6. Kết cấu của luận văn
1.5.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở
* Nghĩa vụ của bên bán nhà ở
Theo Điều 451 Bộ luật dân sự 2005 thì nghĩa vụ của bên bán nhà bao gồm: 1.Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán, nếu có;
2.Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua; 3.Giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua;
4.Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định tại Điều 444 của Bộ luật này;
5.Nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Theo quy định trên, bên bán nhà phải thực hiện nghĩa vụ thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền đối với nhà mua bán. Việc thông báo này là
nghĩa vụ bắt buộc đối với bên bán nhà. Bên cạnh đó, bên bán nhà cũng phải cung cấp các thông tin để xác định nhà ở được xác lập quyền sở hữu như thế nào (nguồn gốc ngôi nhà cùng với sở hữu chủ của ngôi nhà), các hạn chế quyền khác như: ngôi nhà đó hiện có phải là tài sản đang thế chấp để đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ dân sự khác không, các quyền địa dịch được xác lập đối với ngôi nhà là những yếu tố cần thiết để khẳng định sự hợp pháp của ngôi nhà đem bán. Trong thực tiễn, nghĩa vụ này thường bị bên bán nhà "lờ" đi hoặc nếu không họ chỉ thông báo cho bên mua những thông tin đủ để khẳng định ngôi nhà họ đem bán là có căn cứ hợp pháp.
Bên bán có nghĩa vụ bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua. Bên bán dù đã nhận hay chưa nhận đủ tiền từ bên mua nhà, hai bên đã hoàn thành thủ tục đăng ký trước bạ hay chưa, kể cả trong hợp đồng các bên đã thỏa thuận về thời gian giao nhà hoặc chưa thỏa thuận về thời gian giao nhà, thì khi bên bán chưa giao nhà cho bên mua, bên bán có nghĩa vụ bảo quản ngôi nhà theo đúng hiện trạng tại thời điểm mà các bên đã thỏa thuận và ký kết trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nghĩa vụ bảo quản nhà đem bán phát sinh kể từ thời điểm các bên giao kết hợp đồng và hợp đồng đó được chứng thực hoặc công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nghĩa vụ bảo quản nhà chấm dứt khi bên bán thực hiện nghĩa vụ giao nhà theo đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng, kèm theo hồ sơ về nhà ở cho bên mua nếu họ không có thỏa thuận khác.
Trong thời gian bên bán chưa giao nhà cho bên mua, các bên chưa hoàn thành các thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật, bên mua nhà chưa làm các thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở thì bên bán nhà có nghĩa vụ bảo quản ngôi nhà đó, tức là họ phải chịu mọi rủi ro đối với ngôi nhà dù họ có lỗi hoặc không có lỗi gây thiệt hại cho ngôi nhà đó (ngôi nhà bị cháy, sập, bị thiên tai, địch họa...). Sở dĩ có quy định như vậy là vì trong thời gian này, việc
chuyển quyền sở hữu từ người bán cho người mua chưa được thực hiện.
Một vấn đề được đặt ra là nếu bên mua và bên bán nhà chưa làm các thủ tục để đăng ký quyền sở hữu nhà ở, mà bên bán đã giao nhà cho bên mua, bên mua đã nhận nhà nhưng họ không có thỏa thuận nào khác về trách nhiệm của các bên đối với ngôi nhà, khi xảy ra rủi ro bên nào sẽ phải chịu trách nhiệm? Đây là một vấn đề phức tạp vì hiện nay việc thực hiện các thủ tục mua bán, đăng ký quyền sở hữu nhà ở chưa được các bên thực sự quan tâm thực hiện, hoặc nếu có thực hiện thì cũng chỉ thực hiện một phần nhỏ (thường là đưa đến Ủy ban nhân dân phường, xã yêu cầu xác nhận việc mua bán nhà ở).
