Thực trạng sử dụng đất của các dự án trên địa bàn huyện hòa vang, thành phố đà nẵng (luận văn thạc sỹ nông nghiệp xuất sắc)

Theo Điều 38 Luật đất đai năm 2003 đã quy định Nhà nước thu hồi đất trongtrường hợp “Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà khôngđược sử dụng trong thời hạn mười h

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC HUẾ - -

LÊ THỊ PHƯỚC OANH

THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÒA VANG, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG GIAI ĐOẠN 2005 - 2010

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 60.62.16

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS HUỲNH VĂN CHƯƠNG

HUẾ - 2011

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Tất cả các số liệutrong vùng nghiên cứu của luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trongbất kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này và tôi xin camđoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Lê Thị Phước Oanh

Lời Cảm Ơn

Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngoài nỗ lực của bản thân, tôi xin chânthành cảm ơn quý Thầy - Cô giáo trường Đại học Nông lâm Huế và Khoa Tài nguyênĐất và Môi trường Nông nghiệp, Phòng Đào tạo sau đại học, đã tận tình truyền đạt chotôi những kiến thức quí báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gianhọc tập tại trường và viết luận văn tốt nghiệp

Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn Thầy giáo, TS Huỳnh Văn Chương người

hướng dẫn khoa học tận tình, chu đáo đã giúp đỡ tôi rất nhiều để tôi có thể hoàn thànhluận văn này

Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới các cán bộ các phòng ban trên địa bàn huyệnHòa Vang, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất,Phòng Thống kê, Phòng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn huyện Hòa Vang,Ban quản lý các dự án Đầu Tư và Xây Dựng Đà Nẵng, Ban quản lý các dự án tái định

cư Đà Nẵng, Ban quản lý dự án Khu Công Nghệ Cao Đà Nẵng, Cán bộ và nhân dâncác xã trong vùng nghiên cứu đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu.Tôi xin cảm ơn cơ quan, đồng nghiệp, gia đình và bạn bè đã động viên giúp đỡtôi cả về vật chất lẫn tinh thần để tôi hoàn thành đề tài này

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Huế, ngày 14 tháng 7 năm 2011

Lê Thị Phước Oanh

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

của liên hiệp quốc

Bảng 3.2 Thu nhập bình quân/người giai đoạn từ năm 2005-2010 37 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất huyện Hòa Vang năm 2010 42 Bảng 3.4 Các văn bản áp dụng trong quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các dự án 43 Bảng 3.5 Tổng hợp các dự án có liên quan đến công tác GPMB ở Huyện Hòa Vang 46 Bảng 3.6 Bảng kinh phí bồi thường, hỗ trợ và chi phí phục vụ công tác GPMB 58 Bảng 3.7 Bảng kinh phí bồi thường, hỗ trợ và chi phí phục vụ công tác GPMB 61 Bảng 3.8 Thực trạng sử dụng đất trước khi thực hiện dự án 62 Bảng 3.9 Lượng hóa số của cải vật chất mà người nông dân và xã hội mất đi sau khi thu hồi quỹ đất trồng lúa mà chưa đưa vào sử dụng 66

Bảng 3.10 Bảng tổng hợp đất hiện trạng sử dụng đất trước khi thực hiện dự án 67

DANH MỤC CÁC HỘP THÔNG TIN

Hộp 3.1 Thông tin về một số hộ có đất nông nghiệp và đất ở bị thu hồi thuộc dự án 1

63

Hộp 3.2 Thông tin về một số hộ có đất NN và đất ở bị thu hồi thuộc dự án 2 69

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 3.1 Tỷ lệ thất nghiệp trên địa bàn huyện từ năm 2005 - 2009 37

Biểu đồ 3.2 Biểu đồ biến động đất đai năm 2005-2010 41

Biểu đồ 3.3 Phương án và thực trạng cơ cấu sử dụng đất sau khi thu hồi 64

Biểu đồ 3.4 Phương án sử dụng quỹ đất thu hồi 70

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

2.1 Mục tiêu chung 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 2

3 Ý nghĩa của đề tài 3

3.1 Ý nghĩa khoa học 3

3.2.Ý nghĩa thực tiễn 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Những vấn đề chung 4

1.2 Kinh nghiệm giải toả đền bù và bố trí tái định cư của một số quốc gia trên thế giới.8 1.3 Tình hình sử dụng đất vào các dự án ở Việt Nam hiện nay 13

1.4 Quản lý và sử dụng đất trên quan điểm phát triển bền vững 15

1.5 Chính sách của Nhà nước về đền bù thiệt hại cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng 17

1.5.1 Những văn bản pháp quy của Nhà nước 17

1.5.2 Đền bù thiệt hại theo quy định hiện hành 19

1.6 Xây dựng và hoàn thiện cơ chế bồi thường 22

1.7 Những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng của các dự án 24

1.7.1 Những thuận lợi 24

1.7.2 Những mặt hạn chế 24

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27

2.1 Đối tượng nghiên cứu 27

2.2 Phạm vi nghiên cứu 27

2.2.1 Phạm vi về thời gian 27

2.2.2 Phạm vi không gian 27

2.3 Nội dung nghiên cứu 27

2.4 Phương pháp nghiên cứu 27

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 27

2.4.2 Phương pháp phân tích và xử lý số liệu 28

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất của địa bàn nghiên cứu 29

3.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên 29

3.1.1.1 Vị trí địa lý, địa hình 29

3.1.1.2 Khí hậu, thuỷ văn 32

3.1.1.3 Tài nguyên 33

3.1.2 Tình hình phát phát triển kinh tế - xã hội 35

3.1.2.1 Dân số 35

3.1.2.2 Nguồn nhân lực 36

3.1.2.3 Thu nhập, mức sống dân cư và các vấn đề xã hội 37

3.1.2.4 Kết cấu hạ tầng 39

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất từ năm 2005 đến 2010 40

3.2 Phân tích việc thực hiện các chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án tại huyện Hòa Vang 43

3.2.1 Các văn bản, chính sách áp dụng trong quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn nghiên cứu 43

3.2.2 Thông tin chung về các dự án có thực hiện công tác bồi thường GPMB trên địa bàn nghiên cứu 45

3.2.3 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu 56

3.2.3.1 Tình hình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư trên địa bàn huyện Hòa Vang 56

3.2.3.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở 2 dự án được lựa chọn nghiên cứu 56

3.2.4 Tình hình thực hiện các chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng, bố trí tái định cư của 2 dự án được lựa chọn nghiên cứu 58

3.2.4.1 Dự án Khu B – Khu dân cư Nam Cẩm Lệ 58

3.2.4.2 Dự án khu công nghệ cao 60

3.3 Đánh giá thực trạng sử dụng đất trước và sau khi thực hiện các dự án trên địa bàn nghiên cứu 62

3.3.1 Thực trạng sử dụng đất trước và sau khi thực hiện dự án 62

3.3.1.1 Thực trạng sử dụng đất trước và sau khi thực hiện dự án Khu B – Khu dân cư Nam Cẩm Lệ 62

3.3.1.2 Thực trạng sử dụng đất trước và sau khi thực hiện dự án khu công nghệ cao 67

3.3.2 Phân tích những nguyên nhân dẫn đến thực trạng sử dụng đất không hiệu quả của các dự án 72

3.4 Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các dự án trên địa bàn nghiên cứu 73

3.4.1 Giải pháp về chính sách 73

3.4.2 Giải pháp về vốn 73

3.4.3 Giải pháp về tổ chức thực hiện 74

3.4.3.1 Đối với cấp Thành phố 74

3.4.3.2 Đối với huyện Hòa Vang 74

3.4.3.3 Đối với chủ đầu tư dự án 75

3.4.3.4 Đối với người dân 75

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77

1 Kết luận 77

2 Kiến nghị 78

TÀI LIỆU THAM KHẢO 80

PHẦN PHỤ LỤC 83

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Như chúng ta đã biết đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, làđiều kiện tồn tại, phát triển của mỗi con người và các sinh vật khác trên trái đất Đấtđai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trườngsống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội,

an ninh và quốc phòng…Trong hoạt động kinh tế của mỗi quốc gia đất đai là nguồn tàinguyên, nguồn lực, là một yếu tố đầu vào không thể thiếu Chính vì vậy, việc sử dụngnguồn tài nguyên này một cách hợp lý và hiệu quả là điều vô cùng quan trọng Cùngvới sự phát triển kinh tế, quá trình đô thị hóa tất yếu làm tăng thêm các đô thị, các đôthị sẽ phát triển khắp các vùng đến cả những vùng nông thôn xa xôi và nó sẽ tác độngcải tạo thúc đẩy nông thôn phát triển Để thực hiện tốt công tác quản lý đất đai thì cầnphải tiến hành công tác quy hoạch sử dụng đất Thông qua quy hoạch sử dụng đất Nhànước đề ra hệ thống các biện pháp nhằm tổ chức sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lý và cóhiệu quả Từ đó tạo ra các công trình, dự án quy hoạch sử dụng đất trên các vùng.Thành phố Đà Nẵng thuộc địa bàn kinh tế trọng điểm của miền Trung, có vị tríquan trọng trong quá trình phát triển của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung Trong

