7. Kết cấu của luận văn
2.3.3. Các dạng tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản tại Thừa Thiên Huế
2.3.3.1. Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở
Trong thực tế hiện nay việc các chủ thể giao kết HĐ vi phạm pháp luật về hình thức của HĐMBTS là khá phổ biến và các tranh chấp liên quan đến HĐMBTS cũng rất đa dạng và phức tạp. Tình trạng vi phạm về hình thức HĐMBTS hiện nay phổ biến nhất là trong lĩnh vực mua bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất. Để tránh những bất lợi cho mình, trong quá trình thực hiện HĐ các bên cần phải tuân thủ các quy định của pháp luật về hình thức của HĐ, cũng nhƣ sự thỏa thuận giữa các bên phải rõ ràng để tránh tranh chấp xảy ra, nếu tranh chấp có xảy ra giữa các bên thì tòa án cũng có căn cứ để giải quyết nhanh chóng dứt điểm, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Theo quy định của pháp luật HĐMBTS phải đƣợc giao kết bằng một hình thức nhất định nhƣng vì đa số các bên có quan hệ quen biết tin cậy lẫn nhau nên không thực hiện. Tuy nhiên, một khi tranh chấp đã xẩy ra thì rất quyết liệt khó khăn cho tòa án có thể giải quyết để đảm bảo quyền lợi cho các bên. Pháp luật nƣớc ta hiện nay chỉ quy định HĐ đƣợc giao kết dƣới một hình thức nhất định, đối với loại HĐ (nhƣ HĐ
mua bán nhà, HĐ bán đấu giá tài sản, HĐ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất), còn đa số các HĐ mua bán khác đƣợc giao kết dƣới một hình thức nào đó hoàn toàn phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. Do đó, trong thực tế không ít trƣờng hợp các bên giao kết HĐ do có sự quen biết, tin cậy lẫn nhau nhƣ quan hệ gia đình, anh em, bạn bè nên các bên chỉ giao kết dƣới hình thức lời nói, viết tay thậm chí trong trƣờng hợp mua bán tài sản có giá trị lớn. Vì vậy, khi một bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thỏa thuận thì dẫn tới tranh chấp. Bên cạnh đó, còn có những tranh chấp về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong trƣờng hợp thời điểm bên bán chuyển giao tài sản không trùng hợp với thời điểm bên mua nhận tài sản, do điều kiện ngƣời mua và ngƣời bán ở cách xa nhau, hoặc do lỗi một bên, nhƣ bên bán không chịu giao tài sản. Trong trƣờng hợp các bên chủ thể ở cách xa nhau, thời điểm chuyển giao quyền sở hữu phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên về địa điểm, phƣơng thức giao nhận… Song trên thực tế nhiều khi các bên không thỏa thuận rõ hoặc nhầm lẫn nên dẫn đến tranh chấp, ngƣời bán cho rằng mình đã hoàn thành nghĩa vụ giao tài sản (giao đúng, đủ tài sản, tại địa điểm theo thỏa thuận) nhƣng ngƣời mua cho rằng ngƣời bán chƣa hoàn thành nghĩa vụ giao tài sản. Nếu tài sản xẩy ra rủi ro thì các bên tranh chấp càng gay gắt và quyết liệt hơn. Trên thực tế có trƣờng hợp mua bán tài sản là nhà ở, ngƣời mua đã đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nhƣng ngƣời bán không chịu giao nhà. Tình trạng này thƣờng gặp trong việc bán đấu giá nhà ở để thi hành án dân sự. Một trƣờng hợp thực tế đã xảy ra trên địa bàn Thừa Thiên - Huế. Ngày 29 tháng 6 năm 2009, đội thi hành án thành phố Huế đã tổ chức bán đấu giá căn nhà của ông Nguyễn Văn Thủy, ngụ tại số 30, Duy Tân, thành phố Huế để trả nợ cho ngân hàng đầu tƣ và phát triển tỉnh Thừa Thiên - Huế. Ông Bùi Văn Xuân là ngƣời đã trúng đấu giá căn nhà với trị giá 450 triệu đồng. Sau khi mua nhà ông ủy
