thực trạng lập ngân sách đầu tư dài hạn cho dự án xây dựng trung tâm thương mại tổng hợp văn phòng dịch vụ nhà ở phú diễn- từ liêm- hà nội của công ty đông đô

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI 1 Tính cấp thiết của đề tài Một nền kinh tế phát triển thì đi cùng với nó là sự phát triển của đầu tư xây dựng công trình Trong những năm qua, đầu tư xây dựng đã góp phần không nhỏ vào sự phát triển và tăng trưởng của các nước Và để một dự án đầu tư xây dựng trở nên hiệu quả thì vấn đề quản trị nguồn vốn là một điều rất quan trọng Với đặc trưng của những dự án đầu tư xây dựng là vốn lớn, thời gian đầu tư dài thì việc lập ngân sách cho dự án là điều cần thiết phải thực hiện Ngân sách cho đầu tư xây dựng chịu tác động trực tiếp từ tình hình nền kinh tế và thị trường Với mỗi tình trạng nền kinh tế khác nhau thì ngân sách dành cho dự án sẽ phải khác nhau Với hàng loạt những biến động của nền kinh tế, và những động thái Chính phủ, cùng với diễn biến của thị trường bất động sản đang trong giai đoạn nghiên cứu, việc lập ngân sách sẽ phải thực hiện như thế nào Dự án “ Xây dựng trung tâm thương mại tổng hợp văn phòng dịch vụ nhà ở Phú Diễn- Từ Liêm- Hà Nội của công ty Đông Đô- Bộ quốc phòng” đã được triển khai từ 8/ 20008 đứng trước những thách thức và nguy cơ gì Vấn đề đặt ra trước mắt và lâu dài đó là làm sao dự án sẽ vẫn được thực hiện hiệu quả trong điều kiện nền kinh tế như hiện nay Điều đó phụ thuộc rất nhiều vào tình hình quản trị tài chính của công ty hay cụ thể hơn là quy trình lập ngân sách đầu tư dài hạn cho dự án, quản trị nguồn vốn đầu tư, nguồn vốn tài trợ một cách hợp lý 2 Xác lập và tuyên bố vấn đề trong đề tài Dựa trên sự cấp thiết của đề tài nhóm tác giả đã lựa chọn và thực hiện đề tài: “ Thực trạng lập ngân sách đầu tư dài hạn cho dự án “ Xây 1 dựng trung tâm thương mại tổng hợp văn phòng dịch vụ nhà ở Phú DiễnTừ Liêm- Hà Nội của công ty Đông Đô- Bộ quốc phòng” Đề tài sẽ đi vào thực hiện những nội dung như sau: Thứ nhất, hệ thống các cơ sở lý luận về ngân sách đầu tư dài hạn cho một dự án, thị trường bất động sản, những rủi ro đối với việc thực hiện dự án Thứ hai, xác định những yếu tố cần thiết cho việc thực hiện một dự án, từ đó phân tích các yếu tố đó: luồng tiền, tính thanh khoản, vốn tài trợ, vốn CSH, giá trị thời gian của tiền… Thứ ba, phân tích tình hình kinh tế, thị trường bất động sản với các bối cảnh rủi ro cho việc thực hiện dự án Thứ tư, lập ngân sách đầu tư dài hạn cho dự án trong các bối cảnh rủi ro Thứ năm, dựa trên những nghiên cứu, nhóm tác giả đề xuất, kiến nghị một số giải pháp để có thể lập ngân sách đầu tư dài hạn cho dự án thực hiện hiệu quả hơn trong thời gian tới 3 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài Với bản thân, nhóm tác giả thực hiện đề tài này với mong muốn có thể vận dụng những kiến thức đã được học vào thực tế một vấn đề để có thể nâng cao được khả năng thực tế của mình hơn Mục tiêu lý luận: Đề tài sẽ hệ thống một cách logic những vấn đề liên quan đến rủi ro và lập ngân sách đầu tư dài hạn Mục tiêu thực tiễn: Về mặt thực tiễn, đề tài sẽ cung cấp thông tin về tình hình kinh tế- xã hội của nước ta cũng như thế giới từ đó phân tích những rủi ro liên quan và ảnh hưởng trực tiếp đến dự án mà nhóm đang trực tiếp nghiên cứu, từ đó lập nghiên cứu, phân tích và lập ngân sách đầu tư dài hạn cho dự án Cùng với đó là những kết luận về vấn đề nghiên cứu và đưa ra đề xuất, kiến nghị một số giải pháp để có thể lập ngân sách đầu tư dài hạn cho dự án thực hiện hiệu quả hơn trong thời gian tới 2 4 Các câu hỏi đặt ra trong quá trình nghiên cứu Khi nghiên cứu đề tài, nhóm tác giả đã đặt ra một số câu hỏi để làm tiêu chí cho việc thực hiện đề tài của mình như: Ý nghĩa của việc lập ngân sách đầu tư dài hạn cho dự án là gì? Với các bối cảnh rủi ro cụ thể thì nên lập ngân sách cho dự án như thế nào? Lập ngân sách dài hạn cho dự án như thế nào để các nhà đầu tư vẫn tin tưởng và đầu tư cho dự án trong bối cảnh nền kinh tế như hiện nay? Thời gian thực hiện dự án là bao lâu? Dự án trên có nên tiếp tục tiến hành trong bối cảnh nền kinh tế lạm phát cũng như thị trường bất động sản càng ngày càng suy giảm và ảm đảm, trầm lắng như hiện nay? 5 Phạm vi nghiên cứu đề tài Phạm vi không gian: Dự án xây dựng trung tâm thương mại tổng hợp văn phòng dịch vụ nhà ở Phú Diễn-Từ Liêm-Hà Nội,chủ đầu tư: Công ty Đông Đô- Bộ quốc phòng Phạm vi thời gian: 5 năm ( Từ 8/2008 – 12/2013) 6 Ý nghĩa của việc nghiên cứu đề tài Đề tài rất có ý nghĩa cho dự án thực hiện trong bối cảnh nền kinh tế như hiện nay Qua quá trình phân tích và đánh