đó, huyện Hoà Vang là huyện ngoại thành duy nhất của thành phố Đà Nẵng (khôngtính huyện đảo Hoàng Sa), nằm ở cửa ngõ phía Tây Nam của thành phố, cơ cấu kinh tếđược xác định là Công nghiệp -Thương mại - Dịch vụ - Nông nghiệp; Sự phát triển mởrộng không gian đô thị của thành phố bởi các dự án: Khu dân cư Nam Cầu Cẩm Lệ,Khu tái định cư ven tuyến đường ĐT602 và ĐT605…Bên cạnh đó thành phố đã chọnđịa điểm quy hoạch nhiều dự án mới có quy mô lớn như khu Khu Công nghệ thông tinvới quy mô 130ha, khu Công nghệ cao quy mô 1.000ha (trong đó có trường Đại họcquốc tế với quy mô 50ha), khu đô thị Quan Nam - Thuỷ Tú quy mô 250ha tại xã HoàLiên, khu quy hoạch Cáp treo Bà Nà- Suối mơ tại xã Hoà Ninh, quy hoạch bến xe phíaNam thành phố tại xã Hoà Phước, xây dựng Chợ Miếu Bông…Khi các dự án này hoànthành đưa vào sử dụng sẽ tạo ra những thay đổi lớn cho diện mạo của huyện, tạo điềukiện thuận lợi để phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn huyện

Huyện Hòa Vang nằm cận kề trung tâm thành phố Đà Nẵng, là huyện có xuhướng phát triển các khu công nghiệp và khu đô thị nhanh chóng Hiện nay, trên địabàn huyện có 4 khu công nghiệp, một số khu du lịch sinh thái lớn Trong đó, nổi tiếngnhất là khu du lịch Bà Nà và 5 khu đô thị mới đã được hình thành và hoạt động Đồngthời, đang xúc tiến xây dựng các khu đô thị mới khác trên địa bàn Điều này đã đem lạinhiều lợi ích thiết thực về đời sống kinh tế xã hội làm thay đổi bộ mặt của một huyệnnông nghiệp trên con đường công nghiệp hóa, hiện đại hóa Trong điều kiện huyện

Hòa Vang được thành phố Đà Nẵng tập trung chú ý vào việc xây dựng các khu côngnghiệp và khu đô thị mới thì việc sử dụng đất ngày càng hiệu quả hơn

Trong quá trình thực hiện quy hoạch, giải tỏa do chỉnh trang đô thị của Thànhphố đã tác động rõ rệt đến bộ mặt nông thôn của huyện Hòa Vang từng bước đượckhang trang hơn, người dân đi lại được thuận tiện, đời sống vật chất, văn hóa tinh thầntừng bước được nâng cao Cơ cấu kinh tế chuyển biến theo hướng tích cực và đúnghướng, đạt mức tăng trưởng khá Mặc dù, diện tích đất nông nghiệp đã giảm do thu hồiđất để quy hoạch, giải toả chỉnh trang đô thị Thành phố nhưng nhìn chung đời sống vậtchất và tinh thần của nhân dân ngày càng được cải thiện, mức sống được nâng cao hơn

so với trước khi chưa giải tỏa

Để tìm hiểu các chính sách giải tỏa, bồi thường và bố trí tái định cư, đánh giáđúng thực trạng triển khai của các dự án và đánh giá hiệu quả sử dụng đất của một số

dự án trên địa bàn huyện Hòa Vang Từ đó kịp thời đề xuất những giải pháp tích cựcnhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các dự án trên địa bàn nghiên cứu, tôi tiếnhành chọn đề tài:

3 Ý nghĩa của đề tài

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU1.1 Những vấn đề chung

Điều 17 Hiến pháp nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quyđịnh: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý ” Điều này đãkhẳng định được tính chất quan trọng của đất đai Đồng thời, đây là cơ sở pháp lý đểNhà nước thống nhất quản lý đất đai nhằm đưa chính sách quản lý và sử dụng đất đúngđối tượng, đúng mục đích và có hiệu quả [21].

* Khái niệm về đất đai (land)

Theo Dale và McLaughin (1988), đất là “bề mặt của trái đất, vật chất phía dưới,không khí phía trên và tất cả những thứ gắn với nền đất” Còn theo Stephen Hauking(nhà vật lý người Anh), lớp mặt của trái đất gọi là Thổ nhưỡng (soil), được hình thành

là do tác động lẫn nhau của khí quyển, nước, sinh vật, đá mẹ qua thời gian lâu dài.Theo Lucreotit (Triết gia La Mã): “Đất là mẹ của muôn loài, không có cái gì không từlòng mẹ Đất mà ra” Nhà kinh tế học người Italia Williams Petty có quan điểm: “Laođộng là cha, đất là mẹ sản sinh ra mọi của cải vật chất của thế giới này” [18].

Theo V.V Đôccutraiep (1846-1903): Đất là tầng ngoài của đá bị biến đổi mộtcách tự nhiên dưới tác động của tổng hợp của 5 yếu tố: sinh vật, đá mẹ, địa hình, khíhậu và tuổi địa phương Viện sĩ thổ nhưỡng nông hóa Liên Xô (cũ) - V.R Villiam(1863-1939) thì cho rằng đất là lớp tơi xốp của vỏ lục địa, có độ dày khác nhau, có thểsản xuất ra những sản phẩm của cây trồng [5].

Theo quan điểm của C Mác: Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiệncần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơbản trong nông lâm nghiệp [6].

Theo quan điểm của FAO thì đất được xem như là tổng thể của nhiều yếu tố gồm:Khí hậu, địa hình, đất, thổ nhưỡng, thủy văn, thực vật, động vật, những biến đổi củađất do hoạt động của con người [15].

Theo Từ điển bách khoa Việt Nam thì đất là lớp mỏng trên cùng của vỏ Trái đấttương đối tơi xốp do các loại đá phong hoá ra, có độ phì, trên đó cây cỏ có thể mọc được.Đất hình thành do tác động tổng hợp của nước, không khí và sinh vật lên đá mẹ [38].Nếu nhìn nhận đất đai trên phương diện từ vạt đất thì đất đai là một phần diệntích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm cả các yếu tố cấu thành môi trường sinh tháingay trên và dưới bề mặt đất [23].

Như vậy, tùy theo quan điểm trong từng lĩnh vực về chuyên môn mà đất đai đượccác tác giả nhìn nhận trên các phương diện khác nhau và có nhiều ý nghĩa khác nhau.Tuy nhiên, hiện nay khi nói đến đất người ta thường dùng hai khái niệm là đất(soil) và đất đai (land) Đất (soil) là lớp đất mặt của vỏ trái đất gọi là thổ nhưỡng Thổnhưỡng phát sinh là do tác động lẫn nhau của khí trời (khí quyển), nước (thủy quyển),sinh vật (sinh quyển) và đá mẹ (thạch quyển) qua thời gian lâu dài Khái niệm đất theonghĩa đất đai (land) có thể được hiểu theo nhiều cách khác nhau, đất như là khônggian, cộng đồng lãnh thổ, vị trí địa lý, nguồn vốn, môi trường, tài sản [12] Trong quản

lý Nhà nước về đất đai người ta thường đề cập đến đất đai theo khái niệm đất (land)

* Phân loại đất (land/soil classification)

Hiện nay, trên thế giới tùy theo mục đích phân loại mà có nhiều cách phân loạiđất khác nhau Ở Việt Nam đất thường được phân loại theo hai cách: Phân loại đấttheo thổ nhưỡng và phân loại đất theo mục đích sử dụng [12]

+ Phân loại đất theo thổ nhưỡng (soil classification)

Phân loại đất theo thổ nhưỡng (theo Khoa học đất) mục đích nhằm xâydựng bản đồ thổ nhưỡng Trên thế giới có 3 trường phái chủ yếu [12]:

• Phân loại đất theo nguồn gốc phát sinh

• Phân loại đất theo định lượng các tầng đất

• Phân loại đất theo FAO - UNESCO

Ở Việt Nam, năm 1976, Bộ Nông nghiệp đã xây dựng bản đồ đất tỉ lệ1/1.000.000, bảng phân loại đất chia đất của nước ta thành 13 nhóm với 30 loại đấttheo phát sinh Từ những năm cuối thập kỷ 80 của thế kỷ 20, ở nước ta đã sử dụng hệthống phân loại đất theo định lượng FAO - UNESCO, bảng phân loại đất theophương pháp FAO - UNESCO gồm 19 nhóm và 54 loại đất [5]

+ Phân loại đất theo mục đích sử dụng (land classification)

Ở Việt Nam, Luật đất đai đầu tiên (1987) quy định đất đai được phân làm 5 loạitheo mục đích sử dụng, gồm đất NN, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất chuyêndùng và đất chưa sử dụng Luật đất đai 1993 quy định đất đai được phân thành 6 loạitheo mục đích sử dụng, gồm đất NN, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất

đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng [35]

Cách phân loại đất theo Luật đất đai 1987 và Luật đất đai 1993 vừa được phântheo mục đích sử dụng, lại vừa theo địa bàn gây nên sự chồng chéo Để khắc phụctình trạng này, Luật Đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 quy địnhcăn cứ theo mục đích sử dụng, đất đai được phân thành 3 nhóm: Nhóm đất NN,nhóm đất phi NN, nhóm đất chưa sử dụng [36] Loại đất, mục đích sử dụng đất

của mỗi thửa đất được xác định theo giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc theohiện trạng sử dụng đất [6].

