một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất tại sở tài chính yên bái

Luận văn tốt nghiệp MỤC LỤC PH N M UẦ ỞĐẦ 2 1.1. Một sè khái niệm cơ bản: 6 3.1.1. Bảo đảm tính chính xác của giá đất: 71 3.1.2. Kết hợp hài hoà giữa các lợi Ých: 72 3.1.3. Đảm bảo tính hệ thống và nhất quán trong quá trình định giá khởi điểm: 72 3.3.1. Củng cố kiện toàn bộ máy tổ chức: 74 3.3.2. Đổi mới và hoàn thiện hệ thống chính sách có liên quan: 76 3.3.6. Sử dụng các phương pháp định giá đất mới 80 DANH MỤC VIẾT TẮT UBND : Uỷ ban nhân dân HĐND : Hội đồng nhân dân BĐS: : Bất động sản ĐGV : Định giỏ viên HĐĐG : Hội đồng định giá Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01 1 Luận văn tốt nghiệp QL37 : Quốc lộ 37 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài: Đất đai là một yếu tố có vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của các sinh vật nói chung và con người nói riêng. Hiện nay, quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và gắn liền với nó là quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ, dân cư ngày càng tập trung đông hơn tại các khu đô thị cỏc vựng đông dân cư hơn để sinh sống và làm ăn nên việc thay đổi mục đích sử dụng đất đáp ứng nhu cầu định cư, ổn định cuộc sống, đầu tư kinh doanh dẫn đến nhu cầu về đất đai là một nhu cầu cấp thiết của xã hội. Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01 2 Luận văn tốt nghiệp Tại một tỉnh miền núi như Yờn Bỏi cũng vậy, thị trường bất động sản một số năm trở lại đõy đó bắt đầu phát triển hơn do nhu cầu về đất đai cho mục đích định cư và kinh doanh ngày càng một tăng lên. Mặt khác vì là một tỉnh miền núi nên quỹ đất chưa sử dụng của tỉnh còn khá nhiều nên hiện nay chủ trương của Đảng ủy, HĐND - UBND tỉnh là tích cực san tạo, giải phóng mặt bằng để có quỹ đất sạch để xây dựng các tiểu khu đô thị và các khu công nghiệp mới để dần đưa cuộc sống của người dân đi vào ổn định và giúp kinh tế địa phương ngày càng phát triển vững mạnh. Vì vậy, rất nhiều các quỹ đất, khu đất sạch đã được hình thành và đặt ra một nhiệm vụ mới là việc thực hiện hoạt động đấu giá đất nhằm cung cấp quỹ đất cho các cá nhân, tổ chức thực sự có nhu cầu. Hoạt động đấu giá trên địa bàn tỉnh được diễn ra ngày một nhiều nhưng những khó khăn, vướng mắc trong công tác đấu giá vẫn còn rất nhiều. Một trong những khó khăn cơ bản là việc xác định giá đất khởi điểm cho hoạt động đấu giá nhằm tránh những thất thoát lãng phí cho Nhà nước và ngân sách địa phương. Hiện nay công tác xác định được giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất được Sở Tài chính phụ trách chính nhưng đây là một công việc hết sức khó khăn vì tuy các văn bản quy định và hướng dẫn đã được xây dựng và điều chỉnh, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề vướng mắc cả về lý luận và thực tiễn dẫn tới thời gian thực hiện còn dài mà hiệu quả chưa cao. Do đó, yêu cầu đặt ra là phải đưa ra được các giải pháp phù hợp cho việc định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất. Nó sẽ tạo điều kiện thuận lợi, giúp hoạt động đấu giá đạt kết quả cao và góp phần tích cực để ổn định đời sống nhân dân và xõy dùng kinh tế địa phương. Việc chọn và nghiên cứu đề tài “Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất tại Sở Tài chính Yờn Bỏi” là nhằm góp phần hoàn thiện hơn nữa công tác định giá khởi điểm và giúp hoạt động đấu giá đất trên địa bàn tỉnh đạt kết quả cao. Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01 3 Luận văn tốt nghiệp 2. Mục đích của đề tài: - Hệ thống hóa cơ sở lý luận của những vấn đề về công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất. - Đánh giá thực trạng công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất trên địa bàn thành phố Yờn Bỏi. - Đề xuất các giải pháp khả thi nhằm hoàn thiện hơn nữa công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá trên địa bàn thành phố Yờn Bỏi. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: - Đối tượng nghiên cứu của đề tài là vấn đề định giá đất làm giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá. - Phạm vi nghiên cứu là một số dự án đầu tư xây dựng các khu đô thị, khu công nghiệp, các tuyến đường giao thông mới mở có quỹ đất sạch, đem ra đấu giá trên điạ bàn thành phố Yờn Bỏi. Trong đó tập trung chủ yếu ở công tác định giá khởi điểm để phục vụ cho hoạt động đấu giá. 4. Phương pháp nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở áp dụng những phương pháp nghiên cứu kinh tế phổ biến là: 4.1. Phương pháp duy vật biện chứng: Đây là phương pháp nghiên cứu các hiện tượng kinh tế - xã hội trong trạng thái vận động và có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Nã cho phép phân tích và đánh giá một cách khách quan các vấn đề nghiên cứu nh hiện trạng công tác định giá đất và ảnh hưởng của nó đến kết quả của hoạt động đấu giá. Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01 4 Luận văn tốt nghiệp Mặt khỏc trên cơ sở nhìn nhận vấn đề theo sự phát triển và đứng trên quan điểm lịch sử, đề tài đưa ra những căn cứ khoa học cho định hướng và những giải pháp thích hợp nhằm hoàn thiện công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất. 4.2. Phương pháp duy vật lịch sử: Phương pháp này dựa trên quan điểm lịch sử để đánh giá hiện trạng sử dụng giá đất. Dựa trên cơ sở đánh giá hiện trạng, đề tài luận giải chính xác nhũng yếu tố khách quan đang tác động trực tiếp đến giá đất trên thị trường hiện tại. 4.3. Phương pháp thống kê: Đây là phương pháp nghiên cứu kinh tế thông thường giúp cho việc điều tra, tổng hơp và phân tích thống kê các tài liệu về thực trạng công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất trên địa bàn thành phố Yờn Bỏi. Trên cơ sở các tài liệu thống kê mà có nhận thức đầy đủ, chính xác các biểu hiện về thực trạng công tác định giá đất. Đồng thời bằng các hệ thống chỉ tiêu thống kê cho phép đánh giá đúng đắn hiệu quả của công tác định giá đất hiện nay. Đây là phương pháp nghiên cứu cho phép lượng hoỏ cỏc kết luận và kết quả nghiên cứu có tính thuyết phục cao. Ngoài các phương pháp chủ yếu nêu trên, đề tài còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khác như chuyên khảo, thực nghiệm, phân tích chính sách. Tuỳ nội dung và mục đích của vấn đề nghiên cứu mà có sự kết hợp của một hay nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau. 5. Những đóng góp của đề tài: - Đề tài đã góp phần hệ thèng hoá cơ sở lý luận về công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất. Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01 5 Luận văn tốt nghiệp - Đề tài đã phân tích rõ hiện trạng, phân tích, đánh giá công tác định giá đất phục vụ hoạt động đấu giá đất trên địa bàn thành phố Yờn Bỏi. - Làm sáng tỏ những quan điểm, phương hướng và những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất tại Yờn Bỏi. 6. Kết cấu của đề tài: Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm ba chương: - Chương I: Một số vấn đề chung về công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất. - Chương II: Thực trạng của công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất tại Sở Tài chính Yờn Bỏi - Chương III: Một sè giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất tại Sở Tài chính Yờn Bỏi CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ KHỞI ĐIỂM CHO HOẠT ĐỘNG ĐẤU GIÁ ĐẤT 1.1. Một sè khái niệm cơ bản: 1.1.1. Đất: Với nghĩa chung nhất, đất là lớp bề mặt của Trái đất, có khả năng cho sản phẩm cây trồng để nuôi sống con người. Mọi hoạt động của con người Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01 6 Luận văn tốt nghiệp đều gắn liền với lớp bề mặt của Trái đất theo thời gian và không gian nhất định. Lớp bề mặt bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, mặt nước Theo quan điểm của kinh tế học, đất không chỉ bao gồm mặt đất mà còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất không do lao động và con người làm ra. Như vậy, đất là vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá trình hình thành hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố gồm: Đá, động thực vật, khí hậu, địa hình và thời gian, được hình thành sau một quá trình biến đổi lâu đời trong thiên nhiên, bao gồm cả mặt đất và tất cả tài nguyên trong lòng đất. Luật Đất đai 2003 của Việt Nam quy định: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặt biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Căn cứ vào quỹ đất, mục đích sử dụng đất, chính sách thuế, các nước có bảng phân loại đất khác nhau: Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng (đất xây dựng cơ sở hạ tầng, đất khu công nghiệp, đất thương mại, du lịch, sinh thái, bảo tồn), đất đô thị, đất ven đô thị, đất an ninh quốc phòng, đất ở và hành chính nông thôn, đất chưa sử dụng, đất hoang… Đối với Việt nam: từ 1/7/2004 theo quy định của Luật đất đai 2003, đất đai được chia thành 3 loại: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. 1.1.2. Đấu giá đất: Đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần đấu giá, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất. Về phương diện kinh tế, một cuộc đấu giá là phương pháp xác định giá trị của món hàng Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01 7 Luận văn tốt nghiệp chưa biết giá hoặc giá trị thường thay đổi. Trong một số trường hợp, có thể tồn tại một mức giá tối thiểu hay còn gọi là giá sàn; nếu sự ra giá không đạt đến được giá sàn, món hàng sẽ không được bán (nhưng người đưa món hàng ra đấu giá vẫn phải trả phí cho nơi người phụ trách việc bán đấu giá). Đấu giá có thể áp dụng cho nhiều loại mặt hàng: đồ cổ, bộ sưu tập (xe cổ, tác phẩm nghệ thuật), đất đai, bất động sản cao cấp, các mặt hàng đã qua sử dụng, sản phẩm thương mại và các cuộc bán đấu giá cưỡng Ðp (thanh lý, phỏt mói). 1.1.3. Giá khởi điểm: Là giá đầu tiên mà người Bán muốn đặt, có thể rất nhỏ để làm sôi động thêm cuộc đấu giá, nếu giá khởi điểm bằng giá sàn thì cuộc đấu giá coi như không có giá sàn và ai trả giá cao nhất vào thời điểm kết thúc sẽ là người thắng cuộc. 1.2. Định giá đất: Định giá đất là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế, kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, nghệ thuật. Định giá đất là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất, từ đó xác định giá trị của thửa đất, khu đất tại một thời điểm có tính đến các đặc điểm về kinh tế, xã hội, tự nhiên và mục đích định giá của thửa đất, khu đất đó. 1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất và định giá đất: 1.3.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất: 1.3.1.1. Nhân tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của đất và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất: * Vị trí: Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01 8 Luận văn tốt nghiệp - Là yếu tố phản ánh đặc điểm về hạ tầng xã hội của mảnh đất. Nó phản ánh những điều kiện và khả năng tiếp cận tới các trung tâm kinh tế chính trị, văn hóa xã hội của chủ thể sở hữu mảnh đất đó. - Là yếu tố phản ánh đặc điểm khác về môi trường xã hội có liên quan đến mảnh đất như: phong tục tập quán, văn hóa lối sống của những người hàng xóm, khả năng đi lại của ngừ xúm và đặc điểm của các công viên liền kề mảnh đất. * Diện tích: - Diện tích đất cần phải phù hợp với mục đích sử dụng đất. Diện tích quá lớn hay quá nhỏ đều ảnh hưởng đến khả năng chuyển nhượng của thửa đất đó, do đó ảnh hưởng đến giá đất. * Hình dạng: Hình dạng thửa đất đẹp nhất là đất có hình dáng cân đối như hình vuông, hình chữ nhật, nở hậu… cũn các hình dạng khác không thuận lợi cho việc sử dụng nờn giỏ đất của các thửa đất đó cũng thấp hơn giá đất của các thửa đất có hình dạng cân đối. * Loại đất: Luật Đất đai 2003 đó phõn đất thành 3 nhóm đất chớnh: nhúm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Trong 3 nhóm này cũng phân ra thành nhiều loại đất khác nhau tương ứng chế độ sử dụng và chế độ pháp lý cũng khác nhau. Chính điều này đã ảnh hưởng đến giá của mỗi loại đất. * An toàn pháp lý của quyền sử dụng đất: An toàn pháp lý là một nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất bởi ở nước ta tồn tại chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước đứng ra đại diện Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01 9 Luận văn tốt nghiệp làm chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đất đai là đối tượng điều chỉnh của các văn bản pháp luật nh: hiến pháp, luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản… do đó rất nhạy cảm với các yếu tố pháp lý. Người định giá phải xem xét đến tình trạng pháp lý của thửa đất: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có; các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với đất: tình trạng cho thuê, thế chấp mảnh đất, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung. 1.3.1.2. Nhân tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất: Quy hoạch là công cụ để nhà nước quản lý đất đai. Quy hoạch sử dụng đất sẽ đề ra mục tiêu và phương châm sử dụng đất trong thời gian quy hoạch, điều tiết nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng sử dụng đất, xác định chỉ tiêu khống chế đối với từng loại hình sử dụng đất, điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất chi tiết sẽ quy định mục đích sử dụng và phương hướng sử dụng đất của từng thửa đất, đây cũng là yếu tố để xét xem thửa đất đó có đủ điều kiện để làm tài sản đảm bảo hay không. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ ảnh hưởng đến giá của thửa đất đó mà còn ảnh hưởng đến giá của các thửa đất lân cận và có thể ảnh hưởng đến giá đất của những vùng lân cận. 1.3.1.3. Nhân tố liên quan đến cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến giá đất bao gồm điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội như : điện, nước, nhà trẻ, trường học, công viên, bện viện và điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật như các loại đường giao thông của địa phương, tình trạng giao thông công cộng và mật độ giao thông. Hai thửa đất cú cỏc điều kiện khác giống nhau mà thửa đất nào có cơ sở hạ tầng hoàn Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01 10 [...]... giá cho thửa đất, khu đất cần định giá Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh nh sau: Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất Giá. .. chỉ số giá trị rót ra từ mỗi phương pháp cần giải thích được sự khác biệt trong chỉ số giá khi áp dụng các phương pháp định giá khác nhau Giá đất cuối cùng của thửa đất cần định giá có thể được xác định là con số cụ thể nhưng cũng có thể nằm trong một khoảng giá trị nào đó, tuỳ theo định giá viên phân tích các thửa đất theo định tính hay định lượng Quá trình hoà hợp các chỉ số giá trị để rót ra giá đất. .. báo cáo định giá 1.5.6 Lập hồ sơ và chứng thư định giá: Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành cho đến khi kết luận được phát biểu trong báo cáo và trình bày cho khách hàng, bên sử dụng kết quả định giá Đây là sự thể hiện hữu hình công việc của người định giá Hiện nay, đối với mỗi tổ chức định giá chuyên nghiệp thỡ luụn có phần mềm hỗ trợ cho định giá viên trong công tác định giá Các báo cáo định giá có thể... xác giá trị của quyền sử dụng đất đũi hỏi người định giá phải nắm vững kiến thức về thị trường bất động sản cũng như về thị trường đất đai, về pháp luật đất đai có liên quan hay những quy định về công tác định giỏ Bờn cạnh đó, người định giá có sự phản ứng linh hoạt và kỹ năng nhận biết thị trường sẽ cho kết quả chính xác hơn trong quá trình định giá * Cơ sở vật chất cho công tác định giá: Các cơ sở. .. trợ cho công tác định giá nh: máy ảnh, điện thoại, máy tính, các phần mềm chuyên dụng nếu được các tổ chức định giá chuẩn bị đầy đủ sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho định giá viên trong quá trình định giá * Phương pháp định giá: Một thửa đất có thể áp dụng nhiều phương pháp mà kết quả định giá không giống nhau Mỗi phương pháp lại có những yêu cầu riêng về quá trình thực hiện, do đó, việc định giá đất. .. tiếp xác định giá đất tham mưu cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương căn cứ vào các chứng cứ thị trường Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo công thức... cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập được tính nh sau: + Đối với đất trồng cây hàng năm, đất. .. trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất Giá trị hiện tại của các = tài sản trên đất Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá - Phần giá trị hao mòn Trong đó: - Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thay thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công. .. giản : Một người mua đất sẽ không trả giá cao so với giá của mảnh đất mà anh ta có độ mong muốn và thỏa mãn tương tự Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phương pháp: phương pháp xác định giá đất theo chi phí giá thành, xác định giá đất theo giá bán so Nguyễn Đăng Toản Líp: CQ46/16.01 16 Luận văn tốt nghiệp sánh và xác định giá đất theo thu nhập 1.4.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi Ých tương lại : Giá trị... tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất) Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, . tài Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất tại Sở Tài chính Yờn Bỏi” là nhằm góp phần hoàn thiện hơn nữa công tác định giá khởi điểm và giúp hoạt. III: Một sè giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất tại Sở Tài chính Yờn Bỏi CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ KHỞI ĐIỂM CHO HOẠT ĐỘNG ĐẤU. Chương I: Một số vấn đề chung về công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất. - Chương II: Thực trạng của công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất tại Sở Tài chính Yờn