Nghiên cứu cơ sở lý luận, thực tiễn và đề xuất việc sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Luật đất đai

Trong bối cảnh thế giới có nhiều diễn biến mới, trước nhiều vấn đề bức xúc trong quản lý và sử dụng đất đai chưa được giải quyết, với những định hướng lớn của đất nước trong giai đoạn 20

VIỆN CHIẾN LƯỢC, CHÍNH SÁCH TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

Tác giả: TS Nguyễn Văn Tài

BÁO CÁO KẾT QUẢ

ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC VÀ PHÁT TRIỂN CÔNG NGHỆ

NGHIÊN CỨU CƠ SỞ LÝ LUẬN, THỰC TIỄN VÀ ĐỀ XUẤT VIỆC SỬA ĐỔI, BỔ SUNG, HOÀN THIỆN LUẬT ĐẤT ĐAI

STT Họ và tên Cơ quan

1 TS Nguyễn Văn Tài Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và

môi trường

2 TS Vũ Thu Hạnh Đại học Luật Hà Nội

3 Ks Trần Hùng Phi Cục trưởng Cục Đăng ký thống kê

Tổng cục Quản lý đất đai

4 Ths Nguyễn Ngọc Tuân Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường

5 Ths Phạm Thị Minh Thủy Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường

6 Ths Đỗ Xuân Trọng Đại học Luật Hà Nội

7 Nguyễn Minh Khoa Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường

8 Ths Nguyễn Thị Lý Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và

môi trường

9 Ths Nguyễn Thị Ngọc Ánh Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường

10 CN Đinh Thu Trang Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường

11 Ths Nguyễn Sỹ Linh Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường

12 Ths Lại Văn Mạnh Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường

13 Ths Trịnh Tam Nguyên Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường

14 Ths Lê Thị Vân Nga Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Với tổng diện tích tự nhiên trên 33 triệu ha, dân số trên 89 triệu (số liệu năm 2010), Việt Nam là một trong những quốc gia có diện tích bình quân đầu người thấp nhất thế giới (khoảng 0,37 ha/người đất tự nhiên và 0,28 ha/người đất nông nghiệp)

Theo số liệu điều tra năm 2008, cả nước có hơn 28.328.939,12 ha đất

đã được sử dụng (chiếm 85,70%) và 4.732.786,09 ha đất chưa sử dụng (chiếm 13,30%) Trong số diện tích đất đã được sử dụng, đất nông nghiệp chiếm 24.997.153 ha (chiếm 75,48%), đất phi nông nghiệp chiếm 3.385.786 ha (chiếm 10,22%) Số liệu điều tra qua các năm cho thấy có sự thay đổi lớn về

cơ cấu giữa các nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, chưa sử dụng và trong cùng một loại đất Từ năm 1993 đến năm 2009, đất canh tác nông nghiệp, đất rừng sản xuất và đất phi nông nghiệp tăng trung bình hàng năm lần lượt là 2%, 3,8% và 5% (tương ứng với 2 triệu ha, 5 triệu ha và 1,5 triệu ha) trong khi đó đất chưa sử dụng giảm 4,8%/năm (tương ứng 9,5 triệu ha)

Xu hướng đất nông nghiệp bị chuyển đổi mạnh sang đất phi nông nghiệp (hơn 1,5 triệu ha) thể hiện ngày càng rõ, đặc biệt vùng ven các đô thị

Đất đai là vấn đề hệ trọng của đất nước Ngay từ khi mới thành lập Đảng ta coi đất đai là một trong những mục tiêu đấu tranh cách mạng Đánh giá đúng vai trò, vị trí của đất đai nên trong mỗi giai đoạn lịch sử, Đảng và Nhà nước đã có những chính sách đất đai phù hợp, góp phần quan trọng vào

sự nghiệp xây dựng và phát triển đất nước

Năm 1987, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua Luật Đất đai đầu tiên, đặt dấu mốc quan trọng cho việc hình thành và phát triển các chính sách đất đai ở nước ta, và 5 năm sau, Luật Đất đai 1993 được Quốc hội thông qua với trọng tâm tạo hành lang pháp lý phục vụ phát triển nông nghiệp hàng hóa và hạ tầng cho công nghiệp và dịch vụ Trước yêu cầu của sự nghiệp đổi mới, nhằm thúc đẩy hoạt động đầu tư trên đất phát triển, năm 1998, Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai Tiếp đó, năm 2001, Quốc hội thông qua Luật Đất đai sửa đổi một lần nữa với điểm chính là đẩy mạnh phân cấp thẩm quyền quyết định về đất đai cho địa phương Cũng trong giai đoạn này, vào tháng 10 năm 1994, Ủy ban

Thường vụ Quốc hội đã thông qua các Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước và nước ngoài được giao đất, cho thuê đất tại Việt Nam Như vậy, các Luật, Pháp lệnh về đất đai được Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua trong giai đoạn 1988 - 2001 đã hình thành nền móng cơ bản về chế độ quản lý, sử dụng đất đai, thẩm quyền của Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sử dụng đất, các chính sách đất đai phục vụ phát triển kinh

tế - xã hội

Trước sự thay đổi nhanh chóng của tình hình kinh tế - xã hội trong những năm đầu của Thế kỷ 21, trên cơ sở Nghị quyết 26-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa IX đã thông qua Luật Đất đai 2003

Kế thừa các chính sách đất đai trong các Luật trước đây, Luật hóa các chủ trương, chính sách mới của Đảng, Luật Đất đai 2003 quy định khá toàn diện về quản lý và sử dụng đất đai Luật có nhiều quy định mới đáp ứng kịp thời các vấn đề cuộc sống đang đặt ra; như: Làm rõ quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; thúc đẩy chuyển đổi cơ cấu đất đai phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa; thu hẹp khoảng cách, tạo bình đẳng hơn giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước; phát huy vai trò của tòa án trong giải quyết các tranh chấp dân sự và các khiếu kiện hành chính về đất đai,

Trong bối cảnh thế giới có nhiều diễn biến mới, trước nhiều vấn đề bức xúc trong quản lý và sử dụng đất đai chưa được giải quyết, với những định hướng lớn của đất nước trong giai đoạn 2011 - 2020, trong khi nhiều quy định của Luật Đất đai 2003 tỏ ra bất cập, không đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn, Chính phủ giao Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng dự án Luật Đất đai sửa đổi để trình Quốc hội Trong tình hình đó, Viện Chiến lược, Chính sách

tài nguyên và môi trường được giao thực hiện đề tài "Nghiên cứu cơ sở lý luận, thực tiễn và đề xuất việc sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Luật Đất đai"

3 Mục tiêu nghiên cứu

- Phát hiện các bất cập, thiếu hụt của Luật Đất đai 2003;

- Đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003 và Khung dự án Bộ luật

Đất đai

4 Nội dung nghiên cứu

- Đánh giá tổng quan tình hình thực hiện Luật Đất đai 2003;

- Nghiên cứu, phân tích và phát hiện các quy định bất cập, chưa hợp lý, còn thiếu của Luật Đất đai 2003;

- Phân tích, phát hiện các chồng chéo, mâu thuẫn giữa Luật Đất đai

2003 với các luật có liên quan;

- Nghiên cứu luật về đất đai của các nước và rút ra các bài học kinh nghiệm cho Việt Nam;

- Đề xuất phạm vi, các nội dung chính cần sửa đổi trong Luật Đất đai

2003 và khung dự án Bộ luật Đất đai

5 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng các phương pháp truyền thống để thực hiện các nhiệm

vụ như: điều tra, thống kê, phân tích, đối chiếu, so sánh, tổng hợp, dự báo, sử dụng các nhóm chuyên gia và kế thừa các nghiên cứu của các tổ chức, đơn vị khác Trong các phương pháp được sử dụng, đáng chú ý nhất là điều tra, tổng hợp ý kiến của Giám đốc các Sở Tài nguyên và Môi trường, các cán bộ lãnh đạo, quản lý của Bộ Tài nguyên và Môi trường, các chuyên gia, nhà khoa học đến từ các Bộ, ngành, các viện nghiên cứu, các trường đại học, các chuyên gia độc lập, ; kết hợp hình thành các nhóm chuyên gia đi sâu phân tích, đánh giá; tổ chức các buổi tọa đàm, trao đổi, thảo luận, các hội thảo khoa học,

6 Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, báo cáo kết quả thực hiện đề tài được bố cục thành 5 chương:

- Chương I: Tổng quan về Luật Đất đai 2003 và tình hình thực hiện Luật trong thời gian qua;

- Chương II: Nhận dạng những tồn tại, bất cập của Luật Đất đai 2003

và công tác quản lý đất đai hiện nay;

- Chương III: Mối quan hệ và những chồng chéo, xung đột giữa Luật Đất đai 2003 với các luật khác có liên quan;

- Chương IV: Luật đất đai của các nước và bài học kinh nghiệm cho

Việt Nam;

- Chương V: Bối cảnh kinh tế - xã hội, mục đích, yêu cầu, phạm vi, những nội dung lớn cần sửa đổi, bổ sung của Luật Đất đai 2003 và khung dự

án Bộ luật đất đai

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ LUẬT ĐẤT ĐAI 2003 VÀ TÌNH HÌNH

THỰC HIỆN LUẬT TRONG THỜI GIAN QUA

I TỔNG QUAN VỀ LUẬT ĐẤT ĐAI 2003

Ngày 26 tháng 11 năm 2003, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội nước Cộng hòa

Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam khóa XI đã thông qua Luật Đất đai thay thế các Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai năm 1998 và năm

2001 Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004, đánh dấu một mốc quan trọng trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đất đai, đáp ứng yêu cầu đổi mới nhanh, mạnh ở nước ta trên con đường công nghiệp hóa, hiện đại hóa

Luật Đất đai 2003 có 7 chương, 146 điều, quy định về: Những vấn đề chung (Chương I); Quyền của Nhà nước đối với đất đai và quản lý nhà nước

về đất đai (Chương II); Chế độ sử dụng các loại đất (Chương III); Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (Chương IV); Thủ tục hành chính về quản lý

và sử dụng đất đai (Chương V); Thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai (Chương VI); và Điều khoản thi hành (Chương VII)

Khách quan nhìn nhận, Luật Đất đai 2003 có phạm vi điều chỉnh bao quát nhất từ trước đến nay, thể hiện đầy đủ nhất hơi thở của cuộc sống trong giai đoạn đó Luật có nhiều quy định mới, đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn đổi mới, sự nghiệp đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Các nội dung mới quan trọng của Luật Đất đai 2003 có thể kể đến, bao gồm:

1) Luật đã làm rõ nội dung sở hữu toàn dân về đất đai với 3 quyền cơ bản: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt, và vai trò của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu

Tại Điều 5, Luật Đất đai 2003 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai, bao gồm: Quyết định mục đích sử dụng đất, hạn mức giao đất, thời hạn

sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất, bao gồm: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, điều tiết phần giá trị gia tăng từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại

2) Bổ sung, hoàn thiện chính sách đất đai khu vực nông nghiệp phù hợp hơn với thể chế kinh tế thị trường và tạo điều kiện đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp, nông thôn

Với việc quy định khuyến khích đầu tư vào đất nông nghiệp tại Điều 12; quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối với hạn mức

và thời hạn sử dụng đất hợp lý hơn tại mục 3 Chương I; quy định chế độ sử dụng đất nông nghiệp theo hướng khuyến khích tích tụ đất đai, tập trung đất đai, các chính sách quản lý và sử dụng đất nông nghiệp phù hợp hơn tại mục 2 Chương III, Luật Đất đai 2003 đã hoàn thiện một bước cơ bản chính sách đất nông nghiệp theo hướng thúc đẩy phát triển thị trường hàng hóa nông nghiệp, tạo điều kiện đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đưa sản xuất lớn vào khu vực nông nghiệp, nông thôn

3) Hình thành hành lang pháp lý thuận lợi cho phép chủ động chuyển đổi cơ cấu sử dụng quỹ đất đáp ứng nhu cầu phát triển công nghiệp và dịch vụ mạnh hơn trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa

Với các quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu các dự án có sử dụng đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất; thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế tại Chương II; quy định chế độ sử dụng đất khu công nghiệp, khu kinh tế, đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh tại Chương III thông thoáng hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu của thực tiễn, Luật Đất đai 2003 đã tạo điều kiện thuận lợi cho phép chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất phục vụ phát triển công nghiệp, dịch vụ

4) Thực sự coi đất đai là nguồn vốn, nguồn nội lực to lớn phải được đối

xử như một loại hàng hóa đặc biệt trong nền kinh tế thị trường, các quy định của Luật Đất đai cơ bản đã xóa bỏ cơ chế bao cấp về đất đai, chuyển đổi mạnh quản lý và sử dụng đất đai sang cơ chế thị trường

Việc quy định đất đai phải có giá, định giá đất đai theo cơ chế thị trường, giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường; quy định về quyền được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Chương II và Chương III thực sự đã làm cho đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt có giá trị to lớn trong đời sống thị trường ở nước ta

5) Với các quy định về giao đất, cho thuê đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất tại mục 3 Chương II, Chương IV đã tạo nên sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, quy định về giao đất có thu tiền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cho người nước ngoài thuê đất cũng tại Chương III đã góp phần rút ngắn khoảng cách giữa người Việt Nam trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, giảm cơ bản sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong tiếp cận và sử dụng đất

ở nước ta

6) Thông qua cơ chế giá đất bồi thường, chính sách tái định cư, hỗ trợ người sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi tốt hơn, phù hợp hơn đã khắc phục về

cơ bản những bất cập trong công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng

Luật Đất đai quy định về thu hồi đất theo hướng người bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; về chính sách hỗ trợ, tái định cư hợp lý hơn tại Điều 42, Luật Đất đai 2003 đã tạo điều kiện tốt hơn cho công tác giải phóng mặt bằng, thu hồi đất phục vụ đầu tư phát triển

7) Các quy định của Luật Đất đai 2003 hạn chế sự can thiệp của các biện pháp hành chính đối với các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cộng với các quy định coi quyền sử dụng đất là tài sản của người sử dụng đất

đã khuyến khích, thúc đẩy các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

8) Phân cấp mạnh quyền quyết định cho địa phương, đơn giản hóa và quy định rõ quy trình, thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đã góp phần đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai

Luật Đất đai 2003 quy định tương đối rõ, cụ thể, chi tiết các thủ tục hành chính liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai tại Chương V, các quy định về phân cấp mạnh quyền về giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích

sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân ,

đã góp phần đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai

9) Đổi mới công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất theo hướng phát huy vai trò của toà án tại Chương VI đã khắc phục tình trạng đùn đẩy trách nhiệm, khiếu kiện vượt cấp, kéo dài

II TÌNH HÌNH THỰC HIỆN LUẬT ĐẤT ĐAI 2003

1 Ban hành văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành

Trong năm 2004, 2005 Chính phủ đã ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003, gồm: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định số 123/2007/NĐ-

CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 tháng 2004 về tiền sử dụng đất; Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Trong các năm 2006, 2007, 2008 Chính phủ đã ban hành các Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai như: Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09 tháng 4 năm 2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-

CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính và các Bộ, ngành có liên quan khác đã ban hành hơn 200 văn bản trong đó có 58 văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và 142 văn bản liên quan đến pháp luật về đất đai

Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi chung

là UBND tỉnh) đã ban hành theo thẩm quyền 6 loại văn bản quy định cụ thể

về giá đất; về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; về hạn mức giao đất ở; về hạn mức công nhận đất ở cho thửa đất có vườn, ao gắn với nhà ở; về thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

Nhận xét

Luật Đất đai năm 2003 đã thể hiện những quan điểm đổi mới phù hợp với cơ chế vận hành nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việc thông qua Luật Đất đai 2003, cùng với việc ban hành đầy đủ và kịp thời các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật, đã hình thành hệ thống quy phạm pháp luật khá hoàn chỉnh, tương đối phù hợp với thực tế, thuận lợi cho việc áp dụng trong thực tiễn quản lý và sử dụng đất Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật về đất đai luôn được sửa đổi, bổ sung kịp thời, loại bỏ dần những điểm chồng chéo, mâu thuẫn, chưa rõ ràng, thiếu hợp lý để đáp ứng tốt hơn yêu cầu của thực tiễn cuộc sống Công tác phổ biến, tổ chức thi hành pháp luật đất đai được tiến hành một cách nghiêm túc, khẩn trương từ trung ương tới địa phương, góp phần đưa các quy định của Luật đi vào cuộc sống Công tác kiểm tra, thanh tra cũng được chú trọng đảm bảo hiệu lực và hiệu quả thực thi pháp luật

Tuy nhiên, việc ban hành một số văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai chưa kịp thời dẫn tới việc thi hành pháp luật không đồng

bộ Hệ thống pháp luật về đất đai vẫn còn sự chồng chéo, mâu thuẫn, chưa phù hợp với thực tế, có điểm chưa rõ ràng, một số vấn đề bức xúc trong thực tế cần được xử lý nhưng chưa có các quy phạm điều chỉnh Việc sửa đổi, bổ sung, thay thế các quy định của pháp luật diễn ra quá thường xuyên gây khó khăn cho công tác tổ chức thực hiện, nhất là trong các tình huống cụ thể liên quan tới lợi ích của người sử dụng đất, hoặc phải thay đổi hệ thống hồ sơ đất đai

2 Thực hiện các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức lập Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2006 - 2010 của cả nước và đã được Chính phủ trình Quốc hội quyết định đúng thời hạn Tính đến thời điểm hiện tại, đã có 64 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng xong phương

án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và lập kế hoạch sử dụng

đất 5 năm kỳ cuối (2006 - 2010), trong đó có 60 tỉnh đã được Chính phủ xét duyệt, 531/681 đơn vị cấp huyện hoàn thành việc lập quy hoạch đến năm 2010 (chiếm 77,97%), 98 huyện đang triển khai (chiếm 14,4%), còn lại 52 đơn vị cấp huyện chưa triển khai (chiếm 7,64%), trong đó chủ yếu là các huyện thuộc khu vực đô thị, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; 7.576/11.074 đơn vị cấp xã

đã lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 (đạt 68,41%); 1.507 xã đang triển khai (đạt 13,61%); còn lại 1.991 đơn vị cấp xã chưa triển khai (chiếm 17,98%)

Nhận xét

Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các cấp đã dần đi vào nền nếp; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã trở thành cơ sở pháp lý cho việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất đã tạo tiền đề cho việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh

tế, phân công lại lao động trong khu vực nông thôn góp phần phát triển nông nghiệp hàng hóa, khôi phục, bảo vệ và phát triển rừng, bảo vệ môi trường sinh thái Quy hoạch sử dụng đất đã bố trí quỹ đất hợp lý cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, chỉnh trang và phát triển đô thị góp phần thu hút vốn đầu tư phát triển trong, ngoài nước, thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Tuy nhiên, tiến độ thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đặc biệt cấp cơ sở (huyện, xã) còn chậm, chưa đảm bảo yêu cầu quy hoạch phải đi trước một bước và được phê duyệt vào năm cuối của kỳ trước Chất lượng quy hoạch

sử dụng đất còn thấp, thiếu tính khả thi, kém bền vững; phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, còn mang tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp còn mang tính hình thức; chưa phân biệt rõ nội dung quy hoạch sử dụng đất cả nước, cấp tỉnh, huyện, xã; chưa đảm bảo quy hoạch sử dụng đất cấp trên định hướng quy hoạch sử dụng đất cấp dưới Quy hoạch sử dụng đất chưa thể hiện được quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp liên quan đến vấn đề an ninh lương thực, bảo

vệ môi trường, phát triển bền vững; quá trình sử dụng đất phi nông nghiệp, đặc biệt đất ở đô thị và đất khu công nghiệp Còn thiếu sự đồng bộ, thiếu thống nhất, thậm chí chồng chéo giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch

sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; mối quan hệ, trình tự thủ tục lập, phê duyệt, trách nhiệm thực hiện các quy hoạch này không được quy định rõ ràng

3 Thực hiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất

Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất thông qua các quyết định hành chính, hợp đồng kinh tế thuộc quyền định đoạt về đất đai của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai được quy định tại các mục 3, 4 và 5 của Chương II, Luật Đất đai 2003

Việc giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp được triển khai mạnh từ năm

1993 - 1994 sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 64/CP ngày 27 tháng

9 năm 1993 và Nghị định số 02/CP ngày 15 tháng 01 năm 1994 quy định về việc giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích nông nghiệp và lâm nghiệp

Đến nay diện tích đất đã giao, đã cho thuê là 25,16 triệu ha, chiếm 76,4% tổng diện tích tự nhiên của cả nước Trong đó, diện tích sử dụng theo các nhóm đối tượng là: Hộ gia đình, cá nhân 12,45 triệu ha, chiếm 49,55%; Các tổ chức kinh tế trong nước 5,53 triệu ha, chiếm 21,98%; Uỷ ban nhân dân

xã 3,71 triệu ha, chiếm 11,28%; Tổ chức, cá nhân nước ngoài, liên doanh với nước ngoài 0,31 triệu ha, chiếm 0,12%; Các đối tượng khác 3,42 triệu ha, chiếm 13,59%

Việc thu hồi đất được thực hiện chủ yếu đối với đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong 7 năm từ 2001-2007, tổng diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi, chuyển sang đất phi nông nghiệp là trên 500 ngàn ha, trong

