7. Kết cấu của luận văn
3.2.1. Hoàn thiện pháp luật
Pháp luật về HĐ nói chung và pháp luật về HĐMBTS nói riêng đang cần sự thống nhất, đồng bộ để điều chỉnh các quan hệ về mua bán tài sản. Để hoàn thiện các quy định của pháp luật về vấn đề này cần:
định “công chứng, chứng thực” trong BLDS năm 2005. Hoạt động công chứng sẽ không giao cho ủy ban nhân dân nữa mà sẽ thông qua tổ chức hành nghề công chứng. Bên cạnh đó, hoạt động mua bán bất động sản thông qua sàn đấu giá cũng cần phải đƣợc quy định một cách cụ thể và chặt chẽ hơn để đảm bảo quyền lợi của ngƣời mua khi mua bán qua đấu giá. Đồng thời với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cần ban hành các văn bản hƣớng dẫn áp dụng thống nhất Luật Công chứng, Luật Nhà ở, cho phù hợp với BLDS năm 2005. Hoàn thiện việc đăng ký nhà đất, tài sản khác hình thành từ nhiều năm qua nhƣ nhà ở gắn liền với đất mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhƣng có một trong những giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai năm 2003, thì cũng đƣợc cấp giấy quyền sử dụng nhà gắn liền với đất và thành lập văn phòng công chứng theo Luật Công chứng.
Thành lập văn phòng đăng ký bất động sản. Đối với HĐ mua bán nhà vi phạm về hình thức, cách giải quyết của các tòa án khác nhau tùy thuộc và thời điểm phát sinh quan hệ mua bán. Đối với HĐ mua bán nhà vi phạm về hình thức phát sinh trƣớc ngày 1/7/1991 ngày Pháp lệnh Nhà ở có hiệu lực thì đƣờng lối giải quyết của pháp luật tƣơng đối mền dẻo phù hợp với thực tế thì áp dụng Nghị quyết 58-NQ-UBTVQH ngày 20/8/1998 của Uỷ ban thƣờng vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trƣớc ngày 1/7/1991 để giải quyết. Đối với HĐ mua bán giao kết sau ngày 1/7/1996 (ngày BLDS năm 1995 có hiệu lực) có vi phạm về hình thức thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền buộc các bên thực hiện các quy định về hình thức trong một thời gian, nếu trong thời hạn đó các bên thực hiện đúng quy luật thì công nhận HĐ đó. Nếu quá thời hạn đó mà các bên không thực hiện đúng quy định về hình thức thì tòa án tuyên bố HĐ vô hiệu. Bên có lỗi làm cho HĐ vô hiệu phải bồi thƣờng (áp dụng điều 139 BLDS năm 1995
và Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 hƣớng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình để giải quyết).
Đối với HĐ mua bán nhà giao kết sau ngày 1/7/1991 đến ngày 30/6/1996, Pháp lệnh nhà ở không quy định cách giải quyết đối với HĐ vi phạm về hình thức. Nếu xẩy ra tranh chấp cần tuyên bố HĐ vô hiệu, bên có lỗi làm cho HĐ vô hiệu phải bồi thƣờng. Đối với nhà ở giao kết sau ngày 1/1/2006 vi phạm về mặt hình thức nhƣng các cơ quan chức năng chƣa quy định cách giải quyết cụ thể, chỉ quy đinh chung chung vì vậy các cơ quan chức năng cần ban hành văn bản hƣớng dẫn Điều 134 BLDS năm 2005 về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm về mặt hình thức. Tuy nhiên, trong trƣờng hợp này có thể áp dụng Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hƣớng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình để giải quyết. Riêng đối với các vi phạm và tranh chấp về chuyển nhƣợng quyền sở hữu hiện nay chỉ có quy định điều chỉnh vấn đề này trong lĩnh vực mua bán nhà ở tại Nghị định số 24/NĐ-CP ngày 19/4/1999 của Chính phủ quy định về thủ tục chuyển quyền sử dụng nhà ở. Đối với các loại HĐ mua bán các tài sản khác, ngoài BLDS các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cần ban hành thêm các văn bản pháp luật quy định cụ thể về cách giải quyết vi phạm và tranh chấp đến hình thức và chuyển quyền sở hữu.
