hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân sự việt nam qua thực tiễn tại tỉnh thừa thiên huế

Có thể chia các công trình nghiên cứu về Luật Dân sự thành ba nhóm lớn dưới đây: - Nhóm luận văn, luận án, đề tài khoa học: Ở nhóm này có thể liệt kê một số công trình nghiên cứu tiêu b

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

TRẦN THẾ HỆ

HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

(QUA THỰC TIỄN TẠI TỈNH THỪA THIÊN - HUẾ)

Chuyên ngành: Luật Dân sự

Mã số: 60 38 30

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: GS TSKH ĐÀO TRÍ ÚC

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực Những kết luận khoa học của Luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Trần Thế Hệ

MỤC LỤC

Trang phụ bìa

Lời cam đoan

Mục lục

Danh mục các từ viết tắt

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu 2

3 Mục đích, nhiệm vụ, đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn 3

4 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 5

5 Những điểm mới của luận văn 5

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn 6

7 Kết cấu của luận văn 7

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 8

1.1 Những vấn đề chung về hợp đồng và hợp đồng mua bán tài sản 8

1.1.1 Khái niệm về hợp đồng 8

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản 11

1.1.3 Ý nghĩa của hợp đồng mua bán tài sản 15

1.2 Những quy định về hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân sự Việt Nam 16

1.2.1 Nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán tài sản 16

1.2.2 Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản 18

1.2.3 Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán tài sản 21

1.2.4 Hình thức và hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản 26

1.2.5 Quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể trong việc thực hiện hợp đồng mua bán tài sản 37

1.2.6 Trình tự, thủ tục giao kết hợp đồng mua bán tài sản 39

1.2.7 Hợp đồng mua bán tài sản vô hiệu 44

1.2.8 Tranh chấp và giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản 46

Chương 2: THỰC TIỄN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN TẠI TỈNH THỪA THIÊN - HUẾ TỪ NĂM 2007 ĐẾN NĂM 2011 48

2.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của tỉnh Thừa Thiên - Huế ảnh hưởng đến hoạt động mua bán tài sản 48

2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản tại tỉnh Thừa Thiên - Huế 50

2.2.1 Nguyên tắc và chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản 50

2.2.2 Hình thức, nội dung và hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản 56

2.2.3 Hợp đồng mua bán tài sản vô hiệu 65

2.3 Thực tiễn tranh chấp về hợp đồng mua bán tài sản tại các tòa án của tỉnh Thừa Thiên - Huế 66

2.3.1 Tình hình tranh chấp về hợp đồng mua bán tài sản tại các tòa án của tỉnh Thừa Thiên - Huế 66

2.3.2 Nguyên nhân tranh chấp về hợp đồng mua bán tài sản 67

2.3.3 Các dạng tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản tại Thừa Thiên - Huế 70

Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN 77

3.1 Phương hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản 77

3.1.1 Quy định về nguyên tắc và chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản 77

3.1.2 Quy định về hình thức, nội dung và hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản 81

3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng quy phạm pháp luật và giải quyết tranh chấp trong hợp đồng mua bán tài sản 92

3.2.1 Hoàn thiện pháp luật 92

3.2.2 Hướng dẫn thi hành 94

3.2.3 Các giải pháp khác 95

KẾT LUẬN 98

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 100

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

HĐMBTS: Hợp đồng mua bán tài sản BLDS : Bộ luật Dân sự

TAND: Tòa án nhân dân

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Chế định hợp đồng (HĐ) là một trong những nội dung quan trọng của pháp luật dân sự Việt Nam không chỉ thể hiện thông qua gần một phần hai trên tổng số các điều luật trong Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005, mà còn xuất phát từ vai trò của HĐ trong đời sống xã hội

Trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa dưới sự quản lý của nhà nước, hợp đồng mua bán tài sản (HĐMBTS) được biết đến là loại HĐ thông dụng nhất, phổ biến nhất và có số lượng giao dịch nhiều nhất khi các chủ thể tham gia vào lĩnh vực này HĐMBTS nhằm đáp ứng các điều kiện về vật chất, tinh thần cho các chủ thể, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh phát triển

Bên cạnh đó, HĐMBTS từ những quy định của pháp luật đến thực tiễn

có nhiều vấn đề bất cập nảy sinh Về phía những quy định của pháp luật dân

sự về HĐMBTS và những văn bản pháp luật khác liên quan đến HĐMBTS còn nhiều điều bất cập, chưa đồng bộ, nhiều quy định khó được áp dụng hoặc chưa phát huy tính hiệu lực của nó trong thực tiễn Bên cạnh đó, có nhiều quan hệ về HĐMBTS lại chưa có pháp luật điều chỉnh dẫn tới khi có tranh chấp xảy ra rất khó giải quyết Về phía các chủ thể thiếu hiểu biết và nhận thức không đúng đắn khi tham gia vào một số HĐMBTS chưa tuân thủ các quy định của pháp luật dẫn đến nhiều vi phạm, tranh chấp trong quá trình giao kết và thực hiện HĐ Việc phân tích và đánh giá thực trạng hoạt động giải quyết tranh chấp về HĐMBTS hiện nay là điều rất quan trọng để nhìn nhận rõ hơn về tính hiệu quả của việc áp dụng các quy phạm pháp luật hiện hành, đồng thời qua tình hình thực hiện HĐMBTS, từ đó đưa ra các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện khung pháp lý cho HĐMBTS theo quy định của pháp luật

Việt Nam trên cơ sở thực tiễn là những tranh chấp về HĐMBTS tại tỉnh Thừa Thiên - Huế Xuất phát từ vai trò quan trọng của HĐMBTS trong đời sống xã

hội, tác giả chọn đề tài: “Hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân sự

Việt Nam qua thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên - Huế” để làm đề tài luận văn thạc

sĩ chuyên ngành Luật dân sự

2 Tình hình nghiên cứu

Luật Dân sự là một ngành luật có vị trí, vai trò quan trọng trong hệ thống pháp luật Việt Nam Vì vậy, từ trước đến nay có rất nhiều công trình nghiên cứu về Luật Dân sự Có thể chia các công trình nghiên cứu về Luật Dân sự thành ba nhóm lớn dưới đây:

- Nhóm luận văn, luận án, đề tài khoa học: Ở nhóm này có thể liệt kê

một số công trình nghiên cứu tiêu biểu như:“Chế độ hợp đồng trong nền kinh

tế thị trường ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay”, Luận án tiến sĩ Luật học,

của Phạm Hữu Nghị;“Giao dịch dân sự vô hiệu và việc giải quyết hậu quả

pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu”, Luận án tiến sĩ Luật học, của Nguyễn

Văn Cường; “Hợp đồng mua bán tài sản - Những vấn đề cấp thiết cần nghiên

cứu”, Đề tài nghiên cứu khoa học của TS Nguyễn Thị Huệ

- Nhóm giáo trình, sách: Trong nhóm này phải kể đến một số giáo trình

như: Giáo trình Luật Dân sự, Trường đại học Luật Hà Nội, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, 2000; Giáo trình Luật Dân sự, Trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh; Tài liệu học tập Luật Dân sự, Khoa Luật - Đại học Huế, Nxb Thuận hóa, 2011 Về sách, hiện có một số sách chuyên khảo liên quan tới một số khía cạnh pháp lý về HĐ, như cuốn, “Pháp luật về hợp đồng” của TS Nguyễn Mạnh Bách, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 1995; “Chế định hợp đồng trong

Bộ luật Dân sự Việt Nam” của TS Nguyễn Ngọc Khánh, Nxb Tư pháp, Hà

Nội, 2007; “Luật Hợp đồng Việt Nam - Bản án và Bình luận bản án”, của TS

Đỗ Văn Đại, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2008

- Nhóm các bài báo, tạp chí chuyên nghành luật: Các bài nghiên cứu

thuộc nhóm này đƣợc đề cập trên một số tạp chí nhƣ Tạp chí Luật học, Tạp chí Tòa án nhân dân (TAND), Tạp chí Dân chủ pháp luật, Báo Pháp luật Việt