đó có đất lúa là trên 335 ngàn ha

Nhận xét

Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất thể hiện quyền định đoạt của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai Việc thực hiện chính sách giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất trong những năm qua thể hiện quan điểm nhất quán của Đảng và Nhà nước về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam Các quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất tương đối đầy đủ, tạo nên một khung pháp lý hoàn chỉnh đảm bảo việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất được thực hiện một cách chặt chẽ, bài bản Công tác giao đất, cho thuê đất đã được thực hiện trên quy mô toàn quốc, phần lớn đất đai đã có người sử dụng cụ thể Việc giao đất nông nghiệp, các loại đất phi nông nghiệp vùng đồng bằng cơ bản đã hoàn thành Việc giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp, cho thuê đất có mặt nước đã được triển khai có kết quả

Trong những năm gần đây các địa phương đã tăng cường tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, làm cho việc giao đất được công khai, minh bạch, bảo đảm công bằng xã hội, góp phần loại bỏ cơ chế “xin - cho” và các tiêu cực đi kèm cơ chế đó Việc thành lập các tổ chức phát triển quỹ đất tại các địa phương là giải pháp tăng cường năng lực tạo quỹ “đất sạch” làm nguồn đầu vào cho đấu giá quyền sử dụng đất Công tác giám sát tuân thủ pháp luật trong giao đất, cho thuê đất đã được các cấp quan tâm, đã tiến hành nhiều đợt thanh tra, kiểm tra trên diện rộng; thanh tra theo đơn thư khiếu nại, tố cáo nhằm kịp thời phát hiện, xử lý các vi phạm

Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất đã tăng các nguồn thu trực tiếp từ đất đai cho ngân sách Chính sách giao đất, cho thuê đất đã và đang tạo được hành lang pháp lý cơ bản, tin cậy, làm cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư khai thác một cách hiệu quả diện tích đất được giao, được thuê, và thực hiện nghĩa vụ của mình Chính sách giao đất, cho thuê đất đã có tác dụng thu hút các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh thúc đẩy phát triển nền kinh tế đất nước và hội nhập quốc tế

Tuy nhiên, hiện nay việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện chủ yếu đối với đất đang sử dụng được thu hồi cho các mục tiêu quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế, xã hội và các lợi ích quốc gia khác Việc đảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người có đất bị thu hồi là một vấn đề khó khăn, phức tạp Thực tế công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất cho thấy nhiều vấn đề về cơ chế, chính sách, tổ chức thực hiện chưa phù hợp, chưa tạo được sự đồng thuận cao của xã hội Mức giá bồi thường về đất, về tài sản gắn liền với đất chưa thoả đáng, chưa đồng bộ, hài hoà giữa các khu vực khác nhau, giữa các dự án khác nhau, giữa các thời điểm khác nhau trong phạm vi một dự án thu hồi đất Chính sách bồi thường, hỗ trợ chưa bao hàm hết những thiệt hại vô hình do việc thu hồi đất gây ra, đặc biệt là vấn đề việc làm, thu nhập và ổn định cuộc sống Việc tổ chức tái định cư còn nhiều hạn chế, tiến độ tái định cư không kịp với tiến độ giải phóng mặt bằng; hình thức tái định cư và loại nhà, đất phục vụ tái định cư chưa phong phú, chưa đáp ứng được nhu cầu đa dạng của người được tái định cư; chất lượng nhà ở, chất lượng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội khu tái định cư chưa đảm bảo yêu cầu “bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” như quy định trong Luật Đất đai Quy trình, thủ tục thu hồi đất còn phức tạp, thời gian kéo dài, còn có sự chồng

lợi dụng chức vụ, quyền hạn cố ý vi phạm quy định về quản lý đất đai, cấp đất sai thẩm quyền, sai đối tượng, tham nhũng, chiếm dụng đất đai làm mất lòng tin của nhân dân Công tác kiểm tra tình hình quản lý và sử dụng đất đã giao,

đã cho thuê không được tiến hành thường xuyên, kịp thời nên nhiều tổ chức,

dự án để đất hoang hóa lãng phí, quá hạn quy định không đưa vào sử dụng, hoặc cho thuê lại bất hợp pháp Còn tình trạng thu hồi đất không theo quy hoạch hoặc không công khai quy hoạch Trình độ chuyên môn và nghiệp vụ của cán bộ làm công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất ở địa phương còn bất cập, nhận thức pháp luật của người có đất bị thu hồi hạn chế nên nhiều dự

án thu hồi đất không đảm bảo tiến độ hoặc không thu hồi được đất, gây thiệt hại cho Nhà nước, cho chủ đầu tư, gây bất ổn xã hội ở địa phương

4 Thực hiện các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Triển khai thực hiện Luật Đất đai 2003, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị 05/2004/CT-TTg, Chỉ thị 05/2006/CT-TTg về đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ đạo, đôn đốc các địa phương trong cả nước thực hiện cấp GCNQSDĐ đối với tất cả các loại đất, nhất là đất ở đô thị, đất ở nông thôn và

đã đạt được kết quả tốt Tính đến nay, cả nước có 11 tỉnh cấp GCNQSDĐ đạt trên 90% diện tích cần cấp đối với các loại đất chính (đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn và đất ở đô thị), 9 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 12 tỉnh đạt từ 70% đến 80%; 32 tỉnh còn lại đạt dưới 70%

Nhận xét

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tuân thủ theo quy định của Luật Đất đai Các quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 về việc cấp GCNQSDĐ ngày càng rõ ràng hơn, chi tiết hơn; thủ tục hành chính trong cấp giấy chứng nhận cũng được cải tiến đơn giản, thuận lợi hơn góp phần đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ Việc cấp giấy chứng nhận đối với đất sản xuất nông nghiệp đã hoàn thành cơ bản (13.999.394 GCNQSDĐ, với 7.591.254 ha, đạt 83.8%) Nhiều địa phương đã kết hợp tốt việc thực hiện chủ trường "dồn điền, đổi thửa" với việc cấp đổi giấy chứng nhận

Tuy nhiên, tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện chậm, không đạt được mục tiêu đề ra Việc cấp giấy chứng nhận đối với đất lâm nghiệp (đạt 1.007.472 giấy với diện tích 8.442.151 ha, đạt 65,6%) đạt

thấp, chậm Nguyên nhân do việc rà soát, quy hoạch lại 3 loại rừng và rà soát, sắp xếp lại các nông, lâm trường quốc doanh thực hiện chậm, kéo dài Việc cấp giấy chứng nhận đất ở đô thị đạt thấp (đã cấp 3.139.686 70.137 ha, GCNQSDĐ, với 65,4%), đất chuyên dùng rất thấp (đã cấp 80.791 GCNQSDĐ, với 229.972 ha, đạt 37,5%) Nguyên nhân là do các quy định về cấp giấy chứng nhận trong Luật Đất đai và Luật Nhà ở có nhiều điểm xung đột, mâu thuẫn nhất là những vấn đề liên quan đến nội dung ghi trên giấy chứng nhận, trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận làm cho việc thi hành ở địa

phương gặp khó khăn, ách tắc

5 Thực hiện các quy định về giá đất và tài chính đất đai

Luật Đất đai 2003 quy định giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường và giao Chính phủ quy định phương pháp định giá và khung giá đất Thực hiện Luật, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-

CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định

số 188/2004/NĐ-CP Trên cơ sở các quy định này, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành bảng giá đất cụ thể của địa phương

có hiệu lực thực hiện từ ngày 01 tháng 01 hàng năm Đến nay quy định này đã được triển khai nghiêm túc trên thực tế

Tuy nhiên, các quy định cụ thể về giá đất vẫn còn một số điểm bất cập Khung giá vẫn chưa phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường Biên độ giá (giữa giá tối đa và tối thiểu) quá lớn, dẫn đến các địa phương ban hành mức giá thấp Theo đánh giá chung, giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng khoảng từ 30% tới 60% giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường Đây là một kẽ hở đồng hành với cơ chế xin - cho về đất, là một trong những nguyên nhân hạn chế kết quả cuộc đấu tranh phòng, chống tham nhũng về đất đai Giá đất do Nhà nước quy định vẫn chưa đủ mức độ chi tiết nên tại một vị trí thửa đất có thể vận dụng nhiều cách xác định giá theo bảng giá đất được công bố mà giá trị tính được của các cách đó lại khác nhau Tình hình này gây ra tiêu cực ở những mức độ khác nhau trong quản lý giá đất tại một số địa phương, người dân đã tỏ ra bức xúc, không đồng ý trong nhiều trường hợp

Tuy đã có quy định về hoạt động của các tổ chức định giá đất nhưng chưa rõ vai trò của giá đất do các doanh nghiệp này xác định trong hệ thống quản lý nhà nước về giá đất; chưa có cơ quan thẩm định giá đất làm cơ sở cho việc ban hành giá đất Bên cạnh đó, việc chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường nên chưa có cơ sở định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường

Hệ thống pháp luật hiện hành quy định về các loại thuế liên quan đến đất đai theo hướng điều tiết lợi nhuận từ sử dụng đất, điều tiết quan hệ cung - cầu đất đai bằng công cụ thuế, hạn chế sử dụng các quyết định hành chính tác động trực tiếp vào thị trường quyền sử dụng đất với 2 sắc thuế chính: thuế sử dụng đất (hoặc thuế tài sản là quyền sử dụng đất) và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất Ngoài ra, còn có lệ phí trước bạ

Thuế sử dụng đất (thuế nhà - đất) vẫn áp dụng các quy định như trong thời kỳ bao cấp về đất đai, chưa điều tiết hợp lý vào ngân sách nhà nước nguồn thu thuế sử dụng đất từ đất đai, đặc biệt là chưa trở thành công cụ để chống đầu cơ về đất đai và khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm Đối với thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, hiện nay mới có quy định đối với trường hợp tổ chức kinh tế có thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất thì chịu thuế suất bằng 28% thu nhập chịu thuế (nay là 25%) Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân, hiện nay vẫn tiếp tục áp dụng thuế chuyển quyền sử dụng đất (với mức 2% hoặc 4% giá trị quyền sử dụng đất) trong khi giá đất do Nhà nước quy định cao hơn trước nhiều lần, dẫn tới sự bất hợp lý về mức thuế phải nộp Mức quy định lệ phí trước bạ hiện nay là 1% tính trên giá trị quyền

sử dụng đất nên cũng có sự bất hợp lý tương tự như đối với thuế chuyển quyền sử dụng đất

Nhận xét

Hệ thống giá đất do Nhà nước quy định từng bước tiếp cận với giá đất trên thị trường là yếu tố quan trọng làm lành mạnh hóa các quan hệ đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau Việc định giá đất theo giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường góp phần tăng nguồn thu đáng kể cho ngân sách: theo số liệu của Bộ Tài chính, tiền thu từ đất của cả nước năm 2005 là 16.146 tỷ đồng, năm 2006 là 23.978 tỷ đồng, năm 2007 khoảng 34.000 tỷ đồng, năm

