- Hiệu quả tài chính của dự án
c. Xét chọn phương án đầu tư tối ưu cho dự án:
3.1. xuất một số giải pháp thực hiện
-3.1.1. Vấn đề kinh doanh đất nền, đây là vấn đề mang tính xuyên suốt và quan trọng nhất , phương thức kinh doanh hạ tầng khu nhà ở, khi Nghị định 181/NĐ-CP của Chính phủ đã ra đời và có hiệu lực thi hành. Đầu tư xây dựng hạ tầng Khu dân cư hiện nay là một vấn đề thời sự nóng bỏng, bởi lẽ Nghị định 181/2004/NĐ-CP đã ra đời và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/11/2004, trong đó, nổi bật lên là vấn đề cấm các tổ chức, cá nhân bán đất nền nhà trong dự án, Nghị định buộc các chủ đầu tư phải tiến hành đầu tư hạ tầng và xây nhà ở theo đúng dự án được duyệt, sau đó mới được bán nhà cho người có nhu cầu chứ không được phân lô bán đất nền. Như vậy, Nghị định này có ảnh hưởng lớn đến dự án mà tác giả đang đề cập không? Và sẽ xử lý ra sao nếu có ảnh hưởng?
Lẽ tất nhiên, bất kỳ một chính sách hay chủ trương nào cũng đều gây ảnh hưởng đến sự vận độnng của nền kinh tế xã hội mà các chính sách này muốn nhắm tới, ở đây, theo dư luận hiện nay, Nghị định này chắc chắn sẽ làm chậm tốc độ phát triển kinh doanh địa ốc trong cả nước nói chung mà đặc biệt là các Khu đô thị lớn như Hà nội, Thành phố Hồ Chí Minh.
Trước đây, đối tượng mua đất nền nhằm vào hai mục đích chính: một là, đối tượng muốn mua đất thực sự để xây nhà ở, nhưng chưa đủ điều kiện để xây nhà; hai là,
phần lớn các đối tượng có thu nhập cao, nguồn vốn lớn, nhắm vào tương lai phát triển của các khu đô thị mới để mua đất nhằm mục đích đầu cơ, chờ giá lên cao do nhu cầu phát triển tự nhiên hoặc quy hoạch mới sẽ thực hiện thì bán ra nhằm mục đích thu lợi. Vì vậy, khi “Siêu Nghị định” này ra đời thì sẽ hạn chế bớt tình trạng mua đất nhằm mục đích đầu cơ trục lợi, còn đối với những đối tượng muốn mua đất thật sự có nhu cầu xây nhà ở thì cũng không có gì ảnh hưởng lớn.
Trong dự án tác giả đang đề cập này có nêu ra phương án kinh doanh đất nền, nhưng xét cho cùng, việc tách riêng phần kinh doanh đất nền là cần thiết, vì đối với các dự án kinh doanh nhà ở, mức lợi nhuận chính của dự án phần lớn đều nằm ở lợi nhuận
từ chuyển quyền sử dụng đất ở sau khi đã đầu tư hệ thống hạ tần hoàn chỉnh, còn lại, mức lợi nhuận từ kinh doanh xây lắp chỉ ở mức độ cho phép nhất định, bởi cạnh tranh trong lĩnh vực này gần như bão hoà, mỗi đối tượng có nhu cầu xây dựng nhà đều có thể tính toán được mức giá xây dựng cho 1m2 sàn nhà của mình.
Việc tính toán hiệu quả kinh doanh đất nền riêng ra nhằm thấy được hiệu quả thực sự của dự án và dễ so sánh với giá đất sang nhượng của các dự án khác có cùng điều kiện thuận lợi về vị trí khu đất.
Việc kinh doanh đất nền theo phương án được lập ra trong dự án cũng không có gì mâu thuẫn với điều khoản cấm sang nhương đất nền trong Nghị định 181/NĐ-CP, bởi vì trong phương án này đề xuất phương án thanh toán giá trị đất làm 3 đợt và phương án kinh doanh xây nhà thì thanh toán làm 2 đợt, như vậy, đối tượng mua nhà cũng phải chi trả tiền nhà và đất làm 3 đợt như sau :
- Đợt 1 gồm 30% giá trị đất và 40% giá trị nhà; - Đợt 2 thanh toán 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà;
- Đợt 3 sau khi Công ty hoàn tất thủ tục tách quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất thì thanh toán 10% giá trị đất còn lại.
Theo cách thanh toán này thì không có gì mâu thuẫn với các bảng biểu tính toán doanh thu và lợi nhuận từ kinh doanh cũng như kế hoạch tài trợ vốn đầu tư mà dự án đã nêu ra. Vấn đề chỉ thay đổi ở chổ khi thực hiện dự án sẽ không được phép làm hợp đồng sang nhượng đất như các dự án khác trước đây, mà chỉ được phép ký hợp đồng mua bán nhà mà thôi.
Trong trường hợp đối với những đối tượng mua đất để đầu cơ thì sẽ không được ký hợp đồng chuyển nhượng đất nền mà phải “núp bóng” dưới dạng hợp đồng góp vốn liên doanh, khi đã tìm được người có nhu cầu mua nhà thật sự thì buộc Công ty làm hoàn chỉnh thủ tục bán nhà như bình thường. Chỉ có điều khác là chắc chắn các đối tượng đầu cơ đất sẽ khó khăn hơn, thận trọng hơn so với trước đây, khi bỏ vốn vào việc kinh doanh đất nền trong các dự án đầu tư nhà ở trong thời điểm hiện nay.