Nam Trong đó có thể kể tới một số bài viết sau: “Hiệu lực và thời điểm có

hiệu lực của hợp đồng” của PGS.TS Đinh Văn Thanh đăng trên Tạp chí Luật

học, số chuyên đề về BLDS, 1996; “Điều chỉnh thông tin bất cân xứng và quản

lý rủi ro trong pháp luật hợp đồng Việt Nam” của PGS.TS Phạm Duy Nghĩa,

Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, 2003; “Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng”

của TS Phạm Công Lạc, Báo Pháp luật Việt Nam, Số chuyên đề 01, 2004

Những công trình khoa học trên là tài liệu vô cùng qúy báu giúp tác giả

có thêm nhiều thông tin quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn, nhƣng các công trình kể trên không nghiên cứu riêng và toàn diện về HĐMBTS theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam Bởi vậy, việc lựa

chọn đề tài “Hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân sự Việt Nam (qua thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên - Huế)” để làm luận văn là không trùng

lặp với các công trình khoa học đã đƣợc công bố

3 Mục đích, nhiệm vụ, đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận văn

* Mục đích

Từ việc nghiên cứu quy định của pháp luật về HĐ nói chung và HĐMBTS theo pháp luật dân sự Việt Nam nói riêng đến thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên - Huế nhằm đƣa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật dân sự và các hệ thống pháp luật khác trong lĩnh vực HĐMBTS

ở Việt Nam

Việc nghiên cứu của đề tài là phân tích các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về HĐMBTS, trên cơ sở đó tìm hiểu những quy định còn bất

cập của pháp luật hình thức và nội dung

Nghiên cứu các quan hệ về HĐMBTS ở địa bàn tỉnh Thừa Thiên - Huế,

từ đó đưa ra những vướng mắc trong áp dụng pháp luật Bên cạnh đó, đưa ra quan điểm của bản thân về việc hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực HĐMBTS theo pháp luật dân sự ở nước ta hiện nay

* Nhiệm vụ

Để thực hiện được mục đích trên, luận văn có nhiệm vụ:

- Nghiên cứu các quy định của pháp luật về HĐMBTS theo pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành

- Phát hiện những hạnh chế, vướng mắc, bất cập trong quá trình thực hiện và áp dụng pháp luật về HĐMBTS

- Thực trạng những quan hệ về HĐMBTS theo quy định của pháp luật dân sự tại tỉnh Thừa Thiên - Huế

- Từ những quy định của pháp luật tới thực tiễn thi hành còn nhiều vướng mắc, bất cập, từ đó có các giải pháp nhằm hoàn thiện khung pháp lý và thực tiễn áp dụng

* Đối tượng

Đề tài đề cấp đến những quy định của pháp luật về HĐ nói chung và HĐMBTS nói riêng theo pháp luật dân sự Việt Nam, những quy định của pháp luật trong việc giao kết HĐMBTS như nguyên tắc, hình thức, nội dung, chủ thể, ký kết tới việc tranh chấp và giải quyết các tranh chấp phát sinh trong hoạt động mua bán tài sản theo pháp luật dân sự và thực tiễn về quan hệ HĐMBTS cùng với những tranh chấp và giải quyết tranh chấp tại tỉnh Thừa Thiên - Huế

* Phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật trong việc áp dụng để giao kết, thực hiện HĐMBTS và nghiên cứu thực tiễn quan hệ HĐMBTS cùng với những vấn đề tranh chấp và việc giải quyết các tranh

chấp trong HĐMBTS như những vi phạm về hình thức của HĐ mua bán nhà,

vi phạm về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu, vi phạm về nguyên tắc giao kết HĐ, chủ thể giao kết HĐ… trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên - Huế từ năm 2007 đến năm 2011, để từ đó làm

rõ các yêu cầu của đề tài đặt ra

4 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

* Cơ sở lý luận

Luận văn được nghiên cứu trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về Nhà nước và Pháp luật

* Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng các phương pháp duy vật lịch sử, duy vật biện chứng thông qua việc sử dụng phương pháp luận khoa học của chủ nghĩa Mác - Lênin về vấn đề Nhà nước và Pháp luật để nghiên cứu và thực hiện đề tài

Đồng thời cũng sử dụng phương pháp tổng hợp và phân tích để nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về HĐMBTS theo pháp luật dân sự

Các phương pháp so sánh, thống kê, khảo sát được thực hiện để vừa đối chiếu các quy định, các quan điểm khác nhau vừa thu thập xử lý số liệu nhằm làm sáng tỏ các vấn đề cần trình bày trong luận văn

5 Những điểm mới của luận văn

So với các công trình nghiên cứu về HĐ trước đây luận văn có những điểm mới như sau:

- Luận văn nghiên cứu những vấn đề lý luận về HĐ nói chung và HĐMBTS nói riêng theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam, đã chỉ ra được những điểm hạn chế, bất cập, chưa đồng bộ theo quy định hiện hành

- Luận văn nghiên cứu việc áp dụng quan hệ HĐMBTS và những tranh

chấp về HĐMBTS tại tỉnh Thừa Thiên - Huế với đặc thù riêng của địa phương so với các tỉnh khác trong phạm vi toàn quốc

- Luận văn đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện chế định HĐMBTS

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

Với tư cách là một công trình khoa học nghiên cứu toàn bộ nội dung của chế định HĐMBTS theo quy định của pháp luật dân sự Kết quả nghiên

cứu của đề tài sẽ mang lại đóng góp cả về mặt khoa học và thực tiễn

* Ý nghĩa khoa học

- Trước hết, luận văn góp phần phân tích những quy định của pháp luật

về HĐMBTS theo pháp luật dân sự nhằm làm rõ các quy định của pháp luật

HĐ nói chung và trong lĩnh vực mua bán tài sản nói riêng Những ý kiến này

có thể được sử dung tham khảo trong quá trình sửa đổi, bổ sung BLDS năm

2005 trong thời gian tới

- Luận văn là cơ sở tham khảo cho các công trình nghiên cứu khoa học sau này về HĐMBTS

* Ý nghĩa thực tiễn

Qua nghiên cứu và chỉ ra những vướng mắc, bất cập trong chế định HĐ nói chung và HĐMBTS nói riêng theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam Luận văn làm rõ sự cần thiết sửa đổi, bổ sung BLDS năm 2005 Những

ý kiến về giải pháp hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật trong luận văn góp phần quan trọng trong thực tiễn áp dụng quan hệ HĐMBTS

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo bố cục của luận văn bao gồm ba chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản theo

pháp luật dân sự Việt Nam

Chương 2: Thực tiễn về hợp đồng mua bán tài sản tại tỉnh Thừa Thiên

-Huế từ năm 2007 đến năm 2011

Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện về hợp đồng mua

bán tài sản

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI

SẢN THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM

1.1 Những vấn đề chung về hợp đồng và hợp đồng mua bán tài sản

luật bằng thuật ngữ pháp lý là“Hợp đồng”

Ngày nay, HĐ là công cụ pháp lý quan trọng và phổ biến để con người thực hiện các giao dịch nhằm thỏa mãn hầu hết mọi nhu cầu của mình Tuy vậy, trong lịch sử lập pháp của nhân loại, để tìm ra được một thuật ngữ chính

xác, như thuật ngữ “hợp đồng” đang được sử dụng trong pháp luật của hầu

hết các quốc gia ngày nay, là việc không dễ dàng Nhiều luật gia cho rằng

thuật ngữ “hợp đồng” (contractus) được hình thành từ động từ “contrahere” trong tiếng La-tinh, có nghĩa là “ràng buộc” và xuất hiện lần đầu tiên ở La

Mã vào khoảng thế kỷ V - IV TCN [31] Ban đầu, người La Mã cũng không

có khái niệm chung “contractus” mà sử dụng các thuật ngữ riêng biệt để chỉ các HĐ cụ thể phổ biến như mua bán (sponsio), vay mượn (mutuum), gửi giữ

(depositum), ủy thác (mandatum) Mãi đến thời của luật gia La-be-ôn (thế kỷ I

sau CN), người La Mã mới chính thức sử dụng thuật ngữ “contractus” trong

luật, và quan hệ HĐ được pháp luật công nhận và bảo vệ dưới thời Justinnian

[22] Sau này, pháp luật các nước phương tây đã kế thừa và phát triển quan

niệm pháp lý từ thời La Mã và đã sử dụng chính thức thuật ngữ “hợp đồng”

mà trong tiếng Anh được viết là “contract”, và trong tiếng Pháp là “contrat”

Ở Việt Nam, trong thực tế đời sống, có nhiều thuật ngữ khác nhau được

sử dụng để chỉ về HĐ: khế ước, giao kèo, văn tự, văn khế, cam kết, tờ giao

ước, tờ ưng thuận… Trong cổ luật, dựa vào các cứ liệu lịch sử còn lại cho đến

ngày nay, thuật ngữ “văn tự” hay “văn khế”, hay mua, bán, cho, cầm đã

được sử dụng khá sớm, trong Bộ Quốc triều hình luật [65] Sau này, thuật ngữ

“khế ước” mới được sử dụng chính thức trong Sắc lệnh ngày 21/7/1925

(được sửa đổi bởi Sắc lệnh ngày 23/11/1926 và Sắc lệnh ngày 06/9/1927) ở Nam phần thuộc Pháp, trong Bộ Dân luật Bắc kỳ 1931 và trong Bộ Dân luật