2009 khoảng 46.000 tỷ đồng và năm 2010 khoảng 60 tỷ đồng

Tuy nhiên, căn cứ xây dựng giá đất thị trường chưa được xác định đầy

đủ, còn thiếu giá đất thuê trên thị trường và giá đất trúng trong đấu giá Giá đất do các địa phương quy định chưa bám sát các nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất quy định tại Điều 56 của Luật Đất đai Vì vậy, giá đất ban hành chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường (đạt từ 30% đến 60% giá đất trong khung giá đất Chính phủ quy định) Đối với các dự án đầu tư nhất là các dự án đầu

tư kinh doanh bất động sản, giá đất đầu vào (giá đất bồi thường cho người có đất bị thu hồi) do Ủy ban nhân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành thì thấp, trong khi đó giá đất đầu ra sau khi nhà đầu tư đã hoàn thành giai đoạn đầu tư xây dựng và chuyển sang kinh doanh bất động sản thì chủ yếu do nhà đầu tư tự quyết định trên cơ sở giá thị trường Trong trường hợp này, nhà đầu tư được hưởng trọn khoản giá trị chênh lệch (do các yếu tố thay đổi quy hoạch, nâng cấp kết cấu hạ tầng ngoài hàng rào khu vực dự án)

6 Quản lý đất đai đối với thị trường bất động sản

Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh Bất động sản

2006 đã tạo hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường nhà ở, đất ở hoạt động thông thoáng hơn, đồng thời việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, nhà ở được đẩy mạnh tạo điều kiện cho việc giao dịch bất động sản phát triển

Tuy nhiên, chính sách đất ở, nhà ở tại các đô thị nước ta chưa đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng do sự gia tăng dân số đô thị trong quá trình phát triển Nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp đang là một vấn đề ngày càng bức xúc do cung không đáp ứng được cầu nhưng chưa có giải pháp để giải quyết vấn đề này Quản lý nhà nước về đất đai và xây dựng đô thị còn nhiều bất cập; tình trạng thiếu quy hoạch hoặc quy hoạch kém chất lượng, việc giao đất cho người dân tự xây nhà ở đã làm kiến trúc đô thị trở thành manh mún, thiếu thống nhất Quản lý nhà ở đất ở nông thôn còn bị buông lỏng, chủ yếu giải quyết vấn đề nhà ở nông thôn theo hiện trạng (không có quy hoạch, thiếu cơ

sở hạ tầng), không đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa nông nghiệp, hiện đại hóa nông thôn Quản lý nhà nước trong lĩnh vực mua bán nhà ở còn nhiều bất cập Giá nhà đất không ngừng tăng cao, giá nhà đất không phản ánh đúng giá trị thực Tình trạng đầu cơ nhà đất làm cho mối quan hệ cung - cầu về nhà ở, đất ở càng thêm bức xúc

7 Thực hiện các quy định về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai

Tình hình tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai vẫn diễn ra phức tạp

Có lúc, có nơi tạo thành những “điểm nóng” về khiếu kiện đông người, khiếu kiện vượt cấp làm cho việc giải quyết gặp nhiều khó khăn Khiếu kiện chủ yếu tập trung vào thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng tại các dự án khu đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp, các khu vực nâng cấp mở rộng đường giao thông

Theo số liệu của 57 tỉnh, từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến 30 tháng 6 năm 2009, các tỉnh đã tiếp nhận 67.089 vụ việc về tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai, trong đó, bồi thường, giải phóng mặt bằng 8.088 vụ (12,06%), đòi lại đất cũ 3.077 vụ (4,59%), tranh chấp đất đai 10.603 vụ (15,80%), tố cáo 3.298 vụ (4,92%), khiếu nại về cấp giấy chứng nhận và các nội dung khác 42.023

vụ (62,64%)

Các tỉnh đã giải quyết được 62.706 vụ, đạt 93,46%, trong đó, về bồi thường, giải phóng mặt bằng 7.252 vụ (11,58%), về đòi lại đất cũ 2.580 vụ (4,11%), về tranh chấp đất đai 9.326 vụ (14,87%), về tố cáo 3.144 (5,01%), về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các nội dung khác 40.404 vụ (64,43%)

Nhận xét

Nhiều địa phương đã đặt công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

về đất đai là nhiệm vụ trọng tâm trong công tác quản lý đất đai Một số địa phương đã đổi mới công tác tiếp công dân, kiện toàn bộ máy và nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ làm công tác tiếp công dân và giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai Đã khắc phục tình trạng đùn đẩy trách nhiệm giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Kết quả giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đã góp phần ổn định tình hình chính trị, trật tự an toàn xã hội tại địa phương

Tuy nhiên, công tác hòa giải ở cấp cơ sở chưa được quan tâm đúng mức, nhiều địa phương không bố trí cán bộ có đủ năng lực, phẩm chất, kinh nghiệm đảm nhiệm công việc này nên việc hòa giải đạt hiệu quả chưa cao Đội ngũ cán bộ làm công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai còn yếu kém về năng lực Việc giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo, tranh

chấp đất đai còn mang nặng về mệnh lệnh hành chính, nhiều quyết định giải quyết chưa thấu tình đạt lý Hình thức giải quyết một số vụ việc chưa đảm bảo theo quy định của pháp luật như việc ban hành công văn, thông báo để thay thế quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai Việc tổ chức thực hiện các quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đã có hiệu lực pháp luật còn thiếu kiên quyết, dẫn đến vụ việc không được giải quyết dứt điểm, khiếu kiện kéo dài

III ĐÁNH GIÁ CHUNG

Kế thừa các chính sách đất đai trong các Luật trước đây, Luật hóa các chủ trương, chính sách mới của Đảng, Luật Đất đai 2003 quy định khá toàn diện về quản lý và sử dụng đất đai Luật có nhiều quy định mới đáp ứng kịp thời các vấn đề cuộc sống đang đặt ra; như: Làm rõ quyền của Nhà nước với

tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai; Thúc đẩy chuyển đổi cơ cấu đất đai phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa; Thu hẹp khoảng cách, tạo bình đẳng hơn giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước; Phát huy vai trò của tòa án trong giải quyết các tranh chấp dân sự và các khiếu kiện hành chính về đất đai;

Sau khi Luật Đất đai có hiệu lực, việc tuyên truyền, phổ biến Luật, xây dựng các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành được quan tâm và

đã hình thành được hệ thống các văn bản dưới luật tương đối đồ sộ, chi tiết,

về cơ bản đáp ứng được yêu cầu trước mắt của thực tiễn Việc tổ chức thực hiện các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; về định giá đất và tài chính đất đai; về quản lý thị trường bất động sản; về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; đã đi vào nề nếp, ổn định và đạt được nhiều kết quả tích cực góp phần đưa các quy định của Luật Đất đai 2003 vào thực tế cuộc sống Một trong những chuyển biến được ghi nhận tích cực nhất là đóng góp ngân sách nhà nước từ đất đai tăng nhanh, mạnh đều qua các năm từ khi Luật có hiệu lực thi hành

CHƯƠNG II: NHẬN DẠNG NHỮNG BẤT CẬP, TỒN TẠI CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2003 VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI HIỆN NAY

I QUAN ĐIỂM, CƠ SỞ NHÌN NHẬN

1 Quan điểm

Để nhận dạng các bất cập, tồn tại của Luật Đất đai 2003 và công tác quản lý đất đai hiện nay, qua đó đề xuất sửa đổi, bổ sung và xây dựng khung

dự án Bộ luật Đất đai, nhóm tác giả dựa trên các quan điểm chính sau đây:

- Đất đai là thành phần môi trường quan trọng nhất, là cơ sở tồn tại và phát triển của xã hội, là nguồn nội lực to lớn của đất nước, cần phải được khai thác, sử dụng hiệu quả và bền vững;

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, việc khai thác, sử dụng đất đai nhằm mục đích "dân giàu, nước mạnh, xã hội dân chủ, công bằng, văn minh";

- Đất nước đang trong quá trình đổi mới toàn diện, hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế thế giới, với quan điểm phát triển nhanh và bền vững, trên cơ

sở đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, xây dựng thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, cân bằng giữa tăng trưởng kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội và bảo vệ môi trường, hướng tới mục tiêu trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại vào năm 2020;

- Vừa thoát ra khỏi tình trạng chậm phát triển, gia nhập nhóm các nước

có mức thu nhập trung bình, nhưng về cơ bản nền kinh tế Việt Nam vẫn là nền kinh tế nông nghiệp, người dân chủ yếu sống ở vùng nông thôn Tuy nhiên, kinh tế phát triển nhanh, tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa diễn ra mạnh và rộng khắp trên cả nước, dự báo dân số đô thị chiếm trên 50% vào năm 2025, cơ cấu kinh tế chuyển đổi mạnh, đóng góp từ khu vực công nghiệp

và dịch vụ chiếm tỷ trọng trên 50% của GDP vào năm 2020;

- Về địa lý, đất nước có cả rừng, núi, đồi, cao nguyên, đồng bằng, sông,

hồ, mặt nước ven biển và nhiều đảo, thuận lợi cho việc phát triển toàn diện, cơ cấu phát triển kinh tế - xã hội dựa vào lợi thế, đặc tính sinh thái của vùng, miền;

- Tuy nhiên, đô thị phát triển lộn xộn, kiến trúc bất hợp lý, mô hình nhà ống, nhỏ lẻ, nhà siêu mỏng, nhà bám sát mặt đường đang phổ biến, dẫn đến

hiệu quả sử dụng đất khu vực này rất thấp; sản xuất nông nghiệp vẫn ở quy mô nhỏ, lẻ; đất canh tác nông nghiệp bị chia nhỏ, manh mún, chưa hình thành được nhiều vùng chuyên canh, chưa gắn kết được nhiều giữa sản xuất với chế biến, thương mại, dịch vụ; đã xuất hiện các trường hợp bỏ đất hoang hóa hoặc khai thác cầm chừng, người dân không còn ”mặn mà” với canh tác nông nghiệp;

- Biến đổi khí hậu đe dọa tác động mạnh đến nước ta, mực nước biển

có thể dâng cao làm ngập mặn một phần diện tích đồng bằng sông Hồng, sông Cửu Long và một số vùng ven biển khác làm cho Việt Nam trở thành một trong số ít nước đất chật, người đông nhất trên thế giới

2 Nguồn thông tin và hướng xử lý, tổng hợp

Thông qua phiếu thu thập ý kiến về 10 vấn đề bất cập nhất trong công tác quản lý đất đai, 10 tồn tại lớn nhất của Luật Đất đai, nhóm nghiên cứu đã nhận được ý kiến của hầu hết các Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, các cán bộ lãnh đạo, quản lý liên quan đến đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường, các chuyên gia, luật gia, các nhà khoa học đến từ các viện, trường, trung tâm nghiên cứu Bên cạnh đó, ban chủ nhiệm đề tài cũng hình thành các nhóm đi sâu nghiên cứu, phân tích, kết hợp với việc tham khảo ý kiến thu thập được, trên quan điểm và cơ sở nhìn nhận nêu trên, đưa ra các bình luận

về những tồn tại và bất cập của Luật Đất đai 2003 và công tác quản lý đất đai hiện nay

