thẩm định dự án đầu tư xây dựng tại sở kế hoạch & đầu tư tỉnh kiên giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KỸ THUẬT CƠNG NGHỆ TP HCM KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI SỞ KẾ HOẠCH & ĐẦU TƯ TỈNH KIÊN GIANG Ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH Giảng viên hướng dẫn : ThS Nguyễn Thị Hoàng Yến Sinh viên thực MSSV: 08B4010031 : Phạm Duy Khánh Lớp: 08HQT1 TP Hồ Chí Minh, năm 2011 LỜI CAM ĐOAN - Tôi cam đoan đề tài nghiên cứu Những kết số liệu khóa luận thực Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh Kiên Giang, không chép nguồn khác Tơi hồn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường cam đoan TP Hồ Chí Minh, ngày … tháng … năm 2011 Tác giả PHẠM DUY KHÁNH LỜI CẢM ƠN  Qua năm tháng ngồi ghế nhà trường năm tháng vô quý báo hữu ích Đó nhờ vào tận tình giảng dạy, trang bị kiến thức để làm hành trang vững cho đủ tự tin để thành công tương lai Được định Trường Đại học Kỹ thuật Công nghệ Tp.HCM, Khoa Quản trị Kinh doanh đồng ý, chấp thuận Sở Kế hoạch & Đầu tư - Kiên Giang Tơi có số liệu kiến thức hữu ích Ngành Quản trị kinh doanh nói chung nghiệp vụ Thẩm định dự án đầu tư xây dựng cơng trình hệ thống chức Sở Kế hoạch nói riêng Nhờ vào giúp đỡ tận tình Chú Nguyễn Duy Thâu anh chị Phòng Thẩm định dự án giúp tơi hồn thành tốt Luận văn tốt nghiệp Trong ngày tháng sưu tập số liệu, nghiên cứu tài liệu để phục vụ cho đề tài Luận văn tốt nghiệp, với giúp đỡ hướng dẫn trực tiếp Cơ Nguyễn Thị Hồng Yến, tơi hồn thành Luận văn tốt nghiệp với đề tài “Thẩm định dự án đầu tư xây dựng Sở Kế hoạch & Đầu tư – Kiên Giang” Tôi xin chân thành gửi lời cảm ơn đến Quý Thầy Cô, Chú Nguyễn Duy Thâu Anh Chị Sở Kế hoạch & Đầu tư – Kiên Giang Xin nhận nơi lời chúc sức khỏe, thành công hạnh phúc sống Mặc dù có nhiều cố gắng thời gian có hạn kiến thức cịn hạn chế nên khơng tránh khỏi nhiều thiếu sót Kính mong hướng dẫn, đóng góp ý kiến Cơ Nguyễn Thị Hồng Yến Quý Thầy Cô Một lần Tôi xin chân thành cảm ơn ! TP Hồ Chí Minh, ngày … tháng … năm 2011 Sinh viên thực PHẠM DUY KHÁNH MỤC LỤC -// - Trang Mục lục i Những từ viết tắt iv Danh mục bảng biểu vi Lời mở đầu Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.1 DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng 1.1.2 Ý nghĩa dự án đầu tư xây dựng khả thi 1.1.3 Vai trò đầu tư xây dựng phát triển kinh tế-xã hội 1.1.4 Chu kỳ dự án đầu tư xây dựng 1.2 THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.2.1 Khái quát chung mục đích thẩm định dự án đầu tư xây dựng 1.2.1.1 Khái quát chung 1.2.1.2 Mục đích thẩm định dự án đầu tư xây dựng 1.2.2 Vai trò ý nghĩa thẩm định dự án đầu tư xây dựng 1.2.2.1 Vai trò thẩm định dự án đầu tư xây dựng 1.2.2.2 Ý nghĩa thẩm định dự án đầu tư xây dựng 10 1.2.3 Căn thẩm định dự án đầu tư xây dựng 10 1.2.4 Nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng 12 1.2.4.1 Thẩm định tính hiệu dự án đầu tư xây dựng 12 1.2.4.2 Thẩm định tính khả thi dự án đầu tư xây dựng 12 1.2.4.3 Thẩm định thiết kế sở dự án đầu tư xây dựng 13 -i- 1.2.5 Phương pháp thẩm định dự án đầu tư xây dựng 13 1.2.5.1 Phương pháp so sánh, đối chiếu tiêu 13 1.2.5.2 Phương pháp thẩm định khía cạnh kỹ thuật 14 1.2.5.3 Phương pháp thẩm định khía cạnh tài 16 1.2.5.4 Phương pháp phân tích so sánh tiêu kinh tế xã hội 24 1.2.