Một số giải pháp đề xuất: để tháo gỡ những khó khăn trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, trong những năm tới cần thực hiện các giải pháp chủ yếu sau:
88
- Bảo đảm nguyên tắc về giá đất bồi thường khi thu hồi là phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá phải như nhau; đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá cũng phải như nhau (Ðiều 56 Luật Đất đai năm 2003; Điều 11, 12, 13 NĐ 69/2009/NĐ-CP). Việc quy định như trên về giá trị bồi thường cho người có đất bị thu hồi sẽ tạo nên tính nhất quán về mặt giá trị của đất đai, nhất là đối với mức đền bù. Hiện nay, nhiều người dân khi bị thu hồi đất họ vẫn không đồng ý với giá đền bù: tiền đất, vật kiến trúc... do việc định giá đền bù của Nhà nước đều thấp hơn giá thị trường nhiều lần. Theo quy định của CP giá đất đền bù tối thiểu phải bằng 70% giá thị trường, những khi áp giá bồi thường thì đều thấp hơn 50% giá thị trường. Để tránh thiệt thòi cho các hộ thuộc diện di dời, ngoài khung giá chung do tỉnh ban hành, nên chăng cần tính chênh lệch giá bù thêm để kéo giá đất gần hơn với giá thị trường. Đối với việc đền bù vật kiến trúc trên đất như giá sắt thép, xi măng, nhân công đều thay đổi tăng (theo quy định biến động giá trên 20% phải điều chỉnh), vì thế, UBND cấp tỉnh cũng cần xem xét và nâng mức hỗ trợ, đền bù đối với những tài sản này cho phù hợp với giá thị trường khi giải tỏa đất đai.
- Về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải bảo đảm đúng theo các quy định của pháp luật, song các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng cần tính tới những biến động về mặt kinh tế đối với tài sản là đất đai khi thu hồi, bởi vì đó chính là những tư liệu sản xuất chính của người dân cũng như môi trường sinh sống duy nhất của hộ gia đình, cá nhân nếu mất đi và nếu không được bồi thường thỏa đáng để ổn định cuộc sống ít nhất là như cũ thì sẽ tạo lên sự bất ổn định về mặt xã hội, về mặt chính trị cũng như sự gia tăng đói nghèo là rất lớn. Vì vậy, theo chúng tôi khi thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì phải bảo đảm ưu tiên
89
trước tiên bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng cho người bị thu hồi. Trường hợp không có đất để bồi thường thì phải bồi thường cho họ theo giá đất của thị trường sau khi các bên đã có biên bản khảo sát tại địa phương vào thời điểm thu hồi đất; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất thì phần chênh lệch đó cũng được thanh toán bằng tiền cho họ.
- Ban hành nhiều chính sách hỗ trợ người dân như chú trọng xây dựng các cơ sở đào tạo nghề, hỗ trợ học phí cho con em nông dân bị thu hồi đất, quy hoạch và phát triển các làng nghề hoặc hỗ trợ người tự tìm việc làm. Đây có thể coi là những giải pháp thiết thực trong việc giúp người dân bị thu hồi đất tìm được việc làm. Giải pháp mang tính pháp lý phải là có quy định chặt chẽ trong tuyển dụng lao động đối với doanh nghiệp khi tham gia đầu tư. Khi bị thu hồi đất thì người dân không còn tư liệu sản xuất nữa vì vậy mà nhu cầu chuyển đổi việc làm là rất cần thiết. Những người đang trong độ tuổi lao động phải tìm lấy một nghề để học, để đáp ứng yêu cầu tuyển dụng của các doanh nghiệp. Song mặt bằng dân trí và thực trạng chất lượng dạy nghề cho lao động ở nông thôn còn thấp nên lao động địa phương vào làm việc tại các khu công nghiệp chỉ chiếm tỷ lệ không cao. Ngoài ra, mỗi địa phương cần chú trọng đến việc hỗ trợ dạy nghề, hướng nghiệp để người dân tự ổn định đời sống ở môi trường mới.