quyền cho em trai là anh Bùi Xuân Minh đứng tên căn nhà và quyền sử dụng đất đó cho anh Minh. Anh Minh không vào ở căn nhà đó bởi vì ông Nguyễn Văn Thủy và các cơ quan chức năng không giao nhà cho anh. Anh làm đơn khiếu nại lên cơ quan chức năng, nhƣng ông Thủy vẫn không giao nhà. Cuối cùng anh Minh cũng phải đợi, trong khi ông Xuân đã mua nhà và ủy quyền hợp pháp cho em trai đứng tên và hoàn tất mọi thủ tục pháp luật, nhƣng vẫn không đƣợc chiếm hữu thực tế căn nhà mà chỉ có sở hữu trên giấy tờ. Đây là trƣờng hợp lỗi không giao nhà không chỉ thuộc về chủ nhà mà còn thuộc về các cơ quan chức năng đã không có biện pháp hữu hiệu để đảm bảo quyền sở hữu của ngƣời mua nhà. Giả sử trong trƣờng hợp trên khi anh Minh đã đƣợc cấp giấy sở hữu nhà ở, ông Thủy giao nhà mà lại xảy ra rủi ro đối với căn nhà, theo quy định của BLDS năm 2005, anh Minh là ngƣời chịu rủi ro nhƣ quy định tại Khoản 2 Điều 440: “Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu thì bên bán chịu rủi ro khi hoàn tất thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, kể cả khi bên mua chƣa nhận tài sản, nếu không có thỏa thuận khác nếu thực tế xảy ra rủi ro”. Nhƣ vậy, thì thiệt hại rất lớn cho anh Minh và tranh chấp càng khó giải quyết. Thực tế này đang còn tồn tại khá nhiều, vì vậy pháp luật cần có quy định cụ thể hơn để đảm bảo quyền lợi của ngƣời mua khi mua bán qua đấu giá. Một dạng tranh chấp liên quan đến thời điểm chuyển quyền sở hữu trong HĐMBTS thuộc sở hữu chung cũng là một tình trạng nổi cộm hiện nay, đặc biệt là việc mua bán nhà thuộc sở hữu chung. Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành việc mua bán tài sản thuộc quyền sở hữu chung phải đƣợc sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng chủ sở hữu, nếu không HĐ mua bán có thể bị vô hiệu. Song, một vấn đề nảy sinh đó là làm thế nào để ngƣời mua có thể biết đƣợc tài sản của mà mình có ý định mua
là tài sản thƣợc sở hữu chung. Nhất là những tài sản thuộc quyền sở hữu chung nhƣng pháp luật không bắt buộc phải đăng kí quyền sở hữu đối với tài sản đó. Vì vậy, ngƣời mua rất khó có thể biết đƣợc tài sản đó có phải là tài sản thuộc quyền sở hữu chung hay không? Mà họ cho rằng tài sản đó thuộc về ngƣời đang chiếm hữu tài sản, nên ngƣời mua có thể mua nhầm một tài sản mà ngƣời bán không có quyền bán hoặc ngƣời bán chỉ có thể bán một phần nào đó. Ngay cả những tài sản sở hữu chung mà nhà nƣớc quy định phí đăng ký quyền sở hữu thì ngƣời mua khó có thể biết đƣợc tài sản đó có thể sở hữu không. Bởi vì, trƣớc đây pháp luật không quy định phải ghi tên tất cả các chủ sở hữu trên giấy đăng ký quyền sở hữu. Nếu ngƣời này đem tài sản để bán cho ngƣời khác thì ngƣời mua hoàn toàn không nghi ngờ về