- Hiệu quả tài chính của dự án
STT HẠNG MỤC QUY MÔ SUẤT ĐẦU TƯ GIÁ THÀNH
1 Phí Đầu tư (Tỷ lệ phần đất nền) 85.00% 57,847,437,876 2 Chi phí Chuẩn bị đầu tư 518,879,193 2 Chi phí Chuẩn bị đầu tư 518,879,193 3 Chi phí khác 3,837,797,356 4 Chi phí hoạt động 1,407,950,899 5 Chi phí lãi vay 11,074,176,846
Cộng 74,686,242,170
Diện tích nền kinh doanh 40,765
Giá thành 1m2đất nền kinh doanh 1,832,110
Dự án cũng đưa ra giá kinh doanh đất nền nhà liên kế là 2.250.000 đ/m2 ở năm thứ I, sau đó các năm kế tiếp được tính theo cơ chế giá mỗi năm tăng lên theo lãi suất ngân hàng.
Đối với đất nền nhà biệt thự dự án đưa ra khung giá tương ứng bằng giá đất nền nhà liên kế trừ đi 150.000 đồng/m2, vì trong quy hoạch nhà biệt thự bao giờ cũng có diện tích gấp hơn hai lần so với diện tích quy hoạch cho mỗi căn hộ nhà liên kế.
Đánh giá chung về mức giá kinh doanh nền nhà thì khung giá mà dự án đưa ra là bảo đảm đủ tỷ lệ lãi trên vốn so với chi phí đầu tư cho 1m2 đất nền. Tuy nhiên, theo điều tra mức giá kinh doanh đất nền ở các dự án lân cận khácđang triển khai như dự án 75 ha của Công ty TNHH Hoàng Hải, giá kinh doanh đất hiện nay của Công ty này trung bình cũng đã trên mức 2.600.000 đồng/m2, đó là chưa kể những vị trí thuận lợi giá khoảng 3.500.000 đồng/m2. Tuy nhiên, cũng như phần phân tích trên, tình huống dự án đưa ra chính là tình huống xấu nhất, nhưng một khi ở mức giá thấp nhất mà dự án vẫn bảo đảm hiệu quả thì mới chứng tỏ sức thuyết phục của dự án.
Về tỷ lệ bán đất nền cho từng năm, dự án đưa ra tỷ lệ bán nền nhà liên kế
trong năm thứ nhất, 55%, năm thứ hai và năm ba là 10%. Nhìn chung, đây là những con số tương đối phù hợp bởi lẽ hiện nay nhu cầu đất khu vực này rất cao, các dự án lân cận chỉ vừa mới làm đường nội bộ xong thì đã bán được hết đất nền,bởi vì giá đất nền khu vực này còn thấp, còn có triển vọng tăng giá do hệ thống hạ tầng, đường sá Nhà nước đang có hướng đầu tư theo quy hoạch khu dân cư và các khu công nghiệp ven Thành phố, điều quan trọng nhất là khoảng cách từ khu vực này đến trung tâm Thành phố không quá 15 km.
Tổng cộng doanh thu từ việc kinh doanh đất nền của toàn bộ dự án dự kiến là 94,311 tỷ đồng. Nếu căn cứ vào tỷ lệ bán đất nền nhà liên kế và giá bán nền nhà liên kế trong năm đầu tiên (tỷ lệ và giá bán nền nhà biệt thự tính tương ứng theo tỷ lệ và giá bán nền nhà liên kế) thì doanh thu từ kinh doanh nền nhà chung của dự án sẽ thay đổi như sau:
Bảng 2-25 : Phân tích độ nhạy của doanh thu đất nền theo giá và tỷ lệ bán nền
Tỷ lệ bán nền đất nhà liên kế năm đầu tiên
94,311.43 35.00% 37.50% 40.00% 42.50% 45.00% 2.25 95,186.69 94,749.06 94,311.43 93,873.80 93,436.17 2.25 95,186.69 94,749.06 94,311.43 93,873.80 93,436.17 2.30 97,614.59 97,194.95 96,775.30 96,355.66 95,936.01 2.40 102,086.77 101,601.18 101,115.59 100,630.00 100,144.41 2.50 107,098.50 106,576.94 106,055.38 105,533.83 105,012.27 Giá bán đất nền nhà liên kế năm đầu tiên 2.60 111,175.02 110,653.46 110,131.90 109,610.34 109,088.78
Bảng trên cho thấy, nếu giữ nguyên tỷ lệ bán nền nhà liên kế (40% năm thứ nhất; 50% năm thứ hai và 10% năm thứ ba) cũng như giữ nguyên tỷ lệ bán nền nhà biệt thự (35% năm thứ nhất; 55% năm thứ hai và 10% năm thứ ba) như phương án đề xuất trong dự án, đồng thời chỉ thay đổi giá bán nền nhà liên kế từ 2,25 triệu/m2 lên 2,6 triệu đồng/m2 và nền nhà biệt thự cũng tăng từ 2,1 triệu đồng/m2 lên 2,45 triệu đồng/m2) như giá đất nền thực tế hiện nay thì doanh thu chung của phần kinh doanh nền nhà đã tăng lên từ 94,311 tỷ đồng lên 110,311 tỷ đồng.
b. Kinh doanh nhà chung cư :
Cũng như phần kinh doanh đất nền, trong dự án tính toán phần kinh doanh chung cư cũng đưa ra ba biến số có liên quan đến doanh thu kinh doanh chung cư là phương thức thanh toán, giá 1 m2 sàn căn hộ chunbg cư theo tầng lầu và tỷ lệ bán hộ chung cư trong từng năm của dự án.
Ngoài yếu tố phương thức thanh toán như đã phân tích ở phần trên, giá kinh doanh nhà chung cư cũng tính toán từ chi phí đầu tư cho 1m2 sàn căn hộ chung cư trung bình, từ đó tính giá sàn chung cư theo từng tầng chung cư (theo thiết kế chung cư bao gồm 9 tầng) tùy theo mức tiện dụng của mỗi tầng và căn cứ trên mặt bằng giá căn hộ chung cư mà các đơn vị kinh doanh có cùng điều kiện thuận lợi với khu vực dự án đang chuẩn bị thực hiện, cụ thể dự án đã đưa ra khung giá kinh doanh của các tầng như sau:
Bảng 2-26 : BẢNG TÍNH TỔNG CHI PHÍ XÂY DỰNG CHUNG CƯ