II NHỮNG BẤT CẬP, TỒN TẠI CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI 2003 VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI HIỆN NAY

1 Những vấn đề chung

Đối với một quốc gia đang phát triển như Việt Nam, đất đai là nhân tố đầu vào đặc biệt quan trọng của nền kinh tế, có ý nghĩa quyết định đến tăng trưởng và phát triển trước mắt và lâu dài

Trước yêu cầu của thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội, sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, cơ cấu sử dụng đất nói chung và trong từng loại đất nói riêng thường xuyên thay đổi Nhu cầu sử dụng đất dành cho sản xuất công nghiệp, phát triển dịch vụ, hạ tầng, xây dựng đô thị ngày càng tăng trong khi khả năng khai thác nguồn đất chưa sử dụng ngày càng giảm dẫn đến diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp nhanh

Thể chế quản lý nhà nước về đất đai, năng lực của đội ngũ cán bộ quản

lý còn nhiều bất cập, không theo kịp diễn biến nhanh của kinh tế thị trường dẫn đến những yếu kém, bất ổn trong quản lý đất đai, phát sinh tiêu cực, tranh chấp, kiện cáo, tác động xấu tới môi trường đầu tư, cản trở phát triển kinh tế -

xã hội trong hiện tại, trước mắt và lâu dài

Những tồn tại trong quản lý và sử dụng đất đai hiện nay có nhiều nguyên nhân, cả khách quan và chủ quan Bản chất vốn phức tạp của công tác quản lý đất đai, diễn biến nhanh của đời sống kinh tế - xã hội trong nền kinh

tế thị trường ở giai đoạn chuyển tiếp, những bất cập của Luật Đất đai năm

2003 và hệ thống các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành, năng lực tổ chức thực hiện yếu kém là các nguyên nhân chính

2 Những vấn đề cụ thể

2.1 Về hệ thống chính sách, pháp luật đất đai

Tính bền vững và ổn định của Luật Đất đai và các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật không cao, thường xuyên thay đổi, nhiều điều khoản quy định còn mang tính chung chung, thiếu cụ thể, chưa rõ ràng, dẫn đến tình trạng mỗi địa phương thực hiện một cách khác nhau

Tuy có ban hành nhiều văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật, song chế tài đi kèm để bảo đảm các quy phạm ban hành được thực hiện lại không có hoặc nếu có thì không đủ mạnh, đủ răn đe dẫn đến hiệu lực, hiệu quả quản lý đất đai thấp, chưa thể hiện sự nghiêm minh của pháp luật

Các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai điều chỉnh các vấn đề phát sinh theo sự vụ, tình tiết, chắp vá, dẫn đến mâu thuẫn, chồng chéo hoặc giải quyết được vấn đề này thì phát sinh vấn đề khác, trong một số trường hợp còn phức tạp hơn

Có quá nhiều văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai của nhiều cấp, nhiều ngành khác nhau nên không đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống pháp luật dẫn đến thiếu sự thống nhất trong thực tiễn quản lý đất đai ở các địa phương

Các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thường xuyên thay đổi trong khi năng lực của đội ngũ cán bộ quản lý đất đai ở các địa phương còn nhiều hạn chế, không theo kịp dẫn đến lúng túng trong quản lý và khó khăn trong việc áp dụng

Luật Đất đai và các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành chưa dự báo được xu thế, theo kịp sự phát triển kinh tế - xã hội, diễn biến nhanh của đời sống thị trường, không lường trước được các vấn đề phát sinh, chưa thật sát với thực tế, dẫn đến nhiều quy phạm, quy trình, thủ tục hành chính chưa đáp ứng kịp thời các yêu cầu, đòi hỏi của thực tiễn, có nhiều quy định vừa triển khai hoặc chưa triển khai áp dụng đã bộc lộ bất cập phải sửa đổi, bổ sung

Ngoài ra, công tác tuyên truyền phổ biến chính sách pháp luật đất đai

có thực hiện nhưng chưa thực sự sâu sát, thường xuyên, dẫn đến hiểu biết, nhận thức về pháp luật đất đai của một bộ phận cán bộ công chức và nhân dân còn thấp Ý thức chấp hành các pháp luật về đất đai của người dân chưa cao

2.2 Về quy hoạch sử dụng đất

Luật Đất đai chưa quy định rõ mục đích, vai trò và vị trí của quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất trong tổng thể quy hoạch, kế hoạch phát triển của cả nước, ngành, vùng và các cấp địa phương, chưa lấy định hướng phát triển bền vững làm cơ sở, chưa tính đến các kịch bản biến đổi khí hậu và nước biển dâng

Thực chất của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là định hướng chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở tầm vĩ mô phục vụ phát triển hạ tầng, đô thị, công nghiệp, dịch vụ và các hoạt động phát triển khác trên đất, nên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải dựa trên tiềm năng đất đai, yếu tố khoa học về sử dụng đất đai hiệu quả, trong khi đó quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện đang dựa trên nhu cầu ảo, manh mún, thiếu thực tế, thiếu sự thống nhất của các cấp, các ngành dẫn đến nhiều bất cập và không khả thi

Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nặng về hình thức, chưa được chuẩn hóa; Luật Đất đai chưa có các quy định về công khai, minh bạch, tham vấn các bên liên quan trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch, kế hoạch cấp trên chưa thực sự là cơ sở để lập quy hoạch, kế hoạch cấp dưới, ngược lại quy hoạch, kế hoạch cấp dưới chưa tuân thủ quy hoạch, kế hoạch cấp trên

Còn có sự không thống nhất, thiếu đồng bộ, thậm chí mâu thuẫn, chồng chéo giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch xây dựng; chưa làm rõ địa vị pháp lý của quy hoạch sử dụng đất

trong tổng thể hệ thống quy hoạch nói chung và với từng loại quy hoạch khác nói riêng

Kỳ quy hoạch sử dụng đất chưa phù hợp, quá ngắn, chưa đồng bộ với thời hạn giao đất, cho thuê đất, trong khi đó quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất lại thiếu tính kế thừa nên chưa thiết lập được chế độ sử dụng đất hiệu quả, bền vững

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đang được xem là cách để hợp thức hóa việc chuyển đổi đất nông nghiệp (trong đó có đất trồng lúa nước) để phát triển hạ tầng, đô thị, giao thông, công nghiệp, dịch vụ đang diễn ra một cách tùy tiện ở nhiều địa phương, dẫn đến nguy cơ không đảm bảo an ninh lương thực quốc gia trong tương lai

Luật Đất đai chưa quy định về việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vùng lãnh thổ nên thiếu cơ chế, thiếu căn cứ pháp lý cho việc phối kết hợp giữa các địa phương dẫn đến lúng túng và phát sinh các vấn đề phức tạp trong quản lý và sử dụng đất vùng giáp ranh

Tại điểm c, khoản 1 Điều 22, Luật Đất đai quy định căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất theo nhu cầu của thị trường là không phù hợp vì nhu cầu của thị trường rất đa dạng và luôn thay đổi

Luật Đất đai quy định cả 4 cấp (Trung ương, tỉnh, huyện, xã) phải lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như tại Điều 26 là không phù hợp, trong khi

đó Luật lại không quy định về việc phối kết hợp giữa các địa phương cùng cấp trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dẫn đến đất bị chia nhỏ, manh mún, thiếu sự liên kết trong khai thác tiềm năng của các loại đất Hơn nữa quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã phải được lập chi tiết gắn với từng thửa đất là quá cứng nhắc, mâu thuẫn với các quy định khác trong Luật, đặc biệt là các quy định về khuyến khích dồn điền, đổi thửa, tích

tụ ruộng đất trong nông nghiệp

Luật Đất đai không quy định nguồn kinh phí để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nên các cấp lúng túng trong việc bố trí kinh phí và trên thực tế nhiều địa phương không có kinh phí để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã

2.3 Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Các quy định về hạn mức, thời hạn sử dụng đất trong Luật Đất đai còn nặng về hành chính, bao cấp, chưa sử dụng các cơ chế, công cụ kinh tế để điều

tiết cho linh hoạt, chưa phù hợp với thể chế kinh tế thị trường Đây có thể là nguyên nhân dẫn đến tình trạng manh mún, chia nhỏ đất hiện nay, hạn chế khả năng chỉnh trang đô thị, đưa sản xuất lớn vào nông nghiệp, nông thôn

Luật Đất đai chưa quy định về các tiêu chí, việc áp dụng các tiêu chí trong giao đất, cho thuê đất, đặc biệt là trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất Đây có thể là những bất cập ở cấp vĩ mô dẫn đến các mất cân đối trong cơ cấu sử dụng đất, thiếu thống nhất và đồng bộ trong quản lý và sử dụng đất ở các địa phương

Luật Đất đai quy định phân cấp toàn bộ thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho địa phương là không phù hợp Kinh nghiệm của nhiều nước cho thấy, quy mô sử dụng đất, loại hình đất, vị trí của thửa đất có ý nghĩa rất quan trọng, được các nước rất quan tâm Vì vậy, trong nhiều trường hợp, tùy thuộc quy mô, loại hình đất, vị trí thửa đất, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất do Chính phủ, Quốc hội quyết định Bên cạnh đó, việc phân cấp tiếp theo giữa các cấp địa phương chỉ dựa trên đối tượng sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình và cá nhân mà không dựa trên quy mô sử dụng đất, loại hình đất, vị trí thửa đất lại càng không phù hợp Đây là một trong những ví dụ điển hình của Luật Đất đai thiên về hướng đáp ứng nhu cầu của các bên sử dụng đất mà chưa quan tâm đến việc khai thác tiềm năng và sử dụng đất hiệu quả, bền vững

Các dự án sử dụng đất 50 năm sẽ như thế nào khi quy hoạch sử dụng đất do Luật quy định là 10 năm và có thể xem xét sửa đổi 5 năm 1 lần như quy định tại Điều 25 Luật Đất đai quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế và khi hết thời hạn đó, nếu có nhu cầu sử dụng đất tiếp thì phải làm thủ tục xin gia hạn nhưng không quy định là thời hạn được gia hạn là bao lâu

Thời hạn giao đất, cho thuê đất nông nghiệp quy định tại Khoản 1, Điều

67 đối với hộ gia đình, cá nhân được quy định 20 năm trong khi đó đối tổ chức kinh tế thời hạn giao đất, cho thuê đất là 50 năm là không có cơ sở Chưa có quy định cụ thể việc cho thuê, giao đất xây dựng hồ thủy điện

Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm đối với một hộ gia đình (Khoản

1, Điều 70) 03 ha là thấp so với đặc điểm chung tại các tỉnh Nam Bộ Cùng một người, nếu xin giao đất với tư cách là cá thể thì chỉ được giao với hạn mức 3 ha, nhưng nếu người này thành lập doanh nghiệp tư nhân thì có thể