giá nền kinh tế với những rủi ro và đầy khó khăn, đặc biệt là tình hình thị trường bất động sản đang trầm lắng như hiện nay, để có được cách nhìn tổng quan cho quá trình lập ngân sách đầu tư dài hạn cho dự án được triển khai hiệu quả đồng thời qua đó tạo niềm tin và sự thu hút vốn cho các nhà đầu tư tiếp tục, đã, đang và sẽ đầu tư cho dự án trong thời gian tới 7 Kết cấu đề tài nghiên cứu Ngoài danh mục bảng biểu, kết luận, phụ lục, danh mục từ viết tắt… đề tài được chia thành 4 chương: Chương 1: Tổng quan nghiên cứu đề tài 3 Chương 2: Tóm lược một số lý luận về vấn đề lập ngân sách đầu tư dài hạn cho một dự án trong các bối cảnh rủi ro Chương 3:Phương pháp nghiên cứu và các kết quả phân tích vấn đề nghiên cứu Chương 4:Các kết luận, thảo luận và đề xuất với vấn đề nghiên cứu 4 CHƯƠNG 2 TÓM LƯỢC MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ LẬP NGÂN SÁCH ĐẦU TƯ DÀI HẠN CHO MỘT DỰ ÁN XÂY DỰNG 1 Một số vấn đề lý luận cơ bản 1.1 Đầu tư là quá trình bỏ vốn để tạ nên cũng như để vận hành một loại tài sản kinh doanh nào đó như nhà xưởng, máy móc và vật tư (thường được gọi là đầu tư cho các đối tượng vật chất ) cũng như để mua cổ phiếu, trái phiếu hoặc cho vay lấy lãi (thường được gọi là đầu tư tài chính), mà ở đây, những tài sản đầu tư này có thể sinh lợi dần hoặc thỏa mãn dần một nhu cầu nhất định nào đó của người bỏ vốn cũng như toàn xã hội trong thời gian nhất định trong tương lai (thường là vòng đời của dự án đầu tư) 1.2 Đầu tư dài hạn Là hoạt động bỏ vốn để hình thành các tài sản cần thiết nhằm mục đích thu được lợị nhuận trong khoảng thời gian dài trong tương lai ( thời gian thu hồi vốn đầu tư lớn hơn 12 tháng ) Thực chất hoạt động đầu tư dài hạn của doanh nghiệp là hoạt động bỏ vốn của doanh nghiệp để hình thành các tài sản chủ yếu sau : + Tài sản cố định hữu hình + Tài sản cố định vô hình + Vốn lưu động thường xuyên cần thiết cần bổ sung thêm để dự án hoạt động 2 Khái niệm dự án, Hiện nay có hai góc độ tiếp cận dự án được coi là phổ biến: Theo góc độ “ tĩnh”, dự án được hiểu là một hình tượng về một tình huống ( một trạng thái) mà ta muốn đạt tới trong tương lai 5 Theo góc độ “ động”, dự án được coi là một hoạt động đặc thù, tạo nên một cách có phương pháp và định tiến với các phương tiện đã cho nhằm tạo nên một thực tế mới Dự án kinh doanh là dự án được hình thành và triển khai trong lĩnh vực kinh doanh Dự án kinh doanh được biểu hiện từ hai góc độ: hình thức và nội dung Về hình thức: Dự án kinh doanh là một tập hồ sơ tài liệu, trong đó trình bày một cách chi tiết và hệ thống các hoạt động với các nguồn lực và chi phí theo một kế hoạch nhằm thực hiện mục tiêu xác định trong một thời hạn ấn định Về nội dung: Dự án kinh doanh là một tổng thể các chính sách, các hoạt động và các chi phí liên quan với nhau được hoạch định nhằm đạt mục tiêu nhất định trong một thời hạn nhất đinh Lập ngân sách (Lập ngân sách vốn hay thẩm định đầu tư) là quá trình lập kếs hoạch được sử dụng để xác định liệu các đầu tư dài hạn của một tổ chức như máy móc thiết bị mới, máy móc thay thế, các nhà máy mới, sản phẩm mới, và các dự án nghiên cứu phát triển có đáng theo đuổi hay không Đây là ngân sách cho nguồn vốn, hoặc đầu tư, chi phí chính Nhiều phương pháp chính thức được sử dụng trong lập ngân sách vốn, bao gồm các kỹ thuật như: Tỷ lệ hoàn vốn kế toán Giá trị hiện tại ròng Chỉ số lợi nhuận Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ thay đổi Niên kim tương đương Những phương pháp này sử dụng lưu chuyển tiền tệ gia tăng từ mỗi đầu tư, hoặc dự án tiềm năng Các kỹ thuật dựa vào thu nhập kế toán và các quy tắc kế toán đôi khi được sử dụng - mặc dù các nhà kinh tế xem điều 6 này không phù hợp - chẳng hạn như tỷ lệ hoàn vốn hạch toán, và "hoàn vốn đầu tư" Các phương pháp đơn giản hóa và các phương pháp lai cũng được sử dụng, chẳng hạn như thời gian hoàn vốn và thời gian hoàn vốn chiết khấu 2.1 Lập ngân sách đầu tư dài hạn: Phải đưa ra dự thảo ngân sách linh hoạt, có những dự toán ngân sách với những mục tiêu dài hạn bền vững và ngắn hạn linh hoạt, phân bổ ngân sách rõ ràng dựa trên doanh số bền vững và thực tế, tăng trưởng lợi nhuận và tổng lợi nhuận Hay nói cách khác, không phải lĩnh vực nào cũng được đầu tư như nhau Hơn nữa, một ngành kinh doanh tăng trưởng chậm không có nghĩa là ngành đó không tạo ra nhiều giá trị như một ngành tăng trưởng nhanh Miễn là mỗi ngành đều thu được hiệu quả tương xứng với đầu tư là đã đạt được mục tiêu tổng thể Có thể có các chương trình đổi mới ngắn hạn, trung hạn và dài hạn từ 3-5 năm hoặc từ 10-15 năm 2.2 Rủi ro: Rủi ro là điều