những hạn chế trong áp dụng pháp luật đất đai vào công tác giải tỏa, đền bù về đất đai cho người dân

- Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; - Tính giá trị q

MỤC LỤC

Trang

Mục lục 1

Danh sách cụm từ viết tắt 4

Lời mở dầu 5

Chương 1: Lược khảo tài liệu 9

1.1 Đất đai và vai trò của đất đai 9

1.1.1 Định nghĩa đất đai 9

1.1.2 Vai trò của đất đai 10

1.2 Giá đất – giá trị của đất và các yếu tố tác động đến việc hình thành giá đất 12

1.2.1 Khái niệm giá đất 12

1.2.2 Giá trị của đất 13

1.2.3 Mục đích của việc hình thành giá đất 14

1.2.4 Các yếu tố tác động đến việc hình thành giá đất 14

1.3 Quan hệ pháp luật đất đai 17

1.3.1 Khái niệm quan hệ pháp luật đất đai 17

1.3.2 Quyền và nghĩa vụ của Nhà nước 18

1.3.3 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 19

1.4 Quản lý Nhà nước đối với đất đai 20

1.5 Tổng quan về chính sách đền bù, giải tỏa ở Việt Nam 21

1.5.1 Một số khái niệm liên quan đến đền bù, giải tỏa về đất đai 21

1.5.2 Chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam qua các thời kỳ 22

1.6 Chính sách pháp luật của một số nước trong khu vực 25

1.6.1 Trung Quốc 25

1.6.2 Thái Lan 27

1.6.3 Hàn Quốc 27

1.7 Quy định chung của Nghị định 69/2009/NĐ-CP về việc giải tỏa, đền bù đất đai 28

1.8 Các cơ sở pháp lý của việc giải tỏa, đền bù đất đai 30

1.8.1.Bồi thường, hỗ trợ về đất 30

1.8.2 Bồi thường, hỗ trợ về tài sản 35

1.8.3 Chính sách hỗ trợ 37

1.8.4 Tái định cư 40

Chương 2: Phương tiện và phương pháp nghiên cứu 42

2.1 Phương Tiện nghiên cứu 42

2.2 Phương pháp nghiên cứu 43

Chương 3: Kết quả thảo luận 45

3.1 Khái quát khu vực nghiên cứu 45

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 45

3.1.2 Kinh tế 48

3.1.3 Tình hình dân cư và xã hội 50

3.1.4.Những điểm thuận lợi và khó khăn của khu vực nghiên cứu 51

3.2 Quy trình thực hiện công tác giải tỏa, đền bù và tái định cư đất đai 55

3.2.1 Các bước thực hiện giải phóng mặt bằng 55

3.2.2 Quy trình, thực hiện công tác giải tỏa, đền bù và tái định cư đất đai 56

3.3 Tình hình giải tỏa, đền bù đất đai hiện nay tại khu vực nghiên cứu 57

3.3.1 Phương án đền bù 57

3.3.2 Chính sách hỗ trợ 57

3.3.3 Diện tích đất đền bù, giá đất đền bù 58

3.3.4 Đền bù về tài sản, cây cối, hoa màu gắn liền với đất bị thu hồi 58

3.3.5 Tái định cư và cơ sở hạ tầng khu tái định cư 59

3.3.6 Trình độ hiểu biết pháp luật đất đai và đền bù giải phóng mặt bằng 60

3.4 Kết quả công tác giải tỏa, đền bù ở khu vực nghiên cứu 60

3.4.1 Phương án cụ thể 60

3.4.2 Kết quả công tác giải tỏa, đền bù của tỉnh Đồng Tháp năm 2010 66

3.4.3 So sánh chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giữa Đồng Tháp, Long

An và Vĩnh Long ……… 67

3.4.4 Những thuận lợi trong công tác đền bù giải toả 78

3.4.5 Những vướng mắc, khó khăn trong công tác đền bù giải toả 78

3.5 Đánh giá tình hình thực hiện Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ 84

3.5.1 Những mặt được 84

3.5.2 Khó khăn, vướng mắc 84

3.6 Những biện pháp giải quyết 87

Chương 4: Kết luận và kiến nghị 93

4.1 Kết luận 93

4.2 Kiến nghị 93

Tài liệu tham khảo 95

DANH SÁCH CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT

 BTC: Bộ Tài chính

 BNN: Bộ Nông nghiệp

 BTNMT: Bộ Tài nguyên Mội Trường

 CHXHCNVN: Cộng hòa xã hộ chủ nghĩa Việt Nam

 TTLT: Thông tư liên tịch

 UBND: Ủy ban nhân dân

LỜI MỞ ĐẦU 1/ Lý do chọn đề tài

Ngày nay, đất đai có vai trò quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội của đất nước Đất đai là tư liệu sản xuất trực tiếp của nền kinh tế nông - lâm - ngư nghiệp, là địa bàn để phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, là nhu cầu cần thiết cho sinh hoạt của con người Để đáp ứng nhu cầu công nghiệp hóa - hiện đại hóa của đất nước hiện nay, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản, các quy phạm pháp luật để quản lý sử dụng đất đai một cách có hiệu quả Trong đó, việc quy định

về đền bù, giải tỏa khi nhà nước thu hồi đất là lĩnh vực quản lý nhạy cảm và phức tạp Điều này thể hiện ở chỗ: khi chuyển sang nền kinh tế thị trường nhưng quản lý nhà nước vẫn mang tính bao cấp, quan liêu Vì thế nhiều chính sách về đền bù còn bất cập, chưa giải quyết hết những quyền và lợi ích hợp pháp của người dân khi

Nhà nước thu hồi đất Mặc dù Nhà nước đã thành lập Hội đồng tư vấn để nghiên cứu, xem xét quyết định nhưng bên cạnh việc quy định giá bồi thường chưa phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế, xã hội, lại thêm việc nhiều địa phương khi lấy đất để phát triển kinh tế lại không vận dụng đúng và linh hoạt các quy định của Nhà nước dẫn đến mất công bằng trong việc định giá từng khu vực và giữa các khu vực với nhau Những vấn đề trên đã dẫn đến việc khiếu nại, khiếu kiện của người dân ở nhiều địa phương yêu cầu các cơ quan bảo vệ pháp luật giải quyết về quyền và lợi ích hợp pháp cho họ

Đứng trước thực trạng nêu trên, để cân bằng giữa lợi ích giữa Nhà nước và lợi ích của người dân, khắc phục được những khó khăn trong công tác giải tỏa đền

bù hiện nay, nhóm tác giả chúng tôi đã quyết định chọn đề tài “Những hạn chế trong áp dụng pháp luật đất đai vào công tác giải tỏa, đền bù về đất đai cho người dân – những vấn đề đặt ra” để làm nghiên cứu khoa học, nhằm mục tiêu:

- Tìm hiểu và đánh giá thực trạng công tác giải tỏa đền bù đất đai;

- Tìm hiểu các văn bản pháp luật liên quan đến công tác đền bù, giải tỏa đất đai;

- Tìm hiểu và nghiên cứu những thuận lợi và khó khăn của Nhà nước và người dân khi ứng dụng pháp luật đất đai vào giải tòa, đền bù;

- Đề xuất các giải pháp để giải quyết các khó khăn trên

2/ Mục tiêu nghiên cứu

- Những vướng mắc trong công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư, bao gồm từ phía người dân và những người thực hiện dự án