- Về trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc hỗ trợ, tái định cư: trường hợp này xuất phát từ việc giải tỏa đất đai của người dân để thực hiện dự án, chính quyền cấp tỉnh cũng cần tính tới sự phát triển đồng bộ của các ngành, các cấp tại địa phương, song cũng phải bảo đảm cho bộ mặt dân cư của tỉnh được phát triển đồng thời cả về tinh thần cũng như điều kiện vật chất. Chính vì vậy, UBND cấp tỉnh trước tiên phải có trách nhiệm lập, thực hiện và kiểm soát việc thực hiện các dự án tái định cư nhằm bảo đảm việc xây dựng hạ tầng cơ sở kinh tế, hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư có chất lượng, khắc phục tình trạng chính quyền vừa là cơ quan quản lý dự án, vừa là cơ quan thực hiện dự án như những năm trước đây nên đã tạo ra nhiều
90
khu tái định cư rất kém chất lượng. Theo đó, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có thể giao cho một tổ chức (có năng lực về tài chính, nguồn nhân lực có trình độ, kỹ thuật và công nghệ tốt) chịu trách nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và phải có cam kết trong quá trình thực hiện xây dựng khu tái định cư theo khoản 1 Điều 26 NĐ 69/2009/NĐ-CP. Bên cạnh đó, khi xây dựng khu tái định cư phải bảo đảm được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn (trường học, bệnh viên, trạm xá, khu thương mại, chợ, khu vui chới, giải trí…) và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ; trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn (Ðiều 43 Luật Đất đai năm 2003).
- Trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn thì thực hiện theo quy định của CP. Còn đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư phải được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không cần phải thông qua thủ tục thu hồi đất (Ðiều 40 Luật Đất đai năm 2003) của Nhà nước nhằm đơn giản hóa về mặt thời gian, về chi phí cũng như tránh được những can thiệp không cần có của chính quyền các cấp. Quá trình thẩm định nhiều khi hồ sơ của tỉnh không khớp với cơ sở gây khó khăn cho việc áp giá bồi thường...
Đối với các dự án nhỏ, lẻ không thuộc phạm vi dự án do CP quy định thì Nhà nước không thu hồi đất, mà các doanh nghiệp có thể chủ động tìm quỹ đất phù hợp với khả năng đầu tư của mình thông qua việc chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để tạo điều kiện cho người có đất có thể tham gia mua cổ phần của doanh nghiệp tạo nguồn vốn cho họ làm ăn khi mất đất. Trường hợp nhà đầu tư không tìm được quỹ đất để thực hiện dự án, thì UBND cấp có thẩm quyền tạo điều kiện hoặc giới thiệu cho họ có thể thuê hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử
91
dụng đất trong các khu công nghiệp, khu chế xuất hoặc khu kinh tế tập trung trên địa bàn của tỉnh.
- Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng (Điều 39 Luật Đất đai năm 2003) thì Nhà nước chỉ nên thực hiện bồi thường, hỗ trợ sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Trong những trường hợp nhất định, để tạo quỹ đất cho việc chỉnh trang phát triển đô thị cũng như khu vực dân cư nông thôn hoặc những dự án trọng điểm, Nhà nước có thể trực tiếp thực hiện việc thu hồi đất và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất thuộc UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (Điều 35 NĐ 69/2009/NĐ-CP) để quản lý đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư nhằm: Tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất; để phục vụ phát triển kinh tế, xã hội; phục vụ sự nghiệp giáo dục - đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường và các nhu cầu khác của địa phương, ổn định thị trường bất động sản; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; quản lý quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng, quỹ đất nhận chuyển nhượng nhưng chưa có dự án đầu tư hoặc chưa đấu giá quyền sử dụng đất; đất thu hồi theo quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai năm 2003 đối với đất thuộc khu vực đô thị và khu vực có quy hoạch phát triển đô thị; Tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật…
- Kiểm tra, đánh giá kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn cấp xã, cấp huyện kể cả thành phố nhằm rút ra những bài học kinh nghiệm; phát hiện những thiếu sót vi phạm, khó khăn, vướng mắc để tháo gỡ và đưa ra những kiến nghị nhằm đưa công tác quản lý nhà nước về đất đai vào trật tự, kỷ cương và phục vụ tốt nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội. Vì vậy, việc kiểm tra, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch được giao các cơ quan sau:
92
+ Sở Tài nguyên Môi trường phối hợp với Sở Quy hoạch Kiến trúc và UBND quận, huyện kiểm tra tình hình thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết những vướng mắc phát sinh như: giá đất, phương pháp, cách thức hỗ trợ, mức hỗ trợ, chính sách tái định cư… Đồng thời xử lý nghiêm những trường hợp có dấu hiệu vi phạm pháp luật trong việc khai man về diện tích đất để hưởng tiền bồi thường, cách tính giá bồi thường cũng như chính sách hỗ trợ, giá nhà tái định cư chưa rõ ràng, gây ra nhiều bức xúc trong nhân dân… + Hội đồng nhân dân cấp tỉnh kiểm tra việc ban hành các văn bản hướng dẫn hoặc cụ thể hóa các quy định của UBND tỉnh và của cấp dưới về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trách nhiệm của các cơ quan có thẩm quyền trong việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
+ UBND tỉnh kiểm tra việc phổ biến, tuyên truyền về chính sách bồi thường, GPMB tại UBND cấp huyện và cấp xã; cần giải thích rõ hơn cho người dân về vấn đề quy hoạch, nếu không có đất quy hoạch thì không thể phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, tránh sự so sánh giữa người dân bị mất đất và người dân được hưởng các quyền lợi khi bị mất đất; kiểm tra những khó khăn, vướng mắc trong việc hướng dẫn các hộ dân tự kê khai thiệt hại, giám định thiệt hại, lập và trình duyệt phương án bồi thường; kiểm tra tình hình khiếu nại về đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư của các hộ dân; nhận xét, đánh giá về mức độ, phạm vi, nội dung khiếu nại, nguyên nhân chủ yếu và các giải pháp giải quyết của UBND cấp huyện trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Bên cạnh đó, UBND có thể đề xuất kiến nghị về các giải pháp để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như biện pháp tháo gỡ khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
93
CHƢƠNG 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 4.1. Kết luận
Đền bù giải phóng mặt bằng là một bộ phận quan trọng trong công tác giải phóng mặt bằng. Nó quyết định đến tiến độ thực hiện dự án. Đền bù một cách thoả đáng thì người dân sẽ thoả mãn và tự nguyện di dời, ngược lại nếu chính sách đền bù không hợp lý, không công bằng, không đảm bảo được cuộc sống cho người dân bằng hoặc tốt hơn trước khi có dự án thì sẽ gây nên sự so bì, khiếu kiện cản trở đến việc thực hiện dự án.
Nhu cầu giải phóng mặt bằng ở nước ta ngày càng nhiều, kéo theo đó là những vướng mắc xung quanh vấn đề đền bù cũng ngày càng phức tạp, nhất là từ khi đất đai trở nên có giá. Chính sách đền bù giải phóng mặt bằng của nước ta trong những năm qua đã có những tiến bộ đáng kể đặc biệt là Nghị định 69/2009/NĐ-CP giải quyết hài hoà cả ba lợi ích của người dân, của Nhà nước và nhà đầu tư. Nhưng bên cạnh những kết quả đạt được thì trong quá trình thực hiện cũng đã thể hiện nhiều hạn chế bất cập. Ví dụ giá đền bù quá thấp so với giá chuyển nhượng thực tế, không công bằng giữa các đối tượng, không đảm bảo cuộc sống cho người dân phải di chuyển, tình trạng khếu kiện, tố cáo phức tạp và kéo dài…. Chính sách đền bù thiệt hại trong thời gian qua còn nhiều hạn chế gây mất lòng tin trong nhân dân, làm chậm tiến độ dự án, gây thất thoát cho Nhà nước.
4.2. Kiến nghị
* Kiến nghị đối với Sở Tài nguyên và Môi trường:
- Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ tiếp tục tham mưu cho UBND tỉnh kiến nghị CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 69/2009/NĐ-CP để tháo gỡ vướng mắc cho địa phương.
- Trên cơ sở tiếp thu ý kiến đóng góp của các Sở, ban, ngành và các huyện, thị, thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất trình UBND tỉnh sửa đổi đối với các quy định chưa phù hợp, còn bất hợp lý và bổ sung đối với các quy định còn thiếu sót trong quá trình thực hiện.
94
* Đối với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Đề nghị BTNMT có hướng dẫn cụ thể về việc phân khai chỉ tiêu sử dụng đất của cấp trên cho cấp dưới (đối với các loại đất mang tính chất tổng hợp). (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Về các giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch, đề nghị BTNMT hướng dẫn cụ thể, để làm căn cứ thực hiện.
- Đối với các biểu mẫu trong quy hoạch, đề nghị BTNMT cần ban hành một hướng dẫn cụ thể.
* Đối với công tác giá đất.
Đề nghị BTNMT thường xuyên mở các lớp tập huấn về công tác định giá đất và xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, tập huấn và chứng nhận thẩm định giá viên để phục vụ công tác định giá đất được thực hiện một cách tốt nhất, hướng dẫn xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất để tích hợp vào cơ sờ dữ liệu đất đai.
* Đối với công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- BTNMT hướng dẫn thực hiện Điều 19 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP như quy định khung, tiêu chí và định nghĩa suất đầu tư hạ tầng gồm những hạng mục nào… và suất tái định cư tối thiểu để các địa phương có cơ sở thực hiện và thống