không ai mong đợi nhưng phải chấp nhận “sống chung” Nhận diện được rủi ro, có giải pháp phòng tránh, biến hạn chế tổn thất khi có rủi ro, đó là giải pháp tích cực thay vì “mũ ni che tai” hoặc lạc quan tếu, kinh doanh liều lĩnh Vậy thì "rủi ro” là gì? Đã có nhiều định nghĩa về rủi ro, tựu trung lại, có hai điểm chủ yếu : thứ nhất đó là các sự kiện bất ngờ, không mong đợi; thứ hai là khi xảy ra, rủi ro gây tổn thất cho con người, xã hội Hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp rất đa dạng.Về lý thuyết, các hoạt động đó luôn có những rủi ro rình rập Thay vì thống kê các rủi ro (là điều khó khăn), tiếp cận vấn đề từ việc nhận dạng các nguyên nhân gây rủi ro sẽ giúp các doanh nghiệp chủ động phòng tránh tốt hơn Bài này, chúng tôi tập trung nghiên cứu nguyên nhân gây ra rủi ro là các rủi ro từ môi trường kinh tế: một nền kinh tế khoẻ là một nền kinh tế có sức đề kháng cao, có khả năng giải quyết khủng hoảng một cách tốt nhất 7 theo hướng minh bạch, chi phí thấp, tính bền vững cao Một môi trường kinh tế, nơi thường xuyên có khủng hoảng, lạm phát triền miên, giá cả thất thường, cung cầu bất ổn, tỷ giá thay đổi chóng mặt, hàng hóa dịch vụ khan hiếm (thật và giả), độc quyền không kiểm soát được, cạnh tranh công bằng chỉ nằm trên giấy cùng với việc thiếu năng lực kỹ trị hoặc sự công tâm của công quyền đều được coi là những rủi ro lớn cho các doanh nghiệp Ngoài ra, xét từ một góc độ khác, các thách thức đến từ một nền kinh tế có sức cạnh tranh cao, sự thay đổi mạnh mẽ của khoa học kỹ thuật, của công nghệ thông tin cũng sẽ là những rủi ro cho những doanh nghiệp thiếu khả năng thích ứng với đổi mới 3 Tổng quan về đầu tư dài hạn của doanh nghiệp Khái niệm: Đầu tư dài hạn là một trong những nhân tố chủ yếu quyết định đến sự phát triển của một doanh nghiệp cũng như của nền kinh tế quốc dân Đầu tư là việc sử dung các nguồn lực hiện tại nhằm biến các lợi ích dự kiến thành hiện thực trong tương lai Tuy nhiên, trong phạm vi xem xét khác nhau, khái niệm đầu tư cũng có những điểm khác nhau Từ đó có thể thấy rằng: Đầu tư dài hạn là quá trình hoạt động sử dụng vốn để hình thành nên những tài sản cần thiết nhằm phục vụ cho mục đích thu lợi nhuận cho doanh nghiệp trong khoảng thời gian dài trong tương lai Đầu tư dài hạn của doanh nghiệp có đặc điểm là phải ứng ra một lượng vốn tiền tệ ban đầu tương đối lớn và được sử dụng có tính chất dài hạn trong tương lai, do đó đầu tư dài hạn luôn gắn với rủi ro Các quyết định đầu tư của doanh nghiệp mặc dù đều dựa trên cơ sở dự tính về thu nhập trong tương lai do đầu tư đưa lại, tuy nhiên khả năng nhận được thu nhập trong tương lai do đầu tư mang lại thường không chắc chắn nên rủi ro trong đầu tư là rất lớn Thời gian đầu tư càng dài thì rủi ro đầu tư càng cao và ngược lại 8 4 Các loại đầu tư dài hạn của doanh nghiệp Theo cơ cấu vốn đầu tư - Đầu tư xây dựng cơ bản - Đầu tư về vốn lưu động thường xuyên cần thiết - Đầu tư góp vốn liên doanh dài hạn và đầu tư vào tài sản tài chính Theo mục tiêu đầu tư - Đầu tư hình thành doanh nghiệp - Đầu tư mở rộng quy mô kinh doanh - Đầu tư chế tạo sản phẩm mới - Đầu tư thay thế, hiện đại hóa máy móc - Đầu tư ra bên ngoài 5 Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư dài hạn Sự thành bại của doanh nghiệp trong tương lai tùy thuộc rất lớn vào các quyết định đầu tư hoomnay Chính vì thế, để đi đến quyết định đầu tư đòi hỏi doanh nghiệp phải cân nhắc kỹ lưỡng nhiều vấn đề, xem xét nhiều yếu tố Có nhiều yếu tố tác động đến việc đầu tư của doanh nghiệp, trong đó có những yếu tố tác động có tính chất quyết định, gồm các yếu tố chủ yếu sau đây: - Chính sách kinh tế của nhà nước trong việc phát triển kinh tế - Thị trường và sự cạnh tranh - Lãi suất và thuế trong kinh doanh - Sự tiến bộ của khoa học và công nghệ - Mức độ rủi ro của đầu tư - Khả năng tài chính của doanh nghiệp 6 Trình tự ra quyết định đầu tư dài hạn - Phân tích tình hình, xác định cơ hội đầu tư hay định hướng đầu tư - Xác định mục tiêu đầu tư - Đánh giá, thẩm định dự án và lựa chọn dự án đầu tư - Ra quyết định đầu tư 9 7 Xác định dòng tiền của dự án đầu tư - Các nguyên tắc cơ bản khi xác định dòng tiền của dự án - Đánh giá dự án cần phải dựa trên cơ sở đánh giá dòng tiền tăng thêm do dự án mang lại chứ không phải dựa vào lợi nhuận kế toán - Phải tính đến chi phí cơ hội khi xem xét dòng tiền của dự án - Không được tính chi phí chìm vào dòng tiền của dự án - Phải tính đến yếu tố lạm phát khi xem xét dòng tiền - Ảnh hưởng chéo - Xác định dòng tiền ra của dự án - Xác định dòng tiền vào của dự án đầu tư 8 Đánh giá và lựa chọn dự án