- Điều tra những hộ có đất trong khu vực thuộc dự án, phân chia khu vực được đền bù với những mức giá khác nhau

- Thu thập tài liệu, tư liệu có liên quan đến công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư của dự án

- Đề xuất một số giải pháp để khắc phục khó khăn của dự án để phù hợp với nhu cầu thực tế

3/ Phạm vi nghiên cứu

- Đất của hộ gia đình, cá nhân nằm trong khu vực của dự án phải giải toả + Đất ở, đất nông nghiệp

+ Các công trình kiến trúc

+ Cây cối, hoa màu

- Các chính sách về đất đai có liên quan

- Phạm vi nghiên cứu: Khu vực tỉnh Đồng Tháp

Vì không có nhiều điều kiện nghiên cứu sâu vào thực tế, mà chỉ dựa vào những số liệu về tình hình hoạt động tại chi cục trong năm qua để phân tích, nên với những kiến thức học nhóm chỉ tóm lược lại một mảng kiến thức nhỏ về những mặt

đạt được và những vướng mắc trong vấn đề đền bù, giải tỏa

4/ Nhiệm vụ nghiên cứu

Tìm ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường hỗ trợ, tái định

cư, bao gồm từ phía người dân và những người thực hiện dự án Từ đó đưa ra những biện pháp giải quyết một cách hợp lý tạo công bằng cho người dân, Nhà nước và nhà đầu tư

5 / Phương pháp nghiên cứu

Kết hợp giữa kiến thức được trang bị từ thầy cô ở trường và thời gian thực tập tại Chi cục Quản lý đất đai tỉnh Đồng Tháp, đề tài nghiên cứu dùng một số phương pháp sau:

- Phương pháp thống kê và xử lý số liệu

Khảo sát tình hình thực tế của địa bàn để thu thập được số liệu về tình hình giải tỏa đền bù Từ đó, đánh giá thuận lợi và khó khăn của việc thực hiện công tác

- Phương pháp phân tích

Phân tích những điều kiện thuận lợi và khó khăn trong đường lối chủ trương

của Đảng và Nhà Nước ta về việc giải tỏa, đền bù đất đai

Từ những con số thu thập được, kết hợp với việc tham khảo thêm tài liệu liên quan đến vấn đề cần nghiên cứu chúng tôi đã viết nên đề tài này

6/ Lịch sử nghiên cứu

Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia, moi giai đoạn việc phải giải phóng mặt bằng để xây dựng công trình là không thể tránh khỏi, nhịp độ phát triển càng lớn thì nhu cầu giải phóng mặt bằng càng cao và trở thành một thách thức ngày càng nghiêm trọng đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà cả ở trong các lĩnh vực xã hội, chính trị trên phạm vi quốc gia

Các yêu cầu ngày càng cao về cải thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật (hệ thống cấp thoát nước, hệ thống giao thông, hệ thống tải điện), cơ sở hạ tầng xã hội (bệnh viện,

trường học, khu vui chơi giải trí ), cơ sở sản xuất (khu công nghiệp, cụm công nghiệp) và mở rộng đô thị chỉnh trang khu dân cư, đều dẫn đến việc đền bù giải phóng mặt bằng ngày càng phức tạp, khó khăn và rất dễ xảy ra nhiều tổn thất, nhất

là trong trường hợp không tự nguyện

Vấn đề giải phóng mặt bằng trở thành một trong những điều kiện tiên quyết của phát triển Ngày nay Chính phủ ban hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nghị định này đã có nhiều quy định khắc phục được những nhược điểm trước đây nhưng vẫn chưa tạo ra cân bằng giữa Nhà nước, xã hội

và cộng đồng

CHƯƠNG 1: LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU 1.1 Đất đai và vai trò của đất đai

1.1.1 Định nghĩa đất đai

- Theo Lê Quang Trí (2001), có rất nhiều định nghĩa về đất đai: đất đai định nghĩa như là “Một thực thể tự nhiên dưới đặc tính không gian và địa hình” và thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn giải dưới dạng giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng rộng hơn trên quan điểm tổng hợp và tổng thể thì cũng bao gồm luôn cả tài nguyên sinh vật và kinh tế xã hội của một thực thể tự nhiên

- Theo Lê Tấn Lợi (1999), đất đai là một diện tích khoanh vẽ trên bề mặt đất của trái đất, chứa đựng tất cả các đặc trưng của sinh khí quyển ngay bên trong và bên dưới lớp mặt đất này, bao gồm khí hậu gần mặt đất và dạng địa hình, nước mặt (bao gồm những hồ cạn, sông, đầm trũng và đầm lầy), lớp trầm tích gần mặt và kết hợp với dự trữ nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, mẫu hình địa cư của con người và những kết quả tự nhiên của những hoạt động con người trong thời gian qua và hiện tại (làm ruộng bậc thang, cấu trúc hệ thống trữ nước và thoát nước, đường xá, nhà cửa )

- Theo Brinkman và Smyth (1993), định nghĩa:

“Đất đai về mặt địa lý mà nói là một vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của

trái đất: có những đặc tính mang tính ổn định, hay có chu kỳ dự đoán được, trong khu vực khí sinh quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới Trong đó, gồm: không khí, đất và lớp địa chất, nước, quần thể động vật và thực vật, và những kết quả hoạt động của con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và tương lai”

- Theo UN (1994), định nghĩa như sau:

“Đất đai là một diện tích khoanh vẽ trên bề mặt của trái đất, chứa đựng tất cả các đặc trưng của sinh khí quyển ngay bên trong và bên dưới của lớp mặt này, bao gồm khí hậu gần mặt đất, đất và dạng địa hình (bao gồm những hồ cạn, sông, đầm trũng và đầm lầy), lớp trầm tích gần mặt và kết hợp với dự trữ nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, mẫu hình địa cư của con người trong thời gian qua và hiện tại

(làm ruộng bậc thang, cấu trúc hệ thống trữ nước và thoát nước, đường xá nhà cửa, )

- Theo điều 181 Bộ luật dân sự thì:

+ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh và quốc phòng

+ Đất đai là bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ quyền quốc gia (không thể có quốc gia mà không có đất đai)

+ Đất đai là loại tài sản đặc biệt - bất động sản, tức là loại tài sản không thể

đi và được thay thế bằng một tư liệu sản xuất mới tiến bộ hơn Còn đất đai thì được luân chuyển từ đời này sang đời khác Đất đai là địa bàn sinh sống của dân cư, là kho tàng bến cảng, là chỗ đứng của nhân dân trong nhà máy Nói chung, đất đai là

cơ sở vật chất để thực hiện mọi quá trình sản xuất, tất cả các thành phần kinh tế đều cần đến đất đai Chính vì thế từ lúc sơ khai tổ tiên của chúng ta cũng nhận thức được giá trị của đất đai là: “Tấc đất tấc vàng” và cho đến nay dân số ngày càng tăng thì giá trị của đất đai lại càng thể hiện rõ hơn trong mọi lĩnh vực đời sống xã hội của con người