được giao đất đến hàng trăm ha Như vậy việc quy định hạn mức sử dụng đất chưa thật sự tạo ra sự công bằng cho các đối tượng sử dụng đất

Khoản 4 Điều 90 Luật Đất đai quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhưng không quy định khi hết thời hạn sử dụng đất thì có được tiếp tục giao đất hay chuyển sang thuê đất hay không và thời gian gia hạn tối đa là bao lâu

2.4 Thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư

Có thể nhận thấy rằng vấn đề thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư ở các tỉnh thành trong cả nước vẫn gặp rất nhiều khó khăn Các địa phương đều nhìn nhận rằng các quy định về bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư thay đổi thường xuyên và không nhất quán, dẫn đến việc thực hiện vừa chậm, vừa khó khăn Công tác thu hồi đất phục vụ các dự án còn gặp nhiều khó khăn do giá bồi thường thấp, ý thức chấp hành pháp luật của một số người dân chưa cao Một số dự án bị kéo dài thời gian thực hiện do một số hộ dân trong vùng dự án không di dời dẫn đến tình trạng diện tích đất đã thu hồi

bị bỏ hoang

Luật Đất đai quy định 2 cơ chế thu hồi đất (Nhà nước thu hồi đất và nhà đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất) dẫn đến tình trạng cùng một loại đất, ở vị trí tương tự như nhau nhưng do cơ chế thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ khác nhau dẫn đến không công bằng, gây bức xúc trong xã hội Việc tính toán mức hỗ trợ ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất mang tính cấp thời, không ổn định

Sự khác biệt về hạng đất nông nghiệp giữa các vùng liền kề, giáp ranh (đồng bằng và trung du) tạo ra tình trạng không công bằng giữa các thửa đất

có điều kiện tương ứng giống nhau trong cùng một dự án Việc thu hồi đất nông nghiệp với diện tích lớn dẫn đến nhiều hộ nông dân không còn đất sản xuất cuộc sống trở nên khó khăn hơn

Luật Đất đai nên quy định rõ Nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi loại đất nào, loại đất nào nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất cho phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường Nhà nước không nên đứng ra thu hồi đất phục vụ mục đích phát triển kinh tế mà nên để các chủ đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất

Trường hợp Nhà nước giao đất, song chủ sử dụng đất không sử dụng theo đúng thời hạn theo quy định tại khoản 12 Điều 38 Luật Đất đai, nhưng khi tiến hành thu hồi đất thì không đủ căn cứ pháp lý vì việc bồi thường giải phóng mặt bằng do nhà đầu tư thực hiện

Việc thu hồi đất theo quy định của Điều 38 Luật Đất đai, có một số nội dung khó có thể thực hiện được (Ví dụ: sử dụng đất không hiệu quả thì bị thu hồi là rất khó vì trong thực tế để đánh giá hiệu quả sử dụng đất phi nông nghiệp trong một số trường hợp không thực hiện được) Quy định tại khoản 2, Điều 39 về thời gian thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp

và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp là quá dài

Việc bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất như quy định tại Điều

42 là không hợp lý và chưa công bằng Người sử dụng đất nông nghiệp chưa được hưởng lợi từ giá trị gia tăng rất lớn khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, đặc biệt là để xây dựng đô thị

2.5 Về sở hữu, quyền sử dụng đất

Luật Đất đai chưa quy định rõ các tiêu chí để phân biệt đối tượng sử dụng đất được xem là “sử dụng đất ổn định” với đối tượng sử dụng “đất lấn chiếm” và “đất khai hoang” (sử dụng đất từ trước 15/10/1993) trong khi quan điểm của các cơ quan bảo vệ pháp luật chưa rõ nên rất khó khi xem xét cấp GCNQSDĐ và xét bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Luật Đất đai không quy định hạn mức đất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh (tự chuyển mục đích từ đất nông nghiệp), nhất là trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất Trường hợp này khi Nhà nước thu hồi đất thì số tiền bồi thường là rất lớn vì đơn giá bồi thường được tính bằng 60% đơn giá bồi thường của đất ở Nếu tính đúng, tính đủ chi phí đầu tư thì đơn giá bồi thường đất phi nông nghiệp phục vụ sản xuất kinh doanh sẽ cao hơn so với đất ở Trái lại, dù có cùng nguồn gốc, quá trình sử dụng nhưng nếu đối tượng

sử dụng đất là doanh nghiệp tư nhân hoặc các tổ chức kinh tế ngoài quốc doanh thì lại chỉ được thuê đất hoặc giao đất có nộp tiền sử dụng đất

Luật Đất đai chưa quy định cụ thể về người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi thành lập Công ty TNHH một thành viên thì có được nhận chuyển nhượng đất hay không Luật Đất đai cũng chưa quy định cụ thể chế độ sử

dụng đất vào mục đích công cộng; trách nhiệm quản lý đất công cộng (đất giao thông, kênh mương, sông, hồ, suối tự nhiên, đất đồi núi trọc )

Quyền và nghĩa vụ của các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất quy định tại Điều 113 Luật Đất đai chưa cụ thể (có hoặc không) về quyền hợp tác sản xuất kinh doanh, góp vốn, cho thuê quyền sử dụng đất với tổ chức cá nhân nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư

Luật Đất đai chưa quy định cụ thể chế độ sử dụng đất tôn giáo Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất do cơ sở tôn giáo sử dụng nhưng khi thu hồi loại đất này thì phải bồi thường là không hợp lý Điều 117 Luật Đất đai quy định về đất cơ sở tôn giáo nhưng chưa đề cập đến nguồn gốc các loại đất này đã được sử dụng từ rất lâu (trước cách mạng tháng 8/1945) nay phải công nhận quyền sử dụng đất Trên thực tế, các cơ sở này hầu như không có các loại giấy tờ nào để chứng minh nên gặp khó khăn trong cấp GCNQSDĐ Khoản 5 Điều 113 Luật Đất đai quy định trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai thì không được nhận thừa kế quyền sử dụng đất

mà chỉ được hưởng giá trị của phần thừa kế đó Quy định này không phù hợp với thực tiễn, dẫn đến nhiều trường hợp tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất Điều 121 Luật Đất đai quy định những người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam còn nhiều bất cập, không có tính khả thi và khó thực hiện

Hộ gia đình là chủ thể sử dụng đất được Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai

2003 công nhận Tuy nhiên việc xác định hộ gia đình trong thực tế còn nhiều bất cập: Theo Luật Đất đai “hộ gia đình” được xem như là những thành viên cùng hộ khẩu thường trú tại địa phương được nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn theo Bộ luật Dân sự thì phải xem thêm yếu tố về huyết thống, cho nên phát sinh những tồn tại, khó khăn khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình

2.6 Về thị trường bất động sản, đấu giá quyền sử đất, đấu thầu dự

án có sử dụng đất

Thị trường bất động sản diễn ra sôi động nhưng thiếu công khai, minh bạch dẫn đến nhiều bất cập và thất thu ngân sách nhà nước Luật Đất đai 2003 chưa có các quy định cụ thể nhằm hình thành môi trường pháp lý để thị

trường bất động sản hoạt động minh bạch và hiệu quả Luật cũng chưa có các quy định về quản lý dịch vụ công về đất đai

Chủ trương thực hiện đấu giá về quyền sử dụng đất, đấu thầu các dự án

có sử dụng đất đối với những khu đất đã giải phóng mặt bằng là hoàn toàn đúng đắn, tăng thu cho ngân sách nhà nước Tuy nhiên, trên thực tế thì hầu hết những người không có nhu cầu sử dụng đất thực sự trúng đấu giá, dẫn đến hiện tượng tích tụ đất, đầu cơ bất động sản Luật Đất đai chưa có các quy định nhằm hạn chế hoặc khắc phục tình trạng này

Luật Đất đai chưa quy định rõ điều kiện khi thực hiện quyền chuyển nhượng vốn có kèm chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất dẫn đến tình trạng chuyển nhượng dự án theo hình thức chuyển nhượng vốn cho người khác để kiếm lợi mà không triển khai đầu tư

Theo quy định của Luật Đất đai người thuê trả tiền thuê đất hàng năm không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ được chuyển nhượng tài sản đầu tư trên đất, người nhận chuyển nhượng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất Trên thực tế hiện nay việc chuyển nhượng tài sản trên đất chỉ là hình thức, thực tế đã có sự thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng tài sản, trong khi đó Luật chưa có quy định cụ thể để điều chỉnh những trường hợp này

Luật Đất đai chưa quy định rõ việc chuyển nhượng cổ phần, cổ phiếu khi thay đổi thành viên góp vốn, sáng lập doanh nghiệp hoặc mua bán doanh nghiệp dẫn đến việc thay đổi về đối tượng sử dụng đất ban đầu; còn thiếu các quy định về vai trò của cơ quan quản lý đất đai trong quản lý và phát triển thị trường bất động sản

2.7 Về tài chính về đất đai

Chính sách tài chính về đất đai không thống nhất, xuyên suốt qua các giai đoạn, nên dẫn đến một thực tế là người gương mẫu chấp hành thường bị thiệt thòi, người cố tình trì hoãn, thiếu tính tự giác chấp hành được hưởng lợi; trình tự luân chuyển thuế giữa cơ quan tài nguyên và môi trường với cơ quan thuế chưa được phối hợp nhịp nhàng

Việc định giá đất chưa đảm bảo nguyên tắc sát giá thị trường trong điều kiện bình thường Thị trường bất động sản chưa được quản lý có hiệu quả

Tình trạng đầu cơ đất đai tại nhiều đô thị góp phần đẩy giá đất lên cao không hợp lý Nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng

Quy định về việc phải ban hành bảng giá đất hàng năm và công bố vào ngày 01 tháng 01 dẫn đến nhiều bất hợp lý, gây lãng phí vì ở nhiều nơi chưa thực hiện đã phải tiến hành xây dựng bảng giá mới Trên thực tế việc lập dự

án xây dựng giá đất chỉ phù hợp với các tỉnh thành phố lớn, có điều kiện về kinh phí và mức độ biến động về xây dựng cơ sở hạ tầng cao Đối với các tỉnh miền núi thì không nhất thiết phải lập dự án xây dựng giá đất mà chỉ cần cập nhật, bổ sung bảng giá đất là phù hợp Luật Đất đai cần quy định cho phù hợp hơn với tình hình thực tế hơn

Việc xác định giá đất hàng năm thì do ngành tài nguyên và môi trường chủ trì, còn việc xác định giá đất cụ thể của từng thửa đất thì do ngành tài chính chủ trì là bất hợp lý, dẫn đến công việc chồng chéo Nên quy định một ngành chủ trì thống nhất xác định giá đất hàng năm và giá đất cụ thể của từng thửa đất Việc quy định giá đất nông nghiệp xác định theo vị trí là không phù hợp