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định dự án đầu tư xây dựng 24 1.2.6.1 Nhân tố chủ quan 24 1.2.6.2 Nhân tố khách quan 26 Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI SỞ KẾ HOẠCH & ĐẦU TƯ TỈNH KIÊN GIANG 2.1 GIỚI THIỆU VỀ SỞ KẾ HOẠCH & ĐẦU TƯ TỈNH KIÊN GIANG 27 2.1.1 Thông tin liên hệ Chức hoạt động 27 2.1.2 Nhiệm vụ quyền hạn 27 2.1.3 Cơ cấu tổ chức 29 2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI SỞ KẾ HOẠCH & ĐẦU TƯ TỈNH KIÊN GIANG 32 2.2.1 Căn thực tiễn tiến hành thẩm định dự án đầu tư xây dựng 33 2.2.1.1 Đề xuất phê duyệt cấp phép dự án đầu tư xây dựng 33 2.2.1.2 Các pháp lý để tiến hành thẩm định dự án đầu tư xây dựng 34 2.2.1.3 Các quy phạm, tiêu chuẩn định mức kinh tế - kỹ thuật 36 2.2.1.4 Các quy ước thông lệ quốc tế 36 2.2.1.5 Quy trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng 37 2.2.2 Nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng 38 2.2.2.1 Thẩm định tính hiệu dự án đầu tư xây dựng 38 2.2.2.2 Thẩm định tính khả thi dự án đầu tư xây dựng 47 2.2.2.3 Thẩm định thiết kế sở dự án đầu tư xây dựng 51 2.2.2.4 Phê duyệt, cấp phép dự án đầu tư xây dựng 53 -ii- 2.2.2.5 .Ghi nhập, tổ chức báo cáo giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng 54 2.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 57 2.3.1 Những kết đạt 57 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân 58 2.3.2.1 Những hạn chế 58 2.3.2.2 Những nguyên nhân 59 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI SỞ KẾ HOẠCH & ĐẦU TƯ TỈNH KIÊN GIANG 3.1 CƠ SỞ ĐỂ ĐƯA RA CÁC GIẢI PHÁP 64 3.1.1 Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Kiên Giang thời kỳ đến năm 2020 64 3.1.1.1 Quan điểm phát triển kinh tế - xã hội 64 3.1.1.2 Mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội 64 3.1.1.3 Định hướng thu hút đầu tư vào Kiên Giang 66 3.2.1 Định hướng công tác thẩm định dự án đầu tư 67 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI SỞ KẾ HOẠCH & ĐẦU TƯ - KIÊN GIANG 68 3.2.1 Giải pháp thu nhập xử lý thông tin 68 3.2.2 Giải pháp phương pháp thẩm định dự án đầu tư 70 3.2.3 Giải pháp chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư 73 3.2.4 Giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước 74 KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC - CÁC BẢNG TÍNH TỐN -iii- DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT -// - ADB : Asian Development Bank - Ngân hàng phát triển Châu CGCN : Chuyển giao công nghệ CNTT : Công nghệ thông tin ĐBSCL : Đồng sông cửu long ĐTXD : Đầu tư xây dựng GPMB : Giải phóng mặt IMF : International Monetary Fund - Quỹ tiền tệ Quốc tế KĐTM : Khu đô thị KG : Kiên Giang KH&ĐT : Kế hoạch Đầu tư ODA : Official development assistance - Hỗ trợ phát triển thức PCCC : Phịng cháy chữa cháy TĐC : Tái định cư TNDN : Thu nhập doanh nghiệp TSCĐ : Tài sản cố định UBND : Ủy ban nhân dân VAT : Value Added Tax – Thuế Giá trị gia tăng WB : World Bank – Ngân hàng giới -iv- DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Trang Danh mục biểu mẫu: Biểu mẫu 1.1: Tờ trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng cơng trình 11 (Phụ lục II – Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 phủ) Biểu mẫu 2.1: Tờ trình xin phép đầu tư 33 (Phụ lục số - Thông tư số 04/2006/TT-BXD ngày 18/8/2006 Bộ Xây dựng) Biểu mẫu 2.2: Hệ thống biểu mẫu báo cáo giám sát đánh giá đầu tư 56 (Thông tư 13/2010/TT-BKH ngày 02/06/2010 Bộ Kế hoạch Đầu tư) Danh mục sơ đồ: Sơ đồ 1.1: Chu kỳ dự án đầu tư xây dựng Sơ đồ 2.1: Tổ chức Sở Kế hoạch & Đầu tư - Kiên Giang 29 Sơ đồ 2.2: Quy trình Thẩm định dự án Khu đô thị 37 Sơ đồ 2.3: Các chủ thể thực Giám sát, đánh giá đầu tư 54 Danh mục bảng tính tốn: Bảng 2.1 : Quy hoạch sử dụng đất & Dự báo quy mô dân số 41 Bảng 2.2 : Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật 44 Bảng 2.3 : Chi phí đầu tư xanh công cộng 44 Bảng 2.4 : Chi phí đầu tư khu chức đa hợp 44 Bảng 2.5 : Tổng vốn đầu tư xây dựng 44 Bảng 2.6 : Kế hoạch phân bổ vốn đầu tư xây dựng 45 Bảng 2.7 : Kế hoạch doanh thu quỹ đất 45 Bảng 2.8 : Lợi nhuận kinh doanh 45 Bảng 2.9 : Phân tích hiệu tài dự án 46 Bảng 2.10 : Phân tích độ nhạy dự án 46 -v- Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng LỜI MỞ ĐẦU    LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI: Một nhiệm vụ quan trọng việc quản lý đầu tư xây dựng quản lý tốt cơng tác chuẩn bị đầu tư, có việc lập, thẩm định phê duyệt dự án đầu tư Thẩm định dự án tiến hành với tất dự án thuộc nguồn vốn, thành phần kinh tế đặc biệt dự án đầu tư Xây dựng có vốn ngân sách nhà nước khâu Thẩm định dự án xem điều kiện bắt buộc, đóng vai trị quan trọng để làm sở để định phê duyệt cấp giấy chứng nhận đầu tư Thẩm định dự án tiến hành tất dự án thuộc nguồn vốn, thành phần kinh tế Tuy nhiên, yêu cầu thẩm định dự án khác Trong năm qua, thực chủ trương phát huy nội lực, nâng cao hiệu hợp tác quốc tế Đảng Nhà nước nhằm tranh thủ tiềm năng, hội để phát triển kinh tế, kêu gọi đầu tư từ các nhân ,tổ chức, đầu tư trực tiếp nước trở thành phận khơng thể thiếu, đóng góp ngày lớn vào việc thực nhiệm vụ kinh tế xã hội đất nước Là nguồn vốn giữ vai trò quan trọng triển khai theo dự án đầu tư xây dựng, Việt Nam cần tiếp nhận tạo điều kiện cho dự án đầu tư xây dựng từ nhà đầu tư tốt mang lại lợi ích cho tổng thể kinh tế loại bỏ dự án xấu Để thực mục tiêu đó, q trình xem xét, đánh giá dự án đầu tư xây dựng sở thẩm định quan trọng Sở Kế hoạch Đầu tư Kiên Giang quan chuyên môn thuộc Ủy ban Nhân dân Tỉnh tham mưu, giúp UBND tỉnh thực chức quản lý nhà nước kế hoạch đầu tư bao gồm lĩnh vực: tham mưu, tổng hợp quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, tổ chức thực kiến nghị, đề xuất chế, sách quản lý kinh tế xã hội địa bàn tỉnh, đầu tư nước, nước địa phương; với tư cách quan đầu mối việc thu hút, quản lý dự án đầu tư theo phân cấp quyền hạn thường xuyên trọng tới công tác thẩm định dự án đầu tư để định đầu tư đề xuất báo cáo trình UBND Tỉnh định Để đưa định ngày đắn phát huy mạnh mẽ hiệu qủa nguồn vốn đầu tư dự án, việc nâng GVHH: ThS Nguyễn Thị Hoàng Yến -1- SVTH: Phạm Duy Khánh Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng cao chất lượng tiến tới hồn thiện cơng tác thẩm định dự án đầu tư đặt ngày cấp thiết Xuất phát từ lý trên, với việc thẩm định chủ yếu dựa vào đánh giá cán bộ, chuyên gia trực tiếp thực công tác Do chất lượng cơng tác thẩm định phụ thuộc phần lớn lực, trình độ chun mơn người làm công tác thẩm định Nên không tránh khỏi thiếu sót cơng tác thẩm định phê duyệt dự án, dẫn đến việc phê duyệt, cấp phép cho dự án đầu tư xây dựng công trình chưa đảm bảo tính hiệu quả, khả thi lợi ích dự án mang lại Do vậy, Công tác thẩm định dự án cần quan tâm, nâng cao chất lượng nhằm hướng đến nâng cao hiệu quản lý đầu tư Với lịng nhiệt tình muốn nâng cao hiểu biết lĩnh vực thẩm định dự án đầu tư xây dựng, thời gian thực tập Văn phòng thẩm định - Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh Kiên Giang, Tôi tập trung sâu tìm hiểu cơng tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng định chọn đề tài nghiên cứu “Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh Kiên Giang” Do hiểu biết thời gian thực tập có hạn nên viết khơng thể tránh khỏi thiếu sót Kính mong nhận ý kiến đóng góp Q thầy giáo bạn sinh viên để Chuyên đề hoàn thiện PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU: Dựa phương pháp thu thập số liệu thông tin đầu vào dự án đầu tư xây dựng cơng trình để làm cho việc xem xét tính hợp lý, hợp pháp phân tích đánh giá để phục vụ cho việc thẩm định dự án đầu tư xây dựng cơng trình PHẠM VI NGHIÊN CỨU: Không gian: Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh Kiên Giang Thời gian: 08/08/2011 đến 31/10/2011 Việc phân tích số liệu: Dự án Khu thị Phú Cường – Kiên Giang KẾT CẤU CỦA BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP: A Lời mở đầu B Phần nội dung : gồm chương phần Chương I: Lý luận chung thẩm định dự án đầu tư xây dựng Chương II: Thực trạng Công tác Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng Sở Kế hoạch Đầu tư tỉnh Kiên Giang GVHH: ThS Nguyễn Thị Hoàng Yến -2- SVTH: Phạm Duy Khánh PHỤ LỤC CÁC BIỂU MẪU Biểu mẫu 1.1: Tờ trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng cơng trình (Phụ lục II – Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 phủ) Biểu mẫu 2.1: Tờ trình xin phép đầu tư (Phụ lục số - Thông tư số 04/2006/TT-BXD ngày 18/8/2006 Bộ Xây dựng) Biểu mẫu 2.2: Hệ thống biểu mẫu báo cáo giám sát đánh giá đầu tư (Thông tư 13/2010/TT-BKH ngày 02/06/2010 Bộ Kế hoạch Đầu tư) CÁC BẢNG TÍNH TỐN Bảng 2.1 : Quy hoạch sử dụng đất & Dự báo quy mô dân số Bảng 2.2 : Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật Bảng 2.3 : Chi phí đầu tư xanh cơng cộng Bảng 2.4 : Chi phí đầu tư khu chức đa hợp Bảng 2.5 : Tổng vốn đầu tư xây dựng Bảng 2.6 : Kế hoạch phân bổ vốn đầu tư xây dựng Bảng 2.7 : Kế hoạch doanh thu quỹ đất Bảng 2.8 : Lợi nhuận kinh doanh Bảng 2.9 : Phân tích hiệu tài dự án Bảng 2.10 : Phân tích độ nhạy dự án A Biểu mẫu 1.1: Tờ trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng cơng trình CHỦ ĐẦU TƯ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Số: , ngày tháng năm TỜ TRÌNH Thẩm định dự án đầu tư xây dựng cơng trình _ Kính gửi: Căn Nghị định số ngày Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; Các pháp lý khác có liên quan; Chủ đầu tư trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng cơng trình với nội dung sau: Tên dự án: Chủ đầu tư: Tổ chức tư vấn lập dự án: Tổ chức tư vấn lập thiết kế sở (nÕu kh¸c víi tỉ chøc t­ vÊn lËp dù ¸n): Chủ nhiệm lập dự án: Mục tiêu đầu tư xây dựng: Nội dung quy mô đầu tư xây dựng: Địa điểm xây dựng: Diện tích sử dụng đất: Phương án xây dựng (thiết kế sở): 10 Loại, cấp cơng trình: 11 Thiết bị cơng nghệ (nếu có): 12 Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư (nếu có): 13 Tổng mức đầu tư dự án: B Tổng cộng: Trong đó: - Chi phí xây dựng: - Chi phí thiết bị: - Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư: - Chi phí quản lý dự án: - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng: - Chi phí khác: - Chi phí dự phịng: 14 Nguồn vốn đầu tư: 15 Hình thức quản lý dự án: 16 Thời gian thực dự án: 17 Các nội dung khác: 18 Kết luận: Chủ đầu tư trình thẩm định dự án đầu tư xây dựng cơng trình./ Chủ đầu tư (Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ đóng dấu) Nơi nhận: - Như trên; - Lưu: g.x.d C Biểu mẫu 2.1: Tờ trình xin phép đầu tư Chủ đầu tư: …… Số: CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc …., ngày……tháng……năm …… TỜ TRÌNH XIN PHÉP ĐẦU TƯ Dự án KĐTM …………………… Kính gửi: (cơ quan có thẩm quyền cho phép đầu tư) - Căn Nghị định 02/2006-NĐ-CP ngày 05/01/2006 Chính phủ ban hành Quy chế Khu đô thị - Căn pháp lý khác có liên quan ……… (tên chủ đầu tư) … trình ….(cơ quan có thẩm quyền cho phép đầu tư) cho phép đầu tư dự án KĐTM (tên dự án), với nội dung sau: Tên dự án: Chủ đầu tư: Địa điểm: Ranh giới: Diện tích chiếm đất: Mục tiêu đầu tư: Nội dung đầu tư: Hình thức đầu tư; Tổng mức đầu tư: 10 Nguồn vốn đầu tư 11 Thời gian thực hiện: 12 Phân giai đoạn đầu tư: 13 Phương thức giao đất: 14 Những đề xuất ưu đãi Nhà nước: 15 Phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư: 16 Các nội dung khác: 17 Kết luận: ….(chủ đầu tư)….trình ………(cơ quan cho phép đầu tư)… xem xét cho phép đầu tư dự án KĐTM Nơi nhận Chủ đầu tư - Như - Lưu (Ký, ghi rõ họ tên, chức vụ đóng dấu) D Biểu mẫu 2.2: Hệ thống biểu mẫu báo cáo giám sát đánh giá đầu tư (Ban hành kèm theo Thông tư 13/2010/TT-BKH ngày 02/06/2010 Bộ Kế hoạch Đầu tư) Mẫu Nội dung Báo cáo giám sát, đánh giá tổng thể đầu tư tháng, năm Chế độ báo cáo th/ &1 năm Phụ biểu Tình hình thực đầu tư kỳ báo cáo Phụ biểu Phụ biểu Tình hình thực giám sát, đánh giá đầu tư dự án sử dụng 30% vốn nhà nước trở lên Tình hình thực giám sát đầu tư dự án sử dụng nguồn vốn khác - Báo cáo giám sát, đánh giá thực dự án đầu tư hàng tháng dự án đầu tư sử dụng 30% vốn nhà nước trở lên tháng - Báo cáo giám sát, đánh giá thực dự án đầu tư quý, tháng, quý, tháng, năm dự án đầu tư sử dụng 30% vốn nhà nước trở lên năm Phụ biểu Mẫu thông tin dự án Phụ biểu Tiến độ lập thiết kế kỹ thuật Phụ biểu Tiến độ giải phóng mặt tái định cư Phụ biểu Tiến độ chi vốn thực phương án GPMB TĐC Phụ biểu Tiến độ Thực đấu thầu Phụ biểu Tiến độ thực hợp đồng Phụbiểu 10 Tổng hợp tình hình thực hiện, tốn vốn đầu tư dự án - Báo cáo giám sát, đánh giá điều chỉnh dự án đầu tư dự án đầu tư sử dụng 30% vốn nhà nước trở lên Thời điểm điều chỉnh - Báo cáo giám sát, đánh giá kết thúc đầu tư dự án dự án Thời điểm kết đầu tư sử dụng 30% vốn nhà nước trở lên - Báo cáo giám sát, đánh giá thực dự án đầu tư tháng, năm dự án đầu tư sử dụng nguồn vốn khác E thúc tháng, năm Bảng 2.1: QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT & DỰ BÁO QUY MÔ DÂN SỐ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT SST DIỆN TÍCH (m2) LOẠI ĐẤT TỶ LỆ (%) Đất 435.347 26,0 Đất khu hành - giáo dục 213.800 12,8 Đất cơng trình cơng cộng 39.142 2,3 Đất thương mại - dịch vụ 166.043 9,9 Đất xanh 212.845 12,7 Đất giao thông 551.798 33,0 Đất cảng cá 53.422 3,2 Đất dân dụng 89.027 5,3 1.672.397,00 100,0 TỔNG CỘNG DỰ BÁO QUY MÔ DÂN SỐ Dự báo tăng dân số qua năm : 2010 Tổng dân số (người) 251.000 2015 2020 271.000 291.000 (Nguồn: Niêm giám thống kê - Kiên Giang năm 2010) F 2025 351.000 Bảng 2.2: CHI PHÍ XÂY DỰNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT STT Hạng mục ĐVT Khối lượng Đơn giá Giá trị trước Thuế VAT (1.000đ) thuế (10%) I II Đê vây Loại I: Đá học - tường chắn sóng Loại II: Đá đỗ mái nghiêng - tường chắn sóng Loại III: Cọc ván BTDUL W350 - cao 2,34m Loại IV: Cọc ván BTDUL W350 - cao 3m San lắp mặt toàn khu m m m m m m3 5.925,00 2.042,00 792,00 1.577,00 1.514,00 1.566.626,43 III IV V Hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Chi phí xây dựng Chi phí Cấp điện - Cấp nước Hệ thống thơng tin liên lạc Hạ tầng cảng cá Bến tàu hậu cần nghề cá Cầu dẫn Nạo vét luồng tàu ha 167,24 167,24 167,24 3.636.000 230.000 m m2 m3 270,00 2.500,00 6.800,00 75.000 9.740 65 TỔNG CỘNG Dự án Khu đô thị Phú Cường (Đơn vị: 1.000đ ) Giá trị sau thuế 21.049 30.070 51.440 53.102 55 228.314.806 42.982.058 23.815.440 81.120.880 80.396.428 86.164.454 22.831.481 4.298.206 2.381.544 8.112.088 8.039.643 8.616.445 251.146.287 47.280.264 26.196.984 89.232.968 88.436.071 94.780.899 646.548.680 608.083.549 38.465.131 68.628.887 45.042.000 20.250.000 24.350.000 442.000 64.654.868 60.808.355 3.846.513 6.862.889 4.504.200 2.025.000 2.435.000 44.200 711.203.548 668.891.904 42.311.644 75.491.776 49.546.200 22.275.000 26.785.000 486.200 1.074.698.827 107.469.883 1.182.168.710 Trang H Bảng 2.3: CHI PHÍ ĐẦU TƯ CÂY XANH VÀ CÔNG VIÊN CÔNG CỘNG STT I II III Hạng mục KhuI Cây xanh quảng trường Cây xanh quảng trường 2,3 Cây xanh quảng trường Cay xanh quanh khu nhà Khu II Cây xanh quảng trường Cây xanh ven biển Khu III (Cây xanh cách ly) Cách ly sông Cách ly sông Cách ly cầu Cách ly cầu TỔNG CỘNG Dự án Khu đô thị Phú Cường ĐVT m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m3 Khối lượng 109.873,00 7.225,00 11.504,00 11.934,00 79.210,00 50.360,00 11.069,00 39.291,00 52.612,00 12.618,00 15.092,00 10.646,00 14.256,00 212.845,00 Đơn giá Giá trị trước Thuế VAT (1.000đ) thuế (Đơn vị: 1.000đ ) Giá trị sau thuế (10%) 300 300 300 350 300 400 200 200 200 200 36.922.400 2.167.500 3.451.200 3.580.200 27.723.500 19.037.100 3.320.700 15.716.400 10.522.400 2.523.600 3.018.400 2.129.200 2.851.200 66.481.900 3.692.240 216.750 345.120 358.020 2.772.350 1.903.710 332.070 1.571.640 1.052.240 252.360 301.840 212.920 285.120 6.648.190 40.614.640 2.384.250 3.796.320 3.938.220 30.495.850 20.940.810 3.652.770 17.288.040 11.574.640 2.775.960 3.320.240 2.342.120 3.136.320 73.130.090 Trang H Bảng 2.4: CHI PHÍ ĐẦU TƯ KHU CHỨC NĂNG ĐA HỢP (Chung cư - Thương mại - Dịch vụ) STT I II Hạng mục Chung cư cao tầng (DT đất: 41.329m2) Chung cư - tầng (DT đất: 19.246,5m2) Chung cư - tầng (DT đất: 22.082,5m2) Thương mại - dịch vụ Khách sạn Mini 3* (35 phịng) Sân quần vợt Sân bóng đá Mini Hồ bơi Các cơng trình dịch vụ khác TỔNG CỘNG Dự án Khu đô thị Phú Cường ĐVT m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 Khối lượng 99.270,85 60.626,48 38.644,38 10.088,00 3.000,00 1.840,00 2.070,00 600,00 2.578,00 Đơn giá Giá trị trước Thuế VAT (1.000đ) thuế (Đơn vị: 1.000đ ) Giá trị sau thuế (10%) 4.973 4.140 4.377 1.196 700 7.574 400 461.433.537 301.465.147 159.968.390 15.330.733 13.130.093 2.200.640 1.449.000 4.544.100 1.031.200 476.764.270 46.143.354 30.146.515 15.996.839 1.533.073 1.313.009 220.064 144.900 454.410 103.120 47.676.427 507.576.891 331.611.662 175.965.229 16.863.806 14.443.102 2.420.704 1.593.900 4.998.510 1.134.320 524.440.697 Trang H Bảng 2.5: TỔNG VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TT KHOẢN MỤC CHI PHÍ Ký hiệu, Cách tính GIÁ TRỊ (CHƯA VAT) (Đơn vị tính: 1.000 đồng) GIÁ TRỊ GIÁ TRỊ (VAT) (CÓ VAT) Chi phí Hạ tầng kỹ thuật Ghtkt 1.074.698.827 107.469.883 1.182.168.710 Chi phí Cơng viên - Cây xanh Gcvcx 66.481.900 6.648.190 73.130.090 Gđh 476.764.270 47.676.427 524.440.697 161.794.500 16.179.450 177.973.950 Khu chức đa hợp Chi phí khác (bao gồm Chi phí Quản lý dự án Tư vấn xây dựng) Chi phí dự phịng (10%) Gdp 177.973.950 17.797.395 195.771.345 Tiền chuyển quyền sử dụng đất bồi thường Gđ_bt 185.000.000 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ: Dự án Khu đô thị Phú Cường Gk = 8%x (Ghtkt+Gcvcx+Gđh) (1)+(2)+….+(6) 2.142.713.446 185.000.000 195.771.345 2.338.484.790 Trang J Bảng 2.6: KẾ HOẠCH PHÂN BỔ VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG (Đơn vị tính: 1.000 đồng) TT NỘI DUNG PHÂN BỔ VỐN Tổng vốn 2009 2010 2011 2012 NĂM XÂY DỰNG 2013 2014 2015 2016 I NHU CẦU VỐN 2.142.713.446 210.558.973 292.921.506 319.599.500 337.861.308 368.928.350 287.169.133 170.030.441 96.589.243 Xây dựng hạ tầng kỹ thuật 1.074.698.827 111.582.128 215.620.566 242.298.560 214.697.147 186.582.404 83.542.532 15.871.289 4.504.200 228.314.806 22.831.481 45.662.961 68.494.442 45.662.961 2017 45.662.961 1.1 Xây đê - bờ kè (10-20-30-20-20) 1.2 San lắp mặt (20-30-30-30) 86.164.454 17.232.891 25.849.336 25.849.336 17.232.891 1.3 Xây dụng hạ tầng đô thị (10-20-20-20-20-10) 608.083.549 60.808.355 121.616.710 121.616.710 121.616.710 1.4 Cấp điện - Cấp thoát nước (10-20-30-30-10) 38.465.131 3.846.513 7.693.026 11.539.539 15.386.052 1.5 Thông tin liên lạc (10-15-15-15-15-20-10) 68.628.887 6.862.889 10.294.333 10.294.333 1.6 Hạ tầng cảng cá (10-10-10-20-20-20-10) 45.042.000 4.504.200 4.504.200 66.481.900 3.324.095 3.324.095 59.054.992 Chi phí Cơng viên - Cây xanh Khu chức đa hợp 121.616.710 60.808.355 10.294.333 10.294.333 13.725.777 6.862.889 4.504.200 9.008.400 9.008.400 9.008.400 4.504.200 9.972.285 19.944.570 16.620.475 13.296.380 476.764.270 69.215.031 118.424.531 143.029.281 96.885.927 49.209.500 3.1 Chung cư cao tầng (15-25-30-20-10) 461.433.537 69.215.031 115.358.384 138.430.061 92.286.707 46.143.354 3.2 Thương mại - dịch vụ (20-30-30-20) 15.330.733 3.066.147 4.599.220 4.599.220 3.066.147 Chi phí khác (8x10-20) 161.794.500 16.179.450 16.179.450 16.179.450 16.179.450 16.179.450 16.179.450 16.179.450 16.179.450 32.358.900 Chi phí dự phịng (10%) 177.973.950 17.797.395 17.797.395 17.797.395 17.797.395 17.797.395 17.797.395 17.797.395 26.696.092 26.696.092 Tiền đất bồi thường, giải tỏa 185.000.000 65.000.000 40.000.000 40.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 10.000.000 3.675.416.058 210.558.973 292.921.506 476.873.631 578.243.001 562.034.557 591.460.335 381.673.639 328.962.040 252.688.377 562.034.557 368.928.350 591.460.335 287.169.133 381.673.639 170.030.441 328.962.040 96.589.243 252.688.377 59.054.992 II XÁC ĐỊNH VỐN HUY ĐỘNG Vốn tự có & huy động 1.1 Vốn tự có 608.863.439 1.2 Vốn huy động từ cổ đông 152.215.860 1.3 Vốn huy động từ khách hàng 2.914.336.759 2.142.713.446 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ Dự án Khu đô thị Phú Cường 210.558.973 292.921.506 105.382.960 76.107.930 210.558.973 292.921.506 76.107.930 295.382.741 319.599.500 502.135.071 337.861.308 Trang K Bảng 2.7: KẾ HOẠCH DOANH THU QUỸ ĐẤT CHỈ TIÊU KINH DOANH SST I NỘI DUNG ĐẤT Ở Nhà Liên kế (562 nền) Nhà phố Thương mại (1076 nền) Biệt thự Cao cấp (848 nền) Chung cư cao tầng (868 căn) Thương mại - dịch vụ Hạ tầng cảng cá DIỆN TÍCH (M ) 493.288,9 61.725,5 136.314,0 195.978,5 99.270,9 10.088,0 58.226,0 ĐƠN GIÁ (1.000 vnđ) 4.100 4.700 5.250 5.950 2.500 800 THÀNH TIỀN (1.000 vnđ) 2.538.519.033 253.074.550 640.675.800 1.028.887.125 590.661.558 25.220.000 46.580.800 (Đơn vị tính: 1.000 đồng) Năm vận hành khai thác SST NỘI DUNG TỔNG Chỉ tiêu 2011 I Tỷ lệ tăng giá (5%/năm) II Hệ suất kinh doanh III Tổng diện tích chuyển nhượng 2012 2013 2014 2015 2016 2017 5,0% 1,00 1,05 1,10 1,16 1,22 1,28 1,34 100% 15% 20% 20% 20% 10% 10% 5% 61.725,5 37.961.183 53.145.656 55.802.938 58.593.085 30.761.370 32.299.438 16.957.205 285.520.874 503.376,9 Nhà Liên kế (562 nền) Nhà phố Thương mại (1076 nền) 136.314,0 96.101.370 134.541.918 141.269.014 148.332.465 77.874.544 81.768.271 42.928.342 722.815.924 Biệt thự Cao cấp (848 nền) 195.978,5 154.333.069 216.066.296 226.869.611 238.213.092 125.061.873 131.314.967 68.940.358 1.160.799.265 Chung cư cao tầng (868 căn) 99.270,9 88.599.234 124.038.927 130.240.873 136.752.917 71.795.281 113.077.568 664.504.801 Thương mại - dịch vụ 10.088,0 3.783.000 5.296.200 5.561.010 5.839.061 7.663.767 28.143.037 Hạ tầng cảng cá 58.226,0 TỔNG DOANH THU THEO NĂM Dự án Khu đô thị Phú Cường 6.987.120 9.781.968 10.271.066 10.784.620 5.661.925 5.945.022 3.121.136 52.552.857 295.382.741 502.135.071 562.034.557 591.460.335 381.673.639 328.962.040 252.688.377 2.914.336.759 Trang L Bảng 2.8: LỢI NHUẬN KINH DOANH (Đơn vị tính: 1.000 đồng) NỘI DUNG Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 SST 295.382.741 502.135.071 562.034.557 591.460.335 381.673.639 328.962.040 252.688.377 319.599.500 337.861.308 368.928.350 287.169.133 170.030.441 96.589.243 59.054.992 886.148 1.506.405 1.686.104 1.774.381 1.145.021 986.886 758.065 (503.480.479) (25.102.907) 162.767.358 191.420.103 302.516.820 210.498.177 231.385.911 192.875.319 75.629.205 52.624.544 57.846.478 48.218.830 226.887.615 157.873.633 173.539.433 144.656.489 Doanh thu Chi phí đầu tư Chi phí kinh doanh (0,3%xDT) Lợi nhuận trước thuế Thuế thu nhập DN (25%/năm) - Lợi nhuận sau thuế - 503.480.479 - 162.767.358 191.420.103 Ghi chú: - Nhà nước miễn thuế thu nhập doanh nghiệp năm đầu Dự án Khu đô thị Phú Cường Trang M Bảng 2.9: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN (Đơn vị tính: 1.000 đồng) TT NỘI DUNG I Dịng ngân lưu Chi phí đầu tư xây dựng Chi phí kinh doanh (0,3%xDT) Thuế thu nhập doanh nghiệp II Dòng ngân lưu vào Doanh thu dự án III Ngân lưu IV Ngân lưu lũy kế TỔNG CỘNG 2.151.456.456 2.142.713.446 8.743.010 234.319.057 2.914.336.759 2.914.336.759 528.561.246 + Hệ số chiết khấu - (ick) : + Hiện giá thu hồi - (NPV) : + Suất thu hồi nội - (IRR) : + Chỉ số sinh lời - (BCR) : + Thời gian hoàn vốn Thv: Dự án Khu đô thị Phú Cường Năm 503.480.479 503.480.479 (503.480.479) (503.480.479) Năm vận hành khai thác 2011 2012 2013 2014 320.485.648 339.367.713 370.614.454 364.572.719 319.599.500 337.861.308 368.928.350 287.169.133 886.148 1.506.405 1.686.104 1.774.381 75.629.205 295.382.741 502.135.071 562.034.557 591.460.335 295.382.741 502.135.071 562.034.557 591.460.335 (25.102.907) 162.767.358 191.420.103 226.887.615 (528.583.386) (365.816.028) (174.395.925) 52.491.691 2015 223.800.006 170.030.441 1.145.021 52.624.544 381.673.639 381.673.639 157.873.633 210.365.324 2016 155.422.606 96.589.243 986.886 57.846.478 328.962.040 328.962.040 173.539.433 383.904.757 2017 108.031.887 59.054.992 758.065 48.218.830 252.688.377 252.688.377 144.656.489 528.561.246 15,00% /năm 61.250.685 >0 18,25% >ick 1,04 năm, tháng Trang O Bảng 2.10: PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY CỦA DỰ ÁN Tốc độ biến thiên NPV doanh thu Chi phí đầu tư xây dựng thay đổi: Chi phí đầu tư xây dựng thay đổi NPV Doanh thu thay đổi -10% -5% 0% +5% +10% -10% 4.777.568 93.339.096 181.900.625 270.462.153 359.023.681 -5% (55.547.402) 33.014.126 121.575.655 210.137.183 298.698.711 0% (115.872.372) (27.310.844) 61.250.685 149.812.213 238.373.741 +5% (176.197.342) (87.635.814) 925.715 89.487.243 178.048.771 +10% (236.522.312) (147.960.784) (59.399.255) 29.162.273 117.723.801 Tốc độ biến thiên IRR doanh thu Chi phí đầu tư xây dựng thay đổi: Chi phí đầu tư xây dựng thay đổi NPV Doanh thu thay đổi Dự án Khu đô thị Phú Cường -10% -5% 0% +5% +10% -10% 15,26% 20,02% 24,60% 29,04% 33,36% -5% 11,94% 16,78% 21,43% 25,93% 30,30% 0% 8,59% 13,52% 18,25% 22,81% 27,23% +5% 5,21% 10,24% 15,05% 19,67% 24,15% +10% 1,79% 6,93% 11,83% 16,53% 21,06% Trang P ... thẩm định dự án đầu tư xây dựng 1.2.2 Vai trò ý nghĩa thẩm định dự án đầu tư xây dựng 1.2.2.1 Vai trò thẩm định dự án đầu tư xây dựng 1.2.2.2 Ý nghĩa thẩm định dự án đầu tư xây dựng. .. Khánh Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng CHƯƠNG LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.1 DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG: 1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng: Khái niệm dự. .. Khánh Luận văn tốt nghiệp Thẩm định Dự án Đầu tư Xây dựng CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI SỞ KẾ HOẠCH & ĐẦU TƯ TỈNH KIÊN GIANG 2.1 GIỚI THIỆU VỀ SỞ KẾ HOẠCH & ĐẦU