1.1 2.2 Về mặt chính trị

Theo Nguyễn Việt Cường (2000), đất đai là nơi trú ngụ của cả một cộng đồng dân tộc Vì thế, để giữ gìn đất đai, bảo vệ lãnh thổ dân tộc ta đã trải qua lịch sử hàng nghìn năm chiến đấu kiên cường để bảo vệ lãnh thổ, độc lập dân tộc, bảo vệ

chủ quyền của quốc gia Chủ quyền quốc gia gắn liền với đất đai, lãnh thổ là dấu hiệu để xác định sự tồn tại của quốc gia Trong đời sống chính trị của một đất nước, đất giữ vai trò cực kỳ quan trọng Là nguyên nhân cơ bản để diễn ra hầu hết các cuộc chiến tranh trong lịch sử giữa các giai cấp trong cùng một xã hội, mà chủ yếu

là những người có đất và người không có đất Như vậy qua một số phân tích trên, vai trò của đất đai về phương diện chính trị càng được khẳng định rõ hơn

Theo Bùi Quang Nhơn (2001), đất đai là một tài nguyên thiên nhiên vô cùng quí giá mà tự nhiên đã ban tặng cho con người Đất là nền tảng là bệ đỡ của sự sống nói chung, của loài người nói riêng

Trải qua quá trình phát triển lâu dài, cùng với sự ra đời của Nhà nước, đất đai được đưa vào sử dụng với những pháp lý khác nhau, điều này phụ thuộc vào chế độ chính trị kinh tế - chính trị của mỗi quốc gia ở từng thời kỳ nhất định

Khi đề cập đến đất đai, hẳn chúng ta điều biết đất luôn là địa điểm con người xây dựng nhà cửa, các công trình văn hoá, máy móc, kho tàng, bến bãi, Đồng thời đất cũng là nơi để phân bố dân cư, phân bố các ngành kinh tế quốc dân

Đối với môi trường đất là chổ dựa cho tất cả hệ sinh thái, đất là một trong những yếu tố quan trọng để điều hoà nhiệt độ và điều hoà khí hậu bằng cách giữ nhiệt độ làm giảm sức nóng thêu đốt của mặt trời qua nhiều tầng đất của mình Đất còn là túi lọc chuyển nước bề mặt thành nước ngầm chứa vô khối nước tinh khiết Với đặc thù độc đáo mà không vật thể tự nhiên nào có được, đó là độ phì nhiêu, đất còn cung cấp toàn bộ dinh dưỡng cho cây trồng, vật nuôi giúp cho nó sinh sôi nảy nở và phát triển Ở một vùng nhất định, kết cấu đất có thể được sử dụng làm nguyên liệu của một số ngành sản xuất phục vụ đời sống xã hội như: gạch, ngói, đồ gốm, xi măng,

Trong lịch sử hình thành và phát triển của Nhà nước, đất gắn liền với sự ra đời và tồn tại của một quốc gia là vấn đề lãnh thổ, vì lãnh thổ nó có ý nghĩa đối với việc tồn tại và duy trì một ranh giới quyền lực Nhà nước trong một cộng đồng dân

cư nhất định

Hội nghị các Bộ Trưởng Môi Trường Châu Âu họp 1973 tại Luân Đôn đánh giá: đất đai là một trong những của cải quí giá nhất của loài người, nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và con người trên trái đất”

Đất đai chỉ có thể phát huy vai trò vốn có của nó dưới sự tác động tích cực của con người một cách thường xuyên, ngược lại, đất đai không phát huy được khả năng sinh lợi nếu con người tác động vào nó với một thái độ thờ ơ, sử dụng một cách tuỳ tiện, chỉ khai thác mà không thực hiện việc cải tạo và bồi bổ đất, các điều kiện đó phụ thuộc vào bản chất của mỗi chế độ kinh tế xã hội từng quốc gia nhất định

1.2 Giá đất – giá trị của đất và các yếu tố tác động đến việc hình thành giá đất

1.2.1 Khái niệm giá đất

- Theo Luật Đất đai năm 2003, giá trị quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

- Theo Lê Tấn Lợi (1999), là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của các hệ chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất

Giá của đất tuỳ theo giá trị của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất Tuỳ vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tuỳ lợi ích kinh tế của xã hội và người sử dụng đất như tuỳ thuộc vào yêu cầu quản lý đất đai mà hình thành Như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định

Thông thường thì đất được hình thành ở hai loại giá: giá theo quy định của Nhà nước và giá theo thị trường

Giá đất do Nhà nước quy định nằm trong khung giá chung của cả nước Loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tuỳ thuộc từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành Dựa trên cơ sở này Nhà nước quy định mức thuế cho người sử dụng đất

Loại giá thứ hai là giá theo thị trường, là loại giá thường được dựa vào nhu cầu và tâm lý của người sang nhượng, là loại giá không ổn định, không cơ sở vững chắc, về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng đất Loại này thông thường cũng dựa trên

cơ sở khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành nhưng ở mức cao hay thấp hơn, sự chênh lệch do nhu cầu tâm lý của người mua và người bán

Nhìn chung giá của một lô đất, một thửa đất hình thành chịu tác động tổng hợp của nhiều yếu tố cấu thành trong mối quan hệ hữu cơ với nhau, về tự nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội,

1.2 2 Giá trị của đất

- Theo Luật Đất đai năm 2003, giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

Giá trị của đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với “cơ chế thị trường”, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong

sự phân phối đất đai để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật

Lao động chuyển hoá đất đai tự nhiên thành đất đai kinh tế (giá trị đất đai kinh tế) Giá trị này là cơ sở hình thành và vận động của giá đất Giá trị đất chính là lao động, tiền vốn, khoa học kỹ thuật đã đầu tư vào để khai thác và cải tạo đất Giá trị là cơ sở kinh tế của giá cả thực tế, giá trị là bản chất bên trong, giá cả

là biểu hiện bên ngoài, giá trị và giá cả phải luôn phù hợp với nhau, nhưng chúng có thể sai khác nhau do cạnh tranh, sức mua của tiền tệ, mất cân bằng cung cầu, tâm lý khách hàng

1.2 3 Mục đích của việc hình thành giá đất

- Sử dụng làm căn cứ để tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

- Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân;

- Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp Nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế;

- Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai

mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật

Theo Đặng Như Hiển (2004), giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương quy định nhằm:

- Tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ quyền sử dụng đất

- Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất

- Tính tiền bồi thường đối người có hành vi vi phạm về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

1.2 4 Các yếu tố tác động đến việc hình thành giá đất

Theo Lê Tấn Lợi (1999), có hai yếu tố tác động đến việc hình thành giá đất:

1.2 4.1 Yếu tố đặc tính tự nhiên

Đất đai là hệ thống bao gồm nhiều thành phần và nhiều yếu tố mang tính chất cố định, không thể di chuyển được Đất đai có thể sử dụng vào nhiều mục đích

khác nhau: nông nghiệp, lâm nghiệp, xây dựng, biết cách sử dụng và bảo vệ thì đất đai được tốt và tăng giá trị sử dụng

Mỗi loại đất được hình thành theo một điều kiện tự nhiên nhất định, căn cứ vào lịch sử phát sinh hình thành đất ta sẽ có nhiều dạng hình khác nhau Vì vậy khi quy hoạch sử dụng đất đai nhất thiết ta phải căn cứ theo từng điều kiện cụ thể của đất mà sử dụng cho hợp lý Có như thế thì giá trị của đất đai ngày càng tăng cao