- Nhóm đất nông nghiệp: Đất NN là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiêncứu, thí nghiệm về NN, lâm nghiệm, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục đích bảo

vệ, phát triển rừng Nhóm đất NN được phân thành các phân nhóm gồm đất sản xuất

NN, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất NN khác [2], [7]

- Nhóm đất phi NN: Đất phi NN là đất đang được sử dụng không thuộc

nhóm đất NN Nhóm đất phi NN bao gồm đất ở, đất chuyên dùng, đất tôn giáo tínngưỡng, đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất sông ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nướcchuyên dùng và đất phi NN khác [2], [7] Trong các phân nhóm của nhóm đất NN,phi NN lại được chia thành nhiều loại đất khác nhau

- Nhóm đất chưa sử dụng: Đất chưa sử dụng là đất chưa xác định mục đích sửdụng Đất chưa sử dụng bao gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng,núi đá không có rừng cây [2], [7]

Tóm lại, theo mục đích sử dụng đất, ở nước ta đất được chia làm 3 loại: Đất NN,đất phi NN và đất chưa sử dụng Với tốc độ CNH, ĐTH ngày càng cao như hiệnnay, đất NN luôn có xu hướng chuyển sang đất phi NN với diện tích lớn

* Khái quát về chuyển đổi đất đai

+ Những lý luận chung về chuyển đổi đất đai

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là một hoạt động vừa mang tính chất kinh tếvừa mang tính chất xã hội lớn, phức tạp [24]

Theo quy luật phát triển của xã hội, CNH và ĐTH là xu hướng tất yếu của cácquốc gia đang phát triển trong quá trình HĐH đất nước Chuyển đổi đất NN để xâydựng các khu công nghiệp hoặc đô thị là một hướng để phát triển kinh tế trong một nước,

và cũng là bước đầu để thực hiện ĐTH vì việc chuyển đổi sẽ tạo ra làn sóng di dân vào đôthị tìm việc làm Chuyển đổi đất NN sang đất phi NN là yếu tố làm phát triển kinh tếnhanh chóng và còn tạo ra một số ảnh hưởng đến diện tích đất NN lân cận [13]

Ở nước ta hiện nay CĐĐĐ gồm có hai dạng: Chuyển đổi tự nguyện vàchuyển đổi bắt buộc Cơ chế CĐĐĐ tự nguyện trên cơ sở người sử dụng đất thực hiệnchuyển mục đích sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất thông quachuyển nhượng, thuê hoặc góp vốn quyền sử dụng đất sau đó thực hiện chuyểnđổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật Chuyển đổi đất đai theo cơchế này, khi chuyển đất NN sang đất phi NN người sử dụng đất phải xin phép cơquan Nhà nước có thẩm quyền

CĐĐĐ bắt buộc với cơ chế Nhà nước thu hồi đất để giao, cho thuê vào mục đíchkhác, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất Chỉ cơ quanNhà nước có thẩm quyền mới được thu hồi đất, việc thu hồi đất NN để chuyển sangmục đích phi NN phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt Nhànước có chính sách bồi thường, hỗ trợ, giải quyết việc làm cho người mất đất NN

để đảm bảo sinh kế cho người dân Trong thực tế đất đai được chuyển đổi mục

đích theo cơ chế bắt buộc là chủ yếu và tác động lớn đến đời sống người dân

* Sử dụng đất: Sử dụng đất là hệ thống các biện pháp nhằm điều hòa mối quan hệgiữa con người - đất đai trong tổ hợp với các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác vàmôi trường

* Quan điểm sử dụng đất “bền vững”

Quản lý đất đai “bền vững” theo quy định Dumanski (1993) [43]: “kết hợp côngnghệ, chính sách và các hoạt động nhằm tích hợp các nguyên tắc kinh tế - xã hội vớicác vấn đề môi trường đồng thời:

- Duy trì hoặc tăng cường sản xuất và dịch vụ;

- Giảm mức độ rủi ro sản xuất;

- Bảo vệ tiềm năng của nguồn tài nguyên thiên nhiên và ngăn chặn suy thoái đất

- Duy trì hoặc nâng cao năng suất nông nghiệp (Productivity)

- Giảm rủi ro cho sản xuất (Security)

- Bảo vệ tiềm năng nguồn lực tự nhiên và ngăn ngừa thoái hóa đất và nước(Protection)

- Có hiệu quả lâu dài (Viability)

- Được xã hội chấp nhận (Acceptability)

* Đền bù: Đền bù thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao chomột chủ thể nào đó bị thiệt hại vì mọi hành vi của chủ thể khác Việc đền bù thiệt hạinày có thể vô hình (xin lỗi) hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền hoặc bằng vật chấtkhác) theo đúng qui định của pháp luật hoặc do thoả thuận của các chủ thể [25].

* Hỗ trợ: Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào [25] Hỗ trợ khi Nhà nước thu

hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố

trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [25].

* Giải toả: Khi Nhà nước cần thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,

an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thì sẽ tiến hành cácbước theo đúng qui định của pháp luật nhằm mục đích lấy được mặt bằng khu đất cần

sử dụng cho các mục đích trên gọi là giải toả [25]

* Bố trí tái định cư: Người bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bằng việc giaođất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồithường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi [25]

Đối với các dự án tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở và tiến hành phân lôtheo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt để bố trí lại cho các hộ giải tỏasau khi đã thi công hạ tầng cơ sở thì được gọi là tái định cư tại chỗ Việc bố trí lại đấttái định cư tại nơi ở mới phải có điều kiện sinh hoạt tốt hơn hoặc bằng nơi cũ

Giải toả, đền bù và bố trí tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vàocác mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng và phát triểnkinh tế là những hành vi được qui định tại Hiến pháp năm 1992, mục 4 chương II Luật

Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành [1] [4].

1.2 Kinh nghiệm giải toả đền bù và bố trí tái định cư của một số quốc gia trên thế giới

Nhu cầu sử dụng đất luôn thay đổi theo quá trình phát triển của nền kinh tế - xãhội Do vậy, công tác giải toả, đền bù và tái định cư được thực hiện ở tất cả các quốcgia trên thế giới Tuy nhiên, trong phạm vi của đề tài Tôi xin nêu khái quát kinhnghiệm của một số nước có điều kiện tương tự hoặc có thể áp dụng được trong điềukiện nước ta hiện nay

 Tại Singapore

Singapore là một đảo quốc, một thành phố với 682 km2 và dân số 3,4 triệu người.Với quy mô quốc gia nhỏ bé và có nhiều điểm đặc thù, Singapore khá thành côngtrong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản

Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân

về đất đai Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại do

tư nhân chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quy hoạch sử

dụng đất do Nhà nước quy định Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặccăn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở

Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, Nhà nước tiến hành thu hồi đất

để triển khai thực hiện Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất,người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất – Land Acquisition Act).Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc:

- Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội

và chỉnh trang đô thị

- Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết

- Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viêntrong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng

- Việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trướccho người dân 2 – 3 năm

Nếu người dân không chịu đi để Nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng chế hoặcphạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act)

Mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu; các chi phítháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới… Nếungười dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để địnhgiá lại và chi phí do Nhà nước chịu Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhànước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã baogồm giá trị gia tăng do Nhà nước đầu tư hạ tầng Do đó, Nhà nước điều tiết một phầngiá trị đã đầu tư Nhà nước không thể đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trong tương lai.Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bất động sảngia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, Nhà nước sẽ điều tiết; ngược lại côngtrình công cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài cóthể nhìn vào nhà…), Nhà nước sẽ tăng đền bù; công trình cắt manh mún mảnh đất hiệnhữu; chi phí để hoàn tất thủ tục cho mảnh đất còn lại

Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức đền bù, đó là:đòi được thưởng để di dời sớm hoặc muốn ở lại chỗ cũ nên đòi tăng đền bù mới chịuđi; đòi bồi thường vào việc đầu tư thêm vào căn nhà, sau khi đã có quyết định giải tỏa,trừ khi căn nhà quá tệ cần được sơn sửa lại Trong vòng 2 năm công bố giải tỏa mà cố

ý xây dựng nhà lớn đẹp để đòi đền bù; đòi đền bù theo giá đã mua (ý định đầu cơ đất);hoạt động kinh doanh nhưng không có giấy phép, không có căn cứ pháp lý để đền bù;

tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp Ngoài ra, sự gia tăng giá đất trongvòng 7 năm do sự phát triển của hạ tầng công cộng cũng được xem xét điều tiết

Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việctháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách

về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp

Ngoài ra, nhà nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyềnlợi của chủ bất động sản phải di dời Trong quá trình đền bù, chủ bất động sản cóquyền khiếu kiện về giá trị đền bù Hội đồng đền bù sẽ là tổ chức quyết định giá trị đền

bù đối với người khởi kiện Nếu chủ bất động sản vẫn không đồng ý có thể đưa vụ việclên Tòa Thượng thẩm

Nhìn chung, chính sách đền bù được tiến hành thận trọng (nhất là đất của tưnhân), có văn bản luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi và chính sách đền bùcông bằng đối với mọi tổ chức, cá nhân Do đó, tạo được sự đồng thuận cao trong xãhội Tỷ lệ cưỡng chế chiếm một tỷ trọng không đáng kể, dưới 1%

* Một số kinh nghiệm khác trong đền bù thiệt hại khi giải toả:

- Có chính sách hỗ trợ tối đa về thiệt hại và tạo điều kiện công ăn việc làm chongười nông dân khi chuyển thành thị dân (chủ yếu trong thời gian cách đây 20-30năm) Tuy nhiên, do số lượng nông dân không nhiều nên đây không là vấn đề nghiêmtrọng Đối với các hộ kinh doanh thương mại hoặc cơ sở công nghiệp, hướng đền bùbằng tiền mặt và căn cứ vào thu nhập thực tế trước đó

- Đối với các cơ sở tôn giáo như chùa chiền, nhà thờ khi giải tỏa được bố trí xâydựng mới trên địa điểm và diện tích khu đất phù hợp (thường rộng rãi hơn), nhằmphục vụ khu dân cư mới

- Việc giải tỏa di dời ít làm xáo trộn công ăn việc làm của người dân (do đất nướcSingapore quá nhỏ bé nên việc đi lại thuận tiện)

- Không có trường hợp người nông dân tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư đểxây dựng các khu dân cư (như ở Việt Nam) Lý do là thời gian sử dụng đất khác nhau

và Nhà nước không cho phép Mọi việc chuyển nhượng làm thay đổi mục đích sửdụng phải thông qua cơ quan Nhà nước Nhà nước đóng vai trò trung gian giữa người

sử dụng đất và chủ đầu tư, tránh những tiêu cực trong việc đền bù giải tỏa và không đểảnh hưởng xấu đến việc thực hiện dự án theo quy hoạch nói riêng và phát triển kinh tếnói chung

- Theo thông tin do phía Singapore cung cấp, tính bình quân, tiền đền bù chỉchiếm khoảng 9% tổng giá trị đầu tư một dự án (trong khi đó, tỷ lệ này ở Việt Nam cóthể đến 70-80%) Kiểm soát tốt giá đền bù là một trong những lý do giúp chương trình

phát triển hạ tầng và phúc lợi công cộng thành công [42], [20]

 Tại Thái Lan

Pháp Luật Đất đai tại Thái Lan cho phép hình thành sở hữu cá nhân với đất đai

Vì vậy, về nguyên tắc khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất cứ việc gì đềuphải có sự thoả thuận về sử dụng đất giữa chủ dự án và chủ đang sử dụng khu đất đó(chủ sở hữu) trên cơ sở một hợp đồng

Việc bồi thường thiệt hại chủ yếu bằng tiền mặt, sau đó người bị thu hồi tự đimua đất tại khu vực khác Nếu phải di chuyển nhà ở đến nơi ở mới, Uỷ ban này sẽ chỉcho người dân biết mình được đến đâu, phải trả tiền một lần, được cho thuê hay muatrả góp Tuy nhiên, cũng có việc bên bị thu hồi không chấp hành, cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền sẽ kiểm tra một lần nữa và khẳng định mức giá đền bù đã hợp lý chưa

và dù đúng hay không đúng, nếu người đó bị thu hồi không di chuyển sẽ bị cưỡng chế

Về giá đất để làm căn cứ bồi thường thiệt hại, các bên căn cứ mức giá do một Uỷ bancủa Chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất động sản Việc khiếu nại tiếp tục sẽ do toà án giải quyết Thực tế hầu như không có trường

hợp nào phải nhờ đến sự can thiệp của toà án [42], [20].

 Tại Trung Quốc

Trung Quốc là một quốc gia có diện tích rộng lớn nhưng việc sử dụng đất đai tạiTrung Quốc rất tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyểnnhượng đất đai Do vậy, thị trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trườngnhà cửa

Pháp Luật Đất đai của Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp Luật Đấtđai của Việt Nam Tuy nhiên, nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp luật của ngườiTrung Quốc là rất nghiêm túc

Về đền bù thiệt hại về đất đai, do đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước nên không

có chính sách đền bù thiệt hại Khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuỳtrường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất

Về phương thức đền bù thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biếttrước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọncác hình thức đền bù thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc nơilàm việc của mình

Về giá đền bù thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng được Nhànước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà Đồng thời, được điều chỉnh tại thịtrường đó Đối với đất nông nghiệp, việc đền bù thiệt hại theo tính chất của đất và loạiđất (tốt, xấu)

Về tái định cư, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ vàkịp thời, thường xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khácnhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện về việc làm,đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách xã hội riêng [17].

 Tại Hàn Quốc

Luật đền bù ở Hàn Quốc được chia làm 02 thể chế Một là “đặc lệ” liên quan đến bồithường thiệt hại cho đất công cộng đã được theo thủ tục thương lượng của pháp luật Hai

là Luật: “sung công đất” theo thủ tục qui định cưỡng chế của công pháp [42], [20].

Luật “Sung đất công” đã được thiết lập trước vào năm 1962 Sau đó, theo phápluật ngoài mục đích thương lượng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việcnày trên toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vàonăm 1975

Tuy nhiên, dưới 2 thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “Đặc lệ” thươnglượng không đạt được thoả thuận thì luật “Sung công đất” được thực hiện bằng cáchcưỡng chế nhưng nếu như thế thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi bị trùnghợp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí bồi thường sẽ tăng lên Do đó, chođến nay đã có nhiều thoả thuận thống nhất 2 thể chế này thành một và thi hành vàotháng 01/2003

Thực hiện luật bồi thường của Hàn Quốc theo luật mới thì sẽ thực hiện theo 3 giai đoạn:Thứ nhất, tiền đền bù đất đai sẽ được giám định viên công cộng đánh giá trên tiêuchuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng Giá quy địnhkhông dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan trongviệc bồi thường

Thứ hai, pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sởhữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất Quy trình chấp nhận theothứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng chấp nhậnthu hồi

Thứ ba, biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng Chế độ này được Nhà nước

hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt của con người, cung cấpđất đai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiếtcủa Nhà nước Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời vàliên quan rất nhiều tới việc giải phóng mặt bằng Theo Luật bồi thường, nếu như toànhà nơi dự án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đốitượng cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của toà nhà đó Còn nếu là dự án xây nhà chung

cư thì cung cấp cho các đối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn giá thành

1.3 Tình hình sử dụng đất vào các dự án ở Việt Nam hiện nay

Cùng với sự phát triển theo định hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước,việc thu hồi đất cho các dự án xây dựng những công trình công nghiệp, khu đô thị… làviệc cần thiết phải thực hiện Chính nguyên nhân này dẫn đến sự thay đổi trong cơ cấu

sử dụng đất theo hướng chuyển dần từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp

Chỉ tính riêng năm tháng đầu năm 2011, giá trị xuất khẩu nông, lâm, thuỷ sản đạt

10 tỉ USD, góp phần đáng kể cho tốc độ phát triển kinh tế xã hội của cả nước Tuynhiên, có một nghịch lý là diện tích phục vụ cho sản xuất nông nghiệp hiện nay lại đang

bị thu hẹp với tốc độ chóng mặt Theo báo cáo mới đây của Bộ Tài nguyên và Môitrường, diện tích đất trồng lúa trên toàn quốc năm 2010 đã giảm 378,7 nghìn ha Trong

đó, giảm nhiều nhất ở Đồng Bằng Sông Hồng, cụ thể: Hải Dương giảm bình quân 1.642ha/năm, Hưng Yên 943 ha/năm, Thành phố Hà Nội 1.067 ha/năm Vùng kinh tế phíaNam, Thành phố Hồ Chí Minh giảm 3.045 ha/năm, Tây Ninh 2.764 ha/năm, Tiền Giang1.875 ha/năm, Long An 2.697 ha/năm, Bến Tre 1.725 ha/năm [40]

Phần lớn quỹ đất để thực hiện các dự án trên địa bàn cả nước được thu hồi mộtphần hoặc tất cả diện tích đã giao cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài

Vì vậy, việc thu hồi đất gây ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống và công việc của đa sốnhững người dân nằm trong diện có đất bị thu hồi

Theo Điều 38 Luật đất đai năm 2003 đã quy định Nhà nước thu hồi đất trongtrường hợp “Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà khôngđược sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơnhai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đấttrên thực địa mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất,cho thuê đất đã cho phép” Tuy nhiên, quỹ đất thu hồi để giao lại cho các dự án vẫncòn tình trạng sử dụng không đúng mục đích và không đúng tiến độ theo phương án đãđược các cấp có thẩm quyền phê duyệt Đây là nguyên nhân gây ra lãng phí quỹ đất,

