6. Kết cấu của luận văn
1.5.2.Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở
* Nghĩa vụ của bên mua nhà
Theo quy định tại Điều 453 Bộ luật dân sự 2005 thì bên mua nhà có các nghĩa vụ sau:
1.Trả đủ tiền nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận; nếu hợp đồng không quy định thời hạn và địa điểm trả tiền, thì bên mua phải trả tiền vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà đem bán;
2.Nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận;
3.Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, thì phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê còn hiệu lực;
4.Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định tại Điều 444 Bộ luật này.
Đối với bên mua nhà thì một trong những nghĩa vụ cơ bản là việc phải thanh toán tiền đúng thời hạn đã thỏa thuận với bên bán. Không những thế bên mua còn phải thanh toán đúng phương thức, như phương thức thanh toán
trực tiếp bằng tiền mặt Việt Nam đồng, hay bằng ngoại tệ, vàng bạc hoặc các kim loại, đá quý khác, hoặc gián tiếp trả qua tài khoản tại ngân hàng. Việc thanh toán đúng phương thức cũng là một trong những điều quan trọng trong việc thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng mà bên mua phải thực hiện. Bởi vì, thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán có ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị tiền mà bên mua sẽ nhận được, thậm chí có thể ảnh hưởng đến thời cơ, cơ hội, uy tín trong hoạt động kinh doanh của người bán nhà nếu họ là người bán nhà để lấy vốn hoạt động kinh doanh, hay một ví dụ đơn giản là sự chênh lệch về tỷ giá giữa đồng tiền Việt Nam so với ngoại tệ ở các thời điểm khác nhau là khác nhau. Vì thế, trong nền kinh tế thị trường hiện nay, vấn đề thanh toán đúng hạn trong các hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng thương mại nói chung, hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng là vấn đề quan trọng mà người bán luôn quan tâm khi tiến hành giao kết hợp đồng với bên mua.
Nghĩa vụ nhận nhà đúng thời hạn thỏa thuận. Đây cũng là một nghĩa vụ có mối quan hệ mật thiết, hữu cơ với nghĩa vụ thanh toán tiền đúng thời hạn đã thỏa thuận được pháp luật quy định tại khoản 1 Điều 453 Bộ luật dân sự năm 2005. Theo quy định này, nếu bên mua và bên bán nhà không thỏa thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền, thì bên mua phải trả tiền vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà đem bán. Mặt khác, đây cũng là nghĩa vụ mà bên mua phải thực hiện để đáp ứng quyền của bên bán đã được quy định tại khoản 1 Điều 452 Bộ luật dân sự 2005. Nghĩa vụ nhận nhà đúng thời hạn thỏa thuận mà bên mua phải thực hiện sẽ đảm bảo cho quyền của bên bán được nhận tiền từ phía người mua theo hợp đồng mà họ đã ký kết.
Về mặt lý luận và thực tiễn thì nghĩa vụ này cũng đồng thời là quyền của bên mua, nó luôn được bên mua thực hiện một cách nhanh chóng và thuận tiện. Mục đích của người mua là muốn được chiếm hữu và sử dụng nhà ở mà mình mua càng sớm càng tốt.
Bên mua phải đảm bảo quyền, lợi ích của người thuê như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở nếu hợp đồng thuê nhà ở đó còn hiệu lực. Thông thường, sau khi bên bán giao tài sản và làm các thủ tục chuyển quyền sở hữu cho bên mua, bên mua sẽ có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản đó. Về nguyên tắc, kể từ thời điểm người mua là chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà thì họ có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nó theo khả năng của mình mà không vi phạm pháp luật, đạo đức xã hội.
Tuy nhiên, do nhà ở là loại tài sản đặc biệt, nó ảnh hưởng rất lớn đến những người đang sinh sống trong ngôi nhà đó, vì vậy, để đảm bảo sự ổn định về chỗ ở của mọi cá nhân, pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở quy định nếu người mua nhà mà mua nhà ở đang cho thuê thì họ phải là người có nghĩa vụ đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người đi thuê như người chủ nhà cũ đã ký kết với người thuê nhà. Khi đó bên mua nhà sẽ là người tiếp nhận quyền và nghĩa vụ của người cho thuê nhà từ phía người bán nhà và người thuê nhà phải thực hiện các nghĩa vụ của người thuê nhà với chủ nhà mới.
Nghĩa vụ thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở được quy định tại Luật Nhà ở 2005. Đây là nghĩa vụ được đặt ra không những với bên mua nhà, mà còn là nghĩa vụ của cả bên bán nhà ở. Nghĩa vụ này vừa đảm bảo quyền lợi của các bên, vừa đảm bảo quyền và lợi ích của Nhà nước, của toàn xã hội. Vì khi bên mua và bên bán cùng nhau thực hiện đúng, đủ nghĩa vụ này thì đồng thời họ đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước, đảm bảo cho sự hợp pháp của các giao dịch mua bán nhà, góp phần làm ổn định, lành mạnh thị trường bất động sản đang hình thành ở Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, do cơ chế hành chính hiện nay ở nước ta, các thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở cho các chủ sở hữu còn gặp nhiều khó khăn, bởi nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan từ phía cán bộ, cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đến người bán nhà và người mua nhà. Trước thực trạng này, Nhà nước phải tiến hành sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở dụng đất ở. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng phải đồng thời cải cách các thủ tục hành chính để đảm bảo cho việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nói chung và khi các cá nhân, tổ chức ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng được thực hiện thuận lợi hơn, nhanh hơn và ít thủ tục rườm rà hơn. Từ đó, việc thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định tại Luật Nhà ở 2005 của bên bán và bên mua nhà sẽ được thực hiện tốt hơn.
* Quyền của bên mua nhà ở
Theo quy định tại Điều 454 Bộ luật dân sự 2005 thì quyền của người mua nhà bao gồm các quyền sau:
1. Được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã quy định trong hợp đồng;
2. Yêu cầu bên bán phải hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn thỏa thuận;
3. Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn, nếu không giao hoặc chậm giao nhà, thì phải bồi thường thiệt hại.
Quyền được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà ở đúng tình trạng đã quy định trong hợp đồng là một quyền cơ bản và quan trọng của bên mua. Quyền này đảm bảo cho bên mua được nhận đúng ngôi nhà với những điều kiện chất lượng tài sản mà mình đã lựa chọn, đáp ứng được nhu cầu có nhà ở của bên mua. Quyền của bên mua không chỉ đơn thuần là được nhận nhà, mà họ còn được yêu cầu bên bán giao toàn bộ các hồ sơ liên quan đến nhà ở đã bán.
Song song với quy định bên mua được nhận nhà đúng như thỏa thuận, họ còn có quyền yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn, nếu không giao hoặc chậm giao nhà, thì phải bồi thường thiệt hại. Quyền này có một phần nội
dung tương tự như quyền của bên bán tại khoản 1 Điều 452 (như đã phân tích ở nội dung trước).
Quyền yêu cầu bên bán phải hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn thỏa thuận. Việc mua bán nhà chỉ chấm dứt khi các bên đã hoàn thành các thủ tục mua bán nhà được quy định tại Bộ luật dân sự. Trong hợp đồng mua bán nhà ở, quyền sở hữu của bên mua đối với ngôi nhà mới thực sự đầy đủ và trọn vẹn khi ngôi nhà họ mua đã làm đủ các thủ tục và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó cho người mua nếu có.
Tóm lại, nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là sự ghi nhận việc thỏa thuận của các bên về các quyền và nghĩa vụ của họ khi tham gia ký kết hợp đồng. Nó là sự cụ thể hóa các quyền và nghĩa vụ cơ bản và đặc trưng của loại hợp đồng mua bán tài sản mà các bên đã thỏa thuận, đó là quyền được nhận tiền bán nhà đúng thời hạn, đúng phương thức đã thỏa thuận của bên bán. Bên bán phải thực hiện đúng nghĩa vụ giao nhà cho bên mua như đã thỏa thuận, còn bên mua có quyền nhận nhà đúng như đã thỏa thuận. Tuy nhiên, do nhà ở là loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu nên bên bán nhà và bên mua nhà được hưởng những quyền và phải thực hiện những nghĩa vụ mang đặc điểm riêng của hợp đồng mua tài sản phải đăng ký quyền sở hữu. Các bên có quyền yêu cầu bên kia phải hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời gian thỏa thuận.
1.6. Hình thức, thủ tục mua bán nhà thuộc sở hữu tƣ nhân
Hình thức và thủ tục mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân là việc cần thiết mà các bên phải thực hiện. Nếu các bên không thực hiện đúng các quy định mang tính luật định này sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý là hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân bị vô hiệu. Do đó, để hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân được các bên thực hiện đúng quy định của pháp luật, thì
các cơ quan nhà nước có thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng cần phải hướng dẫn cho các bên thực hiện đúng các quy định của pháp luật, hạn chế bớt những khả năng có thể gây ra tranh chấp giữa các bên về hình thức của hợp đồng.
1.6.1. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở
Hình thức của hợp đồng chính là sự biểu hiện, sự vật chất hóa nội dung của hợp đồng. Điều 401 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định:
Hợp đồng dân sự có thể giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định đối với loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.
Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản, phải được chứng nhận của Công chứng nhà nước, chứng thực, đăng ký hoặc xin phép, thì phải tuân theo các quy định này. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Theo quy định này thì hình thức của hợp đồng dân sự rất đa dạng, tạo điều kiện cho các chủ thể có thể lựa chọn một trong những hình thức để thể hiện các quyền và nghĩa vụ của họ trong hợp đồng. Tuy nhiên, sự lựa chọn hình thức của hợp đồng còn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của chính các chủ thể và của Nhà nước; phụ thuộc vào tầm quan trọng của đối tượng mà các bên hướng tới trong giao dịch dân sự.
Nhà ở với tư cách là loại tài sản đặc biệt có ảnh hưởng lớn đến đời sống của con người, của xã hội. Vì thế các giao dịch liên quan đến nhà ở nói chung và giao dịch mua bán nhà ở nói riêng theo quy định của luật thực định Việt Nam và nhiều nước khác trên thế giới đều quy định hình thức của các giao dịch này phải được thể hiện bằng văn bản, có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo Bộ luật dân sự 2005, Luật Nhà ở 2005 thì hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở thuộc mọi hình thức sở hữu đều phải thực hiện thông qua hợp
đồng. Hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết bằng văn bản giữa các bên, được cơ quan Công chứng nhà nước, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công chứng hoặc chứng thực và phải làm các thủ tục đăng ký trước bạ sang tên tại cơ quan quản lý nhà đất cấp có thẩm quyền.
Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư nhân phải được lập thành văn bản là quy định bắt buộc đối với các bên. Quy định mang tính bắt buộc này đảm bảo cho quyền và nghĩa vụ của các bên luôn được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Mặt khác, khi hợp đồng được các bên thỏa thuận và ghi nhận dưới dạng văn bản, nó là sự cụ thể hóa những nội dung liên quan đến đối tượng của hợp đồng, đến quyền và nghĩa vụ của các bên. Còn nếu hợp đồng không được thể hiện bằng văn bản thì các vấn đề liên quan đến nhà ở, đất ở - đối tượng của hợp đồng, là các vấn đề phức tạp, thường liên quan đến quyền và lợi ích của nhiều chủ thể khác nhau rất khó được giải quyết một cách triệt để. Bên cạnh đó, việc mô tả về nhà ở, đất ở, các quyền địa dịch liên quan đến nhà ở, đất ở, và một loạt các vấn đề khác là những vấn đề rất khó được thể hiện một cách rõ ràng nhưng vẫn buộc các bên phải thực hiện.
Hợp đồng còn là căn cứ quan trọng để các bên có thể yêu cầu bên kia thực hiện các nghĩa vụ của họ để đáp ứng quyền lợi của mình, nếu bên kia không thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết thì bên có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết các tranh chấp của họ. Khi đó hợp đồng là một trong những chứng cứ pháp lý để Tòa án giải quyết các tranh chấp của các bên.
Hiện nay có nhiều quan điểm trái ngược nhau về việc pháp luật quy định buộc tất cả các hợp đồng mua bán nhà ở đều phải công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền thì mới có hiệu lực. Có quan điểm cho rằng, hợp đồng mua bán nhà ở phải lập thành văn bản, không nhất thiết phải công chứng, chứng thực bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quan điểm này dựa trên cơ sở hợp đồng mua bán nhà ở là một loại của hợp đồng dân sự
dựa trên sự tự nguyện thỏa thuận của các bên trong khuôn khổ các quy định của pháp luật. Nếu vi phạm các quy định này sẽ dẫn đến các hậu quả pháp lý bất lợi cho các bên, nên khi tham gia thỏa thuận, ký kết hợp đồng các bên cần phải ý thức được vấn đề này.
Mặt khác, với các quy định buộc tất cả các hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng, chứng thực như hiện nay đang gây ra tình trạng quá tải cho các cơ quan công chứng, đặc biệt là ở các cơ quan Công chứng ở các khu đô thị lớn như: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh. Đối với các khu vực miền núi, vùng sâu, vùng xa, việc người dân phải đến các phòng Công chứng huyện để chứng thực hợp đồng là việc hết sức vất vả và tốn kém.
Theo quan điểm chính thống hiện nay, hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quan điểm này dựa trên cơ sở do hợp đồng mua bán nhà ở được các bên tự nguyện thiết lập nhưng với nhiều lý do khác nhau, còn nhiều khiếm khuyết nhất định cả về hình thức biểu hiện và nội dung của hợp đồng. Do đó, khi pháp luật buộc các bên khi thiết lập hợp đồng thì phải được chứng nhận hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền theo một trình tự chặt chẽ do pháp luật quy định.
Trong quá trình Phòng Công chứng nhà nước, Văn phòng Công chứng, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiếp nhận, xử lý hồ sơ hợp đồng mua bán nhà ở, các công chứng viên, các cán bộ tư pháp có trách nhiệm tư vấn cho các