1.2.4.2 Yếu tố đặc tính kinh tế xã hội

Trước hết đất đai có những lợi tức thu thập vốn có của nó, nghĩa là nó có thể mang đến thành quả mà những thành quả này không do tác động của con người, đơn thuần là những sản phẩm của thiên nhiên (đồng cỏ chăn thả tự nhiên, )

Đất đai có giá trị tự nhiên của nó và có giá trị hơn khi con người gắn bó vào

Đất đai càng trở nên có giá do tích luỹ giá trị thặng dư theo thời gian, hình thành sự đầu tư của xã hội thông qua việc xây dựng cơ sở hạ tầng (đường, xây dựng, cầu cống, điện nước, ) tạo ra khả năng sinh lợi từ đất

Quy hoạch xây dựng hợp lý sẽ làm giá trị của đất tăng lên Những công trình công cộng, đường xá, điện, sẽ thu hút nguồn đầu tư, cư trú lao động sản xuất Như vậy, đất tự nó tích luỹ giá trị của nó Sự tích luỹ giá trị này nhanh hay chậm, nhiều hay ít tuỳ vào vốn và công nghệ mà con người đầu tư vào đó

Các mục đích sử dụng khác nhau, khả năng sinh lợi của đất cũng khác nhau

và được thể hiện thông qua nhiều yếu tố: yếu tố vị trí của đất cũng làm địa điểm xây dựng cơ sở kinh doanh, buôn bán, còn yếu tố về độ phì nhiêu có ảnh hưởng đối với nông nghiệp

Giá của một lô đất, một thửa đất hình thành chịu tác động tổng hợp của nhiều yếu tố cấu thành trong mối quan hệ hữu cơ với nhau về tự nhiên, kinh tế, chính trị,

xã hội,

Theo Lê Tấn Lợi (1999), giá đất phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của đất, khả năng sinh lợi của đất phụ thuộc vào nhiều yếu tố, cụ thể là: mục đích sử dụng đảm bảo có lợi nhất

* Điều kiện tự nhiên của lô đất: vị trí hình thể (chiều rộng, chiều sâu, ) của

lô đất, chất lượng, môi trường tự nhiên

Đất đai là hệ thống bao gồm nhiều thành phần và nhiều yếu tố mang tính chất cố định, không thể di chuyển được Đất đai có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau: nông nghiệp, công nghiệp, xây dựng, biết cách sử dụng và bảo vệ thì đất đai được tốt và tăng giá trị sử dụng

Mỗi loại đất được hình thành theo điều kiện tự nhiên nhất định nào đó, căn

cứ vào lịch sử phát sinh và hình thành đất ta có nhiều dạng hình đất đai khác nhau

vì vậy khi quy hoạch sử dụng đất đai nhất thiết ta phải căn cứ theo từng điều kiện cụ thể của đất mà sử dụng cho hợp lý Có như thế giá trị đất đai ngày càng nâng cao

* Điều kiện kinh tế xã hội thể hiện ở :

- Cơ sở hạ tầng kỹ thuật

- Cơ sở hạ tầng xã hội

Ngoài ra giá đất đô thị còn bị ảnh hưởng các vùng chung quanh thể hiện loại

đô thị trong toàn lãnh thổ

* Để đánh giá đất đô thị người ta dựa vào hai căn cứ:

- Căn cứ văn bản pháp lý của Nhà nước;

- Các số liệu điều tra thực tế trong đô thị

1.3 Q uan hệ pháp luật đất đai

1.3.1 Khái niệm quan hệ pháp luật đất đai

Theo Bùi Quang Nhơn (2004), quan hệ đất đai là một trong những mối quan

hệ thuộc lĩnh vực kinh tế Quan hệ đất đai trước hết là quan hệ giữa người với người trong việc sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai Các quan hệ này rất đa dạng và phức tạp, nó xuất phát trên cơ sở sở hữu đất đai của mỗi chế độ kinh tế xã hội

Dưới chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến và tư bản chủ nghĩa, đất đai là phương tiện bóc lột của giai cấp thống trị đối với các giai cấp và tầng lớp đối lập trong xã hội Đất đai được quan niệm thuần tuý là một bất động sản mà chủ sở hữu

có quyền mua, bán, trao đổi, biếu tặng như mọi tài sản thông thường khác Đất đai thuộc về các chủ đất, được giai cấp thống trị coi như phương tiện để bóc lột giai cấp

bị trị Do vậy mà các quan hệ đất đai không nằm trong sự điều chỉnh của các quy phạm pháp luật đất đai, mà do các quy phạm pháp luật dân sự điều chỉnh Điều đó cũng giải thích tại sao ở các nước tư bản không có ngành luật đất đai độc lập, nó chỉ

là một chế định của luật sư mà thôi

Đối với Việt Nam, thì chỉ có một chủ thể duy nhất, đó là Nhà nước Nhà nước ta cũng là một người thống nhất quản lý toàn bộ đất đai Nên chỉ có thể trên cơ

sở một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, có hiệu luật cao thì chế độ sở hữu toàn dân

và chức năng quản lý thống nhất toàn bộ đất đai mới được thực hiện có hiệu quả

Các quan hệ đất đai, mà cụ thể là quan hệ giữa Nhà nước xã hội chủ nghĩa với tất cả các chủ thể sử dụng đất như: các tổ chức kinh tế, các cơ quan Nhà nước, các tổ chức chính trị xã hội, các hộ gia đình và cá nhân các quan hệ giữa các tổ chức, các cá nhân này với nhau trong quá trình sử dụng đất Các quan hệ này được các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh và thực hiện trên thực tế

Quan hệ pháp luật đất đai, trước hết là quan hệ giữa chủ sở hữu với các chủ

sử dụng cụ thể và giữa các chủ sử dụng với nhau, được các quy phạm pháp luật điều chỉnh Cho nên quan hệ pháp luật đất đai là các quan hệ xã hội được các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh

Qua các quan hệ pháp luật đất đai như trên đã nảy sinh nhiều mâu thuẫn trong quá trình sử dụng đất: mâu thuẫn giữa người sử dụng đất với nhau, mâu thuẫn giữa nhà nước với người sử dụng đất Do đó phải có những quy định để giải quyết

1.3.2 Quyền và nghĩa vụ của Nhà nước

Theo Bùi Quang Nhơn (2001), thì quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đối với đất đai được thể hiện như sau:

1.3 2.1 Quyền của Nhà nước

Nhà nước là chủ sở hữu toàn bộ đất đai trong cả nước, là yếu tố quyết định tối cao quá trình quản lý và sử dụng đất đai Nhà nước có các quyền đặc trưng của

chủ sử dụng bao gồm:

- Quyền chiếm hữu đất đai: quyền của Nhà nước nắm giữ, kiểm soát toàn

bộ đất đai Quyền này không bị hạn chế về không gian và thời gian đối với vốn đất nằm trong lãnh thổ quốc gia

- Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước có thể sử dụng hoặc không trực tiếp sử dụng, mà giao cho các tổ chức và cá nhân, công dân sử dụng theo quy hoạch vì lợi ích của xã hội

- Quyền định đoạt đất đai: là quyền quyết định số phận pháp lý của đất đai Quyền năng này hoàn toàn thuộc về Nhà nước mà chủ sử dụng không thể có được