Trung kỳ 1936 - 1939 Thuật ngữ “khế ước” cũng được sử dụng ở Điều 13

trong Sắc lệnh 97/SL của nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, được Hồ Chủ

tịch ký ban hành ngày 22/5/1950 Thuật ngữ “khế ước” cũng được sử dụng ở

Điều 653 trong Bộ Dân luật 1972 của chế độ Việt Nam Cộng hòa ở miền Nam trước 30/4/1975 Ngoài ra, trong Dân luật Bắc kỳ 1931, Dân luật Trung

kỳ 1936 - 1939 và Dân luật Sài Gòn 1972 còn sử dụng thuật ngữ “hiệp ước” trong đó nhà làm luật xem “khế ước” là một “hiệp ước” [2] hoặc đồng nhất giữa “khế ước” với “hiệp ước” [4]

Hiện nay, các văn bản pháp luật hiện hành của nhà nước ta không còn

sử dụng thuật ngữ “khế ước” hay “hiệp ước” như trước đây mà sử dụng các thuật ngữ có tính “chức năng”, “công cụ” [32] như “hợp đồng dân sự”

Nhìn chung, pháp luật của ta xem HĐ dân sự là một hành vi nhằm ghi nhận, biểu lộ ý chí của các bên Việc biểu lộ ý chí vừa là hành vi vừa là yếu tố tạo nên nội dung HĐ Cả hành vi và ý chí đều có mục đích, hướng đến lợi ích nhất định Ý chí và sự thể hiện ý chí của các bên phải tiến tới sự thoả thuận có tính chất xây dựng, thiết lập một quan hệ pháp lý trên cơ sở những quy định của pháp luật

Theo Điều 388 BLDS năm 2005 khái niệm HĐ được quy định một cách khái quát: “Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” [44]

HĐ dân sự được xác lập trên nguyên tắc tự do giao kết HĐ, tức là các bên tự do thoả thuận về nội dung HĐ, nhưng không được trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội

HĐ dân sự có thể được xác lập bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, ví dụ: Ở chợ người ta có thể mua bán hàng hoá, thực phẩm thông thường bằng miệng Phương thức giao kết HĐ là một bên đề nghị và bên kia chấp nhận Khi hai bên đã thoả thuận thì HĐ có hiệu lực, trừ trường hợp hai bên thoả thuận giao kết HĐ bằng hình thức nhất định thì HĐ chỉ được coi là đã giao kết khi đã tuân thủ hình thức đó Ví dụ: Hai bên thoả thuận miệng nhưng nhất trí là phải làm HĐ bằng văn bản

Trong trường hợp pháp luật có quy định là HĐ dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải được chứng nhận của công chứng nhà nước, đăng ký hoặc xin phép, thì HĐ chỉ được coi là đã giao kết khi tuân thủ những thể thức đó Ví

dụ HĐ mua bán nhà ở, HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Việc thực hiện HĐ dân sự phải tuân theo nguyên tắc giao kết HĐ, được quy định tại Điều

389 BLDS năm 2005 HĐ dân sự chấm dứt trong các trường hợp được quy định tại Điều 424 BLDS năm 2005 Quy định trên của pháp luật Việt Nam có

sự thừa kế của Pháp luật La Mã Theo pháp luật La Mã HĐ được coi là căn cứ phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quan hệ dân sự Bởi vì, thứ nhất, nó có sự thoả thuận giữa các chủ thể Thứ hai, xuất phát từ đặc thù của HĐ, sự thoả thuận đó xuất phát từ mục đích nhất định mà các bên muốn đạt được HĐ là phương tiện đạt được mục đích, mục đích là cơ sở vật chất của HĐ, mục đích

có thể là mong muốn tặng cho, tiếp nhận một nghĩa vụ hoặc bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ, hay nói cách khác là mong muốn đạt được mục đích pháp lý nào

đó Không có sự mong muốn đạt được một mục đích nào đó thì không thể có một ý chí đích thực để xác định HĐ Mặt khác HĐ sẽ không có hiệu lực nếu

mục đích của HĐ đó bị pháp luật cấm hoặc trái với đạo đức xã hội

Cũng xuất phát từ những mục đích pháp lý khác nhau của HĐ dân sự

mà người ta có thể phân loại các HĐ dân sự thông dụng khác nhau như HĐMBTS, HĐ thuê tài sản, HĐ vay tài sản… Trong đó, BLDS năm 2005 xây dựng HĐMBTS như là một HĐ phổ biến nhất và quan trọng nhất của giao lưu dân sự, không chỉ áp dụng cho HĐ dân sự đơn thuần mà còn có thể áp dụng

cả với các loại HĐ về mua bán tài sản trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, thương mại

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản

1.1.2.1 Khái niệm về hợp đồng mua bán tài sản

Trong lịch sử phát triển của nền sản xuất xã hội có hai hình thức sản xuất là sản xuất tự cung tự cấp và sản xuất hàng hoá sản xuất tự cung tự cấp

là hình thức sản xuất mà sản phẩm lao động chỉ dùng để thoả mãn nhu cầu của người sản xuất trong nội bộ kinh tế Đối lập với hình thức sản xuất này là sản xuất hàng hoá, sản xuất hàng hoá là sản phẩm của xã hội, trong đó mối quan hệ sản xuất giữa người sản xuất biểu hiện ra thị trường, thông qua việc mua bán, trao đổi sản phẩm và dịch vụ Hàng hoá có thể thoả mãn nhu cầu sản xuất, tiêu dùng của con người thông qua việc trao đổi với nhau Quá trình phát triển lâu dài của sản xuất và trao đổi hàng hoá đã làm xuất hiện tiền tệ Tiền tệ làm thước đo giá trị vì bản thân nó cũng là một hàng hóa đặc biệt, có giá trị như các loại hàng hoá khác Giá trị của mỗi hàng hoá được biểu hiện bằng một số tiền nhất định là giá cả Do vậy, việc trao đổi hàng hoá và tiền tệ

là một quan hệ pháp luật mà người mua và người bán có những quyền và nghĩa vụ nhất định, thông qua đó làm phát sinh chấm dứt quyền và tài sản của các bên Việc mua bán làm chấm dứt quyền sở hữu của người bán đối với vật

đem bán đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu của người mua được thể hiện trong HĐMBTS

HĐMBTS là HĐ dân sự thông dụng, được BLDS năm 2005 đề cập tới đầu tiên Xét từ góc độ lịch sử thì HĐ mua bán không phải là hợp đồng xuất hiện đầu tiên, HĐ xuất hiện đầu tiên là HĐ trao đổi tài sản, tuy nhiên, vì nó thông dụng nên được BLDS năm 2005 xếp nó đầu tiên Theo Điều 428 BLDS năm 2005 thì: “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo

đó bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua

có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán” [44] Như vây, HĐMBTS phải có mục đích chuyển quyền sở hữu, chuyển giao tài sản Nếu không có chuyển giao sở hữu thì sẽ không có HĐ mua bán cho dù có chuyển giao tài sản mà thực chất là HĐ khác

1.1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản

Theo quy định tại Điều 428 BLDS năm 2005 có thể thấy HĐMBTS có những đặc điểm sau đây:

Thứ nhất, HĐMBTS là sự thoả thuận giữa các bên chủ thể gồm bên

mua và bên bán, cơ sở đầu tiên để hình thành HĐ mua bán là sự thoả thuận bằng ý chí tự nguyện của các bên Hay nói cách khác quan hệ HĐ chỉ được hình thành từ những hành vi có ý chí Theo quan điểm của Mác: “Tự chúng, hàng hoá không thể đi đến thị trường và trao đổi được với nhau Muốn cho những vật đó trao đổi với nhau thì những người giữ chúng phải đối xử với

nhau như những người mà ý chí nằm trong các vật đó” [38] Chỉ khi ý chí của

các bên không bị lừa dối hay cưỡng ép mà hoàn toàn tự nguyện được thể hiện thống nhất thì quan hệ HĐ mới được hình thành Song HĐ đó có hiệu lực hay không còn phụ thuộc vào nội dung thoả thuận của các bên có hợp pháp hay không Trong HĐMBTS các bên thoả thuận nhằm làm chấm dứt quyền sở hữu của người bán đối với tài sản đó, và xác lập quyền sở hữu tài sản đối với

người mua Việc chuyển quyền sở hữu tài sản này phải hợp pháp, không vi phạm điều cấm của pháp luật thì HĐMBTS mới có hiệu lực