đầu tư dài hạn - Tiêu chuẩn đánh giá và lựa chọn dự án đầu tư Để lựa chọn dự án cần phải cân nhắc xem xét nhiều mặt, trong đó có về tài chính, chủ yếu là xem xét hiệu quả kinh tế của dự án Các chỉ tiêu sử dụng phải nhằm đánh giá được mức tiềm năng lợi nhuận của một dự án đầu tư Trên góc độ tài chính, các tiêu chuẩn chủ yếu đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án đầu tư thường sử dụng là: Tỷ suất lợi nhuận bình quân vốn đầu tư TSV = Trong đó: TSV: Tỷ suất lợi nhuận bình quân vốn đầu tư của dự án đầu tư Lợi nhuận sau thuế dự kiến do dự án đầu tư mang lại năm thứ t Vốn đầu tư ở năm thứ t của dự án Số vốn đầu tư ở mỗi năm được xác định là số vốn đầu tư lũy kế ở thời điểm cuối mỗi năm trừ đi số khấu hao TSCĐ lũy kế ở thời điểm đầu mỗi năm Thời giân đầu tư Thời gian hoàn vốn đầu tư Trường hợp 1: Nếu dự án đầu tư tạo ra chuỗi tiền tệ thu nhập đều đặn hàng năm thì thời gian thu hồi vốn đầu tư được xác định theo công thức: 10 Chi phÝ b¶o hiÓm Chi phÝ kiÓm to¸n ThiÕt kÕ h¹ tÇng kü thuËt ngoµi nhµ b ThiÕt kÕ nhµ 15T ThÈm tra thiÕt kÕ p.h¹ tÇng ThÈm tra thiÕt kÕ nhµ 15 tÇng ThÈm tra dù to¸n phÇn h¹ tÇng ThÈm tra dù to¸n nhµ 15 T 4 LËp HSMT ®¸nh gi¸ HSDT thi c«ng XD a Gi¸m s¸t khảo sát xây dựng Chi phÝ dù phßng 518,030,469 167,545,726 86,465,468 254,626,77 0 5,888,597 1,254,626,770 152,953,20 8 5,702,249 149,698,88 5 133,154,51 1 15,449,263 3,113,004,211 3,113,004,211 3,113,004,211 Tổng cộng: 188,412 tỉ đồng  Giai đoạn 3 : kết thúc đầu tư:  các công việc được thực hiện trong giai đoạn 3 : Nội dung công việc của giai đoạn này là kết thúc công việc xây dựng, nghiệm thu bàn giao công trình, vận hành công trình và hướng dẫn sử dụng công trình, bảo hành công trình, quyết toán vốn đầu tư, phê duyệt quyết toán  Chi phí cho giai đoạn 3 dự toán như sau : Đơn vị : đồng Năm Chi phí Chi phÝ kiÓm to¸n Chi phÝ phª duyÖt quyÕt to¸n vèn ®Çu t 2011 2012 2013 185,810,530 113,606,778 Tổng cộng: 299,417,308 đồng  Chi phí cho dự án này có thể tóm lược như sau: Đơn vị : đồng 2008 Chi phí 2009 2010 52,640,557 58,424,665 1,512,915,559 2011 71,477,188,74 3 2012 2013 86,598,514,894 30,903,960,141 Chi phí để thực hiện dự án được phân bổ không đều giữa các năm Càng về giai đoạn sau thì chi phí được đầu tư vào dự án càng tăng lên Sở dĩ xảy ra điều đấy là do, ở giai đoạn đầu, nhà đầu tư hạn chế việc bỏ vốn (vì giai đoạn này chỉ tiến hành khảo sát, chưa được cấp phép xây dựng Bỏ vốn hạn chế vào giai đoạn này nhằm giảm thiểu rủi ro đến mức thấp nhất) đồng thời chỉ sử dụng vốn chủ tự có, không sử dụng vốn vay vào giai đoạn đầu của dự án nhằm giảm chi phí lãi vay Tiến hành việc bỏ vốn đầu tư mạnh vào giai đoạn sau của dự án bằng vốn tự có còn lại và vốn vay để hoàn thành dự án 3.2 Kết quả trắc nghiệm mô hình nghiên cứu (Questionare) Trong phần này thì nhóm hung tôi xin nhậ xét khái quát về vấn đề cần nghiên cứu, đó chính là khu trung tâm thương mại tổng hợp tại Phú Diễn –Từ Liêm- Hà Nội Nhìn chung đây là một dự án có tính khả thi cao, đem lại nguồn hi vọng lowpsn cho người dân nới đây Đây không chỉ là một dự án chỉ đáp ứng nhu cầu ăn ở , mà còn là dự án đáp ứng nhu cầu về mua sắm, tiêu dùng của người dân, do vậy một khi đã được phê duyệt dự án cần phải triển khai nhanh chóng để đáp ứng nhu cầu của gười dân Sau khi nghiên cứu và đánh giá, lấy ý kiến cảu người dân nói chung và của một số người trong công ty nói riêng, nhìn chung mọi người đều có một cái nhìn khách quan về dự án này đồng thời hi vọng nó sẽ sớm trở thnahf một trung tâm thương mại lớn như mọi người vẫn mong đợi 3.3 Kết quả tổng hợp đánh giá của các chuyên gia (Interview) Tổ chức các cuộc họp, hội thảo nhằm trao đổi trực tiếp giữa đại diện các Bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp và các chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực này 3.4 Kết quả phân tích các dữ liệu thứ cấp Dựa vào kết quả đã thu thập được đứng trên phương diện nhà quản trị taì chính đánh giá nhận định về dự án đầu tư này xem có khả quan hay không , phân tích dữ liệu thứ cấp của dự án này từ đó triển khai các bước tiếp theo đồng thời đânhfs giá tổng quát dự án thực hiện đã được hay chưa Trong 80 phiếu điều tra thu về hợp lệ, kết quả thu về như sau : BẢNG TỔNG HỢP KẾT QUẢ PHIẾU ĐIỀU TRA Đơn vị: % Câu 1 Câu 2 Câu 3 Câu 4 Câu 5 Câu 6 Câu 7 A 85 35 58 24 83 17 30 B 15 65 42 54 17 72 65 C D 21 10 11 5 Qua kết quả thu được, ta thấy rằng, nhu cầu về nhà ở của người dân tại khu vực Từ Liêm đang ở mức khá tiềm năng, tuy nhiên nhu cầu đầu tư vào dự án xây dựng lại khá hạn chế vì nhiều nguyên do và chủ yếu là do thu nhập cá nhân tại khu vực này không cao Nhu cầu của người dân quanh khu vực này về nhà ở chủ yếu rơi vào phân khúc thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình Vì vậy, các nhà đầu tư cần tính toán một cách hợp lý về giá cả và quy mô của dự án cho phù hợp Kết quả thu được từ hai câu hỏi cuối, thấy rằng, người dân quan tâm nhất đến tình trạng thị trường BĐS vào thời điểm đó (với số điểm trung bình là 4,125) và lãi suất đầu tư và vay vốn ( điểm trung bình 3.725) trước khi ra quyết định đầu tư Đồng thời, quyết định mua hoặc thuê BĐS của người dân phụ thuộc và các yếu tố tình hình tài chính của bản than (4,02 điểm), chất lượng công trình (3,01 điểm), môi trường xã hội của khu vực (3,2) Kết quả này là cơ sở để các nhà đầu tư có hướng đi và quyết định đúng đắn trong quá trình triển khai và xây dựng dự án CHƯƠNG 4 MỘT SỐ KẾT LUẬN, THẢO LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT VỚI VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN CỨU 4.1 Các kết luận và phát hiện qua nghiên cứu Như chúng ta đã biết để lập ngân sách cho một dự án đầu tư là điều khó khăn do vậy mà để có thể đưa ra một kế hoạch chính xác gặp rất nhiều trở ngại Tuy nhiên với những gì mà nhóm chúng tôi đã phân tính ở trên thì yêu cầu đặt ra cần có một tài chính vững vàng đồng thời nắm bắt được thị hiếu của thị trường Lập ngân sách vốn hay thẩm định dự án đầu tư là quá trình lập kế hoạch được sử dụng để xác định liệu các đầu tư dài hạn của một tổ chức như máy móc thiết bi mới , máy móc thiết bị thay thế, các sản phẩm mới và các dự án nghiên cứu phát triển có đang theo đuổi hay không Đây chính là ngân sách cho nguồn vốn , hoặc đầu tư , chi phí chính Trước tiên nhóm chúng tôi đi vào phân tích đánh giá quá trình lập ngân sách của dư án trong bố cảnh rủi ro đã phân tích ở trên để từ đó có thể đánh giá khả năng quản trị tài chính của doanh nghiệp Qua quá trình phân tích và đánh giá phụ thuộc vào từng bối cảnh rủi ro khác nhau trong từng giai đoạn cụ thể.Theo nhóm chúng tôi nhận thấy thì với việc đầu tư dài hạn thì dự án chúng tôi đang theo đuổi đã có phần naò thực hiện đúng mục tiêu đề ra, với dự án ngân sách đặt ra việc tiến hành thi công đã theo đúng lịch trình và tiến hành theo đúng quy củ Trong giai đoạn từ năm 2007 – 2011 thị trường bất động sản đã có những biến động không ngừng và có những lúc gần như là đóng băng hoàn toàn mà không có một chút hơi ấm nào để làm tan lớp băng đó, chỉ cho tơi cuối năm 2011 thị trường bất động sản của việt nam mới bắt đầu có khởi sắc trở lại Năm 2007 khi thị trường bất đông sản vẫn còn là miếng mồi ngon của các nhà đầu tư thì khả năng thu hút vốn đầu tư vào lúc này thì công ty đang triển khai việc thu hút vốn đầu tư và tìm ngân hàng chấp nhân dự án do vậy trong giai đoạn này vấn đề quản lý tiền, tài sản , vốn của doanh nghiệp thì chưa nặng nề nhiều Bắt đầu bước vào giai đoạn 2 thì thị trường bất động sản đã và đang trong tình trạng vô cùng nguy khốn, một thị trường như đang nắm chờ chết không hề xuất hiện một chút giao dịch nhỏ nào cũng như những miếng bong bóng xà phòng đã từng hé mở nhưng rồi cũng… giấc mộng của các nhà đầu tư vỡ tan vì cứ ngỡ rằng những bong bong ý sẽ vỡ nhưng lại không có điều đó xảy ra Trong giai đoạn này việc huy động vốn vô cùng khó khăn các nhà đầu tư dường như sẽ bỏ qua việc đầu tư vào dự án này do vây viêc quản lý tiền và vốn và tài sản của công ty sẽ trở nên khó khăn hơn, trong giai đoạn này yêu cầu các nhà quản trị cần có những nhận định chính xác và cách nhìn trung thực về hiên trạng của nền kinh tế nước ta lúc đó Sang giai đoạn cuôí cùng thì dự án đầu tư vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn, giai đoạn này là giai đoạn mà các nhà đầu tư cũng như các ngân hàng đang lâm vào tình trạng bế tắc nhưng nếu đánh giá, xuy xét tình hình kinh tế sâu rộng thì thị trường trong nước đã có những khởi sắc đây là một điềm lành cho thị trường bất động sản trong nước phát triển Mục đích của dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại tổng hợp văn phòng dịch vụ nhà ở tại Phú Diến – Từ Liêm – Hà nội trong bối cảnh Việt Nam như hiện nay là cung cấp đáp úng các dịch vụ cần thiết cho người dân với tốc độ phát triển như hiện nay thì khu vực phú diễn đã trở thành nơi có nên kinh tế phát triển , tốc độ phát triển chóng mặt của khu vực này đã làm thay đổi nhu cầu của người dân đồng thời mong muốn của họ ngày càng tăng cao Chính vì thế yêu cầu khu vực này cần xuất hiện những trung tâm thương mại lớn để đáp ứng nhu cầu của người dân ở đây, do vậy tìm hiểu thị trường, tìm hiểu thị hiếu của khách hàng nên công ty đã quyết định đầu tư một dự án trung tâm thương mại tổng hợp ở khu vực này để thỏa mãn phần nào nhu cầu của người dân Dự án này có những ảnh hưởng tích cực tới khu vực mình nghiên cứu tìm hiểu: Khi nền kinh tế phát triển, đời sống của người dân tăng lên thì lúc này nhu cầu của người dân được cải thiện, đó là một xu hướng chủ đạo và là mặt tích cực của đô thi hóa và là vấn đề cần đặt ra đó là việc phát triển các trung tâm thương mại là một nhu cầu rất cần thiết Nó khuyến khích các hoạt động kinh tế phát triển đặc biêt là dịch vụ và các ngành phụ trợ khác đi kèm Giải quyết được phần nào số nhân công nhàn rỗi , tạo công ăn việc làm cho người dân Đáp ứng thảo mãn nhu cầu của người dân Giúp cho mọi người tiếp thu được các nền khoa học kỹ thuật mới Thu hút vốn đầu tư nước ngoài, biến khu vực đó trở thành nới giao thoa các nền kinh tế đồng thời tạo điều kiện cho việc học hỏi kinh nghiệm Từ việc phân tích đánh giá dự án nhóm chúng tôi đã họp và thống nhất đưa ra hướng đi thực hiện ngân sách cho các dự án đầu tư dài hạn khác Đối với bất kỳ một dự án dài hạn nào để có thể lập được ngân sách chính xác đòi hỏi các nhà quản trị cần có cái nhìn sâu rộng, và tổng quát về dự án cần khai thác của mình Cần xem xét đánh giá tình hình kinh tế lúc đó , chiếu xem trong thời gian đó trên thế giới đã có những gì biến đổi và cái dự án cuả mình cần nghiên cứu nằm trong lĩnh vực nào và có gì biến động ảnh hưởng tới dự án mình tham gia hay không Sau đó ta đi nghiên cứu đánh giá tổng thể về mặt lý thuyết , rồi mới bắt đầu đi vào thực tiễn của dự án như thế nào.Chúng ta cần định hướng chính sách và khung thể chế rõ ràng Việc thiết kế chính sách tổng quan và liên kết với nhau không dễ dàng gì và có thể đem lại những căng thẳng không thể tránh khỏi Ở nhiều nước chính sách xóa đói giảm nghèo (PRSs) mang lại khung phát triển chung Nhưng cũng do tính tổng quan này mà phát sinh ra những thách thức, vừa ở góc độ phối hợp với các kế hoạch toàn diện và khu vực ngành nghề của chính phủ cũng như ở góc độ ưu tiên các mục tiêu có tính liên kết như mục tiêu tốc độ tăng trưởng, bảo vệ môi trường và xã hội, giải quyết các vấn đề về bình đẳng giới, và giảm nghèo Các quy trình ngân sách là hết sức quan trọng trong việc thực thi chính sách Ngân sách là công cụ chính để biến chính sách quốc gia thành hành động và là công cụ chính để đảm bảo trách nhiệm của quốc gia vì việc thực thi ngân sách chịu sự giám sát của luật pháp và kiểm toán độc lập Liệu việc giám sát này có thực hiện được vai trò đó hay không còn tùy thuộc vào chất lượng của các thể chế và quy trình ngân sách Quy trình lên kế hoạch cần phải rõ rang, tránh chồng chéo và đảm bảo các kế hoạch được tính toán chi phí thực tế, có hạ định về thời gian và khả thi Phân bổ ngân sách vốn và ngân sách hoạt động cần phải thực hiện thống nhất nhằm đảm bảo phân bổ hợp lý nguồn lực Thông thường sẽ dễ thực hiện được điều này hơn nếu cùng một thể chế chịu trách nhiệm về ngân sách vốn và ngân sách hoạt động Các quan hệ và quy định về trách nhiệm phải rõ ràng, bao gồm cả việc ủy quyền và quan hệ báo cáo hành chính rõ ràng Quan hệ quy định về trách nhiệm phải hết sức rạch ròi, có các kế toán viên theo dõi quá trình chi tiêu ngân sách của chính họ và chịu trách nhiệu về việc sử dụng đúng theo quy trình và giá trị tiền bạc của các khoản chi tiêu đó Có những quy trình kiểm toán độc lập và chất lượng cao để có phản hồi kịp thời vào quy định pháp luật liên quan đến chi tiêu chính phủ Ngược lại, khi các quy trình và thể chế hoạch định chính sách, kế hoạch và ngân sách phân tán rời rác, việc cải thiện về mặt kỹ thuật không có khả năng đủ củng cố hợp lý cho hệ thống hoạch định và phân bổ ngân sách Hơn nữa, để có những cỉa thiện đáng kể sẽ rất mất thời gian và đòi hỏi phải có sự hỗ trợ cao của chính phủ và các hệ thống thưởng phạt phù hợp Đảm bảo phân bổ ngân sách phẩn ánh ưu tiên về chính sách Việc nối kết giữa chính sách và nguồn lực là hết sức quan trọng Mọi người đều công nhận đa phần các chính sách đòi hỏi một loạt các hành động bổ xung để đạt được mục tiêu đề ra, cũng có nghĩa là những chi phí phát sinh trong những năm tới Do hầu hết ngân sách đều được kết cấu theo cơ sở ban ngành thay vì chương trình, khó có thể tạo ra được liên kết trực tiếp giữa mục tiêu chính sách và số tiền cần thiết để đạt được Hậu quả là có những yếu kém hiển nhiên trong việc phụ thuộc quá nhiều vào ngân sách thường niên để lên kế hoạch và thực hiện Đảm bảo rằng việc tiêu dùng phù hợp với ngân sách được phê duyệt Sự tin cậy ngân sách tuỳ thuộc chủ yếu vào sự quản lý cần thiết để duy trì các kỷ luật tài khoá cũng như chất lượng hệ thống quản lý tài chính công, đặc biệt là việc thực hiện ngân sách, tài trợ ngoài ngân sách, và khả năng dự báo và lên khung thời gian cho việc giải ngân tài trợ Các điều kiện tiên quyết bao gồm một hệ thống ngân khố và kế toán ghi chép chính xác các chi tiêu và cung cấp kịp thời các báo cáo; một nền văn hoá quản lý trong chính phủ sử dụng các báo cáo tài chính thường kỳ và kịp thời để quản lý việc chi tiêu và lập kế hoạch; và dự báo doanh thu ngân sách thực tế tránh “căng thẳng ngân khố” và các cắt giảm không dự báo trước được trong quá trình thực hiện ngân sách Với điều kiện toàn bộ ngân sách là thực tế, yêu cầu chính là phải đảm bảo ngân sách toàn diện và được thực hiện một cách kịp thời, với các khoản giải ngân xuất phát từ bộ hoặc cơ quan tiêu dùng vào đúng thời điểm Một số quốc gia, chẳng hạn như Tanzania, đã đạt được những cải thiện đáng kể về thực hiện ngân sách Một số quốc gia khác lại thấy rằng sự tiến triển là một vấn đề, thường là do sự can thiệp chính trị Việc trông cậy thường xuyên vào ngân sách bổ sung và các điều chỉnh tương tự trong năm đã làm bật lên điển hình các vấn đề cùng với việc thực hiện ngân sách Cải thiện quản lý tài chính công là quan trọng đối với cải thiện sự tin cậy của ngân sách và trách nhiệm giải trình chi tiêu Quản lý thực hiện và lập ngân sách có thể được tiếp cận từ những cách khác nhau Các công cụ khác nhau đã được triển khai để hỗ trợ quá trình này, bao gồm sử dụng việc lập ngân sách xuất phát từ mức không, áp dụng các hình thức khác nhau về thoả thuận thực hiện, giới thiệu kiểm tra và cân đối, và các nỗ lực chung để tăng cường tính minh bạch Tất cả những ý trên đều là những gì mà nhóm chúng tôi có thể đóng góp rất mong được sự góp ý của mọi người 4.2 Giải pháp tăng cường hiệu quả sử dụng vốn đầu tư dự án xây dựng dài hạn giai đoạn hiện nay Ngân sách được lập cho dự án đầu tư trên vào năm 2007, khi thị trường BĐS, thị trường chứng khoán Việt Nam trong giai đoạn sôi động nhất Vì vậy, việc thu hút nguồn vốn và quản lý nguồn vốn khá đơn giản Nhưng một điều dễ nhận thấy rằng, từ năm 2009 cho đến nay, thị trường BĐS Việt Nam trở nên trầm lắng một cách trầm trọng và dần đi vào trạng thái đóng băng Thêm vào đó là sự suy giảm của thị trường chứng khoán Năm 2010 chứng kiến sự sụt giảm mạnh về giao dịch và chững lại của giá nhà đất Sang năm 2011, tình hình BĐS lại càng bị đát hơn khi Nghị quyết mới của Chính Phủ hạn chế cho vay đầu tư BĐS Thấy rõ nhất bức tranh bất động sản hiện này là nhiều trung tâm BĐS phải đóng cửa, công trường các dự án đang thi công một cách cầm chừng hoặc dừng hẳn Vậy, trong giai đoạn hiện nay, lối đi nào cho các công ty xây dựng a Lựa chọn dự án đầu tư : Muốn khơi thông được con đường đi cho mình, trước hết các chủ đầu tư phải xác định được hướng đi tiếp theo cho bản thân Hiện nay, nhu cầu nhà ở của người dân vẫn tương đối cao, nhưng chủ yếu nhu cầu này rơi vào phân khúc nhà cho thuê dành cho người thu nhập thấp và căn hộ với diện tích vừa phải Đồng thời, việc đầu tư vào thị trường còn mang y nghĩa xã hội to lớn, giải quyết vấn đề nhà ở cho công nhân và người thu nhập thấp Với tình hình kinh tế hiện nay, nhiều công ty phá sản hoặc thu nhỏ quy mô hoạt động thì phân khúc thị trường văn phòng cao cấp sẽ trở nên khó khăn Cầu về phân khúc sản phẩm này không lớn, trong khi đó nguồn cung đang dư thừa Vì vậy không nên đầu tư vào phân khúc thị trường này Đầu tư vào các công trình an sinh xã hội như bệnh viện tư nhân, trường học tư nhân, kí túc xá chất lượng cao cho sinh viên đang là hướng đi mới cho các công ty xây dựng Khi cuộc sống ngày càng được nâng cao, con người ngày càng hướng đến các dịch vụ chăm sóc sức khỏe, giáo dục một cách toàn diện và nâng cao hơn b Thu hút nguồn vốn : Chủ đầu tư dự án thường sử dụng nguồn vốn từ ba nguồn sau Đó là : Vốn tự có, vốn nhàn rỗi trong dân cư và vốn tín dụng Tuy nhiên, với tình trạng lãi suất và cho vay của các ngân hàng hiện nay thì nên giảm việc phụ thuộc vào ngân hàng và đa dạng hóa nguồn vốn từ bên ngoài - Chưa bàn đến vốn tự có và vốn tín dụng, vốn nhàn rỗi trong dân cư là một nguồn tiềm năng Theo đánh giá của Hội đồng vàng thế giới thì có hơn một nghìn tấn vàng đang được "cất kỹ" trong dân Việt Nam Có thể nhận thấy rằng, đây là một nguồn rất lớn Nhưng các công ty bằng cách nào có thể huy động được nguồn này? Lập các quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở là một trong những cách có thể huy động được vốn trong dân " Tích tiểu thành đại ", đó là một cách làm chậm nhưng có thể có hiệu quả - Vốn đầu tư nước ngoài : Đây là một nguồn vốn to lớn mà các doanh nghiệp có thể nghĩ tới Nghị định 84 của Chính phủ trong đó đưa ra những nội dung bổ sung khuyến khích đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này tạo điều kiện thuận lợi cho việc tăng vốn đầu tư nước ngoài vào BĐS Việt Nam Tuy nhiên, để có thể tiếp cận được với nguồn vốn này không phải dễ, điều đó còn phải có sự hỗ trợ từ nhà nước c Sự tham gia của nhà nước : Để có thể khơi thông thị trường BĐS lúc này cần có sự tham gia của Nhà nước - Nhà nước cần xây dựng một chính sách tiền tệ vận hành một cách linh hoạt và nhất quán Hạ lãi suất cho vay trên thị trường về mức hợp lý bẳng cách bỏ lãi suất huy động trần - Phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp thông qua các giải pháp như : khuyến khích sự tham gia của các tổ chức - Xây dựng khung pháp lý cho các loại hình quỹ đầu tư BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư BĐS một cách nhanh chóng để có thể ban hành sớm nhất 4.3 Các thảo luận về những vấn đề được đặt ra trong nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu có rất nhiều vấn đề mà nhóm chúng tôi còn thắc mắc và chưa thực sự hiểu đầy đủ về bản chất vấn đề, do vậy chúng tôi đã tìm hiểu và hỏi thêm những người có kinh nghiệm để truyền đạt lại những thông tin cần thiết giải quyết những vấn đề mà chúng tôi thắc mắc Chẳng hạn như : Tại sao trong thời điểm thi trường nhà đất biến động mạnh như vậy thì dự án của chúng tôi đã chịu tác động từ các phía ra sao và nó có ảnh hưởng như thế nào tới dự án của chúng tôi? Việc giải ngân ngân sách vốn diễn ra như thế nào là hợp lý? Chúng ta cần có những chính sách nào để có thể thu hút vốn đầu tư? Trong bối cảnh khó khăn như vậy có những biện pháp nào khuyến khích ngân hàng đầu tư vốn vào dự án? Có rất nhiều thắc mắc được đặt ra trong trường hợp này, và cần có những lí do giải quyết những vấn đề này 4.4 Các dự báo, triển vọng về nhưng vấn đề nghiên cứu - Tích cực phát huy đưa dự án vào thực hiện đóng góp cho sự phát triển kinh tế thúc đẩy kinh tế khu vực này ngày càng phát triển - Sử dụng vốn đầu tư một cách có hiệu quả.Tăng tính thanh khoản nhằm gia tăng lợi nhuận 4.5 Các đề xuất kiến nghị với vấn đề nghiên cứu Trong quá trình triển khai dự án, thì dự án còn gặp rất nhiều vướng mắc và khó khăn Thứ nhất là giá cả nguyên vật lieu có sự biến động lướn, theo tính toán của bộ biến động giá khoảng 17,44% trong vòng 2 ăm trử lại đây, mức biến động tiền lương tối thiểu tăng khoảng 22% - 35% so với năm 2010 Ttong đó mức dự phòng phí trong tổng mức đầu tư dự phòng đạt 10% trượt giá, do đó không bù đắp đủ Điều này đã gây trở ngại rất lớn cho các doanh nghiệp nói chung, và công ty Đông Đô nói riêng công ty không thể tính đúng , tính đủ và chính xác được về giá nguyên vật liệu Do vậy việc chuẩn bị quỹ dự phòng không đủ, tới khi hạch toán lại gây nhiều khó khăn cho nhà quản trị Giải quyết các khiếu nại về khó khăn ruộng đất, trong quá trình bồi thường đất đai, tái định cư cho người dân Vấn đề đền bù giải tỏa về còn nhiều bất cập, trên cơ sỏ quỹ đất trên thực tế so với trên giấy tờ chưa chính xác 4.6 Những hạn chế nghiên cứu và vấn đê đặt ra cần tếp theo Nếu không cẩn trọng và tính toán kĩ càng trong công tác điều tra và quản lí thì dự án xây dựng đó có khả năng lâm vào tình trạng thua lỗ trầm tọng đồng thời có thể bị thất thoát một lượng vốn lớn và dễ gây ra phá sản cho các chủ đầu tư Hiện nay luật đát đai của nước ta chưa thực sự là chặt chẽ và có quá nhiều sơ hở, lợi dụng vào đó mà các nhà đầu cơ tiến hành buôn bán bất động sản kiếm lời mà họ có thể lách luật được không bị vi phạm ơhaps luật Nhà nước cần ban hành và sửa đổi luận đâi đai cũng như các quy định về buôn bán bất động sản, làm sao cho moi người cảm thấy bình đẳng và an toàn khi tham gia giao dịch trên mảng tịh trường này Nâng cao trình độ quản lí, áp dụng khoa học kĩ thuật vào thi công để có thể đem lại hiệu quả cao nhất, đồng thời hạn chế tối đa những thất thoát có thể xảy ra MỤC LỤC ... thập sơ cấp Để đánh giá khách quan thực trạng lập ngân sách đầu tư dài hạn cho dự án: “ Xây dựng trung tâm thương mại tổng hợp văn phòng dịch vụ nhà Phú Diễn- Từ Liêm- Hà Nội công ty Đơng Đơ, Bộ... Từ liêm địa điểm tốt Nhận thấy thuận lợi khả đầu tư có hiệu quả, cơng ty xây dựng Đông Đô- BQP định thực đầu tư dự án xây dựng trung tâm thương mại tổng hợp văn phòng dịch vụ nhà Phú Diễn – Từ. .. trình bắt đầu xây dựng Trong dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại tổng hợp Phú Diễn- Từ Liêm- Hà Nội số dự án phê duyệt tiến hành Việc nhiều khách hàng phải sếp hàng mua hộ dự án như Vista,