1.3 2.2 Nghĩa vụ của Nhà nước

Điều 13 Luật Đất đai năm 2003 xác định hàng loạt nội dung trong quản lý đất đai của Nhà nước và cũng là nghĩa vụ mà Nhà nước cần phải thực hiện, cụ thể là:

- Nghĩa vụ Nhà nước là nắm chắc toàn bộ quỹ đất của quốc gia thông qua các kỹ thuật nghiệp vụ mà cơ quan quản lý đất đai thực hiện là: điều tra, khảo sát, đánh giá đất đai, đăng ký sử dụng và cấp GCNQSDĐ

- Nghĩa vụ trong việc xác lập, xây dựng quy hoạch, kế hoạch để phân chia một cách hợp lý quỹ đất đai thống nhất vì lợi ích Nhà nước và xã hội

- Nhà nước thực hiện việc kiểm tra, giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất bảo hộ quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất

1.3 3 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

1.3 3.1 Quyền chung của người sử dụng đất

Điều 105 Luật Đất đai năm 2003, quyền chung của người sử dụng đất:

Người sử dụng đất có các quyền chung như sau đây:

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;

- Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình;

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

Điều 106 Luật Đất đai năm 2003, quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1.3 3.2 Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;

Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;

Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;

Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất

1.4 Q uản lý Nhà nước đối với đất đai:

Theo Bùi Quang Nhơn (2004), quản lý Nhà nước đối với đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền

sở hữu Nhà nước về đất đai, đó là hoạt động trong việc nắm chắc tình hình sử dụng đất, trong việc phân phối và phân phối lại vốn đất theo quy hoạch, trong việc kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất

Hoạt động quản lý đất đai của mỗi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền làm phát sinh các quan hệ giữa các cơ quan Nhà nước với người sử dụng đất Nhà nước ban hành pháp luật để hướng các quan hệ đó được phát triển thống nhất và phù hợp với nhu cầu, lợi ích của Nhà nước

Chế độ Nhà nước đối với đất đai là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình quản lý Nhà nước đối với đất đai

Điều 6 Luật Đất đai năm 2003, những quy định này được ghi nhận trong

Hiến pháp năm 1992, trong Luật Đất đai năm 2003 và một số văn bản pháp luật về quan hệ đất đai Về nội dung, chế độ quản lý Nhà nước đối với đất đai gồm:

- Nhà nước thống nhất quản lý đất đai bằng quan hệ và pháp luật

- Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:

+ Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

+ Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính

+ Khảo xác, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất

+ Quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất

+ Quản lý việc giao đất, cho thuê, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất đai

+ Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Thống kê, kiểm kê đất

+ Quản lý tài chính về đất đai

+ Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

+ Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất + Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và

xử lý quy phạm pháp luật về đất đai

+ Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai

+ Quản lý các dịch vụ công về đất đai

- Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý

Nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực đảm bảo quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả

1.5 Tổng quan về chính sách đền bù, giải tỏa ở Việt Nam

1.5 1 Một số khái niệm liên quan đến đền bù, giải tỏa về đất đai

Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc

di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới

Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội

Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định đến tiến độ của các dự

án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án Trong đó đền bù thiệt hại là khâu quan trọng quyết định tiến độ giải phóng mặt bằng

Luật Đất đai năm 1993, năm 1998 đều dùng “đền bù” nhưng đến Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 được thay bằng “bồi thường” với hàm ý “Ngang giá” và quan tâm đến lợi ích của người bị thu hồi đất

Theo từ điển tiếng Việt:

- Đền bù có nghĩa là: “Trả lại đầy đủ hoặc tương xứng với mất mát hoặc sự vất vả (đền bù thiệt hại, đền bù công lao)”

- Bồi thường là: “Đền bù bằng tiền những thiệt hại về vật chất mà mình phải chịu trách nhiệm (làm hỏng phải bồi thường, bồi thường cho gia đình người bị nạn)”

Tuy ngữ nghĩa khác nhau không nhiều, nhưng nếu trở lại cùng “Đền bù” vẫn hợp lý hơn vì:

- Không phải mọi khoản đền bù đều bằng tiền;

- Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất là khi phải tái định cư;

-Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế và vẫn đòi hỏi sự “Hy sinh” Không chỉ là một sự đền bù ngang giá tuyệt đối

Từ những nhận thức trên có thể hiểu bản chất của công tác đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong quá trình hiện nay không chỉ đơn thuần là sự đền

bù về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo lợi ích của người dân phải di chuyển Đó là

họ phải có được chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi cũ, nhưng chắc chắn phải tốt hơn nơi cũ về mọi mặt thì mới tạo điều kiện cho người dân sống

và ổn định

1.5 2 Chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam qua các thời kỳ

1.5 2.1 Thời kỳ trước năm 1945

Chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam gắn liền với việc hình thành các triều đại phong kiến Ở mỗi kiểu Nhà nước các hình thức sở hữu đất đai luôn được giai cấp thống trị chú trọng Bắt đầu từ thời vua Gia Long, Nhà nước thực sự thừa nhận quyền sở hữu ruộng đất không chỉ thuộc về Nhà nước

mà cả sở hữu tư nhân và cả sở hữu làng xã Việc đền bù theo mức thực sự là sự đền

bù trên cơ sở thừa nhận quyền sở hữu tư nhân Tuy nhiên, sở hữu Nhà nước bao giờ cũng lấn át sở hữu làng xã Chính sách đền bù thực hiện rất nguyên tắc và chặt chẽ

1.5.2.2 Thời kỳ sau Cách mạng Tháng 8/1945 đến năm 1975

Sau Cách mạng Tháng 8 thành công, chúng ta tiến hành xoá bỏ chiếm hữu ruộng đất của địa chủ, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho nông dân Hiến pháp năm 1959, Nhà nước thừa nhận ba hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu Nhà nước, sở hữu tư nhân và sở hữu tập thể Khi tiến hành thu hồi đất Nhà nước tiến hành điều chỉnh ruộng đất hoặc nhượng lại ruộng đất cho người bị trưng dụng sẽ được đền bù từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng bị trưng dụng Thực

tế trong thời kỳ này, quan hệ đất đai trong đền bù chủ yếu là thoả thuận sau đó thống nhất giá trị đền bù mà không cần có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án đền bù hay ban hành giá đền bù

1.5 2.3.Thời kỳ sau năm 1975

Trên cơ sở Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, ngày 01 tháng 07 năm 1980 Hội đồng Chính phủ ra quyết định số 201/CP về việc: “Không được phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất dưới bất kỳ hình thức nào, không được dùng để thu những khoản lợi không do thu nhập mà có, trừ trường hợp do Nhà nước quy định” Quan hệ đất đai thời kỳ này đơn thuần chỉ là quan hệ “Giao - thu” giữa Nhà nước và người sử dụng

Ngày 31 tháng 5 năm 1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Nghị định 186/HĐBT về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang

mục đích khác, tại Điều 1 của Nghị định quy định rõ mọi tổ chức, cá nhân được giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác phải đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước Tiền bồi thường tài sản trên mặt đất và tài sản trong lòng đất cho chủ sử dụng không thuộc các khoản đền bù thiệt hại về đất Khung mức giá đền bù thiệt hại do UBND tỉnh, thành phố, đặt khu trực thuộc trung ương quy định cụ thể, mức đền bù đối với từng quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh sát với giá đất ở địa phương nhưng không được thấp hơn hay cao hơn mức quy định của CP