đặc biệt là quỹ đất sản xuất nông nghiệp của người nông dân và sự mất lòng tin của

người dân vào các cấp chính quyền Tình trạng này không chỉ xảy ra cục bộ ở một địa

phương mà xảy ra ở khá nhiều tỉnh thành trên cả nước

 Hà Nội

Tình trạng sử dụng quỹ đất thu hồi sai mục đích hoặc không theo tiến độ xảy ra ởhàng loạt dự án được cấp phép tại Hà Nội Theo thống kê của Sở Tài nguyên và Môitrường Hà Nội tính đến năm 2010 có 32 dự án chậm triển khai hơn 12 tháng sau khiđược bàn giao đất, với tổng diện tích hơn 76ha Mặc dù đã được gia hạn thêm 6 tháng

kể từ tháng 2 năm 2010 đến tháng 9 năm 2010, chỉ có 21 dự án đã tiến hành đầu tư xâydựng, 6 dự án vẫn chưa xây dựng công trình, với tổng diện tích gần 13ha Toàn bộdiện tích đất được giao mới chỉ được san lấp mặt bằng và có tường rào bao quanh

Ngoài ra, còn 5 dự án chưa triển khai do bị điều chỉnh dự án, vướng mắc trong vấn đềđền bù giải phóng mặt bằng Như dự án Trung tâm kỹ thuật và tư vấn ở Mê Linh dobáo Phụ nữ Việt Nam làm chủ đầu tư; dự án xây dựng bãi đỗ xe chuyên dùng ở cụm 7,phường Phú Thượng, Tây Hồ, do Công ty Trách nhiệm hữu hạn Nhà nước 1 thànhviên môi trường đô thị Hà Nội làm chủ đầu tư; Dự án xây dựng trụ sở và nhà ở công

vụ ở Long Biên, do Trung đoàn Cảnh sát cơ động làm chủ đầu tư

 Đà Nẵng

Từ khi trở thành đơn vị hành chính trực thuộc Trung ương, qua 13 năm Thànhphố đã thu hồi đất với tổng diện tích 11.488 ha, tổng chi cho đền bù giải tỏa các khudân cư khoảng 5.000 tỉ đồng Tổng số hộ giải tỏa đền bù gần 90.000 hộ Trong đó, số

đi hẳn là 41.282 hộ; giải tỏa thu hồi một phần là 21.125 hộ; số hộ giải tỏa đất nôngnghiệp, lâm nghiệp 20.333 hộ Với số lượng giải tỏa lớn nhưng trường hợp bị cưỡngchế rất ít (khoảng hơn 100 hộ) ( Theo Báo cáo của Ban tuyên giáo - Thành ủy ĐàNẵng - Tháng 7/2010)

Với sự phát triển và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng ở thành phố Đà Nẵng, có rấtnhiều dự án cần phải thu hồi đất để triển khai, song không phải dự án nào cũng thựchiện đúng các mục đích sử dụng đất theo phương án Điển hình là các dự án tại khucông nghiệp Hòa Khánh và các dự án xây dựng hai tòa tháp đôi quy mô lớn giữa trungtâm thành phố là Viễn Đông Meridian Towers (48 tầng, tổng vốn 180 triệu USD, doCông ty Cổ phần Địa ốc Viễn Đông làm chủ đầu tư) và Danang Center (35 tầng, tổngvốn 125 triệu USD, do Công ty Cổ phần Địa ốc Vũ Châu Long làm chủ đầu tư)

Viễn Đông Medirian Towers được cấp giấy chứng nhận đầu tư ngày 6-5-2008nhưng đến ngày 25-7-2009 mới bắt đầu khởi công Theo phướng án công trình sẽhoàn thành trong tháng 12-2012 Tuy nhiên, vào đầu tháng 3-2011, Viendong Land chỉmới xây tường vây

Danang Center được cấp giấy chứng nhận đầu tư ngày 14-7-2008, dự kiến hoànthành trong năm 2011 Tuy nhiên, sau khi thi công xong tường vây và khoan cọc nhồi,chủ đầu tư đột ngột rút hết phương tiện, nhân lực khỏi công trình từ hơn hai năm nay [39]

Trước tình hình sử dụng đất không đúng mục đích và tiến độ thực hiện khôngđảm bảo của các dự án, Thanh tra Chính phủ đã tổ chức kiểm tra và rà soát lại quỹ đất

đã được giao cho các dự án trên phạm vi cả nước UBND các Tỉnh và Thành phố cũng

đã có những quyết định thu hồi quỹ đất không sử dụng đúng mục đích của các dự án.Các tỉnh như Bình Phước, Phú Yên, Thừa Thiên Huế, Tây Ninh, Vĩnh Phúc đã raquyết định thu hồi nhiều diện tích đất trong khi Thanh tra Chính phủ cũng đề nghị xử

lý nhiều sai phạm đất đai

Đà Nẵng cũng yêu cầu rà soát thu hồi các khu đất chậm xây dựng chung cư chocông nhân tại khu vực đất kẹp giữa Khu công nghiệp Hòa Khánh và đường ĐT 602,thuộc dự án của Công ty Trách nhiệm hữu hạn Mabuchi Motor Đà Nẵng, Công tyTrách nhiệm hữu hạn Daewon Đà Nẵng và Công ty cổ phần Dệt Hoà Khánh… Đặcbiệt là 2 dự án lớn là Viễn Đông Medirian Towers và Danang Center cũng đã nhậnquyết định thu hồi đất từ UNND Thành phố

Đáng chú ý nhất là việc cuối năm 2010, Phú Yên cũng thu hồi giấy phép đầu tưcủa siêu dự án 11 tỉ USD và 20 dự án treo

1.4 Quản lý và sử dụng đất trên quan điểm phát triển bền vững

Khái niệm phát triển bền vững do Ủy ban thế giới về Môi trường và Phát triểnđưa ra năm 1987 đã được thừa nhận rộng rãi trên toàn thế giới Theo đó, phát triển bềnvững là sự phát triển đáp ứng nhu cầu của thế hệ hiện tại mà không làm mất đi khảnăng đáp ứng nhu cầu của các thế hệ tương lai Tư tưởng chủ đạo của phát triển bềnvững chính là sự bình đẳng trong một thế hệ và giữa các thế hệ Hay nói cách khác,phát triển bền vững là sự phát triển bảo đảm hài hòa được các mục tiêu về kinh tế, xãhội và môi trường [26]

Tư tưởng phát triển bền vững đã được hai nhà khoa học Hích (Hicks) và Kan-đô(Kaldor) đưa ra từ nửa đầu của thế kỷ trước Theo tư tưởng này, một dự án bất kỳ cóthể xem là có đóng góp vào sự phồn vinh chung của toàn xã hội miễn sao không làmcho cuộc sống của bất cứ thành viên nào trong xã hội xấu đi Tuy nhiên, tư tưởng nàyrất khó áp dụng trong thực tế vì đại đa số các dự án/chính sách phát triển thường manglại lợi ích cho nhóm người này nhưng lại gây thiệt hại cho nhóm người khác Ví dụ, dự

án xây dựng nhà máy thuỷ điện đem lại lợi ích cho xã hội, nhưng cũng gây ra nhữngthiệt hại không nhỏ cho người dân địa phương tại vùng hồ thuỷ điện Song, không vìvậy mà coi dự án thủy điện không tham gia vào sự phồn vinh chung của toàn xã hội,

hay nói cách khác không góp phần vào phát triển bền vững [26]

Tiếp tục tư tưởng phát triển bền vững, một nhà khoa học khác là Piếc-xơ (Pearce)cho rằng, cần có cơ chế bồi thường thỏa đáng cho nhóm người bị thiệt hại trong quátrình xây dựng và triển khai dự án Việc bồi thường cho nhóm người bị thiệt hại phảiđảm bảo nguyên tắc: họ có cuộc sống ít nhất không kém và một tương lai không bấp

bênh hơn so với không có dự án Ngoài ra, việc phát triển một dự án/chính sách cầntính đến nhóm người được hưởng lợi và nhóm người bị thiệt thòi Nếu nhóm người bịthiệt thòi là những người nghèo và nhóm người được hưởng lợi là những người giàu,

dự án/chính sách phát triển đó sẽ là một nguyên nhân làm gia tăng khoảng cách giàu –nghèo trong xã hội Nhưng dự án/chính sách đó có thể được phê chuẩn nếu có một hệ

số lớn hơn một (k > 1) nào đó được nhân với giá trị bồi thường cho nhóm người bị hại,

có nghĩa là một đồng của người nghèo phải được đánh giá cao hơn một đồng củangười giàu [41]

Mở rộng tư tưởng bồi thường cho các thế hệ có thể thấy, việc chúng ta đang sửdụng tài nguyên thiên nhiên phục vụ phát triển kinh tế – xã hội chính là chúng ta đangvay tài nguyên thiên nhiên của các thế hệ con cháu mai sau Thế hệ hiện tại có thể sửdụng các nguồn tài nguyên thiên nhiên để phát triển nhưng cần phải bảo đảm nguyêntắc là tổng số lượng tài nguyên để lại cho các thế hệ mai sau không ít hơn tổng sốlượng tài nguyên mà thế hệ hiện tại đang sử dụng Ở đây, có sự đánh đổi các nguồn tàinguyên do con người tạo ra với tài nguyên thiên nhiên và các dịch vụ môi trường Ví

dụ, thế hệ hiện tại có thể sử dụng tài nguyên thiên nhiên tạo ra cho những thế hệ maisau các kết cấu hạ tầng như giao thông, công viên và các công trình phúc lợi khác…

