546 Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu nhà ở Bà Điểm - huyện Hóc Môn -TP.HCM

546 Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu nhà ở Bà Điểm - huyện Hóc Môn -TP.HCM

Trang 1 MỤC LỤC Phần mở đầu Chương I : Một số ký luận cơ bản về phân tích tài chính dự án 1.1. Khái niệm về dự án đầu tư và phân loại đầu tư 1.1.1. Khái niệm về dự án đầu tư 1.1.2. Đầu tư a. Đầu tư b. Chủ đầu tư 1.1.3. Phân loại đầu tư a. Theo chức năng quản lý vốn b. Theo tính chất sử dụng vốn đầu tư c. Theo ngành đầu tư d. Theo tính chất đầu tư e. Theo nguồn vốn đầu tư 1.2. Chu trình dự án đầu tư 1.3. Vai trò của dự án đầu tư 1.3.1. Dự án đầu tư và sự phát triển 1.3.2. Vai trò dự án đầu tư trong quá trình công nghiệp hoá 1.4. Phân tích tài chính dự án đầu tư 1.4.1. Giới thiệu tổng quát về công tác thẩm đònh dự án đầu tư 1.4.2. Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi 1.4.3. Phân tích tài chính 1.4.4. Các chỉ tiêu phân tích tài chính a. Tiêu chuẩn hiện giá lợi ích ròng b. Tiêu chuẩn tỷ số lợi ích – chi phí c. Thời gian thu hồi vốn d. Tiêu chuẩn nội suất thu hồi vốn Chương II : Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu nhà ở Bà Điểm – Huyện Hón môn – Tp. Hồ Chí Minh 2.1. Giới thiệu phương án tài chính của dự án 2.1.1. Chủ đầu tư 2.1.2. Giới thiệu về dự án - Tên dự án - Quy mô đầu tư - Vò trí, điều kiện tự nhiên Trang 1 1 1 2 2 2 3 4 5 6 9 9 9 10 10 12 12 13 15 17 17 18 21 21 21 Trang 2 2.2.1. Phân tích về chi phí đầu tư và phương án huy động vốn 2.2.2. Phân tích phương án kinh doanh a. Kinh doanh đất nền b. Kinh doanh nhà chung cư 2.2.3. So sánh và xét chọn phương án 2.2.4. Phân tích hiệu quả tài chính – xét chọn phương án tối ưu a. Căn cứ xét chọn b. So sánh và xét chọn phương án tối ưu - Chỉ tiêu hiện giá lợi ích ròng - Chỉ tiêu nội suất thu hồi vốn - Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn - Chỉ tiêu tỷ suất lợi ích ròng trên vốn c. Xét chọn phương án tối ưu 2.2.5. Chọn phương án tài chính tối ưu cho dự án Chương III : Một số giải pháp & kiến nghò để thực hiện dự án 3.1. Đề xuất một số giải pháp thực hiện 3.1.1. Vấn đề kinh doanh đất nền 3.1.2. Về chiến lược kinh doanh nhà 3.1.3. Vấn đề tổ chức điều hành dự án 3,2, Một số kiến nghò Phần kết luận Phần phụ lục - Phương án tài chính 1 - Phương án tài chính 2 - Bản vẽ đất - Bản vẽ quy hoạch 1/500 42 43 44 46 47 50 50 51 53 53 55 55 55 56 58 59 59 Trang 3 PHẦN MỞ ĐẦU I. SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI : Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật lớn của cả nước, trong những năm qua, Thành phố có tốc độ phát triển kinh tế cao đã thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước cho phát triển kinh tế – xã hội, tuy nhiên, song song vấn đề này, nguồn lao động từ các tỉnh lân cận đã và đang di chuyển về Thành phố ngày càng lớn, làm cho Thành phố có tốc độ tăng dân số cao trong những năm gần đây, mà chủ yếu là tăng dân số cơ học. Tình hình nói trên trước mắt đã gây ra nhiều khó khăn, phức tạp cho Thành phố và về lâu dài có thể dẫn đến xáo trộn đời sống dân cư, trật tự an toàn xã hội, ô nhiễm nghiêm trọng hơn đối với môi trường sống, ảnh hưởng nặng nề đến tăng trưởng và phát triển bền vững, xây dựng một đô thò văn minh lành mạnh , hiện đại như kỳ vọng của nhân dân Thành phố và cả nước.Đây cũng là vấn đề mà Thành phố đang quan tâm trong việc ổn đònh đời sống, an ninh trật tự cho toàn Thành phố. Một trong những vấn đề trước mắt là phải tạo ra cho được quỹ nhà lớn để ổn đònh nơi ăn, chốn ở cho nhân dân trên đòa bàn Thành phố, vì vậy, trong nhiều năm qua, Thành phố đã có nhiều chủ trương chính sách lớn như : nhà cho người thu nhập thấp, quy hoạch các khu dân cư mới, tạo quỹ nhà tái đònh cư…nhằm thu hút mọi thành phần kinh tế cùnh tham gia đầu tư cho lónh vực này ngoài nguồn vốn hạn hẹp của Ngân sách Thành phố. Đầu tư xây dựng nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay là một lónh vực tất yếu được phát triển và cũng là một lónh vực khai thác đầy tiềm năng của các doanh nghiệp, bởi lẽ nhu cầu về nhà ở tại Thành phố hiện đang rất cao và không ngừng gia tăng trong tương lai. Tuy nhiên, thực tế đã chứng minh đây cũng là một lónh vực đầu tư còn chứa đựng nhiều rủi ro vì thời gian đầu tư dài, nhu cầu vốn lớn và thường xuyên nhạy cảm với các chính sách về nhà đất cũng như những thay đổi của thò trường bất động sản. Để bảo đảm tính hiệu quả một dự án đầu tư trong lónh vực này, ngoài việc tính toán, thẩm đònh về vò trí, quy mô đất, hạ tầng của dự án, công tác thẩm đònh các chỉ tiêu về tài chính của dự án giữ một vai trò quan trọng đối với nhà đầu tư, trước khi quyết đònh đầu tư cho dự án. Việc phân tích và thẩm đònh tài chính của dự án nhằm giúp chủ đầu tư xác đònh được mức độ chính xác của các thông số về tài chính cũng Trang 4 như có thể dự đoán được hiệu quả vốn đầu tư cho dự án trong tương lai khi bắt đầu thực hiện và khai thác. Đây là một vấn đề quan trọng, mang ý nghóa quyết đònh cho sự thành bại của dự án trước khi chính thức có quyết đònh đầu tư cho dự án và cũng nhằm đònh hướng giải pháp thực hiện các chỉ tiêu tài chính, huy động các nguồn tài trợ cho dự án trong suốt thời gian tiến hành xây dựng và khai thác dự án. II. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU : - Vận dụng lý luận về quản trò dự án đầu tư, quản trò tài chính để phân tích đánh giá tài chính cho dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở xã Bà Điểm – huyện Hóc môn – Tp. Hồ Chí Minh - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư cho dự án III. ĐỐI TƯNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU : Luận văn đề cập đến những vấn đề có liên quan đến việc đánh giá tài chính dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở xã Bà Điểm – huyện Hóc môn – Tp. Hồ Chí Minh IV. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU : - Sử dụng các phương pháp duy vật biện chứng,duy vật lòch sử, thống kê, so sánh đối chiếu và phân tích tổng hợp kết hợp với việc vận dụng các chủ trương đường lối, chính sách của Nhà nước cũng như của Thành phố trong công tác quản lý dự án đầu tư trong lónh vực này. - Nguồn số liệu chủ yếu từ các công ty tư vấn xây dựng và số liệu tài chính của chủ đầu tư cũng như một số số liệu về nhu cầu nhà ở và giá kinh doanh nhà tại các cơ quan chức năng và các đơn vò kinh doanh nhà tại Tp. Hồ Chí Minh. V. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA ĐỀ TÀI : - Phân tích đánh giá tài chính của dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở Bà Điểm – huyện Hóc môn – Tp. Hồ Chí Minh. - Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu nhà ở xã Bà Điểm – huyện Hóc môn – Tp. Hồ Chí Minh. Trang 5 CHƯƠNG I: MỘT SỐ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN 1.1. Khái niệm dự án đầu tư và phân loại đầu tư (*) 1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư : Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những đối tượng nhất đònh nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hay dòch vụ nào đó trong một khoảng thời gian xác đònh Thông thường đối tượng dự án đầu tư là một công trình có xây dựng và công trình xây dựng là sản phẩm của công nghệ xây lắp gắn liền với đất (bao gồm cả mặt nước, mặt biển, thềm lục đòa) được tạo thành bằng vật liệu xây dựng, thiết bò và lao động. Công trình xây dựng bao gồm một hạng mục công trình hay nhiều hạng mục công trình, nằm trong dây chuyền công nghệ đồng bộ, hoàn chỉnh có tính đến việc hợp tác sản xuất để làm ra sản phẩm hay dòch vụ cuối cùng nêu trong dự án đầu tư. 1.1.2. Đầu tư : a. Khái niệm : - Theo quan điểm chủ đầu tư : Đầu tư là hoạt động bỏ vốn kinh doanh, để từ đó thu được số vốn lớn hơn số vốn đã bỏ ra, thông qua lợi nhuận. - Theo quan điểm của xã hội : Đầu tư là hoạt động bỏ vốn phát triển để từ đó thu được các hiệu quả kinh tế – xã hội, vì mục tiêu phát triển quốc gia. b. Chủ đầu tư : Chủ đầu tư là cá nhân hoặc tổ chức được giao nhiệm vụ trực tiếp quản lý, sử dụng vốn đầu tư theo quy đònh của pháp luật. Tuỳ theo loại hình đầu tư mà có thể phân loại chủ đầu tư theo các đối tượng sau : b.1. Đối với dự án đầu tư sử dụng vốn Nhà nước hoặc các dự án có cổ phần chi phối hay cổ phần đặc biệt của Nhà nước : Chủ đầu tư là doanh nghiệp Nhà nước (Tổng công ty, công ty), cơ quan Nhà nước, các tổ chức chính trò, xã hội hoặc tổ chức quản lý dự án được người có thẩm quyền quyết đònh đầu tư giao trách nhiệm trực tiếp quản lý sử dụng vốn đầu tư. (*)Từ phần 1.1 đến 1.3 theo TS. Vũ Công Tuấn trong “Thẩm đònh dự án đầu tư”-NXB TP.HCM năm 2003 Trang 6 b.2. Đối với các dự án của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần hoặc hợp tác xã : Chủ đầu tư là công ty hoặc hợp tác xã. b.3. Đối với dự án đầu tư của tư nhân : chủ đầu tư là người chủ sở hữu vốn b.4. Đối với các dự án đầu tư trực tiếp của nước ngoài : Chủ đầu tư là các bên hợp doanh (đối với hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh), là hội đồng quản trò (đối với doanh nghiệp liên doanh) và là tổ chức, cá nhân người nước ngoài bỏ toàn bộ vốn đầu tư (đối với doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, các dự án BTO, BT). 1.1.3. Phân loại đầu tư trong dự án đầu tư : Tuỳ theo tính chất và đặc điểm của công tác đầu tư, mà hình thức đầu tư được phân loại như sau : a. Theo chức năng quản trò vốn đầu tư : - Đầu tư trực tiếp : Đầu tư trực tiếp là phương thức đầu tư, trong đó, chủ đầu tư trực tiếp tham gia quản trò vốn đã bỏ ra. Trong đầu tư trực tiếp, người bỏ vốn và quản trò, sử dụng vốn là một và chủ thể vốn hoàn toàn chòu trách nhiệm về kết quả đầu tư của chính mình. Đầu tư trực tiếp nước ngoài chòu sự chi phối, điều tiết bởi Luật đầu tư nước ngoài tại Việt nam ban hành ngày 29/12/1987 đã sửa đổi bổ sung qua các năm 1990, 1992, 1996. - Đầu tư gián tiếp : Đầu tư gián tiếp là phương thức đầu tư, trong đó, chủ đầu tư không trực tiếp tham gia quản trò vốn đã bỏ ra. Trong đầu tư gián tiếp, người bỏ vốn và người quản trò, sử dụng vốn là khác nhau. Người bỏ vốn thường là các tổ chức, cá nhân cho vay vốn, luôn có lợi nhuận do thu lãi suất cho vay mà không chòu trách nhiệm về kết quả đầu tư, chỉ có nhà quản trò và sử dụng vốn trong đầu tư là pháp nhân chòu trách nhiệm về kết quả đầu tư. Đầu tư gián tiếp không chòu sự chi phối của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt nam. Đầu tư gián tiếp như là một hoạt động tín dụng của các tổ chức ngân hàng, quỹ tín dụng, quỹ tiền tệ,… b. Theo tính chất sử dụng vốn đầu tư : - Đầu tư phát triển : Đầu tư phát triển là phương thức bỏ vốn, trong đó, việc bỏ vốn nhằm gia tăng giá trò tài sản. Hình thức gia tăng giá trò tài sản như : tạo ra những năng lực mới, cải tạo, mở rộng hoặc nâng cấp năng lực hiện có vì mục tiêu phát triển. Đầu tư phát triển giữ vai trò quan trọng, đặc biệt là đối với các nước đang phát triển, đầu tư phát triển là phương thức căn bản để tái sản xuất mở rộng, tăng thu nhập quốc dân, tạo ra việc làm và thu nhập cho người lao động. Trang 7 - Đầu tư dòch chuyển : Đầu tư dòch chuyển là phương thức đầu tư trực tiếp, trong đó, việc bỏ vốn nhằm dòch chuyển giá trò tài sản. Như vậy, trong đầu tư dòch chuyển, giá trò tài sản không tăng lên và nó giữ vai trò quan trọng trong việc hình thành và phát triển thò trường vốn, thò trường chứng khoán, thò trường hối đoái,… hổ trợ cho hoạt động đầu tư phát triển. c. Theo ngành đầu tư : - Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng : Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng là hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật như : giao thông vận tải, thông tin liên lạc, điện, nước,… Cơ sở hạ tầng xã hội như : Trường học, bệnh viện, nhà trẻ, trường mẫu giáo, cơ sở văn hoá, thể thao, giải trí, nhà ở ,… Đầu tư phát triển hạ tầng giữ vai trò quan trọng trong việc tạo tiền đề phát triển các lónh vực kinh tế – xã hội, nhất là đối với các nước đang phát triển, khi cơ sở hạ tầng còn yếu kém, mất cân đối nghiêm trọng. - Đầu tư phát triển công nghiệp : Đầu tư phát triển công nghiệp là hoạt động đầu tư nhằm xây dựng các công trình công nghiệp. Trong giai đoạn hiện nay ở nước ta, đầu tư phát triển công nghiệp, hình thành các khu công nghiệp tập trung, các khu chế xuất giữ vai trò quan trọng nhằm thực hiện mục tiêu công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước nhằm gia tăng giá trò sản lượng công nghiệp trong GDP - Đầu tư phát triển nông nghiệp : Đầu tư phát triển nông nghiệp là hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng các công trình nông nghiệp như dự án thủy lợi, dự án cải tạo giống cây trồng, dự án mở rộng phát triển các trang trại, nông trường,… Ở nước ta, xuất phát tư một nước nông nghiệp lạc hậu, sản xuất lương thực là chủ yếu, đầu tư phát triển nông nghiệp có ý nghóa chiến lược, lâu dài nhằm vừa bảo đảm mức an toàn lương thực vừa cải tạo cơ cấu sản phẩm nông nghiệp theo hướng xuất khẩu. - Dầu tư phát triển dòch vụ : Đầu tư phát triển dòch vụ là hoạt động đầu tư phát triển nhằm xây dựng các công trình dòch vụ (thương mại, khách sạn, du lòch, dòch vụ khác,…). Trong bối cảnh quốc tế hoá hiện nay, đầu tư phát triển dòch vụ là xu hướng phát triển nhằm gia tăng giá trò dòch vụ trong GDP ở Việt nam trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá. d. Theo tính chất đầu tư : - Đầu tư mới : Đầu tư mới là hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản nhằm hình thành các công trình mới. Đầu tư mới mang ý nghóa quyết đònh trong việc thực hiện chuyển dòch Trang 8 cơ cấu kinh tế, nhưng đầu tư mới đòi hỏi nhiều vốn đầu tư và trình độ công nghệ cũng như đội ngũ quản lý mới, - Đầu tư chiều sâu : Đầu tư chiều sâu là hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản, nhằm cải tạo, mở rộng, nâng cấp, hiện đại hoá, đồng bộ hoá dây chuyền sản xuất, dòch vụ trên cơ sở các công trình đã có. Đầu tư chiều sâu đòi hỏi ít vốn hơn, thời gian thu hồi vốn nhanh, đội ngũ công nhân quen tay nghề, đội ngũ quản lý quen nghiệp vụ, đây là hình thức đầu tư phù hợp với những nước đang phát triển bởi lẽ nó cần ít vốn hơn, chưa yêu cầu cao về trình độ công nghệ cũng như quản lý. Dù ở hình thức nào, trước khi đầu tư mới hay đầu tư chiều sâu đều phải xem xét năng lực sản xuất, dòch vụ hiện có. Để tiết kiệm trong đầu tư, nếu năng lực hiện có chưa được tận dụng hết thì phải có giải pháp nhằm huy động mọi nguồn lực khác để tận dụng hết năng lực sản xuất-dòch vụ hiện có. e. Theo nguồn vốn đầu tư : Vốn trong nước : Là hình thức đầu tư bằng nguồn vốn hình thành từ nguồn tích lũy nội bộ của nền kinh tế quốc dân. Hình thức đầu tư này mang ý nghóa quyết đònh trong công cuộc phát triển của mỗi quốc gia, điều này đòi hỏi các quốc gia tăng tỷ trọng tích lũy nội bộ dành cho đầu tư theo hướng : nguồn vốn ngân sách dùng đầu tư cho các dự án, các công trình công ích, vốn của các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân trong xã hội dành đầu tư cho sự nghiệp phát triển sản xuất kinh doanh. Có thể chia nguồn vốn trong nước theo các thành phần sau : + Vốn Ngân sách Nhà nước dùng phục vụ đầu tư phát triển theo kế hoạch Nhà nước bao gồm : các dự án đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kinh tế-xã hội, an ninh quốc phòng mà không có khả năng thu hồi vốn và được quản lý, sử dụng theo phân cấp về chi ngân sách Nhà nước cho đầu tư phát triển; đầu tư và hỗ trợ cho các dự án của các doanh nghiệp Nhà nước, góp vốn cổ phần liên doanh vào các doanh nghiệp thuộc các lónh vực cần thiết có sự tham gia của Nhà nước theo quy đònh pháp luật; Ngoài ra, nguồn vốn này còn dùng tài trợ cho các quỹ hỗ trợ đầu tư quốc gia và các quỹ hỗ trợ phát triển đối với các chương trình, các dự án phát triển kinh tế (thuộc Ngân sách Trung ương) + Vốn tín dụng ưu đãi dùng để đầu tư cho các dự án : xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế của Nhà nước tạo việc làm; các dự án đầu tư quan trọng của Nhà nước trong từng thời kỳ (điện, xi măng, sắt thép, cấp thoát nước,…); một số dự án khác của các ngành có khả năng thu hồi vốn, đã được xác đònh trong cơ cấu kế hoạch của Nhà nước. Việc bố trí đầu tư cho các dự án này được Chính phủ quyết đònh trong cơ cấu kế hoạch cho từng dự án trong từng thời kỳ nhất đònh. Trang 9 + Vốn tín dụng thương mại dùng đầu tư cho các dự án sản xuất kinh doanh dòch vụ có hiệu quả, có khả năng thu hồi vốn và có đủ điều kiện vay vốn theo quy đònh hiện hành. Nguồn vốn này thực hiện theo nguyên tắc tự vay, tự trả và thực hiện đầy đủ các thủ tục đầu tư cũng như điều kiện vay – trả vốn. + Vốn đầu tư của các doanh nghiệp bao gồm các nguồn trích khấu hao cơ bản, vốn tích lũy từ lợi nhuận và vốn tự huy động. Nguồn vốn này dùng để đầu tư cho phát triển sản xuất kinh doanh, nâng cao chất lượng và khả năng cạnh tranh của sản phẩm. Doanh nghiệp phải sử dụng nguồn vốn này theo đúng nguyên tắc quản lý vốn đầu tư và chòu sự kiểm soát chặt chẽ của cơ quan quản lý và cấp chủ quản. + Vốn hợp tác liên doanh với nước ngoài của các doanh nghiệp Nhà nước là hình thức góp vốn của các doanh nghiệp Nhà nước với các công ty, các tập đoàn nước ngoài. Trường hợp doanh nghiệp được phép góp vốn liên doanh dưới hình thức giá trò quyền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc mặt nước, mặt biển, nhà xưởng, thiết bò, các công trình thuộc sở hữu Nhà nước thì phải được cấp có thẩm quyền cho phép và phải làm thủ tục nhận vốn để có trách nhiệm thu hồi vốn theo phương án góp vốn đã được phê duyệt. + Vốn do chính quyền cấp tỉnh, huyện huy động sự đóng góp của các tổ chức cá nhân dùng đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng theo quy hoạch của Chính phủ hoặc vốn huy động của chính quyền cấp xã, phường để xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng của xã, phường, thò trấn. Các nguồn vốn này phải bảo đảm quản lý, công khai có sự kiểm soát và sử dụng đúng mục đích, đúng theo chế độ quy đònh của pháp luật. + Vốn đầu tư của các doanh nghiệp không thuộc doanh nghiệp Nhà nước và vốn đầu tư của dân. Theo hình thức đầu tư này chủ đầu tư phải lập thủ tục trình cơ quan có thẩm quyền xem xét để cấp giấy phép kinh doanh, giấy phép xây dựng Vốn ngoài nước : là vốn hình thành không phải bằng nguồn vốn tích luỹ nội bộ của nền kinh tế quốc dân. Đây là nguồn vốn quan trọng trong công cuộc xây dựng đất nước nhất là đối với những quốc gia đang phát triển, có nền kinh tế mở. Việc sử dụng nguồn vốn nước ngoài dù dưới bất cứ hình thức huy động nào cũng đều phải sử dụng hiệu quả , riêng đối với hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài cần được huy động tối đa nhằm tạo được cơ cấu giữa trong nước và ngoài nước hợp lý, đối với nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (vốn ODA) cần có sự tính toán hiệu quả và sự quản lý chặt chẽ, tránh tình trạng đầu tư không đúng mục tiêu, hiệu quả kém, quản lý vốn thất thoát. Có thể chia nguồn vốn đầu tư nước ngoài theo các thành phần sau : + Vốn thuộc các khoản vay nước ngoài của Chính phủ và các nguồn viện trợ quốc tế dành cho đầu tư phát triển (Kể cả vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA). Nguồn vốn Trang 10 này được quản lý theo mục b, khoản 2, điều 2 của Luật Ngân sách Nhà nước và các văn bản hướng dẫn thi hành luật có liên quan. + Vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài (FDI) được thực hiện trực tiếp của các tổ chức và cá nhân người nước ngoài và theo chế độ quản lý của Nhà nước Việt Nam. + Vốn đầu tư của các cơ quan ngoại giao, tổ chức quốc tế và các cơ quan nước ngoài khác được phép xây dựng trên đất Việt nam. Nguồn vốn này được quản lý theo hiệp đònh hoặc thoả thuận đã được ký kết giữa Chính phủ Việt nam và Chính phủ các nước, các tổ chức, cơ quan nước ngoài. Tóm lại, nếu chia theo tiêu thức nguồn vốn đầu tư thì có nhiều nguồn vốn đầu tư cho dự án, việc sử dụng các nguồn vốn đầu tư cho dự án cần phải tuân thủ nguyên tắc sau : - Một dự án đầu tư có thể sử dụng một hoặc nhiều nguồn vốn cùng đầu tư, nhưng không được trái với quy đònh vế sử dụng vốn trong “Điều lệ quản lý đầu tư và xây dựng” ban hành theo Nghò đònh 42/CP của Chính phủ ngày 16 tháng 2 năm 1996 và được sửa đổi bổ sung theo Nghò đònh 52/CP ngày 23/8/97 của Chính phủ - Không được dùng nguồn vốn sự nghiệp để đầu tư xây dựng mới ngoại trừ các công trình hạ tầng thuộc các “chương trình quốc gia” do Chính phủ quy đònh. - Các ngành, các đòa phương không được tự ý chuyển vốn đầu tư đã được cấp hoặc cho vay theo kế hoạch từ dự án này sang dự án khác khi chưa có ý kiến đồng ý của Thủ tướng Chính phủ. 1.2. Chu trình dự án đầu tư : Chu trình dự án là các thời kỳ, các giai đoạn mà một dự án cần trải qua, bắt đầu tư thời điểm có ý đònh đầu tư cho đến thời điểm kết thúc dự án Có thể chia chu trình dự án thành 3 thời kỳ sau : - Thời kỳ 1 : Chuẩn bò đầu tư - Thời kỳ 2 : Thực hiện dự án - Thời kỳ 3 : Kết thúc dự án Trong đó, các giai đoạn trong thời kỳ chuẩn bò đầu tư gồm : 1. Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư. 2. Tiến hành tiếp xúc, thăm dò thò trường trong nước hoặc ngoài nước để tìm nguồn cung ứng vật tư, thiết bò hoặc tiêu thụ sản phẩm, Xem xét khả năng có thể huy động các nguồn vốn đầu tư và lựa chọn hình thức đầu tư. [...]... đònh đầu tư cho dự án Đây là quan điểm nhất quán trong phân tích tài chính làm cơ sở cho công tác thẩm đònh dự án đầu tư và cũng là phương thức mà tác giả sẽ sử dụng để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng Khu nhà ở Bà Điểm – huyện Hóc môn – Tp Hồ Chí minh” được trình bày tiếp theo ở chương II Trang 23 CHƯƠNG II PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG HẠ TẦNG KHU NHÀ Ở BÀ ĐIỂM... doanh - Các ngành nghề kinh doanh chính : XD dân dụng, Công nghiệp, giao thông, thủy lợi.; xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu đô thò; đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, khu đô thò mới, kinh doanh nhà 2.1.2 Giới thiệu về dự án - Tên Dự án : ĐẦU TƯ XÂY DỰNG HẠ TẦNG KHU NHÀ Ở BÀ ĐIỂM Đòa điểm : Xã Bà Điểm - Huyện Hóc Môn – TP.Hồ Chí Minh - Qui mô đầu tư : Tổng diện tích khu đất của dự án : 9,4607... KHU NHÀ Ở BÀ ĐIỂM – HUYỆN HÓC MÔN – TP HỒ CHÍ MINH 2.1 GIỚI THIỆU PHƯƠNG ÁN TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 2.1.1 Chủ đầu tư: - CÔNG TY ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG – TỔNG CTY XÂY DỰNG SỐ 1 - Đòa chỉ 6 – 8 Thạch Thò Thanh, Quận I – TP.Hồ Chí Minh - Quyết đònh thành lập Doanh nghiệp Nhà nước số 075A/BXD-TCLĐ ngày 22/03/1993 do Bộ Xây dựng cấp - Giấy phép đăng ký kinh doanh số 102545 do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.Hồ Chí Minh... cứu của đề tài, tác giả chỉ đi sâu vào lónh vực phân tích tài chính của dự án làm cơ sở để phân tích về mặt tài chính cho đề tài nghiên cứu ở chương sau Phân tích tài chính là khâu tổng hợp đầu tiên các biến số tài chính với các biến số kỹ thuật đã được tính toán trong những phần phân tích trước Một biến số dạng ngân lưu của dự án sẽ được xây dựng nhằm xác đònh tất cả các khoản thu và chi dự kiến cho... giới hạn của một ngân sách đã được ấn đònh, cần phải chọn trong số các dự án hiện có nhóm dự án nào có thể tối đa hoá lợi ích Trang 18 Ví dụ: Có nguồn vốn cho đầu tư là 4 triệu đô-la đầu tư của 4 dự án sau: - Dự án E : Hiện giá chi phí đầu tư là 1 triệu đô-la và NPV = +$60.000 - Dự án F : Hiện giá chi phí đầu tư là 2 triệu đô-la và NPV = +$400.000 - Dự án G : Hiện giá chi phí đầu tư là 2 triệu đô-la... loại bỏ dự án : Qui tắc 1: Không chấp nhận mọi dự án đầu tư khi có hiện giá lợi ích ròng âm khi được chiết khấu bằng chi phí của vốn đầu tư Ví dụ: có bốn dự án đầu tư với kết quả tính tón hiện giá lợi ích ròng như sau : - Dự án A : Hiện giá chi phí đầu tư là 1 triệu đô-la và NPV = +$70.000 - Dự án B : Hiện giá chi phí đầu tư là 5 triệu đô-la và NPV = -$ 50.000 - Dự án C : Hiện giá chi phí đầu tư là 2... nguồn vốn nào có thể dùng tài trợ cho dự án Trong quá trình thẩm đònh dự án về mặt tài chính, nếu có một trong những vấn đề cơ bản nêu trên khó khăn thì phải xem xét lại dự án và có hướng điều chỉnh về mặt kỹ thuật và tài chánh nhằm tránh để trường hợp thất bại trong quá trình thực hiện dự án sau này 1.4.4 Các chỉ tiêu phân tích tài chính cho dự án đầu tư : Các dự án đầu tư thường có vòng đời kéo... 17 Kết thúc xây dựng 18 Bảo hành công trình 19 Vận hành dự án Nội dung chủ yếu của báo cáo nghiên cứu tiền khả thi bao gồm : - Nghiên cứu sơ bộ về sự cần thiết phải đầu tư, các điều kiện thuận lợi và khó khăn - Dự kiến quy mô đầu tư, lựa chọn hình thức đầu tư - Chọn khu vực, đòa điểm xây dựng và dự kiến diện tích sử dụng đất Trang 11 - Phân tích sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật và xây dựng các điều kiện... thành bại của dự án và cũng là đề tài mà luận văn sẽ đi sâu nghiên cứu ở các phần tiếp theo Về phân cấp quản lý các dự án được cụ thể hoá như sau: Biểu 1-1 : SƠ ĐỒ PHÂN CẤP QUẢN LÝ CÁC DỰ ÁN : PHÂN CẤP QUẢN LÝ Theo nguồn vốn đầu tư Dự án theo Luật đầu tư nước ngoài Dự án đầu tư trong nước Theo ngành và đòa phương Thủ tư ng Chính phủ Bộ Kế BQL các Các hoạch khu công Bộ, & Đầu nghiệp ngành tư Việt nam Các... và tiềm năng vốn từ nước ngoài - Dự án đầu tư góp phần xây dựng cơ sở vật chất-kỹ thuật, nguồn lực mới cho phát triển.Thông qua các hình thức đầu tư chủ yếu là đầu tư mới, đầu tư chiều sâu mà dự án đầu tư đã góp phần quan trọng trong việc hình thành và mở rộng các công ty, nhà máy, các dây chuyền sản xuất, trung tâm thương mại, mở rộng và khai thác triệt để hơn diện tích canh tác, nuôi trồng,…tạo ra . : Phân tích tài chính dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu nhà ở Bà Điểm – Huyện Hón môn – Tp. Hồ Chí Minh 2.1. Giới thiệu phương án tài chính của dự án. tư, quản trò tài chính để phân tích đánh giá tài chính cho dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở xã Bà Điểm – huyện Hóc môn – Tp. Hồ Chí Minh - Đề xuất một