- Hiệu quả tài chính của dự án
5 Chi phí lãi vay 2,072,17,
Cộng 33,829,685,450
Giá thành XD 1m2sàn XD chung cư 2,967,516 Giá thành XD 1m2sàn căn hộ 0.78 3,809,649
(Trong đó : Tổng chi phí xây dựng chung cư là 33.829.685.450 đồng Tổng diện tích sàn xây dựng là 11.400m2
Giá thành XD 1m2 sàn = Tổng chi phí XD / Tổng DT sàn XD Giá thành XD 1m2 sàn căn hộ = Giá 1m2 sàn XD / 0,78
Trên cơ sở giá thành 1m2 sàn căn hộ mà dự án đề xuất giá kinh doanh của 1m2 sàn căn hộ của từng tầng trong chung cư như sau:
Bảng 2-27: Bảng giá kinh doanh 1 m2 sàn căn hộ chung cư
Hệ số giá từng tầng
Giá bán trung bình 4.80 106đ/m2sàn căn hộ
Tầng 1 1.40 lần 6.800
Tầng 2, 3 1.20 lần 5.700
Tầng 4, 5 1.00 lần 4.700
Tầng 6, 7 0.85 lần 4.000
Tầng 8, 9 0.80 lần 3.800
Đây là khung giá tương đối phù hợp với khung giá mà hiện nay các dự án lân cận đang thực hiện, có khả năng thực hiện được vào thời điểm dự án đi vào khai thác sau này
Qua phần phân tích tài chính về vốn đầu tư và doanh thu của dự án, đến đây riêng về mặt này ta có thể đưa ra được một phương án khác (là phương án 2) trên cơ sở thay đổi một số chỉ tiêu tài chính cho xác thực hơn từ phương án tài chính của dự án đã được xây dựng (phương án I) như sau :
Căn cứ vào quá trình phân tích các phần trên, phương án tài chính của phương án 2 được xây dựng theo phương án 1 và có sự thay đổi về chi phí đầu tư cũng như doanh thu của dự án :
Về chi phí đầu tư, phương án 2 tính toán phí đầu tư trên giá đất bình quân thực tế hiện nay Công ty đang đền bù là 380.000 đồng/m2 ( thay vì 500.000 đồng/m2 của phương án 1) và trừ đi phần chi phí đóng góp cho địa phương 750 triệu đồng như đã phân tích ở phần trên. Một khi đã giảm chi phí đầu tư cho đất nền thì các chi phí khác có liên quan cũng sẽ giảm theo tương ứng.
Về mặt kinh doanh, phương án 2 cũng thay đổi giá kinh doanh đất nền nhà liên kế là 2,6 triệu đồng/m2 nền cho phù hợp với mức giá kinh doanh tại khu vực (thay vì tính toán của phương án 1 là 2,25 triệu đồng/m2 nền). Do vậy, doanh thu của phương án 2 sẽ tăng lên rất nhiều so với phương án 1
Tổng hợp cả phần chi phí đầu tư và doanh thu của phương án 2, các chỉ tiêu hiệu quả tài chính sẽ thay đổi rất lớn so với phương án 1, sau đây sẽ là phần so sánh cụ thể giữa hai phương án :
2.2.3. So sánh và xét chọn phương án tài chính tối ưu Doanh thu từ kinh doanh đất nền : Doanh thu từ kinh doanh đất nền :
Bảng 2-28 : So sánh doanh thu phần kinh doanh đất nền của 2 phương án
PHƯƠNG ÁN I
Doanh số đất nền (triệu đồng) T/cộng Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
Đất nền nhà Liên kế 34,963 3,885 13,165 13,295 4,216 403
Đất nền nhà Biệt thự 59,349 5,816 21,642 23,937 7,293 659
Cộng 94,311 9,701 34,807 37,232 11,509 1,062
PHƯƠNG ÁN 2
Doanh số đất nền (triệu đồng) T/cộng Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
Đất nền nhà Liên kế 40,430 4,489 15,237 15,395 4,849 460
Đất nền nhà Biệt thự 69,702 6,786 25,322 28,138 8,665 791
Cộng 110,132 11,275 40,559 43,533 13,514 1,252
Tổng doanh thu thuần toàn dự án : Theo phương án 1 :
- Tổng doanh thu : 280,162 tỷ đồng
- Thuế VAT 25,469 tỷ đồng
- Doanh thu thuần 257,282 tỷ đồng
Theo phương án 2 :
- Tổng doanh thu : 295,983 tỷ đồng
- Thuế VAT 25,907 tỷ đồng
- Doanh thu thuần 271,664 tỷ đồng
( Xem phụ lục 1 và phụ lục 2 kèm theo)
Tổng hợp chi phí vốn đầu tư cho dự án :
Việc thay đổi giá đền bù đất theo dự án bình quân 500.000 đồng/m2 xuống giá đền bù 380.000 đồng/m2 (như trên) và chi phí làm nghĩa vụ với địa phương 750.000.000 đồng đã làm giảm đáng kể chi phí vốn đầu tư cho dự án như sau :
Bảng 2-29 : BẢNG TỔNG HỢP VỐN ĐẦU TƯ (Đồng) STT HẠNG MỤC PHƯƠNG ÁN 2 PHƯƠNG ÁN 1 Giá trị xây lắp : 1 - Hạ tầng kỹ thuật 56,702,969,266 68,055,809,266 2 - Nhà ở riêng lẻ 108,684,450,000 108,684,450,000 3 - Nhà chung cư 19,787,286,881 19,787,286,881 Chi phí khác :