Thứ hai, HĐMBTS là một dạng HĐ cụ thể của HĐ dân sự Nên có thể

thấy HĐMBTS có hai đặc tính gắn liền với nhau Đặc tính thứ nhất, đối tượng chủ yếu của HĐMBTS là quyền sở hữu đối với tài sản chứ không phải là chiếm hữu tài sản Theo ngôn ngữ thông thường quyền sở hữu một vật được đồng hoá với vật đó, nên khi nói mua bán một vật thực chất là mua bán quyền

sở hữu vật đó Điều này lý giải tại sao thông thường người bán phải là chủ sở

hữu của tài sản Và tại Điều 163 BLDS năm 2005 đã quy định: “Tài sản bao

gồm: Vật, tiền, giấy tờ có giá trị và các quyền tài sản” [44]

Như vậy, trong HĐMBTS đối tượng chủ yếu của nó là quyền sở hữu tài sản Theo quy định tại Điều 164 của BLDS năm 2005 thì: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật” [44]

Để thỏa mãn là chủ sở hữu thì cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác phải có

đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản Bên cạnh quyền sở hữu tài sản của chủ sở hữu thì đối tượng của HĐMBTS còn xác lập các quyền như quyền sở hữu đòi nợ, quyền sở hữu công nghiệp, quyền tác giả

Đặc tính thứ hai, trong HĐMBTS luôn có sự chuyển giao một số tiền từ người mua sang người bán đó là chỉ số giá cả Nếu chỉ có đặc tính thứ nhất tức là có sự chuyển giao quyền sở hữu mà không gắn liền với việc chuyển giao một số tiền thì HĐ đó không phải là HĐMBTS mà chuyển thành HĐ khác, có thể là HĐ tặng cho tài sản hay là HĐ trao đổi tài sản Đây là hai đặc tính quan trọng của HĐMBTS

Thứ ba, HĐMBTS còn phát sinh các quyền và nghĩa vụ của các bên

chủ thể phải thực hiện khi tham gia giao kết HĐ Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể luôn gắn liền với nhau khi tham gia vào HĐMBTS

HĐMBTS là một HĐ song vụ Tính chất song vụ thể hiện ở chỗ các bên chủ thể đều có nghĩa vụ đối với nhau, hay nói cách khác mỗi bên chủ thể tham gia vừa là người có quyền lại vừa là người có nghĩa vụ Do vậy, trong nội dung của HĐMBTS, quyền dân sự của chủ thể tham gia đối lập tương ứng với nghĩa vụ của chủ thể tham gia HĐ kia và ngược lại Theo quy định tại Khoản 1 Điều 406 BLDS năm 2005 thì “Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà

mỗi bên đều có nghĩa vụ với nhau” [44] Ví dụ: Trong quan hệ mua bán ti vi,

A là người mua còn B là người bán Trong trường hợp này, B có nghĩa vụ giao vật bán là chiếc ti vi theo thỏa thuận cho A, còn A có nghĩa vụ trả tiền cho B Trong HĐ song vụ, khi các bên thỏa thuận về thời hạn thực hiện nghĩa

vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến thời hạn Trong trường hợp một bên không thực hiện nghĩa vụ thì bên kia có quyền yêu cầu thực hiện đúng nghĩa vụ hoặc có quyền yêu cầu hủy HĐ Khác với HĐ đơn

vụ, là HĐ mà chỉ có nghĩa vụ của một bên Bên có nghĩa vụ không có quyền

gì đối với bên kia và bên kia là người có quyền mà không phải thực hiện bất

đó có giá ngoài thị trường là 20 triệu đồng Nhưng do B là bạn bè thân thiết nên A bán cho B chiếc xe với giá 10 triệu đồng Đặc điểm của HĐMBTS có đền bù này là yếu tố phân biệt giữa HĐMBTS với HĐ tặng cho tài sản không

có tính đền bù

HĐMBTS có mục đích là chuyển quyền sở hữu tài sản từ bên bán sang

bên mua Hay nói cách khác HĐMBTS là một căn cứ pháp lý làm kế tục quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác Do đó, chủ thể kế tục quyền sở hữu tài sản phải tôn trọng các quyền đối với vật trên tài sản mà chủ

sở hữu trước đã cho người thứ ba được hưởng Tức là cùng với việc chuyển quyền sở hữu thì các nghĩa vụ gắn liền với các tài sản của chủ sở hữu trước cũng được chuyển giao cho người mua Ví dụ, tại Khoản 3 Điều 453 BLDS năm 2005 quy định về nghĩa vụ của người mua nhà ở như sau: “Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, thì phải đảm bảo quyền, lợi ích của người thuê

như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực” [44]

1.1.3 Ý nghĩa của hợp đồng mua bán tài sản

Nguyên tắc tự do giao kết HĐ được quy định tại Điều 389 BLDS năm

2005 là nguyên tắc chung cho mọi HĐ, trong đó có HĐMBTS Vì vậy, ý nghĩa pháp lý quan trọng trước hết của HĐMBTS là phương tiện pháp lý để các chủ thể thực hiện quyền tự do trong giao lưu dân sự để thoả mãn nhu cầu của mình Khi tham gia HĐMBTS, các chủ thể hướng tới những mục đích khác nhau Cho dù nhằm mục đích gì thì cũng phải thông qua HĐ để đạt được mục đích đó Vì vậy, HĐMBTS là phương tiện để đạt được mục đích, đó chính là cái đích cuối cùng mà các chủ thể mong muốn đạt được khi thực hiện quyền tự do giao kết HĐ

Bên cạnh đó, trong HĐ dân sự, nguyên tắc cao nhất là nguyên tắc tôn trọng sự thoả thuận giữa các chủ thể Chính điều này đã tạo cho các giao dịch dân sự phát triển, hàng hóa lưu thông tạo điều kiện thúc đẩy sản xuất hàng hóa đáp ứng nhu cầu kinh tế thị trường Bên cạnh ý nghĩa kinh tế đó còn có ý nghĩa xã hội to lớn Đó là việc tạo ra công ăn việc làm cho người lao động; đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của các chủ thể; tạo điều kiện thuận lợi cho công dân thực hiện các quyền của mình trong đời sống dân sự Chế định HĐMBTS còn là cơ sở để các chủ thể giao dịch đúng pháp luật, đồng thời còn

là công cụ pháp lý hữu hiệu để nhà nước hướng dẫn cách hành xử cho công dân, bảo vệ các bên khi có tranh chấp xảy ra, chế định này đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì trật tự, kỹ cương xã hội, phục vụ nhu cầu quản lý nhà nước đối với đời sống dân sự giúp thúc đẩy nền kinh tế và góp phần nâng cao đời sống nhân dân

1.2 Những quy định về hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân sự Việt Nam

1.2.1 Nguyên tắc giao kết hợp đồng mua bán tài sản

Nguyên tắc giao kết HĐMBTS cũng tuân thủ những quy định về nguyên tắc giao kết HĐ nói chung Vì vậy, các nguyên tắc giao kết HĐMBTS được quy định tại Điều 389 BLDS năm 2005, với các nguyên tắc sau đây

1.2.1.1 Tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã hội

BLDS năm 2005 quy định cho các chủ thể được tự do giao kết HĐMBTS nhằm tạo điều kiện cho các chủ thể có thể thoả mãn nhu cầu vật chất cũng như tinh thần Dựa trên nguyên tắc này, mọi cá nhân, tổ chức khi

có đủ các điều kiện tư cách chủ thể đều có thể tham gia giao kết bất kỳ mọi HĐMBTS nào nếu muốn Tuy nhiên, HĐMBTS chỉ có hiệu lực pháp luật, được pháp luật công nhận và bảo vệ khi ý chí của các bên giao kết HĐ phù hợp với ý chí của nhà nước Hay nói cách khác, sự tự do ý chí giao kết HĐMBTS của các chủ thể phải nằm trong khuôn khổ, giới hạn nhất định nhằm bảo vệ lợi ích của các cá nhân, lợi ích chung của xã hội và trật tự công cộng Nếu để các bên tự do vô hạn, thì HĐ sẽ trở thành phương tiện

để kẻ giàu bóc lột người nghèo và sẽ là nguy cơ đối với lợi ích chung của

xã hội Vì vậy, nhà nước phải can thiệp vào các quan hệ mua bán tài sản

Trong xã hội Việt Nam - xã hội chủ nghĩa, vì lợi ích chung của toàn xã hội

(lợi ích cộng đồng) và đạo đức xã hội không cho phép bất cứ cá nhân, tổ

chức nào được lợi dụng ý chí tự do để biến những HĐMBTS thành phương tiện bóc lột Bên cạnh việc bảo đảm lợi ích của mình, các chủ thể phải chú

ý tới quyền, lợi ích của người khác, của toàn xã hội; tự do của mỗi chủ thể không được trái pháp luật, đạo đức xã hội Lợi ích của cộng đồng, của toàn

xã hội được quy định bởi pháp luật và đạo đức xã hội trở thành giới hạn cho sự tự do ý chí của các chủ thể khi tham gia giao kết HĐ nói riêng, và trong mọi hành vi của chủ thể nói chung