Để biết được những nguồn tài nguyên do con người tạo ra đó có đánh đổi được với tàinguyên thiên nhiên hay không cần có phương pháp lượng giá tài nguyên thiên nhiênmột cách khoa học Ngoài ra, những nguồn tài nguyên có nguy cơ cạn kiệt sẽ khôngđược tiếp tục khai thác mà cần được bảo tồn và phát triển cho các thế hệ mai sau [26].Quan điểm chủ đạo về phát triển bền vững đã được Đại hội Đảng toàn quốc lầnthứ IX xác định là “phát triển nhanh, hiệu quả và bền vững, tăng trưởng kinh tế đi đôivới tiến bộ, công bằng xã hội và bảo vệ môi trường” Quan điểm này đã được thể hiệntrong Điều 4 của Luật Bảo vệ môi trường, được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủnghĩa Việt Nam thông qua năm 2005 Tuy nhiên, cho đến nay, do quan điểm trên vẫnchưa được triển khai đầy đủ thành các cơ chế chính sách cụ thể về phát triển bền vữngtrong thực tế nên các cơ quan quản lý Nhà nước có liên quan và chủ đầu tư đang rấtlúng túng trong việc giải quyết những bức xúc, khiếu kiện của người dân Cơ chế,chính sách bồi thường quyền sử dụng đất hiện hành đang có những bất cập lớn trongthực tiễn, chưa đặt đúng mức các lợi ích về xã hội và môi trường Sự thiếu hụt các cơchế, chính sách phát triển bền vững còn là một nguyên nhân dẫn đến sự bất bình đẳngtrong phân chia lợi ích cũng như chia sẻ ô nhiễm môi trường của phát triển Vì vậy,trước mắt cần có những nghiên cứu chính sách cụ thể hoá quan điểm chủ đạo về pháttriển bền vững trong quản lý và sử dụng đất, trong đó có những nguyên tắc và cơ chếbồi thường phù hợp cho người dân [26]

1.5 Chính sách của Nhà nước về đền bù thiệt hại cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

1.5.1 Những văn bản pháp quy của Nhà nước

Luật Đất đai năm 1988 không nêu cụ thể việc đền bù khi Nhà nước thu hồi đất,

mà chỉ nêu tại phần nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 48): “Đền bù thiệt hại chongười sử dụng đất để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đãlàm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật”

Hiến pháp năm 1992 đã công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất của các tổ chức,

cá nhân và quyền sở hữu cá nhân về tài sản

Tại Điều 58, Hiến pháp quy định về quyền sở hữu cá nhân: “Công dân có quyền

sở hữu thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất.Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân” [21]

Luật Đất đai năm 1993 đã thể chế hoá các quy định của Hiến pháp 1992 về đấtđai thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chế độ quản lý, sử dụng các loại đất và quyđịnh cụ thể của các quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sử dụng và đây là văn bảnquan trọng qui định về giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng và đền bù đấtđai, tài sản gắn liền trên đất

Điều 1 của Luật Đất đai quy định quyền sở hữu đối với đất đai thuộc sở hữu toàndân, do Nhà nước thống nhất quản lý Đồng thời, quy định về quyền của Nhà nướctrong việc giao đất, cho thuê đất, Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũtrang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội - gọi chung là tổ chức, hộgia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cánhân thuê đất [22]

Điều 39 của Luật Đất đai 2003 quy định Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồithường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bốhoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi ngày đối với đất nông nghiệp vàmột trăm tám mươi ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩmquyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch

di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư

Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng,tái định cư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được công bố côngkhai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất

Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi đất thì Uỷban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế.Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyềnkhiếu nại [4].

Luật Đất đai năm 2003 qui định cụ thể hơn về chính sách đền bù thiệt hại khi Nhànước thu hồi đất:

Điều 42 quy định về bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi

Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấychứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 của Luật này thì người bị thu hồi đất được bồithường, trừ các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12Điều 38 và các điểm b, c, d, đ và g khoản 1 Điều 43 của Luật này

Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùngmục đích sử dụng Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trịquyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi

Uỷ ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương lập và thực hiện các dự

án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thuhồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều

dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thườngbằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khuvực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền

sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất đượcbồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó

Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không cóđất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền,người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyểnđổi ngành nghề, bố trí việc làm mới

Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất màchưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật thì phải trừ đigiá trị nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện trong giá trị được bồi thường, hỗ trợ

Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi vàviệc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất

1.5.2 Đền bù thiệt hại theo quy định hiện hành

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ vềbồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ về Quyhoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất bồi thường hỗ trợ tái định cư

- Luật Đất đai năm 2003 qui định cụ thể về chính sách đền bù thiệt hại khi nhànước thu hồi đất tại các Điều 39, 40, 42 và 43 Trình tự thu hồi đất đối với các trườnghợp quy định tại các khoản 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai Việcthu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại các khoản 3, 4, 5, 6, 9, 11 và 12 Điều

38 của Luật Đất đai được thực hiện như sau:

Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày làm việc kể từ ngày nhận được kếtluận của Thanh tra, cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra, xácminh thực địa khi cần thiết; trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi đất;Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày làm việc kể từ ngày nhận được Tờtrình, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, ký và gửi cho cơquan Tài nguyên và Môi trường trực thuộc quyết định thu hồi đất; chỉ đạo xử lý để xácđịnh giá trị còn lại của giá trị đã đầu tư vào đất hoặc tài sản gắn liền với đất (nếu có)theo quy định của pháp luật

- Việc thu hồi đất đối với trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 38 của Luật Đấtđai được thực hiện như sau:

Trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày làm việc kể từ ngày nhận đượcgiấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố mất tích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

và văn bản xác nhận không có người thừa kế của Ủy ban nhân dân xã, Phường, Thịtrấn nơi có đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra, xác minhthực tế, trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi đất;

Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận được Tờtrình, Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm xemxét, ký và gửi cho Phòng Tài nguyên và Môi trường quyết định thu hồi đất

- Việc thu hồi đất đối với trường hợp quy định tại khoản 10 Điều 38 của Luật Đấtđai được thực hiện như sau:

Trong thời hạn không quá ba mươi (30) ngày làm việc kể từ ngày hết thời hạn sửdụng đất, cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dâncùng cấp quyết định thu hồi đất;

Trong thời hạn không quá mười (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận được Tờtrình, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, ký và gửi cho cơquan Tài nguyên và Môi trường trực thuộc quyết định thu hồi đất.

Tại Điều 44 quy định về thẩm quyền thu hồi đất:

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thu hồi đấtđối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cánhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này

Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đấtđối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoàithuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất quy định tại khoản 1 và khoản 2điều này không được uỷ quyền

- Điều 56, khoản 4 Luật Đất đai 2003 quy định Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng

01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từchuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuêđất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ,bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi viphạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

- Tại Điều 27 Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hànhLuật Đất đai 2003 qui định về Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai toàn bộ tài liệu

về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước đã được Quốc hội quyết định tại trụ

sở cơ quan Bộ trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đăng Công báo; công

bố trên mạng thông tin quản lý Nhà nước của Chính phủ và trích đăng trên một báohàng ngày của Trung ương

Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệmcông bố công khai toàn bộ tài liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương

đã được xét duyệt tại trụ sở cơ quan mình trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụngđất; công bố trên mạng thông tin quản lý Nhà nước của tỉnh, thành phố trực thuộcTrung ương và trích đăng trên báo của địa phương

Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm công bố công khai toàn bộtài liệu về quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết và các dự án,công trình đầu tư đã được xét duyệt tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấntrong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Ban Quản lý khu công nghệ cao, Ban Quản lý khu kinh tế có trách nhiệm công bốcông khai toàn bộ tài liệu về quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chitiết đã được xét duyệt tại trụ sở Ban Quản lý khu công nghệ cao, Ban Quản lý khu kinh

tế trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; công bố trên trang thông tin điện tửcủa khu công nghệ cao, khu kinh tế và trích đăng trên một báo ngành và một báo địaphương nơi có quy hoạch đó

Toàn bộ tài liệu về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quyhoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đã được xét duyệt phải đượccông bố công khai như việc công bố quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quyhoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết quy định tại các khoản 1, 2, 3

và 4 Điều này

Hồ sơ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và hồ sơ điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh được quản lý theo chế độ mật

- Về bồi thường thiệt hại, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sửdụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đíchphát triển kinh tế, quy định tại Điều 36 Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 củaChính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003

- Để ổn định sinh hoạt, cuộc sống thì các nhà đầu tư, các chủ dự án phải tính đếnphương án bố trí tái định cư cho người bị Nhà nước thu hồi đất và Nghị định này đãquy định người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thìđược bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau (Điều 4 Nghị định 197):Ngoài các điều khoản quy định về bồi thường về đất Nghị định này còn quy định

cụ thể về bồi thường tài sản cụ thể tại Điều 19 quy định về bồi thường nhà, công trìnhxây dựng trên đất

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ phần trămchất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị xây dựng mới của nhà, côngtrình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành

Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình

do UBND cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% giá trịxây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, côngtrình bị thiệt hại

Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại khôngcòn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà,công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần nhưng phần còn lại vẫn sử dụng được thìđược bồi thường phần công trình bị phá dỡ và khoản chi phí sửa chữa

Người bị thu hồi đất ở, không còn chỗ ở khác thì được hỗ trợ tiền thuê nhà trongthời gian chờ nhận đất tái định cư, ngoài ra còn hỗ trợ ổn định cuộc sống và ổn địnhsản xuất Đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thuhồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp sẽ được hỗ trợ ổn định cuộc sống trong thờigian 3 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở còn nếu di chuyển chỗ ở thì hỗ trợ 6tháng và người bị thu hồi đất sẽ được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người trong

độ tuổi lao động, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp [11]

Căn cứ vào điều kiện thực tế tại địa phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh có quyềnquyết định mức độ hỗ trợ khác để bảo đảm ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thuhồi đất, trường hợp đặc biệt trình Thủ tướng Chính phủ quyết định (Nghị định 197).Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; Căn cứ vào quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền xét duyệt, UBND cấp tỉnh cótrách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cư để bảo đảm phục vụ tái định cư chongười bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở

Ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án tái định cư,

ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện giải phóng mặt bằng, hộ có vị tríthuận lợi tại nơi cũ, hộ gia đình chính sách được quy định tại Điều 34 Nghị định 197.Khi đã thực hiện đúng các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định mà người bịthu hồi đất cố tình không thực hiện quyết định thu hồi đất thì cơ quan ban hành quyếtđịnh thu hồi đất có quyền ra quyết định cưỡng chế hành chính và thực hiện cưỡng chếtheo quy định của pháp luật nhưng người bị thu hồi đất không đồng ý quyết định bồithường, hỗ trợ và tái định cư thì có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật Trongkhi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành quyết định thuhồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gian đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyềnquyết định được quy định tại Điều 49 Nghị định 197

1.6 Xây dựng và hoàn thiện cơ chế bồi thường

Bồi thường là một dạng điều chỉnh lợi ích nhằm tạo ra sự cân bằng giữa lợi íchcủa vùng (hoặc quốc gia) với lợi ích của cộng đồng trong quản lý và sử dụng đất Nócũng có thể được xem như một phương pháp để nội bộ hóa những tác động ngoại lai(tiêu cực) liên quan đến các dự án sử dụng đất và như vậy, nó có thể tạo ra các kết quảtối ưu Bồi thường chính là để tìm ra các điều kiện cho thành công của dự án

Mức bồi thường là bao nhiêu và bồi thường như thế nào thì thoả đáng? Đó lànhững câu hỏi lớn đang cần được giải quyết trong thực tế quản lý và sử dụng đất củachúng ta Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên Cũng như các loại tài nguyênthiên nhiên khác, đất đai hàm chứa những giá trị khác nhau: giá trị sử dụng trực tiếp(ví dụ giá trị về quyền sử dụng đất trên thị trường…), giá trị sử dụng gián tiếp (giá trị

sinh thái, duy trì và bảo vệ một hệ sinh thái nào đó…) và giá trị vô hình (giá trị mangtính tâm linh, đất thiêng, “long mạch”…) Vì vậy, không thể áp dụng “một cách đơn giảncác phạm trù, quy luật kinh tế”, [41] trong xây dựng cơ chế, chính sách đền bù cho dân Hiện nay, nhiều dự án đầu tư được hưởng lợi vượt quá mức đầu tư về công nghệ,quản lý và tài chính của họ Những lợi nhuận mà các nhà đầu tư đó có được hoặc là do

họ sử dụng môi trường và gây ô nhiễm môi trường cho xã hội và cộng đồng địaphương hoặc được bảo hộ về đất đai mà đúng ra những lợi nhuận đó phải được trả vềcho xã hội và cộng đồng địa phương Rõ ràng, việc bảo hộ đó đối với các nhà đầu tưchính là một hình thức trợ giá làm gia tăng khoảng cách giàu nghèo trong xã hội.Chính sự bảo hộ không hợp lý của các cơ quan Nhà nước đối với các nhà đầu tư mànhiều dự án sử dụng đất hiện nay ở Việt Nam đang phải đối mặt với sự phản ứng gâygắt của các cộng đồng địa phương ở hầu hết các tỉnh/thành trong cả nước

Xác định mức bồi thường về đất đai phụ thuộc vào việc định giá những giá trịkhác nhau của tài nguyên đất, nó khác nhau đối với những vùng có các điều kiện vềkinh tế, xã hội và môi trường khác nhau (những vùng có giá trị về môi trường và cơhội phát triển kinh tế cao hơn, đương nhiên phải có giá đất cao hơn) Tuy nhiên, việcbồi thường cho đất thu hồi của nông dân để phát triển công nghiệp hoặc đô thị có giátrị thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, lại càng thấp hơn so với giá trị thực vềkinh tế và sinh thái của đất mang lại cho người nông dân Trên thực tế, có nhiềutrường hợp sau khi thu hồi đất của nông dân với giá bồi thường có khi chỉ vài chụcngàn đồng/m2, người ta xây dựng những khu đô thị và giao bán với giá hàng chục triệuđồng/m2 Đó là những dự án siêu lợi nhuận Tuy nhiên, cộng đồng dân cư bị mất đấtchưa được hưởng lợi ích của sự “phát triển” Đúng ra, lợi ích của dự án phát triển phảiđược phân chia một cách công bằng giữa ba nhà: Nhà nước, nhà đầu tư và nhà nông.Mức bồi thường cần được tính toán trên cơ sở phân phối công bằng những lợi ích đó

và trên nguyên tắc những người bị thu hồi đất có cuộc sống và tương lai ít nhất khôngthua kém so với trước khi bị thu hồi đất

Ngoài ra, những dự án gây ô nhiễm môi trường cũng cần phải bồi thường thỏađáng cho người dân Dự án chỉ có thể được coi là hiệu quả sau khi đã bồi thường đầy

đủ những thiệt hại về đất đai và môi trường cho cộng đồng địa phương Việc đưa racác cơ chế bồi thường hợp lý sẽ là điều cần thiết đối với các doanh nghiệp trong việc nângcao hiệu quả đầu tư, đổi mới công nghệ theo hướng thân môi trường Bồi thường hợp lýcũng chính là một phương pháp sàng lọc các dự án theo hướng phát triển bền vững Việc bồi thường phải minh bạch và công khai Trong nhiều trường hợp, việc bồithường bằng tiền mặt không giải quyết được những bức xúc của dân Vì vậy, cần cânnhắc nhiều phương pháp bồi thường khác nhau như bồi thường bằng hiện vật (ví dụ

như đất đổi đất), tạo cơ hội việc làm, cải thiện kết cấu hạ tầng và các dịch vụ phúc lợi

địa phương [38].

Để tạo ra sự đồng thuận giữa cộng đồng địa phương và các cơ quan có liên quan,cần có những tiêu chí rõ ràng về mức và cách bồi thường Một trong những cách bồithường tốt nhất là thông qua sự tham gia của người dân và các cuộc đối thoại giữa cácbên liên quan

1.7 Những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng của các dự án

1.7.1 Những thuận lợi

+ Đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợiích công cộng, quốc phòng, an ninh; việc triển khai bồi thường, hỗ trợ, tái định cư kháthuận lợi và ít gặp trở ngại từ phía người có đất bị thu hồi

+ Các quy định về thu hồi đất, bồi thường, tái định cư ngày càng phù hợp hơn vớiquy luật kinh tế, quan tâm nhiều hơn đến lợi ích của người có đất bị thu hồi; trình tự,thủ tục thu hồi đất ngày càng rõ ràng hơn

+ Nhiều địa phương đã vận dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏađáng nên việc thu hồi đất tiến hành bình thường hầu như không có hoặc có rất ít khiếu nại

+ Việc bổ sung quy định về tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư cần đất với người sửdụng đất đã giảm sức ép từ các cơ quan hành chính trong việc thu hồi đất

1.7.2 Những mặt hạn chế

+ Chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa quyền của Nhà nước với tư cách là đạidiện sở hữu toàn dân về đất đai và quyền của người sử dụng đất được pháp luật côngnhận Đặc biệt là trong việc định giá đất bồi thường, xử lý mối tương quan giữa giá đấtthu hồi với giá đất tái định cư (thu hồi giá quá thấp, chưa sát với thị trường)

+ Chưa giải quyết tốt việc làm cho người có đất bị thu hồi, nhất là đối với nôngdân không còn hoặc còn ít đất sản xuất hoặc những người không còn việc làm như nơi