Do tình hình thực tế hiện nay ở nước ta, khi mà các vấn đề thuộc về thủ tục hành chính chưa được thực hiện thuận lợi tối đa cho nhân dân, nên chăng pháp luật cần có sự sửa đổi theo hướng: trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở nếu bên bán nhà đã chuyển giao ngôi nhà cho bên mua thì trách nhiệm bảo quản nhà ở được chuyển sang cho bên mua từ thời điểm giao nhà nếu các bên không có thỏa thuận khác. Bởi vì, trong trường hợp này ngôi nhà đã hoàn toàn thuộc quyền chiếm hữu và sử dụng của bên mua nhà, các bên chỉ chờ thời gian làm các thủ tục để bên bán chuyển giao quyền sở hữu ngôi nhà và quyền sử dụng đất ở cho bên mua, còn bên mua làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở mà mình đã mua. Quy định theo hướng này sẽ đảm bảo cho các bên có ý thức trách nhiệm hơn khi làm các thủ tục hành chính trong giao dịch dân sự, đảm bảo quyền lợi của bên bán nhà khi họ đã bàn giao nhà cho bên mua, nhưng vì lý do nào đó họ không thỏa thuận với nhau về thời điểm chịu rủi ro đối với ngôi nhà.
Do các quy định về thời điểm chịu rủi ro này và một số các quy định khác như trên đã đề cập nên nếu các bên không thỏa thuận trong hợp đồng nó sẽ tự động xác lập đối với các bên, buộc các bên phải thực hiện các điều kiện mà pháp luật đã dự liệu. Mặt khác, tuy đã có các quy định của pháp luật về
vấn đề này nhưng không phải bất cứ người dân nào cũng biết, bên cạnh đó, các dịch vụ pháp lý ở nước ta chưa phát triển và ý thức tuân thủ pháp luật của người dân còn hạn chế, thì việc quy định nghĩa vụ bảo quản nhà như hiện nay chưa thực sự phù hợp, cần phải có sự điều chỉnh lại.
Song song với việc giao nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận cho bên mua, bên bán còn có nghĩa vụ giao toàn bộ các giấy tờ liên quan đến nhà ở đó như: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; hợp đồng thuê đất hoặc quyết định cho thuê đất; giấy phép xây dựng nhà ở; hợp đồng mua bán nhà ở với người khác; hợp đồng tặng cho nhà ở; bản di chúc; bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật xác định quyền sở hữu nhà ở đó của người bán nhà; các giấy tờ địa chính khác có liên quan đến nhà ở đó; các giấy tờ thể hiện quyền hạn chế quyền sở hữu đối với ngôi nhà đó nếu có (chuyển giao hồ sơ nhà ở).
Bên bán nhà phải thực hiện đúng các thủ tục "đăng ký trước bạ sang tên nhà ở cho bên mua tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền". Đây không chỉ là nghĩa vụ của bên bán nhà mà nó đồng thời là nghĩa vụ của bên mua nhà ở. Nghĩa vụ thực hiện đúng các thủ tục luật định này là cơ sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo vệ giao dịch mua bán mà các bên đã tự nguyện xác lập.
Ngoài những nghĩa vụ theo quy định tại Điều 451 Bộ luật dân sự năm 2005 như trên, bên bán nhà còn phải thực hiện những nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu của bên mua đối với tài sản mua bán, bảo đảm chất lượng của ngôi nhà đem bán, nghĩa vụ bảo hành nếu có thỏa thuận.
* Quyền của bên bán nhà ở
Theo quy định tại Điều 452 Bộ luật dân sự năm 2005 thì bên bán nhà có các quyền sau:
1.Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận;
3.Yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời gian đã thỏa thuận;
4.Không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền như đã thỏa thuận [2].
Như vậy, cùng với việc bên bán đã thực hiện các nghĩa vụ cho bên mua thì họ có quyền yêu cầu bên mua phải thực hiện để thỏa mãn nhu cầu bán nhà của mình.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 452 Bộ luật dân sự năm 2005, bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận. Quy định này nhằm đảm bảo không chỉ quyền lợi của bên mua được nhận nhà mà nó còn đảm bảo quyền lợi của bên bán vì bên bán nhà có nghĩa vụ bảo quản nhà ở cho đến khi giao nhà cho bên mua theo khoản 2 Điều 451 và thực thực hiện các thủ tục mua bán nhà theo quy định. Trong trường hợp bên mua không nhận nhà đúng như đã thỏa thuận, sẽ làm tăng thêm khả năng chịu trách nhiệm rủi ro đối với ngôi nhà về phía người bán nhà. Do vậy, nếu như việc chậm giao nhà đúng thỏa thuận là sự chậm thực hiện nghĩa vụ, thì việc "bên mua chậm tiếp nhận nhà là chậm tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ dân sự".
“Đối với tài sản có nguy cơ bị hư hỏng, thì người có nghĩa vụ có quyền bán tài sản đó và trả cho người có quyền khoản tiền thu được từ việc bán tài sản sau khi trừ chi phí cần thiết để bảo quản và bán tài sản đó”. Theo quy định này, khi người mua nhà "không" nhận nhà thì bên bán có quyền bán ngôi nhà đó cho người khác hay không là vấn đề phức tạp. Trong trường hợp này, việc xác định tài sản như thế nào là "có nguy cơ bị hư hỏng" để người bán nhà có cơ sở pháp lý bán ngôi nhà đó rất khó xác định.
Trên thực tế, nếu như ngôi nhà có giá trị thấp hơn rất nhiều so với giá trị của mảnh đất, người mua nhà khi ký kết hợp đồng chủ yếu nhằm mục đích "mua đất" có ngôi nhà đó thì việc xác định tài sản "có nguy cơ bị hư hỏng" là vấn đề không phải lúc nào cũng có thể đặt ra trong mọi trường hợp mua bán
nhà ở. Vì vậy, pháp luật cần quy định hết sức cụ thể việc giải quyết như thế nào đối với trường hợp nếu bên mua "không" tiếp nhận việc bàn giao nhà từ bên bán. Theo quan điểm của tác giả thì trong trường hợp bên mua "không" nhận giao nhà từ người bán, người bán không có quyền bán nhà ở đó cho người khác như quy định tại Bộ luật dân sự. Nên quy định theo hướng bên bán chỉ có quyền bán ngôi nhà đó cho người khác khi họ đã yêu cầu bên mua nhận nhà ba lần liên tiếp trong khoảng thời gian hợp lý mà bên mua vẫn không nhận nhà và không đưa ra được các lý do chính đáng.
Hiện nay, trên thực tế, ít khi bên mua không nhận giao nhà đúng thời hạn. Tuy nhiên, việc quy định này là cần thiết, bởi vì trong thực tế có nhiều trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở đã được các bên ký kết, các bên đã đặt cọc, đã thanh toán trước với nhau một khoản tiền để đảm bảo thực hiện hợp đồng, nhưng vì một lý do nào đó bên mua không nhận nhà do bên bán giao (vì khi nhận nhà thông thường người mua đồng thời phải trả toàn bộ hoặc một phần lớn tiền mua nhà cho bên bán như đã thỏa thuận trong hợp đồng). Nếu bên mua vẫn cứ tiếp tục kéo dài tình trạng chậm nhận nhà do người bán giao, trong khi người bán nhà lại rất có nhu cầu bán nhà để lấy tiền đầu tư kinh doanh, mua nhà ở mới, hoặc để làm một việc gì đó mà họ không nhận được tiền từ phía người mua thì đương nhiên họ phải có quyền bán ngôi nhà đó cho người khác để thỏa mãn nhu cầu hợp pháp của mình.
Bên bán có quyền yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn thỏa thuận. Đây cũng là quyền nhằm hạn chế việc phải gánh chịu rủi ro đối với ngôi nhà mà bên bán nhà phải gánh chịu, "bên bán phải chịu rủi ro cho đến khi hợp đồng được công chứng chứng thực, bên mua chịu rủi ro, kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục công chứng, chứng thực, kể cả khi bên mua chưa nhận tài sản, nếu không có thỏa thuận nào khác" (Điều 93 Luật Nhà ở 2005).
Bên bán có quyền yêu cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn theo phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng. Có thể khẳng định, đây là quyền cơ bản của bên bán và là điểm đặc trưng của hợp đồng mua bán tài sản. Khi tham gia quan hệ mua bán nhà ở, người bán nhà nhằm tới mục đích có được một khoản tiền nhất định nào đó để thỏa mãn nhu cầu của mình, do đó được nhận tiền đúng thời hạn là một yếu tố quan trọng để thỏa mãn nhu cầu của bên bán.
Ngoài việc quy định quyền yêu cầu bên mua phải thanh toán tiền đúng thời hạn đã thỏa thuận, pháp luật còn quy định nếu bên mua không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán, bên bán có quyền không giao nhà cho bên mua. Nếu quá thời hạn, bên mua vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ trả tiền như đã thỏa thuận thì bên bán yêu cầu bên mua thực hiện nghĩa vụ trả tiền và bồi thường thiệt hại do chậm thực hiện nghĩa vụ giao tiền đúng thời hạn.