việc ngƣời đó là chủ sở hữu của tài sản đem bán chƣa. Hiện nay theo quy định của pháp luật thì đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền, nếu tài sản thuộc sở hữu chung thì trong giấy chứng nhận phải ghi tên tất cả các chủ sở hữu. Quy định này phần nào làm hạn chế rủi ro cho ngƣời mua khi mua tài sản có đăng ký quyền sở hữu. Song vẫn còn một điểm bất cập của pháp luật đó là: Tuy quy định nhƣ vậy nhƣng chƣa có mẫu đăng ký quyền sở hữu mới, còn mẫu giấy thì phần ghi tên chủ sở hữu chỉ đủ cho để ghi tên một ngƣời. Do đó, quy định của pháp luật hiện hành vẫn chƣa thể áp dụng đƣợc mà phải chờ cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền ban hành mẫu giấy chứng nhận quyền sở hữu mới. Khi chƣa ban hành kịp thời thì ngƣời mua vẫn phải đối mặt nguy cơ mua tài sản thuộc sở hữu chung mà không có sự đồng ý của các chủ sở hữu khác. Do đó, quyền sở hữu của tài sản mua đối với tài sản mua bán không đƣợc bảo vệ mà còn bị các đồng chủ sở hữu khác kiện đòi tài sản bất cứ lúc nào. Liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu trong HĐMBTS thuộc sở hữu chung, có hai dạng tranh chấp phổ biến đó là tranh chấp về việc bán tài sản thuộc
sở hữu chung của vợ chồng và việc mua bán tài sản thuộc di sản thừa kế chƣa đƣợc phân chia hoặc chƣa đƣợc thực hiện đúng các quy định của pháp luật thừa kế. Thực trạng về các vi phạm và các tranh chấp trong HĐMBTS hiện nay là rất phức tạp và đa dạng. Các loại tranh chấp nhất là tài sản có giá trị lớn thƣờng phải xét xử kéo dài trong nhiều năm gây xáo trộn đời sống nhân dân, tốn kém thời gian tiền bạc của nhân dân cũng nhƣ của nhà nƣớc. Để tháo gỡ tình trạng trên cần tìm hiểu nguyên nhân dẫn đến những vi phạm tranh chấp trong HĐMBTS. Từ đó đề ra các giải pháp nhằm giải quyết các tranh chấp một cách nhanh chóng, triệt để, đúng pháp luật. Đồng thời có các biện pháp hữu hiệu để hạn chế và phòng ngừa các vi phạm, tranh chấp có thể xẩy ra.
2.3.3.2. Tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản liên quan đến tài sản khác
Việc chuyển quyền sở hữu tài sản là mục đích cao nhất của HĐMBTS. Việc chuyển quyền sở hữu có ý nghĩa quan trọng đối với ngƣời mua và ngƣời bán. Tuy pháp luật đã quy định tƣơng đối cụ thể về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong HĐMBTS, nhƣng trên thực tế việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản là không hề đơn giản chút nào mà phải tùy thuộc vào từng trƣờng hợp trong những điều kiện cụ thể và điều quan trọng nhất là phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên trong trƣờng hợp pháp luật không quy định. Thông thƣờng, thời điểm ngƣời mua nhận đƣợc tài sản trùng với việc bên bán chuyển giao tài sản cho bên mua hay việc ngƣời bán chuyển giao tài sản cho bên mua nhƣng vẫn bảo lƣu quyền sở hữu của mình... Trong những trƣờng hợp này, thời điểm chuyển quyền sở hữu đƣợc xác định không chỉ đơn thuần theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, thông thƣờng quyền sở hữu thƣờng đi kèm với việc chuyển giao các quyền và trách nhiệm gắn liền với tài sản, song cũng có những trƣờng hợp ngoại lệ. Chính vì vậy mà trên thực tế không tránh khỏi có những vi phạm và tranh chấp liên quan đến thời điểm
chuyển quyền sở hữu. Nếu nhƣ những vi phạm và tranh chấp về hình thức của HĐ hầu hết chỉ liên quan đến hiệu lực của HĐ thì các vi phạm về tranh chấp thời điểm chuyển quyền sở hữu trên thực tế là rất đa dạng, phức tạp khó khăn trong việc giải quyết nhằm bảo vệ lợi ích cho các bên. Bên cạnh đó một dạng vi phạm và tranh chấp về thời điểm chuyển quyền sở hữu đang tồn tại phổ biến hiện nay là: Đối với xe máy nói riêng và phƣơng tiện giao thông vận tải đƣờng bộ nói chung, pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu vì vậy khi mua bán tài sản này quyền sở hữu đƣợc chuyển từ bên bán sang bên mua từ thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu. Nhƣng thực tế diễn ra không nhƣ vây, do tâm lý và thói quen mua bán của đa số ngƣời dân lại khác nhau. Nếu ngƣời mua, mua xe mới chƣa sử dụng tại cửa hàng thì ngƣời bán chuyển quyền sở hữu cho ngƣời mua thông qua việc giao xe và giấy tờ chứng minh nguồn gốc của xe cho ngƣời mua (giấy hải quan). Ngƣời mua nếu chƣa đƣa xe vào sử dụng, thì có thể bán và chuyển quyền sở hữu cho ngƣời khác, cũng chỉ cần giao xe và giấy tờ nói trên. Chỉ khi nào ngƣời mua đƣa xe vào sử dụng thì họ mới đăng ký quyền sở hữu, hành vi đăng ký này có hai nghĩa. Một là xác lập quyền sở hữu của họ về mặt pháp lý, hai là để hợp pháp hoá và đƣa phƣơng tiện vào lƣu hành. Trong trƣờng hợp mua bán xe cũ đang sử dụng thì ngƣời bán chuyển quyền sở hữu cho ngƣời mua khi giao xe và giấy tờ đăng ký xe cho ngƣời mua. Ngƣời mua đã thực tế chiếm hữu xe và xe đã đăng ký quyền sở hữu hợp pháp, nên ngƣời mua có thể sử dụng xe đi lại, tham gia vào giao thông đƣờng bộ một cách bình thƣờng. Nhƣ vậy đối với tâm lý của đa số ngƣời dân, việc sở hữu chiếc xe máy đó thuộc về mình, mà chủ yếu mang ý nghĩa hợp thức hóa việc lƣu hành xe. Khi mua xe cũ, ngƣời mua không đến cơ quan có thẩm quyền đăng ký xe để đứng tên quyền sở hữu của mình. Thực tế này vừa là sự vi phạm pháp luật dân sự, vừa gây khó khăn cho các cơ quan nhà nƣớc trong việc quản lý hành chính đối với việc sử dụng phƣơng tiện giao
thông đƣờng bộ. Song điều đó đã hình thành nhƣ một thói quen đã ăn sâu vào tâm lý của ngƣời dân mà hiện nay chƣa có biện pháp khắc phục.
Tóm lại, những quy định của pháp luật về HĐMBTS hiện hành tƣơng đối hoàn thiện. Song trên thực tiễn trong từng hoạt động mua bán tài sản nhƣ trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên - Huế HĐMBTS vẫn thƣờng xuyên xẩy ra tranh chấp. Thông qua số lƣợng các vụ án mà các tòa án đã thụ lý và giải quyết cho thấy trong những năm vừa qua số lƣợng tranh chấp về HĐMBTS ngày càng nhiều, tính phức tạp cao, với những tranh chấp về hình thức, thủ tục, nội dung, chủ thể… Các tranh chấp về HĐMBTS ngày càng tăng cho thấy hệ thống pháp luật dân sự nói chung và HĐMBTS nói riêng vẫn còn nhiều bất cập cần đƣợc hoàn thiện.
Chương 3
PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN