tính nhất quán trong chính sách quản lý về đất đai cũng như những chủ trương cụ thể trong công tác quản lý đầu tư kinh doanh hạ tầng. Nếu điểm lại trong vòng khoảng 10 năm trở lại đây, thị trường nhà đất có rất nhiều biến động, một phần do nhu cầu về lĩnh vực này tăng cao, nhưng mặt khác các chính sách quản lý nhà đất cũng là một nhân tố gây ra.
Do đặc thù kinh doanh, lĩnh vực này thường cần một lượng vốn đầu tư lớn, thời gian đầu tư lại dài,ø các chủ đầu tư rất lo lắng khi quyết định đầu tư vào một dự án nào đó. Ngoài việc phải huy động đủ nguồn vốn thì vấn đề còn lại là phải “gòng lưng” đầu tư vào dự án với thời gian dài mới có thể đi vào khai thác thu hồi vốn đã bỏ ra, trong khi đó,chủ trương chính sách của Nhà nước lại thay đổi liên tục gây ra thế bất ổn cho nhà đầu tư.
Có thể đơn cử một vài ví dụ sau : trong công tác quản lý quy hoạch, khi thì Thành phố mà trực tiếp là sở Quy hoạch kiến trúc thành phố chịu trách nhiệm trực tiếp nên các chủ đầu tư muốn đầu tư vào phải xin ý kiến Thành phố thông qua Sở này, nay lại giao cho Quận, huyện quản lý quy hoạch 1/2000, nhưng khi lập dự án quy hoạch chi tiết (1/500) lại do Sở Quy hoạch Kiến trúc thành phố phê duyệt, làm như vậy, với trách nhiệm là chủ đầu tư dự án, các tổ chức này phải “chạy” nhiều nơi xin ý kiến, đó là
chưa kể đến việc dự án có vị trí nằm ở hai Quận, huyện khác nhau màø quy hoạch 1/2000 của hai nơi lại không ăn khớp nhau.
Hiện nay, Thành phố đã thành lập tổ công tác liên ngành bao gồm nhiều sở, ngành, Quận, huyện, phường, xã để giải quyết một cửa, thế nhưng, thực tế Tổ này chỉ giải quyết vấn đề ra quyết định giao đất, các công việc còn lại như quy hoạch chi tiết, quy hoạch giao thông, quy hoạch thoát nước,… đều phải đến từng Sở chuyên ngành thoả thuận và thông qua dự án, mặc dù trong hồ sơ xin xét duyệt đã có đầy đủ đự án, thiết kế chi tiết;
Một dẫn chứng nữa là công tác đền bù đất cho dự án, ban đầu thì Nhà nước ra quyết định giao đất cho chủ đầu tư trước, sau đó các tổ chức này đền bù đến đâu thì xây dựng hạ tầng và khai thác đến đó, nhưng nay, theo Quyết định 06/QĐUB của UBND Thành phố (trước 1/7/2004) thì buộc chủ đầu tư phải đền bù tối thiểu 80% diện tích mới ra quyết định giao đất cho dự án và hiện nay, khi Quyết định 138/2004/QĐUB có hiệu kực kể từ ngày 01/7/2004 thì phải dền bù 100% mới ra quyết định giao đất và khi chủ đầu tư tiến hành đầu tư hơn 1/3 các hạng mục của dự án thì mới cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong việc thoả thuận đền bù đối với dự án kinh doanh thì tự thân nhà đầu tư phải tìm các hộ dân mà thoả thuận, vấn đề giá cả đề bù Nhà nước không can thiệp hay hỗ trợ cho chủ đầu tư, đó là chưa nói đến khung giá đất mới vừa ban hành ngày 01/01/2005 sẽ là một trong những nhân tố làm cho giá đền bù thực tế tăng lên.
Chỉ đơn cử vài ví dụ thực tế thì hiện nay chúng ta cũng đã thấy sự nhất quán trong chủ trương chính sách của Nhà nước là hết sức cần thiết, trong thực tế bình quân cứ hai năm là có một Nghị định về quản lýđầâu tư mới ra đời hoặc là sửa đổi bổ sung Nghị định cũ, đó là chưa nói đến các văn bản ở mức quyết định và thông tư hướng dẫn, ø trong điều khoản thi hành bao giờ cũng có một cụm từ “ những văn bản trước đây trái với quy định này xem như bãi bỏ” chỉ có cái khó ở đây là các nhà đầu tư, những người đã bỏ vốn, công sức ra, là đối tượng chịu điều tiết bởi văn bản pháp lý ban hành là không thể “bãi bỏ” đơn thuần những gì mình đã bỏ ra để đầu tư.