Điều 23 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá, trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia mà Nhà nước trưng mua hay trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hay tổ chức theo thời giá thị trường” Trên cơ sở Hiến pháp năm

1992, thừa kế có chọn lọc Luật Đất đai năm 1988, Luật Đất đai năm 1993 ra đời với những đổi mới quan trọng, đặc biệt với nội dung thu hồi đất phục vụ lợi ích cộng đồng và đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Luật Đất đai quy định rõ hơn quyền của người được giao đất gồm có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp Đồng thời, CP quy định khung giá cho từng loại đất, từng vùng

và theo thời gian

Trong suốt thời gian này, Nhà nước ban hành hàng loạt các văn bản pháp

luật về quản lý đất đai Trên cơ sở, cụ thể hoá Hiến pháp năm 1992, Luật dân sự, cùng với nhiều Nghị định, Chỉ thị, Thông tư về vấn đề đền bù, tái định cư

- Nghị định 64/1993/NĐ-CP ngày 27 tháng 9 năm 1993 về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp

- Nghị định 87/1994/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 quy định khung giá các loại đất

- Nghị định 89/1994/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 quy định về việc thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính

- Nghị định 02/1994/NĐ-CP ngày 15 tháng 01 năm 1994 về công tác giao đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp

- Nghị định 91/1994/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 ban hành điều lệ quản lý quy hoạch đô thị

- Nghị định 45/1996/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 1996 đưa ra tiêu chuẩn hợp pháp về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị

- Nghị định 90/1998/NĐ-CP và Nghị định 22/1998/NĐ-CP điển hình cho các văn bản pháp lý về đền bù và tái định cư

- Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định 69/2009/NĐ-CP điển hình bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư

- Thông tư 14/2009/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

1.6 Chính sách pháp luật của một số nước trong khu vực

1.6 1 Trung Quốc

Ở Trung Quốc, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên

cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những

người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất

Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất Cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số Tiền bồi thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại

Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ Việc quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm

Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ, giá đất tiêu chuẩn, trợ cấp về giá cả Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân

ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian

để đánh giá, xác định giá Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể

Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do thứ nhất,

đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động

tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái định cư Thứ ba, quyền

sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng

hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng Chính quyền thôn,

xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng

Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi xây xong nhà tái định cư

1.6.2 Thái Lan

Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết Tuy nhiên, với những dự án do CP quản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường

1.6 3 Hàn Quốc

Hàn Quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các vùng nông thôn vào đô thị, thủ đô Xê-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất định cư trầm trọng trong thành phố Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận Việc đền bù được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền

mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản lý, được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xê-un khoảng 5km Vào những năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu hết các hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc

1.7 Q uy định chung của Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009

về việc giải tỏa, đền bù đất đai

- Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án đối với các trường hợp đã có dự án đầu tư được cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

- Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất thực hiện việc thu hồi đất đối với các trường hợp quy định của pháp luật thì: đất thu hồi thuộc khu vực nông thôn được UBND xã quản lý, đất thuộc khu vực đô thị và khu vực đã được quy hoạch để phát triển đô thị được giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý

- Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi (Điều 42 Luật Đất đai năm 2003)

+ Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 của Luật Đất đai này thì người bị thu hồi đất được bồi thường, trừ các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7,

8, 9, 10, 11, 12 điều 38 và các điểm b, c, d, đ, g, khoản 1 Điều 43 của Luật Đất đai năm 2003

+ Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường loại đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi

+ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chổ khác, khu tái định cư được quy hoạch chung cho

nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

Trường hợp không có khu tái định cư thì bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị, bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó

- Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc bồi thường bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo để chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc làm mới

- Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất

mà chưa được thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật

thì phải trừ đi giá trị nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện trong giá trị được bồi thường

- CP quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất

Đối tượng phải đền bù thiệt hại:

Tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (gọi chung là người sử dụng đất) để sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng có trách nhiệm đền bù thiệt hại về đất và tài sản hiện có gắn liền với đất theo qui định tại Nghị định

69/2009/NĐ-CP của CP

Đối tượng được đền bù thiệt hại:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước có đất bị thu hồi (gọi chung là người bị thu hồi đất) được đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phải là người có đủ điều kiện theo quy định của Nghị định 69/2009/NĐ-CP của CP

- Người được đền bù thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi phải là người sở hữu hợp pháp tài sản đó phù hợp với quy định của pháp luật

- Việc đề bù thiệt hại khi thu hồi đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, người định cư ở nước ngoài đã được Việt Nam cho thuê đất giải quyết theo quyết định riêng của Thủ Tướng Chính Phủ

- Việc sử dụng đất phục vụ cho các công trình công ích của làng, xã bằng hình thức huy động sự đóng góp của dân thì không áp dụng những quy định tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP của CP

1.8 1.1 Điều kiện để được bồi thường về đất

Điều kiện để được bồi thuờng về đất được thực hiện theo Nghị định, người đang sử dụng đất được bồi thường về đất thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2,

3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 Điều 8 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và các Điều 44, 45

và 46 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP Một số điểm tại khoản 3 Điều 8 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP được quy định cụ thể như sau:

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất và giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất quy định tại điểm c khoản 3 Điều 8 bao gồm:

+ Giấy tờ thừa kế theo quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ tặng, cho nhà đất có công chứng hoặc xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) tại thời điểm tặng, cho;

+ Giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất của cơ quan, tổ chức giao nhà

- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 8, trường hợp này phải bảo đảm các điều kiện sau:

+ Nhà thanh lý, hóa giá, nhà bán phải thuộc sở hữu Nhà nước Nhà thuộc sở hữu Nhà nước gồm: nhà ở tiếp quản từ chế độ cũ, nhà vô chủ, nhà vắng chủ đã được xác lập sở hữu Nhà nước; nhà ở tạo lập do ngân sách Nhà nước đầu tư; nhà ở được tạo lập bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; nhà ở được tạo lập bằng tiền theo phương thức Nhà nước và nhân dân cùng làm; các nhà ở khác thuộc sở hữu

Nhà nước

+ Nhà được cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, tổ chức đoàn thể của Nhà nước và doanh nghiệp Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở, bán nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nước trước ngày 5 tháng 7 năm 1994 hoặc giấy tờ bán nhà ở do tổ chức chuyên quản nhà ở bán theo quy định tại Nghị định số 61/1994/NĐ-CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 của CP về mua bán và kinh doanh nhà ở

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người đang sử dụng đất quy định tại điểm e khoản 3 Điều 8 bao gồm:

+ Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp;

+ Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất ở (sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh) công nhận

Về giá đất để tính bồi thuờng là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định do UBND tỉnh công bố hàng năm theo quy định của CP

1.8.1.2 Giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại

- Giá đất để tính bồi thường quy định tại Điều 11 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP là giá đất theo mục đích đang sử dụng của loại đất bị thu hồi, được UBND cấp tỉnh quy định và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh giao cho cơ quan chức năng xác định lại giá đất cụ thể để quyết định giá đất tính bồi thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định về khung giá các loại đất