3.2.2. Hướng dẫn thi hành
Những vi phạm và tranh chấp trong HĐMBTS xẩy ra cần phải đƣợc giải quyết nhanh chóng, dứt điểm, đúng pháp luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Cách tốt nhất để giải quyết tranh chấp là hòa giải trên cơ sở thống nhất của các bên. Nếu hòa giải thành thì một mặt giữ đƣợc tình cảm của các bên, điều này là vô cùng quan trọng đối với ngƣời Việt Nam,
đặc biệt là những tranh chấp có mối quan hệ cha con; vợ chồng; anh em; bạn bè… Nếu hòa giải không thành thì phải đƣa ra xét xử, lúc này phải dựa trên quy định của pháp luật hiện hành để giải quyết, nhƣng đòi hỏi phải đƣợc hƣớng dẫn áp dụng thống nhất các quy định pháp luật của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền để pháp luật đƣợc áp dụng thống nhất, tránh tình trạng áp dụng mỗi nơi mỗi cách dẫn tới sự tùy tiện trong việc áp dụng pháp luật.
Bên cạnh đó, cũng nên hƣớng dẫn các thuật ngữ chuyên ngành đƣợc quy định ở văn bản pháp luật nhƣ: “tài sản đang có tranh chấp quyền sở hữu”; “tài sản hình thành trong tƣơng lai”; “tài sản thuộc sở hữu chung”... là nhƣ thế nào để cho ngƣời dân nắm bắt và hiểu rõ.
3.2.3. Các giải pháp khác
- Tuyên truyền và giáo dục pháp luật
Các cơ quan chức năng cần tuyên truyền và phổ biến pháp luật đến mọi ngƣời dân ở mọi vùng miền của cả nƣớc một cách hiệu quả và thực chất, tránh những hiện tƣợng tuyên truyền hô hào và hình thức. Có thể đƣa những vụ việc điển hình về các loại tranh chấp HĐMBTS, nhất là trong lĩnh vực mua bán nhà, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất lên báo chí, lên các phƣơng tiện thông tin đại chúng để ngƣời dân biết và rút ra kinh nghiệm cho mình. Kết hợp với việc tuyên truyền phổ biến pháp luật, còn phải giáo dục ý thức pháp luật cho ngƣời dân. Đây là điều rất quan trọng mà nếu làm tốt thì có thể hạn chế mức thấp nhất các tranh chấp xẩy ra.
- Cải cách thủ tục hành chính.
Để khắc phục tâm lý ngại làm thủ tục pháp lý của ngƣời dân, nhà nƣớc ta cũng cần có những bƣớc cải tiến về thủ tục hành chính gọn nhẹ, hiệu quả hơn. Một cải cách lớn của nhà nƣớc ta trong những năm vừa qua đó là việc triển khai dịch vụ hành chính công trong một số lĩnh vực nhƣ công chứng, đăng ký hộ tịch và đặc biệt là thực hiện cơ chế một cửa đã mang lại lợi ích
nhất định cho nhân dân, đã đƣợc đông đảo quần chúng nhân dân hoan nghênh. Và qua một thời gian thực hiện hành chính công đã bƣớc đầu mang lại hiệu quả nhất định. Chắc chắn với sự ra đời của dịch vụ này, ngƣời dân sẽ tự nguyện tự giác hơn trong việc tuân thủ các quy đinh của pháp luật về hình thức của HĐ hay việc chuyển quyền sở hữu. Ví dụ nhƣ khi mua nhà, ngƣời dân có thể mời công chứng viên đến tận nhà để công chứng HĐ mua bán, hai bên mua bán không phải cùng đi đến tận phòng công chứng nhƣ trƣớc đây để công chứng HĐ mua bán. Rõ ràng khi thực hiện các quy định của pháp luật đƣợc dễ dàng thì các vi phạm và tranh chấp về HĐMBTS sẽ giảm dần, đây chính là một giải pháp hữu hiệu để ngăn ngừa, hạn chế những vi phạm và tranh chấp xẩy ra.
- Nâng cao chất lương đội ngũ cán bộ công chức
Phải nâng cao chất lƣợng đội ngũ cán bộ làm công tác xét xử đáp ứng đƣợc với yêu cầu của thực tiễn, có quy chế tuyển chọn bổ nhiệm thẩm phán phù hợp. Cần phải có sự đãi ngộ xứng đáng với những ngƣời làm công tác xét xử để họ yên tâm cống hiến cho xã hội. Thƣờng xuyên phải cập nhật những văn bản pháp luật và các thông tin về lĩnh vực mua bán tài sản cho cán bộ, thẩm phán trực tiếp làm công tác giải quyết vụ án về mua bán tài sản, bên cạnh các kiến thức về kỹ năng nghề nghiệp thì phải có kinh nghiệm thực tiễn.
- Đảm bảo sự độc lập của tòa án khi xét xử
Phải xây dựng và thực hiện mô hình tòa án theo cấp xét xử tránh sự can thiệp không đúng của các cấp ủy Đảng, chính quyền địa phƣơng vào hoạt động của toà án nói chung và giải quyết các tranh chấp về việc mua bán tài sản nói riêng.
Bên cạnh đó còn có các giải pháp khác nhƣ: Hoàn thiện hệ thống sàn giao dịch bất động sản, hoàn thiện tổ chức hành nghề công chứng, cải cách thủ tục đăng ký tài sản (tài sản có đăng ký quyền sỡ hữu).
Tóm lại, để giải quyết đƣợc tình trạng vi phạm và tranh chấp về HĐMBTS hiện nay cần phải có sự kết hợp nỗ lực từ nhiều phía, từ phía chủ thể tham gia vào HĐMBTS cũng nhƣ từ phía Nhà nƣớc với các cơ quan lập pháp, hành pháp và tƣ pháp.
KẾT LUẬN
HĐMBTS có một vai trò quan trọng đặc biệt không chỉ đối với mỗi cá nhân, tổ chức mà còn có vai trò đặc biệt quan trọng đối với cộng đồng xã hội. Nó là công cụ để con ngƣời thực hiện giao dịch tài sản nhằm phục vụ cho cuộc sống của mình, thúc đẩy sự phát triển của xã hội. Quan hệ mua bán có mặt trong hầu hết các hoạt động cá nhân, cơ quan, tổ chức nhằm phục vụ cho các nhu cầu ngày càng cao hơn từ những nhu cầu nhỏ đến các nhu cầu lớn của con ngƣời, từ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày nhƣ nhu cầu học tập, làm việc, vui chơi... Trong nền kinh tế thị trƣờng có sự điều tiết của Nhà nƣớc theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa, HĐMBTS góp phần thúc đẩy sản suất kinh doanh phát triển tạo điều kiện cho mọi thành phần kinh tế phát triển, từng bƣớc đƣa nền kinh tế ra khỏi tình trạng kém phát triển. Sự quan trọng của HĐMBTS không chỉ đƣợc thể hiện trong thực tế đời sống xã hội mà còn đƣợc thể hiện trong quy định của pháp luật dân sự nƣớc ta. BLDS năm 2005 giành 22 điều từ Điều 428 đến Điều 449 để quy định chung HĐMBTS, HĐ mua bán nhà, HĐ bán đấu giá tài sản từ Điều 450 đến Điều 462 và một số điều luật đƣợc quy định ở các phần khác, chƣơng khác nhƣ HĐ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, chuyển nhƣợng quyền sở hữu công nghiệp, tài sản và quyền sở hữu, HĐ dân sự, giao dịch dân sự và một số văn bản có liên quan nhƣ Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Công chứng. Các tiến sĩ luật học, các thẩm phán, các luật sƣ đã có nhiều công trình nghiên cứu chế định HĐMBTS của nƣớc ta. Tất cả những điều trên cho thấy vai trò đặc biệt quan trọng của HĐMBTS trong đời sống giao lƣu dân sự.
Qua nghiên cứu về HĐMBTS theo quy định của pháp luật dân sự từ thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên - Huế, mặc dù con một số vƣớng mắc, bất cập trong công tác giải quyết tranh chấp về vấn đề này của cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền nhƣng nhìn chung thì việc giải quyết các tranh chấp trong các lĩnh vực mua bán tài sản một cách hiệu quả, mang lại sự tin tƣởng cho nhân dân, góp phần xây dựng một thể chế pháp luật hoàn thiện hơn. Cũng qua đó chúng tôi đề xuất một số giải pháp, kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động mua bán tài sản ở Việt Nam nói chung và hoạt động mua bán tài sản tại Thừa Thiên - Huế nói riêng để góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật về HĐMBTS.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nguyễn Mạnh Bách (1995), Pháp luật về hợp đồng, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
2. Bộ Dân luật Bắc kỳ 1931.
3. Bộ Dân luật Trung kỳ 1936.
4. Bộ Dân luật Sài Gòn 1972.
5. Chính phủ (2010), Nghịđịnh 17/2010/NĐ - CP ngày 04/3 về bán đấu giá tài sản, Hà Nội.
6. Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ - CP ngày 23/6 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội.
7. Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10 quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội.
8. Chính phủ (2006), Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 về giao dịch bảo đảm, Hà Nội.
9. Chính phủ (2006), Nghị định số 57/2006/NĐ-CP ngày 09/06 quy định chi tiết một số điều của Luật Thương mại điện tử, Hà Nội.
10. Chính phủ (2005), Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 về bán đấu giá tài sản, Hà Nội.
11. Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Hà Nội.
12. Ngô Huy Cƣơng (2008), “Khái niệm hiệu lực của nghĩa vụ và vấn đề thực hiện nghĩa vụ”, Nhà nước và Pháp luật, (8).
13. Ngô Huy Cƣơng (2008), “Nghĩa vụ dân sự và quan niệm nghĩa vụ dân sự ở Việt Nam”, Nghiên cứu lập pháp, (121).
14. Bùi Ngọc Cƣờng (2005), “Một số vấn đề hoàn thiện pháp luật về hợp đồng ở Việt Nam”, Nhà nước và Pháp luật, (5).
15. Nguyễn Văn Cƣờng (2005), “Giao dịch dân sự vô hiệu và hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu”, Luận án TS Luật học, ĐH Luật Hà Hội, Hà Nội.
16. Nguyễn Văn Cƣờng (2001), “Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ về hình thức”, Tòa án nhân dân, (1).
17. Nguyễn Văn Cƣờng (2001), “Giải quyết vụ kiện về hợp đồng mua bán nhà ở tại tòa án”, Nhà nước và Pháp luật, (5).
18. Trần Văn Dũng (2006), “Khi đƣơng sự thỏa thuận tự nguyện bồi thƣờng trong giao dịch dân sự vô hiệu”, Dân chủ và Pháp luật, (1).
19. Đỗ Văn Đại (2008), Luật Hợp đồng Việt Nam - Bản án và Bình luận bản án, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
20. Đỗ Văn Đại (2008), “Vị trí của Bộ luật Dân sự trong lĩnh vực hợp đồng”, Nhà nước & Pháp luật, (7).
21. Đỗ Văn Đại (2006), “Thực hiện hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu”, Khoa học Pháp lý, (5).
22. Nguyễn Ngọc Đào (1994), Luật La Mã, Khoa Luật - ĐHQG Hà Nội, Hà Nội.
23. Lê Thu Hà (2005), Bình luận khoa học về Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội.
24. “Giới thiệu tổng quan Thừa Thiên Huế” (2012). http://thuathienhue.gov.vn.
25. Hà Thị Mai Hiên (2005), “Sửa đổi Bộ luật Dân sự Việt Nam và vấn đề hoàn thiện chế định hợp đồng”, Nhà nước và Pháp luật, (3).
26. Phan Chí Hiếu (2005), “Hoàn thiện chế định hợp đồng”,Nghiên cứu Lập pháp, (4).
27. Nguyễn Am Hiểu (2004), “Một số vấn đề liên quan đến việc sửa đổi pháp luật Việt Nam về hợp đồng”, Nhà nước và Pháp luật, (4).
28. Dƣơng Đăng Huệ (2002), “Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng ở Việt Nam”, Nhà nước và Pháp luật, (6).
29. Nguyễn Thị Huệ (2011), Hợp đồng mua bán tài sản - Những vấn đề cấp thiết cần nghiên cứu, Đề tài nghiên cứu khoa học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
30. Trần Hải Hƣng (2006), Đổi mới pháp luật về hợp đồng của Bộ luật Dân sự 2005, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội.
31. Nguyễn Ngọc Khánh (2007), Chế định hợp đồng trong Bộ luật Dân sự Việt Nam, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội.
32. Nguyễn Ngọc Khánh (2006), “Hợp đồng: Thuật ngữ và khái niêm”, Nhà nước và Pháp luật, (8).
33. Nguyễn Ngọc Khánh (2006), “Những điểm mới cơ bản về hợp đồng trong Bộ luật Dân sự 2005”,Kiểm sát, (2).
34. Phạm Công Lạc (2004), “Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng”, Báo Pháp luật Việt Nam, (1).
35. Đoàn Đức Lƣơng (2008), “Những vƣớng mắc khi giải quyết tranh chấp