- Vấn đề quá cứng nhắc trong các văn bản quy định chi tiết. Ngược lại với cách đặt vấn đề trên, trong các quy định cụ thể của các ngành trong quản lý đầu tư lại có khi quá cứng nhắc, quá chi tiết, cần phải có sự hài hoà, hợp lý. Ví dụ như trong quy định về cơ cấu đất quy hoạch cho mỗi dự án yêu cầu phải đủ cơ cấu đất cho công trình công cộng, 20% quỹ đất hoặc 10% quỹ nhà dùng cho tái định cư. Nếu giả định có nhiều dự án khác nhau với diện tích 2ha một dự án, thì cứ mỗi một dự án có một nhà trẻ hay trường mẫu giáo thì chỉ trong một khu dân cư khoảng 10 ha có đến 5 trường mẫu giáo?
Lẽ tất nhiên nếu đi sâu vào các ngành quản lý thì còn nhiều dẫn chứng nữa, tuy nhiên, ở đây trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, tác giả chỉ muốn nêu bật được tính cần thiết của sự nhất quán, ổn định và hợp lý của hệ thống hành lang pháp lý, bởi vì đầu tư và hành lang pháp lý là hai lĩnh vực có quan hệ khăn khít nhau, chỉ trên cơ sở pháp lý thuận lợi và ổn định thì mới thu hút được đầu tư trong nước và quốc tế, mà đây cũng chính là một trong những giải pháp chiến lược nhằm phát triển kinh tế xã hội, đưa đất nước ta vững bước đi lên
PHẦN KẾT LUẬN
Phân tích đánh giá tài chính là một khâu quan trọng trong quá trình thẩm định dự án đầu tư, nhất là đối với các dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng, do tính đặc thù của lĩnh vực kinh doanh này, đòi hỏi lượng vốn lớn, thời gian đầu tư dài, thị trường kinh doanh có nhiều chuyển biến phức tạp, thường xuyên phải chịu tác động bởi hệ thống chính sách, luật pháp và những thay đổi đột biến của thị trường bất động sản.
Vận dụng các chỉ tiêu phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính để đánh giá hiệu quả tài chính của dự án “Đầu tư xây dựng hạ tầng khu nhà ở Bà Điểm - huyện Hóc môn – Tp. Hồ Chí Minh”, quá trình phân tích cho thấy việc tính toán một số chỉ tiêu tài chính ban đầu của dự án còn nhiều điểm chưa thật hợp lý, cần phải sửa đổi bổ sung thêm để có thể tính toán tương đối chính xac hiệu quả đầu tư cho dự án.
Thông qua công tác phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính, tác giả cũng mạnh dạn đề xuất một số giải pháp chủ yếu và các kiến nghị với cơ quan chức năng nhằm mục đích góp phần thực hiện một cách có hiệu quả hơn dự án sau này.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Thẩm định dự án đầu tư – PGS. RS. Vũ Công Tuấn – NXB Tp Hồ Chí Minh – năm 2003.
2. Quản trị tài chính căn bản – PTS. Nguyễn Quang Thu – NXB Giáo dục - năm 1998.
3. Chiến lược và chính sách kinh doanh – PGS. TS. Nguyễb Thị Liên Diệp – NXB Thống kê – năm 1997.
4. Chương trình thẩm định và quản lý dự án – Viện phát triển quốc tế Harvard – sách dịch tháng 12 năm 1996.
5. Hệ thống văn bản pháp quy về đầu tư và xây dựng – NXB xây dựng hà nội năm 1998.
6. Hệ thống hoá các qui định về quản lý sử dụng nhà và đất – Sở Nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh.
7. Chiến lược quản lý đất đai Rp. Hồ Chí Minh đến năm 2010 – Luận án Phó Tiến sĩ khoa học kinh tế – Trần Thế Ngọc.
8. Giải pháp chiến lược để thực hiện quy hoạch phát triển nhà ở tại Tp. Hồ Chí Minh đến năm 2000 – Luận án Thạc sĩ khoa học kinh tế – Mai toàn Doanh. 9. Một số giải pháp nhằm phát triển hoạt động kinh doanh địa ốc đến năm 2010 ở
các doanh nghiệp nhà nước của Thành phố Hồ Chí Minh. 10.Thời báo kinh tế Sài Gòn..
11.Báo Xây dựng.
12.Dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tần khu nhà ở Bà Điểm 2 – huyện Hóc môn – Tp. Hồ Chí Minh – Công ty tư vấn – Công ty tư vấn quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị (CPCC) thuộc Tổng công ty xây dựng Sài gòn lập năm 2002.