ở cũ

+ Chưa giải quyết tốt mối quan hệ về lợi ích giữa nhà đầu tư cần sử dụng đấtvới người có đất bị thu hồi Việc quy định giá đất quá thấp so với giá chuyển nhượngquyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tuy có tác động tích cực tới việc khuyếnkhích nhà đầu tư nhưng lại gây ra những phản ánh gay gắt của những người có đất bịthu hồi

+ Giá đất bồi thường, hỗ trợ nhìn chung chưa sát giá thị trường trong điều kiệnbình thường, trong nhiều trường hợp quá thấp so với giá đất cùng loại chuyển nhượngthực tế, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị và liền kề với khu dân

cư Tại vùng giáp ranh giữa các tỉnh và vùng giáp ranh giữa đô thị và nông thôn cònchênh lệch quá lớn về giá đất bồi thường, hỗ trợ

+ Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để chuyển sang làm ngànhnghề khác Những trường hợp bị thu hồi đất ở thì tiền bồi thường trong nhiều trườnghợp không đủ để nhận chuyển nhượng lại đất ở tương đương hoặc nhà ở mới tại khutái định cư

+ Việc xác định tính hợp thức về quyền sử dụng đất để tính toán mức bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư đang là một vấn đề nổi cộm trong thực tế Một mặt, tính hợp thứcchưa được quy định rõ trong Nghị định số 22/1998/NĐ- CP trước đây Mặt khác, việc

áp dụng pháp luật ở các địa phương để giải quyết vấn đề này cũng khác nhau, nhiềutrường hợp mang tính chủ quan, không công bằng trong xử lý giữa những trường hợp

có cùng điều kiện

+ Tại nhiều dự án, các cơ quan có trách nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư để giải phóng mặt bằng chưa thực hiện đúng trình tự, thủ tục từ khi công khaiquy hoạch, thông báo kế hoạch, quyết định thu hồi,… cho tới khâu cưỡng chế

+ Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế hoặc xây dựng côngtrình công cộng nhưng một thời gian sau lại quyết định sử dụng vào mục đích xâydựng nhà ở hoặc phân lô bán nền

+ Nhiều dự án chưa có khu tái định cư đã thực hiện thu hồi đất ở Nhìn chungcác địa phương chưa coi trọng việc lập khu tái định cư chung cho các dự án tại địabàn, một số khu tái định cư đã lập nhưng không bảo đảm điều kiện tốt hơn hoặc bằngnơi ở cũ, có trường hợp người có đất bị thu hồi phải đi thuê nhà ở 5 năm nay mà vẫnchưa được bố trí vào khu tái định cư

+ Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ngày càng được Nhà nước quantâm giải quyết thoả đáng hơn Tuy nhiên, việc thay đổi chính sách cùng với việc thiếu

sự vận dụng cụ thể, linh hoạt tại các dự án mức bồi thường khác nhau do sự thay đổichính sách đã dẫn tới sự so bì và khiếu kiện kéo dài của người có đất bị thu hồi Vìvậy, việc giải phóng mặt bằng để thực hiện một số dự án không bảo đảm tiến độ

+ Một số địa phương thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưalàm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định củapháp luật; hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việcgiải phóng mặt bằng bị dây dưa kéo dài nhiều năm

+ Đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng gồm các thànhviên được trưng tập từ các ngành khác nhau, thiếu kinh nghiệm, chưa am hiểu sâuchính sách, pháp luật về đất đai, lúng túng trong việc giải thích chính sách pháp luật

cho nhân dân, thậm chí làm trái quy định của pháp luật, dẫn tới khiếu nại và phải tạmdừng việc giải phóng mặt bằng.

+ Nhiều nhà đầu tư không đủ khả năng về tài chính để bồi thường, hỗ trợ chongười có đất bị thu hồi Việc ngân hàng rút bỏ cam kết, không cho vay vốn khi thịtrường nhà đất chững lại cũng ảnh hưởng đến việc huy động vốn của nhà đầu tư đểtriển khai dự án

+ Trong nhiều trường hợp, việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, táiđịnh cư đã được giải quyết đúng pháp luật, thoả đáng nhưng người sử dụng đất dokhông hiểu pháp luật, cố ý trì hoãn để được bồi thường hỗ trợ thêm nên không chấphành quyết định thu hồi đất, thậm chí liên kết khiếu nại đông người, gây áp lực với cơquan Nhà nước Trong khi đó, cơ chế về giải quyết đơn thư khiếu nại còn nhiều bấtcập đã làm cho việc giải quyết khiếu nại kéo dài, gây ách tắc việc giải phóng mặt bằng

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU2.1 Đối tượng nghiên cứu

+ Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng được áp dụng trên địa bàn nghiên cứu.+ Các dự án đã, đang và sẽ thực hiện từ năm 2005 đến 2010 trên địa bàn nghiên cứu

2.2 Phạm vi nghiên cứu

2.2.1 Phạm vi về thời gian

+ Đề tài được tiến hành từ tháng 10 năm 2010 đến tháng 9 năm 2011

+ Số liệu và thông tin thu thập của các dự án từ thời điểm 2005 đến 2010

2.2.2 Phạm vi không gian

Đề tài được thực hiện tại huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng, tập trung vào các

dự án điển hình được lựa chọn

2.3 Nội dung nghiên cứu

+ Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình biến động đất đaicủa huyện Hòa Vang từ năm 2005 đến 2010

+ Nghiên cứu các chính sách có liên quan đến việc thu hồi đất, bồi thường giảiphóng mặt bằng ở Việt Nam

+ Phân tích việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhànước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn nghiên cứu

+ Đánh giá thực trạng sử dụng đất trước và sau khi thực hiện dự án trên địa bànnghiên cứu

+ Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các dự án trênđịa bàn nghiên cứu

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu

* Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp:

+ Thu thập các báo cáo, số liệu, tài liệu tại các phòng, ban của huyện Hòa Vang

để có được thông tin cơ bản của vùng nghiên cứu

+ Thu thập những văn bản của cơ quan Nhà nước cấp Trung ương và địa phương

về chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ cho người có đất nông nghiệp bị thu hồi,chính sách giải quyết việc làm cho người có đất thu hồi từ các cơ quan Nhà nước + Thu thập thông tin từ những công trình nghiên cứu đã được công bố, những bàibáo, báo cáo, tài liệu hội thảo, thu thập thông tin từ Internet qua địa chỉ các website…

để có số liệu về tình hình thu hồi đất, việc làm của người dân trong nước và thế giới

* Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp:

+ Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa: Tiến hành đi thực địa, quan sát, chụp ảnhthực tế nhằm kiểm tra các thông tin thu thập về thực trạng sử dụng đất của các dự án.+ Phương pháp chuyên gia: Sử dụng phương pháp phỏng vấn trực tiếp nhữngngười am hiểu về chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tình hình sử dụng đất ởvùng nghiên cứu

+ Phương pháp thống kê mô tả: Phương pháp này được vận dụng để mô tả tổngquát về địa bàn nghiên cứu và thực trạng sử dụng đất tại vùng nghiên cứu

+ Phương pháp phỏng vấn sâu: Do mục đích chính của đề tài là nghiên cứu thựctrạng sử dụng đất của các dự án, hơn nữa tổng số hộ có đất bị thu hồi trong 2 dự ánđược lựa chọn nghiên cứu rất lớn: dự án 1 là 1049 hộ và dự án 2 là 1522 hộ nên đề tàilựa chọn phương pháp phỏng vấn sâu để áp dụng Các hộ được lựa chọn tham giaphỏng vấn sâu theo phương pháp lựa chọn ngẫu nhiên có tiêu chí Tiêu chí chọn hộ: hộ

có đất bị thu hồi để thực hiện các dự án Các hộ sẽ được chia thành 2 nhóm: nhóm hộ

có đất nông nghiệp bị thu hồi và nhóm hộ có đất ở bị thu hồi Nhóm hộ có đất nôngnghiệp bị thu hồi ở mỗi dự án có 8 hộ tham gia phỏng vấn, nhóm hộ có đất ở bị thu hồi

ở mỗi dự án có 2 hộ tham gia phỏng vấn Ở mỗi dự án, đề tài còn mời 1 đại diện từphía chủ đầu tư tham gia trả lời phỏng vấn

2.4.2 Phương pháp phân tích và xử lý số liệu

Phần mềm Microsoft Excel được sử dụng để nhập các thông tin thu thập được,tính diện tích đất thu hồi, diện tích đất sử dụng

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất của địa bàn nghiên cứu

3.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý, địa hình

* Vị trí địa lý

Huyện Hoà Vang nằm bao bọc quanh phía Tây khu vực nội thành của thành phố ĐàNẵng, có toạ độ từ 15055’ đến 16013’ vĩ độ Bắc và 107049’ đến 108013’ kinh độ Đông.+ Phía Bắc giáp các huyện Nam Đông và Phú Lộc của tỉnh Thừa Thiên Huế;+ Phía Nam giáp hai huyện Điện Bàn, Đại Lộc của tỉnh Quảng Nam;

+ Phía Đông giáp quận Cẩm Lệ, Liên Chiểu của Thành phố Đà Nẵng;

+ Phía Tây giáp huyện Đông Giang của tỉnh Quảng Nam