1.2.1.2 Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng

Nguyên tắc này được quy định nhằm bảo đảm trong việc giao kết HĐ không ai bị cưỡng ép hoặc bị những cản trở trái với ý chí của mình, đồng thời thể hiện bản chất của quan hệ pháp luật dân sự Quy luật giá trị đòi hỏi các bên chủ thể khi tham gia các quan hệ trao đổi phải bình đẳng với nhau; không

ai được viện lý do khác biệt về hoàn cảnh kinh tế, thành phần xã hội, dân tộc, giới tính hay tôn giáo… để tạo ra sự bất bình đẳng trong quan hệ dân sự Hơn nữa, ý chí tự nguyện của các bên chủ thể tham gia HĐMBTS chỉ được bảo đảm khi các bên bình đẳng với nhau trên mọi phương diện Chính vì vậy, pháp luật không thừa nhận những HĐMBTS được giao kết thiếu sự bình đẳng

và ý chí tự nguyện của một trong các bên chủ thể Tuy nhiên, trên thực tế thì việc đánh giá một HĐMBTS có được giao kết bảo đảm ý chí tự nguyện của các bên hay chưa, trong một số trường hợp lại là một công việc hoàn toàn không đơn giản và khá phức tạp bởi nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan khác nhau

Như chúng ta đã biết, ý chí tự nguyện là sự thống nhất giữa ý chí chủ quan bên trong và sự bày tỏ ý chí ra bên ngoài của chủ thể Chính vì vậy, sự thống nhất ý chí của chủ thể giao kết HĐMBTS với sự bày tỏ ý chí đó trong nội dung HĐMBTS mà chủ thể này đã giao kết chính là cơ sở quan trọng để xác định một HĐMBTS đã đảm bảo nguyên tắc tự nguyện hay chưa Hay nói

cách khác, việc giao kết HĐMBTS chỉ được coi là tự nguyện khi hình thức của HĐMBTS phản ánh một cách khách quan, trung thực mong muốn, nguyện vọng của các bên chủ thể tham gia HĐMBTS Do đó, theo quy định của pháp luật thì tất cả những HĐMBTS được giao kết do bị nhầm lẫn, lừa dối hay bị đe doạ đều không đáp ứng được nguyên tắc tự nguyện khi giao kết

và do đó bị vô hiệu

Tóm lại, các nguyên tắc khi giao kết HĐMBTS có một ý nghĩa rất quan trọng trong lý luận cũng như trong thực tiễn áp dụng chế định HĐMBTS, góp phần nâng cao hiệu quả trong quá trình điều chỉnh các quan hệ HĐMBTS Chính vì vậy, việc nghiên cứu tìm hiểu nó một cách chi tiết, khoa học vấn đề này luôn được đặt ra nhằm ngày càng làm hoàn thiện hơn các quy định pháp luật về HĐMBTS, giúp các chủ thể có thể tự bảo đảm được lợi ích cá nhân cũng như lợi ích cộng đồng khi tham gia giao kết HĐMBTS

1.2.2 Chủ thể của hợp đồng mua bán tài sản

Chủ thể của HĐMBTS gồm có bên mua và bên bán Trong quan hệ HĐMBTS luôn có sự xuất hiện của hai chủ thể này, nếu thiếu một trong hai thì không thỏa mãn quan hệ giữa mua và bán

Bên bán là người có tài sản đem bán, bên bán có thể là chủ sở hữu tài sản hoặc là người được chủ sở hữu uỷ quyền hợp pháp bán tài sản hoặc là người có quyền bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật Ví

dụ Cơ quan thi hành án có quyền bán tài sản của người bị cưỡng chế thi hành án dân sự Nói chung, bên bán phải là người có quyền bán tài sản nếu bên bán không có quyền bán tài sản thì HĐMBTS bị vô hiệu Trong một số trường hợp đặc biệt như HĐ bán đấu giá tài sản thì bên bán bao gồm người bán tài sản và người đấu giá Người bán tài sản và người đấu giá có thể là một, người bán tài sản là chủ sở hữu hoặc là người có quyền bán tài sản của người khác, người bán đấu giá theo quy định của pháp luật hiện hành là

trung tâm dịch vụ bán đấu giá có tư cách pháp nhân dưới sự quản lý hoặc

tổ chức kinh doanh dịch vụ bán đấu giá có tư cách pháp nhân dưới sự quản

lý của Sở Tư pháp về nghiệp vụ Người bán tài sản nếu không trực tiếp bán đấu giá tài sản với người bán đấu giá thì cả hai bên cùng thoả thuận để định giá khởi điểm cho tài sản đó

Bên mua là người có nhu cầu mua tài sản và đã thoả thuận thống nhất ý chí với bên bán về việc mua tài sản, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

Bên bán và bên mua có thể là cá nhân hoặc pháp nhân, ngoài ra hộ gia đình và tổ hợp tác cũng là những chủ thể đặc biệt, không phải cá nhân cũng không phải pháp nhân Đối với hộ gia đình có thể coi là chủ thể hạn chế, vì theo quy định của BLDS năm 2005 họ chỉ trở thành chủ thể của quan hệ HĐMBTS trong một số quan hệ nhất định Điều 106 BLDS năm 2005 quy định: “Những hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này” [44]

Nếu chủ thể là cá nhân thì bên bán và bên mua phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự tức là phải từ đủ 18 tuổi trở lên, có khả năng nhận thức và điều khiển hành vi của mình Đối với người từ đủ 15 tuổi trở lên đến chưa đủ 18 tuổi, nếu có tài sản riêng đủ để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ, thì trong một

số trường hợp có thể tự mình xác lập thực hiện HĐMBTS, còn đối với người

đủ 6 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, khi thực hiện giao dịch nhỏ nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày phù hợp với lứa tuổi thì có thể tự mình xác lập Đối với người chưa đủ 6 tuổi, người mất năng lực hành vi dân sự thì mọi giao dịch đều do người đại diện xác lập, thực hiện được quy định rõ tại Điều 22 và Điều 23 BLDS năm 2005

Nếu chủ thể là pháp nhân theo quy định tại Điều 100 BLDS năm 2005 thì lúc giao kết HĐMBTS, người giao kết HĐ là người đại diện theo pháp luật của pháp nhân hoặc người đại diện theo uỷ quyền của pháp nhân

Nếu là hộ gia đình, thì chủ hộ hoặc thành viên đã thành niên khác của gia đình được chủ hộ uỷ quyền là người đại diện trong HĐMBTS theo quy định tại Điều 107 BLDS năm 2005 Trường hợp bên mua, bên bán là tổ hợp tác thì tổ trưởng là người đại diện tham gia vào HĐ mua bán hoặc một tổ viên khác được tổ trưởng uỷ quyền để thực hiện một số công việc nhất định của tổ theo quy định tại Điều 113 BLDS năm 2005

Theo nguyên tắc tự do giao kết HĐMBTS, chủ thể của HĐMBTS là người có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự Người bán, người mua tự do chọn đối tác của mình để giao kết HĐ Tuy nhiên, trong một số trường hợp pháp luật hạn chế quyền này, buộc người bán phải bán hoặc giành quyền ưu tiên mua cho một đối tượng nhất định hoặc buộc người mua chỉ được mua của người bán đã xác định hoặc không cho một số đối tượng được mua hoặc bán tài sản Theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 BLDS năm 2005 thì: “Các giao dịch dân sự giữa người giám hộ với người được giám hộ có liên quan đến tài sản của người được giám hộ đều vô hiệu, trừ trường hợp giao dịch được thực hiện vì lợi ích của người được giám hộ và có sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ” [44] Pháp luật không cho phép người giám hộ mua tài sản của người được giám hộ bởi vì trong trường hợp này có sự hỗn nhập tư cách chủ thể Trừ trường hợp được thực hiện vì lợi ích của người được giám hộ và được người giám sát việc giám hộ đồng ý Bởi vì, một người không thể đồng thời đứng về hai bên trong quan hệ mua bán Hay nếu có sở hữu chung giữa các chủ thể thì trong giới hạn thời gian chủ thể bán quyền đó phải ưu tiên cho chủ thể cùng góp chung vào phần đã góp, được quy định tại Khoản 3 Điều 223 BLDS năm 2005:

Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các nào chủ thể sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác [44]

1.2.3 Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán tài sản

1.2.3.1 Mục đích của hợp đồng mua bán tài sản

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 122 BLDS năm 2005 thì một giao dịch dân sự (bao gồm cả HĐ nói chung và HĐMBTS nói riêng) được pháp luật thừa nhận có hiệu lực pháp lý khi đảm bảo các điều kiện sau: “người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái với đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện” [44]

Như vậy, mục đích của HĐMBTS là lợi ích mà các bên mong muốn đạt tới khi xác lập giao dịch dân sự HĐMBTS là phương tiện pháp lý để các chủ thể thực hiện quyền tự do trong giao lưu dân sự để thỏa mãn nhu cầu của mình Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các bên khi giao kết HĐ, đồng thời nếu xảy ra tranh chấp vẫn có cơ sở pháp lý để giải quyết Nội dung của HĐMBTS là sự thỏa thuận của các bên về những điều khoản chủ yếu của HĐ nhằm xác lập các quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên chủ thể phù hợp với quy định của pháp luật dân sự

1.2.3.2 Nội dung của hợp đồng mua bán tài sản

Nội dung của một quan hệ pháp luật nói chung bao gồm các quyền và

nghĩa vụ của các bên tham gia vào quan hệ đó Nội dung cơ bản của HĐMBTS

là tổng hợp những điều khoản mà các chủ thể tham gia vào HĐ đã thỏa thuận Những điều khoản đó xác định bằng những quyền và nghĩa vụ dân sự cụ thể của

các bên trong HĐ Nội dung của HĐMBTS bao gồm các yếu tố sau đây:

- Về đối tượng của HĐMBTS

Theo quy định tại Điều 429 BLDS năm 2005:

1 Đối tượng của HĐ mua bán là tài sản được phép giao dịch

2 Trong trường hợp đối tượng HĐ mua bán là vật thì phải được xác định rõ

3 Trong trường hợp đối tượng của HĐ mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu

của bên bán [44]

Như vậy, đối tượng của HĐMBTS là vật thì bao gồm các loại tài sản hữu hình hoặc các quyền tài sản, là các quyền trị giá được tính bằng tiền (có giá), có thể chuyển dịch trong giao lưu dân sự như quyền đòi nợ, quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp Dù là vật hay là quyền tài sản, tài sản đó phải được phép giao dịch, điều đó có nghĩa là người bán tài sản phải được phép bán tài sản đó hay việc bán tài sản đó phải hợp pháp, tài sản phải thuộc sở hữu của người bán hoặc người bán phải có quyền bán tài sản Và điều quan trọng nhất là tài sản phải được phép lưu thông, không bị pháp luật cấm giao dịch Trên thực tế, có một số loại tài sản mà để duy trì trật tự kỷ cương của xã hội nhà nước phải cấm việc lưu hành chúng như ma túy, pháo hay văn hoá phẩm đồi trụy hoặc những loại tài sản đang bị kê biên, niêm phong Các loại tài sản này không thể là đối tượng của HĐMBTS được, nếu các chủ thể cố tình mua bán thì HĐMBTS sẽ vô hiệu Ngoài ra còn có một số loại tài sản thuộc đối tượng nhà nước hạn chế lưu thông như kim khí quý, đá quý, súng thể thao, hoá chất độc hại thì các bên phải tuân theo quy định của nhà nước về việc mua bán tài sản đó Nếu đối tượng của HĐ mua bán là vật thì vật đó phải được xác định rõ trong HĐ, nếu tài sản là vật đặc định thì các bên phải chỉ định rõ vật đó, nếu là vật cùng loại thì phải xác định rõ về số lượng, chất lượng của vật

Đối với tài sản đem bán là quyền tài sản, thì người bán phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán Ngoài

ra tài sản còn phải được xác định rõ về chất lượng theo thoả thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật, nếu chất lượng của vật đó đã được đăng ký hoặc công bố Nếu các bên không thoả thuận và pháp luật cũng không quy định thì chất lượng của vật đem bán sẽ được xác định theo mục đích sử dụng

và chất lượng bình quân của vật cùng loại theo quy định tại Điều 430 BLDS năm 2005 như sau:

1 Chất lượng của vật mua bán do các bên thoả thuận

2 Trong trường hợp chất lượng của vật đã được công bố hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định thì chất lượng của vật được xác định theo các tiêu chuẩn đã công bố hoặc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

3 Khi các bên không có thoả thuận và pháp luật không có quy định về chất lượng thì chất lượng của vật mua bán được xác định theo mục đích sử

dụng và chất lượng trung bình của vật cùng loại [44]

- Về giá của HĐMBTS

Giá là một yếu tố quan trọng, là một đặc tính không thể tách rời của HĐMBTS Nếu thiếu đi yếu tố này thì sẽ không có HĐMBTS mà nó sẽ trở thành một HĐ khác Giá của HĐMBTS là số tiền mà người mua phải trả cho người bán được các bên thoả thuận trong HĐ Các bên chủ thể thoả thuận về giá dựa vào giá trị thực của tài sản, số lượng, chất lượng, tính năng sử dụng của tài sản Ngoài ra nó còn phụ thuộc vào nhu cầu của người mua, sự thiện chí của hai bên và khả năng thanh toán của người mua

Các bên tự thoả thuận giá nhưng giá đó phải được xác định và ghi vào trong HĐ (đối với HĐ được giao kết dưới hình thức văn bản), các bên

có thể xác định giá bằng một lượng tiền chính xác theo một đơn vị tiền tệ

cụ thể (thông thường là đồng Việt Nam) Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì việc giao dịch bằng ngoại hối hạn chế Tại Điều 22 Pháp lệnh ngoại hối năm 2005 quy định: “Hạn chế giao dịch bằng ngoại hối”

[64] Nếu các bên không ấn định được một số tiền nhất định thì các bên

cũng phải thoả thuận và ghi vào trong HĐ các yếu tố cho phép định giá Các yếu tố này phải khách quan, không phụ thuộc vào ý chí của bất kỳ bên nào sau khi HĐMBTS đã được giao kết

Cơ sở để xác định giá có thể theo giá trị thị trường tại thời điểm và tại nơi thanh toán và Khoản 1 Điều 431 BLDS năm 2005 có quy định thêm:

Giá do các bên thoả thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên

Trong trường hợp các bên thoả thuận thanh toán theo giá thị trường thì giá được xác định tại địa điểm và thời điểm thanh toán

Ðối với tài sản trong giao dịch dân sự mà Nhà nước có quy định khung

giá thì các bên thoả thuận theo quy định đó [44]

Trong trường hợp các bên chưa ấn định giá hoặc quy định giá không cụ thể thì áp dụng theo quy định tại Khoản 3 Điều 431 BLDS năm 2005: “thoả thuận về giá cả có thể là mức giá cụ thể hoặc phương pháp xác định giá trong trường hợp thoả thuận về giá cả hoặc phương pháp xác định không rõ ràng thì giá của tài sản được xác định căn cứ vào giá thị trường tại địa điểm và thời

điểm giao kết hợp đồng” [44]

Các bên cũng có thể thoả thuận áp dụng hệ số trượt giá khi giá cả thị

trường có sự biến động theo quy định tại Khoản 2 Điều 431 BLDS năm 2005

Thông thường giá do hai bên cùng bàn bạc; thoả thuận thống nhất, nhưng trong một số trường hợp thì giá do hai bên ấn định Ví dụ trong HĐ bán đấu giá tài sản, giá do người mua ấn định bằng cách trả giá cao nhất để được quyền mua tài sản đó và người bán coi như đã chấp nhận trước giá

đó, thì người bán lúc này là người ấn định giá và khi người mua chấp nhận mua hàng thì cũng phải chấp nhận giá đó Giá cũng có thể do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên Người thứ ba ở đây có thể là một người bất kỳ, có đủ năng lực hành vi dân sự, có am hiểu nhất định về giá của tài sản mua bán đó, được người mua và người bán yêu cầu xác định giá Các bên có thể chỉ định sẵn người thứ ba trong HĐ hoặc không, nhưng trong

HĐ phải ghi rõ giá cả do người thứ ba xác định khi đó HĐ mới được coi là hình thành Nếu thời hạn thanh toán mà các bên không thỏa thuận được với nhau về việc chỉ định người thứ ba hoặc các bên không đồng ý với giá do người thứ ba xác định thì việc mua bán sẽ vô hiệu vì thiếu yếu tố giá cả Trong HĐMBTS các bên được quyền tự do thoả thuận về giá, nhưng không phải vì thế mà muốn thoả thuận như thế nào cũng được Trong trường hợp, đối với HĐMBTS mà nhà nước có quy định khung giá thì các bên thoả thuận theo khung giá của nhà nước

- Về phương thức giao tài sản

Được thực hiện theo quy định tại Điều 434 BLDS năm 2005: “Tài sản được giao theo phương thức do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận

về phương thức giao tài sản thì tài sản do bên bán giao một lần, giao trực tiếp cho bên mua” [44]

Trong HĐMBTS phương thức giao tài sản do các bên thống nhất với nhau có thể đưa tài sản trực tiếp, thông qua bên thứ ba nhằm bảo đảm những thuận tiện nhất cho các chủ thể Còn nếu không thống nhất về phương thức giao tài sản thì tài sản do bên bán giao một lần, giao trực tiếp cho bên mua Nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho hai bên tham gia quan hệ mua bán tài sản

- Các biện pháp bảo đảm thực hiện HĐMBTS

Việc thực hiện nghĩa vụ theo HĐ trước hết dựa vào sự tự giác của

người có nghĩa vụ, song không phải bất cứ chủ thể nào khi tham gia vào quan

hệ HĐMBTS đều tự giác thực hiện nghĩa vụ mà họ đã cam kết Mặt khác trong quan hệ pháp luật dân sự nói chung và quan hệ HĐMBTS nói riêng thì yếu tố tài sản liên quan đến lợi ích của các chủ thể Từ đó, làm tiền đề để đảm bảo quyền chủ động của người có quyền trong quan hệ nghĩa vụ không phụ thuộc vào hành vi của người khác và để thỏa mãn yêu cầu của mình khi người khác có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ theo

HĐ Pháp luật dân sự cho phép các bên có thể thỏa thuận các biện pháp bảo đảm Theo quy định của BLDS năm 2005, biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa

1.2.4 Hình thức và hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản

1.2.4.1 Hình thức của hợp đồng mua bán tài sản

BLDS năm 2005 quy định chung về hình thức các loại HĐ dân sự tại Khoản 1 Điều 401 Theo đó, HĐ dân sự nói chung và HĐMBTS nói riêng có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại HĐ đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định Như vậy, theo quy định của BLDS thì các bên chủ thể tham gia

giao kết HĐ được tự do lựa chọn về hình thức của HĐ để giao kết, nếu pháp luật không quy định đối với loại HĐ đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định

Các bên có thể thoả thuận với nhau lựa chọn hình thức lời nói, hình thức văn bản hoặc thông qua hành vi cụ thể để được giao kết HĐ Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhất định để bảo vệ quyền lợi của các bên, lợi ích của người thứ ba, cũng như của xã hội thì quyền đó bị hạn chế Theo Khoản 2 Điều 401 BLDS năm 2005 quy định: “Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo quy định đó” [44]

Trong thực tiễn đời sống, thông thường đối với những HĐMBTS có giá trị nhỏ, phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng hàng ngày như mua thực phẩm, mua áo quần, hoa quả, giày dép thì người mua và người bán chỉ thoả thuận bằng lời nói hay còn gọi là hình thức miệng Hình thức này được áp dụng đối với những quan hệ mua bán mà ngay sau khi giao kết nó sẽ được thực hiện và chấm dứt Ngoài ra, nếu các bên có quan hệ quen biết, thân thiết,

đã có sự tin cậy lẫn nhau thì thường giao kết HĐMBTS bằng lời nói, thậm chí

cả trong trường hợp mua bán tài sản có giá trị lớn

Đối với các HĐMBTS có giá trị lớn như: Nhà ở, nhà xưởng, ô tô hoặc

giữa các chủ thể không có mối quan hệ thân thiết hay với những HĐ mà việc thực hiện không cùng với lúc giao kết HĐ thì các bên thường chọn hình thức giao kết bằng văn bản và loại HĐ bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép

Đối với loại HĐ được giao kết bằng văn bản thì trong văn bản đó các bên thoả thuận và ghi nhận đầy đủ những nội dung cơ bản của HĐMBTS đã cam kết, cùng ký tên xác nhận vào văn bản HĐ thường được thành lập nhiều bản, và mỗi bên giữ một bản Nếu có tranh chấp xảy ra HĐ được giao kết

bằng văn bản là chứng cứ có giá trị chứng minh cao hơn rất nhiều so với hình thức bằng lời nói Hiện nay, chưa có quy định mẫu thống nhất về hình thức của HĐ bằng văn bản nói chung và hình thức của HĐMBTS nói riêng, mà có rất nhiều dạng khác nhau, tuỳ thuộc vào loại tài sản mua bán và ý chí của các bên Trừ một số loại HĐ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định mẫu văn bản như mẫu HĐ mua bán nhà được ban hành kèm theo Quyết định

số 29/2001/QĐ -VXD ngày 19/11/2001 HĐ có thể do các bên cùng soạn thảo

sẵn (thông thường là bên bán), khi bên kia chấp nhận giao kết HĐ thì ký vào,

HĐ coi như được hình thành Thường gặp trong HĐ mua bán điện, nước sinh hoạt giữa một bên là công ty điện, công ty nước với các gia đình sử dụng điện, nước Ngoài ra các loại hoá đơn bán hàng, phiếu mua hàng cũng có thể được coi là văn bản ghi nhận việc mua bán vì nó có đầy đủ những điều khoản quy định HĐ mua bán như đối tượng, giá cả, bên mua, bên bán Văn bản HĐ

có thể viết tay hoặc đánh máy, in ấn tuỳ thuộc vào chủ thể mua bán

Ngoài ra, pháp luật còn quy định đối với một số loại HĐMBTS nhất định các bên phải lập thành văn bản, phải được công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép, đó là điều kiện có hiệu lực của HĐ Tại Điều 450 BLDS năm 2005 quy định về hình thức của HĐ mua bán nhà ở như sau: “Hợp

đồng mua bán nhà ở phải được lập bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng

thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” [44] Hay tại Khoản 5 Điều

489 BLDS năm 2005 quy định: “Việc mua bán bất động sản, bán đấu giá được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký nếu pháp luật có quy định” [44]

BLDS năm 2005 đã giành riêng một phần để quy định về HĐ mua bán nhà từ Điều 450 đến Điều 455 Trong đó, Điều 450 quy định về hình thức của loại HĐ này Hiện nay, khi mà hoạt động mua bán nhà ở đang diễn ra phổ

biến thì quy định của các điều luật trên càng có ý nghĩa

Hơn nữa, pháp luật quy định riêng về hình thức của HĐ mua bán nhà ở như vậy là xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở Nhà ở là một loại tài sản đặc biệt, nó có liên quan mật thiết đến đời sống cá nhân, hơn nữa nó còn biểu hiện trình độ phụ thuộc kinh tế, văn hóa và phong tục tập quán của một quốc gia Việc mua bán còn có thể liên quan đến quyền sử dụng đất Trong điều kiện nền kinh tế đang phát triển, nhà nước ta chưa đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của người dân, nhất là ở các thành phố lớn, các khu đô thị, do đó nhà nước khuyến khích và tạo điều kiện cho người dân mua bán nhà

ở cũng như mua nhà phục vụ cho mục đích khác Song do tầm quan trọng của nhà đối với mỗi người dân và đối với cả cộng đồng, nên nhà nước phải kiểm soát việc mua bán nhà Vì vậy bằng việc quy định HĐ mua bán nhà phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và thông qua thủ tục đăng ký quyền sở hữu, nhà nước có thể kiểm soát được mua bán nhà, từ đó đảm bảo cho cuộc sống của người dân được ổn định hạn chế được những tranh chấp về nhà ở mà những tranh chấp này thường khó giải quyết, kéo dài gây khó khăn cho cuộc sống người dân

Hình thức của HĐ dưới dạng hành vi cụ thể trên thực tế thường gặp là việc mua bán ở các máy bán hàng tự động, như máy bán nước giải khát, đồ

ăn nhanh Người mua chỉ cần thực hiện những hành vi nhất định như cho

tiền vào trong máy hoặc cho thẻ tín dụng vào máy bán hàng là nhận được hàng hoá theo yêu cầu của mình Đây là hình thức giản tiện nhất trong giao kết HĐ Các bên có thể xác lập quan hệ HĐ mà không cần có sự gặp gỡ, thương lượng tại địa điểm giao kết Hình thức này sẽ càng trở nên phổ biến khi hệ thống bán hàng tự động ngày càng trở nên phổ biến, thẻ thanh toán được nhiều người sử dụng

Tuy chưa được ghi nhận trong phần HĐ dân sự đối với loại HĐ được giao kết bằng hình thức thông điệp dữ liệu nhưng tại Khoản 1 Điều 124

BLDS năm 2005 quy định: “giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói bằng văn bản hoặc hành vi cụ thể; giao dịch dân sự thông qua phương tiên điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi bằng văn bản” [44] Vì vậy HĐMBTS còn có thể được giao kết dưới hình thức thông điệp dữ liệu vì HĐ cũng là một loại giao dịch dân sự Hơn nữa tại Điều 33 Luật giao dịch điện tử năm 2005 quy định HĐ điện tử là HĐ được thiết lập dưới dạng “thông điệp

dữ liệu” Trong đó, thông điệp dữ liệu là thông tin được tạo ra, được gửi đi, được nhận và được lưu trữ bằng phương tiện điện tử Như vậy, hình thức của

HĐ còn bằng hình thức thông điệp dữ liệu

Ngày nay, cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin, việc giao kết

HĐ dưới hình thức văn bản giấy không còn là hình thức thích hợp khi các bên

có khoảng cách về mặt địa lý Thông qua các phương tiện điện tử các chủ thể tham gia vào HĐMBTS có thể giao kết HĐ một cách nhanh chóng Hình thức này tỏ ra rất hữu hiệu đối với các bên chủ thể Đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường phát triển, các giao lưu dân sự không còn bó hẹp trong phạm vi địa phương, vùng mà nó mở rộng ra phạm vi liên vùng, liên quốc gia Tuy nhiên, các bên vẫn phải đối mặt với những rủi ro phát sinh từ việc giao kết HĐ điện

tử, mà nếu thực hiện theo phương thức truyền thống họ sẽ ít gặp phải Trong môi trường ảo, việc xác định đối tác giao kết HĐ, xác định đơn đặt hàng trên mạng intemet là đơn đặt hàng giả hay thật nhiều khi rất khó khăn Làm thế nào để bảo mật HĐ điện tử, làm thế nào để hạn chế sự chống phá tấn công của các hacker Đó là những rủi ro và cũng là vấn đề cần quan tâm một cách thích đáng khi sử dụng phương tiện điện tử để giao kết HĐ Trên thực tế nhiều người đã phải chịu thiệt hại do những rủi ro này đem lại

Trên cơ sở các quy định của pháp luật về hình thức của HĐ, có thể rút

ra ý nghĩa của hình thức HĐMBTS như sau:

Hình thức của HĐMBTS là sự thể hiện ra bên ngoài nội dung của chính

HĐ đó Khi HĐ được giao kết dưới một hình thức nhất định thì hình thức chính là sự ghi nhận các cam kết của các bên, là căn cứ để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên, ràng buộc họ trong quá trình thực hiện HĐ Không những thế HĐ được giao kết dưới một hình thức phù hợp với quy định của pháp luật sẽ phát sinh hiệu lực pháp luật và buộc các bên phải thực hiện, khi xảy ra tranh chấp thì nó trở thành căn cứ pháp lý để xử lý bên vi phạm hoặc giải quyết tranh chấp giữa các bên

Như vây, hình thức của HĐ là sự ghi nhận thỏa thuận, cam kết của các bên phải thực hiện đúng, đầy đủ các nghĩa vụ của mình và là cơ sở quan trọng

để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết khi có tranh chấp xẩy ra

Bên cạnh đó, theo quy định tại Khoản 2 Điều 122 BLDS năm 2005 thì hình thức của HĐ là một trong những điều kiện để HĐ có hiệu lực trong trường hợp pháp luật có quy định Cụ thể là: “Hình thức giao dịch là điều kiện

có hiệu lực trong trường hợp pháp luật có quy định” [44] và Điều 134 BLDS năm 2005 cũng quy định: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo, thì theo yêu cầu của một bên hoặc của các bên, tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên phải thực hiện quy định của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu” [44] Tuy trong các quy định của BLDS về các HĐ dân sự thông dụng không có điều khoản nào quy định HĐ bị vô hiệu nếu sai về hình thức, mà chỉ quy định HĐ phải có hình thức nhất định song HĐ chính là giao dịch dân sự do đó phải tuân theo quy định tại Điều 122 và Điều 134 của BLDS năm 2005

Như vậy, việc xác định HĐMBTS theo hình thức do pháp luật quy định

là một điều kiện bảo đảm hiệu lực của HĐ đó

1.2.4.2 Hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản

Hiệu lực của HĐMBTS có hai nội dung là thời điểm có hiệu lực của HĐMBTS và hiệu lực của HĐMBTS Cụ thể như sau:

- Thời điểm có hiệu lực của HĐMBTS

Đặc trưng của HĐMBTS là có sự chuyển quyền sở hữu từ bên bán sang bên mua và bên mua có nghĩa vụ trả tiền lại cho bên bán Mục đích hướng tới của các bên khi tham gia HĐMBTS là nhằm chuyển quyền sở hữu của người bán đối với tài sản đó sang người mua Trong quá trình thực hiện HĐ, vào thời điểm nào thực hiện mục đích các bên đạt được hay nói cách khác thời điểm nào quyền sở hữu tài sản được chuyển từ người bán sang người mua Đây là vấn đề đặc biệt quan trọng của cá nhân, nó có liên quan đến nhiều vấn

đề khác nữa như là quyền hưởng lợi tức phát sinh tài sản hay trách nhiệm chịu rủi ro với tài sản đó

Theo Điều 439 BLDS năm 2005 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với HĐMBTS được quy định như sau: “Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” [44] Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó

Trong trường hợp tài sản mua bán chưa được chuyển giao phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên bán Tại Điều 168 BLDS năm

2005 quy định: “Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực

kể từ thời điểm đăng ký sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” [44]

Theo các quy định trên thì thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với động

sản có hai dạng thời điểm khác nhau Thứ nhất, đối với tài sản mua bán là động sản mà pháp luật không quy định phải đăng ký quyền sở hữu Trong trường hợp này quyền sở hữu được chuyển giao khi bên mua và bên bán thực hiện nghĩa vụ trả tiền và nhận tài sản Thứ hai, đối với tài sản được mua bán

là động sản mà theo quy định phải đăng ký quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục điều kiện quyền sở hữu đối với tài sản đó Trong trường hợp này quyền sở hữu được chuyển giao phụ thuộc vào việc hoàn thành thủ tục đăng ký đối với tài sản đó nếu bên mua đã được chuyển giao tài sản nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu thì tài sản mua bán vẫn thuộc về quyền sở hữu của bên bán

Còn thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản mua bán là bất động sản là thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký đối với tài sản đó Trong trường hợp này cũng giống như đối với tài sản mua bán là động sản có đăng

ký, bất động sản chỉ được chuyển sang cho bên mua khi hoàn thành thủ tục đăng ký đối với bất động sản đó, nó không phụ thục vào bất động sản đã được chuyển giao chưa hay việc đã đăng ký đối với quyền sở hữu bất động sản nhưng việc đăng ký này chưa hoàn thành thủ tục như quy định của pháp luật

Vì vậy, nếu bất động sản mua bán chưa hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu mà đã chuyển giao cho bên mua thì bên mua vẫn chưa có chuyển giao về tài sản theo pháp luật Bên mua chưa có quyền sở hữu đối với tài sản và phải chịu rủi ro đối với tài sản Kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền

sở hữu đối với tài sản thì mới thuộc quyền sở hữu của bên mua

Theo quy định của BLDS năm 2005 thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với HĐMBTS không những được xác định theo loại tài sản là động sản hay là bất động sản mà còn phụ thuộc vào thời điểm hoàn thành thủ tục đăng

ký quyền sở hữu

Như vậy, thời điểm chuyển quyền sở hữu trong HĐMBTS có ba thời

điểm ứng với hai loại tài sản đó là thời điểm tài sản được chuyển giao đối với động sản không phải đăng ký quyền sở hữu và thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với động sản phải đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản và thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu với bất động sản Tuy nhiên, trên thực tế thời điểm chuyển quyền sở hữu được xác định rất đa dạng phụ thuộc vào tài sản là đối tượng của HĐMBTS và quan trọng hơn nó phụ thuộc vào ý chí của các bên khi giao kết HĐ trong trường hợp pháp luật

không quy định

HĐMBTS được thành lập chỉ đạt được mục đích khi quyền sở hữu được chuyển từ người bán sang người mua Do đó, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trước hết có ý nghĩa đánh dấu thời điểm mà HĐMBTS

đã hoàn thành Kể từ thời điểm này, quyền sở hữu của người bán đối với tài sản chấm dứt và quyền sở hữu của người mua được pháp luật thừa nhận và bảo vệ Điều đó có thể thấy rõ trong việc mua bán tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu Nếu người bán đã chuyển giao tài sản cho người mua, người mua đã chiếm hữu tài sản nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu, thì trước pháp luật người mua vẫn chưa có quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản đó Chỉ trừ khi hoàn thành thủ tục đăng ký quyền

sở hữu người mua mới trở thành chủ sở hữu thực sự của tài sản, được toàn quyền sử dụng, định đoạt tài sản đó phù hợp với ý chí của mình, phù hợp với quy định của pháp luật

Khi nói đến quyền sở hữu của một người đối với tài sản thì đồng thời phải nói đến các lợi ích cũng như trách nhiệm của chủ sở hữu phát sinh từ tài sản Vì vậy, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong HĐMBTS còn có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định bên bán hay bên mua phải chịu rủi ro, các chi phí bảo quản tài sản, ai được hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản