạng việc thực qui định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân, từ đưa phương hướng, giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện qui định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Tính đóng góp đề tài Đề tài "Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân " nghiên cứu để đạt kết sau: Đề tài có tính hệ thống hóa cách toàn diện qui định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân từ năm 1975 đến Xác định hiệu điều chỉnh qui định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân, qua điểm hạn chế pháp luật thực định hợp đồng mua bán nhà ở, giúp nhà lập pháp hoàn thiện quy định pháp luật hành, đồng thời giúp cho quan xét xử hoàn thiện chế giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Tác giả đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân qui định Bộ luật dân năm 2005, Luật nhà 2005 Đặc biệt, qui định liên quan đến đối tượng hợp đồng nhà thuộc sở hữu tư nhân, nhà chung cư, nhà hình thành tương lai giải pháp hoàn thiện qui định pháp luật loại đối tượng góp phần hoàn thiện qui định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu * Đối tượng: Các qui định pháp luật mua bán hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân nay, số vấn đề lý luận thực tiễn * Phạm vi: " Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân " đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng, nội dung phong phú, đa dạng, phức tạp Vì vậy, phạm vi luận văn thạc sĩ luật học, tác giả tập trung nghiên cứu sở lý luận, thực tiễn để đánh giá khách quan, toàn diện thực trạng nội dung số qui định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Từ đưa phương hướng, giải pháp hoàn thiện nội dung qui định pháp luật hợp đồng mua bán nhà giai đoạn thời gian tới Nội dung phƣơng pháp nghiên cứu * Nội dung: Nghiên cứu nội dung chính, pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân, đặc biệt đối tượng hợp đồng, giao kết hiệu lực, chủ thể, nội dung, hình thức hợp đồng, thủ tục mua bán Thực trạng áp dụng pháp luật thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân thời gian qua Đề xuất phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện nội dung pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân * Phương pháp: Đề tài thực sở phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng, chủ nghĩa vật lịch sử phép biện chứng chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh nhà nước pháp luật Các phương pháp nghiên cứu cụ thể sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, so sánh, phương pháp xã hội học để thể nội dung đề tài Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương Chương 1: Cơ sở lý luận pháp lý hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật, giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Chương 3: Phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tƣ nhân 1.1.1 Khái niệm Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân thỏa thuận văn bên mua bên bán, theo bên bán nhà có nghĩa vụ chuyển giao nhà phần nhà quyền sở hữu nhà phần nhà cho bên mua; bên mua chủ sở hữu nhà phần nhà bên bán chuyển giao Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán thời hạn, địa điểm, theo phương thức bên thỏa thuận hợp đồng mua bán nhà 1.1.2 Đặc điểm pháp lý Như vậy, hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân loại hợp đồng mua bán tài sản nên có đặc điểm pháp lý chung loại hợp đồng là: Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân hợp đồng song vụ Thứ hai, hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân hợp đồng có đền bù Thứ ba, hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân hợp đồng chuyển giao tài sản quyền sở hữu tài sản từ phía người bán cho người mua 1.2 Quá trình phát triển qui định pháp luật hợp đồng mua bán nhà từ 1975 đến Để khắc phục hạn chế quy định Bộ luật dân năm 1995 văn pháp luật hợp đồng mua bán nhà trước đó, Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ thông qua Bộ luật dân năm 2005, có hiệu lực từ ngày 01/01/2006 Cùng với 1.5 Nội dung hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tƣ nhân 1.5.1 Quyền nghĩa vụ bên bán nhà * Nghĩa vụ bên bán nhà Theo Điều 451 Bộ luật dân 2005 nghĩa vụ bên bán nhà bao gồm: Thông báo cho bên mua hạn chế quyền sở hữu nhà mua bán, có; Bảo quản nhà bán thời gian chưa giao nhà cho bên mua; Giao nhà tình trạng ghi hợp đồng kèm theo hồ sơ nhà cho bên mua; Thực thủ tục mua bán nhà theo quy định Điều 444 Bộ luật này; Nộp thuế theo quy định pháp luật * Quyền bên bán nhà Theo quy định Điều 452 Bộ luật dân năm 2005 bên bán nhà có quyền sau: Yêu cầu bên mua nhận nhà thời hạn thỏa thuận; Yêu cầu bên mua trả tiền thời hạn theo phương thức thỏa thuận; Yêu cầu bên mua hoàn thành thủ tục mua bán nhà thời gian thỏa thuận; Không giao nhà chưa nhận đủ tiền thỏa thuận [2] 1.5.2 Quyền nghĩa vụ bên mua nhà * Nghĩa vụ bên mua nhà 10 Theo quy định Điều 453 Bộ luật dân 2005 bên mua nhà có nghĩa vụ sau: Trả đủ tiền nhà thời hạn, theo phương thức thỏa thuận; hợp đồng không quy định thời hạn địa điểm trả tiền, bên mua phải trả tiền vào thời điểm bên bán giao nhà nơi có nhà đem bán; Nhận nhà thời hạn thỏa thuận; Trong trường hợp mua nhà cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích người thuê thỏa thuận hợp đồng thuê hiệu lực; Thực thủ tục mua bán nhà theo quy định Điều 444 Bộ luật * Quyền bên mua nhà Theo quy định Điều 454 Bộ luật dân 2005 quyền người mua nhà bao gồm quyền sau: Được nhận nhà kèm theo hồ sơ nhà theo tình trạng quy định hợp đồng; Yêu cầu bên bán phải hoàn thành thủ tục mua bán nhà thời hạn thỏa thuận; Yêu cầu bên bán giao nhà thời hạn, không giao chậm giao nhà, phải bồi thường thiệt hại 1.6 Hình thức, thủ tục mua bán nhà thuộc sở hữu tƣ nhân 1.6.1 Hình thức hợp đồng mua bán nhà Hình thức hợp đồng biểu hiện, vật chất hóa nội dung hợp đồng Điều 401 Bộ luật dân năm 2005 quy định: Hợp đồng dân giao kết lời nói, văn 11 hành vi cụ thể, pháp luật không quy định loại hợp đồng phải giao kết hình thức định Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải thể văn bản, phải chứng nhận Công chứng nhà nước, chứng thực, đăng ký xin phép, phải tuân theo quy định 1.6.2 Thủ tục mua bán nhà Đối với hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân theo pháp luật thực định Việt Nam, việc thực thủ tục mua bán nhà vấn đề quan trọng Nó kiện pháp lý đánh dấu thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất từ bên bán sang cho bên mua 1.7 Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tƣ nhân vô hiệu hậu pháp lý Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân dạng hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng dân sự, qui định hợp đồng vô hiệu áp dụng hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Hậu pháp lý hợp đồng vô hiệu giải theo quy định Điều 137 hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu Theo quy định hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ bên kể từ thời điểm xác lập hợp đồng 12 Chương THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT, GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN 2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tƣ nhân Hiện hệ thống pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà ban hành ngày gần với thực tế, nhiên mức độ vi phạm lại không mà giảm, ngược lại thấy hàng ngày việc người dân mua bán nhà mà không tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Có thể liệt kê vi phạm phổ biến việc áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân bao gồm: Thứ nhất, vi phạm hình thức hợp đồng Nếu Bộ Luật Dân đạo luật chuyên ngành khác có quy định hợp đồng mua bán nhà phải thể hình thức văn có xác nhận công chứng quyền địa phương thực tế nhiều trường hợp người dân mua bán nhà với hình thức trao tay, giấy viết tay mà xác nhận quyền địa phương Thứ hai, nội dung hợp đồng mua bán nhà thực tế không đáp ứng đầy đủ quy định nội dung chủ yếu hợp đồng mua bán nhà luật điều chỉnh Các nội dung thường bị khuyết bao gồm: mô tả nhà giao dịch, giá giao dịch Đặc 13 biệt nội dung giá giao dịch hợp đồng điều khoản bên đưa vào hợp đồng cách đầy đủ, chi tiết chuẩn xác Ngoài ra, số điều khoản hợp đồng mua bán nhà công ty BĐS soạn thảo với từ ngữ “ỡm ờ”, “nước đôi” theo hướng có lợi cho người mua không đọc tìm hiểu kỹ, kèm theo tâm lý vội vàng bất chấp rủi ro để đánh đổi khoản lợi lớn việc đầu nhà đất “sốt” phần thiệt nằm phía người mua lẽ, luật pháp quy định điều khoản chung nội dung hợp đồng không trái pháp luật, thoả thuận riêng hai bên tự bên thương lượng đưa vào hợp đồng 2.2 Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tƣ nhân Trong thực tiễn Việt Nam năm trở lại đây, giao dịch dân mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân ngày xác lập nhiều số lượng vụ án dân mà Tòa án phải giải liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ngày tăng cao, nhiều nguyên nhân khác nhau, đa số thường bắt nguồn từ việc bên không tuân thủ triệt để quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà Những tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân thực tế đa dạng phức tạp, đan xen nhiều vi phạm pháp luật Do đó, để tìm hiểu cội nguồn, chất tranh chấp bên thuận tiện nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật, phân loại tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân thành ba nhóm sau: 14 * Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân không tuân thủ quy định điều kiện chủ thể - Hợp đồng mua bán nhà ký kết với người không đủ lực hành vi dân - Hợp đồng mua bán nhà ký kết người chủ sở hữu nhà người đại diện theo quy định pháp luật dân sự; - Mua bán nhà mà không thực quy định pháp luật ủy quyền, (người bán "nhờ" người khác bán nhà không thực quy định pháp luật ủy quyền, dẫn đến việc giá nhà tăng cao, bên bán không thừa nhận việc "nhờ" người khác bán hộ nhà cho mình) * Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân không tuân thủ quy định pháp luật nội dung - Nội dung hợp đồng không rõ ràng, đầy đủ quyền nghĩa vụ bên, đặc biệt nội dung liên quan đến ranh giới nhà đất có nhà, đất để lối chung, khoảng lưu không gian diện tích nhà bán nhà phòng thuộc tầng tòa nhà - Bán nhà thuộc diện tích đất cơi nới trái phép, đất " nhảy dù" mà có - Bán nhà nhà tài sản dùng làm tài sản chấp - Bên bán nhà không thực quyền ưu tiên mua đối tượng ưu tiên mua (người thuê nhà ở, đồng sở hữu chủ khác), đem bán nhà cho người khác 15 - Bán nhà loại nhà có tranh chấp quyền sở hữu nhà tài sản thừa kế chưa chia * Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân không tuân thủ quy định hình thức thủ tục mua bán nhà Những tranh chấp liên quan đến vi phạm hình thức thủ tục mua bán nhà chiếm tỷ lệ đáng kể vụ án hợp đồng mua bán nhà ở, mà chủ yếu việc bên ký kết hợp đồng không lập thành văn bản, lập thành văn công chứng, chứng thực hợp đồng quan nhà nước có thẩm quyền Chương PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN 3.1 Phƣơng hƣớng hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tƣ nhân 3.1.1 Sự cần thiết việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Việt Nam Có thể nói rằng, nhu cầu nhà cho người nhu cầu đáng cấp thiết, hoạt động mua bán nhà hoạt động xa lạ gặp mà thường xuyên, liên tục diễn hàng ngày, hàng giờ, liên quan trực tiếp đến sống người dân xã hội Người tham gia mua bán 16 nhà không cần biết đến quy định pháp luật hướng dẫn chi tiết yêu cầu hình thức nội dung hợp đồng mua bán nhà, họ hiểu rõ cần thực hoạt động mua bán nhà 3.1.2 Hoàn thiện quy định chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Về điều kiện cá nhân người Việt Nam định cư nước phép tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà Khoản Điều Luật Sửa đổi bổ sung Điều 126 Luật Nhà "Người gốc Việt Nam không thuộc đối tượng quy định điểm b khoản Điều quan có thẩm quyền Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực phép cư trú Việt Nam từ ba tháng trở lên có quyền sở hữu nhà riêng lẻ hộ chung cư Việt Nam để thân thành viên gia đình sinh sống Việt Nam" Về quyền ưu tiên mua nhà chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung Hiện nay, theo quy định Khoản Điều 96 Luật Nhà “ Trong trường hợp có chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung bán phần quyền sở hữu nhà chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung khác quyền ưu tiên mua “ 3.1.3 Hoàn thiện quy định đối tượng hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Hiện nay, Luật Nhà quy định ba trường hợp mua bán nhà là: mua bán nhà trả chậm, trả dần Điều 95, mua bán nhà 17 thuộc sở hữu chung Điều 96 mua bán nhà cho thuê Điều 97, ba điều luật không dự liệu hết trường hợp mua bán nhà khác xảy như: trường hợp bán nhà hình thành tương lai Luật Nhà chưa đưa hết trường hợp mua bán nhà cụ thể mà liệt kê số trường hợp mua bán nhà bản, thông dụng đời sống xã hội 3.1.4 Hoàn thiện quy định hình thức, thủ tục hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Trên thực tế nay, tất hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân phải công chứng, chứng thực, công tác chưa thực làm tốt dẫn đến tượng người dân không tuân thủ trình tự Thay vào để đảm bảo cho quan hệ mua bán có sở pháp lý bên mua bên bán thường đến Ủy ban nhân dân phường, xã nơi có nhà để yêu cầu xác nhận việc mua bán nhà hai bên Vì theo quan điểm tác giả luận văn, pháp luật không cần quy định buộc tất hợp đồng mua bán nhà phải công chứng chứng thực nay, mà quy định hợp đồng mua bán nhà phải công chứng chứng thực số trường hợp cụ thể theo yêu cầu bên 3.2 Quan điểm giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tƣ nhân 3.2.1 Quan điểm hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Việt Nam Việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Việt Nam giai đoạn cần thực 18 quan điểm sau: Thứ nhất, Pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân phải phù hợp quan điểm trị, phù hợp với yêu cầu thực tiễn, cần thể quan điểm rõ ràng đường lối đổi Đảng Nhà nước áp dụng lĩnh vực sống Thứ hai, pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân hoàn thiện dựa mối quan hệ biện chứng với điều kiện kinh tế - xã hội đảm bảo mối tương quan hợp lý đối tượng tham giao giao kết hợp đồng mua bán nhà Thứ ba, pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân ghi nhận đảm bảo thực tế quyền giao kết nghĩa vụ thực giao kết hợp đồng đối tượng tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà đời sống xã hội Thứ tư, hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân góp phần hạn chế tiêu cực công tác quản lý nhà nước giao dịch dân nói chung, chắn pháp lý đảm bảo quyền lợi ích đáng đối tượng tham gia giao kết hợp đồng Thứ năm, hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân dựa sở kế thừa phát triển sách quản lý Nhà nước đất đai hành Thứ sáu, hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân phải đảm bảo tính đồng chế định pháp luật hợp đồng, tránh chồng chéo, mâu thuẫn, đồng thời tránh lỏng lẻo, thiếu quy định, đặc biệt tránh trường hợp văn 19 sau “đá” văn trước, văn cấp “đá” văn cấp ban hành Thứ bảy, hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân tạo chế đảm bảo thực thi nghiêm chỉnh có hiệu thực tế Thứ tám, đối tượng giao kết hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân thuộc phạm vi rộng có tham gia nhiều thành phần xã hội, việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân cần phát huy cao độ xã hội hoá công tác quản lý để đảm bảo việc thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà thông suốt có tính khả thi cao 3.2.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 3.2.2.1 Nhóm giải pháp tổng thể Một là, phải thể chế hoá chủ trương xây dựng Nhà nước pháp quyền Việt Nam xã hội chủ nghĩa, kết hợp quản lý hành nhà với tăng cường tính tự chủ cho đối tượng tham gia giao kết hợp đồng Hai là, phải tạo môi trường pháp lý rộng rãi cho đối tượng với đủ thành phần xã hội tham gia vào giao dịch nhà ở, đáp ứng nhu cầu ngày cao kinh tế thị trường, phát huy dân chủ, bảo vệ công lý công xã hội Ba là, phải xây dựng phạm vi lộ trình hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà từ đến năm 2020, thiết kế mô hình quản lý hành kinh doanh nhà phù hợp với đặc điểm Việt Nam 20 Bốn là, cần thúc đẩy phát triển đồng quan quản lý hành giao dịch mua bán nhà vùng nước, trọng số địa phương đóng vai trò chủ chốt, đầu tàu cần phát triển nhanh với quy mô số lượng, chất lượng dịch vụ cao Năm là, cần quán triệt đường lối đối ngoại độc lập, tự chủ, đa phương hoá đa dạng hoá quan hệ quốc tế, chủ động hội nhập quốc tế tạo môi trường hợp tác quốc tế hoạt động mua bán nhà 3.2.2.2 Nhóm giải pháp chi tiết Thứ nhất, cần sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật giao dịch nhà bảo đảm đồng bộ, thống nhất, đặc biệt hệ thống pháp luật kinh doanh nhà ở, tránh tượng chồng chéo, đối tượng điều chỉnh nhiều luật chuyên ngành khác Thứ hai, tiếp tục nhanh chóng hoàn thiện sách đất đai nói chung, sách phát triển nhà nói riêng Thứ ba, cần hoàn thiện quy định Luật Thương mại, Luật Đất đai, Luật Nhà văn liên quan đến hoạt động mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân nhằm điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội vốn tồn từ lâu Thứ tư, yêu cầu lớn đặt pháp luật quốc gia quy định hợp đồng với ý nghĩa thoả thuận bên tham gia giao kết, tức phải tôn trọng nguyên tắc tự thoả thuận chủ thể tham giao giao kết hợp đồng 21 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu việc áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tƣ nhân Một là, cần hoàn thiện máy tổ chức quản lý BĐS kinh doanh BĐS nhà ở, nâng cao trình độ, đạo đức cán quản lý tinh thần trách nhiệm công việc lập lại kỷ cương công tác quản lý Hai là, tạo chế thực thi nghiêm pháp luật cấp, địa phương Thực nghiêm túc hiệu công tác kiểm tra tra việc thực thi pháp luật xử lý nghiêm trường hợp vi phạm tránh tái diễn Ba là, giao dịch nhà đất phải thông qua quyền địa phương quan pháp luật Tuy nhiên không giải pháp hay nhìn chung quan hành can thiệp vào thủ tục cần thiết quan trung gian người mua người bán Bốn là, cần có biện pháp triệt để chống đầu vào BĐS nhà ở, biện pháp chống đầu có hiệu phải công khai việc bán nhà theo khung giá Nhà nước, tổ chức bán đấu giá công khai rộng rãi dân chúng, thông báo công khai dự án công ty kinh doanh BĐS nhà triển khai để người dân nắm Cuối cùng, giải pháp vô quan trọng nhằm đưa pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân thực “sống” với xã hội phải hoàn thiện hệ thống thị trường, xúc tiến việc hình thành sàn giao dịch BĐS nhà để thị trường vận hành có hiệu 22 KẾT LUẬN Nghiên cứu pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân nhằm hệ thống hóa đánh giá hiệu điều chỉnh pháp luật hành quy định hợp đồng mua bán nhà Đặc biệt, từ Pháp lệnh nhà năm 1991 ban hành sau Bộ luật dân năm 2005, Luật Nhà 2005 văn hướng dẫn thi hành, quy định pháp luật nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân nói riêng bước hoàn thiện hiệu điều chỉnh quy định ngày cao, phù hợp với trình độ phát triển kinh tế - xã hội nhu cầu nhà cá nhân, hộ gia đình công dân Tuy nhiên, pháp luật nhà hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân theo quy định pháp luật hành tồn hạn chế định: Những quy định đối tượng, hình thức, thủ tục giao kết hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân điểm chưa thật phù hợp với thực tế; quy định hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân chưa thật đầy đủ, cụ thể, bên cạnh có quy định phức tạp hóa quan hệ dân thông thường mang nặng tính chất hành chính, cản trở giao lưu dân nhà ở, cần sớm để tạo điều kiện cho cá nhân, hộ gia đình công dân chủ thể khác có nhu cầu mua bán nhà ở, tham gia vào quan hệ hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân thuận lợi Cơ chế pháp luật thông thoáng nguồn tác nhân thúc đẩy giao lưu dân mở rộng điều kiện việc tạo thị trường mua bán bất động sản phù hợp với quy luật cung cầu xã hội 23 Có thể nhận định rằng, pháp luật nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân nói riêng, cần phải có quy định thật phù hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế nước nhu cầu nhà cá nhân Quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân phải hướng tới mục đích nhằm nâng cao chất lượng sống cá nhân, đồng thời nhằm củng cố ổn định giao lưu dân sự, trật tự an toàn xã hội nước ta trình phát triển hội nhập Bộ luật dân năm 2005 có hiệu lực từ ngày 01/01/2006 Luật Nhà 2005 có hiệu lực từ ngày 01/7/2006, văn hướng dẫn thi hành có nhiều quy định quan trọng điều chỉnh quan hệ tài sản, hợp đồng mua bán tài sản nói chung hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân nói riêng 24 [...]... quyền ưu tiên mua nhà của chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung Hiện nay, theo quy định tại Khoản 2 Điều 96 Luật Nhà ở “ Trong trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung bán phần quyền sở hữu nhà ở của mình thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua “ 3.1.3 Hoàn thiện các quy định về đối tư ng của hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân Hiện nay, Luật Nhà ở chỉ quy... mua bán nhà ở Đối với hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân theo pháp luật thực định Việt Nam, việc thực hiện các thủ tục mua bán nhà ở là vấn đề quan trọng Nó là một trong những sự kiện pháp lý đánh dấu thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở từ bên bán sang cho bên mua 1.7 Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tƣ nhân vô hiệu và hậu quả pháp lý Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu. .. mối tư ng quan hợp lý giữa đối tư ng tham giao giao kết hợp đồng mua bán nhà ở Thứ ba, pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân ghi nhận và đảm bảo trên thực tế quyền được giao kết và nghĩa vụ thực hiện giao kết hợp đồng của các đối tư ng tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở trong đời sống xã hội Thứ tư, hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân góp phần... chấp hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân thành ba nhóm cơ bản sau: 14 * Tranh chấp khi hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân không tuân thủ các quy định về điều kiện chủ thể - Hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với người không đủ năng lực hành vi dân sự - Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết giữa người không phải chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự; - Mua bán. .. 1.4 Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tƣ nhân 1.4.1 Bên bán nhà ở Để có thể trở thành bên bán nhà ở trong giao dịch mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân, điều quan trọng nhất trước tiên là cá nhân đó, hộ gia đình đó, pháp nhân đó phải là người chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán và là chủ sử dụng hợp pháp đất ở có ngôi nhà đó hoặc là người được chủ sở hữu nhà ở ủy quyền phù hợp với các quy... ở thuộc sở hữu tư nhân là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng dân sự, do đó các qui định về hợp đồng vô hiệu cũng sẽ được áp dụng đối với hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu được giải quyết theo quy định của Điều 137 đối với hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu Theo quy định này thì hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân vô hiệu không... luật chuyên biệt về nhà ở - Luật Nhà ở 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành 1.3 Giao kết và hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tƣ nhân Giao kết hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân là việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên chủ thể Hợp đồng mua bán nhà ở - Điều 450 Bộ luật Dân sự 2005, khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở 2005: Hợp đồng mua bán nhà ở phải được... phép bán ngôi nhà thuộc sở hữu của người ủy quyền 1.4.2 Bên mua nhà ở Trước tiên, để tham gia với tư cách là bên mua nhà ở trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân thì người mua nhà phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự (như đã đề cập ở phần 1.4.1), tức là, họ phải là những người mà pháp luật cho phép họ có đủ các quyền năng của quyền sở hữu nhà ở 9 1.5 Nội dung hợp đồng mua bán nhà thuộc. .. phải công chứng hoặc chứng thực trong một số trường hợp cụ thể hoặc theo yêu cầu của các bên 3.2 Quan điểm và giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tƣ nhân 3.2.1 Quan điểm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân tại Việt Nam Việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay cần được... trường hợp mua bán nhà ở đó là: mua bán nhà ở trả chậm, trả dần Điều 95, mua bán nhà ở 17 thuộc sở hữu chung Điều 96 và mua bán nhà ở đang cho thuê Điều 97, ba điều luật này không dự liệu được hết các trường hợp mua bán nhà khác đã và đang xảy ra như: trường hợp bán nhà ở đang được hình thành trong tư ng lai Luật Nhà ở cũng chưa đưa ra hết các trường hợp mua bán nhà cụ thể mà chỉ liệt kê một số trường hợp