- Chi phí đầu tư vào đất còn lại quy định tại khoản 3 Điều 9 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP là các chi phí thực tế hợp lý mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất để sử dụng theo mục đích được phép sử dụng mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được Các khoản chi phí đầu tư vào đất phải có đầy đủ hồ

sơ, chứng từ, thực tế chứng minh Chi phí đầu tư vào đất còn lại được xác định bằng tổng chi phí thực tế hợp lý tính thành tiền đã đầu tư vào đất trừ đi số tiền đầu tư phân bổ cho thời gian đã sử dụng đất Các khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm:

+ Tiền sử dụng đất của thời hạn chưa sử dụng đất trong trường hợp giao đất

có thời hạn, tiền thuê đất đã nộp trước cho thời hạn chưa sử dụng đất (có chứng từ hóa đơn nộp tiền);

+ Các khoản chi phí san lấp mặt bằng, chi phí tôn tạo đất được giao, được thuê và phù hợp với mục đích sử dụng đất Trường hợp thu hồi đất mà đã được bồi

thường về đất thì không được bồi thường chi phí san lấp mặt bằng, chi phí tôn tạo đất;

+ Các khoản chi phí khác có liên quan

UBND cấp tỉnh quy định việc xác định khoản chi phí đầu tư vào đất còn lại đối với các trường hợp không có hồ sơ, chứng từ về chi phí đã đầu tư vào đất cho phù hợp với thực tế tại địa phương

1.8.1.3 Bồi thường đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

Bồi thường đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo quy định tại Điều 16 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP như sau:

- Đất nông nghiệp được bồi thường gồm: đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối

và đất nông nghiệp khác

- Đối với đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt quy hoạch rừng phòng hộ, rừng đặc dụng mà các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận khoanh nuôi tái sinh rừng, chăm sóc, bảo vệ rừng hoặc trồng rừng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước theo hợp đồng khoán thì khi Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường về cây trồng trên đất Mức bồi thường tương đương với mức phân chia sản phẩm theo quy định tại Thông tư liên tịch số 80/2003/TTLT/BNN-BTC ngày 03/9/2003 của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn và Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Quyết định số 178/2001/QĐ-TTg ngày 12/11/2001 của Thủ tướng Chính phủ về quyền hưởng lợi, nghĩa vụ của hộ gia đình,

cá nhân được giao, được thuê, nhận khoán rừng và đất lâm nghiệp

1.8.1.4 Bồi thường đối với đất ở

- Người bị thu hồi đất ở được bồi thường bằng việc giao đất ở mới hoặc bằng nhà ở tái định cư hoặc bằng tiền theo giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất

Việc bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư được thực hiện khi người bị thu hồi đất ở thuộc các trường hợp quy định tại Điều 18 của Thông tư này

- Bồi thường đất ở đối với những người đang đồng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 15 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP khi Nhà nước thu hồi đất mà giấy tờ về đất không xác định được diện tích đất thuộc quyền sử dụng riêng của từng tổ chức, từng hộ gia đình, cá nhân thì UBND cấp tỉnh hướng dẫn việc tiếp nhận và phân chia tiền bồi thường về đất

1.8.1.5 Bồi thường đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ an toàn

Bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước không thu hồi đất quy định tại khoản 2 Điều 16 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP được quy định cụ thể như sau:

- Trường hợp làm thay đổi mục đích sử dụng đất:

+ Làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, từ đất ở sang đất nông nghiệp thì tiền bồi thường bằng chênh lệch giữa giá đất ở với giá đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở), giữa giá đất ở với giá đất nông nghiệp nhân với diện tích bị thay đổi mục đích sử dụng;

+ Làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) sang đất nông nghiệp thì tiền bồi thường bằng chênh lệch giữa giá đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) với giá đất nông nghiệp nhân với diện tích bị thay đổi mục đích sử dụng

- Trường hợp không làm thay đổi mục đích sử dụng đất (nhà ở, công trình đủ điều kiện tồn tại trong hành lang bảo vệ an toàn của công trình) nhưng làm hạn chế khả năng sử dụng thì được bồi thường bằng tiền theo mức thiệt hại thực tế Mức bồi thường cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với thực tế tại địa phương

- Khi hành lang bảo vệ an toàn công trình chiếm dụng khoảng không trên 70% diện tích đất sử dụng có nhà ở, công trình của một chủ sử dụng đất thì phần diện tích đất còn lại cũng được bồi thường theo quy định như trên

1.8.2 Bồi thường, hỗ trợ về tài sản

1.8.2.1 C ác trường hợp bồi thường, hỗ trợ cụ thể về nhà, công trình

Xử lý các trường hợp bồi thường, hỗ trợ cụ thể về nhà, công trình quy định tại Điều 20 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP được quy định cụ thể như sau:

- Nhà, công trình khác được phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng trên đất có đủ điều kiện được bồi thường về đất thì được bồi thường theo quy định tại Điều 24 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP

- Nhà, công trình khác không được phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng xây dựng trên đất có đủ điều kiện được bồi thường về đất

và xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì được bồi thường theo quy định tại Điều 24 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP; nếu xây dựng từ ngày 01 tháng 7 năm

2004 trở về sau, xây dựng không đúng với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì không được bồi thường Trong trường hợp đặc biệt, UBND cấp tỉnh xem xét hỗ trợ từng trường hợp cụ thể cho phù hợp với thực tế tại địa phương

1.8.2.2 Bồi thường, hỗ trợ nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc

sở hữu Nhà nước

Bồi thường, hỗ trợ nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc

sở hữu Nhà nước thực hiện theo quy định tại Điều 21 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và được quy định cụ thể như sau:

- Khoản 1 Điều 21 quy định về phần diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp được coi là hợp pháp khi được cơ quan ra quyết định phân nhà hoặc cơ quan quản lý nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước tại địa phương cho phép

- Khoản 2 Điều 21 quy định về người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ được thuê nhà tại nơi tái định cư; trường hợp không có nhà tái định

cư để bố trí thì được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới, mức hỗ trợ bằng 60% trị giá đất và 60% trị giá nhà đang thuê; trường hợp có nhà tái định cư để bố trí mà

người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước không có nhu cầu thuê thì không được hỗ trợ bằng tiền

1.8.2.3 Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi

Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi thực hiện theo quy định tại Điều 24 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và được quy định cụ thể như sau:

- Mức bồi thường đối với cây hàng năm bằng giá trị sản lượng thu hoạch của một (01) vụ thu hoạch Giá trị sản lượng của một (01) vụ thu hoạch được tính theo năng suất cao nhất trong ba (03) năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương theo thời giá trung bình của nông sản cùng loại ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất

- Cây lâu năm bao gồm cây công nghiệp, cây ăn quả, cây lấy gỗ, lấy lá, cây rừng quy định tại khoản 1 Điều 2 của Nghị định số 74 ngày 25 tháng 10 năm 1993 của CP quy định chi tiết thi hành Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi được bồi thường theo giá trị hiện có của vườn cây, giá trị này không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất Giá trị hiện có của vườn cây lâu năm để tính bồi thường được xác định như sau:

+ Cây trồng đang ở chu kỳ đầu tư hoặc đang ở thời gian xây dựng cơ bản thì giá trị hiện có của vườn cây là toàn bộ chi phí đầu tư ban đầu và chi phí chăm sóc đến thời điểm thu hồi đất tính thành tiền theo thời giá tại thị trường địa phương;

+ Cây lâu năm là loại thu hoạch một lần (cây lấy gỗ) đang ở trong thời kỳ thu hoạch thì giá trị hiện có của vườn cây được tính bồi thường bằng số lượng từng loại cây trồng nhân với giá bán một (01) cây tương ứng cùng loại, cùng độ tuổi, cùng kích thước hoặc có cùng khả năng cho sản phẩm ở thị trường địa phương tại thời điểm bồi thường trừ đi giá trị thu hồi (nếu có);

+ Cây lâu năm là loại thu hoạch nhiều lần (ví dụ như cây ăn quả, cây lấy dầu, nhựa…) đang ở trong thời kỳ thu hoạch thì giá trị hiện có của vườn cây được tính bồi thường là giá bán vườn cây ở thị trường địa phương tại thời điểm bồi thường trừ

đi giá trị thu hồi (nếu có);

+ Cây lâu năm đã đến thời hạn thanh lý thì chỉ bồi thường chi phí chặt hạ cho chủ sở hữu vườn cây

Chi phí đầu tư ban đầu, chi phí chăm sóc, chi phí chặt hạ quy định tại khoản này được tính thành tiền theo mức chi phí trung bình tại địa phương do UBND cấp tỉnh quy định cụ thể đối với từng loại cây

- Đối với cây trồng và lâm sản phụ trồng trên diện tích đất lâm nghiệp do Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để trồng, khoanh nuôi, bảo vệ, tái sinh rừng, mà khi giao là đất trống, đồi núi trọc, hộ gia đình, cá nhân tự bỏ vốn đầu tư trồng rừng thì được bồi thường theo giá bán cây rừng chặt hạ tại cửa rừng cùng loại

ở địa phương tại thời điểm có quyết định thu hồi đất trừ đi giá trị thu hồi

1.8.2.4 Xử lý tiền bồi thường đối với tài sản thuộc sở hữu Nhà nước

Việc sử dụng tiền bồi thường đối với tài sản thuộc sở hữu Nhà nước quy định tại Điều 25 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP được quy định cụ thể như sau:

Tổ chức bị thu hồi đất có tài sản được Nhà nước giao quản lý, sử dụng bị thiệt hại và phải di dời đến địa điểm mới thì được sử dụng tiền bồi thường tài sản để đầu tư tại địa điểm mới theo dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt Số tiền bồi thường tài sản này do người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất chi trả; nếu không sử dụng hết thì số tiền còn lại được nộp vào ngân sách Nhà nước

1.8.3 Chính sách h ỗ trợ

1.8.3.1 Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất

Tại Điều 20 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP được quy định cụ thể như sau:

- Đối tượng được hỗ trợ ổn định đời sống và ổn định sản xuất là hộ gia đình,

cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và được xác định như sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp khi thực hiện Nghị định số 64/1993/NĐ-CP ngày 27 tháng 9 năm 1993 của CP ban hành quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; Nghị định số 02/1994/NĐ-CP ngày 15 tháng 01 năm 1994 của CP ban hành quy định về việc giao đất lâm nghiệp

cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp; Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28 tháng 8 năm 1999 của CP sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ sung việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài; Nghị định số

163/1999/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 1999 của CP về việc giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích lâm nghiệp; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của

CP về thi hành Luật Đất đai năm 2003;

+ Nhân khẩu nông nghiệp trong hộ gia đình quy định tại điểm a khoản này nhưng phát sinh sau thời điểm giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình đó;

+ Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng đủ điều kiện được giao đất nông nghiệp theo quy định tại điểm a khoản này nhưng chưa được giao đất nông nghiệp

và đang sử dụng đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho, khai hoang theo quy định của pháp luật, được UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận là đang trực tiếp sản xuất trên đất nông nghiệp đó

- Diện tích đất nông nghiệp mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng quy định tại khoản 1 Điều 20 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP gồm diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất được giao để trồng rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác và được xác định như sau:

+ Đối với đất nông nghiệp đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003) thì xác định diện tích đất ghi trên giấy tờ đó;

+ Đối với đất nông nghiệp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng được thể hiện trong phương án giao đất nông nghiệp khi thực hiện quy định tại điểm

a khoản 1 Điều này thì diện tích đất nông nghiệp được xác định theo phương án đó;

+ Đối với đất nông nghiệp không có giấy tờ, phương án giao đất quy định tại điểm a và điểm b khoản này thì xác định theo hiện trạng thực tế đang sử dụng

- Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có đăng ký kinh doanh mà bị ngừng sản xuất kinh doanh thì được hỗ trợ tối đa bằng 30% một (01) năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của ba (03) năm liền kề trước đó Thu nhập sau thuế được xác định căn cứ vào báo cáo tài chính đã được kiểm toán hoặc được cơ quan thuế chấp thuận; trường hợp chưa được kiểm toán hoặc chưa được cơ quan thuế chấp thuận thì việc xác định thu nhập sau thuế được căn cứ vào thu nhập sau thuế do đơn vị kê khai tại báo cáo tài chính, báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh cuối mỗi năm đã gửi cơ quan thuế

1.8.3.2 Xác định khu dân cư để tính hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân

cư

- Khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 21 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP được xác định theo ranh giới của thửa đất có nhà ở ngoài cùng của làng, bản, thôn, ấp, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự

- UBND cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định ranh giới của thửa đất có nhà ở ngoài cùng quy định tại khoản 1 Điều này

1.8.3.3 Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm

Việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm được thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP và được quy định như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 14 của Thông tư này mà bị thu hồi đất nông nghiệp nhưng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 21 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP thì được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm

- Việc áp dụng hình thức hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm bằng một (01) suất đất ở hoặc một (01) căn hộ chung cư hoặc một (01) suất đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp chỉ thực hiện một lần khi có đủ các điều kiện sau:

+ Hộ gia đình, cá nhân được hỗ trợ có nhu cầu nhận suất đất ở hoặc căn hộ chung cư hoặc suất đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

+ Địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, quỹ nhà ở;

+ Số tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm quy định tại điểm a khoản 1 Điều 22 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP phải bằng hoặc lớn hơn giá trị một (01) suất đất ở hoặc giá một (01) căn hộ chung cư hoặc giá trị một (01) suất đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

- Việc lấy ý kiến của người bị thu hồi đất nông nghiệp về phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp được thực hiện đồng thời khi lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Hình thức lấy ý kiến thực hiện như việc lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quy định tại khoản 2 Điều 30 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP

1.8.3.4 Hỗ trợ người đang thuê nhà không thuộc sở hữu Nhà nước

Hỗ trợ người đang thuê nhà không thuộc sở hữu Nhà nước quy định tại Điều

30 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP được quy định cụ thể như sau:

Hộ gia đình, cá nhân đang hợp đồng thuê nhà mà không thuộc sở hữu Nhà nước, khi Nhà nước thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thì được hỗ trợ chi phí di chuyển theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 18 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP

1.8.4 Tái định cư

1.8.4.1 Các trường hợp được bố trí tái định cư

Hộ gia đình, cá nhân khi bị Nhà nước thu hồi đất ở thì được bố trí tái định cư trong các trường hợp sau:

- Hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi hết đất ở mà không

có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu tái định cư)

- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất mà phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi