Bên cạnh việc hoàn thiện công tác thu thập thông tin thì việc thử nghiệm và áp dụng các phương pháp định giá mới sao cho phù hợp và có kết quả tốt nhất là một vấn đề cần được quan tâm. Hiện này, một số dự án nhỏ vẫn thường sử dụng khung giá đất do UBND tỉnh ban hành làm cơ sở (khung giá đất x hệ số k của cỏc cỏc lần điều tra từ trước) xác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất đã không đem lại hiệu quả cao vì chưa phản ánh đúng giá trị chính xác của giá đất theo thời điểm. Ngoài ra, ở các dự án lớn thì cũng chỉ thường xuyên sử dụng phương pháp so sanh trực tiếp là chủ yếu, phương pháp thu nhập rất Ýt khi được sử dụng, còn những phương pháp còn lại hầu nh không được sử dụng tới. Chính vì vậy yêu cầu đặt ra là thay vì sử dụng khung giá đất do Nhà nước ban hành và phương pháp so sánh để xác định giá khởi điểm sẽ sử dụng các phương pháp khác để xác định. Điều này sẽ khắc phục được những khó khăn, và sù sai lầm trong việc xác định giá khởi điểm đồng thời tạo điều kiện cho nghề định giá đất được phát triển mạnh mẽ.
Hiện nay trên thế giới công tác định giá bất động sản nói chung, định giá đất nói riêng thường sử dụng những phương pháp sau: phương pháp so sánh, phương pháp giá trị còn lại, phương pháp lợi nhuận, phương pháp đầu tư. Việc lựa chọn phương pháp nào cho phù hợp khi thực hiện xác định giá đất là phụ thuộc vào mục đích định giá, loại đất cần định giá, thông thường các phương pháp trên thường sử dụng cho những trường hợp sau:
* Phương pháp so sánh: Đây là phương pháp thường được sử dụng nhiều nhất tại Sở Tài chính Yờn Bỏi. Đây cũng là phương pháp mà trong quá trình sử dụng có thể được kết hợp với một số phương pháp khác. Việc định giá đất được tiến hành bằng cách so sánh trực tiếp mảnh đất đó với mảnh đất tương tự đã được bán để tìm ra giá trị của nó từ các giao dịch trước đó. Tuy nhiên khi sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất cũng gặp nhiều khó khăn đó là số lượng các mảnh đất được giao dịch có đặc điểm tương tự là rất Ýt và thường giá cả giao dịch không được tiết lộ chính xác dẫn đến thiếu thông tin, thông tin không chắc chắn cho quá trình định giá. Nhà định giá phải là người có trình độ cao trong việc xác định sự khác nhau giữa các mảnh đất. Có nh vậy mới có thể tìm ra giá trị tương đối chính xác của mảnh đất cần định giá khi sử dụng phương pháp này. Do đó, phương pháp so sánh thường được sử dụng trong điều kiện thị trường chuyển nhượng đất đai hoạt động lành mạnh, các thông tin liên quan đấn mảnh đất được cập nhật thường xuyên và có nhiều mảnh đất có đặc điểm tương tự nhau.
* Phương pháp đầu tư: Bản chất của phương pháp này là việc định giá đất dựa vào thu nhập (hay còn gọi là kỹ thuật dự toán vốn và đánh giá hiệu quả dự án đầu tư) là tiến hành chuyển hóa dòng thu nhập tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu tư và cũng là giá trị của đất. Quá trình chuyển hóa này còn gọi là quá trình vốn hóa. Phương pháp này được sử dụng trong trường hợp để định giá đất tạo thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu tư, tài sản nhà đất có thể tạo ra thu nhập hàng năm. Phương pháp này áp dụng trong các trường hợp mua đất, thuê đất để kinh doanh.
* Phương pháp lợi nhuõn: Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả thiết giá trị của khu đất có liên quan đến lợi nhuận thu được do sử dụng. Khi sử dụng phương pháp này để xác định giá trị đất phải dựa trên cơ sở tính tổng giá trị lợi nhuận do tất cả các yếu tố tạo ra trong đó có yếu tố nhà đất sau đó phân
chia lợi nhuận tương ứng giữa các yếu tố. Từ khoản lợi nhuận tương ứng với tài sản nhà đất tạo ra có thể tính được giá trị tài sản nhà đất đó. Phương pháp này chỉ dùng để tính giá trị thực tế nhà đất khi mảnh đất đú cú những thông tin liên quan đến lợi nhuận.
*Phương pháp thặng dư hay giá trị còn lại:
Đây là phương pháp được sử dụng trong trường hợp căn cứ vào khả năng phát triển của tài sản nhà đất trong tương lai và giả thiết khu đất được sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất Khi sử dụng phương pháp này nhà định giá phải tính toán, phân tích xem khả năng phát triển của tài sản nhà đất trong tương lai như thế nào? Phương pháp này để tính giá trị đất có thể phát triển hơn nữa trong tương lai nhờ các quy hoạch được thực hiện.
3.3.7. Nâng cao trình độ chuyên môn cho nhân viên
Để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đấu giá nói chung và công tác định giá nói riêng bên cạnh những giải pháp nêu trên, yêu cầu đặt ra là phải có một đội ngũ các nhà định giá có tay nghề chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng. Đây là những nhân tố giữ vai trò quan trọng trong việc đưa ra được giá trị chính xác của mảnh đất. Tuy nhiên hiện nay ở nước ta do định giá nhà đất là công tác hết sức mới mẻ cho nên các thẩm định viờn còn rất Ýt, đặc biệt là tại một địa phương miền núi như Yờn Bỏi thỡ cán bộ có chuyờn môn cao về công tác định giá là rất hiếm. Vì vậy, yêu cầu cấp thiết hiện nay là phải đào tạo đội ngũ cán bộ định giá có trình độ chuyên môn cao, có đạo đức nghề nghiệp.
Nhưng trước tiên thì Sở phải việc thường xuyên tổ chức tập huấn, đào tạo nâng cao kiến thức để nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ công nhân viên. Các lớp đào tạo này có thể ngắn hạn hoặc dài hạn sao cho phù hợp với từng thời gian công tác và kinh nghiệm trong nghề. Nếu có điều kiện có
thể mời các chuyên gia trong nước về lĩnh vực định giá trực tiếp giảng dạy, nói chuyện để giải đáp phần nào các vướng mắc của cán bộ định giá trong công việc.
Phải có những qui định cụ thể về trách nhiệm của thẩm định viên trong hành nghề thẩm định giá đồng thời tạo môi trường và điều kiện làm việc tốt để các chuyên viên có thể phát huy lòng nhiệt tình, sáng tạo và hiệu quả làm việc cao nhất.
3.3.8. Các chính sách hỗ trợ cán bộ nhân viên trong công việc:
Với địa bàn là một tỉnh miền núi và do đặc thù của công tác định giá là phải đi thực tế nhiều nên quá trình làm việc của cán bộ công nhân viên định giá còn gặp rất nhiều khó khăn. Vì vậy, Sở và chính quyền địa phương nơi làm việc cần phải tạo điều kiện tốt nhất để cán bộ nhân viên có thể hoàn thành công việc của mình. Đối với sở Tài chính thì cần phải có các chính sách hỗ trợ cần thiết cho nhân viên như : hoàn thiện cơ chế, hệ thống thông tin nội bộ, hỗ trợ kinh phí, phương tiện đi lại khi nhân viên phải đi thẩm định tại các địa bàn cách xa nơi làm việc…
3.4. Một số kiến nghị:
Bên cạnh những giải pháp đã đưa ra ở Sở để nhằm hoàn thiện công tác định giá khởi điểm tại cơ sở thì những chính sách, quy định ở tầm vĩ mô của chính quyền địa phương cũng góp phần tích cực giỳp cỏc giải pháp đó được thực hiện một cách thuận lợi hơn.
3.4.1. Kiến nghị với UBND tỉnh:
Như phần giải pháp đó nờu thỡ hiện nay hệ thống văn bản pháp lý về công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá của Nhà nước cũn khỏ
chung chung, còn tại địa phương thì những quy định hướng dẫn vấn đề này là rất Ýt. Ngoài ra với cơ chế quản lý đất đai cũn khỏ phức tạp và chồng chéo hiện nay đã làm cho công tác định giá đất còn gặp rất nhiều khó khăn. Điều đó đã dẫn đến tình trạng trong những năm qua tồn tại chơ chế hai giỏ: giỏ đất do Nhà Nước quy định (thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường) và giá thị trường, điều này đã tạo ra những điều bất hợp lý khi thực hiện các hoạt động giao dịch trên thị trường đất đai. Chính vì vậy, cần hoàn thiện hơn nữa hệ thống các văn bản quy định về đất đai và công tác định giá, ban hành khung giá đất mới...
Công tác quy hoạch cũng cần phải đổi mới nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá.
Thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS nói chung và thị trường đất đai nói riêng cũng là một vấn đề rất quan trong và đáng được lưu tâm. Trên cơ sở các văn bản pháp luật của các cơ quan chức năng đã ban hành cần nghiên cứu, phân tích sửa đổi những vấn đề liên quan đến phát triển và quản lí thị trường BĐS còn chưa hợp lý, loại trừ những yếu tố chồng chéo, mâu thuẫn dẫn hạn chế hiệu quả tích cực vốn có của thị trường này. Có như vậy mới tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát huy được vai trò đối với nền kinh tế. Khi thị trường bất động sản phát triển và hoạt động lành mạnh thì công tác thu thập thông tin trên thị trường sẽ đơn gian và độ chính xác cao hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá.
Công tác quản lý đất đai hiện nay do rất nhiều các Sở ban ngành cũng quản lý, cũn riêng về công tác định giá khởi điểm vẫn chưa có một phòng ban chức năng nào thường xuyên nghiên cứu, tham mưu cho Tỉnh ủy về vấn đề định giá mà chỉ khi có một dự án đấu giá cụ thể thì Sở Tài chính thường đảm nhận những dự án nhỏ, còn đối với các dự án lớn thì Hội đồng định giá mới
được thành lập và lấy các thành viên từ các ban ngành khác nhau của tỉnh. Các cán bộ trong hội đồng không được thường xuyên làm việc cùng nhau và quy chế hoạt động của Hội đồng mỗi khi thành lập lại phải đổi mới và chỉ có hiệu lực cho đến hết dự án. Chính vì vậy, gây khó khăn và cản trở cho quá trình công tác nên một yêu cầu cấp thiết được đặt ra là phải có một đơn vị, phòng ban thường xuyên phụ trách công việc này.
3.4.2. Kiến nghị với Sở Tài nguyên môi trường:
Sở Tài nguyên môi trường với chức năng tham mưu cho UBND tỉnh các vấn đề về đất đai, phụ trách công tác hướng dẫn thi hành những chính sách của UBND tỉnh về đất đai trên địa bàn nên thường xuyên cập nhật các chính sách mới của Đảng và Nhà nước về đất đai để tham mưu cho UBND tỉnh có những văn bản hướng dẫn, chỉ đạo cho phù hợp tránh để tình trạng các quy định về đất đai trên địa bàn tỉnh bị lạc hậu và không còn chính xác và phù hợp với thực tế.
Bên cạnh việc tham mưu cho UBND tỉnh về cách chính sách liên quan đến đất đai trên địa bàn thì Sở Tài chính cũng cần giúp UBND tỉnh hoàn thiện hơn nữa trong công tác thực hiện việc quy hoạch về đất đai, đô thị trên địa bàn. Vì chỉ khi có những quy hoạch tổng thể và chi tiết về thành phố được hoàn thiện thì mới tạo điều kiện thuận lợi hơn cho công tác định giá đất đai được chính xác hơn.
Ngoài ra, Sở cũng nên cú cỏc phũng ban thường xuyên nghiên cứu về thị trường đất đai trên địa bàn nhằm nắm bắt được các thông tin chính xác để điều hành thị trường đất đai diễn ra một cách minh bạch hơn tránh tình trạng đầu cơ và những thông tin chính xác sẽ là một nguồn tư liệu quan trọng để giúp công tác định giá khởi điểm khi thực hiện sẽ có được kết quả khách quan và chính xác hơn.
Đối với công tác định giá khởi điểm trên địa bàn tỉnh thì Sở Tài nguyên cũng cần chủ động phối hợp giúp đỡ các Sở ban ngành khác, đặc biệt là Sở Tài chính trong quá trình định giá đưa ra quyết định chính xác cho công tác định giá đất đai trên địa bàn.
3.4.3. Kiến nghị với Sở Tài chính:
Để công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá được diễn ra một cách nhanh chóng và thuận lợi hơn thì công tác cán bộ phải được Sở Tài chính thực hiện một cách hợp lý, phù hợp với từng điều kiện công việc. Nhưng trước tiên việc nâng cao trình độ chuyên môn cũng như đạo đức nghề nghiệp trong vấn đề định giá phải được đặt lên hàng đầu. Chính vì vậy, Sở phải việc thường xuyên tổ chức tập huấn, đào tạo nâng cao kiến thức để nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ công nhân viên. Các lớp đào tạo này có thể ngắn hạn hoặc dài hạn sao cho phù hợp với từng thời gian công tác và kinh nghiệm trong nghề.
Thứ hai là các chính sách hỗ trợ cho các cán bộ làm công tác định giá phải được Sở ưu đãi hơn trong thời gian tới.
Ngoài ra, vì đất đai là một lĩnh vực rộng được nhiều các Sở ban ngành cùng nhau quản lý. Nờn Sở Tài chính nên chủ động thiết lập mới quan hệ với các cơ quan chức năng này nhằm nắm bắt được những thông tin cần thiết cho công tác thẩm định, đặc biệt là thông tin về quy hoạch, các quy định, chính sách mới về đất đai.
KẾT LUẬN
Thực trạng công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất tại Sở Tài chính Yờn Bỏi trong thời gian vừa qua còn nhiều khó khăn, vướng mắc. Giá đất khởi điểm được xác định chưa chính xác, còn khá cao so với thị
trường nên chưa đáo ứng được nhu cầu sử dụng đất của người dân dẫn đến tình trạng diện tích đất trống còn khá nhiều. Tỡnh trạng đú cú nguyên nhân cơ bản chưa có những quy định, hướng dẫn cụ thể của Nhà nuớc và chính quyền địa phương về nguyên tắc và phương pháp định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất, thiếu đội ngũ các nhà định giá đất chuyên nghiệp, có chuyên môn cao. Vì vậy việc nghiên cứu các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá khởi điểm cho hoạt động đấu giá đất là một yêu cầu khách quan và cần thiết.
Với việc chưa có một phòng ban chức năng nào phụ trách thường xuyên công tác nghiên cứu, đánh giá thị trường phục vụ cho công tác định giá khởi điểm và việc định giá khởi điểm còn dựa trên khung giá đất do UBND tỉnh ban hành từ đầu năm đã thể hiện sự bất hợp lý, không phù hợp với tình hình mới về giá đất trong chuyển dịch theo qutỹ đạo cơ kinh tế thị trường. Sự bất hợp lý đó chỉ được giải quyết bằng cách thay đổi các quy định về xác định giá đất, cho phép sử dụng những phương pháp xác định giá đất mới và thành lập một cơ quan chuyên môn phụ trách thường xuyên công tác này.
Việc đổi mới phương pháp xác định giá đất khởi điểm phải dựa trên cơ sở, thực trạng cũng như những khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá hiện đang được áp dụng và phải được tiến hành đồng bộ với các giải pháp khác. Việc đưa ra các phương pháp xác định giá bồi thường thiệt hại là rất quan trọng và cấp bách nhưng không vì thế mà đổi mới với bất cứ giá nào. Vì vậy đổi mới phương pháp xác định giá đất phải gắn liền với việc nghiên cứu thực trạng hiện taị và phải gắn liền với việc đào tạo cán bộ định giá cũng như hình thành các cơ quan định giá đất.
Công tác định giá khởi điểm theo nội dung và các giải pháp mà đề tài đã đưa ra sẽ mang lại hiệu quả cao, đánh giá chính xác được giá trị thực tế của đất đai, đảm bảo kết hợp hài hoà về lợi Ých cho các bên tham gia, góp phần
tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá khởi điểm và