Việc quy định giá đất ban hành hàng năm sát giá thị trường là không thực tiễn vì luôn biến động; quy định giá đất ban hành hàng năm để thực hiện các quyền bồi thường, thu thuế là không phù hợp Trên thực tế vẫn còn tồn tại song song hai loại giá đất: giá đất theo quy định của cơ quan nhà nước và giá đất theo thị trường, thường 2 giá đất này chênh lệch nhau, trong nhiều trường hợp chênh lệch rất lớn

Luật Đất đai quy định doanh nghiệp nước ngoài được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất và được hưởng ưu đãi theo quy định Quy định về trả tiền thuê đất một lần nên áp dụng đối với cả tổ chức kinh tế trong nước để đảm bảo tính bình đẳng trong hoạt động đầu tư và sản xuất kinh doanh của các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước

Hệ thống thông tin về giá đất đến từng thửa đất chưa có; dữ liệu quản

lý đất đai đến từng thửa đất chưa đầy đủ, làm cho công tác quản lý thiếu hiệu quả, gặp nhiều khó khăn

Luật Đất đai chưa quy định các biện pháp hiệu quả chống đầu cơ đất, làm thiệt hại đến người dân và doanh nghiệp và ảnh hưởng đến phát triển kinh

tế - xã hội

Luật Đất đai chưa luật hóa chủ trương lớn của Nghị quyết 26-NQ/TW

về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước về điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003 và dự án Bộ luật Đất đai cần tập trung quy định, làm rõ nội dung này theo hướng đẩy mạnh kinh tế hóa

Luật Đất đai giao Chính phủ quy định khung giá đất, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành giá các loại đất là không còn phù hợp với cơ chế thị trường hiện nay mà nên để các địa phương tự chủ động quy định giá đất trên các nguyên tắc và phương pháp định giá đất do Chính phủ ban hành

2.8 Đăng ký, chứng nhận quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính

Hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai chưa được lập đầy đủ, không được cập nhật kịp thời, chưa thống nhất, không đồng bộ Hồ sơ địa chính thường xuyên có sự thay đổi; hệ thống bản đồ địa chính chưa được lập cho tất cả các

xã mà nguyên nhân là do chưa cấp xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật Đất đai cần quy định cụ thể và rõ hơn về việc gắn kết chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liên với đất trên 1 giấy chứng nhận theo hướng rõ ràng, cụ thể, hợp lý và khả thi

Công tác xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai, lập hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính ở nhiều địa phương chưa hoàn chỉnh, thiếu đồng bộ Các quy định

về lập hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính dạng giấy và dạng số còn có nhiều chồng chéo, mâu thuẫn Mức độ số hóa, tin học hóa hồ sơ địa chính chưa cao Mặt khác, trong thực hiện công tác chỉnh lý, cập nhật biến động đất đai trên

hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai ở địa phương chưa được thực hiện thường xuyên, kịp thời, thống nhất giữa các cấp, trong khi đó biến động đất đai ngày càng nhiều do quá trình đô thị hóa và thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội

Công tác đăng ký thống kê, chỉnh lý biến động đất đai trên hồ sơ địa chính chưa đồng bộ và chưa kịp thời Tiến độ cấp GCNQSDĐ còn chậm, đạt

tỉ lệ thấp Nguyên nhân do người dân không đủ tiền nộp lệ phí trước bạ, tiền

sử dụng đất Việc cấp GCNQSDĐ chuyên dùng chưa được chú trọng dẫn đến

tỷ lệ cấp giấy cho các tổ chức còn thấp, mới tập trung chủ yếu cấp GCNQSDĐ cho đất sản xuất nông nghiệp, đất ở nông thôn, đất ở đô thị Việc cấp GCNQSDĐ cho một số hợp tác xã đang sử dụng đất có nguồn gốc không phải Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà đã hình thành quyền sử dụng đất trước thời điểm Luật Đất đai năm 1988 có hiệu lực theo hình thức góp vốn của các hộ gia đình, xã viên do không có các loại giấy tờ để chứng minh nên phải xét về nguồn gốc, các loại giấy tờ kèm theo và hình thức sử dụng đất của hợp tác xã rất khó khăn, chưa được tháo gỡ Luật cần có các quy định cụ thể

về vấn đề này

Tại khoản 3 Điều 48 Luật Đất đai quy định: “GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất” là không phù hợp với đặc thù thửa đất ở các tỉnh đồng bằng, vì thực tế ở những nơi này diện tích thửa đất thường không lớn và một

hộ gia đình thường sử dụng nhiều thửa đất, nếu cấp mỗi GCNQSDĐ cho một thửa đất thì sẽ gây tốn kém cho người sử dụng đất trong việc thực hiện các thủ tục về phí, lệ phí và các vấn đề về quản lý hồ sơ khác

Quy định tại Điều 50, Điều 87 Luật Đất đai năm 2003 về cấp CNQSDĐ

ở trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở ổn định trước ngày 18/12/1980 nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất liên quan đến hạn mức công nhận đất ở đang gây bức xúc trong nhân dân Đất ở được xác định tại khoản 5 Điều 87 là đất sử dụng không có giấy tờ, nếu áp dụng luôn hạn mức giao đất theo Điều 83, Điều 84, không theo hạn mức công nhận tại Điều

87 sẽ khó khăn cho công tác cấp GCNQSDĐ, do một số vùng (đặc biệt miền núi) hầu như các hộ sử dụng đất đều không có các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 50 Luật Đất đai

Khoản 3 Điều 50 quy định “…tại vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn…” là chưa rõ, đặc biệt trong việc xác định địa bàn như thế nào được gọi

là khó khăn Khoản 4 Điều 50 quy định đất sử dụng trước ngày 15/10/1993 thì được cấp giấy và không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng không quy định rõ loại đất nào Quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 50 Luật Đất đai còn chung chung, chưa cụ thể loại đất nào phải nộp tiền sử dụng đất, loại đất nào không phải nộp tiền sử dụng đất, nên trong thực tế việc thực hiện còn nhiều bất cập, vướng mắc do còn có những ý kiến khác nhau

2.9 Các nội dung khác

Tình trạng đất được giao của các tổ chức sử dụng đất lãng phí, không hiệu quả hoặc sử dụng đất không đúng mục đích còn xảy ra, đặc biệt là các nông, lâm trường quốc doanh trong khi việc xử lý, giải quyết của các cấp chính quyền địa phương chưa dứt điểm, kéo dài dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý đất đai ở địa phương Ý thức trách nhiệm của cán bộ ngành tài nguyên và môi trường cấp cơ sở chưa cao, còn có tệ nạn nhũng nhiễu, gây phiền hà cho người sử dụng đất khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai

Chế tài xử phạt vi phạm hành chính về vi phạm pháp luật đất đai còn mang tính hình thức, thiếu khả thi Việc giải quyết các vụ việc tranh chấp đất đai, khiếu nại còn kéo dài, chưa dứt điểm Tình trạng tranh chấp, khiếu kiện về đất đai, thậm chí khiếu kiện kéo dài có xu hướng tăng Nguyên nhân do các quy định về quản lý và sử dụng đất thường xuyên thay đổi, tổ chức thực hiện ở

cơ sở còn nhiều bất cập Công tác xử lý vi phạm về sử dụng đất chưa được nghiêm minh; công tác hòa giải về tranh chấp đất đai ở cơ sở chưa được quan tâm đúng mức; thời hạn giải quyết hồ sơ khiếu nại, tranh chấp về đất đai còn kéo dài Việc đùn đẩy trách nhiệm giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo vẫn còn xảy ra ở nhiều nơi Một số nơi chất lượng thi hành công vụ chưa cao, dẫn đến những bức xúc, khiếu nại về chính sách đất đai của người dân kéo dài

Khiếu kiện về đất đai còn rất nhiều Việc giải quyết khiếu nại về đất đai chưa thống nhất theo các quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo Các quy định

về thẩm quyền, trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai giữa UBND và Toà án nhân dân (TAND) chưa rõ ràng và chưa cụ thể dẫn đến còn nhiều bất cập Quy định về thanh tra đất đai cũng không cụ thể, không theo phân cấp, không tách bạch thanh tra của Đoàn thanh tra và thanh tra viên đất đai với kiểm tra của chính quyền địa phương, do đó có sự chồng chéo, trùng lặp trong việc thanh tra một tổ chức, cá nhân sử dụng đất

Tổ chức cơ quan chuyên môn trong lĩnh vực đất đai ở địa phương còn thiếu thống nhất, đặc biệt là ở cấp tỉnh Việc thành lập Chi cục Quản lý đất đai, Tổ chức phát triển quỹ đất, một số phòng chuyên môn trong lĩnh vực quản lý đất đai ở các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn khác nhau

Có tỉnh đã thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất, một số tỉnh chưa thành lập, một số tỉnh đã thành lập nhưng trực thuộc UBND tỉnh, một số tỉnh lại trực thuộc Sở Xây dựng

Công tác đánh giá phân hạng đất gần như bị lãng quên, không thực hiện Những tồn tại trong quản lý sử dụng đất của các tổ chức sử dụng đất có nguồn gốc từ các nông, lâm trường quốc doanh chưa xử lý dứt điểm, kéo dài, gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai ở địa phương

Thời hạn giải quyết các tranh chấp đất đai đối với các trường hợp không có 1 trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 50 Luật Đất đai không phù hợp với quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo Luật quy định quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng mang tính áp đặt, hạn chế quyền khiếu nại của công dân Luật Đất đai sửa đổi nên giao toàn bộ trách nhiệm giải quyết khiếu nại, tố cao, tranh chấp cho toàn án hoặc trọng tài hành chính, kinh tế cho phù hợp hơn với thể chế kinh tế thị trường

III KHÁI QUÁT CHUNG VỀ NHỮNG ĐIỂM TỒN TẠI, BẤT CẬP LỚN

1) Nhóm nghiên cứu cho rằng Luật Đất đai, các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành hướng đến người sử dụng đất hơn là đặt trọng tâm của của công tác quản lý đất đai vào việc khai thác, sử dụng hiệu quả và bền vững nguồn lực đất đai

2) Quyền định đoạt đất đai, hưởng lợi từ đất đai, vai trò của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai được quy định tương đối rõ trong Luật Đất đai 2003, nhưng thiếu các quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện cũng như các cơ chế bảo đảm thực hiện nên về thực chất còn mất cân đối trong mối quan hệ với người sử dụng đất và nhà đầu tư

3) Định hướng sử dụng đất chưa dựa trên tiềm năng đất đai, các tiêu chí bảo đảm khai thác, sử dụng hiệu quả và bền vững tài nguyên đất, đặc biệt là các tiêu chí về môi trường; thiếu tổng thể, bao quát, tầm nhìn dài hạn; thiếu liên kết giữa các vùng, miền; thiếu sự kết hợp giữa các lợi thế của các loại đất

4) Các chính sách về đất đai vẫn còn nặng về hành chính, mệnh lệnh, bao cấp, chưa thực sự có sự chuyển biến đủ độ sang cơ chế thị trường nên chưa tương thích với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

5) Việc phân cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất triệt để cho địa phương; căn cứ phân cấp chỉ dựa trên đối tượng sử dụng đất, không dựa trên tiêu chí về quy mô, loại hình và vị trí của

thửa đất, các tiêu chí xã hội, môi trường dẫn đến mất cân đối, không đồng bộ, thiếu thống nhất trong khai thác, sử dụng đất và các hệ lụy liên quan

6) Công tác thống kê, kiểm kê đất đai còn mang tính hình thức, hành chính, quan liêu; cơ chế chứng nhận quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, chưa theo kịp yêu cầu của công tác quản lý, công nghệ thông tin, cơ chế thị trường dẫn đến thiếu minh bạch, khó quản lý, nhũng nhiễu gây bức xúc trong

xã hội

7) Cơ chế thu hồi đất, bồi thường, tái định cư, hỗ trợ người dân bị mất đất còn nhiều bất cập, gây cản trở, làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng; người dân bị mất đất sản xuất nông nghiệp không ổn định được cuộc sống dẫn đến các bất ổn về mặt xã hội Nhà nước không nên đứng ra thu hồi đất phục

vụ mục đích phát triển kinh tế mà nên để các nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất theo cơ chế thị trường

8) Đất đai là nguồn nội lực to lớn, trong xu thế đô thị hóa mạnh mẽ như hiện nay, giá trị gia tăng của đất chiếm tỷ lệ lớn trong giá trị gia tăng của nền kinh tế nhưng lợi ích thu được đang tập trung vào một số nhóm đối tượng trong khi phần lớn người dân và Nhà nước được hưởng một phần rất hạn chế

9) Chế độ quản lý và sử dụng đất đô thị chưa hợp lý là nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhà ở lộn xộn, tồn tại nhà siêu nhỏ, siêu mỏng, nhà ống, nhà tạm bợ, hiệu quả sử dụng đất khu vực đô thị rất thấp

10) Chế độ quản lý và sử dụng đất nông nghiệp cũng còn nhiều bất cập, tình trạng manh mún, chia nhỏ, canh tác đan xen, thiếu tập trung, giảm cơ hội phát triển nông nghiệp, nông thôn theo hướng hiện đại hóa, sản xuất hàng hóa lớn

11) Các yêu cầu về bảo vệ môi trường, các cân nhắc về biến đối khí hậu chưa được tính đến đầy đủ trong chính sách quản lý và sử dụng đất; đất dành cho hạ tầng kỹ thuật về bảo vệ môi trường, xử lý, chôn lấp chất thải, đất bảo tồn thiên nhiên và đa dạng sinh học chưa được chú trọng, quan tâm bảo vệ, bố trí hợp lý

Từ những phân tích trên cho thấy những vấn đề lớn mà Luật Đất đai phải xử lý là: Thể chế hóa tiếp một bước chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; Xây dựng một chế độ sử dụng đất hợp lý, hiệu quả, khai thác hết tiềm năng đất đai phục vụ mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội dân chủ, công bằng, văn minh; Cải tiến một cách cơ bản chế độ quản lý đất đai sao cho có hiệu quả,

chuyển mạnh từ quản lý phân bổ tài nguyên sang quản lý kinh doanh tài sản

Hệ thống tổ chức và đội ngũ cán bộ của ngành quản lý đất đai là khâu đột phá

Chuyển tài nguyên đất đai thành tài sản có khả năng vốn hóa cao, làm cho thị trường trở nên năng động, linh hoạt, thúc đẩy tích cực cho phát triển; Thông tin hóa hệ thống quản lý bất động sản, làm thông suốt dòng chảy thị trường, hiện đại hóa hệ thống quản lý nhà nước theo sát với hoạt động thị trường; Tiến tới một cơ cấu sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả nhất về kinh tế

- xã hội - môi trường

CHƯƠNG III: MỐI QUAN HỆ VÀ NHỮNG CHỒNG CHÉO, XUNG ĐỘT GIỮA LUẬT ĐẤT ĐAI 2003 VỚI CÁC LUẬT KHÁC LIÊN QUAN

Trong hệ thống pháp luật về đất đai, Luật Đất đai đóng vai trò hạt nhân Các chế định của Luật Đất đai năm 1988, năm 1993, năm 2003 đã xác lập và củng cố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; từng bước đưa công tác quản lý và

sử dụng đất đai đi vào nề nếp; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được pháp luật bảo hộ và đấu tranh có hiệu quả với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai Hơn nữa, với các quy định cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất, Luật Đất đai đã góp phần hình thành thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta Tuy nhiên trên thực

tế, đất đai được sử dụng vào các mục đích khác nhau như để ở, sản xuất - kinh doanh, dịch vụ, quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nên các quan hệ liên quan đến đất đai trở thành đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật khác nhau như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Bảo vệ và Phát triển rừng, Luật Đa dạng sinh học, Luật Khoáng sản, Luật Tài nguyên nước Việc có nhiều đạo luật chuyên ngành cùng điều chỉnh các quan hệ có liên quan đến đất đai không tránh khỏi những mâu thuẫn, chồng chéo, chồng lấn, bất tương thích trong nội dung một số quy định của các đạo luật này Điều này không chỉ làm giảm hiệu quả của cơ chế điều chỉnh pháp luật, gây khó khăn cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình thực thi mà còn tác động tiêu cực đến tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật nói chung và hệ thống pháp luật đất đai nói riêng; gây trở ngại cho tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân khi thực thi quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định và làm ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư kinh doanh của nước ta

I NHẬN DIỆN NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG CỦA MỐI QUAN HỆ GIỮA LUẬT ĐẤT ĐAI VỚI CÁC ĐẠO LUẬT CÓ LIÊN QUAN

Đất đai không do con người tạo ra mà do tự nhiên sinh ra và được sử dụng vào các mục đích khác nhau; nên quan hệ về chiếm hữu, quản lý và sử dụng đất đai liên quan đến nhiều quan hệ thuộc những lĩnh vực khác nhau, cụ thể:

- Đất được sử dụng làm tư liệu sinh hoạt (để ở) nên quan hệ đất đai trong lĩnh vực này là quan hệ về chiếm hữu, quản lý và sử dụng đất ở;

- Đất đai được sử dụng để xây dựng nhà ở thương mại, khu chung cư thương mại để bán hoặc cho thuê Mặt khác, quyền sử dụng đất được tham gia các giao dịch trên thị trường nhằm mục đích kinh doanh nên quan hệ đất đai trong lĩnh vực này là quan hệ về kinh doanh bất động sản;

- Đất đai là địa bàn để xây dựng nhà ở và các công trình xây dựng khác nên quan hệ đất đai trong lĩnh vực này là quan hệ chiếm hữu, quản lý và sử dụng đất xây dựng;

- Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường nên xét dưới khía cạnh này việc quản lý, sử dụng đất đai có tác động, ảnh hưởng đến vấn đề môi trường;

- Đất đai được sử dụng để trồng rừng, khoanh nuôi, tu bổ, bảo vệ rừng nên quan hệ đất đai trong lĩnh vực này là quan hệ chiếm hữu, quản lý và sử dụng đất rừng;

- Đất đai là không gian sinh tồn của các loại động, thực vật; các hệ sinh thái điển hình mang đặc trưng của từng khu vực nên quan hệ đất đai trong lĩnh vực này là quan hệ quản lý, chiếm hữu, sử dụng đất nhằm bảo tồn sự đa dạng sinh học;

- Đất đai được sử dụng làm đối tượng cho các hoạt động đầu tư của con người nhằm mục đích thu lợi nhuận nên quan hệ đất đai liên quan đến yếu tố đầu tư;

- Đất đai còn chứa đựng trong mình các nguồn nước, nguồn tài nguyên khoáng sản nên quan hệ đất đai trong lĩnh vực này liên quan đến yếu tố khai thác, sử dụng tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản ;

Chính do đất đai được sử dụng vào các mục đích khác nhau nên quan hệ chiếm hữu, quản lý và sử dụng đất đai thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật Đất đai lại liên quan đến những lĩnh vực thuộc phạm vi điều chỉnh của các ngành luật tương ứng Giữa Luật Đất đai với các ngành luật khác có liên quan

có những vùng “giao thoa” Hay nói cách khác, Luật Đất đai có mối quan hệ với các đạo luật có liên quan Mối quan hệ chung này được nhận diện trên những nội dung cơ bản sau đây:

Thứ nhất, đất đai không chỉ là đối tượng của hoạt động quản lý nhà

nước mà còn là đối tượng quản lý, khai thác, sử dụng của nhiều lĩnh vực kinh

tế - xã hội thuộc đối tượng điều chỉnh của các ngành luật khác như Luật Thương mại, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, ;

Thứ hai, mối quan hệ giữa Luật Đất đai với các đạo luật khác có liên quan

thể hiện:

- Luật Đất đai điều chỉnh việc chiếm hữu quản lý và sử dụng đất của con người Trên cơ sở quan hệ chiếm hữu, quản lý và sử dụng đất (quan hệ đất đai), con người sử dụng đất vào các mục đích kinh tế - xã hội khác nhau Quan hệ kinh tế - xã hội dựa trên việc sử dụng đất với tư cách là địa bàn, không gian của quá trình sản xuất, kinh doanh thuộc đối tượng điều chỉnh của các ngành luật tương ứng;

- Luật Đất đai quy định nội dung, phương thức và thẩm quyền quản lý nhà nước về đất đai; xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; quy định điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; quy định chế độ pháp lý của các loại đất Dựa trên những quy định chung này của Luật Đất đai, các đạo luật khác có liên quan cụ thể hóa thành những quy định mang tính chuyên ngành trong việc quản lý, khai thác, sử dụng đất đai vào mục đích kinh tế, dân sự, thương mại và xã hội;

- Luật Đất đai quy định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất… làm căn cứ, cơ sở để các đạo luật chuyên ngành khác

có liên quan quy định về việc quản lý, sử dụng tiềm năng của đất đai vào những mục đích chuyên ngành

II PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ MỐI QUAN HỆ CỤ THỂ GIỮA LUẬT ĐẤT ĐAI VỚI CÁC ĐẠO LUẬT CÓ LIÊN QUAN

1 Mối quan hệ giữa Luật Đất đai với các Luật về tổ chức bộ máy Nhà nước

Quan hệ đất đai có liên quan đến nhiều quan hệ xã hội thuộc đối tượng điều chỉnh của các ngành luật khác nhau Trong khuôn khổ của Đề tài này xin

đề cập đến mối quan hệ cụ thể giữa Luật Đất đai với một số đạo luật có liên quan trực tiếp Cụ thể:

Luật tổ chức Quốc hội

Luật tổ chức Chính phủ

Luật tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân